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m b a 学位论文作者：张国栋深圳市大t 业区保障件住房可行性研究 中文摘要 “住者有其屋是最大的民生工程。人只有“安居”，才能“乐业”。国家为 解决特殊群体的住房问题确立了保障性住房制度。作为深圳市重点建设的高新技 术园区，是深圳未来的重要经济增长点。为发展园区经济的特殊群体提供保障性 住房，为大工业区企业高级管理人员及高科技人才提供一个舒适的居住环境，已 经迫在眉睫。但是，大工业园区在保障性住房制度实施过程中因为受到了体制、 地方财力、需求群体、经济发展水平等诸多因素的影响，存在的有些问题也不能 忽视。因此开展对大工业园区保障性住房建设可行性的研究具有重要意义。 本文在篇章结构上大体可分为三大块。第一块属于理论分析，包括第一部分， 这部分是为后面两个部分作必要的准备并奠定理论基础。第二块属于实证分析， 包括第二、第三、第四等三部分，本部分主要是在前面理论分析的基础上，考察 了大工业区住房建设发展现状分析；分析了大工业区保障性住房的必要性；从供 需理论、投资环境等五个方面对项目的可行性进行分析。第三块属于政策建议， 包括第五部分，在实证分析的基础上，有针对性地提出解决建设保障性住房问题 的措施和建议。 关键词：保障性住房；建设可行性；研究 m b a 学位论文作者：张国栋深圳市大t 业区保障件住房可行性研究 a b s t r a c t h o m eo w n e r s h i pi st h eb i g g e s tl i v e l i h o o do ft h ep e o p l ep r o j e c t h a p p yh o m e sa n dt h em u s i c i n d u s t r yi se s s e n t i a l l yt h es a m e t h ec o u n t r yh a se s t a b l i s h e dt h ei n d e m n i f i c a t o r yh o u s i n gs y s t e m f o rt h es o l u t i o ns p e c i a lg r o u p s a c c o m m o d a t i o n a sak e yb u i l d i n gi ns h e n z h e nh i g h t e c hp a r k ， s h e n z h e nh a sb e e nb e c o m i n gi m p o r t a n te c o n o m i cg r o w t hp o i n ti nt h ef u t u r e i ti sn o we x t r e m e l y u r g e n tf o rs p e c i a lg r o u p sa n dh i g h e rm a n a g e m e n t sa n dt h eh i g h - t e c hp e r s o n n e ld e v e l o p i n gt h e c a m p u se c o n o m y 。sp r o v i d i n gt h ei n d e m n i f i c a t o r yh o u s i n ga n dm a k i n gac o m f o r t a b l ee n v i r o n m e n t i nt h eb i gi n d u s t r i a ld i s t r i c te n t e r p r i s e h o w e v e r , t h e r eh a sb e e no ft h ee x i s t e n c eo fs o m ep r o b l e m s w h i c hc a nn o tb ei g n o r e df r o mt h ep r o t e c t i v eh o u s i n gs y s t e mi nt h el a 唱ei n d u s t r i a lp a r ki nt h e i m p l e m e n t a t i o np r o c e s sb e c a u s ei th a ss u f f e r e df r o mi n s t i t u t i o n a l ，l o c a lf i n a n c i a lr e s o u r c e s ， d e m a n dg r o u p s ，l e v e lo fe c o n o m i cd e v e l o p m e n ta n dm a n yo t h e rf a c t o r s i ti s ，t h e r e f o r e ，o fg r e a t s i g n i f i c a n c ef o rl a r g ei n d u s t r i a lp a r kt oc a r r yo u tp r o t e c t i v eh o u s i n gc o n s t r u c t i o no ft h es t u d yt h e f