2006年天津月牙河土地项目可研性报告(doc 25)

天津月牙河土地项目可研性报告一、项目概况21、宗地位置22、项目区域在城市规划中的定位33、宗地现状34、项目周边情况4（1）交通状况4（2）商业及其他配套4（3）项目周边环境65、大市政配套66、项目规控的要点77、土地价格88、土地升值潜力初步评估8二、市场分析预测81、市场供给与可比项目8（1）地块区域界定8（2）市场供给调查分析9（3）可比案例分析9（4）本案与周边项目价格比较10（5）项目SWOT分析122、市场需求与目标客户13（1）市场需求13（2）目标客户群143、产品定位与建议15（1）类比项目户型配比15（2）产品建议17三、项目开发进度计划及销售计划171、时间安排172、销售收入计划18四、投资估算及财务评价191、投资成本预测192、税务分析213、资金平衡分析214、经济效益分析24一、项目概况1、宗地位置该宗地位于天津市河东区东南，月牙河地块在行政区域划分上隶属于河东区，西至紧邻东南半环快速路，距津塘高速路1KM，距津滨高速路6KM，距天津东站76KM。如下图所示月牙河西居住区地块位置图2、项目区域在城市规划中的定位该地块原为天津钢厂厂区，现已拆迁完毕；河东区政府预规划该地区为住宅用地。搪瓷厂地块本案天钢3、宗地现状四至范围东至月牙河、南至规划兰清道、西至武陵路、北至娄山道（具体位置见板块位置图）。规划用地面积141800平方米规划用地性质住宅最大容积率25建筑面积330476平方米地块整理状况该地块是海河整理公司拟挂牌的首推地块，目前拆迁工作基本完成，计划06年底、07年初挂牌出让。通过现场踏勘，项目拆迁状况良好，无拆迁问题的干扰。项目已经达成三通一平。不存在其他因素影响。4、项目周边情况（1）交通状况目前该地块周边无公交停靠站，出行方式以自行车、步行为主，少量自驾车出行，最近的公交线路需步行15分钟至津塘路或富民路乘车。周边路况较差。地块北邻的津塘路上有33、17、806、805、613、812、815、49等多路公交车，在北接的富民路西南方向有一个公车总站，有观1、49、91、867等路车。城市东南半环快速路建成和津滨轻轨、津滨快速已通车，拉近津滨之间的距离，同时也将方便地块内的出行。（2）商业及其他配套目前在地块周围除了万明里小区外，就是天钢搬迁后的仓库和附近村庄，基本为荒地状。在万明里小区内无大的配套，只有邮政和一些小型商业门店。离地块最近的比较完善的商业配套，是地块西北部过津溏路后的中山门居住区，此居住区为为政府最早规划形成的居住区，交通、医疗、教育、商业等配套服务比较完善，居住氛围成熟，区内有津成小区、煤建宿舍区、建运宿舍、华勘小区等，配套基本能满足本居住区的日常所需。周边配套设施金融中国银行、天津商业银行等。邮政中国邮政电信中国移动医院中山门医院教育天津45中学、中山门中学、互助道小学、河东第二幼儿园超市万客隆超市、便利超市宾馆海珠宾馆等在万明里区内有一些便利超市、小型商店、菜市场等其他生活配套设施。（3）项目周边环境地块原为天钢所在地，天钢搬迁后，该地块空闲，周边是大型仓库、村庄，基础设施较差，旁边有农民自主形成的菜市场。紧邻月牙河，但月牙河还在规划治理中，目前景观一般。周边没有其他厂矿，空气状况良好，无噪音及其他污染源。离该项目地块较近的富民路有滨河家园、滨河新苑等小区，项目地块北侧为万民里小区，这些小区的建设时间基本集中在2000年左右，是比较老的居住区。上市价格以中低价为主，并且有大量的回迁居民。总体来说，项目周边区域消费能力不是很高。5、大市政配套进入地块所在位置的月牙河南路，路况较差，路面吭哇不平，且以土路为主。地块周边有富民路和津溏路、津滨轻轨、东南半环快速路等。毗邻规划地铁9号线，预计2007年年底通车，9号地铁将连通至天津站，成为人们往返于市区和滨海新区最快捷的通道。该线也称津滨轻轨在市区的延长线，在中山门站不需要“换车”，就可沿着津滨轻轨既有线前往塘沽洋货市场或者开发区。供水状况市政供水；污水、雨水排放市政排水；通讯（有线电视、电话、网络）市政网络；燃气燃起管线已铺至地块周边小区；供暖集中供暖。供电市政电网。6、项目规控的要点规划用地面积141800平方米，建筑面积330476平方米,地上建筑面积272475平方米可售住宅建筑面积259975平方米最大容积率25绿地率46综合类商业建筑面积4700平方米汽车停车场40000平方米7、土地价格采用成本法预测该地块土地地价约350万元/亩，换算楼面价格约为2100元/平方米，此价格再与土地市场评估价格比较，高价者作为挂牌底价。预计挂牌底价约为55亿元。