2009年房地产估价师估价理论与方法真题一.doc

2009年房地产估价师估价理论与方法真题一一、单选共20题，每题1分，总计20分 1、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（）。 A多样性 B固定性 C稀缺性 D体积大，消耗材料多 2、下列各项中导致房地产市场价格上升的原因是（）。 A有效需求减少 B土地供应减少 C开发成本下降 D竞争 3、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。 A5年 B50个月 C100个月 D10个月 4、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（）之比。 A规划建设用地面积 B居住区总用地面积 C居住建筑用地面积 D获取土地使用权面积 5、某开发商开发高档房地产项目，部分材料与配套设备需要进口，此时宜采用（）。 A固定单价合同 B成本加酬金合同 C包工包料合同 D包工部分包料合同 6、监理工程师4月18日收到承包人提交的工期延期申请，按规定14天内予以确认，否则超过（）不予确认，也不提出修改意见，视为同意工期顺延。 A5月1日24时 B5月2日24时 C5月3日24时 D5月4日24时 7、以固定价格合同发包的工程项目，其管理人员的工作主要集中在（）。 A质量控制和成本控制 B质量控制和进度控制 C进度控制和成本控制 D质量控制、进度控制、成本控制 8、售楼书、标志图形属于市场营销促销组合中的（）。 A直销 B广告 C销售促进 D公关与宣传 9、目标定价法所确定的单位价格为（）。 A单位价格单位成本资本投资额目标收益率销售量 B单位价格单位成本资本投资额销售量 C单位价格单位成本(1月标利润率)(1税率) D单位价格单位成本(1月标利润率)(1税率)10、建设投资估算精度上10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂工程约占投资的0.201.00的阶段属于（ ）。 A投资机会研究 B项目评估 C初步可行性研究 D详细可行性研究 11、某项目已投入800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入（）以上，才可办理全部商品房预售许可证。 A200万元 B400万元 C480万元 D600万元 12、个人住房抵押贷款属于（）。 A权益融资 B债务融资 C直接融资 D间接融资 13、判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其（）。 A共代理了多少个项目 B代理成交额有多少 C人员素质 D代理的成功率有多大 14、评价融资方案的经济性进行融资成本等级划分是根据（）关系状况确定的。 A直接融资成本和间接融资成本 B综合融资成本和融资总额 C综合融资成本费用和投资收益率 D综合融资成本费用与融资贷款率 15、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应（）。 A增加 B减少 C不变 D大幅度减少 16、以下哪种因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素（）。 A开发成本的变化 B收入的变化 C价格的变化 D开发商对未来的预期 17、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。 A上升 B下降 C不变 D不确定 18、概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用常用的估算公式为（）。 A直接费：每平方米造价指标建筑面积主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标建筑面积 B直接费：每平方米造价指标建筑面积 C主要材料消耗量：每平方米材料消耗量指标建筑面积 D间接费：每平方米造价指标建筑面积直接材料消耗量：每平方米材料消耗量指标建筑面积 19、金融是（）。 A“货币资金的融通”的简称，是以政府等机构为中心的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通 B“现金融通”的简称，是以银行等金融机构为中心的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通 C“货币资金融通”的简称，是指以银行等金融机构为中心的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通 D“货币资金融通”的简称，是指以银行等金融机构为中心的市场活动以及在市场经济基础上组织起来的货币流通 20、下列利息支出中，应予以资本化的是（）。 A为生产经营活动而发生的长期借款利息 B为对外投资而发生的借款利息支出 C筹建期间发生的长期借款利息支出 D清算期间发生的长期借款利息支出30、某城市2000年和2009年普通商品房的平均价格分别是3500元/ m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2009年的价格最接近于（）元/m2 A、4800 B、5124 C、5800 D、7124 31、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（） A、路线价法实质是一种市场法，其理论依据于市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B、路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C、运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D、路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格。 32、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺。运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。 A、65.4 B、81.8 C、87.2 D、109.0 33、某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（） A、2.4% B、3.0% 、3.8% D、7.2% 34、影响房地产价格的环境因素不包括（） A、大气环境 B、声觉环境 C、卫生环境 D、治安环境 35、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（） A、社会因素 B、环境因素 C、人口因素 D、行政因素 二.多项选择题（共15题，每题2分，每题的被选答案中有两个或者两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或者多选的，不得分，少选且选择正确的每个选项得0.5分） 1.房地产具有保值增殖特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。 A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.改进物业管理E.周围环境改善 2.从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括（）等。 