房屋拆迁补偿估价操作实务

10上海市房地产估价师协会房屋拆迁评估培训材料上海市房地产估价师协会房屋拆迁评估培训材料房屋拆迁补偿估价操作实务〔供参考〕目 录第一局部有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格、内涵二、作业流程1、拆迁补偿估价工程作业流程2、现场踏勘工作留意事项三、估价方法及操作要点〔一〕估价方法的选择〔二〕基准价格修正法〔三〕市场比较法应留意的事项〔四〕收益法及操作中留意事项〔五〕其次局部估价成果内容及格式一、估价汇总报告内容及格式二、估价技术报告内容及要求三、分户报告〔附分户估价报告格式表〕四、成果资料存档第一局部有关解释和技术细则一、拆迁补偿估价的价格定义、内涵1、拆迁补偿估价价格的定义义，拆迁补偿估价的价格应是不考虑抵押、租赁等他项权利影响的公开市场价格。2由于土地使用权性质的不同，在具体操作中需分别处理。①居住房屋 住宅以外的居住房屋但凡有产证的一律视同产权房无产证的需与托付方协商并在报告中加以说明。物尚可使用年限，评估其有效使用期限内的房地产市场价格。对于划拨土地上的房地产，评估价格中不包含土地使用权出让金。二、作业流程1、拆迁补偿估价工程作业流程〔见以下图〕受理任务受理任务组织安排制定勘察测量表格实地勘察选择评估方法思路不适用基准价格修正法适用基准价格修正法划分房屋类别选择评估方法平衡、确定类别基准价格选择典型房屋依据通常程序评估因素修正计算评估典型房屋价格平衡、确定分户房地产价格编写估价报告、技术报告填写分户估价报告单2、现场踏勘的留意事项〔1〕依据勘察表列举的勘察内容要求进展现场勘察工作。勘察表应注明踏勘时间、踏勘人。墙、木构造、竹木、竹构造等。屋进展拍照；假设无产权证的，应在现场勘察时记录房屋平面图、标示尺寸，用于评估工作参考。三、估价方法及操作要点〔一〕估价方法的选择房屋类别房屋类别适用方法居住房屋集中、连片、同类型房屋基准价格修正法整栋花园住宅、式里弄及其它市场比较法、本钱法不适用基准价格修正法的房屋非居住房屋有成交案例市场比较法无成交案例，有出租案例收益复原法无成交案例，无出租案例，如机本钱法关、学校、医院、工厂在建工程本钱法、假设开发法〔二、基准价格修正法1基准价格修正法适用同一基地中集中连片大批量同类型居住房屋以拆迁补偿价格修正法，应单独进展。2现场踏勘，搜集房地产用途、面积、产权等相关资料，填写踏勘表；划分房屋类别；按房屋类别选择典型房屋；调查搜集典型房屋的可比交易实例；计算确定各类别典型房屋的价格作为类别基准价格；进展各类别基准价格平衡，确定各类别基准价格；估估价对象的价格；〔表格形式和内容见估价结果报告书内容及试行标准格式。编制估价汇总报告和技术报告；制作分户估价报告〔见分户报告试行格式；整理资料存档。3、划分房屋类别的具体要求和操作要点依据房屋的构造、式样、功能一样，建筑年份、房地产价格水平相近等来划分〔沪房[90]规字发对应关系。据阅历，类别可以细分，也可粗分。一般地说，类别划分越细，估价精度越高，但对类别划分工作和实例的要求越高。居住房屋分类参考表房屋类别房屋类别1-1总体构造钢骨式样特征高层分类标准及特征说明一般为50年月建筑，主体构造为钢骨，8层以上〔含8层出入，有正规的客厅、阳台，一套或多套卫生设备，装修精巧，有电梯设备。公寓1-2钢混高层或多 凝土框层 架的高层或多层住宅，有分层住宅形态，有独立1-3

