2010年重庆晋愉盛世融城项目市场调研报告（34页） .doc

晋愉双山项目市场调研报告2010年08月一、宏观规划1、结论1.1区域属性n 双山片区是大渡口区早期规划的工业园期，根据新规划，该片区将是大渡口区未来新城的商贸、文化、行政及居住中心，城市功能将由工业园区向居住配套区转变。1.2交通规划n 2005年-2007年，随着经纬大道、陈庹路等的贯通，区域的交通瓶颈被打破，西区与外部连系得以加强，区域的辐射力向周边区域（大渡口区、高新区、九龙坡区）扩散，区域房地产已由传统住区（大渡口商圈）向二郎-双山片区发展。1.3产业规划区域区域属性九龙园区以汽摩、机电和装备制造业产业集群为主的产业发展区域九龙坡区（杨家坪及周边区域）处于转型期的老工业区域大渡口区处于转型期的老工业区域二郎片区以高新技术、机电和机械制造业产业集群为主的产业发展区域n 随着重钢厂、建设厂、铁马厂等重工业企业的搬迁，西区的居住价值得以提升；n 重钢厂、建设厂、铁马厂等企业的搬迁，有约10000亩的土地将用于房地产开发，大规模的土地入市，西区将成为重庆房地产开发的热点区域；n 区域产业由炼钢等重工业企业向汽摩、机电、高新技术等高新制造业转型，产业人群相应的由普通工人向技术人员、管理人员转变，产业人群购买力得以提升。1.4人口规划人口组成 现有人口 规划人口 （至2020年）比例 未来新增人口新增人口比例普通产业员工 14万75万82%51万81%老工业人群子女 10万0%政府公务员 0.2万2万2%1.8万3%企事业单位管理人员 5万15万16%10万16%总计 29.2万92万100%62.8万100%n 双山及周边片区现有人口约30万人，规划人口92万人，新增人口约63万人，以重庆人均住房面积标准（27/人）计，区域房地产需求量约1700万方，年均需求约170万方；n 双山及周边片区现有人口约30万人，规划新增人群约63万人，以普通产业员工和企事业单位管理人员为主，该类产业人群具备一定的购买力，首次购房者及改善型购房者兼有。2、区域属性2.1区域定位双山片区位于大渡口区和九龙园区、二郎科技新城的交界处，占地约5500亩，四周被陈庹路、大件路、双山路等城市干道怀抱。根据规划，该片区将是大渡口区未来新城的商贸、文化、行政及居住中心，拥有1200亩开放式自然公园和近千亩湖面，将建成可居住人口约10万人的公园式生态新城。 n 九龙园A区 : 二三产业并举的科技新城区，以工贸业为主体，包括行政司法区、金融业、生态旅游公园的中心区 ；n 二郎科技新城：配套完善的以高新技术产业开发为主的综合性科技新城 ；n 九龙坡商圈：重庆市五大商圈之一，商业、商贸、服务业等三产为主的城市商业中心 ；n 大渡口商圈：重庆市新增商圈之一，重点将打造成集休闲、餐饮、娱乐、购物、商务、旅游于一体的生态休闲文化商圈。 2.2城市功能双山片区原来是乡镇企业集中的工业园区，污染大，交通不便。随着重钢的搬迁，该片区被重新定位为“双山城区”，所储备的土地将依托2000亩的双山公园，城市功能将由工业向居住转变。根据相关政府部门最新规划可以看出，九龙园区A区的用地性质由原来的工业用地较多转变为住宅用地增多。2.3小结双山片区是大渡口先期规划的工业园区，目前被规划为大渡口区未来新城的商贸、文化、行政及居住中心，区域内土地性质也已由工业用地向居住用地转变，区域城市功能将由工业性质向居住性质转变。3、交通规划3.1第一次交通改革第一次交通改革：2005年，轻轨2号线轻轨2号线，全长19.15公里，设18座车站，东起重庆商业中心附近的较场口，西抵重庆钢铁基地新山村。途经大渡口区、九龙坡区和渝中区。