宁波镇海新城南区地产项目前期营销策划提案-XXXX年

镇海新城南区项目提案2008年9月项目思维导图项目背景市场背景解读消费者成功案例借鉴项目发展战略土地价格评估项目位于镇海新城南区核心区域，临近庄市街道，四周环路，通达性良好，但目前交通设施欠缺。宁镇公路329

国道北高教园区世纪大道环城北路人民路常洪隧道距镇海城关11公里距三江口10公里项目距江东家乐福7公里项目内部较为平整，环境良好，有河道经过。地块四面环路，沿路绿化带良好；地块西面有河道经过，水质较好；现地块内部有部分民房尚未拆迁。项目周边汇集多个住宅小区，教育资源丰富，但配套还处于初级阶段。项目清泉花园鑫隆花园及幼儿园周边有清泉花园、鑫隆花园等多个住宅小区已交付使用，居住氛围较好；基本生活配套目前主要依托庄市街道商业，较为齐全，但档次较低。项目临近北高教园区，周边教育资源丰富，大学、中学、小学、幼儿园等相对齐全。项目地块经济技术指标分析地块总用地面积约53公顷，由四个小地块组成。其中8－6－2、8－7－3地块为保留用地，其余地块分二期开发。项目SWOT分析S：优势分析W：劣势分析O：机会分析T：威胁分析1、地块规模优势明显，易塑造形象；2、四面环路，通达性良好；3、周边汇集多个住宅小区，居住氛围较好；4、地块内部较为平整，环境良好。1、地块内部尚有部分民房未搬迁；2、地块东北面有高压电线塔；3、地块周边配套都为基本生活配套，档次较低1、项目位于镇海新城南区核心区域，前景看好；2、项目路网通达，可以辐射更多的区域客户；3、城市进入主动郊区化的发展阶段，项目具备主动郊区化目的地的条件。1、体量大，造成市场竞争威胁；2、市场宏观环境的不确定性；3、镇海区域客源外流现象明显，本地客源严重不足；项目界定城市近郊庄市新城核心区域住宅大盘项目问题界定通过对项目的审视，我们认为项目的问题在于：地块虽然处于庄市新城核心区域，未来发展前景较好，但规模较大，开发周期较长，市场环境的不确定会对周期较长的本项目带来开发风险。项目思维导图项目背景市场背景解读消费者成功案例借鉴项目发展战略土地价格评估市场背景城市背景房地产市场浙江省各市GDP及增长比较（（2007年）GDP呈现稳步增长长趋势，07年继续保持全全省第二位，，增幅接近15％。人均GDP和人均均可支配收入入处于较快增增长阶段，居居民生活质量量继续提高07年人均GDP突破6万元大关，，达到61032元（按按年平均汇率率折算为8026美元））。07年人均可可支配收入22307元元，比上年增增长13.4%。消费市场持续续走旺，人均均消费性支出出增长明显。。07年实现社会消消费品零售总总额1035.5亿元，比上年年增长17.3%。07年全年市区居居民人均消费费性支出13921元，增长9.9%，恩格尔系数数为37.0%。城市背景总结结宁波作为长三三角核心城市市，城市国民民总体经济较较快发展，增增速处于中上上水平；人均GDP和人均可支配配收入较快增增长，居民生生活质量继续续提高；消费市场持续续走旺，人均均消费性支出出增长明显，，居民消费能能力正在释放放的同时，消消费潜力也在在增强。市场背景城市背景房地产市场房地产市场房地产宏观市市场区域住宅市场场区域商业市场场房地产开发投投资总额稳步步增长，但增增幅有所回落落07年全年房地产产开发投资完完成332.9亿元，比上上年增长6.2%。市场相对表表现较为理理性，购房房者观望气气氛浓厚。。从08年上半年的的统计数据据来看，供供应量与去去化量相比比前几年呈呈下降趋势势，整体市市场较为温温和，客户户观望现象象较为严重重。房价总体保保持平稳，，同比涨幅幅稳步回落落的态势。。自07年底楼楼市受到宏宏观信贷调调控政策的的影响，市市场观望气气氛一直较较为浓厚，，投资需求求受到抑制制，楼市成成交不温不不火，房屋屋销售价格格各月同比比涨幅呈现现逐月小幅幅回落态势势。