e a s i b i l i t y i nt h i sp a p e r , c h a p t e rs t r u c t u r ec a nb er o u g h l yd i v i d e di n t ot h r e el a r g ep i e c e s f i r s tb e l o n g st o t h et h e o r e t i c a la n a l y s i s ，i n c l u d i n gt h ef i r s tp a r t ，t h i sp a r tm a k e st h ee s s e n t i a lp r e p a r a t i o nf o rt h e f o l l o w i n gt w op a r t sa n dl a y st h er a t i o n a l e s e c o n db e l o n g st ot h ee m p i r i c a la n a l y s i s ，i n c l u d i n g s e c o n d ，t h i r d ，f o u r t ha n ds oo n ，b a s e do nt h ef r o n tt h e o r e t i c a la n a l y s i sf o u n d a t i o n ，t h i sp a r th a s m a i n l yi n s p e c t e dp r e s e n ts i t u a t i o na n a l y s i si nt h eb i gi n d u s t r i a ld i s t r i c th o u s i n gc o n s t r u c t i o n ； a n a l y z e dt h ei n d e m n i f i c a t o r yh o u s i n gn e c e s s i t y ；c a r d e do nt h ea n a l y s i st ot h ep r o j e c tf e a s i b i l i t y f r o mt h es u p p l ya n dd e m a n dt h e o r y , t h ei n v e s t m e n te n v i r o n m e n ta n ds oo n t h i r db e l o n g st ot h e p o l i c yt os u g g e s tt h a ti n c l u d i n gt h ef i f t hp a r t ，b a s e do nt h ee m p i r i c a la n a l y s i s ，p a p e rh a sp r o p o s e d t h es o l u t i o nc o n s t r u c t i o ni n d e m n i f i c a t o r ya c c o m m o d a t i o nm e a s u r ea n dt h e t a r g e t o r i e n t e d s u g g e s t i o n k e yw o r d s ：i n d e m n i f i c a t o r yh o u s i n g ；c o n s t r u c t i o nf e a s i b i l i t y ；r e s e a r c h r e s e a r c ho fc o n s t r u c t i o nf e a s i b i l i t y 2 原创性声明 本人郑重声明：本人所呈交的学位论文，是在导师的指导下独立进行研 究所取得的成果。学位论文中凡引用他人已经发表或未发表的成果、数据、 观点等，均已明确注明出处。除文中已经注明引用的内容外，不包含任何其 他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究成果做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：韭国栋 关于学位论文使用授权的声明 本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属兰州 大学。本人完全了解兰州大学有关保存、使用学位论文的规定，同意学校保 存或向国家有关部门或机构送交论文的纸质版和电子版，允许论文被查阅和 借阅；本人授权兰州大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索，可以采用任何复制手段保存和汇编本学位论文。本人离校后发 表、使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时，第一署名单位 仍然为兰州大学。 保密论文在解密后应遵守此规定。 论文作者签名：韭国接导师签名：避 日期： m b a 学位论文作者：张国栋深圳市大工业区保障性住房可行性研究 一、绪论 ( 一) 保障性住房建设的背景及意义 在住房制度改革之前，在计划经济体制下，我国实行的是“政府计划、单位 分配”的公有住房实物分配制度，国家投资建设住房，无偿或以很低的价格分配 给职工。