君汇新天第二批单位营销策略

君汇新天第二批单位营销策略Chapter1:市场竞争态势分析阶段性推广总结首批单位开盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶段推售策略Chapter４:本项目下阶段推广策略Chapter5:本项目下阶段j价格策略Chapter6:2Chapter1首批单位开盘总结3Chapter1:开盘总结认筹总结Chapter2:开盘总结4一、认筹总结10月24日（周六）起，1栋C座开始接受金卡认筹登记，截止11月12日历时19天，共计认筹74个（组合后），11月13日（周五）起，开始接受金卡升级登记（额外折扣0.99折），截至11月14日历时2天，共计认筹升级66个。1、承受总价：52、解筹总结：认筹客户（个）升级客户（个）解筹客户（个）解筹率周期10.24-11.12周期11.13-11.14周期11.15——认筹客74个升级45个解筹40个61％——新增21个————新增4个——截止11月14日，共计认筹74个，其中实现认筹升级45个，新增升级21个，其中成功解筹40个，解筹率达61％，整体上把握客户相对较为精准。6二、开盘总结1栋C座整体成交情况1栋C座开盘销售（组合后）开盘认购面积（㎡）开盘认购均价（元/㎡）认购金额（元）合计44套7445.8431436234,070,187说明：以上成交均价为认购价格，实际成交价格会在认购价格基础上享有99折。本次1栋C座开盘期间，开盘当天现场以选房活动为主，主要到场认筹升级客户，同时吸引来访新客户30余批次，保证了现场充足人气，整体成交单位44套（组合后，下同），总认购金额约为2.34亿元，各户型均衡走量，开盘认购均价为31436元/㎡，接近整体1栋C座均价，达到预期目标，顺利开盘并为后续推售奠定了基础。7二、开盘总结1栋C座成交户型分析1栋C座开盘销售（组合后）开盘认购面积（㎡）开盘认购均价（元/㎡）4*2*2（01+04）15套2636.70301694*2*2（02+05）13套2285.14322614*2*2（03＋06）16套2524.0032014合计44套7445.8431436说明：以上价格为认购价格，实际成交价格会在认购价格基础上享有99折。1栋C座本次开盘共计成交组合前88套，组合后44套，尤其（03＋06）组合四房、（02＋05）组合四房集中放量对整体成交价格起到有力支撑作用。8Chapter2首批单位开盘前阶段性推广总结9Chapter1:市场竞争态态势分析阶段性推广广总结首批单位开开盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶阶段推售策策略Chapter４４:本项目下阶阶段推广策策略Chapter5:本项目下阶阶段j价格格策略Chapter6:10项目阶段回回顾11项目推广工工作展开之之初，针对对目标客群群分析大家家达成了一一致：一群老手，，拥有多次次购房经验验，不容易易被忽悠，，理性的生生活品味追追随者。基于此结论论，我们明明确了走“理性沟通通”的路线，产产品本身是是我们区别别于竞争对手最最大的差异异化优势。。在此基础上上，我们有了““深圳湾尺尺度大宅””，有了““高阔纯奢奢宽--君君汇五度””，通过阶段广广告推广，，完成了项项目于深圳圳湾的身份份区隔，塑塑造了“尺尺度大宅”的市场场形象。12而在推广的的铺排上，，我们也明明确了这一一原则：线上（报纸纸、户外等等）我们不不会做大面面积的推广广，项目的级别别调性更多多的将会在在线下以细细节展示的的方式来呈呈现。13项目入市广告任务：：项目形象树树立。推广主题：：左右湾区区尺度/见证湾湾区高度/深圳圳湾人居尺尺度标杆推广渠道：：户外+物物料+软文文炒作+营营销活动+短信+网网络14户外15现场楼体物物料16凯宾斯基媒媒体发布会会17网络炒作：：纯高层大户户、五度大大宅、雅颂颂居等18营销中心开开放任务：项目节点信信息释放，，吸引有效效客户到访访。推广渠道：：户外+销销售物料+网络+短短信19户外20网络条幅21形象折页22现场包装部部分23网络炒作：：第一层高尺尺度大宅24短信：9月25日日早上９：：００２５５万条都都说低调调，眼见为为实。【君君汇新天】】深圳湾尺尺度大宅，，10月5日营销中中心荣耀开开启，3.4米层高高湾区唯一一，180度观光电电梯湾区唯唯一266800009月26日日早上９：：００２５５万条同同样的深深圳湾不同同的尺度。。