镇海市场成成交情况从统计数据据来看，07年7月至08年6月之间，镇镇海区商品品房成交套套数在经历历07年第四季度度的成交高高潮之后，，08年上半年成成交套数呈呈现逐月回回落的趋势势。房地产宏观观市场总结结房地产开发发投资总额额稳步增长长，但增幅幅有所回落落，增幅已已经低于全全社会投资资增幅；受全国大环环境影响，，住宅市场场相对表现现较为理性性，成交量量同比去年年有所下降降，购房者者观望气氛氛浓厚；房价同比涨涨幅出现稳稳步回落的的态势，楼楼盘优惠幅幅度明显加加大，降价价现象也不不足为奇。。区域月成交交套数呈现现逐渐回落落趋势。房地产市场场房地产宏观观市场区域住宅市市场区域商业市市场镇海市场现现状描述在售项目镇海市场现现状描述在售项目市市场特征总总结：区域楼盘分分布相对较较为分散，市场供应应量较小，，以合生国国际城、小小骆花园、、华荣风景景九园作为为典型；建筑类型大大多是多层、小高高层，部分有少少量别墅产产品；区域多层均均价在4000－5500元/平方米，，部分别墅墅均价在12000元/平方米；；区域域主主力力客客源源来来自自镇海海本本地地，部部分分来来自自江东东、、江江北北区域域市市场场高高低低产产品品分分度度明明显显，，客客群群呈呈现现两两极极化化。。区域域在在售售楼楼盘盘分分析析小骆骆花花园园地理理位位置置：：位位于于宁宁波波市市机机电电工工业业区区块块镇镇海海片片内内，，东东起起镇镇兴兴路路，，西西至至长长骆骆路路，，南南临临新新城城主主干干道道，，北北至至汇汇水水路路开发发商商：：宁宁波波百百隆隆房房地地产产有有限限公公司司总建建面面积积：：72000平方方米米物业业类类型型：：14幢5F多层层、、13幢9－11F小高高层层容积积率率：：1.3总户数：：690户面积范围围：多层层90-140平方米小高层70-120平方米开盘时间间：08年7月26日一期第第一批开开盘08年8月2日一期第第二批开开盘销售均价价：小高高层均价价5200元/平方米多层均价价5500元/平方米销售情况况：已推推部分去去化38％（网上上备案数数据）区域在售售楼盘分分析一期成交交客户分分析从成交客客户区域域来源情情况来看看，骆驼驼本地客客户约占占50％，市区区客户比比例约占占30％。在成成交客户户中，20％的客户户来自开开发商内内部。区域在售售楼盘分分析华荣风景景九园地理位置置：镇海海区宁镇镇公路北北侧,金丰路、、金枢路路之间开发商：：宁波华华荣时代代置业有有限公司司物业类型型：高层层住宅、、多层住住宅、花花园洋房房、小型型商街总建面积积：300000平方米容积率：：1.7/2.2面积范围围：80－120平方米开盘时间间：08年9月12日销售价格格：最低低价4298元/M2起，均价价5300元/M2最高价5980元/M2，7161元/M2（带地下下庭院））销售情况况：一期期已去化化27％（网上上备案数数据）区域在售售楼盘分分析一期成成交客客户分分析该项目目一期期成交交客户户主要要以项项目周周边区区域及及老城城区客客户为为主，，约占占59％，此此外还还有部部分江江北、、江东东、海海曙等等客户户。典型案案例分分析绿城桂桂花园园地理位置：：镇海骆驼驼街道杭甬甬南路199号总建面积：：22万平方米产品类型：：15幢多层、20幢小高层开盘时间：：05年12月底主力产品：多多层130-150M2小高层150－160M2开盘均价：多多层4100元/M2小高层4300元/M2目前售价：多多层7000元/M2小高层6500元/M2销售情况：已已售完镇海市场现状状描述待售项目未来镇海市场场供应量将在在71万平方米左右镇海市场特征征总结通过对镇海市市场的分析，，我们发现以以下几个特征征：片区市场项目目分散，开发发量相对其他他区域较少，，商品房开发发相对滞后；；受环境以及城城市建设落后后的影响，镇镇海区域客源源外流现象明明显，本地客客源严重不足足；庄市新城后续续供应量较大大，未来竞争争将会激烈。。