金三角商住小区定位1

朔州金三角商住小区项目朔州金三角商住小区项目市场分析与定位报告市场分析与定位报告2011年 8月 1REGAL LLOYDS （一）整体功能定位集 “特色商业、商务楼、中心会所、精品住宅 ”为一体的多功能城市综合体一、整体定位特色商业 ： 项目位置具有高度的稀缺性和不可比拟性，周边开发区的密集人口和成熟的商业氛围将为项目带来巨大商机，并将与周边繁华的民福东街、文远路和振华东街共同打造朔州市区最具人气的都市商圈；商务楼： 高档商务楼不仅进一步提升项目的品质感，同时更好的提升建筑形象和商业价值；精品住宅： 打造精品住宅群，进一步提升项目品质感，投资自住两相宜；多功能与建筑形象力的提升： 该项目将全面提升朔州现有的建筑形象，现代简洁的建筑外立面及富有变化的内部空间，将营造出朔州最具特色的地标性商住建筑，这里不仅是一个靓丽的建筑综合体，更是一个有着高品质购物环境、集各种休闲娱乐功能为一体的优势空间。2（二）物业类型及规模项目总规模： 约 37万建筑平米（地上 32.3万建筑平米，地下： 4.5万建筑平米）项目分物业类型规模：项目分物业类型规模商业 13.4万平米住宅 18.6万平米会所、幼儿园 0.19万平米总计 32.2万平米一、整体定位3二、商业定位（一）商业主题精品购物广场，时尚动感街区关键词：精品 突显项目档次，营造朔州地标，建筑的精品和环境的精品时尚 项目定位于朔州的中高端人群，品质时尚，迎合区域主力年轻消费客群的需求特色。活力 项目特色化地引入了动感、时尚的活力无素，展示项目商业特色，营造竞争差异化优势4（二）业态类型及布局业态类型及布局建议：二、商业定位业态类型及布局建议楼层 业态类型三层 美食广场、数码娱乐城影院、休闲健身中心二层 精品商业街一层地下一层 超市5（三）各业态定位建议1、超市二、商业定位 本项目超市规模确定 原则一： 本项目商业定位的原则之一是侵略型商业，因朔州市场本身商业容量已经具有很高的饱和度，所以本项目超市也同样带有侵略市场、抢占市场主力客群的性质，打造现有超市的升级版。因此，要在朔州现有超市规模上适当增加，以入住超市的品牌和超市竞争的关键要素规模效应增强自身的竞争力。 原则二： 知名品牌连锁超市的选址要求； 原则三： 建筑内部空间结构的条件限制，本项目最适合地下一层做超市，而单层面积也是影响超市规模的重要因素。综上所述，本项目超市建筑面积建议为：5000 6000平米6二、商业定位业态形式示意7超市布局建议地下一层商业分析： 超市主要以品牌、规模和价格取胜，并要求具备良好的便利可达性，因而地下一层可有效的满足这一需求； 超市因其频繁而大量的进出货需求，必然要求具备相对便利的商品进出通道，因而普遍要求与地面之间具备最便捷的商业通道，所以地下一层既可有效满足这一需求，又可有效规避一层商业空间商业价值的缺失，通过地下一层超市的人流吸引和带动作用强化最有价值的地上一二层的商业价值的提升和实现； 品牌超市对布点选择的要求。二、商业定位8 原则一： 商业街位于商业价值最高的地上 1、 2层，同时也是项目快速回收资金的重要渠道，因此商业街的规模可以适当增大； 原则二： 其他业态与商业街形成良性互动，超市、美食广场、数码娱乐城、影院和健身中心都可以为商业街带来很高的人气和商业氛围，因此适当增大商业街的规模，可以形成强有力的核心磁场； 原则三： 本项目商业定位的原则之一是侵略型商业，因此商业街部分也具有侵略市场、抢占市场主力客群的性质； 原则四： 建筑内部空间结构的条件限制，本项目最适合地上一二层做商业街，因此可建设面积也是影响商业街规模的重要因素。