卫生设备，装修精良，有电梯设备。混合 一梯两户 一般为40年月建筑，混合构造，7层〔含7层〕分层住宅形态有独立室号和特地出入，有正规的客厅、阳台，有正规卫生设备和电梯，公共部位装修较好。公寓混合一梯多户1-4花园住宅公寓混合一梯多户1-4花园住宅局部钢砼容积率2-1<0.62-2局部钢砼容积率0.6花园住宅混合容积率2-3<0.62-4混合容积率0.6花园住宅砖木容积率2-5<0.62-6砖木容积率0.6工房钢混高层3-1工房钢混高层3-2工房钢混高层3-3工房混合多层3-4独立成套工房混合多层3-5独立成套工房混合多层3-6独立成套并且保养较好，客厅、餐厅等功能、布局合理，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。花园<0.6的为2-1筑容积率0.6的为2-2类。有正规的客厅、餐厅等，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。花园较大，建筑容积率<0.6的为2-3类；花园较小,建筑容积率0.6的为2-4类。3米以上，有两套以上卫生设备的独立或联接式住宅。花园较<0.6的为2-5容积率0.6的为2-6类。混构造，装修一般，有独用厨房、卫生设施和阳台，各有室号和特地出入，有电梯设备。8层以上〔含8层〕钢混构造，装修较好，公共部位墙面、地面贴砖，有独立成套厨房、卫生和阳台，各有室号和特地出入，有电梯和大门等的为3-3类。7层〔含7层〕以下混合构造，有独用成套大卫生设备，各有室号及特地出入。90年月以后建筑4～5层的混合构造为主，有全套独用卫生设备，有阳台且各有室号及特地出入。旧式里弄 砖木5-5 墙)简屋 6-1 砖墙

，合用厨房和卫生设备、或单项独用、改全独用，一般无阳台和正规厅。工房3-7混合多层不成套3-8工房3-7混合多层不成套3-8砖木套3-9砖混不成套4-1混合颖三层4-2砖混(含假三层)4-3砖木(含假二层)5-1砖木1等门5-2砖木2等5-3砖木墙)旧式楼房5-4砖木平 房一般为507层〔含7层〕以下砖、木混合或小梁薄板构造，合用倒便器或无卫生设备。构造，装修较好，有三件套大卫生设备，有小花园、阳台等设施。20-40〔含假三层〕联结式砖混构造，有卫生、厨房设备，无独立花园、阳台设施。20-40年月建筑，一般二层〔含假二层〕联结式砖木构造，有卫生、厨房设备，无独立花园、阳台设施。一般为40年月建筑，式石库门，联接式砖木一般为30-40年月建筑，一般石库门或广式，联接式砖木2等构造住宅，无卫生设备。一般为30-40年月建筑，联接式立柱单墙构造，式样陈旧的楼房，无卫生设备。年月建筑，联接式砖木构造，单层平房，无卫生设备。矮楼房 为30-40年月建筑联接式砖木构造层凹凸矮的楼房，无卫生设备。自建房屋7-1砖混多层自建房屋7-1砖混多层7-2砖混平房一般为市区702层〔含2层〕以上多层楼房为7-1类，单层平房为7-2类，一般无卫生设备。4、选择典型房屋房屋时应留意以下事项：典型房屋应分类选择；、视野、房屋保养、根本无装修或一般装修的房屋；主卧房朝向并结合交易实例选择典型房屋；典型房屋的具体条件应清楚、准确。5、基准价格的评定评估基准价格的技术要求与《房地产估价标准》和沪房地资市[2023]66交易状况、区域因素、个别因素。区域因素包括：座落、交通便捷程度、环境优劣状况、商服繁华程度、公建配套设施状况等；个别因素包括：位置、朝向、层次、设备、公共部位装修等。修正可参考下表确定：居住房屋拆迁补偿估价修正因素类别修正因素类别标准房屋修正因子修正幅度备注砖混砖木类1等建筑构造混合类混合预制钢混、钢骨类一般钢混公寓、合用的花园住宅梯两户式样式里弄单开间1等2等简易构造混合预制混合现浇一般钢混钢骨联接式一梯多户独立式一梯多户联接式一梯两户独立式一梯两户单开间双开间式石库门一般石库门广式三室两厅三室一厅2％0％-2％-8％0%5%0%3%-2%-1%0%2％0%5%2%0%-2%1.5％1％指整幢建筑式样旧式里弄一般石库门两室一厅房型无厅修正-2%;假层、亭子间、底层车库、辐房的修正系数指相对于两室一厅正房单价的修正系数。