我们的发展方方向：延伸浙电置业业的品牌价值值，填补区域域内中高端产产品稀少的空空缺，升级产产品竞争力，，跳脱区域市市场，融入市市区板块，打打造高形象、、高档次的精精致产品。竞争市场分析析城西板块洪塘板块下应板块高新区板块虽然可以错开开区域内高档档产品的直接接竞争，但是是本项目仍然然面对宁波其其他同类区域域市场分流客客户的竞争。。竞争对手确定定下应板块板块基本描述述区域描述：市市场供应量大大，该版块正正向中高档居居住区方向发发展产品类型：以以高层、小高高层为主，少少有别墅产品品区域行情：8000元/平方米左右主力面积：三三房80-110平方米，四房房130平方米左右主力客源：主主要来自鄞州区、江东东区，部分来自海曙、江北高新区板块板块基本描述述区域描述：位位于市区东面面，区域内在在售项目不多多，目前区域域产品以中档档产品为主，，中高档产品品相结合的结结构产品类型：：大多是小小高层、高高层混合型型小区，其其中高层为为主区域行情：：8000元/平方米左右右主力面积：：二房90-100平方米，三三房120-150平方米主力客源：：区域主力力客源来自自江东、科技技园区，部分来自自北仑、镇海海洪塘板块板块基本描描述区域描述：：位于市区区西北，以以洪塘区域域为主，水水资源丰富，区域内内在售项目目不多，但但规模较大大产品类型：：以多层、、小高层/高层为主，，少有别墅墅产品区域域行行情情：：7500元/平方方米米左左右右主力力面面积积：：二二房房80-100平方方米米，，三三房房90-120平方方米米主力力客客源源：：主主要要来来自自海曙曙区区与与江江北北区区，少少量量来来自自江东东区区城西西板板块块区域域描描述述：：包包括括了了机机场场路路附附近近、、集集士士港港、、高高桥桥，，起起步步较较晚晚，，市场场供供应应量量较较大大产品品类类型型：：多多层层、、小小高高层层、、高高层层产产品品区域域行行情情：：集集中中在在7000元/平方方米米主力力面面积积：：三三房房80-110平方方米米以以上上主力力客客源源：：主主力力客客源源来来自自海曙曙及及城城西西，部部分分来来自自江东板块基本描述述竞争对手确定定通过对同类市市场的竞争分分析，我们认认为洪塘板块、城城西板块在总价、客源源与项目所在在区位存在直直接竞争。重点竞争版块块确定江北洪塘版块块高新区版块江北洪塘板块块在售项目自04年底洪塘第一一个项目“亲亲亲家园”上上市热销后，，区域市场发发展良好，购购房者对该区区域的认知度度也逐渐加强强，促使区域域楼盘销售火火热。区域代表楼盘盘分析奥林80地理位置：江江北洪都路西西侧，洪都花花园对面总建面积：16万M2产品类型：多多层、高层主力面积：80－100M2销售均价：7800元/M2开盘时间：08年1月销售情况：已已推部分去化化66％区域代表楼盘盘分析成交客户分析析成交客户以江江北和海曙客客户为主，约约占到80％，剩剩余客客户镇镇海北北仑及及宁波波周边边的客客户。。高新区区板块块在售项项目良好的的道路路条件件以及及道路路与市市区／／北仑仑等区区域的的可达达性给给区域域带来来大的的发展展，区区域楼楼盘逐逐渐兴兴起，，项目目销售售情况况良好好。万景梅庭区域代表楼楼盘分析地理位置：：高新区南南一东路和和云杉东路路交汇处总建面积积：1.2万M2产品类型型：小高高层主力面积积：90－130M2销售均价价：6500元/M2开盘时间间：08年3月29日销售情况况：已推推部分去去化91％区域代表表楼盘分分析成交客户户分析从成交客客户区域域来看，，江东区区客户占占据最大大比重，，另外还还有部分分客户来来自北仑仑小港、、外地等等同类竞争争市场普普遍存在在以下问问题：1、区域域距离传传统老城城区较远远，客户户被动消消费较为为明显，，因此心心理距离离将主导导客户的的选择倾倾向。