运行时间：2005年线路：较场口临江门黄花园大溪沟曾家岩上清寺(牛角沱)李子坝(桂花园)佛图关大坪袁家岗谢家湾杨家坪西郊(中学)动物园(九龙坡区府)大堰(水碾)马王场(马王五村)平安大渡口(枫丹苑)新山村(香港城)轻轨交通加强了西区的对外联系，带来的主要影响有：n 加强了大渡口对外的联系，使出入更为方便、快捷；n 刺激了轻轨沿线房地产发展。3.2第二次交通改革第二次交通改革：2007年，经纬大道、陈庹路等的建设3.2.1经纬大道经纬大道起于成渝高速公路二郎立交，经高庙村、联芳村、六店村、九坑子，止于大坪大黄路口，全长8.27公里，设计车速60公里/小时，贯穿渝中、沙坪坝和高新区。经纬大道于2007年通车，和与其相连的迎宾大道加强了双山-二郎片区与高新区、沙坪坝区和渝中区的连系。3.2.3陈庹路陈庹路全长达6.48公里，是大渡口区与九龙坡区、渝中区相连接的主要通道之一，也是重庆市规划的主城三纵线之一，其设计车速为60公里/小时，是双向6车道，路幅54米。陈庹路于2007年通车，其贯通后，加强了西区各区域之间（大渡口区、九龙坡区、高新区）的连系。3.3第三次交通改革第三次交通变革：基础设施的建设（2010年以后）交通的进一步完善和优化 交通建设连通区域完成时间影响袁茄路拓宽工程袁家岗-茄子溪三期工程已开建，预计2012年初完工将使大渡口与渝中区、杨家坪交通更加快捷轻轨2号线延长段大渡口中梁山2010年全线开工建设，2013年竣工投入营运将增强大渡口对中梁山片区的辐射力度新山村鱼洞将增强大渡口与巴南区的联系以轨道交通和内部各干道的建设，在加强区域间的联系的同时，随着西区的日渐成熟，西区的辐射力将进一步增强。3.4小结n 2005年前，区域交通配套不完善，轻轨2号线的贯通，加强了本区域与外区域（九龙坡区、渝中区、南岸区和江北区）的连系，区域出行的便捷度得到了一定的改善；n 2005年-2007年，随着经纬大道、陈庹路等的贯通，区域的交通瓶颈被打破，西区内外部连系得以加强，区域交通的通达度和便捷度均得以提高；n 2007年-2013年，袁茄路拓宽工程、轻轨2号线延长段的规划，西区内外部连系得以加强，区域的辐射力度得以提升。4、产业规划4.1九龙园区规划及产业发展研究4.1.1九龙园区规划发展研究九龙园区规划面积36平方公里，分为A、B、C、D四个区，各区功能规划如下：n A区主要是提升现有产业的发展水平，重点引进高新技术改造升级汽摩及相关配套产业群；n B区重点发展汽摩、机电和装备制造业产业集群，壮大发展印刷包装产业。n C区为未来发展重点，发展以汽车摩托车、机械加工、装备制造、家用电器为主的现代制造业，积极培育以生物规划面积22平方公里，首期启动9.5平方公里，重点发展装备制造业以及都市新型工业产业集群。n D区主要打造金凤电子信息产业园，以笔记本电脑配套产业为主。目前，A区、B区已基本成熟，产业高度集聚；C区产业已初具规模；D区启动规划建设，打造金凤电子信息产业园。4.1.2九龙园区产业发展研究园区组成A区B区C区D区产业定位创意产业、地产开发、专业市场地产开发、摩托车制造、印刷、新型材料重点发展重型汽车、机电一体化等产业。电子信息产业经济效益在九龙园区成立10年间，累计技工贸收入（营业收入）1728.52亿元，工业总产值862.02亿元，增加值228.78亿元，税收总额29.24亿元，引资105亿元，固定资产投入84.37亿元。目前投产项目较少。/企业构成主要是专业市场企业和房地产开发企业汽车修理、模具、IT类公司占主导计划引进11个项目，其中已引入2个。机械、汽车类工业5个，机电类3个以及其他服务类项目。