【君汇新新天】深圳圳湾尺度大大宅，10月5日营营销中心荣荣耀开启，，区域规划划大师打造造湾区唯一一，纯高层层大户湾区区唯一266800009月27日日早上９：：００２５５万条同同样的深圳圳湾不同的的纯度。【【君汇新天天】深圳湾湾尺度大宅宅10月5日营销中中心荣耀开开启，156-176平米阔阔宅，纯高高层纯大宅宅湾区唯一一，266800009月28日日早上９：：００２５５万条有远远见方能展展宏图，【【君汇新天天】深圳湾湾尺度大宅宅，10月月5日营销销中心荣耀耀开启，156-176平米米阔宅，超超高实用率率，超大赠赠送面2668000010月4日日早上９：：００２２５万条定定义湾区区高度。【【君汇新天天】深圳湾湾尺度大宅宅，10月月5日营销销中心荣耀耀开启，156-176平米米阔宅，3.4米层层高湾区唯唯一，2668000010月5日日早上９：：００２２５万条左左右湾区区尺度。【【君汇新天天】深圳湾湾尺度大宅宅，营销中中心现正开开放恭迎阁阁下，156-176平米阔阔宅，超高高实用率，，超大赠送送面积，2668000010月6日日早上９：：００２２５万条【【君汇新天天】深圳湾湾尺度大宅宅营销中心心现正开放放，156-176平米阔宅宅，无缝连连接2万平平米森林公公园湾区唯唯一，30分钟可到到达香港机机场2668000010月7日日早上９：：００25万条湾湾区的榜榜样，【君君汇新天】】深圳湾尺尺度标杆，，营销中心心荣耀开放放中，名师师著，湖海海城，双大大堂，156-176平米阔阔宅，2668000010月8日日早上９：：００２２５万条极极度稀缺缺。【君汇汇新天】深深圳湾尺度度大宅营销销中心荣耀耀开放中，，3.4米米层高深圳圳第一，首首批156-176平米阔宅宅，2668000010月9日日发送短信信内容９：：００２２５万条豪豪宅尺度标标杆，【君君汇新天】】深圳湾尺尺度大宅，，营销中心心荣耀开放放中，156-176平米米阔宅，超超高实用率率，超大赠赠送面积2668000025样板房开放放／认筹广告任务：：项目节点信信息释放，，快速吸引引客户到访访并认筹推广渠道：：户外+物料料+网络炒炒作+活动动+短信26报广27网络条幅28户型折页29现场包装30风水活动31养生茶活动动32开盘广告任务：：盛大开盘，，现场气氛氛感染。推广渠道：：户外+报广广+活动33开盘报广34开盘户外35开盘网络条条幅36开盘现场37Chapter3市场竞争态态势分析38Chapter1:市场竞争态态势分析阶段性推广广总结首批单位开开盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶阶段推售策策略Chapter４４:本项目下阶阶段推广策策略Chapter5:本项目下阶阶段j价格格策略Chapter6:39竞争态势：：首地容御10月31日首批开开盘，推350余套套，均价28000元/㎡，，面积150-220㎡，当当天销售约约300套套，11月月22日二二批单位加加推93套套，预计价价格为28000-30000元/平平米。三湘湘海海尚尚预计计12月月中中开开盘盘，，推推B\F栋栋（（A栋栋候候补补）），，共共220套套，，户户型型面面积积140-170㎡㎡，，价价格格未未出出，，预预计计34000元元/㎡㎡宝能能太太古古城城预计计11月月底底或或12月月初初销销售售，，推推G\H\F座座，，共共300套套，，户户型型面面积积76-156㎡㎡，，价价格格未未出出，，预预计计30000元元/平平米米鸿威威海海怡怡湾湾预计计12月月中中上上旬旬销销售售，，推推E\F\J座座，，共共154套套，，户户型型面面积积143-165㎡㎡，，价价格格未未出出，，预预计计35000元元/㎡㎡2009年年11月月————12月月底底，，周边边片片区区高高层层的的供供应应量量高高达达约约730套套（不不含含本本项项目目）），，面面积积段段集集中中130-170平米米。。