A.由建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C.有租约限制的房地产 D.未来状况下的房地产 E.共有的房地产 3. 如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（） A.0.5 B.1.0 C.1.5 D.2.0 E.3.0 4.房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）. A.该种房地产的价格水平 B.消费者的预期 C.该种房地产的开发成本 D.该种房地产的开发技术水平 E.房地产开发商对未来的预期 5.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律，法规规定不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）. A.土地所有权 B.国有工业用地使用权 C.宅基地土地使用权 D.大型游乐场 E.乡镇企业用房 6.运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。 A.统一采用总价 B.统一采用单价 C.统一币种和货币单位 D.同意面积内涵和大小 E.统一付款方式 7.影响房地产价格的区位因素有()等。 A.建筑规模 B.临路状况 C.楼层 D.建筑容积率 E.繁华程度 8.成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。 A.图书馆 B.钢铁厂 C.空置的写字楼 D.单纯的建筑物 E.加油站 9功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。 A.意外破坏的损毁 B.市场供给过量 C.建筑设计的缺陷 D.人们消费观念的改变 E.周围环境条件恶化 10.收益性房地产的价值到底主要取决于（）。. A.已经获得净收益的大小 B.未来获得净收益的风险 C.未来获得净收益的大小 D.目前总收益的大小 E.未来获得净收益期限的长短为估价委托人自己使用而提供的估价通常属于（ ）的估价。A.鉴证性B.证据性C.参考性D.非专业正确答案：C 2 下列不属于工程质量造成的房地产价值损失是( )。A.墙体开裂；B.室内空气质量不符合国家标准；C.屋顶、卫生间漏水；D.规划变更、设计变更。答案： ABCD 正确答案：D 多选题1 有关房地产的价值和价格正确的描述是（ ）。A.房地产价值更加科学、准确；B.房地产的价值是房地产真实所值；C.房地产的价格围绕其价值上下波动；D.现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况；E.房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定。正确答案：A,B,C,D, 下列 “完全市场”必须同时具备的条件，正确的是（ ）。A.同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；B.买者和卖者的人有限；C.买者和卖者都有进出市场的自由；D.买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；E.销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化。答案： ABCDE 正确答案：A,C,D, 2、房地产评估包含( )。A、房地产价值评估B、房屋工程质量评估、房屋使用功能评估C、房屋完损等级评估、房地产周围环境评估D、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估E、房地产制度政策评估答案：A, B, C, D,3、房地产估价中的“分析”包括对( )的分析。A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身答案：A, B, C, D试题解析2 所有的评估价值都会有误差，而且房地产估价应该允许有较大的误差。答案： 正确错误 正确答案：正确 试题解析 例题：与非专业估价相比，专业估价的特点有()。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长答案：ACD 本题直接考核以上知识例题：某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的查看、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（ ）答案：错计算题1、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。 转自学易网 解：（1）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益=80300085%（135%）12=159.12万元 收益年限=406=34年 办公楼现值为：v=a/y11/(1+y)n=159.12/10%11/(1+10%)34=1528.92万元 （2）计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益=80200085%（135%）12=106.08万元 乙方使用权剩余收益年限=15-4=11年 乙方使用权剩余收益年限价格为： v=a/y11/(1+y)n=106.08/10%11/(1+10%)11=689万元 （3）甲方权益价格=办公楼现值乙方使用权价格=1528.92689=839.92万元 2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。 解：（1）计算建筑物的重置价格： 建造成本=800万元 管理费用=8003%=24万元 投资利息=(800+24)60%(1+6%)1.51+(800+24)40%(1+6%)0.51=54.90万元 建筑物的重置价格=800+24+54.90+50+120=1048.90万元 （2）计算建筑物的折旧额： 墙、地面等损坏的折旧额=18万元 装修部分的折旧额=200*2/5=80万元 设备部分的折旧额=1108/10=88万元 长寿命项目的折旧额=(1048.90-18-200-110)8/50=115.34万元 建筑物的折旧总额=18+80+88+115.34=301.34万元 转自学易网 判断题 1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的方式进行的，同时对委托人也是一种警示。（） 答案：错 解析：见教材。 2、若估价报告在其有效期内未付诸使用，则估价责任随之终止。（） 答案：对 解析：见教材“若估价报告超过其有效期还未得到使用，则估价责任期就是估价报告有效期”。 3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。（） 答案：对 4、评估土地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。（） 答案：错 解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估土地价格时，建筑物地下部分的价值因不属于土地价格，不能计算在内。 