市物业管理赞弹

26/26深圳物业治理赞弹从1981年深圳市第一家物业治理公司成立到今天，深圳物业治理通过21年实践和探究，差不多拥有上千个治理机构（注册物业治理公司685家），15万从业人员，年产值高达45亿元，其进展历史为深圳带来了如诗如画的生活环境，极大地改善了市民的生活质量。和全国大中都市比，深圳物业治理覆盖面最广，特区内占95%，特区外也已突破55%；范围涉及17大类，包括多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府机关办公楼、部队营房、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街、农民房等。总之，凡有楼房的地点，都有物业治理。城建城管之“灵丹妙药”深圳市物业治理办公室主任刘新云同意记者采访时，扳着手指一口气列举了物业治理带给深圳的数不完的可喜变化：物业治理推动了深圳都市建设的进展，促进了园林式、花园式都市的建设进程；物业治理和安全文明小区建设有效抑制了治安事件和刑事案件的发生；物业治理大大减少了消防隐患，凡物业治理的范围，极少发生重大火灾事故；物业治理使物业保值增值，促进了经济进展；物业治理提供的维修服务，有效延长了物业寿命，如近年开展的屋顶美化绿化和沿街外观的整治翻新，既美化了环境，又使物业焕然一新；物业治理为千千万万业主和住户制造了安全、舒适、文明、和谐的工作和生活环境；物业治理部门组织社区业主、住户开展形式多样的文娱体育活动，使住户之间关系融洽了，距离拉近了，建立起和睦相处的邻里关系；莲花二村、莲花北村、梅林一村成为旅游参观的景点，曾多次接待党和国家领导人和外国元首的视察；物业治理还使居民改变了消费观念，明白得了维护自己的权益，明白了花钞票买服务这一市场经济的理念。短短21年，深圳的物业治理蓬勃进展，获得全国物业治理最高荣誉称号的物业项目最多，对全国阻碍最大。去年国家批准的全国40家物业治理一级资质企业，深圳18家，占全国总数的45%；深圳有153个小区获建设部优秀小区、示范小区称号；一批在全国有阻碍的名牌企业，如万科、深业、金地、万厦、华侨城、中航、中海、鹏基等，成为行业的佼佼者；30多家公司在全国30个多个都市接管了物业。深圳物业治理的政策法规较为完善，已初步形成体系，为物业治理企业保驾护航。如《住宅区物业治理条例》、《物业治理行业治理方法》、《物业治理资质证书治理规定》、《物业治理服务收费指导标准》、《优秀住宅区、优秀大厦、优秀工业区考评标准》、《房屋本体维修基金治理规定》、《物业治理合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《老住宅区整治改造实施方法》等等。这些政策法规的出台，奠定了物业治理行业在社会中的地位，维护了物业治理企业权益，促进了行业的进展，既爱护了业主利益，又规范了物业治理企业和业主的行为。新奇经验层出不穷“1拖N”治理新模式——中海物业创立的治理架构，弥补了过去“小而全”的不足，即确定一个资深的区域治理中心，由它对周边N个小区治理处实行“4统4分的治理运作”（工作统一安排，分头实施；人员统一调度，分点驻守；治理统一标准，分片服务；财务统一收支，分不核算）。这种模式使治理服务规范化，治理和维修人员配比降低22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少两成以上。ISO9000质量体系——深圳市已有上百家物业治理公司获得ISO9002或ISO14000国际质量体系认证。