40三湘湘海海尚尚维维度度研研究究【推推售售时时间间】】MN栋栋：：2009年年9月月5日日P栋栋＋＋G-L栋栋：：2009年年9月月29日日B、、F栋栋:预计计12月月中中推推售售【占占地地面面积积】】92747平平米米【建建筑筑面面积积】】300222平平米米【容容积积率率】】2.0【建建筑筑类类型型及及规规模模】】6栋栋高高层层,3栋栋小小高高层层,37套套联联排排别别墅墅【总总套套数数】】1107套（组组合后））【认筹方方式】三三批单单位11月7日开始始收筹,20万万筹金享享受开盘盘优惠，，截止11月18日已已收筹250个个41三湘海尚尚维度研研究首批40套单位位9月5日开盘盘售罄；；二批80套单位位9月29日开开盘售罄罄，加推推别墅单单位销售售良好；；三批B、、F栋220套套单位在在11月月5日开开始认筹筹，A栋栋为候补补加推单单位，预预计12月中发发售169㎡207㎡169㎡207㎡169㎡207㎡169㎡207㎡174㎡146㎡174㎡146㎡174㎡146㎡174㎡146㎡171㎡141㎡171㎡141㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡220-250㎡170㎡170㎡170㎡170㎡227㎡227㎡【推售节奏】一批单位80套二批单位40套二批单位37套F栋B栋A栋三批单位220套（不含A栋）42新天1栋栋C、D、E座座奇数层层01+04、、02+05户型名称称：4房房2厅2卫是否合拼拼户型：：是主要景观观：中心园林林景观视野：视野开阔阔，南边边遮挡建筑面积积：175㎡㎡，套内面积积：136㎡㎡实用率：：80%→100%赠送面积积：约20㎡㎡梯户比：：2梯3户户套房数量量：1套朝向：主卧室朝朝南，2间卧室室朝北通风采光光：点式结构构，南北北通透，，采光良良好客厅：面面积52㎡，，厅开间：：5.2米米主卧面积积：30㎡，，开间间4.2米其他卧室室开间：：3.1-4.2米公卫开间间：1.8米米新天1栋栋C、D、E座座奇数层层01+04、、02+05【本项目目VS三三湘海尚尚户型】】43新天1栋栋C、D、E座座奇数层层03+06户型名称称：4房房2厅2卫是否合拼拼户型：：是主要景观观：中心园林林景观视野：视野较差差，南北北都被遮遮挡建筑面积积：157㎡㎡，套内面积积：126㎡㎡实用率：：80%→100%赠送面积积：约45㎡㎡梯户比：：2梯3户户套房数量量：1套朝向：主卧室朝朝东南，，2间卧卧室朝北北通风采光光：点式结构构，东西西通透，，采光良良好客厅：面面积32㎡，，厅开间：：5米主卧面积积：28㎡，，开间间4.2米其他卧室室开间：：3-3.5米公卫开间间：1.8米米新天1栋栋C、D、E座座奇数层层03+06【本项目目VS三三湘海尚尚户型】】44三湘A、、B座Ac、、Ad户户型型奇数层层户型名称称：4房房2厅2卫是否合拼拼户型：：是主要景观观：看小区园园林视野：楼间距较较宽，视视野开阔阔建筑面积积：174.14㎡㎡，套内面积积：143.04㎡㎡实用率：：82%→→100%赠送面积积：32㎡梯户比：：2梯2户户套房数量量：1套朝向：南南，卧室全朝朝南通风采光光：南北通透透，采光光可以客厅：面面积28㎡，，开间：4.8主卧面积积：28㎡，，开间3.9米米其他卧室室开间：：3-3.3米公卫开间间：1.5米米三湘A、、B座Ac、、Ad户户型型奇数层层【本项项目VS三三湘海海尚户户型】】45三湘F座c、、d户户型奇奇数层层户型名名称：：4房房2厅厅2卫卫是否合合拼户户型：：是主要景景观：：无敌一一线海海景及及小区区园林林视野：：无遮挡挡，视视野开开阔建筑面面积：：170.81㎡㎡，套内面面积：：133㎡实用率率：82%→→100%赠送面面积：：30㎡㎡梯户比比：2梯2户套房数数量：：1套朝向：：南，，卧室全全朝南南通风采采光：：南北通通透，，采光光可以以客厅：：面积积30㎡㎡，开间：：4.8主卧面面积：：28㎡㎡，开开间3.8米其他卧卧室开开间：：2.7-3.3米公卫开开间：：1.8米三湘F座c、、d户户型奇奇数层层【本项项目VS三三湘海海尚户户型】】46【户型型对比比优缺缺点总总结】】本项目优赠送面积大：赠送面积约为20-45㎡，实用率高；多阳台：赠送阳台较多。入户花园：改造前连廊为入户花园，面积较大；南北通透：大部分南北通透方正：户型均方正主卧面积：主卧面积大是否动静分区：大部分动静分区劣多数户型为两梯三户对视严重：南区所有户型均存在内部对视问题视野问题：部分户型视野差，遮挡严重三湘A、F栋优赠送面积大：赠送面积约为20-37㎡双阳台：B座a+b户型和c+d户型入户花园：部分户型带入户花园南北通透：户户南北通透方正：户型均方正均为两梯两户劣动静不分区：B座的户型动静没分区，客厅和餐厅之间的走道浪费面积47宝能太太古城城维度度研究究【推售售时间间】南南区9月26日日开盘盘北区11月月18日开开始认认筹，，预计计12月初初推出出市场场【占地地面积积】6.6万平平米【建筑筑面积积】约43万平