6、市场法中，采用间接比较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。（） 答案：对 解析：在市场法中，采用间接比较得出的房地产状况修正系数=100/102*97/100=0.951 7、在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（） 答案：错 解析：不是以一条街道附设一个路线价，一条街道可能有多个不同的路线价，比如由于街道两侧繁华程度不同、地价水平有显著差异时，就会存在不同的路线价。 8、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况无关。（） 答案：错 解析：从建筑物经济寿命的定义中我们也可以知道这种说法是错误的。 转自学易网 9、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（） 答案：对 解析：见教材。 10、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望确定，而应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。（） 答案：对 解析：见教材。 11、人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（）答案：对 解析：见教材。 12、“路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为市场法中的“可比实例”价格。（） 答案：对 解析：见教材。 13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。（） 答案：错 解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，应采用平均增减量法而非平均发展速度法推算趋势值。 14、选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。（） 答案：对 解析：选择最佳的开发利用方式应以合法原则为前提。15、某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。（） 答案：错 解析：如果在居民区附近有铁路，由于噪音等问题，不但不能给这里的居住房地产带来增值，还会使这里的房地产贬值，而对于某些工业房地产来说，由于方便了运输，会使房地产增值。 多项选择题1、成本法中的“开发利润”是指（）。 a、开发商所期望获得的利润b、开发商所能获得的最终利润 c、开发商所能获得的平均利润d、开发商所能获得的税后利润 e、开发商所能获得的税前利润 答案：ce 解析：开发利润应是所得税前的利润，从社会客观的角度出发，开发商所能获得的开发利润应是社会平均利润。 2、区位状况比较修正的内容包括（）修正。 a、繁华程度转自学易网 b、临街状况c、容积率 d、使用年限e、周围环境 答案：abe 解析：见教材。 3、路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格。 a、深度百分率b、资本化率c、收益率 d、物价指数e、其他价格修正率 答案：ae 解析：见教材。 4、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）。 a、求得的路线价已是正常价格 b、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例 c、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 d、该路线价与待估宗地价格都是现在的价格 答案：ac 解析：见教材。 5、在实际中计算地租量的方法有（）。 a、从房租中分离出地租b、由地租求出地租 c、采用比较法求出地租d、由土地开发成本求出地租 e、采用类似假设开发法的方法求出地租 答案：abce 解析：见教材。 6、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。 a、农用地改为非农建设用地转自学易网 b、在写字楼旁新建大型游乐场 c、住宅区内道路禁止货车通行d、常常遭受洪水威胁 答案：bd 解析：在写字楼旁新建大型游乐场使办公环境受到影响，会降低该类房地产价格，常常遭受洪水威胁更会使房地产贬值。 7、一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（）。 a、委托估价合同b、实地查勘记录 c、估价人员的作息时间d、向委托人出具的估价报告 e、估价项目来源和接洽情况 答案：abde 解析：见教材。 8、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。 a、交通建设b、市场供求变化c、人口素质变化 d、所在地区衰落e、城市规划的指定与修改 答案：abde 解析：房地产的位置有自然位置和经济位置之分，自然位置是固定不变的，而经济位置可随交通建设和城市规划的指定与修改等发生变化。 9、在商品房交易中，常见的最低价格有（）。 a、商品房销售中的起价b、拍卖活动中的保留价 c、拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 d、招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 e、采用收益法确定的参考价格 答案：ab 解析：拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价应是最高价不是最低价，招标活动中的开发建设方案最为合理的中标价一般也是最高价，采用收益法确定的参考价格也不一定是最低价。转自学易网 10、下面（）是计入商品住宅价格的费用。 a征地费 b建筑安装工程费 c住宅小区内的营业性用房建设费用 d住宅小区内设施的建设费用 答案：ab 解析：按照商品住房价格构成的有关规定，住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用不得计入商品住宅价格。21.房地产交易中的替代原理,导致了在同一市场中效用相同等的房地产之间,其价格应当() a.完全相同b.剧烈变动c.差距加大d.应当相近 答案：d 解析：见教材。 22.有一宗房地产,土地面积1000平方米,其价格为1500元/平方米,建筑面积5000平方米,其重置价格为1200元/平方米。该房地产价格为1250元/平方米，则该建筑物的单价为（）元/平方米。 a950转自学易网 b.1000c.1200d.1250 答案：a 解析：（1250*5000-1000*1500）/5000=950元/平方米。 23.城市中需拆迁而未拆迁的土地的价格称为(). a.生地价b.熟地价c.毛地价d.拆迁补偿安置价 答案：c 解析：见教材。 24.市场比较法中的交易情况修正是对()价格本身是否正常的修正. a.交易实例b.可比实例c.估价对象d.标准化实例 答案：b 解析：见教材。 25.有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用()为好. a.重建成本b.重置成本c.完全成本d.重新购建价格 答案：a 解析：重建成本是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。