虽然当时的房价很低，但是由于补给不足，也造成了普遍的“住房短 缺 。 1 9 9 4 年7 月，国务院发布国务院关于深化城镇住房制度改革的决定， 提出我国的住房实物分配制度改变为货币分配制度，即国家单位不再承担建设、 分配、维修、管理的工作，将住房以货币分配形式分配给职工，由职工到市场上 购买住房获得房屋所有权。1 9 9 8 年7 月3 日，国务院又发布了关于进一步深 化住房制度改革加快住房建设的通知，宣布从1 9 9 8 年下半年开始，停止住房实 物分配，全面实行住房分配货币化以及住房市场化，建立与市场经济相适应的市 场化的住房制度。这标志着我国实行了4 0 多年的福利分房制度终结，进入了住 房商品化、社会化的时代，全国住房需求因此得到了空前的释放。但由于地方政 府在提供廉租房、经济适用房方面执行力度不大，造成保障性住房供应严重缺失， 使得释放的住房需求大部分通过购买商品房来解决。2 0 0 4 年以来，在经济持续 强劲增长、城市化进程不断加快，流动性迅猛增加等多种因素的共同作用下，中 国房价连年大幅攀升，使得购房难演变成为普遍性的社会问题，保障性住房建设 的重要性日益凸显。 住房问题关系老百姓的切身利益，住房问题是重要的民生问题。长期以来， 国家为解决低收入群体的住房问题建立了保障性住房制度。各级政府为了尽快推 进保障性住房制度，相继出台了一系列的政策法规。例如，2 0 0 7 年在总结以往住 房建设经验的基础上，国务院印发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见，明确要求把解决城市低收入家庭住房作为维护群众利益重要工作，作为 政府公共服务的一项重要职责，并提出要多渠道解决低收入家庭的住房困难。广 东省印发了广东省关于完善住房保障制度的具体实施方案，规定了保障性住 房占商品房总面积的最低比例以及资金来源。深圳市人民政府于2 0 0 7 年1 2 月6 日 专门印发关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见，强调通过增加投入， 加强保障性住房供给，改革和完善住房制度，切实解决低收入居民家庭基本居住 需求。 但是，住房保障制度在实施过程中由于受到体制、地方政府财力、需求群体、 地方经济发展水平等诸多因素的影响，贯彻的力度有大有小，存在的问题也不能 m b a 学位论文作者：张困栋 深圳市大工业区保障性住房可行性研究 忽视。例如，是否考虑低收入居民家庭的经济承受能力，城市财力和土地资源承 载能力是否相适应，保障性住房政策与产业政策和人口政策是否相衔接，保障性 住房与经济发展和社会保障的整体水平是否相协调，住房保障体系是否完善等 等。 衣食住行乃民生之本，“住有所居是人们关注的最基本的民生问题，人只 有都能“安居”，才能“乐业 。要发展经济，就必须解决好保障性住房问题，这 对于深圳市大工业区的发展而言更是如此。 深圳市大工业区( 简称大工业区) 是深圳市人民政府设立的大型高新技术开 发区，经过十几年的开发建设，现己发展为具有一定规模的现代化新型工业园。 目前大工业区已初具现代化的新型工业城规模，配套设施日臻完善，经济发展进 入了快速轨道，世界著名的同立、三星、住友、i b m 、沃尔玛等跨国公司己落户 大工业区。大工业区出口加工区已成为全国最大的硬盘存储产业聚集地之一，初 步形成了完整的硬盘存储产业链等产业基地，电子信息产业园区、装备制造产业 园区、国家生物医药产业基地已初具规模。到2 0 0 8 底为止，大工业区工业企业 有1 2 4 家，企业员工总数6 万人，其中高级管理人员0 7 8 万人，中层技术人员 1 2 万人，普通员工4 0 2 万人。大工业区已建成投入使用的燕子岭生活区配套宿 舍1 6 栋，建筑面积1 1 4 万平方米，仅能解决少部分普通员工的居住问题。 据统计，大工业区企业中层技术人员和普通员工的5 2 2 万人中，住在燕子 岭生活配套区的约3 万人，租住在周边坪山、坑梓的约2 2 2 万人。企业高级管 理人员均在深圳市区、龙岗中心城、东莞等地租住住房，奔波于市区与大工业区 之间，每天花费在路上的时间将近3 个小时，这给高级管理人员工作上带来了极 大不便，也成了大工业区经济发展的制约因素。 目前大工业区还没有高级人才居住的生活配套区，周边坑梓、坪山由于人流 量等原因房地产市场化程度不高，市场上仅有极少量的高档商品房，已没有空房。 大工业区高级管理人员主要租住在配套环境较好的深圳市区、龙岗中心城、东莞 风岗等地方，距离工作地点较远，给高级管理人员在生活上带来了极大的不便， 不利于园区的经济发展。 大工业区要实现快速的经济发展，住房配套便是第一位的不可回避的问题。 大工业区目前只有面向普通员工的燕子岭生活区，而且提供的住房数量有限，尚 无高档次的面向高级管理、技术人才的生活配套区，供需矛盾相当突出。高尚生 活配套区的缺位给大工业区吸引高质量、大规模的国内外企业家前来投资、工作 带来极大困难，成为实现把大工业区建成高层次的工业园的目标的最大障碍。 为解决制约大工业区长远发展这一问题，给大工业区企业高级管理人员及高 科技领军人物提供一个舒适的居住环境，建设一定数量的住房满足他们的需要， 2 m b a 学位论文作者：张国栋深圳市大t 业区保障性住房可行性研究 解除他们的后顾之扰，已经迫在眉睫。