/代表企业龙力（巴国城、巴人博物馆、公园）、金科（西城大院、机电城）、光华机电市场、绿云石都、隆鑫钢材、新世界建材等等兆际科技开发公司、重庆大顺电器、五环汽车内修厂、皓博汽车修理厂等徐工机械、北方奔驰重型汽车、庆铃汽车、隆鑫热动力基地、赛力盟电机、聚兴交通工业、艾佳、唯远、旺龙、亚庆、宝汇等11个重点项目。金凤电子信息产业园人员构成专业市场商家、工人及创意产业商家、一般城市居民工人、白领、管理者、少量居民主要是一线工人和少量管理人员。/建设时间2000年启动建设2003年左右新区建设2006年启动建设筹备阶段备注2003年至2009年，九龙园区综合经济指标连续7年在重庆34个特色工业园区中名列第一园区形成六大主导产业：n 一是以徐工、柳工、庆铃、北奔、建设车用空调、龙江汽车、美国佳速汽配为龙头的汽车（重型汽车）产业群；n 二是以隆鑫宝马摩托、建设雅马哈、恒胜、劲隆光阳等为龙头的摩托车产业群；n 三是以ABB、隆鑫热动力、赛力盟电机、唯远机电为代表的机电产业群。n 四是以智能水电表、椿中岛钢球、五粮液普什为龙头的精密机械制造产业群；n 五是以新华印刷厂、九发包装、重庆时报印务基地为龙头的印刷包装产业群；n 六是以绿云石都、隆鑫钢材、新世界建材为主的石材钢材加工产业群。从九龙园区的规划及产业发展来看，主要呈现以下几个阶段性的发展特征：n 第一阶段起步阶段（2000年以前）：由农业化向工业化转变，受基础薄弱的影响，发展较为缓慢，产业聚集度不高，导致产业人群进入有限，由此带来的配套要求及消费需求有限；n 第二阶段快速发展阶段（2000-2005年）：大力发展基础配套建设，在基础配套逐步完善的情况下，大量产业开始聚集，九龙园区完成了A区向B区的扩展，这一阶段产业人群开始大量进入，导致区域各项相关配套开始完善，同时居住需求开始释放，激活了房地产市场。n 第三阶段高速发展阶段（2006年-2012年）：受产业快速聚集影响，开始园区的进一步空间扩展，完成了从A区B区C区的跳跃式发展，各项配套及需求开始由基础配套和需求向高层次的配套和需求发展，商业、商务、服务、居住、教育等成为园区发展的新的动力，第三产业开始呈现并快速发展。n 第四阶段成熟阶段（2012年以后）：随着区域的成熟及人口的集中，将会出现几个发展趋势：一是受区域成熟度及城市扩张影响，园区内的工业企业将会搬迁，新的土地置换出来后，以满足新的居住及三产发展的需求；二是房地产开发和三产将成为园区新的经济发展动力。n 刺激周边房地产市场的新一轮发展。4.3大渡口区规划及产业发展研究4.3.1大渡口区规划发展研究根据规划大渡口区将成为冶金、建材为主的重要工业和物流集散地，并具有山水园林特色和生活休闲功能的城市发展区，将分成四大城市功能分区，即中心片区、都市工业片区、综合功能片区、生态园林片区。n 城市中心片区：主要指上界路以北的地区，由双山桥梓塘（A标准分区）、“新九跃”、新城一期三个部分组成，主要通过开发A标准分区和双山社区、改造旧城、打造城市商业中心区、建设物流中心区，把该片区建设成为重庆主城的第六大商圈和以行政、商贸、文化娱乐和居住为主的都市核心区。该片区面积约12平方公里，其中城市建设用地面积约9平方公里，人口约20万，力争3-5年内要基本建成。n 都市工业片区：主要指上界路以南、刘家坝以北的地区和重钢厂区，由建桥工业园A区和互助、五一、公民三个村以及重钢厂区组成，是南部城市的扩展区。陈庹路东侧为工业用地，西侧为互助工业园和部分城市居住区。该片区面积约20平方公里，其中城市建设用地面积约17平方公里，人口约10万人，5年内工业园区基本建成，居住区开始进行大规模开发。