2、生活活配套以以及人气气都在短短期内严严重不足足，成为为客户普普遍的忧忧虑。3、近年年别墅市市场的火火暴导致致大多数数楼盘都都规划了了大量的的别墅，，导致常常规性产产品容积积率高，，产品品品质无法法得到满满足。4、洪塘塘、高新新区板块块将会对对本项目目客户截截流，若若项目没没有明显显的价格格优势，，客户选选择该两两个板块块的机会会要大于于项目所所在区域域。竞争市场场总结市场问题题界定通过对整整体市场场及区域域市场的的分析，，我们认认为目前前市场存存在以下下几个问问题点：：问题一：：受整体体市场影影响，成成交量与与价格有有一定幅幅度的回回落，未未来市场场走势较较难判断断；问题二：：项目处处于新城城核心区区域，未未来项目目云集，，市场供供应竞争争压力大大。问题三：：项目体体量大，，届时将将会与洪洪塘、高高新区两两个相对对较为成成熟的板板块存在在客源竞竞争。房地产市市场房地产宏宏观市场场住宅市场场商业市场场庄市商业业现状商业市场场界定问题一：：庄市商业业尚处于于初级阶阶段。主主要以满满足基本本生活配配套的沿沿街商铺铺为主，，档次相相对较为为低级。。问题二：：庄市住宅宅小区的的商业氛氛围不浓浓，商铺铺出租率率较低。。通过对庄庄市商业业的分析析，我们们认为目目前存在在以下几几个问题题点：项目思维维导图项目背景市场背景解读消费者成功案例借鉴项目发展战略土地价格评估本项目属属于区域域大盘，，客户群群较为宽宽泛，因因此必须须牢牢抓抓住城市市的中端端客群家庭年收收入30万以上接受总价价百万以以上的别别墅、TOHO类产品顶端产品品的消费费者家庭年收入8-30万总价在40~50万以上的150~200平米大户型产产品中高端产品的的主力消费阶阶层家庭年收入5-8万总价在30~40万110~150平米户型产品品中价位楼盘的的主力消费力力量家庭年收入3-4万左右总价在30万以下110平米以下的小小户型产品中低价位经济济型楼盘的主主要消费力量量家庭年收入3万以内基本无住宅消消费力量中低端中端低端中高端富豪一般来讲，越越是高收入阶阶层，其购房房人群的比例例越高；针对对本项目而言言，市场的主主流人群集中中在5~30万元之间家庭庭收入的人群群，他们的购购房特征成为为我们重点研研究的对象。。在确定项目客客户层面的后后，对客户区区域、职业、、年龄、收入入、置业动机机、需求进行行细分华通丽景华府府置业顾问：：目前购买的客客户主要来自自本地和市区区范围客户，，庄市本地人不不多，对于项项目支撑有限限；市区范围客户户主要是购买买不起市区的的房子，而选选择在大市近近郊购买；他们一般收入入水平都不高高，例如企业业中低层、个个体小商户、、外地驻镇海海人员等等；；这部分客户很很多都不是本本地人，或者者是中途工作作进入镇海，，所以对于传传统的区域观观念较为淡薄薄。鑫隆花园置业业顾问：我们这个楼盘盘来买的客户户主要是以本本地客户市区区范围客户为为主为主；本地客户外流流现象较明显显，市区客户对于于价格较为敏敏感，购买房房子一般考虑虑要自己能承承受的范围；；市区客户选择择庄市更多考考虑价格，如果价格优势势不明显会考考虑离市区更更近的高新区区和洪塘。鄞州建设局陈陈先生：本人在鄞州建建设局上班，，夫人在镇海海上班希望在在附近购置一一套住宅。在镇海没找到到合适的房子子，主要觉得得户型和风格格都不太合适适；比较认可可庄市区域，，认为环境较较好；但是是否购买买在庄市取决决于价格，不不然可能会考考虑高新区。。