智能化、信息化——通过追逐前沿科技来重点进展如电梯等共用设备的维修和调试，智能化设施的设计与施工，物业治理软件开发等项目，促使物业治理的关键环节由简单维护型、劳动密集型向改进维护型、知识密集型转变，保证了物业治理的科技实力始终与市场楼宇建设的科技进展同步，在服务市场和市场竞争中先声夺人。集约治理、增质降价——深圳物业治理的进展主流。它符合当前物业治理国际潮流，有效地解决了治理成本高、收费低、企业难以维持的困难。据测算当企业面积超过100万平方米后，每增加50万平方米，总体治理成本可下降10%以上。专业化治理——深圳市已出现专业型的清洁公司、保洁公司、电梯公司。小区的物管部门针对不同的服务项目，将小区的具体服务分包给专业公司，所支付的开销远远少于专门养一支庞大的物业治理队伍。这些公司专业性强，服务质量好，物业治理公司对一个小区的治理只需要一两个通过严格考试选出的高级主管人员便可满足要求。个性化服务——依照不同的住户类型提供不同的服务，体现物业治理“以人为本”的宗旨。无人化治理——1999年由万科物业倡导，是深圳物业治理的亮点。如景田都市花园差不多看不见治理人员，但业主所需的各种服务却可随时提供,如开门、停车、浇花、收费等。此外，无人售货、自动取款、网上购物等与人打资金交道的窗口行业正朝智能化方向进展。小区治理由劳动密集型向科技型转变。氛围治理——在住宅区内，注重营造出温馨、和谐的环境氛围，传播文明、现代的生活方式，感染、教育和约束在此氛围中生活的业主。由中海物业首先实践的那个模式迅速被许多住宅区同意并改进，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。一卡制——业主在小区内发生的所有费用，包括水、电、有线电视、电话、物业治理费、特不服务费及维修费用等，都能够通过一张卡全部解决。打分制——通过一个衡量物业治理各环节的打分表，让物业公司洞察工作各环节的不足之处，同时让业主了解物业公司的工作业绩。这种治理制度透明公平，特不是数字化的考核，体现了治理的科学化。治理报告制——业主和住户缴交的治理费用在什么地点，所花的钞票值不值？1999年3月万科物业推出这一制度，每季度向业主汇报治理费的花销情况。小区会所——新社区成功的标志。把住户吸引到会所里来，视会所为第二客厅，同时利用会所展开多种多样的社区文化、体育、娱乐活动，是新型物业治理公司追求的方向。深圳的物业治理经验被全国许多都市所借鉴。随着改革的深入，经济的进展，科技的进步，观念的更新，意识的提高，人们对物业治理的要求日趋苛刻。如何适应形势，把物业治理推上新的历史台阶，制造更加灿烂的改日，这是我们面临的重大课题。受深圳物业治理行业蓬勃进展的阻碍，九十年代初开始，全国绝大部分都市先后引进和推广了物业治理新体制。现在，全国物业治理的覆盖面已占物业总量的30％，经济发达都市已达50％。作为中国物业治理的发源地，深圳一直是全国的旗帜。但种种迹象表明，物业治理覆盖面（特区内）高达95%的深圳，业主和住户对物业治理的投诉却越来越多，丝毫不给“旗帜”留脸面。据中国消费者协会公开的商品房投诉数据，2001年比前年投诉量递增5%，其中物业治理方面的投诉占了专门大比重。传媒甚至预言，关系市民切身利益和代表都市文明形象的物业治理行业将在今年有一轮震荡。业主住户：投诉有理近年来，深圳物业治理方面的纠纷明显增多，出现了多起业主炒物业治理公司“鱿鱼”的事件，出现了业主和物业公司暴力对抗直至对簿公堂的现象。2001年，社会反响强烈的深圳“纽扣大王”小区被杀案，其判决结果给物业治理敲响了警钟。由于物业治理公司未全面、认真地履行合同义务，法院判令其承担违约责任，赔付死者家属１０万元。那个判决表明，物管公司头顶除了光环，还有达摩克利斯悬剑。本案中，小区物业治理公司未对可疑人员进行盘问和必要的巡查，让凶犯在小区空房内埋伏了整整3天，最终导致惨案发生。