n 综合功能片区：主要指刘家坝以南、金鳌寺以东的地区，由茄子溪、陈家坝、钓鱼嘴、陈家阁和伏牛溪等地区组成，利用袁茄路的改造、陈庹路的延伸，推进茄子溪旧城改造和东部沿江企业退二进三，加快钓鱼嘴、沿江防护堤和白居寺、金鳌寺生态公园以及体育中心的开发建设，大力发展临江高尚住宅小区和都市休闲旅游设施，把该片区规划建设成为以商贸、居住、旅游、休闲和体育为主要功能的最佳人居环境区。在陈家阁建设建桥工业园B区，适当发展无污染工业。该片区面积约21平方公里，其中城市建设用地面积约15平方公里，人口约11万人，10年内该片区轮廓初现，20年基本建成。n 生态园林片区：主要指跳磴镇大部分地区，通过农业园区开发和园林绿化、生态屏障工程的建设，大力发展都市农业、生态观光旅游。跳磴镇政府所在地利用华福路的建设，扩大城镇规模，发展成为新兴工业园区，并配套发展部分居住区。该片区面积约50平方公里，其中城市建设用地面积约9平方公里，人口约5万人，5年内工业园区初具规模。我区的城市化主要通过贯通城市干道、建设工业园区、实行片区开发，由北向南逐步推进。按照4个片区的功能布局，我区将形成南北长约11.3公里，东西长约4.2公里的独具特色的滨江带状城市格局。城市中心片区是都市风貌展示区；都市工业片区是经济实力展示区；综合功能片区是都市副中心；生态园林片区是都市后花园。根据大渡口区的产业规划，大渡口区在重钢搬迁后，仍以工业生产为其主要的产业结构之一，但是，工业产业更多的是向污染性较小的轻工业和机器制造业转型。1.3.2大渡口区产业发展研究（1）重钢厂搬迁性质搬迁企业企业规模企业员工数搬迁时间搬迁完成情况退二进三重钢7500亩260002007年已搬迁完毕（2）建桥工业园区建桥工业园区产业定位先进制造业、新材料产业、医药食品产业、电子信息产业和现代物流业园区规划园区计划再用3-5年时间实现“1544”目标，即规模以上工业产值达到1000亿以上，形成5个百亿产业，培育4户年产值超百亿的企业；建成4个年营业额超百亿的工业物流市场。企业构成主要以大型重工业企业为主代表企业中国石化、中国石油、中交投资、中船重工、美国凯雷、美国卡万塔、加拿大派姆、意大利比亚乔、法国诺灵科、日本三井、韩国新尚、香港天安、台湾炬神、上海梅林、三一重工、河北宝丰、四川九洲等知名企业进入建桥园区，其中设在建桥园区的卡万塔中国总部，是重庆现有的2个跨国公司中国总部之一。人员构成园区内有产业工人约4-6万人，其中中高级及管理人才3千人左右备注重庆市建桥工业园区2003年4月9日获得市人民政府批准建立从大渡口及周边区域的规划及产业发展来看，主要呈现以下发展特征：n 老工业城区阶段（2007年以前）：以重钢及重钢相关产业成为支撑区域的主要发展动力，造成区域受污染严重、环境差、消费能力受限等诸多不利因素影响，进而导致配套发展落后及消费能力不足，三产及房地产开发发展缓慢。n 产业重组阶段（20072012年）：随着重钢搬迁，以重工业为主的产业结构开始向污染性较小的轻工业和机器制造业逐步转变，随着大量土地的供应影响，将刺激房地产市场开始新一轮发展，并将成为区域经济发展的重要推力。n 三产初步发展阶段（2012年以后）：随着区域属性及人口结构的转变，以商圈为核心的三产将会快速发展，将会逐步导致区域属性由二产聚集区向三产聚集区的转变。4.5二郎片区规划及产业发展研究4.5.1二郎片区规划发展研究二郎片区地处重庆城市总体规划“大、杨、石”组团西部，其东北紧连石桥铺高科技开发园，西至上桥片区，南至大渡口新城，是配套完善的以高新技术产业开发为主的综合性科技新城。规划用地规模1 0 9 6 . 9 公顷。