购物中心设备运行管理课件

购物中心设备运行管理

购物中心设备运行管理2023/6/6购物中心设备运行管理1、设备管理基本概念2、设备运行管理2-1、设备运行管理基本概念2-2、设备运行管理要点2-3、设备运行组织建设2-4、运行管理方案与实施2-5、设备机房管理2-6、主力店设备管理2-7、风险与突发事件管理一、设备管理基本概念

设备管理是以设备为研究对象，追求设备综合效率，应用一系列理论、方法，通过一系列技术、经济、组织措施，对设备的物质运动和价值运动进行全过程管理（从规划、设计、选型、购置、安装、验收、使用、保养、维修、改造、更新直至报废）的科学型管理。它合理运用设备技术经济方法，综合设备管理、工程技术和财务经营等手段，使设备寿命周期内的费用/效益比（即费效比）达到最佳的程度，即设备资产综合效益最大化。一、设备管理—周期与设备生命周期开发建设单位设备购置、安装管理设备规划设计造型购置安装调试验收保修期物业管理单位设备使用管理使用维护维修及改造报废及更新一、设备设施管理4、最大效能5、保值、增值设备设施管理目的3、环保低碳2、安全可靠、经济、合理1、设备完好设备设施管理主要包括：能源管理、维修与保养管理、运行管理执行结果员工素养设备性能、指标现场维修成本及损失知识、信息管理维修体系管理过程一、设备管理的评估要素（5阶6维）TextinhereTextinhere管理者和操作者的过程设备系统运行过程中数据采集归类分析运行方案设定调整对指导

二、设备运行管理—设备运行管理的概念管理要点3.1运行计划的编制、实施3.2设备运行巡视与检查3.3设备的监测（状态、数据、分析）3.4周期性试验、检验二、设备运行管理—运行管理要点同步磨损自动控制与手动控制相结合舒适性与节能要求服务品质与经营需求季节与应急保障编制依据

二、设备运行管理—运行管理要点3.1运行计划的编制、实施（一）、服务品质与经营要求1、服务品质：例如商场卫生间提供热水，商管热水循环泵、或电热水器就需根据服务承诺运行；2、根据停车场空气质量，开启排风；3、经营要求：例如商场自动扶梯根据商户情况，合理调整运行方向，保障商户客流流向合理。

3.1运行计划的编制二、设备运行管理—运行管理要点（二）、季节与应急保障1、根据季节变化调整运行方案：例如夏季根据负荷变化开启冷冻机；根据日落时间室开启外景观、泛光照明；根据天气情况调整电动遮阳帘等。2、冬季防冻运行：开启电伴热及防冻设备；系统防冻泄水等

二、设备运行管理—运行管理要点编制不常用设备的测试运行计划：如：发电机组定期测试、运行；消防系统定期测试运行；EPS系统切换试验；二、设备运行管理—运行管理方案与实施同步磨损：水泵、风机、机组等连续运转设备运行与备用定时切换（通常一周左右），保证同步磨损。（三）、关于同步磨损；二、设备运行管理—运行管理方案与实施二、设备运行管理—运行管理方案与实施（四）、手动与自动控制相结合自动控制与手动控制：1、根据需要自动调整运行工况；2、定期校对传感器精确度；3、重点设备自动控制需人工监管、验证。

（五）、舒适性与节能要求：1、根据制冷机的负荷情况调节冷冻机、冷却泵、冷冻泵、冷却塔的运行数量，设定合理的出水温度从而达到节能目的；2、卖场及地下停车场按集团标准设置合理照度，保证舒适，同时根据营业特性调整，达到节能要求；3、检测卖场温湿度；4、过渡季节通过新风量调节保证舒适与节能；5、调整变压器运行，减少空耗能耗。二、设备运行管理—运行管理要点

1、设施设备的使用要求

操作人员应熟练掌握并严格按操作规程进行操作，并做好相应的运行记录。要合理使用设备设施，严禁超负荷使用设备设施，保持操作机构灵敏可靠。3.1运行计划的实施二、设备运行管理—运行管理要点2、大型活动的实施及配合1）经常性的举办各类大型活动，工程运行管理在通常内容的基础上增加了大型活动的配合实施，包括各种设备的接驳、搭建、运行保障等。2）为保证大型活动的实施效果，应建立规范的程序和标准，最大限度地减少因配合不到位而造成活动失败或不良影响

3.1运行计划的编制、实施二、设备运行管理—运行管理要点3、运行计划的编制基本内容：设备名称、开启日期、开启时间、关闭时间、运行方式、运行专业、巡视专业、管控负责人、注意事项等