我们还访谈了了：华荣风景九园园的购买客户户镇海LG甬兴化工邓先先生镇海炼化罗先先生镇海设计院胡胡女士。。。我们访谈部分分人群了解区区域消费者置置业特点消费者小结通过分析，我我们发现目前前消费者置业业存在以下两两个现象：镇海本地客户户外流现象明明显，庄市原原住民有限，，市场容量不不大。市区范围客户户对于价格敏敏感，项目没没有明显的价价格优势，客客户将会被发发展较为成熟熟的洪塘、高高新区截留。。对于体量巨大大的本项目来来说，由于本本地客户外流流以及市区客客户被洪塘和和高新区截留留，可能会让让项目在开发发中后期形成成客源真空化的的尴尬局面。项目思维导图图项目背景市场背景解读消费者成功案例借鉴项目发展战略土地价格评估成功案例借鉴鉴为了借鉴成功功经验并启发发思路，我们们选取2个成功树立立市场标杆的的项目，对其其营销战略与与策略进行深深入研究分析析。案例选择原则则：1、规模较大大2、位于同等等区位3、产品具有有一样的市场场竞争力4、价格和销销售速度上实实现全面超越越合生国际城华荣风景九园园成功案例借鉴鉴合生国际城市场地位：宁波大学旁，，约550000平米大型国国际生活社区区总规模：55万平方米米产品类型：独栋、联排、、双拼别墅、、高层开盘时间：一期第一批07年12月月29日；一一期第二批08年7月25日销售价格：独栋15000元/平方米，联排排、双拼12000元/平方米销售情况：推出215套独栋栋、联排、双双拼别墅，已已去化78％％。客户情况：老城、骆驼、、庄市的企业业主占90%以上，，宁大的老师师占少数比例例，宁波区域域仅有少量江江北客户来购购房。成功案例借鉴鉴点：区域内大规模模楼盘，采用用分期开发分分批销售的模模式；别墅和高层的的产品组合方方式，提升项项目档次；以先销售别墅墅的方式，拉拉高项目的形形象；以低价入市，，赢得较佳销销售量；设立实景样板板区，增加客客户的实景体体验感。华荣风景九园园成功案例借鉴鉴市场地位：宁大东，30万平方米米BLOCK生活城总规模：30万平方米米产品类型：多层围合洋房房，高层独排排公寓开盘时间：一期第一批08年9月12日销售价格：均价5300元/平方方米销售情情况：：推出约约170房源源，已已去化化97％客户情情况：：项目周周边及及老城城区客客户约约占60％％左右右，老老三区区和外外地客客户也也占据据一定定的比比例。。成功案案例借借鉴点点：大规模模楼盘盘，采采用分分期开开发分分批销销售的的模式式；围合多多层洋洋房、、高层层独排排公寓寓的产产品组组合，，提升升项目目的档档次；；围合式式多层层的创创新产产品，，吸引引客户户的眼眼光；；以低价价入市市，创创造较较佳的的销售售业绩绩；销售的的同时时配合合实景景样板板区，，增加加客户户的实实景体体验感感。成功案案例启启示启示一一：后续项项目的的开发发必须须在全全新的的大盘盘开发发思路路指导导之下下重新新起跑跑；与与城市市融合合的开开放式式规划划、社社区资资源的的共享享和丰丰富的的产品品线是是对本本项目目的必必然要要求；；启示二二：解决产产品的的建筑筑质量量问题题和配配套完完善问问题是是保证证项目目成功功的基基础前前提；；启示示三三：：良好好的的产产品品组组合合、、展展示示、、推推广广等等必必然然拉拉动动销销售售增增长长；；启示示四四：：客户户对对于于区区域域的的认认同同大大于于对对产产品品的的认认同同，，区区域域价价值值是是营营销销的的发发力力点点；；本项项目目作作为为一一个个区区域域大大盘盘，，通通过过借借鉴鉴大大盘盘操操作作的的成成功功案案例例，，我我们们发发现现产产品品多多元元化化、、合合理理开开发发节节奏奏、、营营销销专专属属的的客客户户圈圈层层是是大大盘盘成成功功的的关关键键点点123大盘盘的的启启动动以以立立势势为为主主，，必必须须形形象象高高端端，，以以次次高高端端产