其中工业用地2 7 4 . 1 7 公顷，公共设施用地1 0 6 . 6 公顷，市政设施用地1 3 . 2 公顷，对外交通用地5 9 . 8 公顷，道路广场用地1 7 5 . 3 公顷，仓储用地1 3 . 4 4 公顷，居住用地2 3 2 . 5 1 公顷，绿化用地2 1 4 . 8 8 公顷，特殊用地公顷。规划总建筑面积9 8 3 . 7 万平方米，人口规模1 1 . 5 万人。4.5.2二郎片区规划及产业发展研究产业发展目标 ：n 以重庆格力、世纪精信为依托，建成白色家电生产基地。 n 以宗申机车、重庆宝钢、三信电子、标件公司、大林机械、明宏塑胶等企业为依托，形成机械制造产业规模；n 以重庆普天为依托，形成了以光传输设备、TD-SCDMA手机、卫星通讯为重点的光电子、通讯设备生产基地； n 以重庆留学生创业园、二郎高科创业园两个孵化基地为依托，2007年前形成40亿元的高科技产业规模； n 以二郎商业步行街、朝阳路沿线商贸区为依托，形成年交易额10亿元的营业规模。区域面积区域人口区域定位区域产业构成产业人口构成代表企业20平方公里规划2020年人口达45人以商业、文化娱乐、居住及其配套设施为主，生态环境优美的区域性城市中心高新技术、IT、医疗、摩托车制造、电器等主要为行业从业者和一般城市居民煤炭重庆研究院、宗申摩托、格力电器从二郎片区的规划及产业发展来看，主要呈现以下几个阶段性的发展特征：n 第一阶段区域产业成型阶段（2005年以前）：大力发展基础配套建设，在基础配套逐步完善的情况下，大量产业开始聚集，并逐步成型，产业人群开始集中，居住需求呈现。n 第二阶段区域高速发展阶段（2006年-2012年）：受产业快速聚集影响，各项配套及需求开始由基础配套和需求向高层次的配套和需求发展，商业、商务、服务、居住、教育等成为区域发展的新的动力，第三产业开始呈现并快速发展。n 第三阶段成熟阶段（2012年以后）：随着区域的成熟及人口的集中，将会出现几个发展趋势：一是受区域成熟度及城市扩张影响，园区内的工业企业将会搬迁，新的土地置换出来后，以满足新的居住及三产发展的需求；二是房地产开发和三产将成为园区新的经济发展动力。4.6小结4.6.1现状区域区域属性九龙园区以汽摩、机电和装备制造业产业集群为主的产业发展区域九龙坡区（杨家坪及周边区域）处于转型期的老工业区域大渡口区处于转型期的老工业区域二郎片区以高新技术、机电和机械制造业产业集群为主的产业发展区域受周边区域属性及产业影响，双山片区区域属性可概括为：以汽摩、机电和装备制造业产业集群为主的产业发展区域的配套居住区。4.6.2 未来发展趋势影响西区发展趋势特征时间产业发展特征2005年以前老工业为区域发展基础，三产发展缓慢2005年2012年产业区成型，商圈周边“退二进三”，房地产开发及三产发展迅速2012年以后房地产开发及三产将成为区域发展的主要支撑受西区产业结构变化及进程影响，2012年以后，双山片区将会成为周边产业区的重要产业配套居住区，主要原因有以下几点：n 产业园区的成熟及产业人群的集中，将会带来大量的居住需求，进而刺激三产发展；n 受产业结构的调整、旧城改造及城市扩张影响，外区人群将会成为新的消费动力。5、人口规划5.1区域先期人口情况2005年前，区域规划人口约32万人，其中，以建设厂、铁马厂、重钢厂等重工业企业员工及家属为主，该类产业人群及家属占区域总人口的45%。企业产业人口及家属（人）社区人口（万人）产业人口及家属占社区人口比例建设厂39000849%铁马厂12000340%美院、电厂450059%钢专、油漆厂10000617%重钢780001078%合计1435003245%5.1区域人口现状2005年至2010年，随着建设厂、重钢厂等重工业企业的搬迁，区域产业发生了较大的改变，目前，区域人群约30万人，以普通产业员工和企事业单位管理人员为主。