买房必读小知识.pdf

一 按揭是什么意思 按揭即抵押的意思 是指买房人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证 买房 人在还清贷款后 提供贷款的银行立即将所涉及的房产产权转让给买房人的行为 二 什么是经济适用房 经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的房屋 1 由国家统一下达计划 用地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 2 对各种经批准的收费实行减半征收 3 出售价格实行政府指导价 按保本微利的原则确定 三 什么是单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋 也称系统产权房 系统房 四 什么是期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止 在这一期间的商品房称 为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 购买期房也就是购房者购买尚处于 建造之中的房地产项目 五 什么叫现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售 合同 六 什么叫准现房 准现房是指房屋主体基本封顶完工 小区内的楼宇及设施的轮廓已定型 房型 楼间距等重 要因素已经定型 工程正处在墙体装修和进行配套施工阶段的房屋 七 什么叫廉租房 廉租房是在新出台的国家房改政策中提出的概念 我国的廉租房只租不售 出租给城镇居 民中最低收入者 八 什么是产权置换 产权置换指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种交易手段 一般是在中介公司的撮合 下进行 并可由中介公司代办置换手续 九 什么叫房改房 房改房是指城镇职工按照成本价或者标准价购买的已建公有住房 按照成本价购买的 房屋 所有权归职工个人所有 按照标准价购买的 职工拥有部分房屋所有权 十 房地产商在预售商品房时应具备的五证包括哪些 房地产商在预售商品房时应具备 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工 程开工证 国有土地使用证 和 商品房预售许可证 简称 五证 其中前两个证由规 划部门核发 开工证 由建设部门核发 国有土地使用证 和 商品房预售许可证 由国 土资源部门和房屋管理局核发 十一 什么叫房屋拆迁补偿 房屋拆迁补偿指拆迁人对被拆除房屋的所有人 依照 城市房屋拆迁管理条例 的规定给予 的补偿 拆迁补偿的方式 可以实行货币补偿 也可以实行房屋产权调换 十二 什么叫转按揭 转按揭是指房产卖方将其已抵押给银行的房产转让给买方时 由于银行向买方发放贷款 用于偿还原抵押贷款 赎出房产证 以便办理过户 并由买方来偿还现抵押贷款的业务 目 前二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况 由于买方的资信 贷款意愿 月供能 力 购房资金安排不尽相同 在转按揭的同时 买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限 贷款金额和还款方式 十三 房地产公司开工建设的条件 房地产开发公司需拥有下面四个证件才可以开工建设 国有土地使用权证 建设用地规划许 可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 否则 属于违法建设 十四 房地产公司预售商品房应具备的条件 房地产开发公司预售商品房应当拥有下面五个证件 国有土地使用权证 建设用地规划 许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 预售许可证 否则 属于违法销售 主要原因很可能是房地产开发公司资金链出现断裂 在社会上进行非法集资 十五 预告登记制度将有效防止商品房 一房二卖 今年 7 月 1 日建设部颁布并实施的 房屋登记办法 对预告登记这一有效防止 一房二 卖 保护商品房买卖中买方合法权益的制度作出具体规定 预告登记制度能有效防止 一房二卖 一房多卖 商品房买卖双方签订合同后 买方向 登记机关申请预告登记 预告登记后 未经预告登记的权利人 即买方 同意 卖方再次转让 房屋或在房屋上设立担保物权的 不发生所有权转移或担保物权设立的效力 十六 预告登记制度的适用情形 我国 物权法 首次对预告登记制度作出了规定 房屋登记办法 则对预告登记的程 序作出具体规定 根据 房屋登记办法 在 3 种情形下 当事人可以申请预告登记 预购 商品房 以预购商品房设定抵押 房屋所有权转让 抵押 法律 法规规定的其他情形 预 告登记后 未经预告登记的权利人书面同意 其他人处分该房屋申请登记的 房屋登记机构 应当不予办理 预售人和预购人订立商品房买卖合同后 预售人未按照约定与预购人申请预 告登记 预购人可以单方申请预告登记 十七 商品房的建筑面积如何构成 商品房建筑面积 套内建筑面积 公摊建筑面积 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 其中公摊建筑面积包括 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备间 公共门厅和过道 地下室 值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积 套 单元 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的一半 凡作为独立使用空间销售或出租的地下室 车棚及作为人防工程的地下室都不计入公用建筑 面积 十八 什么是房改房 1 房改房是住房制度向住房商品化过渡的形式 它的价格不由市场供求关系决定 而是 由政府根据建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定 