(9.30修改)武汉市物业服务收费管理暂行办法

武汉市物业服务收费管理暂行办法 （征求意见稿） 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的 合法权益，促进和谐社会建设，根据中华人民共和国价格法、 物业管理条例、武汉市物业管理条例等法律法规、政策规定， 结合我市实际，制定本办法： 第一条 本办法所称物业服务收费是指物业服务企业按照物 业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和 相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和 秩序，向业主所收取的费用。 第二条 物业服务收费包括物业服务费（物业综合管理服务 费）、车辆停泊服务费和特约服务费。 物业服务费含清扫保洁；绿化养护；秩序维护；公共照明、通 风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生 的人工、原辅材料费用等。 车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为 维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材 料费用等。 特约服务费：指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家 政服务、代收代缴服务等收取的费用。 2 第三条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等 形式约定物业服务费。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用， 盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费 方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定 数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同 约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计 费方式。 第四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成 包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物 业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： （一）管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利 费等； （二）物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用； （三）物业管理区域清洁卫生费用； （四）物业管理区域绿化养护费用； （五）物业管理区域秩序维护费用； （六）办公费用； （七）物业管理企业用于该项目的固定资产折旧； （八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （九）经业主同意的其它费用； 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费 3 用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或 者物业服务成本。 第五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出 属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用 于物业服务合同约定以外的支出。 物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理 服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收 支情况。 业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物 业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。 第六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者 业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务 资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。 第七条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行 政府指导价和市场调节价。我市除别墅和酒店式公寓以外的普通 住宅物业服务费、车辆停泊服务费实行政府指导价。普通住宅的 特约服务费以及其他类型物业的物业服务收费实行市场调节价。 第八条 普通住宅开发建设单位尚未出售的车位（车库）租赁 费以及利用人防工程设置并取得人防工事平时使用证的车位 租赁费实行政府指导价，其他物业的车位（车库）租赁费实行市场 调节价。 利用物业管理区域内的道路或者其他场地设置车位的，其车 位设置、管理、车位场地租赁费等事项由业主大会决定或者业主 共同决定。业主大会决定或者业主共同决定收取场地租赁费的， 场地租赁费属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主 4 大会决定的其他事项。 第九条 物业服务费实行政府指导价的，由市物价局和市房 管局根据物业种类、服务内容、服务质量等级，制定相应的基准 价及浮动幅度，并向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务 企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。我市普通住 宅物业服务分为四个等级，其等级划分、物业服务费、车辆停泊 服务费和车位（车库）租赁费政府指导价标准及有关问题另文下 发。 物业服务收费实行市场调节价的，具体收费标准由建设单位 或业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。 第十条 普通住宅的前期物业服务费，由开发建设单位在销 售物业前，拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在 公布的相应等级指导价格及浮动幅度内，通过招标或协议方式与 物业服务企业确定具体收费标准，并在前期物业服务合同中明确。 