所以对有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时,采用重建成本最好. 26.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数,它们之间关系为(). a.有效经过年数等于实际经过年数b.有效经过年数短于实际经过年数c.有效经过年数长于实际经过年数d.有效经过年数可能长于或短于实际经过年数 答案：d 解析：见教材。 27.甲土地的楼面地价为2000元/平方米,建筑容积率为5,乙土地的楼面地价为1500元/平方米,建筑容积率为7,若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比有(). a.甲等于乙b.甲大于乙c.甲小于乙;d.难以判断 答案：c 解析：甲土地的单价=2000*5=10000元/平方米,乙土地的单价=1500*7=10500元/平方米,若两宗地的土地面积等其他条件相同,则可以判断甲小于乙。28.标准深度是道路对地价影响的转折点,由此接近道路的方向,地价逐渐升高;由此远离道路的方向,地价(). a.逐渐降低转自学易网 b.逐渐升高c.可视为基本不变d.为零 答案：c 解析：见教材。 29.用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取()净收益作为估价依据. a.类似房地产的客观b.类似房地产的实际c.类似房地产的最高d.类似房地产的最低. 答案：a 解析：见教材。 30.估价上折旧注重的是(). a.原始取得价值的减价修正b.原始取得价值的摊销与回收 c.重置价值的摊销与回收d.价值的减价修正 答案：d 解析：见教材。 11、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。 a、2290.91b、2326.41c、2344.16d、2308.66 答案：b 解析：120000+80000/（1+10%）0.5+40000/（1+10%）=2326.41元/m2。 转自学易网 12、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（）除以其有效毛收入所得的倍数。 a、售价b、租金c、潜在毛收入d、净收益 答案：a 解析：见教材。13、评估房地产投保火灾险时的保险价值，通常包括（）。 a、重置成本+土地使用权价值 b、重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失 c、有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失 d、建筑安装工程费+建造期间的经济损失 答案：c 解析：见教材。 14、在成本法求取折旧中，采用（）更符合实际情况 a有效经过年数 b实际经过年数 c剩余经过年数 d自然经过年数 答案：a 解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。 15、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（）元/m2。 a、50b、250c、300d、350 答案：b 解析：300-50=250元/m2。转自学易网 16、收益法适用的条件是房地产的（）。 a、收益能够量化b、风险能够量化c、收益或风险其一可以量化d、收益和风险均能量化 答案：d 解析：见教材。 17、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。 a、5.00%b、5.25%c、5.42%d、5.75% 答案：d 解析：此人应占有的土地份额=126-（2400-800）/6000*300/800=5.75%。 18.按房地产的()来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。 a收益性b.用途c.市场性d.地段 答案：b 解析：居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等是在用途上不同的房地产。 19.最能说明土地价格水平高低的价格是(). a.土地单价转自学易网 b.基准地价c.楼面地价d.标定地价 答案：a 解析：土地单价是单位土地面积的土地价格，相对于其他三种价格而言最能反映土地价格水平高低。20.市场法的理论依据是(). a.适合原理b.替代原理c.最高最佳使用原则d.均衡原理 答案：b 解析：见教材。 1、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/m2。 a、3214b、3347c、3367d、3458 答案：b 解析：3000*（1+1%）11=3347元/m2。转自学易网 2、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（）。 a、该建筑物的价值低于拆迁费用b、该估价结果肯定有误 c、甲土地的价值高于乙土地的价值d、不可能出现这种情况 答案：a 解析：在甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的情况下，一般情况下两块地的价值应当是一样的，对于一块地是空地，另一块地上有建筑物的情况来说，如果地上建筑物的价值低于它的拆迁费用，那么建筑物的价值会成为负数，从而会降低该土地的价值。 3、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。 a、100b、300c、600d、900 答案：d 解析：根据容积率=总建筑面积/土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。4、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取（）年。 a、35b、45转自学易网 c、48d、50 答案：a 解析：经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。 5、已知某临街深度30.48米（即100英尺）、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米（即150英尺）、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为（）万元。 a、109b、117c、124d、130 答案：b 解析：100+100*（9%+8%）=117万元。 6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（）。 a、物质折旧b、功能折旧c、经济折旧d、会计折旧 答案：c 解析：该酿酒厂在建筑物本身以外降低了住宅小区房地产价值，应当属于经济折旧。 7、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（）元/m2。 a、552b、3519c、4293转自学易网 d、4845 答案：c 解析：改用途前的土地单价=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地单价=950*5.1=4845元/m2 应补地价（单价）为改用途后的土地单价减去改用途前的土地单价，即4845-552=4293元/m2。 8、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（）。 