因此对保障性住房建设的可行性研究提上 议事日程。经大工业区党委研究决定，尽快启动保障性住房研究，对保障性住房 的可行性进行充分论证。 开发建设满足一定生活需求的保障性住房项目，项目建设后将在一定的程度 上填补园区高尚生活配套的空白，将为园区内高级管理人员提供配套生活服务， 将与燕子岭生活区形成互补，与相邻的聚龙山公园相互适应和协调，形成优美的 自然环境和人文环境，为区内高级管理人员提供一个舒适的居住环境，改善大工 业区外部投资环境，为大工业区建设成高层次、高水平、世界一流的新型工业城 区提供必要的保证。 解决好保障性住房问题有利于保障园区经济快速发展。高新技术园区，作为 产业集聚区域，是地方最主要的经济增长点，各项主要经济指标占有举足轻重的 份额，对于促进所在地经济具有重要意义。以全国国家级经济技术开发区为例， 2 0 0 8 年出口总额2 0 5 1 亿美元，占全国1 4 ；进口总额1 8 0 4 亿美元，占全国1 6 ； 工业总产值近4 6 万亿元，占全国9 。要发展好园区经济，必须完善各项配套 措施，其中充足的配套宿舍是不可或缺的。到2 0 0 8 底为止，深圳市大工业区工 业企业有1 2 4 家，企业员工总数6 万人，其中高级管理人员0 7 8 万人，中层技 术人员1 2 万人，普通员工4 0 2 万人。但深圳市大工业区建成投入使用的生活区 配套宿舍建筑面积1 1 4 万平方米，仅能解决少部分普通员工的居住问题。 解决好保障性住房问题有利于构建和谐社会。保障性住房建设，最直接的效 果就是为低收入人群提供了稳定的居所，提高他们的福利水平，强化他们的安全 感、归属感，增强他们承受不可预知风险的能力，使得广大的低收入人群能够安 居乐业，大大降低了这部分人群转化为社会不稳定因素的可能性。 解决好保障性住房问题有利于拉动产业发展。房地产业的产业关联性很高， 能够拉动上下游的很多产业发展。在创造g d p 方面，保障性住房建设规模所占比 例很小，无法和商品房相比。但剔除土地价格、开发商暴利等因素后，其实保障 性住房建设对相关产业的拉动效果与商品房开发相差不大。当前，在全国房地产 业持续低迷，社会投资意愿不强的情况下，大力建设保障性住房能够刺激建材、 钢铁及家电家居用品等产业发展，无疑是具有更直接的现实意义。 解决好保障性住房问题有利于扩大居民消费支出。通过建设保障性住房，解 决了人们消费的后顾之忧，让他们更加大胆放心的消费。同时，保障性住房去除 了暴利成分后，大大降低了人们购房的支出成本，避免过度地透支了购买力，从 而有更多的资金投入到衣、食、行、教育、医疗等支出，稳步提高生活质量。 通过本文研究，为全国的高新技术园区、经济开发区对高级管理人员、技术 人员的住房保障提供依据，更好的促进园区的招商引资、人才引进工作，促进园 m b a 学位论文作者：张国栋深圳市大工业区保障性住房可行性研究 区经济的更快、更好发展。 ( 二) 保障性住房的理论依据 1 、社会保障理论 随着社会经济的发展，社会的保障水平的不断提高，人们对社会保障的水平 的要求也越来越高。社会保障制度作为社会的“稳压计”和“安全网 应运而生。 社会保障理论的发展长期围绕政府与市场、公平与效率两大主题展丌。一些 学者认为：( 一) 政府应该在社会保障领域承担主要责任，尤其是充当社会弱势 群体的保护伞，同时市场在配置社会保障资源方面的功能会发挥得淋漓尽致。 ( 二) 初次分配领域应坚持效率优先的原则，而在再分配领域应该突出强调公平 性。依靠经济效率来发展生产力，依靠社会公平使大多数人共同富裕，这是市场 经济与社会关怀兼顾且互相联系的两个方面。( 三) 社会保障改革应坚持社会经 济发展水平和社会保障水平相一致的原则。当经济发展时，公民应通过社会保障 制度分享经济发展的成果。( 四) 社会保障和经济发展可以实现良性互动，但从 其本质来看，社会保障的主要功能是社会功能，经济功能只是辅助功能。 2 、住房过滤模型和梯度消费理论 住房过滤是指在住房市场中最初为较高收入者建造的住房，随着时间的推 移，住房质量发生老化，同时新建住房供应量不断增加，导致房价降低，这时较 高收入的房屋所有者为了追求更好的住房条件，会卖掉现有住房，而收入较低的 住房需求者会继续使用该类住房的过程。住房过滤现象在发达城市的住房市场中 普遍存在，而且在住房的生命周期中过滤次数往往不止一次。 过滤模型的基本构型是由斯威尼于1 9 7 0 年创立的，模型可在住房一、二级 市场联动的条件下，考虑不同收入阶层和不同等级住房间的供求关系，较好地从 微观机理上反映住房市场运行的内在规律，适用于住房政策分析。因此，自创立 至今，在西方发达国家已被广泛的应用于住房政策研究，取得了满意的效果。 梯度消费理论是在过滤模型基础上建立起来的。在住房市场中，最初为较高 收入者建造的住房，随着时间的推移，住房的质量发生了老化，同时新建住房供 应增加，导致房价降低，这时较高收入的房客为了追求更好的住房条件，会放弃 现有住房，而收入较低的家庭会继续使用该住房。因此可以充分利用住房的老化 和新建来建立住房的梯度消费，减少资源的浪费同时降低住房成本。 住房过滤模型与梯度消费理论在住房保障问题的出现，有一个重要的原因是 因为住宅本身是耐久性物品，而住房市场具有结构分层和互动的关系。