普通住宅拟定前期物业服务方案确定的服务内容、服务标准 超出武汉市普通住宅物业服务等级标准四级要求，按四级收费 标准上浮后仍未能补偿成本并取得合理报酬的，建设单位或物业 服务企业应将服务标准先报市房管部门确认，其指导价格由价格 主管部门按照优质优价的原则确定，作为前期物业管理招标或协 议选聘物业服务企业的最高收费标准。 第十一条 普通住宅物业小区已依法成立业主大会、选举业 主委员会的，由业主大会与物业服务企业根据物业特点和服务要 求，选择服务等级，在政府指导价范围内协商具体的收费标准， 与业主大会选聘或续聘的物业服务企业在物业服务合同中约定， 5 需要时可邀请所在地居民委员会参与协调。物业服务标准超出 武汉市普通住宅物业服务等级标准规定范围的，物业服务费由 业主大会与物业服务企业参照物业服务费政府指导价格标准另 行协商确定，并在物业服务合同中予以明确。 第十二条 在业主大会成立之前，普通住宅前期物业服务合 同约定的收费标准执行期限届满或没有明确约定收费标准执行 期限，但原标准已执行超过三年；调价方案业经专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的，物业服 务企业可以对物业服务收费标准进行调整，具体程序如下： （一）调价预告。物业服务企业根据经营成本和小区管理服务 实际情况，拟定物业服务等级、服务内容及调价方案草案，以书 面形式在住宅小区显著位置进行预告并一并公示物业服务企业 最近三年物业服务费的收支情况，预告期应不少于 7 日。 （二）书面征求业主意见，并统计业主意见。调价预告结束后， 物业服务企业应当采用书面形式正式征求业主对调价方案的意 见，对征求意见书（函）送达、回收情况以及业主意见情况进行查 验和统计。无法送达的，应当在物业管理区域内公告；业主在规 定期限内未反馈意见的，视为弃权。 物业服务企业应当邀请小区业主，物业所在地的居民委员会、 街道办事处、区房地产行政主管部门监督查验和统计过程，也可 以聘请公证机构公证查验和统计情况。 （三）公示调价结果。物业服务企业依法根据业主意见统计情 况确定是否调价，并在住宅物业小区显著位置公示最终结果，公 示期应不少于 30 日。公示期届满后，物业服务企业应在 5 日内 将调价结果书面知会所在地的居民委员会、街道办事处、区价格 6 主管部门和房地产行政主管部门。 物业服务企业应妥善保存物业服务收费调价过程中的各种 文字、图像及影音资料备查，并对其真实性、合法性负责。 第十三条 实行政府指导价的物业服务企业应到价格主管部 门办理湖北省服务价格监审证，并遵守年度审验制度。 第十四条 房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用， 由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用， 由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主 按百分之七十的比例承担物业服务费用。 第十五条 物业服务收费的计价单位为每月每平方米建筑面 积。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已 办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准。业主应当按照物 业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费，物业服务费预收期 不得超过 12 个月。 第十六条 其它收费管理 （一）装修工人出入证 物业服务企业对房屋装修工人实行持 证管理的，可向房屋装修单位按每人每证不超过 5 元的标准收取 出入证工本费。 （二）装修垃圾清运费 装修产生的垃圾由业主自行清运的， 物业服务企业不得收费；业主委托物业服务企业清运的，清运费 标准由业主与物业服务企业约定。 （三）门禁卡收费 对新建住宅依建设规划或商品房买卖合同 约定所配套建设的智能门禁系统，建设单位（或物业服务企业）不 得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用 和日常维护费用，并应为每户业主免费配送不少于 4 张门禁卡。 7 住宅物业交付使用之后，小区新配置或升级改造智能门禁系统的， 其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡免费 配送数量由小区全体业主依法共同决定。 业主在免费配送数量之外另行增购门禁卡的，物业服务企业 可以不盈利为原则适当收取制作工本费。 第十七条 住宅小区内规划配套的教育、医疗卫生等配套设 施的物业服务收费，按照不超过所在小区住宅物业服务收费标准 的原则，在物业服务合同中约定。住宅小区内的住宅物业经批准 改为非住宅用途的，其物业服务收费可按照非住宅物业标准执行， 并在物业服务合同中约定。 第十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线 电视等专业单位应向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受 专业单位委托代收有关费用的，可根据双方约定向委托单位收取 代收手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。 第十九条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物 业服务费用。违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务 费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；物业服务企业也可以 依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。 物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服 务费用。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物 业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由 物业买受人承担；双方另有约定的，从其约定。 第二十条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业 应将物业服务企业名称、物业服务等级、服务内容、收费标准、计 收方式、机动车停车收费标准等有关情况在物业管理区域内的显 8 著位置进行公示。新建普通住宅销售时，建设单位应将上述物业 服务收费的有关情况，作为房地产销售明码标价的内容，在销售 场所的显著位置进行公示。 第二十一条 业主、业主大会及其业主委员会与物业服务企 业之间因物业服务收费发生争议的，可以申请当地人民调解机构 调解，也可以依法向人民法院提起民事诉讼。 第二十二条 违法本办法规定的价格违法行为，由价格主管 部门依据中华人民共和国价格法、价格违法行为处罚规定和 关于商品和服务实行明码标价的规定等法律、法规及有关规