我国城市土地价格评估的影响因素综合探讨

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 我国城市土地价格评估的影响因素 综合探讨 摘要：在现实经济生活中，地价 有力地促进了土地资源合理利用，显化 了国有土地资产，支持了国有企业改制； 同时，地价是政府在经营城市土地、制 定和实施土地供应计划、调控土地供应 结构时的科学参考，也是土地市场交易、 房地产开发、建设项目投资决策和房地 产税制改革的重要依据。文章针对我国 城市土地市场价格问题的现实需要和实 际动态，通过系统总结出国内外城市地 价水平影响因素，并探讨了城市土地价 格评估的影响因素。 中国论文网 /3/view-12766926.htm 关键词：土地价格；评估；影响 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 因素 中图分类号：F293.2 文献标识 码：A 文章编号：1001-828X（2014） 07-0086 土地能向人类永续提供产品和服 务，即在一定的劳动条件下土地能产生 纯收益，即地租。购买土地，实际上是 购买一定时期的土地收益。因此，土地 价格是为购买获得土地预期收益的权利 而支付的代价，即地租的资本化。土地 价格的高低取决于可以获得的预期土地 收益高低。土地的位置固定性，决定了 土地市场不同于一般商品市场的是，在 土地市场上只发生产权转移，而不发生 交易实体的转移。土地买卖实质上是一 种财产权利的买卖，人们购买土地是购 买获得土地收益的权利。我国实行土地 使用权与所有权分离的原则，只有建设 用地使用权才能成为商品进入流通领域， 即土地市场交易的产权是各种不同权利 组合的建设用地使用权，而非所有权。 因此，城市土地价格是作为让渡建设用 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 地使用权的价格。 一、人口因素 土地需求的本质即人口增长对土 地的需求。人口增长可分为自然增长和 机械增长。人口自然增长是指在一定时 期内因出生和死亡因素的消长，导致的 人口数量的增加或减少，即出生人数与 死亡人数的净差值。人口机械增长是指 在一定时期内因迁入和迁出因素的消长， 导致的人口数量的增加或减少，即迁入 的人数与迁出的人数的净差值。人口增 长引起房地产的需求增加，导致上地利 用集约化程度提高及上地需求量增大， 最终造成地价波动。在单位区域内，影 响地价的是相对人口密度，一般来说， 人口密度高的地区，住宅用地需求多于 供给，供给相对缺乏，因而土地市场价 格趋高。 二、经济因素 衡量经济发展状况的重要指标之 一是国民收入。国民收入增加，意味着 财政、金融景气，经济繁荣，就业机会 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 增加，物价、工资处于有利于经济发展 的状态，社会总投资增加，对上地的总 需求不断扩大，带动上地价格上涨。从 各国、各地区经济发展与上地需求变动 来看，上地需求变动趋势大体与经济循 环趋势一致。 利率水平。房地产交易的主要特 点之，是巨额款项的往来，因此，投资 或购置房地产与可运用的资金有关。由 于一般投资者的收入不可能一次性的支 付巨额款项，所以必须直接向银行贷款 或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为 此，投资者或地产评估人员就是时刻了 解金融机构现行的融资、房屋贷款政策， 特别是了解利率水平的变化。 房价与地价。用地需求是一种客 观经济现象，它本身不是需求的直接对 象，是派生的、间接的需求，在经济学 里称之为引致需求。房产是城市最主要 的地产产品，住宅用地、商服业用地的 需求反映了人们对住房、写字楼、商铺 等房产的需求，当对房产需求量增大时， -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 房产价格上升，房地产开发商获得的利 润增加，则房地产开发商所能支付的上 地价格越高，引起地价上涨。 三、土地用途 世界上几乎所有国家和地区对土 地利用都有或多或少的限制。我国城市 规划对土地用途、容积率、建筑密度、 建筑高度等进行规定。就规定用途来看， 商业、办公、居住、工业等不同用途对 土地条件的要求不同反过来，在土地条 件一定的情况下，规定用途对地价有着 很大的影响。一般商品是人类劳动的产 物，价格必然含有生产成本因素，其价 格是“劳动价值 ”的货币表现，围绕着 “劳动价值”而上下波动。而土地本质不 是劳动创造的，是自然资源（当然经过 人类劳动开发利用的土地，已经不是单 纯的土地资源，而是土地资本） ，土地 价格不一定含有生产成本因素，其本质 不是“劳动价值 ”的货币表现，是土地收 益的资本化，它主要由土地收益决定。 土地用途不同，土地收益也不同，其地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 价自然存在差异。我国城镇基准地价， 就是按照不同用途给出的。通常情况下， 工业用地收益小于住宅用地收益小于商 业用地收益。因此，同一级别的土地， 商业用地价格高于住宅用地价格高于工 业用地价格。规定用途对地价的影响在 城市郊区表现得特别明显在城市发展已 使郊区某些农用地很适合于转变为城市 建设用地的情况下，如果政府规定只能 维持现有的农业用途，则地价必然较低， 而如果一旦允许改变用途，则地价会大 幅度上涨。 四、建设用地使用权性质 我国城市国有土地供给方式主要 有两种形式，即有偿出让和行政划拨。 出让的建设用地使用权是一种内容较充 分、相对独立的权利。它从土地所有权 中分离出来，但其内涵又不等同于土地 所有权中的使用权权能。出让的建设用 地使用权包含占有、使用、收益和处分 权能。对于划拨土地，国家通过补充性 的规定，给予使用者有限的处分权，使 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 划拨土地使用者具有占有、使用、收益 和有限的处分权，成为一种残缺的产权。 因而，我国的城市土地价格是建设用地 使用权价格，包括出让的建设用地使用 权价格和划拨的建设用地使用权价格。 划拨的建设用地使用权与出让的建设用 地使用权相比，从取得成本上来看，划 拨的建设用地使用者未向国家（土地所 有者）缴纳土地使用权出让金。因而， 两种建设用地使用权的权益也不同。从 成本构成上看，出让的建设用地使用权 价格和划拨的建设用地使用权价格之间 的关系为：出让的建设用地使用权价格 =划拨的建设用地使用权价+建设用地使 用权出让金。从权益上来看，出让的建 设用地使用权价格应高于划拨的建设用 地使用权价格。 综上所述，决定和影响土地价格 形成的因素很多，每个因素的作用不同。 因而，必须综合、全而地分