8、土地升值潜力初步评估1天津市整个战略发展将沿东南方向东移，且在老城向新城发展中，人口居住将以从内往外的发散状趋势发展，该地块不仅处于发展线，而且处于中环与外环的中间地带，在政府规划的新居住区方向中属较优位置。2作为环渤海发展重点的天津市，发展规划重点以滨海新区为主，该地块所在位置与滨海新区从地理位置和交通上来说都较为有利。二、市场分析预测1、市场供给与可比项目（1）地块区域界定根据天津市场沿海河发展，向环外呈放射性拓展的规律，本案区域界定为北至张贵庄路；南至海河北岸；西至中环线东兴路，东至外环沿线。如图地块调研范围界定图（2）市场供给调查分析区域内自2005年以来共开发5个项目，开发总体量共83万平方米，其中普通住宅为70万平方米，占总比例的84，经济适用房约10万平方米，占总比例的12，酒店式公寓为3万平方米，占总比例的4。其中除15万体量尚在规划中，其余各项目住宅部分均已售馨。且销售周期均为2年以内。另根据调查，区域内约有近3万体量的二手房在售，其中包括了中山门居住区、富民居住区等成熟的居住社区，分布较为均匀。对于本地块来言，格调竹境是最有竞争影响的楼盘，其主力户型是二室90110平方米，三室115135平方米，并有70平方米的一室户型，但只限于立项广告阶段。其他新盘距离较远，受区域隔置，可比性不强，但从中仍可看出此区域的价格和涨势，第六大道03年开盘的4000元/平米，到目前8000元/平米，三年时间价格翻倍，足可以看出此区域房产的升值潜力。另外根据市场调查，距地块较近的中山门居住区互助南里二手房价格在60006500元/平米左右。二手房价紧追新盘价格，足可看出此区域的市场需求潜力。区域内缺乏足够的供给，成为导致二手房价格攀升的因素之一。（3）可比案例分析受房地产整体走势的影响及在区域居住氛围的带动下，从2003年开始，此区域的房产价格快速攀升，至今仍为一路上扬趋势。第六大道项目位于中环线东兴立交桥旁，2006年1月18日开盘，开盘销售均价7200元/，2006年9月清盘，清盘销售均价8000元/，销售状况良好。焕日线项目位于东兴路与津塘公路交口东侧，2005年5月1日开盘，开盘销售均价6900元/，2006年12月清盘，清盘销售均价8000元/。主力户型为3570一居室与二居室，销售速度较慢。此项目为区域内唯一的酒店式公寓。城市阳光项目位于世纪大道雪莲桥南侧，2005年6月开盘，销售均价为2970元/，此项目为经济适用房。格调竹境项目位于中山门四号路与虎丘路交口，由泰达建设集团开发，目前正处于规划审批阶段。朝阳绿茵此项目为最接近地块的项目，位于莲南路以西，龙峰路以东，津塘公路以北，项目于2006年3月27日开盘，开盘销售均价为4530元/，目前销售均价为，4800元/，主力户型为90两居室与130三居室。销售状况良好。（4）本案与周边项目价格比较住宅价格价格修正表合计区位区域认知景观区域发展项目整体产品特点产品技术品牌现售价格价格修正权重10020520201010105元/平方米元/平方米第六大道11151212101291112980007174焕日线112131391291212980007143朝阳绿茵921012910999848005217本项目1010101010101010106511注由于本项目周边开发项目有限，且有些项目为经济适用房，不具可比性。因此，可比项目较少。从上表可以看出，本案受周边项目影响，均价制定在6500元左右较为合适。考虑到开盘至销售周期结束的时间节点，我们认为项目销售起至销售周期结束的价格区间在6500元7500元之间比较适宜。商业价格由于本项目周边在售的商业（包括社区底商）项目没有，因此，我们针对中山路社区商业进行了调查。中山路的底商目前售价范围在8000元10000元之间。考虑到项目的区位和交通对商业的影响以及未来项目预期，我们认为，项目底商价格初步定为在9000元左右较为合理。停车位销售价格目前来看，本项目周边的住宅小区及在售项目均没有进行车位的销售。主要原因是天津当地人对车位销售不持肯定态度，同时本区域私车自有率并不是很高。不过，随着天津东南方向发展规划的确定，加之本区域位于天津滨海区和城区之间的交通枢纽位置，可以预见，未来本区域内的居住客群的私车率将会大大增加。通过对南开区销售车位的项目了解，车位价格在10万左右，本项目所在区域与南开区（成熟性，方便性、消费力等）有较大差别，因此，我们暂且将车位售价定在7万元左右。（5）项目SWOT分析优势紧邻月牙河，有一定的水景优势；地块相临津溏路、东南半环快速路，大交通配套设施较好；地块面积大，开发单位成本相对低；劣势地块周围基础配套设施较差；没有经过地块的公交车，而且到最近的公交站点也需步行到富民路、津溏路，短期内交通有压力。