平米【容积积率】】3.50【建筑筑类型型及规规模】】17座座24-32层层的高高层建建筑【总套套数】】1950套套（南南、北北区））【认筹筹方式式】南南区交纳10万万元（（5个个工作作日可可退））可享享受开开盘额额外优优惠；；北区交纳20万万元，，并抽抽签确确定选选房顺顺序4811月月18日北北区第第一批批单位位开始始认筹筹，当当天认认筹160个；；12月月初将将推出出北区区第一一批单单位，，与本本项目目首批批单位位有竞竞争的的156平平米户户型有有100套套左右右；本次推推售单单位F、G、H栋作作为北北区打打入市市场的的性价价比单单位，，预计计均价价30000元元左右右。首批300套单位第一批宝能太古城城维度研究究49宝能太古城城维度研究究-北区首首批户型本次所推G、H栋的的主力户型型，与本项项目君悦户户型相比没没有优势50TATBTCTDTEABCDEFGHJ155143143145155165165165898915516589155143143145155165165165898916516589891651658989鸿威海怡湾湾认筹时间间延迟，预预计本周末末11月21日进行行认筹；样样板间开放放预计11月25日日；推D、E、、F三栋，，154套套单位。面面积为143平方米米、156平方米、、165平平方米,两两房单位预预计不推首批154套单位鸿威海怡湾湾维度研究究【推售时间间】11月25日开放样样板房，即即日开始认认筹，预计计首批单位位12月初初发售【占地面积积】52971.9平米【建筑面积积】106000平米【容积率】】2.0【建筑类型型及规模】】5栋高层,5栋栋联排别墅墅【总套数】】594套5152户型特点：：赠送面积积大且实用用，赠送面面积可改房房间，实现现三房变四四房，四房房变五房，，南北朝向向，一线无无敌海景。。53纯粹四房179㎡179㎡179㎡173㎡177㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204㎡145㎡177㎡145㎡88㎡151㎡151㎡88㎡151㎡151㎡179㎡141㎡141㎡179㎡141㎡141㎡88㎡88㎡90㎡89㎡177㎡91㎡91㎡89㎡176㎡2栋3栋4栋5栋6栋179㎡179㎡179㎡175㎡1栋合拼复式四房合拼四房两房合拼三房179㎡179㎡179㎡173㎡177㎡213㎡181㎡206㎡207㎡195㎡204㎡145㎡177㎡145㎡88㎡151㎡151㎡88㎡151㎡151㎡179㎡141㎡141㎡179㎡141㎡141㎡88㎡88㎡90㎡89㎡177㎡91㎡91㎡89㎡176㎡2栋3栋4栋5栋6栋179㎡179㎡179㎡175㎡1栋合拼复式四房合拼四房两房合拼三房11月22日，首地地容御二批批单位加推推，预计推推售为3栋栋C座93套单位；；按照3栋C座的产品品素质评估估，加推单单位的价格格将与开盘盘价格持平平或略低，，预计单价价将在28000——30000之间。。加推93套套单位首地容御维维度研究54竞争户型首地容御E栋151平米户型型偶数层海怡湾E栋栋155平平米户型偶偶数层户型名称：：4房2厅厅2卫是否合拼户户型：是主要景观：：部分园林景景观视野：视野严重受受遮挡建筑面积：：约151㎡㎡，套内面积：：实用率：赠送面积：：约15㎡梯户比：2梯3户套房数量：：1套朝向：客厅厅朝南，2间卧室朝朝东南，2间卧室朝朝西北通风采光：：通透、采光光良好客厅：面积积25.3㎡㎡，厅开间：4.65米主卧面积：：20㎡，，开间3.6米其他卧室开开间：米米公卫开间：：2.0米55项目名称推售单位入市时间竞争产品预测销售均价本案1D或1E栋（63套）预计12月157-175平米四房61套－三湘海尚BF栋（220套）预计12月中140-170平米四房212套33000-35000元/平米宝能太古城FGH栋（300套）预计12月初156平米四房60套31000元/平米鸿威海怡湾畔DEF栋（154套）预计12月初145-170四房80套35000元/平米首地容御3C栋（93套）11月22日150-220四房93套28000-30000元/平米竞争总结核心竞争对对手：通过入市时时间、竞争争产品等方方面抛离部部分非竞争争产品，本本项目第二二批单位（（1D或1E）核心心竞争对手手为三湘海海尚B栋212套四四房产品，，其次为太太古城60套156平米的四四房和海怡怡湾80套套145-170的的四房单位位。