产品品做做标标杆杆，，中中高高端端产产品品回回现现，，在在此此模模式式之之下下，，保保证证后后期期的的价价格格提提升升的的潜潜力力空空间间45大盘功能能配比必必须是复复合和分分层级的的，不同同层级承承担不同同的功能能，并在在开发期期的不同同阶段发发挥不同同的作用用大盘必须须营造区区域价值值，然后后形成项项目独特特的核心心价值主主张大盘产品品相对复复合和多多样，通通过标杆杆产品、、回现产产品、创创新产品品的组合合搭配，，整体实实现项目目目标大盘需要要营造自自己专属属的客户户圈层，，主流客客户群，，且客户户群要复复合而非非单一根据大盘盘的成功功操作，，我们该该如何对对项目进进行定位位？项目思维维导图项目背景市场背景解读消费者者成功案案例借鉴鉴项目发发展战略略土地价价格评估估项目整整体发发展战战略本项目目的核核心发发展战战略：：在确保保产品品竞争争力的的基础础上，，整合合项目目城市市价值值、自自然生生态资资源，，全面面超越越市场场竞争争，成成为宁宁波房房地产产市场场的标标杆项项目。。项目整整体定定位新江北北大型国国际人人文社社区定位诠诠释：：项目的的区位位优势势，致致以打打造新新江北北的概概念，，拉近近项目目与市市区的的心里里距离离；教育的的重要要本质质特征征就是是它的的人文文性，，人文文教育育是不不可以以从教教育中中包括括大学学教育育中抽抽出的的，人人文教教育在在大学学教育育中具具有重重要的的基础础性地地位。。作为区区域大大盘，，项目目有志志成为为标杆杆项目目。项目产产品定定位基于环环境、、格局局、市市场以以及自自身地地块的的全方方位考考虑，，根据项目容容积率和占占地规模，，通常可能能出现三种种产品形式式的组合方方式：方案一、多多层＋（小小）高层方案二、多多层＋洋房房＋（小））高层方案三、小小高层＋高高层低容积作出出产品品质质，提升项项目形象物业类型齐齐全,减轻销售压压力做足容积率率，项目利利润最大化化产品十大创创新点创新点一：：退台洋房创创新方向，，宽景house创新点二：：小高层创新新方向－LOFT公公寓创新点三：：魔术错跃空空间创新点四：：高层层创创新新方方向向－宁波波上上空空造造院院、都市市院院风风景景创新新点点五五：：个性性独独特特的的建建筑筑风风格格，，丰丰富富的的建建筑筑外外立立面面和和精精致致的的颜颜色色创新新点点六六：：社区区入入口口广广场场设设置置具具有有可可识识别别性性的的标标志志物物创新新点点七七：：统一一调调性性的的区区域域导导视视系系统统，，创新点八：风情商业街的的营造创新点九：以水为主题的的主景观体系系贯穿于整个个社区，并且且分割和联系各个相对独独立的小组团团创新点十：节能环保配套套创新点一：退台洋房创新新方向，宽景景house核心价值点大面宽，横厅厅1-2层赠送半地下下室与露台3层复式结构享受别墅般的的庭院露台和地下室室层高3.9～4.5米，上下两层层复式户型下层办公、会会客，上层居居住，一套公公寓同时满足足办公、居住住两种功能，，尽显经济时时尚创新点二：小小高层创新方方向－LOFT公寓寓创新点三：魔魔术错跃空间间魔术错跃空间间双层公寓，，，做到了既既错又跃，，，带给居住者者的是丰富变变化的空间感感受。创新点四：高高层创新方向向－宁波上空空造院、都市市院风景私家空间＋共共享空间空中院馆，即即在多数户型型中，建筑单单位在靠近客客厅、餐厅以以及功能房之之间，再设计计一个20多平方米的内内部庭园，使使之成为家庭庭生活的中心心点，兼顾了了住家的私密密性与安全性性，并提供了了室内居住空空间与室外景景观空间的积积极过渡，多多数户型可三三面采光。