综上所述，结合项目功能业态的选择和商业空间的结构要求，本项目商业街建筑面积建议为：30000 平米左右二、商业定位2、商业街1）规模确定9二、商业定位2）空间多适性建议 商业街的建筑灵活性本项目商业价值最高的地上 1、 2层按照商业街形式来考虑，即商业街以店铺形式出售，档次控制在朔州目前所能接受的档次范围内，抓住朔州主力消费客群。无论从资金回收、商业氛围营造等角度考虑，这都将是一个合理的方案。另外，考虑业主招商的灵活性，建议建筑内部空间采用灵活的设计手法，不仅可以通过内部分割形成商业街店铺对外租售，也可以直接利用大面积的通透空间，为招商百货店、大卖场等业态留出灵活空间。10二、商业定位3）业态形式示意中庭空间是项目商业街内部空间最大的特色和亮点，使顾客能够自由的上下，丰富购物流线；利用中庭形成的内部空间，即可以分割成特色独立店铺，也可以通透开敞，为百货、大卖场等进驻留足建筑空间的灵活性。11二、商业定位利用中庭设置商业摊点及休憩设施，给人亲切随意的购物感觉，并且有效增加商业经营面积。12美食广场是本项目不可缺少的业态之一，并且可以与其他业态形成良好互动，是聚集人气，提升商业价值的亮点之一。要做到内部环境中高档、价位中低档的区域消费力特征要求，以各种不同风味的中西式快餐为主，品种齐全的特色美食城； 原则 ：美食广场需要达到一定的规模才能更好的起到聚集作用；综上所述，结合区域市场主力商家美食广场的普遍选择和项目建筑空间的布局特点，本项目美食广场建筑面积建议为：3000平米3、美食广场1）规模确定二、商业定位13本项目的美食广场，一定要在内部环境及规模品种上营造自己的特色竞争力，与市场现有水平拉开差距，同时依然遵循中低价位的原则，抓住朔州年轻主力消费群。2）业态形式示意二、商业定位143）美食广场布局建议地上三层商业分析： 美食广场的目标客户具有极强的消费目的性，属于集中商业中垂直商业人流的有效带动商业业态，所以应该有效利用其特征强化对集中商业客流的垂直带动效应，提升高层商业的商业价值； 针对项目商业功能业态的选择，美食广场布店三层商业，即可有效带动一二层商业人流的上行，提升整个商业的价值，也可有效的与其他目的性消费商业功能业态的结合，作为配套型商业功能满足其需求特征，从而提升其吸引力和竞争力。二、商业定位15 功能： 数码娱乐城包含电子游戏、互动游戏、网吧等功能，提供游戏、音乐、网络、饮料和简单食物等，面向的客户群年龄跨度较大，既有中小学生、高校学生，也有工薪一族的成年人。 供应： 朔州目前还没有成规模的数码娱乐城，多是小面积的网吧、游戏厅等，主要针对的是学生客群，经营状况较好，因此此功能业态是本项目的一个典型特色商业功能业态的引入，符合区域市场主力可群的需求特征，可有效强化项目对年轻客群的吸引力。 需求： 朔州卫星城高校人口接近 4万人，高校的进驻，不仅为朔州的经济发展积聚了人气，同时也刺激了学校周边餐饮服务、文化娱乐、购物休闲等行业的迅速发展。再加上当地的中小学生、年轻工薪族等，这一业态存在着相当大的市场发展空间。结合行业典型商家的普遍规模选择和项目商业空间结构的特征，本项目数码娱乐城规模建议为：3000 4000平米4、数码娱乐城1）功能及规模确定二、商业定位16数码娱乐城既是本项目的特色业态，强化项目的形象特质和差异化优势，同时也非常迎合区域市场以年轻人为主的消费群体的特征，凸现项目时尚动感的主题特色。此外，在目前的区域商圈中，这一业态属于相对空缺，市场经营空间相对较好。