销售价格预预期：三湘海尚通通过MN、、P栋成功功销售，基基本已过安安全线，本本次定价依依然采用平平开策略；；太古城首次次大户型面面市，以北北区性价比比单位冲击击市场，定定价相对平平和；海怡湾以海海景资源丰丰富的片区区主力单位位面市，奠奠定项目优优势，定价价采取高开开平走策略略。56Chapter4下阶段推售售策略57Chapter1:市场竞争态态势分析阶段性推广广总结首批单位开开盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶段段推售策略Chapter４:本项目下阶段段推广策略Chapter5:本项目下阶段段j价格策略略Chapter6:58影响下批推售售的关键因素素展示工程储客量1E、1D看看楼通道、电电梯、改造后后的清水样板板房客户量是影响响销售的关键键因素，需要要增加客户渠渠道市场和竞争三湘、宝能、、鸿威的营销销节点对本项项目的影响59一、展示工程程从首批单位的的客户情况来来看：客户购买心理理非常理性，，都是经过多多个楼盘比较较后，才作出出最终的选择择。并且对产产品细节非常常的关注中原建议：尽快赶出通往往1E、1D的看楼通道道,最迟须在在第二批单位位推出前一周周达到展示条条件。增加１Ｅ、１１Ｄ栋５、６６楼改造后清清水房展示，，展示条件参参照１Ｃ栋改改造后清水样样板房，最迟迟须在第二批批单位推出前前一周达到展展示条件。配合１E、１１Ｄ栋的电梯梯运营正常。。60二、客户量认筹客户（个）升级客户（个）解筹客户（个）潜在放弃周期10.24-11.12周期11.13-11.14周期11.15截止11.19截止11.19认筹客74个升级45个解筹40个新增：4个66个升级客户中4个66个升级客户中22个——新增21个７４６６４４32311月1611月1711月18日均来电1210810来访168111266个交诚意意金客户中除除了40个开开盘解筹客户户，仅剩下3个可以挖的的潜在客户，，开盘后日均均来访仅12批、来电记记录仅10个个。结论：以目前前的客户量不不足以马上加加推新单位，，我们迫切的的需要增加有有效的客户量量。61三、市场和竞竞争认筹样板房开放算价开盘三湘11月7日开始目前筹量：25011月21日12月4日预计12月6日宝能11月18日开始目前筹量：160预计11月2512月4号预计12月6日鸿威预计本周末11月21日进行认筹样板间开放预计11月下旬。预计12月底可以说整个片片区相同面积积段的项目都都在争夺同一一群客户，竞竞争非常激烈烈。结论：知己知知彼百战不殆殆，竞争项目目的定价策略略是我们下一一步推售的影影响因素之一一。62南区剩余产品品营销总策略略：化整为零、灵灵活应战、小小步快跑在目前形势下下，不建议下下批单位再次次大规模开盘盘项目组建议：：知己知彼百战战不殆，以三三湘海尚算价价结果为下批批单位的市场场比准基础，，若其Ｂ栋单单位价格高于于本项目１ＣＣ栋，建议本本项目相应推推出与１Ｃ栋栋质素相等的的１Ｄ栋部分分单位，价格格顺势走高，，若其Ｂ栋单单位价格低于于本项目１ＣＣ栋成交价格格，建议推出出南区综合质质素最差，但但最具价格竞竞争优势的１１Ｅ栋部分单单位，截流客客户资源。推售方式不以以栋为单位，，而是以套为为单位，灵活活应战，根据据诚意客户数数量决定推售售套数，现场场配合小型暖暖场活动，促促进成交。销售目标：——争取年内内完成南区100%销售63君汇新天推售售策略64Chapter5下阶段推广策策略65Chapter1:市场竞争态势势分析阶段性推广总总结首批单位开盘盘总结Chapter2:Chapter3:报告提纲本项目下阶段段推售策略Chapter４:本项目下阶段段推广策略Chapter5:本项目下阶段段j价格策略略Chapter6:66片区项目推广广及效果分析析三湘海尚推广广及效果分析析宝能太古城推推广及效果分分析鸿威海怡湾推推广及效果分分析67三湘销售现场场数据分析【来访客户了了解方式统计计】排名前5的分分别为：网络络、短信、户户外、报纸、、友介新增渠道：加加了深圳电视视台电视广告告、1062电台广告、、增加了罗湖湖户外广告点点、短信的投投放次数、报报版投放次数数，其目的是是增加新客户户的到访量。。新增渠道中中，最有效的的是户外、电电视广告68排名前5的分分别为：网络、短信、、户外、报纸纸、友介新增渠道：华华强北LED、深圳卫视视广告、短信信数量、宝能销售现场场数据分析69排名前三的分分别为：短信信、户外、报报纸随着营销节点点的逼近，鸿鸿威增加了大大量线上推广广，连续三周周报版。