空中院馆通过时尚现代代的产品形象象，充分表达达城市的自由由与活力创新点五：个性独特的建建筑风格，丰丰富的建筑外外立面和精致致的颜色广场可作为公公众休憩场所所，提供小型型表演舞台和和临时的展示示空间，给社社区居民提供供一种“人居居人聚”的双双优空间，为为他们创造一一种城市生活活体验的价值值创新点六：社区入口广场场设置具有可可识别性的标标志物，作为为社区形象中中心和精神象象征创新点七：统一调性的区区域导视系统统，运用特色符号语言言凸显边界感感、领域感创新点八：风风情商业街的的营造，展示社区城城市生活意境境，满足生活活配套需要商业街区强调调参与性，景景观设计能够够使人驻留，，使人在购物物、休憩、嬉嬉戏、交往等等人性化活动动中体验到生生活的乐趣创新点九：以以水为主题的的主景观体系系贯穿于整个个社区，并且且分割和联系系各个相对独独立的小组团团水系突出变化化和参与性，，建议采用较较浅的硬质底底水系，营造造出整个社区区的水岸文化化主题。园林是家居的的延伸，是人人们生活的第第二客厅创新点十：节节能环保配套套先进净水系统统采用过滤水和和直饮水相继继组合的方式式增加产品附加加值和卖点产品组合方案案面对多种产品品组合方案，，基于做满容容积率、实现现项目利润最最大化等方面面的考虑，我我们选择其中中的一种产品品组合方案对对项目进行规规划：小高层＋高层层根据产品组合合方案，作出出项目规划方方案：镇海新城南区区项目总平方方案商业区住宅区项目产品分布布情况项目思维导图图项目背景市场背景解读消费者成功案例借鉴项目发展战略土地价格评估未来市场预判判□目前宏观经济济困局为难政政府，放松、收紧银根将将会影响开发发商的资金链链。□目前房房地产产市场场进入入调整整阶段段，调调整周周期可可能较较长，，后期期的不不可预预测性性较强强。□部分去去年价价格上上涨过过快的的楼盘盘将有可能能因资资金问问题下下调，，届时时“特特价房房”将将会风风行，，价格格可能能会出出现回回落趋趋势。。□未来消消费者者购房房将更更加理理性，，“纯纯投资资”行行为势势必会会减少少。区域土土地市市场预预判未来土土地供供应量量较大大镇海新新城定定位为为宁波波中心心城北北部商商贸商商务中中心。。随着着新城城规划划的进进一步步落实实，新新城区区将成成为未未来房房地产产市场场的主主要发发展区区域，，从近近几年年的区区域土土地市市场成成交情情况来来看，，成交量量正逐逐年上上升，，随着着区域域发展展的逐逐渐成成熟，，未来来将成成为区区域房房地产产市场场的主主要供供应源源。地价测算算对于本项项目的地地价，我我司从两两个角度度来进行行测算：首先，从从历年土土地成交交类比得得出合适适的成交交地价；；其次，从从项目能能获利润润倒推项项目合理理的地价价。寻求求项目合合理的地地价范围围。项目售价价预估继上半年年宁波楼楼市表现现冷淡之之后，下下半年似似乎未曾曾有回暖暖的迹象象，万科科的降价价给宁波波市场带带来了连连锁反应应，其他他开发商商也跟进进降价，，市区楼楼盘价格格下调幅幅度在20－30％。目前宁波波市场进进入调整整阶段，，经历周周期较长长，受市市区板块块价格下下调的影影响，近近郊楼盘盘价格也也不可避避免的受受到了影影响，部部分新开开楼盘价价格都要要比预期期的价格格下降10－15％。楼盘名称预期价格（元/平方米）开盘价格（元/平方米）价格幅度变化万科金色水岸12000（精装修）9000（简单装修）下调25%银亿上上城8500－90006100－6800下调24％－28％华荣风景九园5500－60005300下调4％－12％水木清华60004960下调17％项目售价价预估因此，我我们以目目前市场场销售价价格下调调10％－15％之后的价价格对项项目地块块进行价价值评估估，以减减少未来来不可预预期的风风险。