是以标准价或成本价出售 2 房改房的销售对象是有限制的 不是任何人都可以享受房改的优惠政策 购买房改出 售的住房的人只能是符合分配住房条件的职工 3 在房改售房中对购房的面积有所控制 规定人均可购房的建筑面积的控制指标 以防 止一些人大量低价购买公有住房 造成国有资产的流失 4 购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策 公有住房的价格在标准价或成本价的基 础上还有工龄 职务或职称方面的优惠折扣 另外购买房改中的公有住房 在进入市场方面是有限制的 出售给职工的公有住房 一 般要在住用若干年以后才可出售 十九 离婚时房改房如何分割 房改在我国刚刚开始 所以尚没有明确的法律对此做出调整 我们所能依据的 是 民法通 则 婚姻法 最高人民法院 关于审理离婚案中公房使用 承租若干问题的解答 及有 关房改的若干政策 法规等 取得房改公房产权人两种可能 一种是以标准价购房 取得部分房产权 一种是以成本 价购房 取得完全产权 1 以标准价购只能取得部分产权 无论比例多少 都与售房单位存在着一种产权共有关 系 我国婚姻法第十三条规定 夫妻在婚姻关系存在续期间取得的财产 归夫妻共同所有 双方另有约定的除外 夫妻对共同所有的财产 有平等处理权 依据这一条款 最高人民 法院在 关于审理离婚案中公房使用 承租若干问题的解答 中规定 对夫妻共同出资而 取得的部分产权的房屋 人民法院可参照上述有关答 予以妥善处理 但分得房屋部分产权 的一方 一般应按所有得房屋产权比例 依照离婚时当地政府有关部门分布的同类住房标准 价 给予住方一半价值的补尝 我们可以看出 这种规定不大公平 不大符合房改及市场经济发展的趋势 公房上市是 必然的 一旦上市其价格必定比房改购房的标准价高得多 夫妻分离时 一方取得标准价的 一半 而一方却拥有价值巨大的房屋这显然违背 婚姻法 的夫妻平等财产权 处分权的规 定 因此在司法解释中 最高人民法院又做一变通规定称 对夫妻双方均争房屋部分产权的 如果双方同意或双方经济 住房条件基本相同可采取竞价方式解决 2 对于以成本价购买的房改公房 离婚时又该如何处理呢 现阶段房改政策法规 均没有也无权直接对离婚时如何分配此房做出规定 我们要做一 个法律逻辑推理 建设部 关于房改售房权属登记发证若干规定的通知 中规定 职工以 成本价购买的住房 产权归个人所有经登记核实后 发给 房屋所有权证 产别为私产 也就是说 婚姻关系存续期间 夫妻双方任何一方参加房改以成本价购得的公房 即为公民 私有财产 享有完全占有 使用 收益 处分权利 而依据 婚姻法 之规定 无论该房产 的产权证上登记的是夫妻双方任何一方或双方 该房产实际上都是夫妻双方共同财产 双方 都对该房产的处理 就不可在依据最高人民法院的司法解释 而应像夫妻共有的彩电 冰箱 等其它财产一样 按实际价值予以析产 取得产权的房改公房 其性质同其它商品房住宅一 样 旦进入市场 其价格会直接体现出来 所以 夫妻双方离婚时 只能按该房房产的实际 价值来分割 而不能在按照取得该房产时所付出的代价确定房屋的价值 只有这样才是公平 合理 合法的 二十 商品房交付的程序 商品房交付的一般程序如下 1 房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知 2 买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料 在入住通知要求的期限内到房地产开 发企业指定的地点 查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件 3 买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下 实地查验所购买商品房并填写验房 单 3 1 若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形 买 受人应决定是否退房 并在约定的期限内书面通知房地产开发企业 3 2 若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准 买受人可将商品房存在的 质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业 由房地产开发企业在一定期限 内逐项予以修复或赔偿 3 3 房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买 受人查验同意后 双方根据商品房面积实测技术报告结算房款 3 4 买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用 3 5 买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙 3 6 买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费 并办理物业 管理的相关手续 二十一 国土资源部第八次卫片执法检查情况表明 86 个城市违法用地比例首次大幅回落 12 月 1 日 从国土资源部服务扩大内需和第八次卫片执法检查整改工作电视电话会议上了 解到 第八次卫片执法检查情况表明 86 个城市违法用地比例首次大幅度回落 2006 年 10 月至 2007 年 10 月期间的 86 个城市 违法用地占新增建设用地的宗数 面积和占用耕地面 积的比例 分别比第七次卫片执法检查下降了 37 6 47 7 和 49 1 这是自 2000 年开展 第一次卫片执法检查以来 违法用地比例首次出现较大幅度的回落 在土地执法形势好转的 同时 违法用地总量仍然较高 立案查处的任务还很艰巨 必须下决心做好整改工作 国土资源部于今年 2 月开始部署第八次卫片执法检查工作 覆盖全国 31 个省 区 市 的 86 个城市 今年 6 月至 7 月 部派员对北京等 10 个城市第八次卫片执法检查工作进行了 督导 9 月 在各地自查基础上 