抑制北京市商品房价格涨幅过快的对策研究

抑制北京市商品房价格涨幅过快的对策研究（河北工业大学廊坊分校经济系，河北廊坊065000）摘要近年来北京市房地产市场发展迅速，在拉动北京市经济的同时，商品房价格年年都有较大幅度的增长。如何抑制北京市商品房价格，是涉及国计民生的大问题。为此，本文详细的分析了北京房地产市场的现状，对于抑制商品房价格涨幅过快提出了一系列的对策和建议。关健词房地产；结构；价格；对策一、北京商品房价格的现状近几年来，北京房价年年攀升，上涨速度远远超过了本身的价值和消费者的承受能力，成为影响百姓的正常生活、影响社会安定的热点问题。从表1给出数据可以看出，近年来北京房价的增长速度远远超过了北京市GDP的增长速度，影响了经济的健康发展。表1北京市房地产均价的增长幅度与GDP增长幅度的比较年份北京商品房销售均价亿元北京商品房销售均价增长速度（）北京市GDP增长速度（）年份北京商品房销售均价亿元北京商品房销售均价增长速度北京市GDP增长速度1997564148831212002476358910419985239710111200347360571051999564878010220045052667132200042602457110200562742419111200150611880112200682793196115二、房价上涨的因索剖析一国家政策的影响国民经济和社会发展第十个五年计划纲要明确指出，要“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费信贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业”。表明了国家鼓励和扶持房地产业发展的政策。与其相对应的城镇住房制度改革、取消福利分房、采取住房补贴、住房公积金等政策的实施，逐步实现了住房商品化。而银行的低利率、住房信贷及购房按揭贷款等政策的实施，使人们的传统消费观念向超前消费观念的转变，将居民潜在的住房需求变成了现实需求，使得购买能力提前释放，引发了对商品住房的爆炸式需求。房地产被称为国民经济的晴雨表，经济的风向标，与国民经济的发展态势密切相关。经济发展的景气度高，房地产就繁荣；反之，房地产业就会下滑和衰退。快速发展的宏观经济使人们对经济发展普遍持乐观预期，促使了房地产业的快速发展。伴随城市化进程的加速，中高收入阶层比例的不断扩大，这为个人购房提供了物质基础。与此同时房地产的消费观念正由原来的“居住型”向“享受型”转变，原来的一次性购房，一步到位的思想也逐步改变，一次置业、二次置业的消费人群逐步扩大，刺激了北京房地产业的发展的同时，也带动了商品房价格的增长。二房地产业本身成本上升房价的构成成本可以表示为房价土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润。由于土地是不可再生资源，其自然供给完全无弹性，其经济供给弹性也非常小。随着人口的增长，社会、经济的发展对土地的需求在不断加人，土地的价格不断攀升。由于国家环保力度不断加大，作为房地产重要原材料的水泥、钢材等高污染行业成本显著增加。随着房地产行业的竞争日益激烈，为了提高商品房的档次吸引消费者，房地产商们纷纷提高绿化而积，降低容积率，完善居民区的基础设施建设，加强配套设施建设等措施，也直接增加了开发成本。这些都导致了房价成本的上涨。三商品房结构不合理由于利益的驱使，开发商偏重于高档住宅和别墅的开发，而面积比较适度的普通住宅，如经济适用房、廉价房则供应偏少，导致了高档住宅与低价位住宅特别是经济适用房的供求结构失衡，使得商品房档次高的同时价格也偏高。（四）土地监管体系不健全土地市场不规范，管理力度不够，市场监管体系不健全。主要表现在土地开发供应和批租没有真正纳入计划管理，总量控制薄弱，政府宏观调控乏力，难以与经济发展和城市建设相适应、相协调；土地批租的运作方式，以“毛生地”、协议出让为主，不利于建立公开、公正、公平的市场竞争秩序；土地开发和批租的政策，政出多门，缺乏规范，土地调整难以按规划进行；土地管理执法力度不够，监督执法乏力，违法占地现象屡禁不止；很多房地产投资商利用法律的空隙，对房地产用地进行恶意炒作等等。这些都使得房价涨幅提高。（五）房地产市场体制不健全目前北京市房地产的市场的快速发展与房地产销售、中介服务业的发展处于严重脱节，后者的发展相对滞后于前者。主要表现为第一，缺少房地产销售市场及中介服务的法规与配套政策，商品房定价无章可循。由于房地产交易没有严格的操作规程，商品房的定价是开发商说了算，没有相应的法律法规和制约机制；中介机构更多的从事二手房市场和房屋租赁服务，由于中介市场没有标准、规范的定价机制和操作流程，价格制定的随意性大。第二，行业管理不健全，缺乏统一的行业管理机构和管理组织。政府对房地产行业的管理，一般是借助房地产行业协会进行的，房地产业协会设有中介委员会。但由于主管部门对行政管理与行业管理的界限划分不清，以及中介委员会组织不完善，职责不明确，管理人员没有积极管理的积极性，致使房地产市场的管理难有起色。房地产市场是一个准市场，由于以上原因，导致了消费者信息缺乏和信息的不对称。许多房地产的交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值；有些开发商为了追求更高的利润，大肆的进行市场炒作，误导消费者进行不合理投资；房地产市场的虚假繁荣，引发人们对商品房投资的期望过高，炒房更推动了房价过快增长。三、北京市房地产行业发展的对策分析北京市房地产行业总的发展思路是围绕市政府确定的经济目标，加强对房地产市场的宏观调控，积极改善商品房市场结构，促进住房消费，建立和完善以普通住宅为主的房地产市场体系，充分发挥市场机制在房地产业优化资源配置等方面的基础作用，保持房地产投资稳定的增长，继续整顿规范房地产市场秩序，加强市场监管，促进房地产开发持续健康发展。具体描述如下。（一）加强宏观调控，调整和优化市场结构，促进房地产供需平衡针对北京房地产市场结构性矛盾突出的问题，正确认识中央的住房结构调控政策，采取切实可行的措施，加快房地产市场结构调整的实施工作，以解决广大居民的住房问题为重点，优化住房结构，增加经济适用房和低价位商品住宅供应量，实现政府改善居民住房的政策目标。加大建设力度，逐步健全完善住房保障体系,切实解决低收入群体民众的住房需要。正确认识贯彻落实调控精神与当地经济发展的关系，尽早出台实施细则，做好稳定房价工作。及时、全面地向社会发布准确信息，引导各个方面，实现供求总量的基本平衡，供求结构的基本合理。及时盘活和开发存量土地，进一步加快二手房市场的发展，使存量达到充分利用，从而有效放大土地和房屋市场供应量，平衡供求关系。（二）健全管理制度，规范房地产市场的秩序按照标本兼治、促进房地产市场长远发展的原则，继续采取切实措施，规范市场秩序。继续控制房屋拆迁规模和进度，放慢住房被动需求的释放速度。同时，也需要不断提高拆迁管理水平，加快开发进展速度。房地产投资性需求的炒楼行为，造成房价攀升过快，导致了房地产业的“泡沫性过热”，主要表现是市场供不应求，房价上升，越吹越大，最终可能由于社会购买力无法支撑居高不下的房价，而出现抛楼，导致泡沫破裂和崩盘。另一方面，在房地产市场还可能出现“盲目性过热”，其表现为供大于求，房价下跌，空置房积压增多，造成闲置和浪费。防止“泡沫性过热”，和“盲目性过热”要通过经济的、法律的、行政的多种手段限制炒楼，进一步规范房地产市场的秩序。加强北京市房地产投资和信贷管理，拓宽房地产融资渠道，降低金融风险。根据北京大都市的特点和金融市场现状，发展房地产信托、产业投资基金、住房抵押贷款证券化等房地产金融工具，降低房地产融资过于集中于银行的风险；将抵押资产贷款与经济发展、个人偿债能力有机结合，完善个人住房贷款机制；大力发展资本市场，结合经济发展制定适当的产业倾斜政策，引导资本合理流动。（三）摆正经济增长与群众住房需求的关系，保持房地产业的稳定发展房地产业是关系经济平稳发展的支柱产业，对房地产市场的调控也是当前宏观调控的一项重要工作，国家对房地产业出台的各项调控政策不仅抓住了房地产市场的主要矛盾，也为房地产业的长远发展提供了保证。在加快城市化，全面建设小康社会进程中的北京房地产市场，比较理想的状况应当是“房价慢慢涨”。这是因为，土地资源的稀缺引起的地价上升，商品房品质的不断提高引起的成本加大，特别是房地产需求的持续旺盛，“房价慢慢涨”是商品房市场的正常现象，除非整个宏观经济出了问题或者有突发性事件的发生。持续的房价快速上涨会带来房地产市场泡沫破裂甚至崩盘的危险，会带来许多经济和社会问题，应当尽量予以避免。“房价慢慢涨”，要求房价的涨幅最好能低于人均可支配收入和人均GDP的增长速度；或者始终能在人均可支配收入增长曲线上下波动，让房价收入比始终控制在合理的范围内，既保持房地产市场的持续兴旺，拉动本地区经济增长的同时，又促进人民住房条件和生活水平的不断提高。重视利率杠杆的调控作用，通过贷款利率逐步放开等灵活、有效的金融手段调控供求关系。（四）加强房地产价格监测，建立健全廉租房制度和住房租赁制度北京市长王岐山2007年北京市人大的政府工作报告中指出，今年北京市将完善经济适用住房管理办法，出台政策性租赁住房政策，缓解低收入家庭的住房困难；其中新开工中低价位商品住宅三百万平方米、经济适用住房两百万平方米，建设、收购三十万平方米廉租房，帮助贫困家庭解决住房困难。要进一步完善房地产价格监测工作，改进监测方法，提高监测质量。全面掌握房地产市场动态信息，加强房地产市场运行态势和房价变动情况的分析，及时发现苗头性、倾向性和趋势性的问题。要加强房地产市场价格信息的发布工作，适时披露房价变动信息，正确引导消费者科学的房屋消费观念和理性的市场心理预期。廉租房政策是一项专门针对最低收入家庭的住房保障制度。目前，我国廉租房制度的保障方式，实行以住房租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅的方式。国土资源部在2006年提供的一份报告显示，国土资源部在今年将继续严把土地闸门，未来我国将加大中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，并停止别墅类用地供应。廉租房制度和住房租赁制度的实施，必将为北京市一些低收入家庭的住房问题提供了有利的保障，这有利于北京市整个住房制度的改革和完善。（五）进一步规范房地产中介服务机构，促进房地产经营活动与国际接轨房地产中介服务业的混乱、缺乏诚信和不规范经营的现象已经成为阻止其进一步发展的巨大障碍，许多的消费者不选择中介，不是因为不需要，而是因为不信任。规范经营是我国的房地产中介行业一个长期要面临的问题，北京同样不例外。规范经营包括几方面的含义一是完善相关的法律法规和监管制度；政府有关管理部门应加强房地产中介市场的制度建设，完善规章制度，打破地区和中介行业内部的垄断，通过经济和法律的手段对不正当竞争采取积极有效的措施加以制止，这样才能为房地产中介服务创造良好的发展环境。二是进行诚信建设；通过房地产中介服务行业诚信建设，全面提升房地产估价师、土地估价师和房地产经纪人的职业道德水平和专业胜任能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，为我国社会主义市场经济有序发展提供服务。三是提高行业的准入门槛，淘汰一部分不合格、不具有竞争力的小企业。提高房地产中介行业准入门槛包含两方面的含义第一是提高从业人员的资质认证；第二是提高从业企业的资质。如北京2004年新出台的关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法提出的中介机构预存60万元保证金在银行的规定，无疑提高了房地产经纪代理机构的门槛，将不具备资金实力的小机构淘汰出市场。北京市房地产中介服务业行业历程短，市场潜力远远没有开发出来，业务种类比较单一。各中介企业在经营过程中，要投入资源开发新的服务品种，实现经营的战略转移。政府应该引导房地产中介企业资源共享、优势互补，积极拓展新业务。而开拓新业务的过程中，完全可以借鉴国际知名企业的成功经验。在已有的服务领域，房地产中介服务的质量也急需提高。北京市房地产中介企业要走向国际，也必须熟悉国际惯例，熟悉国际中介机构的经营模式；同时房地产中介组织与国际交流也会更加频繁，如与英国皇家测量师学会、国际评估准则委员会等国际机构的执业资格互认也提到议事日程上来。因此，将房地产经营活动与国际接轨，是北京市房地产中介企业参与国际竞争的必然要求。参考文献1李旭坤,符蓝文浅谈空置房现状及对其的分析、预测和解决办法J价值工程,2006,111211242李华勇,周芳芳浅析房价上涨的影响因素J市场论坛,2006,460613望晓东，吴顺辉上海市房地产泡沫实证检J中国房地产金融,2006,1140434龚卿,陈碧琼中国房地产业发展与经济增长的动态关系分析J经济师,2006111721735顾云昌宏观调控下当前房地产市场的形势与分析M中国房地产市场年鉴,20056张洪力房地产经济学M北京机械工业出版社，2004SUPPRESSESTHEBEIJINGCOMMODITYAPARTMENTPRICEINCREASESCOPEEXCESSIVELYQUICKLYCOUNTERMEASURERESEARCHZHOUYUJIANG,YUDONGGENECONOMICSDEPT,HEBEIINDUSTRIALUNIVERSITYLANGFANGBRANCHSCHOOL,LANGFANGHEBEI065000,CHINAABSTRACTTHEBEIJINGREALESTATEMARKETDEVELOPMENTWASINRECENTYEARSRAPID,WHILEDREWTHEBEI