住房过滤 模型与住房梯度消费理论揭示了住房市场的内存规律，因而可以作为住房保障政 4 m b a 学位论文作者：张围栋深圳市大t 业区保障性住房可行件研究 策设计的重要理论基础。 公平分配理论的目标就是如何较好地来完成公平和效率两者关系的协调。从 发展经济的角度看，随着经济的发展，收入分配的不平等性先是上升，继而下降， 收入不均等与经济发展之间呈“倒u ”形关系。公平分配理论告诉我们，在信息 不完全、竞争不充分的市场经济条件下，由于机会的不平等而导致不同人之间收 入分配的不公平，从而产生社会的弱势群体。他们没有享受到市场经济发展带来 的经济增长的成果，而成为社会的贫困者或低收入阶层。为了消除社会不公平的 状况，实现市场经济社会的持续稳定发展，政府就有责任和义务尽可能使低收入 家庭也能安居乐业。这就是各国政府建立住房保障的根本原因。 3 、国内学者对住房保障问题的研究 我国实行住房制度改革以来，为了建立住房保障体系，改善居民的住房条件， 特别是解决低收入家庭的居住问题，政府先后出台了一系列政策。1 9 9 8 年国务 院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，标志着“高收入 家庭购买、租赁市场价商品房，低收入家庭购买经济适用房，最低收入家庭租赁 政府或单位提供的廉租房”的住房分类供应制度的建立。 改革开放以来，我国的住房制度改革使我国的住房制度由一个极端走向另一 个极端，认为住房应完全市场化，由市场这只看不见的手来“高效”配置。正是 在这种“市场化”思想的指导下，我国理沦界在很大程度上忽视了住房保障问题 的专门研究。就目前我国学术界对住房保障问题研究的成果形式来看，研究成果 主要呈现为学术论文的形式，对我国城镇住房保障问题进行深入研究形成的学术 专著较少。 谢昌浩、阮萍( 2 0 0 2 ) 研究了香港和台湾的住房社会保障体系，得出住房社 会保障机制的公共房屋仅限于中低收入家庭。而我国的住房社会保障机制面向城 镇中低收入家庭，约占城镇家庭7 0 ，供给面过大。在住房社会保障机制的建没 和发展中，必须发挥政府的宏观调控作用，逐步发展到面向城镇中低收入家庭的、 经济适用房和廉租房相结合的住房社会保障机制。 赵路兴、浦湛认为由于经济适用房的保障性质，决定了经济适用房的供应是 对市场商品房的补充，供应范围和规模要以不干扰市场的正常运行为原则，因此 经济适用保障面应控制在两成左右。针对经济适用房与廉租房保障对象之间的 “夹心层问题，提出在现有住房保障供应体系中，增加享受政府政策优惠、价 格明显低于市场租金、具有保障性质的租赁住房供应方案。并提出了两种方法： 可支付租赁住房( 成本租金住房和低租金住房) 和经济适用房的可租可售。 陈中兴( 2 0 0 6 ) 分析了住房公积金制度面临的新挑战，提出了扩大覆盖面等 m b a 学位论文作者：张围栋深圳市大工业区保障性住房可行性研究 相关政策建议；杨红旭( 2 0 0 6 ) 从公积金、廉租房、公房租赁和旧房整治、购房 补贴等方面对我国住房保障体系进行了分析和探讨。 4 、国外学者对住房保障问题的研究 在美国，住房政策分析建立在实际的住房经济学基础上，分析方法是以市场 为基础，政策分析在公式化的微观经济模型中进行，或在地方住房模拟中进行( 罗 腾伯格登，1 9 9 1 ) 。而在欧洲，至少到二十世纪八十年代止，住房都被看作是社 会福利，政府的作用是决定最小可接受标准，并确保确定下来的要求得到满足。 只有在最近几年，规范的经济和计量经济模型框架取代了上述分析方法，主要分 析家庭形成的决定因素、住房市场的中期模型、私人和国家提供社会住房的成本 效率和持续的房屋所有权问题。 在英国，广泛讨论的问题是行政分配对人员流动性及最终对就业的影响问 题。休斯和麦克( 1 9 9 0 ) 根据美国和英国的比较，分析了市建住房租用人和同等 的业主居住者之间的人口流动行为。他们发现，市建住房租用人看起来没有像出 租房租用人那样频繁流动，且当他们迁移时，更可能是住房原因而不是劳动力市 场原因。一般说来，行政分配、租金控制和对业主居住者的补贴，对劳动力市场 的运作都产生不利的影响( 博韦尔等，1 9 8 8 ) 。 对于发展中国家的住房保障政策，国外也积累了大量的文献。托曼( 1 9 9 2 ) 、 托希克斯( 1 9 9 2 ) 等人研究了发展中国家公共住房的私有化问题，讨论了房屋租 赁政策和房屋销售价格政策之间的相互作用问题。巴克利等( 1 9 9 5 ) 认为高效率 的出售公有住房，会加快向市场体制的转变。 ( 三) 研究结构和方法 1 、研究结构 第一部分绪论介绍了本文研究的背景和意义，以及住房保障的理论基础和国 内外学者对住房保障制度研究的现状。 第二部分在大工业区住房建设发展现状分析，介绍了大工业区产业发展现状 及生活配套区现状。 第三部分大工业区保障性住房的必要性分析，从经济发展、地利用、人才 建设、投资环境等方面对保障性住房的必要性进行分析。 第四部分大工业区保障性住房的可行性分析，从供需理论、投资环境、竞争 环境、s w o t 分析、财务评价五个方面对项目的可行性进行分析。 第五部分对策及建议，对保障性住房存在问题采取的措施，以及进一步改进 保障性住房政策的建议。 