小高层：：6000元/平方米高层：5600元/平方米写字楼：：6000元/平方米商铺：12000元/平方米地下车库库：65000元/个各可售产产品分配配情况以以及市场场价格预预计项目总销销：5169540200元市场售价价倒推法法：以目前项项目各类类产品的的市场价价格，对对项目进进行经济济测算，，在保证证项目15％和20％的合理理利润的的前提下下，推出出项目土土地价格格：每亩地价价：155～185万元市场售价价倒推法法：通过对近近三年镇镇海庄市市、骆驼驼、老城城区等地地同类地地块成交交价格的的分析，，我们发发现同类类地块的的成交价价格在：：同类地块块类比法法：对于沿江江路地块块，处于于老城区区及自身身具备较较好的江江景资源源，其土土地价格格对于本本项目无无参考价价值，参参考剩余余三个地地块价格格，因此此根据同同类地块块类比法法：每亩地价：：110～187万元项目合理土土地成交价价格基于项目作作为区域大大盘，运用用市场售价价倒推法和和同类地块块类比法对对项目土地地成交价格格的推导，，考虑到部部分地块的的特殊性，，因此我们们建议项目目合理的土土地成本在在：每亩地价：：155～185万元地块价值评评估项目可行性性研判项目本身土地供应楼市状况消费者需求求项目拿地风风险较大地块虽然处处于庄市核核心区域，，但规模较较大，开发发周期较长长，后期的的不可预测测性较强。。随着新城规规划的进一一步落实，，未来土地地的供应将将会增加，，竞争层面面将会加深深目前房地产产市场处于于不稳定阶阶段，存在在的不确定定因素较大大，未来区区域供应量量增加的同同时，竞争争也将加剧剧镇海区客户户外流现象象较为严重重，庄市本本地客户不不足，市区区范围客户户被洪塘、、高新区截截流，现有有客户难以以支撑项目目这么大的的体量。项目虽然风风险较大，，但并非不不具备可操操作性，如如果要拿地地，将需要要解决以下下问题：1、降低土地地成本地价应控控制在150万万元/亩亩以内，，尽可能能化解项项目的不不确定性和资金金压力。。2、合理把握握开发节节奏、采采用创新新的营销销模式项目大体体量的背背景下，，需合理理把握开开发节奏奏、采用用创新的的营销模模式，通通过快速速销售回回收资金金，以化化解大体体量项目目周期过过长带来来的风险险。3、打造创新新规划、、市场领领先产品品及最佳佳的产品品组合方方案打造创新新规划、、市场领领先产品品及最佳佳的产品品组合方方案，致力成为为区域的的标杆项项目。4、扩大客户户覆盖面面通过区域域价值的的提升，，来对本本地客源源进行扩扩容，并并通过提提升项目目价值来来吸引市市区客户户，不然然其他区区域市场场所截留。结束语在目前市市场进入入调整期期阶段，，项目作作为大规规模楼盘盘，开发发周期较较长，后后期的不不确定因因素较多多，对于于开发商商的资金金链要求求较高，，因此，，我们建建议开发发商对拿拿该地块块应谨慎慎。9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。06:02:3106:02:3106:0212/31/20226:02:31AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2206:02:3106:02Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。06:02:3106:02:3106:02Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2206:02:3106:02:31December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20226:02:31上上午午06:02:3112月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。