深圳物业治理取得了辉煌成就，这是不容置疑的。那么，物业治理的问题究竟出在哪里，业主住户投诉的焦点的什么？资深业内人士认为，有的是开发商和物管公司交接不到位；有的是两者相对独立，交接时权利义务不明确；有的是项目边开发边入住，物业治理滞后，出现问题没人管；有的是入住和物管同时进行，导致治理混乱。开发商和物管公司之间假如有经济纠纷，就可能直接损害消费者的权益。例如，房子出现门窗关不严、漏水等质量问题，消费者投诉并要求修理时，物管公司和开发商往往相互推诿，谁也不负责任，消费者像皮球一样被踢来踢去。深圳前些年物业治理投诉总量中，有效投诉只占15%左右，其中绝大部分是由于业主与治理公司沟通不畅，形成误会甚至成见所至。2001年市住宅局物业监察处接到的物业治理方面的有效投诉突破千宗。这些投诉集中反映了“四乱”。乱收费深圳市有关部门对各类住宅物业治理收费标准有明确规定。如政府微利住宅小区按每平方米多层0.35元/月、高层2.60元/月收取；获市级“安全文明标兵小区”、“物业治理优秀小区（大厦）”称号的，收费标准可上浮5%，省级可上浮10%，国家级可上浮20%。但一些物管公司随意列定收费项目和标准，收取装修押金、清扫电梯费、换灯泡费、清运垃圾费、绿化费、保安费、卫生费、煤气管道安装费、电话线入户费等名目繁多的种种费用，高档住宅的乱收费现象更严峻。有的物管公司为了多收费，虚报职员数量、虚设服务项目。消费者弄不清哪项该交，哪项不该交，该交的也不明白是否合算。如龙辉花园擅自将物业治理费从0.42元／平方米上调至0.52元／平方米，业主表达不满，联合起来向治理处讨讲法，直至治理处许诺回调并将多收的治理费冲减，事态才告平息。景田紫×阁林先生投诉讲，小区治理处另外按每平方米1.65元加收电费是不合理的。许多工薪阶层人士感叹“买房容易养房难”——每月支付供楼款，还要交几百上千元物管费，却没有享受到多少服务。物管人员只是“站站岗、扫扫地、收收费”。依照有关规定，购房者办理立契过户手续时，需要交付占总房价2%的公共维修基金。但一些物管公司收取了公共维修基金后，又向业主收取大中维修费，显然属重复收费。还有许多业主反映，买了房还没入住，物业治理公司就莫名其妙向业主催收物管费。乱开支物业治理公约有明确规定，物业治理公司应当定期向住户公布收支帐目、物管年度打算和小区治理的重大措施，同时同意小区治理委员会或物业产权人、使用人的监督。事实上，许多物业治理公司置若罔闻。许多业主认为物管公司收取的费用与服务不成比例。交了治理费，却不知这些钞票花在哪儿？物管公司随意增聘保安员，且保安员的服装频繁更换，这些费用是否合理？物管公司不公布帐目清单，业主有疑虑，专门容易引起纠纷。乱处罚少数业主认为物管公司服务不到位，拒交物管费。物管公司不运用正当方式解决问题，而采取停水停电的手段“处罚”。家住龙华镇乐×花园的秦小姐告诉记者，住户已抄表到户，电费直接交给了供电局，但因没及时交纳水费和治理费，被停电２天。罗湖商业城的林先生反应，只要与住户发生争吵，物业治理处动辄停电停水。这种做法扰乱了居民的正常生活，侵犯了消费者的权益，也激化了双方的矛盾。乱承诺开发商向购房者承诺提供24小时热水或24小时电梯服务，但往往做不到。一些入住率不高或物管费入不敷出的高层楼宇，采纳夜间停水、停电梯的方法“节约”经费。住户对此强烈不满，戏称为：清晨体验“上甘岭”，深夜哼哼“步步高”。记者在某闻名物业治理公司的BBS上看到一则投诉：“早上自来水像撒尿，凑合着还能洗把脸。今天倒好，滴水没有，只好用纯净水漱口、脸都没洗就上班了。这种状况还要维持多久呵？我受不了了！”业主花钞票买物业治理服务，没得到相应的服务还受到诸多限制，能中意吗？万一发生火灾缺水如何办？