6 m b a 学位论文作者：张国栋深圳市大t 业区保障性住房可行摊研究 2 、研究方法 本文采用文献分析法、比较法等对大工业区保障性住房的可行性进行分析， 利用理论研究与实证研究、定性分析与定量分析相结合的方法，在对保障性住房 的必要性进行分析的基础上，对大工业区保障性住房的可行性进行分析，对保障 性住房存在问题采取的措施，进一步完善保障性住房政策的建议。 7 m b a 学位论文作者：张国栋深圳市大t 业区保障性住房可行性研究 二、大工业区住房建设发展现状分析 ( - ) 大工业区产业发展现状 深圳市大工业区是深圳市人民政府设立的大型高新技术开发区，其中包括经 国务院批准的广东深圳出口加工区，经过十年的开发建设，现已发展为具有一定 规模的现代化的高新技术园区。 目前大工业区已初具现代化的新型工业城规模，配套设施日臻完善，经济发 展进入了快速轨道，世界闻名的日立、三星、住友、i b m 、沃尔玛等跨国公司已 落户大工业区。大工业区出口加工区已成为全国最大的硬盘存储产业聚集地之 一，初步形成了完整的硬盘存储产业链等产业基地，电子信息产业园区、装备制 造产业园区、国家生物医药产业基地已初具规模。 市委、市政府历届领导对大工业区的开发建设十分重视，在资金投入上、政 策上和关注力上给予了倾斜。“十一五期间，大工业区经济总量指标快速增长， 2 0 0 8 年大工业区实现工业总产值3 0 2 0 9 亿元，同比增长4 2 5 。实现工业增加 值6 6 6 l 亿元，同比增长2 1 1 。实现进出口总额4 2 7 亿美元，同比增长5 6 4 ， 其中出口总额2 5 8 亿美元，进口1 6 9 亿美元。实际利用外资1 1 亿美元，同 比增长1 0 。全区完成固定资产投资8 9 亿元，同比下降1 3 8 6 。实现税收总额 5 1 2 亿元，同比增长4 6 8 9 ，其中地税1 1 2 亿元，国税5 7 1 亿元。 截至2 0 0 8 年底，大工业区、出口加工区累计引进项目1 2 4 家( 其中世界5 0 0 强企业9 家) ，建成投产项目9 6 个，在建项目1 8 个，实际利用外资6 亿多美元， 引进项目投资密度较高，2 0 0 8 年单位土地面积的投资密度达到11 8 7 美元平方 米，其中：1 0 0 0 2 0 0 0 万美元投资项目有1 4 个，占1 1 ；2 0 0 0 万美元以上有3 9 个，占3 2 。从引进项目的资金来源地分析，入区企业以外资为主，在所引进的 项目中，外资直接投资占9 1 。从产业结构来看，主导产业地位突出，大工业区 引进的项目主要以通信设备、计算机及其电子设备制造业、家具制造业、化学原 料及化学制品制造业、电气机械及器材制造业四大产业为主，其中，以日立环球、 赛格三星等项目为主的电子信息制造业项目3 6 个，在引进的项目中，已确认高 新技术项目7 6 个，占5 9 ，正在申请确认高新技术项目3 个，并且已确认的高 新技术项目都是大型工业项目，体现了园区高新技术项目的先导优势( 见图1 ) 。 8 m b a 学论z 怍女：m 目#m i n 鹾侏障性r 房# 性研r i o o 8 0 4 0 2 0 1 1 个 o1 1 2 t 万美元企业 2r 万美元以l 企业 高新技术产业 刚l 深圳市太i n k 区投资项目幽 ( 二) 深圳市政府大力推进大工业区开发建设保障性住房 深圳市委、市政府历届领导埘大工业区的保障忖! 住房的开发建设十分重视 在资金投入上、政策上和荑注力上给予了倾斜。2 0 0 6 年2 月1 6 i | 市硅率领市 柏关部j 负责同志赴人工业区嘲研，并丰持召开现场办公会议，研究进一步加快 大卫世区发展有关问题，会议明确：犬丁业区要以“高度重视、加强领导：精心 舰划、科学布局：整体开发、一步到位：积极招商，精选项日；创新机制、优化 服务”为原则，瞄准幽内流工业同区标准，加快建设步伐，伞力打造高层次、 高水平、世界流的丁业吲区。会议指山：“大工业区是加快龙岗工业化、城市 化的重要载体，要探索一条以i 业化带动城市化，以城市化推动工业化的新路予， 对目前大工业区急需配套柯学授、医院和企业员工宿舍、高级公寓等项目，可先 由政府主导丌发，待条件成熟后再作考虑社会化运作”。 2 0 0 6 年4 月4 闩，陈应舂副f 长土补召开会议，听取了有关部j 落实市长 赴大t 业医现场办公议定事项情况汇报，研究相关问题。会议强调：眷有关单位 要先分认识加快推进大工业医发展的重要意义，进一步加大对大t 业区”发建设 的支持力度；螫以全新的理念、创新的 法适应崭新的开发体, t , e d n 形势，要真抓 实f 、齐心哳力，要从叫，境改造、建设入手，促使a 业区总体面貌产生根本性 政变，力争大工业区丌发建设一年 j j 见成效，两年大见成效三年取得阶段性成 果。会议议定：由文江同志召集相关部门就大工业区生活配套丌发模式问题进行 专项研究。 2 0 0 6 年5 月1 2 日，陈江文副秘书长土持召开题会泌，研究大工业区牛活 配套区丌发模式问题，会议议定i 司意以市大工业区管委会作为丌发主体对聚龙山 牛活配套区进打开授建设，市规划、国士等相关部门要积极配台，在政策上的大 | | m b a 学位论文作者：张固栋深圳市大工业区保障性住房可行性研究 力支持，强力推动大工业区聚龙山生活配套区的开发建设。同时，市大工业区生 活配套开发建设既要注重大工业区目前的现状，实事求是从实际出发；又要创新 开发模式，以搞好配套、服务区内企业、筑巢引凤为目标，高质量、高标准、有 计划和分步骤展开。 ( 三) 大工业区建设保障性住房的措施 根据以国家及市政府政府关于保障性住房建设的指导思想，大工业区管委会 确定以筑巢引凤为目标，采取自主开发为主、补贴社会丌发为辅的创新模式，动 员各种资源参加建设高质量、高标准的高档居住区服务区内企业高级管理人员， 一般性的技术职工以满足他们居住需求，以留住高级人才，为大工业区的经济发 展奠定基础。 一是大工业区直接投资组织建设。大工业区积极争取市政府及其相关部门， 组织各方面的力量，动员各方面的资源，加大对保障性住房的投入力度，如大工 业区红花岭保障性住房一期工程等项目均由大工业区直接投资组织建设。 二是鼓励企业投资建设保障性住房。除了预留地块专门用于保障性住房建设 在税收优惠、相关费用减免等方面给予倾斜，另外，根据市政府有关保障性住房 的相关制度和法规，检查落实有关商品房开发项目时审定的保障性住房的建没落 实情况，跟踪管理，确保保障性住房的建设面积、户型、面积及其他明细项目能 够得到贯彻落实。现在坪山新区范围内振业峦山谷、万科会域东郡、深业东城上 邸、深业地产在坪山在建东城国际和下半年将建的坑梓项目都是由政府出面协调 解决用地问题，并且，按照相关法规的规定，加快了保障性住房开发建设的步伐。 三是大工业区积极落实市政府有关房地产的配套政策，在部分出让的商品住 宅用地上按一定比例配套建设保障性住房。通过强制性的法规的推行，待商品开 发项目建成后，其住宅建筑总面积1 5 的住房将移交政府，作为保障性住房，因 此，保障性住房基本上有一个稳定的形成来源，以确保保障性住房能够随着商品 房的增长而有条件地增加。 四是大工业区在旧城、旧区、旧村改造中，根据改造片区的实际情况，结合 需要安置数量的多少，按一定比例配套建设保障性住房，以平衡各方利益，尽量 不让本地区的需要享受保障性住房的对象不外流，不上交，尽量就地安置。 五是大工业区利用规划调整原来的待建土地建设保障性住房。目前，已有几 家企业提出了申请，大工业区正在联系市国土部门，协调将选取几家作为试点， 并逐步完善该模式。 六是在产业园区建设中集中配套建设的公寓、宿舍。由大工业区管委会组织 1 0 m b a 学位论z 作者：* 目摊堋市大t n e 懈障t n 日1 r 性q r 建设的人工业区燕子岭 l 己套宿舍项目，可提供宿舍约1 4 0 0 套 ( 四) 大工业区现有生活配套区现状 尽管大工业区的土地资源十分紧张，但加大保障性住房建设的步伐并没有迟 缓。截至目前，新增政第性住房面积不断增加，开工、在建的经济适用房和公共 租赁住房项目日益增多，面向社会低收入家庭提供的政策性住房较2 0 0 9 年有大 幅上涨。对照2 0 0 8 年年初的所提目标，从公开的系列数据中，大工业区对这件 民生实事的重视程度和落实力度可见一斑 2 0 0 9 年9 月至1 0 月间，按照国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的 若干意见要求，丈工业区还牵头纽织在全区范围内开展住房困难家庭情况普查 特别是对大丁业区内的企业用t 对象的调查，为拟订全区域内的保障性住房的售 租方案、经济适用住房定价方案、公共租赁住房指导租会方案、全区低收人家庭 收入线和资产线标准方案等打下了坚实基础。 到2 0 0 8 底为止，大= 业区工业岔l k 有1 2 4 家，企业员工总数6 万人，其中 高级管理人员o7 8 万人，中层技术人员l2 万人，普通员工40 2 万人。大工业 医已建成投入使用的燕子岭生活区配套宿舍1 6 栋，建筑面积l14 万平方米，仅 能解决少部分昔通员工的居住问题( 见图2 ) 。 一高管人员 o7 8 万1 3 一中层技术 人员12 万 口普通人员 4 0 2 万6 7 高管人员 - 中层技术人员 口普通人员 幽2人工业吒企业员工结构削 通越调查、统计分析，大工业区企业中层技术人员和普通员工约52 2 万人， 县中住在燕子岭生活配套区的3 万人，租住在周边坪山、坑梓约22 2 万人。企 业高级管理人员约有o7 8 万人，在深圳市区、龙岗l l 心城、东莞等地租住住房， 这给高级管理人员 作上带柬r 极大不便，也成了人工业选经济发展的制约凶素 m b a # 位论立作女：m 国栋g i n r n l ! 保障性住房日行性w f 咒 见图3 ) 幽3 人川k 区员f 居住情况分析幽 普通员工 高管人员 山此看出，目酊大 ：业区的乍活配套远远不能满足大工业区企业员工居住需 求。服务高级管理人员的生活配套区更是一个空白区。 大工业区作为深j i l l f f 人民政府设立的以高技术，。业和先进工业为t 导产业 的工业吲区，需要配簧高档生活区、聚集高级管理人_ l 、高级技术人员等高级人 爿，爿能建设成高层次、一哥水准、世界一流工业园。而大 业区目前还没有高级 人才居住的生活配套区，倒边坑梓、坪山山于人流量、经济发展等原因房地产市 场化程度不高，市场上仪有极少量的高档商品房。大_ t 业区高级管理人员主要租 住在配垂环境较好的深圳仃区、龙岗中心城、东莞风岗等地方，距离工作地点较 远，返给高级管理人员在工作上带来r 极大的不便，邛利于园区的经济发展。 据了解，现在却山新匮范围内行二大新盘在售，其中振业峦山符的后续新货 量还有约5 0 万平方米以科金域东郡还有约2 3 万平方米，深业东城上搿j 只剩商 铺，再句| 上深业地产在坪山存建东城国际和下半年将建的坑梓项目，两盘总建筑 而积也只有3 0 万平方水力右。