又组织对天津等 28 个城市第八次卫片执法检查工作进行 了抽查验收 据统计 第八次卫片监测期间 与第七次卫片执法检查相比 违法用地宗数由 13980 宗下降为 8718 宗 违法用地面积由 49 82 万亩下降为 26 57 万亩 违法占用耕地面积 由 24 82 万亩下降为 12 63 万亩 在违法用地比例首次出现较大幅度回落的同时 土地违法违规问题仍然十分突出 主要表现 为 违法用地总量仍然较高 部分城市的违法用地情况远高于 86 个城市的平均水平 甚至 有少数城市出现反弹迹象 违反规划用地问题比较突出 个别城市违反规划占违法用地宗数 和面积的比例非常高 据统计 第八次卫片执法检查发现的 8718 宗违法用地中 除 730 宗由违法当事人自行纠正 外 其余 7988 宗已立案 7311 宗 立案率为 91 5 国土资源管理部门按照法律要求下达行 政处罚决定 提出处分建议和移送司法机关的 3752 件 没收建筑物和其他设施 3514 51 平 方米 拆除建筑物和其他设施 1462 34 万平方米 罚款 9 86 亿元 提出党纪政纪处分建议 716 人 已落实 425 人 移送司法机关 630 人 已追究刑事责任 45 人 地方政府对卫片执法检查工作高度重视 许多地方政府的领导专门听取国土资源管理工作的 汇报 有的还直接组织和领导第八次卫片执法检查工作 这些措施将部门的土地执法工作上 升为政府层面 从组织上有力地推动了第八次卫片执法检查工作的顺利开展 在检查过程中 一些地方创新思路 采用新方法 取得了良好的效果 浙江省嘉兴市 县两级人大常委会明 确把卫片执法检查发现的违法违规用地处理情况 列为检查 土地管理法 贯彻实施情况的 重点 广东省广州市在检查中落实共同责任 以各区 市 党委和政府为责任主体 主要领 导对违法用地整改工作负总责 整改考核不达标的 党委和政府主要负责人就地免职 山东 省枣庄市专门成立了市政府主要领导任组长的整改工作领导小组 组成 7 个督导组 负责督 导各区 市 整改工作 市政府主要领导坚持每天调度整改工作进度 国土资源部领导此前专门约请部分重点整改城市政府主要负责同志来京面谈 听取其整改工 作安排和措施 针对当前整改工作中存在没收和拆除等行政处罚执行不到位 对一些违法行 为的处理明显偏轻 对一些违法行为的定性不准等问题 国土资源部要求地方各级国土资源 管理部门严格按照卫片执法检查的总体部署和要求 在地方党委 政府领导和相关部门支持 下 对发现的土地违法违规问题 依法依规严肃处理 整改到位 同时 各地要认真研究 完善制度 健全土地执法监管长效机制 采取有效措施 解决好早发现 早制止 早处置问 题 减少投资建设损失 降低执法成本 通过加强土地严格规范管理 确保最严格的耕地保 护制度 最严格的节约用地制度落到实处 信息来源 中国国土资源报 二十二 重庆农村土地交易所举行首次拍卖 2008 12 05 12 月 4 日 新成立的重庆农村土地交易所挂牌仪式结束后 现场进行 了首次拍卖 由拍卖师主持的重庆玉豪龙实业 集团 有限公司一宗涉及 300 亩土 地面积的地票拍卖 以及重庆市城市建设投资公司一宗涉及面积 800 亩的地票拍 卖 经过多轮竞拍 最终以 6800 万元成交 重庆市江津区慈云镇一水村的村民委员会负责人 还与重庆瑞恩现代农业有限公司 代表现场签订了一宗土地的承包经营权流转协议 重庆市江津区柏林镇复兴村楒栗 村的村民小组负责人也与重庆富臻竹木制品有限公司现场签订了一宗林权流转的 协议书 信息来源 中国国土资源报 二十三 土地入股 严防农民失地 最高人民法院昨日出台意见 明确地方以股份合作形式流转土地承包经营权的 法院将 着重审查入股行为是否符合农民的意愿 严防因股份合作导致农民丧失土地承包经营权 在 十七届三中全会闭幕之后 重庆 股田制 改革就已被中央紧急叫停 此外 最高院要求各地方法院对于改变土地集体所有制性质 改变土地用途 损害农民 土地承包权益的流转行为 均将被法院确认无效 在宅基地方面 如果违反相关政策 变相 让农民丧失宅基地使用权的行为 也将被依法确认无效 最高院新闻发言人倪寿明昨日表示 全国在实施 4 万亿投资过程中将不可避免要进行农 村土地征收 在此过程中 法院要注意是否按照同地同价的原则 及时足额对农村集体组织 和农民给予合理的补偿 来源 新京报 二十四 重庆农村土地交易所成立 12 月 4 日 当天揭牌的重庆农村土地交易所举行首场交易会 现场拍卖两宗城乡建设 用地挂钩指标 并签订一宗耕地承包经营权和一宗林地承包经营权转让协议 12 月 4 日 酝酿已久的重庆农村土地交易所正式挂牌成立 该交易所由重庆市政府出 资成立 系非营利性事业法人机构 实行现代企业管理模式 主要从事地票交易 所谓地票 指包括农村宅基地及其附属设施用地 乡镇企业用地 农村公共设施和农村公益事业用地等 农村集体建设用地 经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标 酝酿已久的重庆农村土地交易所四日正式挂牌成立 成立仪式后 当地举行了首场土地交易会 现场拍卖两宗城乡建设用地挂钩指标 并签 订一宗耕地承包经营权和一宗林地承包经营权转让协议 二 00 七年五月 重庆被国家批准成为统筹城乡综合配套改革试验区后 在统筹城乡土 地利用方面进行了积极探索 提出设立农村土地交易所 探索建立健全土地承包经营权流转 和城乡统一的土地交易市场 促进城乡经济社会全面协调可持续发展 重庆农村土地交易所由重庆市政府出资成立 系非营利性事业法人机构 但实行现代企 业管理模式 其职能是建立农村土地交易信息库 发布交易信息 提供交易场所 办理交易 事务 为保证农村土地交易所健康运转 重庆在出台的 重庆农村土地交易所管理暂行办法 简称 暂行办法 中 对农村土地交易所的交易范围 交易方式 资格条件 权益保障 等各个环节 做了相关的设计和规定 同时 与 暂行办法 配套的还有 重庆农村土地交 易所交易流程 暂行 等操作方法 据介绍 重庆农村土地交易所主要从事地票交易 所谓地票 指包括农村宅基地及其附 属设施用地 乡镇企业用地 农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地 