老人小孩夜里生病电梯不开如何下楼？晚上加班或有事回来晚了要爬楼梯，遭遇劫匪如何办？某小区会所图书室宣称有500多册精美图书供业主阅览。一位业主对这图书室的评价是：“不知从哪个垃圾堆里捡来的书，又破又脏，有的连封面都没有，挑不出一本可看的，或者值得一看的。如此的图书室还不如不办。不信你也去看一看。一次收费一元，月票20元。”业主的讲法也许有点夸张，但表明了他的失望情绪。物管公司：有苦难言中国物业治理的行业法规至今还没完全系统地真正建立和完善，物业治理企业与业主之间的责、权、利尚不明晰，笼罩在物业治理行业上空的“微利”阴霾仍未散去。深圳某高层楼宇在购房合同中写明楼内安装合资企业生产的高级电梯，当业主入住后，却发觉开发商安装的是另一厂家生产的，使用不久便“瘫痪”了的电梯。细心的人们会发觉，为数众多的物业治理公司和房产开发公司是“父子”或“兄弟”关系，物业治理公司在同意楼宇治理时，没方法也不可能站在维护业主利益的角度对配套设施进行严格审查。因此，在商品房开发过程中存在的后遗症专门容易被带入物业治理中。此外，一些治理公司自恃与进展商有“血缘”关系，不愁费用短缺，无心提高治理服务水平，加之缺乏相应的治理法规，使物业治理的专业化、社会化、市场化水平受到专门大限制。业内人士称，我国加入WTO，对房地产界的冲击首先就在物业治理上。他们建议政府积极引导，加大力度推动物业治理实现公开投标制度。业主不仅要选聘质优低价的治理公司，还应对招标的资格、程序、评标人员的组成等作出相应的规定，最大限度地改变我国目前大多数房地产开发商与物业治理公司间的“血缘”关系。据悉，南宁市已发出通知，不再同意房地产开发商兼营物业治理业务。广州市出台的《物业治理资质审定方法》大幅度提高了一级资质公司的标准，迫使物业治理公司壮大规模和提高服务水平，目的之一确实是尽可能打破这种“血缘”关系，营造开发商与物业治理公司间更加公平、公正的竞争环境。只有通过竞争来提高物业治理公司的服务水平和质量，推动更多的物管企业实行ISO9000质量治理体系标准，才能从全然上解决物业治理投诉多的问题，深圳物业治理企业才能在激烈的市场竞争中始终处于领先地位。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾指出，在物业治理的进展过程中，一些深层次问题差不多越来越突出，加快物业治理的立法步伐已是当务之急。由于缺乏大法和行政法规，物业治理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业治理案件也因缺乏法律依据难以及时处理；建管之间缺乏有效的衔接，物业治理企业因此代人受过；业主与物业治理企业平等互利、双向选择的新型经济合同关系尚未建立；物业治理公司应在自愿的前提下提供水、电、气费的代收代缴等全方位有偿服务。深圳市物业治理收费标准是政府定价和指导定价相结合——安居房以政府定价为主（政府多有补贴），商品房则以指导定价为主。治理费用分为四个档次，物管公司服务等级分为甲、乙、丙三级，甲级公司规模较大，提供的服务质量较高，收费相应较贵。市住宅局物业监管处的职责是，对有重大失误的物管公司进行考评，违规的给予查处，视情节轻重采取吊销营业执照、降级等处理方式。去年深圳有约１０％的物管公司被降级处理。谢家瑾司长提出了解决收费问题的方法：一是争取国家尽快制定物业治理消费货币化政策，在职工工资中相应增加物业治理消费支出部分，并在居民中树立物业治理消费意识；二是健全物业治理收费的定价原则、定价方式和价格构成，对不同的消费群体，提供不同深度的物业治理；三是加强行业自律，建立约束机制。“物有所值”的争论物业服务究竟值多少钞票？这一直是业主和物业公司产生矛盾的焦点。