该项目建成后，将为坪山新区的企业员工提供1 0 0 0 多套公寓。 特别值得关注的卜夫工业区投入资金建设的燕子岭配套宿舍项日占地晰 = 1 5 4 6 77 3 平方米，总建筑面积6 3 6 8 07 平方米，设计为3 栋1 9 至2 0 层的公 寓楼，地f 停车场、餐厅、健身房、阅览室、多功能房等配套服务设施一应俱全。 程总投资17 9 亿元，预计2 叭1 年卜半年全面峻工。项目竣工后将会缓解大工 业区内住房的供需矛盾。 m b a 学位论文作者：张国栋深圳市大工业区保障性住房可行性研究 三、大工业区保障性住房的必要性分析 ( 一) 保障性住房是顺应今后区域人口增长、经济发展的必然 大工业区始终坚持精心规划、科学布局、精选项目、优化服务的原则，重点 引进世界5 0 0 强企业、跨国公司和科技创新型高新技术企业，建设电子信息、生 物医药、装备制造产业聚集地，大力发展循环经济，全力打造具有自主创新、配 套完善、功能齐全、环境优美的世界一流生态工业园和深圳东部产业新城。因此， 大工业区的资源优势和后发优势日益显著，大工业区产业发展的功能和地位日渐 突出。可以说，大工业区是深圳市今后十年唯一可供大面积开发的战略区域，是 深圳实现国际化的重要基地和新的增长点，也是深圳市未来几年经济发展最快的 区域之一。预计未来几年大工业区的工业产值可持续实现翻番，在2 0 11 年前达 到1 0 0 0 亿元。 1 、项目建设可满足区域人口增长对生活配套需求 随着大工业区经济发展和越来越多的企业及一批跨国公司入驻园区，深圳市 大工业区的规模进一步扩大，片区人口迅速增长，人口结构发生重大变化，在大 工业区工作的外籍高级管理人员、中级管理人员、技术人员、普通员工等不断增 多。按目前大工业区经济发展以及企业进驻趋势预测，2 0 0 9 年企业员工总数6 万人，高级管理人员o 7 8 万入，预计大工业区企业人员每年员工增长1 万人( 高 级管理人员占1 3 ) 计算，在2 0 1 3 年前将突破1 0 万人，高级管理人员约1 3 万 人( 见图五) 。根据深圳市龙岗区市政工程详细规划一坪山、坑梓的有关数据， 采用用地推算方法计算2 0 2 0 年大工业区中心区人口容量，确定2 0 2 0 年大工业区 中心区人口规模为l7 万人。 人口迅速增长，经济快速发展，必然促成大工业区高级管理人员对高档居住 配套和普通员工对中高档宿舍、公寓的需求不断增加。 2 、项目建设可满足今后企业高级管理人才增长的需要 经调研，大工业区中心区区域内日前还没有高档配套生活区为企业高级管理 人员居住服务，只有燕子岭生活区作为企业普通员工居住，并且远远不能满足企 业员工居住需求。聚龙山配套生活区项目用地地势平坦，交通十分方便，东侧为 聚龙山公园，周边有体育中心、中心学校等配套，项目建成后将填补大工业区高 档居住区的空白，提高区域配套服务功能，为企业高级管理人员提供一个绿色生 态环境，既适合居住、休闲游憩，又能方便工作。聚龙山配套生活区一期项目建 m b a 学镕女作者- 张目栋 圳市大【业e 保障性住房日行性目 究 战后可提供广型套内面积为6 0 一1 4 0 平方米的高档住宅3 8 1 6 套，按照深圳市城 市规划标准与准则的有关规定，设定人均住宅用地面积为l o 平方米人计算， 可以解决高级管理人员居住人数为1 3 2 5 5 人。该建设项目用地面积为1 3 2 5 4 9 平 方米，将于2 叭1 年0 7 月工程竣工交付使用，可提供约3 8 1 6 套住宅，解决1 3 0 0 0 名高级管理人员的居住问题( 见图4 ) 。 人数 高管人自人数 高档住宅培住人数 幽4人i ，业陋高管人数与高档住宅可居住人数预测对比表 3 、项目建设是促进区域经济发展的动力 大工业区管委会确定以筑巢引凤为目标，采取自主开发的创新模式，建设高 质量、商标准的高档居住区。通过建设聚龙“i 生活配套区，可以为现有的企业高 级管理人l 生活服务提供优惠便利条件，也可吸引更多的著名企业、跨圈公司和 高绒管理人才来丈工业区投资创业，提高大工业区的外部形象和竞争力，促进大 d i k 区的经济发展。 ( 二) 保障性住房是人才建设的必要条件 1 、项目建设符合市政府对人才引进的指导思想 大工业区处于深圳市东北部，是深圳市政府为增强经济发展后劲，优化产业 结构，提高城市综合竞争力而设立的，咀高新技术产业和先进技术产业为主导而 设屯的大型经济技术开发区。要形成具有自t 创新、配套完善、功能齐全世界一 流工业园区，需要优越产业配套环境，包括建设配套齐全、环境优美的居住生活 区，服务于企业家、高级管理人员，吸引和扶持鲴内外的科技精英前来创业，大 m b a 学位论文作者：张国栋 深圳市大工业区保障性住房可行性研究 力扶持各类民营科技企业的发展，提高园区创新能力，营造特色园区，成为投资 的宝地和创业的乐园。 因此，市政府出台了关于人才引进若干文件，特别足对高科技人才的住房保 障提出了具体措施。想把大工业区建设成为一个高新技术的产业基地，就需要有 优良的生活配套服务作为支撑，才能进一步引进高科技人才，为大工业区的长远 发展提供人才支持。 2 、保障性住房为人才引进提供生活保障 大工业区要实现经济发展，完善的服务配套便是大工业区的立区之本。大工