经过 复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标 国土资源部副部长鹿心社在重庆农村土地交易所成立仪式上表示 希望重庆市政府严格 规范土地交易所管理和交易土地的入市条件 农村土地交易所充分披露交易信息 并在规范 的基础上不断创新 不断完善 来源 中国新闻网 二十五 商品房维修基金 商品房维修基金是指为保障房屋及其相关公共设施的正常维修 更新 由房地产开发企业 和购房人按一定标准交纳费用 存入专户银行 专门用于房屋及其相关公共设施维修 更新 的资金 二十六 购房组合贷款 购房组合贷款是指在住房买卖中借款人以所购城镇住房作为抵押物同时申请住 房公积金个人购房贷款和商业性个人住房贷款 该贷款方式称为个人住房组合贷 款 二十七 住房公积金 住房公积金是指国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营 企业及其他城镇企业 事业单位 民办非企业单位 社会团体 以下统称单位 及 其在职职工分别按职工工资的一定比例缴存的长期住房储金 目前单位与职工缴存 公积金的比例各为职工上年月平均工资的 5 7 并有上限 下限规定 这是 法规规定必须缴纳的 另外 单位和职工还可各按职工上年月平均工资的 1 8 交纳补充公积金 补充公积金存在上限 前述上限 下限每年调整 二十八 抵押贷款购房 抵押贷款购房 购房按揭 即商业贷款 是指购房者在购买房屋时 由于资金不足 以所购 产权房做抵押 向银行申请的占所购房房价一定比例的贷款 贷款后 银行受借款人委托将 贷款额作为购房款的一部分 直接划付给房地产开发企业或第三方机构 然后 购房者按贷 款合同约定逐月或逐年还款的行为 在实际操作中 一般由房地产开发企业或第三方机构提 供阶段性保证责任或全程保证责任 二十九 住房公积金个人购房贷款 住房公积金个人购房贷款是指以住房公积金为资金来源 向缴存住房公积金的职工 发放的定向用于购买自住住房的住房消费贷款 正常缴存住房公积金的城镇职工 在本城镇购买具有所有权的自住住房时 可以其所购买的产权住房作抵押 向住房 公积金个人购房贷款受托商业银行申请住房公积金个人购房贷款 三十 北京国土局 处理小产权房不存在法不责众 北京市国土局局长魏成林在 违反土地管理规定行为处分办法 培训班上表示 政府不会 对小产权房的问题持有法不责众的态度 肯定会制定并采取各种办法进行解决 魏成林说 据他所知 目前国土资源部正在研究各类土地违法问题的处理办法 其中包括小产权房问题 北京作为全国的示范城市 在这个问题上一定不会持有法不责众的态度 否则会出现更多违 法现象 城市人口不能侵占农村人口的利益 魏成林说 产生小产权房的问题 主要是个人购房政 策实施后 部分投机者利用农村低廉的地价 建设房屋出售给城市人口 城市人口低价购买 小产权房的行为 相当于侵占了农村人口的利益 另外 魏成林还强调 农村的宅基地肯定 不能流转 更不能建小产权房 专家解读 宅基地只能在农民间流转 中原房地产总经理李文杰解释说 农村土地主要分为集体用地和宅基地两种 小产权房绝大 多数建在农村集体土地上 而宅基地实质就是农民自己的住房用地 对农民来说带有福利性 质 只有农民才能享受 按照目前的相关规定 宅基地在农民之间是可以流转的 即只有农 民才能买卖宅基地 城市人口不能买农民的房屋 而国家征用宅基地 则需要对农民进行补 偿或安置 相关新闻 上半年用地 57 违法违规 北京市国土局通报 今年上半年新增建设用地中 57 属违法违规 市国土局局长魏成林介 绍 相关调查数据显示 今年上半年 14 个郊区县共发现新增建设用地 306 宗 13315 亩 其中 违法违规用地 204 宗 7596 亩 分别占新增建设用地宗地数的 67 面积数的 57 今年 1 至 6 月本市 14 个郊区县 违法违规用地面积数排名前三的依次为朝阳区 通州区 大兴区 7 至 9 月 本市新增建设用地违法违规用地的宗地数 面积数虽然都有所下降 但 占用耕地的比例仍然超过 15 这一红线 魏成林说 鉴于目前违法违规用地严重 各级政府不仅是保护耕地的第一责任人 也是查处 违法违规用地的责任主体 这意味着 今后 各级政府如有违法违规用地超过 15 的 将 追究主要领导的责任 稿件来源 京华时报 三十一 竣工验收备案表 住宅质量保证书 住宅使用说明书 竣工验收备案表 建筑法 合同法 等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后 方可交付使用 这是国 家强制性规范 依据有关规定 我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得 建筑工 程竣工备案表 因此 出卖人在交付房屋时 应向买受人出示竣工验收备案表原件 否则 买受人有权拒绝交接 由此产生的逾期交房责任由出卖人承担 如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表 其中不排除该商品房在建筑质量方面 存在重大的缺陷 同时 竣工验收备案表直接关系到房产证的办理 一旦将来发现该房屋始 终无法拿到竣工验收备案表 房产证则始终无法办理 根据建设部制定的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法的有关规 定 竣工验收备案表通常包括以下内容 1 工程的基本情况 包括项目名称 地址 规划许可证号 施工许可证号 工程面积 开 工时间 竣工时间 各单位 建设 勘察 设计 施工 监理 质量监督等单位 名称 2 勘察 设计 施工 监理单位意见 3 竣工验收备案文件清单 主要包括 1 工程竣工验收报告 分 5 项 其主要内容为室内环境检测报告和勘察 设计 施工 工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件 2 规划许可证和规划验收认可文件 3 工程质量监督注册登记表 4 工程施工许可证或开工报告 5 消防部门出具的建筑工程消防验收意见书 6 