煤卫设备2户全合用一套以上卫生每增加一套修0.5%两室两厅1％两室一厅0%一室一厅-1%假层、亭子间-5%底层车库-10%辅房-10%煤卫全独用8%改建全独用5%煤卫单项独用3%2户全合用0%煤卫3户〔含3户〕以上全合用-1%倒便器-5%无卫生-6%基准价格评定中的其他具体要求如下：〔1〕应对基地内和接近区域内的成交实例做全面调查，一般应调查本拆迁基44个以上的正常案例作为可比实例进展评估。可比实例应优先选用基地内的成交实例；30％；应取可比实例经修正后的价格的平均值作为典型房屋的价格。型房屋的价格后，必需经过平衡后确定各类别房屋的基准价格。6、分户房屋估价型房屋条件的比较，依据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术标准〔试行〕中规定的朝向、层次和其他因素修正标准，确定修正系数，评定具体房屋价格。〔三〕估价对象直接承受市场比较法时应留意的事项1求一样。2、选择成交案例不应少于36求与估价对象在建筑构造、房屋类别、建筑年月和价格类别上一样或相近，并且应优先选用本拆迁范围内发生的成交案例。〔四〕收益法及操作中的留意事项偿价格。收益及费用计算参考同类区域、同类房屋的社会平均水平。复原率应依据行业社会平均水平确定。〔五〕本钱法及操作位建筑面积的熟地楼面价格和建筑物现值，取二者之和作为估价对象价格。楼面地价按出让土地使用权的正常市场价格标准评定；建筑物现值依据重置本钱结合成折旧评定。假设开发法〔剩余法〕评估楼面地价。四、估价结果平衡部各个类别、分户之间和就近同类地块之间的平衡。其次局部 估价成果内容及格式拆迁补偿估价成果包括估价汇总报告、分户报告和估价技术报告。一、估价汇总报告书。估价汇总报告一般由首页、估价师声明、估价结果报告书、附件四局部构成。〔名称、受托估价机构〔名称、签发及估价人员〔姓名、房地产估价报告编号构成。独立为一页。声明。要列明估价师姓名、注册资格证书号。独立为一页。估价结果报告是报告书的主体。主要记载了估价对象、估价目的、估价时点、〔参1〕分户报告可以作为汇总报告的附件，提交给托付方。汇总报告的其他附件主要应包括：1、估价对象地理位置示意图〔主要指拆迁地块的地理位置〕2、估价对象的产权证明及有关资料3、经被拆迁人签字认可的估价对象的实地踏勘、测绘记录、现状照片4、可比实例的实地踏勘记录及其它资料5、其他相关依据资料6、机构资格证书7、签发及估价人员资格证书二、估价技术报告〔1997－06－09公布〕中有关要求一样。主要应阐述清楚估价的技术方法和方法选择的依据、估价的过程、各参数、系数的取值标准和依据、估价结果的平衡状况和结果确实定方法等。承受基准价格修正法的一般应阐述清楚以下事项：① 年月、式样、设备设施条件等特征标准；② 典型房屋的选择条件、选择结果；③ 可比实例的状况描述和类别基准价格的评估及确定过程；④ 各估价对象修正因素和修正系数；⑤ 各估价对象的估价结果；2。三、分户报告分户报告一般包括以下内容：〔地址、法人代表等、价格定义、价格时点等；2345/地址等。3四、成果资料存档以下资料须和估价报告、技术报告一起整理存档。1、 托付估价合同；2、 拆迁许可证或建设用地规划许可证或有关批准文件；3、 估价对象的产权证明材料及有关房屋根本状况的证明材料；4、 估价对象的实地查勘记录、照片等资料；5、 可比实例的实地查勘记录、照片等资料；6、 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；7、 其他涉及估价工程的一切必要资料。1：基准价格修正法估价结果报告内容及标准格式〔供参考〕1、估价对象界定：基地的座落、范围、门牌号、土地面积等2、权利和登记状况可以表格形式整理表述。