鸿威销售现场场数据分析70三湘海尚报广广回顾717273从“亚洲天工工名宅”、““以科技涵养养雍容”到““天工阙起””，三湘海尚的推推广重点始终终围绕着“科技大宅””展开。实际价值支撑撑点就是所宣宣扬的十几项项硬件指标。。密集的广告投投放量、现场场细节的考究究，不管其所宣称称的硬件指标标科技含量是是否属实，至少从目前的的情况来看，，三湘海尚在在推广上是成成功的。在深圳豪宅推推广的过往经经验史上，通通过密集的广广告轰炸攻势势，完成了由“奢奢”向“智””的新方向转转变。74宝能太古城报报广回顾7576宝能太古城节节点回顾远在07年底底08年初，，深圳就出现现了“宝能能太古城”的的户外牌；5月6日接受受电话咨询；；7月4日营销销中心对外开开放；9月8日开始始接受VIP诚意登记；；9月19日推推出南区精装装公寓样板房房；9月26日南南区开盘；秋交会参展；；11月7日北北区国际大宅宅登场，同步步启动VIP登记。77宝能太古城营营销回顾：自接受电话咨咨询开始，太太古城对外的的口径是：均均价在28000左右，，附带3000元/㎡的的精装修。三三湘海尚的首首批单位开盘盘均价33000，赚足足了眼球，类类似“三湘惹惹的祸”报道道不断见诸媒媒体。直至太太古城南区单单位开盘，均均价26000，600多套单位全全部售罄。价格并不令人人称奇，但消消化量令人吃吃惊。78从南区到北区区，宝能太古古城推广诉求求上的转变：：南区推售的时时候，太古城城推广诉求的的重心是：深圳湾43万万㎡都市综合合体。（43万㎡湾湾区超大规模模旗舰、地铁铁2号线无缝缝连接、10万㎡旗舰MALL）南区产品定位位为国际精装装公寓，或许许是定价考虑虑，且在同节节点，湾区并并无同类型产产品发售，竞竞争层面上影影响不大，在在南区的推广广上，广告投投放量同比三三湘海尚，仍仍算不上密集集。推广核心心也是强调自自己于深圳湾湾独有的都市市综合体形象象。79随着南区的售售罄，轮到北北区国际品质质大宅登场。。而同时期，在在竞争层面上上既有三湘海海尚纯板式的的推出，还面面临着我们项项目首批单位位开盘的客户户分流，海怡怡湾紧随其后后，在体量上上北区单位高高达千余套，，南区精装公公寓定价““偏下”的基基础上，开发商基于开开发利润的追追求在北区单单位上将会有有更高的期望望。故在北区单位位推广过程中中，广告投放放量开始不断断加大，广告诉求的核核心也由“单单纯的都市综综合体形象””到“可想像像的、可延伸伸的湾区未来来生活前景及及太古城将来来于深圳湾的的辐射力”过过渡。80鸿威海怡湾报报广回顾81鸿威海怡湾节节点回顾3月21日，，项目主体开开工庆典；4月20日，，公布咨询电电话：26538888；8月4日，开开放临时营销销中心。秋交会参展；；预计11月底底开放样板间间，首批推出出89~160平米单位位。82鸿威海怡湾价价值点：深港大都会核核心、世界级级湾区配套、、深圳湾270度无敌海海景、400米长观海面面、48000㎡三层立立体园林、海海景别墅+极极昼海景大宅宅83第一阶段：基于项目入市市的需要，差差异化形象的的树立，价值值点梳理，““仰止深圳湾湾”、“深圳圳湾海景地标标”相继提出出，我们是深深圳湾最好的的270度无无敌海景项目目；84第二阶段：营销上基于圈圈层金融客户户的蓄客考虑虑，同片区三三湘海尚发售售均价的影响响，海景地标标似乎不足以以支撑项目高高价，于是有有了“全球贵贵重资产”的的出现。85第三阶段：“深圳湾海景景地标”不能能抛弃，“全全球贵重资产产”也需要，，基于产品形形态对应客户户人群的不同同，开发商品品牌形象的需需要，类企业业口号“鸿威威集团为为您构筑美好好梦想”出炉炉。86小结：三湘海尚、宝宝能太古城在在营销推广上上，线上通过密集集的广告投放放量，保持了了项目形象的的统一化输出出（科技大宅、、都市综合体体），线下通过项目目硬件的支撑撑、细节的配配合等巩固到到了线上所希希望建立的形形象。从目前来看，，是成功的。。而鸿威海怡湾湾，推广诉求求重心几次转转变，几乎每每次都是被动动调整，几乎没有给人人留下太深刻刻的印象。87本项目营销节节点回顾：8月13日户户外出街；9月19日凯凯宾斯基发布布会；10月5日营营销中心开放放；10月24日日样板房开放放；11月15日日首批单位发发售。88推广小结：对比三湘海尚尚、宝能太古古城的推广过过程：线上树立项目目形象，线下下巩固形象；我们前期的策策略可能更侧侧重于：线上抛出项目目认知，期望望线下来建立立形象。