2）业态形式示意二、商业定位172）业态形式示意二、商业定位各种交互式游戏是其主要的娱乐形式183）数码娱乐布局建议地上三层商业分析： 数码娱乐的目标客户具有极强的消费目的性，属于集中商业中垂直商业人流的有效带动商业业态，所以应该有效利用其特征强化对集中商业客流的垂直带动效应，提升高层商业的商业价值； 针对项目商业功能业态的选择，数码娱乐应该与项目电影院形成一体，两大功能业态的客群既具有高度的统一性，而且其经营时间的要求都强调对其独立通道的满足，从而满足其经营的特色需要。二、商业定位19 功能 ：休闲健身中心是项目的又一特色业态，包含器械、动感单车、瑜珈、各种健身操、美容、美体、舍宾等，不仅体现了本项目时尚活力的调性，而且能够抓住中高端客户群，可以有效地提升项目的档次，并与项目高星级商务酒店形成配套性优势。 供应： 目前朔州市场上此类专业店数量少、规模小、设施相对陈旧且服务内容相对单一，而这些专业店的经营状况多呈上升趋势； 需求： 随着居民收入水平的提高、生活观念的转变，越来越多的人开始关注健身美体等，尤其在经济快速增长的城市，这一需求的增长速度相当快。同时，朔州也存在着大量的高收入人群。这都表明，这一业态存在着相当大的市场空间。5、休闲健身中心1）功能及规模确定二、商业定位20 知名连锁健身俱乐部品牌商家需求：二、商业定位经营商家 需求面积英派斯健身俱乐部 2000 5000平米浩沙健身俱乐部 1000 3000平米中体倍力 标准店 3000平米左右青鸟健身 不小于 2000平米结合上述分析，本项目休闲健身中心建筑面积建议为：3000 4500平米21休闲健身、 SPA也是本项目的特色业态。休闲健身不仅与体现了本项目时尚活力的调性，而且能够抓住中高端客户群，可以有效地提升项目的档次，并与其他业态形成互动。2）业态形式示意二、商业定位223）休闲健身中心布局建议地上三层商业分析： 休闲健身中心的目标客户同样具有极强的消费目的性，对具体商业垂直楼层的依赖性相对偏低，所以应该尽量将其布局与高层商业； 休闲健身中心在项目整体功能业态选择中不仅承担着满足区域中高端客户需要，丰富项目功能业态的目的，而且还必须依托其强化项目商务酒店的配套性优势，所以必须与商务酒店之间形成最佳的空间互动性，所以必须将其置于本项目商业顶层、商务酒店的负一层，以有效实现其功能。二、商业定位236、影院1）规模确定二、商业定位2）业态形式示意影剧院面积为： 3000平米。243）影院布局建议地上三层商业分析： 影院的目标客户同样具有极强的消费目的性，对具体商业垂直楼层的依赖性相对偏低，所以应该尽量将其布局与高层商业垂直分布； 影院因其特殊的建筑要求，对内部结构的大开间要求较高，且必须满足其高层高的空间要求，因此将其布点与商业顶层，即可有效利用顶层特征对建筑结构进行调整满足其空间要求，也可利用影院的结构要求实现项目整体建筑外立面的结构形象提升。二、商业定位25（四）项目竞争力营造1、形象力上的提升项目商场新颖现代的外立面，可以有效地与朔州其他商业相区别，从形象和展示力上提升项目竞争力。另外项目的商务酒店的外观与高度会进一步强化项目的形象力，真正成为朔州的 “ 地标 ” 。二、商业定位26（四）项目竞争力营造、特色业态的引入现代化的影院、娱乐城、休闲健身中心本身在朔州都是极具特色的商业，可以有效吸引人流并提升项目整体档次感，迎合区域年轻消费客群的需求特征。二、商业定位27（四）项目竞争力营造、业态间的互动商务酒店和商务酒店服务式公寓可以与裙楼的商业很好地形成互动，商业可作为商务酒店的配套，特别是商业中的休闲健身、影院、娱乐城都可以很好地完善商务酒店及公寓的配套功能；而商务酒店及公寓又可以为商业带来大量稳定的中高端消费人群。二、商业定位28（四）项目竞争力营造、商业空间的改进除了采用中庭的设计