建设工程档案预验收意见 7 工程质量保修书 8 住宅质量保证书 9 住宅使用说明书 10 建设单位与施工单位双方已签署意见的竣工结算 11 房屋建筑工程和市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料 12 法规 规章规定必须提供的其他文件 质量监督站在收到建设单位报送的竣工验收备案文件并验证齐全后 应当在工程竣工验收备 案表上签署文件收讫 加盖备案专用章 对符合条件 证明文件齐全有效的 应当收到申请 之日起 15 日内按程序办理竣工验收备案 这时 共计四页的竣工验收备案表才是一份完整 的备案表 另外 竣工验收备案表 上的每一项都必须报主管部门备案 例如消防设施等 缺少任何 一项 买受人不能接受 需要注意的是 竣工验收备案表 只是建设 开发商 设计 施工 监理及有关建设行政 机关各方 就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报告 并不能证 明该建筑物没有质量问题 如果该商品房确有质量问题 主管单位可以收回备案表 责令建 设单位按要求进行整改 全部整改完毕后重新组织工程竣工验收 同时 商品房买卖合同 是开发商与购房人签署的 开发商交付的房屋是否符合合同要求 是否具备交付条件 也需要购房人来验收确认 住宅质量保证书 是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件 其中应当列明工程质量监督单位 核验的质量等级 保修范围 保修期和保修单位等内容 开发商应当按 住宅质量保证书 的约定 承担保修责任 商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算 具 体保修期限与保修范围是 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内 屋面防水为 3 年 墙面 厨房和卫生间地面为 1 年 地下室及管道渗漏为 1 年 墙面 顶棚抹灰层脱落为 1 年 地面空鼓开裂 大面积起沙为 1 年 门窗翘裂 五金件及卫生洁具损坏为 1 年 灯具 电器开关损坏为 6 个月 管道堵塞为 2 个月 供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期 其 他部位 部件的保修期限 由买卖双方自行约定 房屋在保修期内出现质量问题 如经保修 单位维修后导致房屋使用功能受到影响 或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的 开 发商应承担赔偿责任 购买人认为主体结构质量不合格的 可以向 住宅质量保证书 中注 明的工程质量监督单位申请重新核验 经核验确属不合格的 购买人有权退房 住宅使用说明书 应当对住宅的结构 性能和各部位 部件 的类型 性能 标准等作出说明 并提出使用注意 事项 一般应当包含以下内容 1 开发单位 设计单位 施工单位 委托监理的应注明监理单位 2 结构类型 3 装修 装饰注意事项 4 上水 下水 电 燃气 热力 通讯 消防等设施配置的说明 5 有关设备 设施安装预留位置的说明和安装注意事项 6 门 窗类型 使用注意事项 7 配电负荷 8 承重墙 保温墙 防水层 阳台等部位注意事项的说明 9 其他需说明的问题 住宅中配置的设备 设施 生产厂家另有使用说明书的 应附于 住 宅使用说明书 中 来源于 搜房网 三十二 商品房转让 根据建设部 城市房地产转让管理规定 房地产转让应当按照下列程序进行 一 房地产转让当事人签订书面转让合同 二 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后九十日内持房地产权属证书 当事人的 合法证明 转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请 并申报成交价 格 三 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查 并在七日内做出是否受理申请的书面 答复 七日内未作书面答复的 视为同意受理 四 房地产管理部门核实申报的成交价格 并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和 评估 五 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费 六 房地产管理部门办理房屋权属登记手续 合法房地产权属证书 三十三 商品房预售 房地产开发企业取得商品房预售许可证后 方可按照以下程序进行商品房预售 一 订立预售合同 房地产开发企业预售商品房时 应当向预购人出示商品房预售许可 证 参照市房地局制定购房示范文本 与预购人订立预售合同 二 预售合同的登记备案 房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后 将其送交 房地产交易管理机构 对不符合规定条件或者手续的 房地产交易管理机构应当在 5 日内书 面通知当事人 对符合规定条件和手续的 房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产 登记机构 由房地产登记机构按照 河北省房地产登记条例 的规定登记备案 预售合同的 登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起 5 日内完成 并由房 地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记备案的预售合同 三 预售款的收取 房地产开发企业根据商品房建设工程的进度 分期收取商品房预售 款 但预售合同另有约定的 从其约定 房地产开发企业收取的商品房预售款 应当专项用 于所预售的商品房建设 四 办理预售的商品房过户手续 预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商 品房初始登记并取得房地产权证书后 