3、建筑物及设备、公共部位装修状况哪些类别的房屋、建筑构造、建筑年月、具备的设施条件、房型和式样等。4、房地产价格影响因素分析件和环境优劣状况。状况、平均或一般价格水平。因素，等等。四、估价目的二次装修费用七、估价原则八、估价方法及要点1、估价总体思路和技术方法总体阐述选择基准价格修正法的理由、总体技术思路。2、房屋分类表将房屋分类结果按下表表述：类别名称类别名称类别条件表述类别房屋备注〔以[90]518号〔表述内容应包括：式样、〔列举属于该类别的对个别与类别文为根底细分〕建筑构造、设施设备条件、房屋的幢号、门牌号〕条件有差异的建筑年月等〕房屋予以说明基准价格的评定承受市场比较法评定基准价格的列示承受的可比交易实例表〔4个以上〕×××类别可比交易实例表：位置价格〔元/M2〕价格类别所在层/总层数房型其他条件

实例1 实例2 实例3 实例4承受的修正系数总表因素修正时具体取定的修正系数。承受本钱法评估基准价格的 承受假设开发法〔剩余法〕评估熟地楼面价的，列举测算开发价值或销售价格的多层商品房销售实例，列出剥离本钱工程计算熟地楼面价格的公式。承受本钱法评估熟地楼面价的，列出累加本钱工程计算熟地楼面价格的公式。 各类别建筑物套用的根本价格或造价标准出与前述类似的承受的修正系数总表。类别基准价格类别名称类别名称类别基准价格〔元/M2〕备注分类名称以建筑面积计的房地产价格注明价格内涵及条件九、估价结果估价结果应准确到个位。大批量拆迁房屋的估价结果可以表格式表述，表格形式和内容如下：×××基地拆迁补偿估价结果一览表估价机构： 估价时点： 年 月 日序估价序估价号对象房屋建筑实际登记评估设评估单价使用人状况权性质 面积类别构造用途用途定用途(元/M2)总价(元)备注十、 签发及估价人员十一、估作业日期2、基准价格修正法估价技术报告书内容及标准格式〔供参考〕一、估价对象简介1、估价对象界定：估价对象基地的座落、范围、门牌号、土地面积等2、地上房屋状况概述二、房地产价格影响因素分析1、区域因素分析设施条件和环境优劣状况等影响房地产价格的区域性因素。2、市场行情分析指基地所在区域房地产市场行情：主要是该区域商品房和二手房市场销售状分析、表述。3、其它个别因素分析基地内部或周边有无环境污染、噪音；基地内部或周边有无集中绿地、公共景观建筑等有利条件；有无城市建设规划制约或有利因素总体阐述选择基准价格修正法的理由、技术过程，表述内容包括选择基准价四、估价方法和过程〔一〕承受市场比较法评定基准价格的1、房屋分类房屋分类的依据说明分类依据的要素：如式样、建筑构造、设备和设施条件等；类别名称类别条件表述类别房屋备注〔以[90]518类别名称类别条件表述类别房屋备注〔以[90]518号〔表述内容应包括：式样、〔列举属于该类别的对个别与类别文为根底细分〕建筑构造、设施设备条件、房屋的幢号、门牌号，条件有差异的建筑年月等〕并指明典型房屋〕房屋予以说明2、基准价格的评定基准价格的评估方法和思路总体表述评定基准价格选用的方法、依据和条件、评估的技术过程。选择典型房屋依据房屋分类结果，分类指明典型房屋和典型房屋的特征，并整理列表表述。类别名称类别名称典型房屋典型房屋特征备注典型房屋的幢号、门牌号式样、构造、朝向、层次、房型、设施设备条件等。评定基准价格依据建设部《房地产估价标准》关于市场比较法的有关要求和《上海市城市〔试行〕对市场比较法和基准价格评定的有关要求，逐个对各类别的典型房屋的价格进展评估。类别基准价格的平衡需要平衡调整、平衡的理由和依据。类别基准价格表类别名称类别名称典型房屋类别基准价备 注分类名称以建筑面积计注明价格内的房地产价格涵及条件3、分户估价修正系数朝向修正系数确定修正系数的依据、取值说明及系数汇总表；层次修正系数确定各层次修正系数的依据、取值说明及系数汇总表；其他