人口组成现有人口（万人）比例普通产业员工1448%老工业人群子女1034%政府公务员0.21%企事业单位管理人员517%总计29.2100%5.1区域人口规划区域远期规划人口约92万人，较目前，新增人口约63万人，以普通产业员工和企事业单位管理人员。人口组成 现有人口 规划人口 （至2020年）比例 未来新增人口新增人口比例普通产业员工 14万75万82%51万81%老工业人群子女 10万0%政府公务员 0.2万2万2%1.8万3%企事业单位管理人员 5万15万16%10万16%总计 29.2万92万100%62.8万100%5.3小结n 区域受产业调整影响，人口构成从早期的以炼钢等为主的重工业产业人群向汽摩、机电、装备制造业和先进制造业等轻工业产业人群转变；n 区域现有人群约30万人，远期规划人群约92万人，规划新增人口约62万人，人口构成以以普通产业员工和企事业单位管理人员为主。二、区域房地产住宅市场1、结论1.1彩云湖-二郎片区户型面积区间（）供应套数户型配比成交套数销售率1*150-59605%5287%2*260-7938631%33085%3*280-8912010%11092%120-129645%3555%4*2145665%35%3*2（洋房）120-13034628%32795%4*2（洋房）140-15521517%18586%n 宜居型、换房型产品（120以上三房及花园洋房产品）的比重达到55%； n 大户型高层产品（145户型）滞销原因主要在于用高层与洋房形成竞争（总价均在100-110万左右）；n 重点项目的成交客户也以三口或三代为主力消费群，最低比例也超过50%；n 区域已形成一定的宜居形象，未来与项目所在区域的竞争主要集中在宜居型、换房类产品。1.2大渡口片区户型面积区间 （）供应 套数户型 配比成交 套数销售率1*130-3916416%164100%45313%31100%2*150-5926625%266100%60-69121%12100%2*240-59262%26100%60-6912812%12698%70-7922622%18080%80-89626%5894%3*260-69525%52100%70-79262%26100%90-99262%26100%100-109262%26100%n 区域目前供应量较小，对各类产品呈现一定的供不应求的态势； n 区域主要以地域情节较重的老年群体及因工作需要的年轻群体为主，随着重钢厂的搬迁，区域内房地产消化能力在短期将受到一定影响；n 重钢厂搬迁所带来的7500亩土地供应，将使大渡口老城区板块成为未来西区房地产开发的又一热点区域；重钢厂搬迁后对区域环境的改善及区域低于重庆市整体房价水平的价格优势，将提高区域对外区域购房者的吸引力。 n 区域未来放量将集中在和泓、恒大两个容积率3.0以下近160万的项目； n 初步判断其物业类型组合以高层+花园洋房为主；先期洋房的开发将有效改善区域的客户认知； n 和泓、恒大两大品牌开发企业的影响力将突破地域的限制对整个大西区形成吸附能力与本项目所在区域形成竞争； n 因目前区域仅有金科一家品牌开发企业，其花园洋房产品虽能吸引整个大西区的客户，但从其成交情况可以看出，客户对区域的认同度仍然较低。