与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请 办理 房地产权利变更登记 在预售期间 转让当事人就预售合同约定的事项有变更的 如建筑设计变更 建筑面积 变更等 应当签订补充合同 补充合同是预售合同的组成部分 办理交易过户手续应当一并 向房地产交易管理机构提供 三十四 如何转让按揭二手房 首先 购房者要弄清楚自己的房子是产权按揭转让还是合同按揭 也就是说你的房子是 已经办下来产权了 还是产权没有办下来 即目前还是合同 如果是产权按揭转让 房屋 的业主只需要出示产权复印件 卖方手续看哪些 卖方须出具的证书有 产权复印件或购房合同复印件 借款合同 抵押合同 公证 书 卖方还要到开户行的会计柜去查出余额明细表 看目前有没有应该缴而没有缴的欠款 到目前为止差银行多少钱 即 贷款偿还证明 原债务人无拖欠的贷款本金和利息 如果 是已婚的 卖方还要出具有权部门出示夫妻双方的身份证 户口簿 婚姻证明 买方手续有哪些 买卖双方以及共有人填写 贷款债务转移申请审批表 买卖双方签订 债务转移协议 买方有合法的居留身份 具有完全民事行为能力 提交 贷款申请表 如果是已婚的 夫 妻双方的身份证 户口簿 婚姻证明 买方还要出具收入证明 证明你的收入情况 具有稳 定经济收入 具有按月还本付息的意愿和能力 收入必须是月供款的三倍 贷款额度以截止 债务转移日的贷款余额为债务转移的贷款本金 该缴哪些费用 贷款期限原则上不变更原借款合同约定的贷款期限 利率 还款方式和还款计划 如果 是有产权 就到房管局办理注销产权手续 重新办理过户 做新的再抵押 如果是合同按揭 需到开发商那里去办理更名 原则上银行建议开发商不要收取购房者的费用 房管局会收取 过户税费 具体的收费除了要缴纳一般二手房交易的契税 印花税 登记费 交易手续费等 外 在 转按揭 过程中 还涉及到银行的按揭转让佣金 抵押担保费 评估费 保险费 律 师见证费等费用 三十五 解读 住宅质量保证书 我国房地产法规规定 房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供 住宅质 量保证书 和 住宅使用说明书 住宅质量保证书 是房地产开发企业对所售商品房承担 质量责任的法律文件 其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级 保修范围 保修期 和保修单位等内容 开发商应当按 住宅质量保证书 的约定 承担保修责任 商品房保修 期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算 具体保修期限与保修范围是 地基基础 和主体结构在合理使用寿命年限内 屋面防水为 3 年 墙面 厨房和卫生间地面为 1 年 地 下室及管道渗漏为 1 年 墙面 顶棚抹灰层脱落为 1 年 地面空鼓开裂 大面积起沙为 1 年 门窗翘裂 五金件及卫生洁具损坏为 1 年 灯具 电器开关损坏为 6 个月 管道堵塞为 2 个月 供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期 其他部位 部件的保修期限 由买卖双 方自行约定 房屋在保修期内出现质量问题 如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响 或因 主体结构质量不合格给购买人造成损失的 开发商应承担赔偿责任 购买人认为主体结构质 量不合格的 可以向 住宅质量保证书 中注明的工程质量监督单位申请重新核验 经核验 确属不合格的 购买人有权退房 三十六 小产证 小产证 即每个购房者拿到的产权证 由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理 开发商只有取得了大产证 购房者才能去办理小产证 三十七 张立坤律师陪购二手房 服务内容 为委托方审查 起草 修改房屋买卖合同 并对房屋的产权 共有 抵押等情况 进行审慎调查 并根据实际情况出具法律意见书或风险告知书 并参与谈判签约 代理办理 过户登记手续 具体包括 1 提供买 卖 二手房全程法律咨询 2 审查买 卖 方身份 信用 3 审查二手房是否存在抵押 租赁 保全等权利瑕疵 4 排除二手房交易法律障碍 5 主持二手房买卖合同的修改 补充及签订 6 监管房款或者权证 降低交易风险 7 代办房产证过户手续 8 代办抵押贷款 按揭 公证 纳税等手续 三十八 张立坤律师陪购商品房 一 个人购房全程律师陪购 服务内容 对 五证 表面记载事项进行形式审查 并对土地及项目抵押等相关情况 进行调查 并根据实际情况出具法律意见书或风险告知书 参与购房人签订 商品 房买卖合同 及补充合同谈判签约全过程 具体包括 1 针对性提供购房知识及房地产专业法律咨询 2 审查开发商售楼资质 项目 五证 等 3 对拟购物业是否存在抵押 租赁 保全等权利瑕疵进行调查 4 审查 完善购房认购书 5 审查 完善 商品房买卖合同 条款 6 针对性制作补充协议 7 参与购房合同谈判与签订 8 审查物业管理合同 提供法律意见 二 团体购房全程律师陪购 服务内容 为整个团购过程提供全程专业法律服务 指派熟知房地产专业知识和法 律规定的律师担任团购方的专项法律顾问 以维护团购方在购房过程中的合法权 益 具体包括 1 接受委托 在前期对委托方初步确定的入围目标公司的资信及项目情况进行 审慎调查 并根据调查情况对入围目标公司的选择提出分析意见 以协助委托方确 定有签约意向的目标公司 2 为委托方解答购房过程中的法律问题 就委托方决策中的重大事项提供法律 意见和建议 必要时出具 法律意见书 3 指导或代理委托方参与项目考察 论证 调查 接受委托方委托 参与商品 房买卖的合同的谈判 起草 修改 审查购房合同 补充协议及有关法律事务文书 4 协助委托方对工程施工情况及进度进行必要的现场考察 并协助委托方处理 相关问题 5 协助委托方办理入住交接手续 由律师审查有关交房的法律文件 审查房屋 是否达到交房和入住条件 并提出律师意见 6 帮助委托方解决其他法律事务 三十九 大产证 大产证 即开发商首先要取得的产权证 是开发商拥有房屋产权的证明 这只能由 开发商来办理 四十 商品房买卖的注意事项 下面按购买商品房过程中的三个阶段 概括讲一讲应当注意的问题 第一阶段 查验开发商是否具有商品房开发销售资格 一个合格的开发商应当具有 企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 取得被开发土地使用权证书或使用 土地的批准文件 持有建设工程规划许可证和施工许可证 属于商品房预售的 开 发商还应当取得商品房预售许可证 开发商是否具有相应的资格 关系到其所建房 屋是否合法 将来能否取得房屋权属证书的问题 购房者在此不可马虎 第二阶段 签订 商品房买卖合同 按照房管部门的要求 在签订合同时 开发 商应当向购房者提供建设部和国家工商总局印发的 商品房买卖合同 的示范文本 该文本条款涵盖了价格 质量 面积差 违约责任以及产生纠纷后的解决方式等等 买卖房屋的具体内容 在签订时 要特别注意做到语言准确避免歧义 各环节日期 明确责任清晰 违约责任对等 附属设施明细详尽 解决纠纷方式合法有效 第三阶段 房屋的交付验收及办理房屋产权证书 房屋的交付使用就是人们常说的 交钥匙 开发商在向买受人 交钥匙 的同时 还应当提供 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 买受人在拿到房屋钥匙后 应及时对房屋内部设施进行验收 如发现质量问题及时按合同约定内容向开发商要求承担保修责任 以免错过保修 期 自房屋交付之日起在合同约定办理房屋权属证书的期限内 开发商应当协助买 受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 四十一 商品房销售广告 目前 商品房买卖百分之九十以上是以广告形式向社会公开出售的 因商品房销 售广告引发的纠纷在律师的工作实践中也大量存在 商品房销售广告的内容原则上 是一种要约邀请 即是销售商希望他人购买自己所建商品房的意思表示 是一种订 立合同的预备行为 而非订约行为 一般情况下 不能将未订入合同中的宣传广告 内容作为合同内容看待 但是 依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释 第三条之规定 当出卖人对其开发项目规划设计范围以内的商品房及相关设 施所作的一些详尽具体的说明和允诺 足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合 同以及对房屋价格的确定有重大影响的 该说明和允诺即使未载入商品房买卖合 同 亦应当视为合同内容 当事人违反的 应当承担违约责任 四十二 如何买卖房改房 房改房产权证基本可分为两种 按成本价购买的产权证 下简称成本价 和按标准价购买的产 权证 下简称标准价 成本价的产权证说明该房屋的使用 占有 处置的权利全部归产权人所有 不需经过原 产权单位同意就可处置 但该房屋不能办理赠与 在收益权上受到一定的限制 按照现行的 规定 成本价的产权人可选择两种收益方式 1 直接上市进行交易 由购买人补交土地出让 金或相当于土地出让金的价款 按照这种方式的话 房屋售价每平方米超过 4000 元以上的 部分 产权人要和原产权单位进行收益分成 具体是每平方米在 4000 至 5000 元的部分 80 归个人所有 20 归原产权单位所有 每平方米 5000 元以上的部分 50 归个人 50 归原 产权单位 2 产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易 具体操作是由评估部门对房 屋进行评估 然后按照市场评估价的 3 到房管部门补交土地出让金 再凭补交手续到房管 局权属登记部门办理变更手续 这样 成本价产权证就变成商品房产权证了 这种情况下 售房款除税费外 收益全部归产权人所有 标准价的产权证说明该房屋的使用 占有权归产权人所有 而在处置权和收益权上就受到很 大的限制了 标准价的房屋也不能赠与 首先 标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥 有部分产权 原产权单位拥有其中部分价值份额 产权人要想上市交易 原产权单位拥有优 先购买权 如果原产权单位放弃优先购买权 交易后 售房款在扣除税费后 由产权人和原 产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成 产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本 价的差额 将标准价变成成本价 就可以拥有房屋全部产权 特别注意的是 已经按照标准 价出售的公房 原产权单位无权按照原价格收回 产权人告知原产权单位是否履行优先购买 权而原产权单位不表态 并且在交易管理部门致函敦促后超过 10 天时限的 视为单位放弃 优先购买权 职工可直接上市交易 四十三 如何买卖经济适用房 国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施 建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方 式无偿给开发商使用的 这就是经济适用房价格低的主要原因 根据北京市的规定 职工个 人购买的经济适用房 房屋产权归职工个人所有 已取得合法产权证书 即可依法进入二级 市场上市交易 上市后 其收益全部归个人所有 这就是说 经济适用房的产权证书所拥有 的权利和普通商品房基本一样 惟一不同的是 经济适用房在出售时 购买人要按经济适用 房所在地标定地价的 10 交纳土地出让金 没有标定地价的 土地出让金的价款暂按房屋 售价的 3 交纳 这样 在办理完产权过户手续后 购买人所得到的就是普通商品房的产权 证书 再次交易的时候 就无需交纳土地出让金了 四十四 商品房 经济适用房 房改房房产证的差异 目前居民手中所拥有的房屋产权证书基本上有三种 普通商品房 经济适用房 房改房 这三种产权证书在本质上是没有区别的 