3.1运行计划的编制、实施二、设备运行管理—运行管理要点4、设备运行的实施要求

要求严格按操作规程操作；根据实际效果动态调节，使设备运行更经济更合理；观察设备运转情况，通过仪器仪表、声音、气味、温度发现异常情况；设备故障应停机检查及排除，并做好故障排除记录。二、设备运行管理—运行管理要点3.1运行计划的编制、实施5、其他内容：1、培训：通过培训提高管理水平、帮助员工熟悉设施设备的构造和性能。2、考核：通过考核改变员工的行为，提高员工的能力。3、检查：各级管理人员定期对设备设施进行检验抽查，周期为日检、周检、月检、季检、年检相结合，发现问题通过分析现有过程的状况确定改进方案，实施改进并评价改进的结果3.1运行计划的编制、实施二、设备运行管理—运行管理要点3.2设备运行巡视与检查设备运行巡视、检查日常巡检表格部门领导监督复查机制第三方（品质部）检查机制二、设备运行管理—运行管理要点3.2设备运行巡视与检查—记录按照公司所拟定的巡视制度要求进行执行，做好日常巡视、检查记录，监控运行状态，确保正常运行。二、设备运行管理—运行管理要点3.2设备运行巡视与检查—现场操作红外线点温仪测量电缆接头温度二、设备运行管理—运行管理要点每半个月晚间闭灯巡视变电站高压设备，观察是否放电情况3.2设备运行巡视与检查—现场操作BA系统，观察设备运行情况中央空调开启观察运行数据二、设备运行管理—运行管理要点景观照明巡视每月一次湿式报警器放水测试每天检查消防、喷淋系统压力巡视水泵和电动机运行情况3.2设备运行巡视与检查—-现场操作二、设备运行管理—运行管理要点巡视制度落实的案例

2011年1月CBD万达广场技工在设备巡检时，发现B座照明供电母线运行温度异常，经检查为母线接头垫片碎裂，造成虚接导致母线温度过高。工程部强电技工很好的落实巡视制度，巡视设备到位把设备运行安全隐患及时发现排除，避免故障的扩大。检查中母线温度异常母线故障排查母线故障处理3.2设备运行巡视与检查—-现场操作二、设备运行管理—运行管理要点1、设备运行状态标准（设计参数、设备参数、环境参数）2、运行数据的监测

（提供各项合理参照数据，提高购物

中心整体营运品质）3、运行数据分析（评估各系统的能效和可靠性）例如：中央空调运行，逐日统计室外温度、机组负荷、能耗等，分析运行的合理性。二、设备运行管理—运行管理要点3.3设备的监测----数据统计、分析3.4周期性试验、检验

周期性预防检测、试验范围应包括政府强制性的、行业惯例的、内部特殊要求的系统或设备，购物中心具体检测内容包括特种设备及计量器具的检测二、设备运行管理—运行管理要点

二、设备运行管理—设备运行组织建设1、人员配配置2、岗位职责、管理制度、操作规程的建立

在总经理领导下的工程副总、部门经理负责制原则；一

确保信息收集和反馈的原则二1、人员配置一一

按需增减人员确保设备正常运行及人员安全

按专业系统分工配置的原则三四

二、设备运行管理—设备运行组织建设二二一二一2、岗位职责、管理制度、操作规程的建立细化责任管理，明确了岗位责任制、上下级关系一

明确规定工程人员值班安排、责任范围、值守要求及工作内容、工作标准等二三指导运行操作，规范操作流程

二、设备运行管理—设备运行组织建设设备运行管理制度工程部安全管理制度工程部机房管理制度工程部交接班管理制度工程部运行值班巡视制度设备缺陷管理制度交接班管理制度

二、设备运行管理—设备运行组织建设

二、设备运行管理—设备运行组织建设工程部机房管理制度:１.变配电机房管理制度２.电梯机房管理制度３.发电机房管理制度４.冷水机房和风机房管理制度５.消控中心和弱电机房管理制度６.锅炉房和换热站管理制度等设备运行操作规程1、配电室高低压设备操作规程2、发电机操作规程3、冷水机组操作规程4、中控室设备操作规程5、水泵操作规程6、消防水停、送操作规程

二、设备运行管理—设备运行组织建设设备间硬件标准统一化系统化标准化二、设备运行管理—设备机房管理总部建造标准二、设备运行管理—设备机房管理非涉水机房：地坪涉水机房：铺砖中控室：防静电地板1、管理制度、操作流程、各种票证上墙二、设备运行管理—设备机房管理2、标识要清晰、正确，样式统一，位置一致、规范二、设备运行管理—设备机房管理二、设备运行管理—设备机房管理设备间内的消防器材和工（用）具摆放位置要准确、合理