1.5双山片区户型面积区间 （）供应 套数户型 配比成交 套数销售 率2*260-6924841%23395%70-7918230%17395%3*280-896611%6598%90-99589%5798%100-109589%58100%n 目前供需仍以区域周边产业人群中年青群体所偏好的60-79中小户型为主； n 100-110三房产品具有一定的市场潜力； n 目前区域仅中交项目独家开发，其品牌影响力难以形成区域开发热点； n 未来晋愉、保利、朵力等项目的陆续开发，250万的开发体量，多家品牌企业的协同作战，将促使区域成为未来西区房地产开发的重点区域，区域对外影响力将得到较大的提高。1.6周边各片区户型面积区间（）供应套数户型配比成交套数销售率销售比例一房30-453564.70%33995%5.9%50-591802.40%15184%2.6%两房50-69180223.80%154986%27.2%70-89144119.00%107475%18.8%三房70-892122.80%20195%3.5%90-99177623.40%97755%17.1%小计576776.10%429174%三房100-115102613.50%85784%15.0%120-129640.80%3555%0.6%四房126-1386608.70%51678%9.0%小计175023.00%140880%四房145660.90%35%0.1%合计7583100.00%570275%n 100以下的中小户型产品占据了76.1%的比例， 50-69、70-89、90-99、100-115四种产品占总销售量的81%； n 30-45小户型产品的需求市场主要集中在传统商圈或轨道交通便捷的区域； n 100-115的三房产品占据了13.5%的比例，销售率达到84%，市场潜力较大。 n 140以上的高层产品因其总价上将与花园洋房产生竞争，销售前景较差。 2、周边区域分布以项目为中心，3KM为半径向周边辐射，项目周边区域包括：双山片区、二郎-彩云湖片区、大渡口片区、华岩片区和杨家坪片区。3、双山片区3.1物业分布双山片区在售物业有中交丽景和晋愉碧怡林畔，潜在供应约300万方，包括：保利项目、东海项目、晋愉天意等项目。3.2供应市场分析3.2.1已售罄物业代表楼盘物业类型总建面面积区间首次开盘时间项目销售周期项目去化速度晋愉翡冷翠高层10万方77-962009-5约10个月约1万/月晋愉岭海花园洋房8万方117-1602008-10约7个月约1.14万/月巴国公馆（一、二期）高层15万方48-1782007-4约25个月约0.6万/月晋愉绿岛云间高层12万方2004-12约15个月约0.8万/月晋愉绿岛映像花园洋房15万方2005-7约13个月约1.15万/月晋愉绿岛蓝溪别墅12万方2006约26个月约0.46万/月从上表可看出该片区开发模式：初期（2005年）项目单一（晋愉绿岛），后随着片区的不断发展（2007年-2009年），逐渐分为两个板块进行建设：双山公园板块的较低密度产品的开发建设（晋愉岭海翡冷翠）以及红狮公园板块的较高密度产品的开发建设。目前已售罄项目总量共计72万，产品类型以高层为主，花园洋房产品去化速度约1.1万/月，高层产品去化速度约0.6-1万/月，别墅产品去化速度约0.5万/月。3.2.2在售物业n 在售物业基本情况代表楼盘物业类型总建面(万)目前推货量销售量均价销售率剩余体量后续产品情况中交丽景高层90.6612套589套5647元/96%86万8号楼75-90晋愉碧怡林畔别墅8.65106套95套600万/套90%3.6万300以上别墅目前该区域仅有中交丽景和晋愉碧怡林畔两个项目，潜在供应约90万方，主要以高层物业为主（约86万方），目前销售率均在90%以上。