周边以村庄为主，整个环境需要建设，且周边居住人群素质相对较低。机会津滨轻轨开通以及规划中的9号地铁，以后会有便利的交通；地块处河东区，在中环和外环之间，而天津市的战略发展正是沿东南方向东移；随着天津规划配套设施的健全，会有较大空间的升值潜力；地块周边新盘供应量少，竞争压力小；地处规划中天琴、东环二大广场辐射区域，增加升值潜力。威胁区域土地供应潜在量较大，潜在竞争压力强；区域人文环境较差，认可度较低。项目地处西临中环线（二、三级地段的交接）、东临一号桥（河东区与东丽区交接）、北临海河（河西与河东的交接）的特殊区域，准确产品定位、市场定位、客户定位难度较大综合评价本项目地块区域近两年内并无大型住宅类开发项目，如本项目地块住宅如期开发的话，应该说是弥补了这个区域的大型居住社区的一个市场空白。通过市场调查，项目北向，如中山门区域开发较为成熟，配套相对较齐全，其周边价格较高，在7000元至8000元/平方米之间，而紧邻本项目的滨河居住小区的售价为45005500元（二手房）左右（由于该区域没有新项目入市，所以二手房交易较为火热）。根据经验，新房比二手房价格高10001500元左右来判断，该区的新房入市价在6500左右，而本项目地块与其紧邻，因此，此价格入市较为合适。所以看出，项目的市场开发空间较大。结合周边环境及配套影响，及周边类比项目的价格修正均价来看，本案的入市销售住宅价格应控制在6500元/平方米左右。2、市场需求与目标客户（1）市场需求1区域市场特点目前来看，区域周边项目开发有以下特点在2000年左右出现了滨河居住区等大规模居住组团之后，该区域的房地产项目就一直凭借价格、规模、交通等优势成为居住热点；区域市场上产品出现多样化，如焕日线的精装小户型酒店公寓，其他项目的多层，都受到了客户的欢迎；本区域产品大多走“大众化”路线，对于园林设计，景观营造方面还有很大的上升空间。这从另一个侧面也能反映出该区域市场竞争还并不激烈；该区域的居住生活配套除各小区自配的社区商业外，还将部分依赖于市内和中山门居住区（该区域不但有集中性商业，还有市政配套，如学校，医院等）。而本项目地块离中山门较近，是一个利好因素。2需求特征体现通过我们对该区域内常驻居民及业内人士的深访，我们发现该区域内的消费需求呈现如下特征需求产品的外部特征表现小高层、高层逐渐被广大消费者接受两室户型仍然是主流消费需求、中间楼层，平层设计依然最受欢迎。需求产品的内部特征表现面积80平方米至100平方米价格5000元/平方米至6500元/平方米总房款40万元至60万元选购房屋的因素表现特征交通、地段、价格成为影响消费者三大主力因素（2）目标客户群1）区域消费特征根据对当地居民的调查走访，总结出当地居民拥有着浓厚的区域居住情结，对该区域的未来发展有着强烈的自信心，认同度较高；区域内的购房者年龄向年轻化转变，从5年前的平均3545岁向3035岁过渡；区域内居民自有住房率达到70以上，且以自住为主；改善型需求明显，多层、小高层等产品受追捧，消化速度快；随着城市轻轨（9号线）的开通，客户对轨道交通沿线的项目更为青睐。消费者较为认同外环以内的居住区域，外环外普遍被认为是经济适用房的集中区域，外环线外的消费者有内迁居住的趋势。2）客户群定位综上所述，我们认为，本项目的目标客户群主要适合中等收入人群，包括外迁改善居住环境及环外内迁等部分人群。3、产品定位与建议（1）类比项目户型配比房型面积区间套数所占比例80以下2078090165一居室9010013490100391310011012642二居室1101201861101201341201301341301403411三居室140以上103朝阳绿茵合计302100房型面积区间套数所占比例40以下242454050242455060336607000708000一居室80以上224焕日线合计539100房型面积区间套数所占比例总套数总比例11012029213014091敞开式140以上604435060135106070409317080145118090181一居室90以上107085380901419010013110100110514110120292二居室150以上102261780906010011050110120735120130806130140272140150524三居室150以上5642992290100121跃二居室100110501711093011120跃三居室1371060160以下30160170101第六大道跃四居室170180121222140以上30跃五居室140以下1040（2）产品建议根据类比项目户型配比可以看出项目地块周边可比项目主力户型主要集中在50至80一居室，以及80至110两居室，主要受到客户群体经济实力所限制，对大面积的三居室需求较少，接受总价区间约35万至60万之间，对建筑形式较为偏爱多层，但随着天津经济形势的快速发展，小高层、高层逐渐被广大消费者接受。综上所述，建议项目应定位为多层、小高层，且注重室内空间的合理布局以及居住的舒适度的高品质住宅。80的户型为50至80平方米的一居及70至110平米二居室，20的户型为100平方米以上的三居室，以迎合区域市场的需求。同时由于项目受快速路影响，建议地块西侧临快速路增加绿化带面积进行隔离；同时位于该位置的楼体的建筑材料增加隔音材料，降低噪音污染，从而提升项目居住品质。三、项目开发进度计划及销售计划1、时间安排2、销售收入计划表1销售收入计划表可销售面积2007200820092010平均价格序号销售项目M2价格销售比例价格销售比例价格销售比例价格销售比例元/M2合计1居住26777500650040007500600065000007100190120252商业47000000009000600090004000900042303地下建筑（车位）10850000007000060007000040007000126354销售项目四000000000000000005销售项目五000000000000000006销售项目六00000000000000000合计27247500039156000085销售收入（万元）00000069621500341306177506367460000362632620698525销售税金（万元）000382918718398371031138419营业税（万元）000348108653089337301034926城建税（万元）0002436845716236172445教育费附加（万元）0001044319593101231048房屋交易手续费000000000000000预征税金（万元）000696221306186746206985预征土地增值税（万元）000696221306186746206985销售净收入（万元）00065096101221276063075119353121四、投资估算及财务评价1、投资成本预测产品类型假设1可用地面积平方米2预留用地面积3总建筑面积平方米；4地上建筑面积平方米5地下建筑面积平方米；6居住建筑面积平方米；7商业建筑面积平方米；表2项目投资估算表序号成本项目单位计算基数费用/费率金额（万元）单位成本指标总成本费用比例1土地成本5720000173084384811土地成交价款项155000550000012土地交易服务费万元550001005500013土地交易契税万元550003001650002开发前期准备费170685516511521可行性研究费万元572440201144922规划设计费万元5724422012593623勘察费万元572440201144924临时三通和场平费项65300025招投标服务费、代理费万元57244006343526环境评价、交通评价费项117170027设计图纸审核费项113717751371828其它项100003建筑安装工程费5040623152527339131经营性物业建筑安装工程4914688311居住M226777512503347188312商业M247002500117500313地下建筑面积M25800025001450000314成本项目四M200000315成本项目五M200000316成本项目六M20000032工程监理费万元5724422012593633其它项10004基础设施建设费176635353449118841红线外市政接口、摊销费项3304751655452841650042红线内基础设施100628230450421道路及地面停车场M22064920041299422绿化景观M2275336016520423上水项3304752582619424雨污水项3304752995838425电力项33047580264380426热力项33047593307342427电信项00000428路灯项3304751033048429标志项100004210中水系统项3304755016523843其它与基础设施相关费用214788431人防异地建设费项66102000132190432绿化补偿费项2753330082598433地下