都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证 其财 产权利受国家相应法律法规的保护和规范 但是在使用和交易方面有着一定的区分 一 商品房 完整的房屋所有权包括四个部分 房屋使用权 占有权 处置权和收益权 普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利 在不违反法律规定的情况下 可以自由的转 让 出租或赠与 不受任何单位或个人的限制和干涉 其收益全部归个人所有 购买人除税 费外不需要交其他的费用 二 经济适用房 国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施 建造经济适用房所用 的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的 这就是经济适用房价格低的主要原因 根据 北京市的规定 职工个人购买的经济适用房 房屋产权归职工个人所有 已取得合法产权证 书 即可依法进入二级市场上市交易 上市后 其收益全部归个人所有 这就是说 经济适 用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样 惟一不同的是 经济适用房在出售时 购买人要按经济适用房所在地标定地价的 10 交纳土地出让金 没有标定地价的 土地出 让金的价款暂按房屋售价的 3 交纳 这样 在办理完产权过户手续后 购买人所得到的就 是普通商品房的产权证书 再次交易的时候 就无需交纳土地出让金了 三 房改房 房改房产权证基本可分为两种 按成本价购买的产权证 下简称成本价 和 按标准价购买的产权证 下简称标准价 成本价的产权证说明该房屋的使用 占有 处置的权利全部归产权人所有 不需经过原 产权单位同意就可处置 但该房屋不能办理赠与 在收益权上受到一定的限制 按照现行的 规定 成本价的产权人可选择两种收益方式 1 直接上市进行交易 由购买人补交土地出让 金或相当于土地出让金的价款 按照这种方式的话 房屋售价每平方米超过 4000 元以上的 部分 产权人要和原产权单位进行收益分成 具体是每平方米在 4000 至 5000 元的部分 80 归个人所有 20 归原产权单位所有 每平方米 5000 元以上的部分 50 归个人 50 归原 产权单位 2 产权人先将成本价房变为商品房然后再上市交易 具体操作是由评估部门对房 屋进行评估 然后按照市场评估价的 3 到房管部门补交土地出让金 再凭补交手续到房管 局权属登记部门办理变更手续 这样 成本价产权证就变成商品房产权证了 这种情况下 售房款除税费外 收益全部归产权人所有 标准价的产权证说明该房屋的使用 占有权归产权人所有 而在处置权和收益权上就受到很 大的限制了 标准价的房屋也不能赠与 首先 标准价的产权证只能说明产权人对该房屋拥 有部分产权 原产权单位拥有其中部分价值份额 产权人要想上市交易 原产权单位拥有优 先购买权 如果原产权单位放弃优先购买权 交易后 售房款在扣除税费后 由产权人和原 产权单位按照房屋所有权份额比例进行分成 产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本 价的差额 将标准价变成成本价 就可以拥有房屋全部产权 特别注意的是 已经按照标准 价出售的公房 原产权单位无权按照原价格收回 产权人告知原产权单位是否履行优先购买 权而原产权单位不表态 并且在交易管理部门致函敦促后超过 10 天时限的 视为单位放弃 优先购买权 职工可直接上市交易 来源于 广州房地产律师网 四十五 购房应注意哪些问题 第一类 虚假广告 设计精美的广告经常是吹得天花乱坠 很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地 产商的广告或展会上的沙盘 样板房 也耍花招 一些开发商利用样板房欺骗消费者 样板 房质量 结构与实际所交房不符 装修中利用视觉误差 家具尺寸相对缩小等进行误导 应对 购房者要仔细阅读购房合同中的内容 必要时还要把广告宣传的内容全部载入正 式的合同中 这样才有保证 第二类 配套设施 开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺 但购房者真正领取了住房 钥匙准备入住时 会发现许多的承诺并不到位 应对 购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性 不为表面现象所迷惑 如开发商提供免费交通车 能长期免费吗 二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可 三是看周围是否有替换的配套设施 假如缺乏上述措施 一旦开发商提供的配套设施不配套 麻烦就多了 第三类 内部认购 内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房 由于内部认购的商品房价格相对较低 从而吸引了许多买房者 但一些内部认购的商品房是在开发商未取得 商品房预售许可证 的情况下销售的 其不受法律保护 购房者的权益也无法受到保障 应对 最好不要购买这类商品房 至于想买低价房的业主或投资者 应选择信誉好 实 力雄厚 具有市场品牌的楼盘 第四类 物业管理 开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务 损害业主的正当权益 或在一段时 间后偷偷更换物业管理公司 以次充好 应对 购房者在签订房屋买卖合同时 对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提 出反对意见 因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件 第五类 逃避债务 借破产逃债是许多公司常用的伎俩 一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目 中 或隐匿财产 抽逃资金 做假账造成破产的假象 搞假破产 应对 业主可尽量选择信誉好的