n 在售物业户型配比及销售情况统计项目名称户型面积区间（）供应套数户型配比成交套数销售率中交丽景2*260-6924841%23395%70-7918230%17395%3*280-896611%6598%90-99589%5798%100-109589%58100%中交丽景的一期物业主要以紧凑型物业为主，主力户型面积区间为60-79的两房。区域无其他产品供应，各户型销售率均达到95%以上。3.2.3潜在供应分析代表楼盘占地面积(万)总建面(万)容积率备注晋愉天意2.79.63.57月推出49-95龙力巴国御景2.14.52.1年底推出97-149高层保利项目2.9810.443.5天成缘江项目27853.1朵力项目4.1215.673.8晋愉林畔神韵3120-220洋房东海项目4.6622.174.76高层本项目20582.9双山片区未来市场供应量较大共约210万，从从容积率（2.1-4.7）预判产品供应将以高层物业为主，少量花园洋房和别墅为辅。3.3客户分析为方便研究，将客户家庭结构和职业分为以下类型：分类职业比例官1政府机关及事业单位公务人员15%官2国有企业中高级管理人员9%商1私营企业主及私营企业职业经理人13%商2个体经营户、贸易中介等26%商3企业单位中技术人员、办事人员23%学教师及教职员工10%医医生及医务工作者4%3.3.1家庭结构以及年龄特征中交丽景的客户集中在26-30岁的青年之家和青年持家客户群，该类客户多为周边产业年轻人群，由于家庭结构相对简单和自身经济实力因素，对69-79的功能性两房（含可变户型）需求较高。3.3.2客户来源区域特征中交丽景的成交客户主要以大渡口和九龙坡为主，占45%和26%，其次是沙坪坝区占10%，项目所在的双山片区对外区域（大渡口和九龙坡区以外的区域）的吸附能力较小。3.3.3客户职业及置业目的特征中交丽景首次置业客户占55%，改善居住型客户占20%，区域内客户以刚性需求为主，改善型居住产品有一定的市场潜力；由于中交丽景价格（6000元/）低于主城均价（7000元/），投资客户占了约14%，主要来自于周边的个体经营户及企业员工。3.4典型项目大渡口片区项目主要沿钢花路分布，已售罄代表楼盘有：朵力名都、国瑞城和香港城，在售代表楼盘有新宝龙易城、顺祥壹街区和恒通御景天都。6.2供应市场分析6.2.1已售物业代表楼盘物业类型总建面(万)面积区间（）首次开盘时间项目销售周期项目去化速度香港城高层3535-1022005-9约26个月1.3万/月国瑞城高层4235-1102005-8约35个月1.2万/月目前该片区2005年至今物业供应量较少，已售罄物业供应量为77万，项目销售去化速度平均1.25万/月。6.2.2在售物业大渡口片区供应主力户型集中在50-59和60-79区间内，从成交来看，各面积段的销售率均在80%以上，区域的供应量小，房地产市场呈现供不应求的局面。6.3成交客户分析6.3.1区域分析目前，大渡口片区楼盘的客户大多来自于本身（均在69%以上），大渡口区由于配套设施的相对不完善，城市成熟度发展不成熟，对外区域的辐射力小。6.3.2家庭特征分析目前，大渡口片区楼盘客户以“老年自住”、“青年持家”和“青年之家”家庭为主，区域情节较重的老年居住人群和因工作需求的青年人群是大渡口片区的主要消费者。8、区域小结8.1各物业形态供应区域高层洋房别墅合计双山片区219.38173.6239.98彩云湖-二郎507966华岩17148-219杨家坪244.8-244.8大渡口区37-37合计722.1872.0012.60806.78