89思考问题一：：10月24日日样板房开放放，24、25日周末两两天客户上门门量在300批左右。对比三湘海尚尚、宝能太古古城同时期客客户上门量都都达到了千批批以上。原因：1、我们项目目8月中旬入入市，10月月5日营销中中心开放，24日样板房房开放，推广广周期相比三湘湘、宝能都短短得多；2、样板房开开放客户上门门量的多少直直接体现在项项目的广告投投放量上，推推广量及渠道道不足。90思考问题二：：基于本项目的的认可，很大大程度上我们们是基于对产产品的自信。。而赖以支撑的的产品优势，，通过营销中心心、园林的开开放、样板房房的展示并未未得到客户的的认可，直接导致了一一部分客户的的失望情绪。。究其原因：释放的价格预预期没有带来来与之对应的的豪宅体验感感受。产品好是支撑撑卖高价的基基础，但绝对对不是所有原原因。客户眼中的豪豪宅，必须有有过硬的产品品做支撑，有有与之对等的的感观服务体体验。缺少了任何一一项，在客户户面前，我们们都缺乏说服服力。91思考问题三：：虽然我们首批批推出单位套套数较少，类比竞争对手手在同阶段并并不需要太多多的VIP认认筹客户量。。但开盘现场客客户量仍然感感觉冷清。成交情况虽在在大家预期内内，但有必要要提高警惕意意识。92首批单位开盘盘，消化掉了了部分对我们们项目诚意度度较高的客户户。且发售时机，，正好处于同同片区产品推推售相对真空空期。在后续单位推推售过程中，，将会直接面对对到片区对手手的产品竞争争、客户的分分流影响。竞争对手在线线上密集的广广告攻势所带带来的直接压压力，我们突出的产产品优势（户户型、园林等等）在线下又又并未最大化化呈现。本项目接下来来的推广表现现，基于广告投放量控控制、项目现现场感染这两个方面需需要做的工作作还有很多，，谨慎乐观，不不容怠慢。93中原建议：加加大推广力度度，增加有效效高端客户信信息来源渠道道；增加报纸对项项目价值的系系列炒作（建建议特区报）），新闻炒作作；备选增加通往传统统豪宅区主要要干道的户外外广告（深南南大道华侨城城路段、滨海海大道）一至至两块，形形象炒作；重要增加深圳财经经频道黄金时时间播放广告告、交通广播播频率黄金时时间段广告，，提高知名度度；备选增加后海海雅雅LED广告告屏或益田假假日广场LED广告屏对对本项目广告告片的投放，，增加本项目目在传统豪宅宅区的曝光率率；备选增加加现现场场暖暖场场活活动动，，如如老老歌歌会会、、老老客客户户抽抽奖奖；；重要要增加加短短信信投投放放量量，，灵灵活活作作战战方方式式、、拦拦截截竞竞争争项项目目客客户户群群。。重要要增加加有有效效的的新新客客户户到到访访渠渠道道94“南南区区第第二二批批单单位位””入入市市均均价价项目目组组建建议议南南区区第第二二批批单单位位采采取取理性性的的定价价策策略略；；争争取取在在首首批批开开盘盘热热销销树树立立市市场场知知名名度度基基础础上上，，顺势势爬爬升升。南区区第第二二批批单单位位1D：：32000元元/㎡㎡（单单价价区区间间在在29000-36000之之间间））1E：：31000元元/㎡㎡（单单价价区区间间在在28000-35500之之间间））95项目名称老带新比例红树西岸20%圣莫丽斯15%星河丹堤20％圈层层活活动动（（老老带带新新））信息息来来源源：：深深圳圳中中原原销销售售成成交交报报表表（（销销售售中中心心））活动动点点评评：：星河河丹丹堤堤、、红红树树西西岸岸和和圣圣莫莫利利斯斯都都是是规规模模较较大大的的豪豪宅宅盘盘，，老老业业主主资资源源丰丰富富，，推推售售单单位位过过程程中中，，利利用用老老客客户户的的圈圈层层效效应应，，拉拉动动新新客客户户成成交交，，同同时时老老业业主主成成交交又又给给一一定定的的优优惠惠折折扣扣。。其其中中成成交交单单位位中中有有15~20%是是老老带带新新成成交交的的，，活活动动效效果果非非常常明明显显。。活动动特特征征：：优惠惠额额度度大大推广广成成本本低低，，效效率率高高圈内内传传播播快快活动动建建议议：：由于于本本项项目目积积累累客客户户相相对对较较少少，，建建议议前前期期以以试探探为主主，，吸吸引引老老业业主主带带动动新新客客户户成成交交。。96ThankYou谢谢谢中原原地地产产代代理理（（深深圳圳））有有限限公公司司深圳圳市市福福田田区区民民田田路路新新华华保保险险大大厦厦3楼楼电话话：（（0755））－－82211880传真真：：（（0755））－－3398090197神圣圣的的工工作作在在每每个个人人的的日日常常事事务务里里，，理理想想的的前前途途在在于于一一点点一一滴滴做做起起。。