设备间内的消防器材和工（用）具摆放位置要准确、合理

设备间要整洁、明亮、温湿度适宜，通风良好，须有防鼠、防虫措施3、设备间要有巡视表，巡视表中要注明机房巡视的要点；重点机房要有系统、登记制度二、设备运行管理—设备机房管理

1、监督管理要求

每月应定期组织巡检，并形成记录，双方确认。对于巡检发现使用设施设备存在的问题，提出整改意见并于整改后组织复检。除了每月对主要设施设备定期巡检外，对其它设施设备进行不定期抽检或主题抽检。每次不定期抽检间隔不应超过3个月。二、设备运行管理—主力店设备管理

1）各运行记录

2）定期检测记录3）变配电所运行记录4）电梯运行记录5）定期检测记录

6）各机房巡视记录7）中央空调冷水机组及其配套泵类运行记录

2、定期巡检、抽检内容二、设备运行管理—主力店设备管理运行记录资料完整现场运行记录齐全、填写清楚2、定期巡检、抽检内容8）设施、设备检测资料9）消防、电梯等设施设备年度检测资料10）压力容器年度检测资料11）安全用具检测资料12）计量用具检测资料13）排烟、噪音等环保检测资料二、设备运行管理—主力店设备管理2、定期巡检、抽检内容14）各机房环境状况15)变配电所、冷水机房的环境状况16)电梯机房环境状况二、设备运行管理—主力店设备管理2、定期巡检、抽检内容

17)重点机房的运行状态检查配电室消防器材合理配电室安全用具齐全供回水压力是否在正常范围二、设备运行管理—主力店设备管理2、定期巡检、抽检内容

18)工作人员是否持有效上岗证

如：变配电、电梯等特殊工种工作人员是否持有效上岗证电工特种作业操作证饮用水从业人员健康证二、设备运行管理—主力店设备管理

3．经验教训

在购物中心实际运行管理中，因主力店管理设备管控不到位，严重影响了购物中心的正常营运和经营。作为购物中心管理方必须在日常的运行管理中加强主力店的管控。设备运行达到管理方设备运行的各项指标和规定。以确保整体物业运行安全。二、设备运行管理—主力店设备管理4、主力店设备管理案例下面见附图列举了几个实例照片，均因对主力店管理设备因监管不力，造成非直管设备出问题实例照片:二、设备运行管理—主力店设备管理扶梯扶手带损坏；3、施工改造后留下遗留问题无人整改设备机房存放杂物，安全隐患极大风险的分类风险的应对应急预案的编制核心内容突发事件处理原则、过程要求二、设备运行管理—风险与突发事件管理

人身财产风险

设备损坏风险

形象品质风险

安全生产与职业健康风险客户不满意风险

技术设备风险

管理（责任）风险

不可抗力风险

筹务期风险

开业庆典风险

营运期风险工作性质划分时间阶段划分风险性质划分二、设备运行管理—风险与突发事件管理1、商业风险分类接收风险

采取备份，冗余等手段主动规避

识别风险采用规避措施取消

高概率、高影响等不可规避的风险，调整计划方案转移

购买保险、签认承诺书、保函等二、设备运行管理—风险与突发事件管理2、风险的应对风险识别清单购买保险签订协议备件备用金预案保证条件3、风险应对保证条件二、设备运行管理—风险与突发事件管理跑水火情电梯事故困人高空坠物停电4、紧急突发事件预案清单二、设备运行管理—风险与突发事件管理多栏列表应急处理行动的指挥与协调（3）规定处理中的组织措施和技术措施（2）规定处理中的安全措施，确保人身、财产安全（5）应急处理行为中人员、物资、设备的保障（4）处理后的现场恢复（6）其他：应急培训及演练（7）规定应急救援的各部门的详细职责（1）二、设备运行管理—风险与突发事件管理5、应急预案的编制核心内容6、突发事件处理原则处理原则：1、按照预案规定实施处理，把损失控制到最低2、人员安全安全第一位、财产安全第二位3、处理果断、不消极回避4、统一现场指挥调度5、随事件发展灵活实施预案6、避免二次损失及人员伤害二、设备运行管理—风险与突发事件管理7、突发事件处理过程要求过程要求：1、相关领导、负责人及时到场2、有领导、有组织实施预案3、处理过程中加强沟通和联络4、重大事件注意保护现场，以备相关部门调查5、事件处理后的总结、分析、改进、以提高应急能力6、将事故的发生、处理过程及产生的后果及时上报二、设备运行管理—风险与突发事件管理1、如何有效加强主力店设备运行管理；2、突发事件、工作体会与案例分享；讨论题谢