a、800万元b、1000万元c、1800万元d、800-1000万元 答案：d 解析：根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。 9、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。 a、0.060b、0.940c、1.060d、1.064 答案：d 解析：交易情况修正系数=100/（100-6%）=1.064。 10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（）万元。 a、180.0b、300.0转自学易网 c、309.0d、313.2 答案：c 解析：开发利润率=投资利润率*（土地取得成本+开发成本+管理费用）7、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的()债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资标准答案：b8、房地产投资的()特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。A.能够得到税收方面的好处转自学易网 B.易于获得金融机构的支持C.能抵消通货膨胀的影响D.提高投资者的资信等级标准答案：c9、我国去年对房地产投资的宏观调控政策,使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难。这主要体现了房地产投资风险的()。A.政治风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险标准答案：b10、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的()。A.变现风险B.政策风险C.利率风险D.市场供求风险标准答案：a11、由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。这主要体现了房地产投资风险的()。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险标准答案：b12、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是()?转自学易网 A.0.57B.0.74C.0.80D.1.04标准答案：b13、()是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.变现风险D.政策风险标准答案：a14、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个()。A.正的协方差B.负的协方差C.标准协方差D.绝对协方差标准答案：b15、写字楼经营者与甲公司签定了20年的租赁合同，租金为400元/m2年，则其面临()。A.市场供求风险B.周期风险C.变现风险D.通货膨胀风险标准答案：d1、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招、拍、挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的()。A.适应性B.异质性C.政策影响性D.相互影响性标准答案：c2、房地产的经济寿命是指物业开始使用至()的时刻。A.收益为零B.产生的收益超过其使用成本转自学易网 C.净收益为零D.收益率小于基准收益率标准答案：c3、房地产最重要的一个特性是()。A.不可移动性B.适应性C.异质性D.寿命周期长标准答案：a4、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是()。A.弱流动性B.异质性C.寿命周期长D.不可移动性标准答案：a5、我国就管理渠道来说，将固定资产投资分为()。A.基本建设投资，更新改造投资，房地产开发投资和其他固定资产投资B.国有经济、集体经济、个体经济、联体经济、股份制经济、外商投资经济、港澳台投资经济C.国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金和其他投资D.建筑安装工程、设备和工器具和其他费用投资标准答案：a6、下列属于房地产开发直接投资的是()。A.购买房地产开发、投资企业的债券、股票B.购买房地产投资信托公司(REITs)的股份C.购买房地产抵押支持证券(MBS)转自学易网 D.购买一座正在运营的高尔夫球场标准答案：d多选题1.用市场法对房地产进行估价时，需要进行修正。转自学易网 A交易过程转自学易网 B交易情况转自学易网 C交易日期D交易价格转自学易网 答案BC转自学易网 2.现行的土地权属证书有。转自学易网 A国有土地所有证转自学易网 B国有土地使用证C集体土地所有证转自学易网 D土地他项权利证明书转自学易网 答案BCD转自学易网 3.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运用中，移动平均法有和之分。转自学易网 A指数平滑法转自学易网 B简单移动平均法C指数移动平均法转自学易网 D加权移动平均法转自学易网 答案BD转自学易网 4.城市房屋拆迁管理条理规定拆迁补偿的方式有。A货币补偿转自学易网 B房屋产权调换转自学易网 C实物补偿转自学易网 D等价补偿转自学易网 答案AB5.抑制房地产价格上涨的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有。转自学易网 A制定最高限价或标准价格转自学易网 B政府通过调整房地产的供给来平抑房地产价格转自学易网 C征收房地产交易税或增值税转自学易网 D建立一套房地产交易管理制度答案ABCD转自学易网 6.房地产之所以有价格，前提条件是。转自学易网 A有效供给转自学易网 B有效需求转自学易网 C有用性D稀缺性转自学易网 答案BCD转自学易网 7.具体的长期趋势法主要有。转自学易网 A数学曲线拟合法B平均增减量法转自学易网 C平均发展速度法转自学易网 D移动平均法和指数修匀法转自学易网 答案ABCD转自学易网 8.从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。归纳起来，房地产估价业务主要是（）A被动接受转自学易网 B主动争取C自有自估转自学易网 D朋友介绍答案ABC转自学易网 9.在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括。转自学易网 A土地取得成本B开发成本转自学易网 C管理费用D销售费用转自学易网 答案AB10.土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有。A无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地B重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物C考虑建筑物存在对土地价值的影响D考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响答案AC41收益法是以原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。转自学易网 A收益递增原理转自学易网 B最高最佳使用原理C预期原理转自学易网 D未来趋势原理转自学易网