大多商品房的业主认为“治理费过高但没享受到相应服务”，对此，物业公司也有苦衷。一天扫一遍地和扫三遍地，也许在保洁效果上没有太大区不。找个退休人员或聘请训练有素的专业人员当保安都能够。但在两可之间作出选择后支付的费用却大不一样。深圳一家资深物业治理公司的李总经理认为，物业治理公司作为企业，若长期没有盈利，就专门难维持。现实的情况是，大多数物管公司仅靠收取治理费只能保本。老住宅区业主想按新建社区的标准和要求实现智能化治理，每平方米只交1元的治理费又要享受3元的服务，物管公司不亏才怪。李总坦言，物管公司最大的难处是，他们与业主在法律待遇上的实际不平等。物业治理公司的违规行为有经济和法律诸多方面的监控，但对业主的违规行为却无得力的管教措施。即使业主无故长期拖欠治理费或擅自装修、阻碍小区整体美观等，物业治理公司只能“沟通劝讲”。无奈下对业主起诉，几个月的治理费连付律师费都不够。深圳某律师事务所的许律师认为，物业治理最为合理的方式是分类、分项服务。例如提供２４小时保安巡逻、封闭治理、全新设施等各需多少费用，业主可自行选择高价格、高质量的服务，而收费低廉的只提供基础服务。目前，全国物业治理企业已超过２万家，从业人员突破２００万人。物业治理差不多进展成为一个潜力巨大的新兴行业。然而，有人讲，中国的物业治理处境尴尬：一方面,它被经济学家称为“朝阳行业”，国家“十五”规划为物业治理行业指明了进展方向；另一方面，物管行业大面积亏损，业主投诉不断，物业治理企业叫苦不迭。朝阳与灰暗、理论与现实的强烈反差迫使深圳物业治理者进行更深层次的考虑与探究。国外物业治理启发录物业治理在国外已有100多年的历史，相当一部分物管企业具有资金、技术和人才优势。国外的物业采取自主经营、物业的所有权与治理权分离的方式治理。业主通过招标或协议等方式选择物业治理公司。政府一般不规定具体的收费标准，由业主（托付方）与治理公司（受托方）双方讨价还价决定。新加坡——物业治理统一归新加坡建屋进展局负责。该局1974年就提出了“共管式公寓”的概念，对政府建筑的公共设备、设施及建筑附属物共有产权实行共管。例如小区内的游泳池、网球场、乒乓球室、健身房等全凭业主卡免费使用。新加坡政府强调对居住小区进行法治化治理。例如对室内装修有特不严格的规定：政府出售的公共住宅，规定室内装修在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。同时规定住户装修须向建屋进展局申请装修许可证，由领有该局施工执照的承包商承包。工程装修完毕，由住宅稽查员依照申请装修内容进行工程检查验证。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全，对室内装修项目也有一系列的严格规定。美国——设有专门的物业治理机构并拥有一批高素养的专业人员。美国各级政府机构中，都设有房产治理局，其职责是制定房地产法规并监督检查。美国的房地产经纪人协会物业治理学会（IREM）是负责培训注册物业治理师的组织，总部设在芝加哥，有l00多个地点分会，注册物业治理师约有15000名，他们治理着全美8770亿美元的房地产，960万套住宅，76亿平方英尺的商业楼字。任何一个治理师只有在达到IREM制定的严格标准以后，才能得到注册治理师（CPM）证书。此外，全国有阻碍和规模的物业治理协会和组织还有国际设施治理协会（IFMA），要紧负责对物业设施的治理，BOMA则代表在物业治理过程中业主或房东的利益。许多协会办有定期刊物，开设教育性专题讲座和课程，关心物业治理人员优化知识结构，培养职业道德。在美国，只要具备申请资格、符合法定条件，任何人都能够申请成立物业治理公司。治理人员必须持有大学毕业证书，有的治理岗位必须取得相应的专业证书。