创造造性性模模仿仿不不是是人人云云亦亦云云，，而而是是超超越越和和再再创创造造。。逆境给人宝贵贵的磨练机会会。只有经得得起环境考验验的人，才能能算是真正的的强者。20:0920:0920:09:3920:09:39所谓天才，只只不过是把别别人喝咖啡的的功夫都用在在工作上了。。强烈的欲望也也是非常重要要的。人需要要有强大的动动力才能在好好的职业中获获得成功。你你必须在心中中有非分之想想，你必须尽尽力抓住那个个机会。患难可以试验验一个人的品品格，非常的的境遇方才可可以显出非常常的气节;风平浪静的海海面，所有的的船只都可以以并驱竞胜。。命运的铁拳拳击中要害的的时候，只有有大勇大智的的人才能够处处之泰然。不放过任何何细节。1月-231月-231月-231月-23惟一持久的的竞争优势势，就是比比你的竞争争对手学习习得更快的的能力。把你的竞争争对手视为为对手而非非敌人，将将会更有益益。一旦做出决决定就不要要拖延。任任何事情想想到就去做做!立即行动!如果通用公公司不能在在某一个领领域坐到第第一或者第第二把交椅椅，通用公公司就会把把它在这个个领域的生生意买掉或或退出这个个领域。我的宗旨旨一向是是逐步稳稳健发展展，既不不要靠耸耸人听闻闻的利润润，也不不要在市市场不景景气时，，突然有有资金周周转不灵灵的威胁胁。05-1月-2320:09:39在艰难时时期，企企业要想想获得生生存下去去的机会会，唯一一的办法法就是保保持一种种始终面面向外界界的姿态态。若想想长期生生存，仅仅有的途途径就是是要使人人人竭尽尽全力，，千方百百计让下下一代产产品进入入用户家家中。时间是一一个伟大大的作者者，它会会给每个个人写出出完美的的结局来来。自始自终终把人放放在第一一位，尊尊重员工工是成功功的关键键。让流程说话话，流程是是将说转化化为做的惟惟一出路。。1月-231月-2320:09:39在一个崇高高的目的支支持下，不不停地工作作，即使慢慢，也一定定会获得成成功。微软离破产产永远只有有18个月。坚持是一种智智慧，固执是是一种死板。。1月-231月-23命运是一件很很不可思议的的东西。虽人人各有志，但但往往在实现现理想时，会会遭遇到许多多困难，反而而会使自己走走向与志趣相相反的路，而而一举成功。。一个管理者如如果不了解其其下属的工作作，那他就无无法有效地管管理他们。人们所认识到到的是成功者者往往经历了了更多的失败败，只是他们们从失败中站站起来并继续续向前。20:09:3920:091月-23等待。我将要要在这三块基基石上建立我我成功的金字字塔。千方百计请一一个高招的专专家医生，还还不如请一个个随叫随到且且价格便宜的的江湖郎中。。是员工养活了了公司。2023/1/520:09能用他人智慧慧去完成自己己工作的人是是伟大的。不满足让客户户满意，要追追求让客户感感动，创造客客户终身价值值。新经济时代，，不是大鱼吃吃小鱼，而是是快鱼吃慢鱼鱼。路是脚脚踏出出来的的，历历史是是人写写出来来的。。人的的每一一步行行动都都在书书写自自己的的历史史。05一一月月20238:09下下午午1月-23差错发发生在在细节节，成成功取取决于于系统统。速度就就是一一切，，它是是竞争争不可可或缺缺的因因素。。管得得少少，，就就是是管管得得好好。。05一一月月2023命运运本本来来就就不不公公平平所所以以我我要要改改变变命命运运。。投机取巧巧的人。。8:09:39下午午20:09:39质量是维维护顾客客忠诚的的最好保保证。最好的CEO是构建他他们的团团队来达达成梦想想，即便便是迈克克尔·乔丹也需需要队友友来一起起打比赛赛。2023/1/520:091月-23在这个世世界上，，没有人人能使你你倒下。。如果你你自己的的信念还还站立的的话。一个个人人要要发发现现卓卓有有成成效效的的真真理理，，需需要要千千百百万万个个人人在在失失败败的的探探索索和和悲悲惨惨的的错错误误中中毁毁掉掉自自己己的的生生命命。。1月月-2320:09:39感情情投投资资是是在在所所有有投投资资中中，，花花费费最最少少，，回回报报率率最最高高的的投投资资。。壮士士临临阵阵决决死死哪哪管管些些许许伤伤痕痕，，向向千千年年老老魔魔作作战战，，为为百百代代新新风风斗斗争争。。慷慷慨慨掷掷此此身身。。2023/1/520:09:3920:091月月-23谢谢谢各各位位！！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。20:09:4020: