齐齐哈尔市农村信用合作联社按揭贷款操作流程

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、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。（五）授信审批1、权限内【责任人】授信审批部经理【工作职责】授信审批部经理根据评级授信岗所提交的资料，对保证信用等级、授信额度等作出审批意见，并抄送风险合规部、授信审批部；对权限外的在审批表签署审核意见后，报经营风险管理委员会审批。审批同意的由信用社与房地产开发商签订购房按揭贷款合作协议书（见附件2）及购房按揭贷款回购协议书见附件3，并办理律师见证；不同意的要及时通知开发商并退回相关资料。【操作要求】审批内容对是否授信、授信额度、授信期限等作出审批意见，并根据省联社规定进行报备。2、权限外【责任人】经营风险管理委员会主任【工作职责】经营风险管理委员会对最高授信额度进行集体审批，审批同意后，报主任委员签发，并抄送信贷管理部、风险合规部。【操作要求】授信审批应依据规定的程序进行，不得违反程序或减少程序进行授信审批；授信审批过程中，应遵循客观、公正的原则，独立发表决策意见，不受任何外部因素的干扰。二、借款人授信【责任人】贷款社客户经理【工作职责】根据联社制定统一的授信办法，实行分类授信。【操作要求】客户经理按规定将评级资料录入信贷管理系统，形成客户的基本定量分析结论，将定量分析与定性分析相互校正，初步形成客户信用评级结果，撰写评级分析报告，报信用社负责人。评级指标体系考虑借款人个人素质、单位性质、置业动机、收入还贷比、置业价值及变现能力、现资产状况、与信用社合作情况、抵押物变现能力、综合印象、贷款保护能力等十类基本指标等因素，实行统一分类授信。第四章业务受理借款人申请及资料审查【责任人】贷款社客户经理【工作职责】借款申请人提出申请（填写个人借款申请审批表，（见附件4），客户经理应根据规定对申请人提供的资料进行审查，同时对借款人、担保人的购房、担保行为进行真实性确认。【操作要求】个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素；贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同须有贷款经办人员的见证签署。第五章贷款调查贷款调查【责任人】贷款社客户经理（双人）【工作职责】客户经理对借款人所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）进行调查，填制个人住房/商业用房（按揭）贷款调查审批表见附件5，并要求借款人据此签署书面声明。【操作要求】调查内容（1）通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。（2）对贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在信用社的贷款记录及存款情况。（3）应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门已及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。（4）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。（5）应着重考核借款人还款能力。第六章贷款审查一、信用社权限内审查【责任人】贷款社客户经理主管（信贷审批岗）【工作职责】客户经理主管对信用社权限内的贷款进行审查，对同意贷款的，报贷款社授信审批小组进行审议，审议通过的填写农村信用社贷款审查审议表（见附件6），报信用社主任签署意见。【操作要求】对借款人提交文字资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。二、联社贷款审查【责任人】授信审批部审查岗（双人）【工作职责】授信审批部审查岗对信用社权限外的贷款进行审查，填写农村信用社贷款审查审议表，形成贷款审查报告，经审查符合条件的，转入审批程序。【操作要求】对借款人提交文字资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。第七章贷款审批一、信用社权限内审批【责任人】信用社主任【工作职责】经审查符合条件的，在权限内签署是否同意发放贷款的最终意见，审批不同意注明否决的理由，将资料返回客户经理退回申请人；信用社主任对于不同意发放的贷款有权行使一票否决权。【操作要求】（1）各级授信审议、审批机构及人员在履行职责时，应重点根据联社的信贷管理规定对贷款项目进行合规、合法性分析、论证，分析贷款项目的风险性，结合项目的可行性及信贷政策做出正确决策。（2）各级授信审议、审批机构人员必须在联社统一法人的授信授权范围内进行审查、审批工作，恪守独立、客观和公正的原则，以谨慎、认真、负责的态度做出准确判断，既要严格把关，确保新增贷款的资产质量，又不得为避免承担责任而任意否决不该否决的贷款项目。二、授信审批部审批【责任人】联社分管副主任（主任）【工作职责】授信审批部经理收到审查资料后，组织审批小组成员对呈批的贷款项目进行集体审议；审批小组成员各自发表贷与不贷的审批意见，并说明主要理由；如审批小组审议通过的，则由审批中心经理签署意见后报联社分管授信审批中心的副主任（主任）做最终审批。审批不同意注明否决的理由，将资料返回客户经理退回给贷款申请人。【操作要求】（1）各级授信审议、审批机构及人员在履行职责时，应重点根据联社的信贷管理规定对贷款项目进行合规、合法性分析、论证，分析贷款项目的风险性，结合项目的可行性及信贷政策做出正确决策。（2）各级授信审议、审批机构人员必须在联社统一法人的授信授权范围内进行审查、审批工作，恪守独立、客观的公正的原则，以谨慎、认真、负责的态度做出准确判断，既要严格把关，确保新增贷款的资产质量，又不得为避免承担责任而任意否决不该否决的贷款项目。第八章贷款发放一、落实贷款条件，签订合同和借据【责任人】贷款社客户经理【工作职责】经审批同意的，在借款人交齐首期款后，由信用社与借款人签订个人借款合同（见附件7），并根据合同的约定办理律师见证、抵押登记、购买房产保险等手续，如另外提供保证担保的，签订保证担保书。在办妥抵押登记手续并取得他项权证后，客户经理在信贷管理系统中进行放款处理，并转前台部门审核放款。【操作要求】1、贷款合同填写要求（1）合同必须采用钢笔或碳素笔书写，内容填制必须完整，正副文本的内容必须一致，不得涂改；（2）贷款合同的贷款种类、金额、期限、利率、还款方式等内容应与贷款业务审批的内容一致。2、借款借据的填制要求（1）填制的借款人名称、借款金额、还款日期、借款利率等内容要与借款合同进行核对；（2）借款借据的大、小写金额必须一致；分笔发放的，借款借据的合计金额不得超过对应借款合同的金额；（3）借款借据的签章应与借款合同的签章一致。二、授信审批部审批1、信用社权限内审批贷款发放审核【责任人】贷款社客户经理主管（信贷审批岗）【工作职责】信用社权限内的贷款，由客户经理主管对贷款合同、借据填写的内容复合审查，经审核无误后由贷款社客户经理当场监督借贷双方当事人在合同文本上签字并加盖手印。信用社客户经理将贷款合同、借款借据，连同审批人的批复等资料送交营业室办理账务处理。【操作要求】审核内容包括（1）合同文本的使用是否恰当；（2）合同、借据填制的内容是否复合要求；（3）合同的补充条款是否合法合规；（4）担保条件是否落实以及保证金是否存入。2、联社审批贷款的发放审核【责任人】个人金融部尽职调查岗【工作职责】尽职调查岗对贷款合同、借据填写的内容复核审查，经审核无误后由贷款社客户经理当场监督借贷双方在合同文本上签字并加盖手印。信用社客户经理将贷款合同、借款借据，连同审批人的批复等资料送交营业室办理账务处理。【操作要求】审核内容包括（1）合同文本的使用是否恰当；（2）合同、借据填制的内容是否复合要求；（3）合同的补充条款是否合法合规；（4）担保条件是否落实以及保证金是否存入。三、放款1、信用社权限内放款【责任人】贷款社委派会计【工作职责】贷款社委派会计对客户经理移交的贷款合同、借款借据及贷款审批通知书等资料进行审核，经审核无误后，由借款人授权将贷款款项以转账方式划入房地产开发商专用账户及保证金账户，贷款发放后通知客户经理。【操作要求】重点审查贷款业务是否经审批人审批同意，借款借据与合同内容是否对应，要素是否齐全，填制内容是否符合要求，抵押担保手续是否完备；审查无误后，办理贷款业务账务手续。四、通知客户并开始贷后管理工作【责任人】贷款社客户经理【工作职责】根据会计结算部通知，告知客户贷款办理成功，开始承担贷后管理责任。【操作要求】（1）通知客户办理贷款提款和转存手续；（2）经办客户经理对其发放贷款要定期或不定期地进行贷后回访和贷后管理，及时掌握客户动态，防范信用风险；（3）如发现客户异常动态，要及时告知信贷管理部和信用社负责人。五、落实房产抵押【责任人】客户经理【工作职责】贷款发放后，客户经理落实抵押手续。【操作要求】应督促开发商及时协助借款人办理有关产权登记手续。第九章贷后管理一、贷后检查（一）信用社贷后情况检查1、贷后回访形成贷后检查报告【责任人】贷款社客户经理【工作职责】联系客户，定期进行回访，并按规定的间隔期进行贷后检查，形成贷后检查报告，报客户经理主管（信贷审批岗）审核，如发现客户经营状况恶化或预警信号应及时向有关负责人报告。【操作要求】经办信用社应按户逐笔进行贷后检查，建立贷后检查登记簿；信用社应按季按户与财务部门和借款人三方核对，填写贷后检查对账表；定期对贷款户进行贷后综合检查分析，形成贷后检查报告，报贷款社相关负责人审核。贷款检查间隔期在首笔资金划转后7天内，对贷款资金用途进行首次贷后检查；风险分类在正常类的客户最长不超过3个月，在关注类以下的最长不超过1个月。2、复核贷后检查报告【责任人】客户经理主管（信贷审批岗）【工作职责】客户经理主管对贷后检查报告进行复核，并应在贷后检查表上签署意见，对出现经营状况恶化或出现预警信号的，报信用社负责人审核。【操作要求】复核内容包括落实贷后检查情况，到期贷款催收情况，经营状况恶化或出现预警信号，处置措施和结果。3、信用社负责人审核【责任人】信用社主任【工作职责】对存在经营状况恶化或出现预警信号的客户，在贷后检查表上签署处理意见，并上报联社信贷管理部。【操作要求】贷后检查报告审批内容在正常客户贷款检查报告签署意见后，存档保管；对有问题的贷款在贷后检查报告签署意见后，交相关岗位进行跟踪处理，同时抄报联社信贷管理部。4、信贷管理部备案【责任人】信贷管理部贷后管理岗【工作职责】对贷款社的贷后检查情况进行复核，协助指导贷后管理。【操作要求】对上报的贷后检查报告进行审核，包括审查贷后检查报告，与客户经理进行沟通了解情况等。（二）信贷管理部对贷款风险状况进行检查1、对贷款社检查，撰写检查报告【责任人】信贷管理部贷后管理岗【工作职责】采取定期不定期现场或非现场方式进行贷款风险检查，撰写检查报告，转信贷管理部经理审批。【操作要求】对贷款社授信计划执行情况；贷款授权和贷款审批权限制度的执行情况；贷款程序的执行情况；客户授信额度大小的合理核定情况；贷款五级分类的真实性及损失类贷款情况；贷款用途、贷款对象、贷款利率使用情况、不良贷款清收情况。2、审批检查报告【责任人】信贷管理部经理【工作职责】对上报的检查报告进行审批后，同意向贷款社下发整改建议书，并报送风险合规部。【操作要求】对检查报告进行审批，对检查报告提出的贷款安全可能构成威胁的情况提出采取风险控制措施或督促提前收回贷款等。3、贷款社整改【责任人】贷款社客户经理【工作职责】根据信贷管理部下发的整改建议书和检查报告，进行整改，并及时反馈整改情况。【操作要求】客户经理应根据信贷管理部下发的整改建议书和检查报告，在信用社负责人协调指导下进行整改，提出整改意见。4、信贷管理部追踪检查【责任人】信贷管理部贷后管理岗【工作职责】根据原检查报告发现的问题进行再检查，落实整改情况。【操作要求】如发现原有问题仍未得到整改，撰写检查报告，对屡犯不改的问题加大检查力度和处罚力度，检查情况要及时向信贷管理部汇报。5、信贷风险管理监控【责任人】信贷管理部经理【工作职责】根据贷款检查报告，判断贷款项目风险情况，提出处理意见。【操作要求】根据贷后管理岗撰写的检查报告，按期分析贷款项目及全辖授信业务的风险及管理状况，提出有效防范措施，向分管副主任和联社经营风险管理委员会汇报。二、风险预警1、贷款风险预警信号收集【责任人】贷款社客户经理【工作职责】应当按期进行贷后检查，收集客户财务、管理、营销等信息，并加以分析，准确了解贷款风险预警信号。【操作要求】早期预警基本内容包括借款人是否无故隐匿，被司法机关关押、逮捕等；借款人是否发生重大财务纠纷，或违法经营行为，是否拒绝贷款监督，挪用贷款或转移收入，资金体外循环，贷款逾期拖欠利息等行为；贷款项目是否遭受自然灾害，损失是否严重，借款人是否自行改变销售策略，造成销售不畅，危及贷款安全的可能，是否出现其他重大风险事项。2、贷款风险预警报告【责任人】贷款社客户经理【工作职责】在贷后管理中，发现警示性风险信号的，必须及时向信用社主任和信贷管理部报告。【操作要求】客户经理至少应在出现预警信号的15天内，将有关情况向信用社负责人报告，对发生重大预警信号的，经办信用社必须在出现预警信号的当日，向信贷管理部报告。3、实地调查风险信息【责任人】信贷管理部贷后管理岗【工作职责】收到上报的风险预警信息后，进行分析，必要时与信用社开展联合实地调查，形成有关处理方案。【操作要求】信贷管理部收到风险预警信息后，对实地调查属实的风险信息，联社可以通过信贷管理系统的信息库将有关客户的风险信息公布。4、贷款收回预测信息【责任人】贷款社客户经理【工作职责】预测不能按期正常收回或部分不能收回的到期贷款，应提前提出对该笔贷款的处理意见，并制定相应的措施，经信用社负责人确认后，报请信贷管理部。【操作要求】对实地调查属实的风险信息，联社可以通过信贷管理系统的信息库将有关客户的风险信息公布。对发生二级风险预警信号的客户不再对其发放贷款，贷款社应在合理期限内压缩贷款规模，对发生风险预警的贷款应当将其分类结果进行下调，发生二级风险预警的应至少划为次级，发生重大风险预警的，分类结果至少划为次级以下。客户经理根据风险预警工作的要求，必须于当日起15日内，将到期贷款进行贷款收回预测，经预测不能按期收回或部分按期收回的到期贷款，应及时制定措施，经信用社负责人确认，向联社信贷管理部报告。三、风险分类1、信用社初分【责任人】贷款社客户经理【工作职责】客户经理确定初分结果，填制分类认定表，在签字确认后交有关负责人审核。【操作要求】客户经理对借款人的财务、现金流量、非财务、担保等资料进行定量和定性分析，结合贷后检查实际情况，确定初分结果，填制分类认定表，在签字确认后上报客户经理主管审核。其中对符合损失类条件和单笔金额超过一定额度的非损失类信贷资产撰写分类工作底稿。2、信用社审核【责任人】客户经理主管【工作职责】对不符合分类要求的，提出意见后，返回客户经理重新整理上报，对符合分类要求的签署初分意见，提交信用社负责人签署意见。【操作要求】对客户经理提交的初分结果进行审核，对不符合分类要求的，提出意见后，返回客户经理重新整理上报，对符合分类要求的，在信贷状况表上签署初分意见，提交本社负责人签署意见。3、信用社签署意见【责任人】信用社主任【工作职责】对初分结果进行初审和审核。【操作要求】对提交初步分类结果签署意见，授权范围内的自行确定，授权范围外的，提交信贷管理部审核。4、信贷管理部审核【责任人】信贷管理部贷后管理岗【工作职责】对贷款社上报的分类结果，进行审核并签署意见，报本部门经理审批。【操作要求】贷后管理岗对上报的分类结果进行审核，如不同意初审结果，则按照权限加具本岗位意见重新认定，同意的，在贷款五级分类认定表上签署意见，报本部门经理审批。5、信贷管理部经理审批【责任人】信贷管理部经理【工作职责】对权限内进行审批，对权限外的签署意见后，交风险合规部汇总。【操作要求】对五级分类结果进行审批，如不同意审查结果，退回贷后管理岗重新分类，同意的并且在权限内，在贷款五级分类认定表上签署意见，权限外的报风险合规部汇总。6、风险合规部审核【责任人】风险合规部经理【工作职责】对五级分类结果进行汇总，分析审核签署意见，报经营与风险管理委员会审批。【操作要求】审核汇总全辖五级分类认定表，提出书面意见，报经营风险管理委员会审批。7、经营风险管理委员会审批【责任人】经营风险管理委员会【工作职责】对权限内的进行审批，由委员会主任委员签字确认，权限外的报省联社。【操作要求】对不符合分类要求的提出补充意见，反馈风险合规部，重新整理上报，对符合要求的，在认定权限内的分类结果予以最终确认，由主任委员对经集体讨论后认定的结果予以签字确认，对超认定权限的分类结果，上报省联社。8、计提准备金【责任人】计划财务部【工作职责】根据分类结果计提准备金，做相应账务处理。【操作要求】每季度或每年年末，根据五级分类结果，按照企业会计准则要求计提准备金。四、贷款利息管理1、对贷款未到期未欠息的管理【责任人】贷款社客户经理【工作职责】客户经理按时通知客户准备资金，按时付息，财务部门及时划收贷款利息。【操作要求】在结息日10天前，客户经理应及时通知客户按时付息，结息日由财务部门直接划收贷款利息。2、欠息管理【责任人】客户经理【工作职责】凭财务部门提供的欠息明细账，向欠息客户发出催收通知。【操作要求】对经催收尚未收回的利息以及积欠的利息，采取主动扣收客户积欠利息和依法清收，包括处分抵（质）押物，向保证人催收，通过法律程序进行清收。五、贷款收回1、通知客户还款【责任人】贷款社客户经理【工作职责】通知客户落实还款资金。【操作要求】贷款到期一个月前，向客户发出到期贷款通知书，通知客户还款。2、贷款收回【责任人】客户经理【工作职责】客户账户足额，直接收回，注销合同，余额不足，对未收回部分转入逾期贷款。【操作要求】若借款人能按时归还贷款本息，财务部门依据还款凭证入账，客户经理依据还款凭证予以登记，并办理有关抵押登记注销及资料退还等手续，若客户账户余额不足，将不足部分转逾期进行催收。3、逾期贷款收回【责任人】贷款社客户经理【工作职责】对逾期贷款加大催收力度，采取必要措施收回贷款。【操作要求】对逾期贷款加大催收力度，向保证单位收取贷款，处置抵质押物收回贷款，通过法律诉讼收回贷款。4、贷款的提前收回【责任人】客户经理【工作职责】借款人出现可能影响贷款回收的，要及时采取保全措施，必要时应提前回收。【操作要求】借款人出现下列情况之一的要采取保全措施，必要时提前收回借款人出现突发事件，包括商品遭受重大损失，市场价格出现异常波动，政府产业政策调整带来不良影响等；借款人经营出现亏损且短期内难以扭转；借款人转移贷款用途；借款人出现其他违约行为。六、贷款展期1、借款人提出展期书面申请【责任人】客户经理【工作职责】申请书必须写明借款人到期贷款不能归还的真实原因，申请展期的金额、期限、展期后的还款来源等，由客户盖章后向信用社提出申请。【操作要