日韩——日本和韩国的物业治理企业均需领取特许证才能从事物业治理，从业人员须经考试取得资格后才能担任治理职务。以日本人的一般收入计算，居民住房的每平方米物业治理费较低。物业治理公司都专门注重降低成本和提高工作效率，一般只派一两个人负责治理一座一二十层高住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等公用部分的清扫、安全和公用设备检查等工作。楼内没有物业人员或保安人员２４小时值班，居民小区全然就不雇用这种保安人员。一般住宅楼的大门差不多上自动号码或呼叫锁，物业人员不随意进入任何居民的房门。一旦有哪家居民水、电、气等发生故障，住户可直接向有关公司拨打电话，维修人员专门快就会赶到修复。韩国和日本私权意识、等价交换意识专门强。公众积极参与物业治理，业主同意花钞票买服务的治理形式。业主假如拒付物业治理费是违背社会道德规范和国家法律的。物业治理公司由居民治理委员会选雇，居民委员会的成员由所有业主轮流担任。委员会负责了解业主的意见、要求，监督、检查物业治理公司的工作，同时设专人治理帐目。委员会所有成员的工作差不多上尽义务，没有酬劳。从容入世与狼共舞入世之后，按照总协定的要求，外国企业能够直接进入中国市场的各个领域，平等参与市场竞争。其中，物业治理行业是外商最想进入，也较容易进入的领域之一。物业治理界许多人呐喊“狼来了”。事实上，“狼”早就来了，只只是入世之后，来了“狼群”罢了。早在七八年前，境外物管企业就进入了国内。合资控股、“洋总管”入侵、国内物管企业进军海外三种“与狼共舞”的局面差不多形成。在广州，最早获得全国都市物业治理优秀示范小区称号的丽江花园，开发之初就引入了“怡高”作为顾问，并进行了多年的合作。有21年进展经验的深圳，作为全国物业治理的“领头羊”，做好了战前预备。万科、中海等一大批知名企业已具备了与国外同行同台竞技、逐鹿中原的条件。入世后还有几年过渡期，我们完全能够利用这段宝贵的时刻制定应对措施，抓紧调整提高自己，形成后发优势。我们相信，物业治理企业一定能够顺利跨过入世这道坎，“克狼制胜”。物业治理需要什么人才？某权威杂志上的一篇文章认为，物业治理企业除个不部门外，大多数只要具备一般的技能就足以胜任了，他对物业治理企业最好的工作年龄段“划了一个圈”：40至55岁。此君的理论显然处于“初级时期”。实际上，据考察过日本物业治理的深圳市物业治理委员会办公室主任刘新云介绍，日本物业治理公司的服务水平和人才的专业素养特不高。探测房屋的使用寿命，电梯的使用和维护，室外的绿化环境等都需要专业人才和先进的专用仪器设备。又以清洁工作为例：不同房间的墙面、地面采纳什么类型的洗涤剂，各类家具电器如何除尘保洁，都由专家提出方案；室内空气质素、门窗及冷暖空调的送风均用周密仪器适时监测、调整；通风管道采纳化学和机械方式定期清洗；物业治理公司的清洁工作者必须通过严格考核，高级清洁师职称由国家劳动部颁发证书，其专业学识和地位受到社会的承认。总之，大批具有本科、硕士和博士学历的年轻人差不多进入了物业治理企业。这些是我国物业治理目前还无法达到的标准。从近年劳动力市场的招聘情况看，物业治理人员的需求量一直专门大，惋惜能满足招聘单位要求者不多。全球闻名的香港物业治理企业——第一太平戴维斯物业咨询公司、某《财宝》500强企业在中国招聘物业租售助理，要求除英语口语流利、计算机操作能力强等差不多素养外，还要求应聘者具备物业估价、租售代理专长；试用期月薪3500元，提供的福利特不优厚，工作环境优美，且能提供良好职业培训机会。若求职者认为自己的能力不止那个价还能够面谈。这反映出目前此类单位求贤若渴，也讲明物业治理专业人员匮乏。