水资源费项10000434其它项100005公共配套设施建设费8096642450054551公共配套设施建设费330475245809664511人防M203000000512配套项目二M200000513配套项目三M200000514配套项目四M200000515配套项目五M200000516配套项目六M20000052其它项100006开发间接费1600048401161工资福利支出项11001000062办公、折旧、修理支出项140400063水电支出项120200064其它项100007不可预见费万元780334003121339445210直接开发成本138354584186548营销费用5795591753739081销售前期准备费万元20698505010349382广告宣传费用万元20698510020698583销售佣金、代理费万元20698510020698584其它万元206985030620969管理费用万元81155300243464736716410财务费用项120571922057196225138成本费用合计148642004497831000011销售税金及附加1138419111营业税万元2069855001034926112城建税万元1034970072445113教育费附加万元1034930031048114房屋交易手续费万元2069850000002、税务分析1营业税及附加（按销售收入的5计）2所得税所得额的333土地增值税（本项定位为普通住宅，增值率在20以内，所以免税）3、资金平衡分析1资金投入计划表3资金投入计划序号成本项目金额（万元）单位成本指标总成本费用比例1土地成本572000017308438482开发前期准备费17068551651153建筑安装工程费504062315252733914基础设施建设费17663535344911885公共配套设施建设费809664245005456开发间接费160004840117不可预见费3121339445210直接开发成本138354584186548营销费用579559175373909管理费用2434647367164项目总投资146584814435582资金回款计划详见表1销售收入（回款）计划表。3资金使用与筹措计划表4资金使用与筹措计划表单位万元年度序号项目合计20072008200920101土地成本57200005670500495000000002开发前期准备费170685125016456700000003建筑安装工程费504062312594204143629865930004基础设施建设费17663532726421470584231270005公共配套设施建设费8096648096640000000006开发间接费160004800480064000007不可预见费312133156067156067000000直接开发成本138354587051281376805730161210008营销费用57955911591228074617615567469管理费用243464730397303997386000资金使用合计1465848172402320864121842328966167461自有资金500000050000000002销售净收入再投入74182490004121842328966167463借款22402322240232086000000000资金筹措合计1465848172402324121842328966167464开发过程资金流分析表5全投资现金流量表单位万元年度序号项目合计20072008200920101现金流出1782850972402325188112529010211006311开发成本费用14658481724023241218423289661674612销售税金及附加11384190003829187183983710313土地增值税6180190002078773900002014214所得税1413590000475475892044460712现金流入2069852500069621501306177567460021销售收入206985250006962150130617756746003净现金流28700167240232177403877716735645374累计净现金流72402325466194230547928700165净现金流折现14013896703919152095261694044149526累计净现金流折现670391951829