由于物业治理行业在我国刚起步，尚未形成适合中国国情的现代物业治理理论，目前少数高校专科虽已开设物业治理专业课程，但所教内容并未真正涉及行业，有的只教物业治理技能的基础知识，难以适应现代化社会的需要。有识之士认为，深圳应该领先组建物业治理产研学基地，即物业治理和科研机构、高等院校及相关领域的优秀企业联合，共同开发物业治理企业的创利空间。例如，与本市大专院校合作，建立物业治理初级学员实习基地；与国内外高级治理人员教育学院联合，将小区建成培养高级物业治理人才的学校；建设物业治理人员输出基地；编制物业治理的声、光、电教材等等。中海物业公司与上海同济大学电子信息工程学院合作，已共同研制开发出大型物业治理软件、信息公布系统和高层楼宇对讲系统等楼宇智能化产品。近期目标：走稳三大步规范运作竞争上岗——首先要规避法律责任。物业治理要紧涉及民事和行政两大法律责任。民事法律责任是指物业治理因违反合约或治理过错给他人造成人身和财产的损害而必须承担赔偿等形式的法律后果，包括财产被盗、人身损害、强制措施、治理失当、违背事约五种情况下引起的法律责任；行政法律责任是指治理公司的违法行为如偷税漏税、乱收费、排污超标等受到国家职能部门的制裁。只有依法循规，物业治理企业才能稳步进展。现时期，大量物业治理公司与房地产公司依旧是亲缘关系。要健全物业治理法规，迈向公平竞争的轨道，必须打破谁开发谁治理的僵局。令人欣喜的是，深圳通过招投标方式接管物业已蔚然成风。万科物业顺利接管北京的国家建设部大院；大连万达已从深圳聘请闻名专家执掌物业治理帅印；中海物业在全国接管物业面积超过６００万平方米，成了全国物业治理的“第一大户”。开源节流蓄势待发——建设部副部长刘志峰在杭州举办的“中国物业治理进展论坛”上讲，目前各地在制定物业治理收费标准时延用政府定价方式，要紧考虑消费者承受能力，不能依照物业治理发生的成本，使部分物业治理收费背离价值规律，阻碍行业进展。为此，必须着手研究物业治理消费货币化政策，在职工工资中相应增加物业治理消费支出部分，提高职工的物业治理支付能力。这对物业治理公司来讲，实在是让人心动的利好消息。合理节约、挖潜增效是增加收入的要紧途径之一。深圳市某花园小区充分利用雨水和处理后的游泳池清换水刷洗小区地面，一个夏季节水上千吨，节约水费近3000元。又如某大厦对不合理的公共用电系统进行改造，使公共电费由每月4万余元下降到2.2万元左右。这些改进措施保证了业主和物管企业的利益，达到了双赢的目的。专业化分工使各项物管服务内容更广泛，有效降低了经营成本。如中海物业辖区内的清洁卫生工作已全部由专业保洁公司承担，实践效果明显。物业治理行业受到投资者的重视。中国人民保险公司已在全国范围内推出物业治理责任保险，深圳于去年12月26日签下第一份保单。资本血液的输入，使物业治理具备了可持续进展的潜能。行业规模社区经济——按照行业标准，一个10万平方米的小区大概配备55名保安人员，25名保洁员，5名绿化人员，15名维修人员，10名物业治理员，即需要110人的物业治理队伍。深圳金地物业治理有限公司总经理陈必安认为，形成规模是以后物业治理进展的趋势。假如一家物业治理公司要管1000万平方米的小区，没有较高的治理水平和强大的整合资源能力，是专门难驾驭的。进展社区经济既能够带来经济效益又能够方便业主，如社区教育业、文化娱乐业、家政业、商务、健康业等。进展中的物业治理行业与其他行业比，显得瘦小单薄，只有骨架，难见丰腆的肌肉。专家指出，深圳物业治理的服务对象除住宅、工业区、商业区、医院、学校、部队外，还可开发广场、山林、湖泊、旅游区等自然物业和社会物业；服务内容不能局限于保安、清洁、维修三大类，中海物业开通“中海家园服务网”,向业主提供质优价廉的120余种特色服务确实是专门有意