物管师经营管理考试要点

2013年物业经营管理第一章 物业经营管理概述第一节 物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵（掌握）物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象（掌握）物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等)构成，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。收益性物业是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物资载体。我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护、维修及保安服务。乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。3丙级写字楼：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。对写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：区域购物中心、市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里服务性商店、特色商店区域购物中心集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万平方米以上，有效商业服务半径可达到200km。市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；地区购物商场的建筑规模一般在13万平方米之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口1030万人，年营业额在15亿元人民币之间。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户。居住区商场的建筑规模一般在300010000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口15万人，年营业额在300010000万元人民币之间。居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户。5邻里服务性商店：这些商店的建筑规模一般在3000m2以下，且以5001000m2建筑面积者居多，服务人口在1万人以下，年营业额在3000万元人民币以下。6特色商店：主要表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性零售商业物业基本上有两种存在形式：一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制。(三)出租型别墅或公寓别墅(Villa)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。公寓(Apartment)是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓、花园公寓和单间公寓。工业物业是指为人类生产活动提供人住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。(五)酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供人住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：1服务对象不同。酒店的服务对象主要是商务和观光客人，而旅游度假村的服务对象则是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人。2地理位置不同。酒店通常位于市中心或其他交通便利的地方，而旅游度假村则大多位于滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地。3服务内容不同。酒店的服务以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅。而旅游度假村则以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务。4建筑设计和装潢风格不同。酒店追求的星级标准的豪华气派、富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，而旅游度假村的设计大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。 三、物业经营管理服务的目标 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。四、物业经营管理企业作为公司，一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具有法人资格；是经济组织。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等，在物业管理活动中处于总包的位置。从管理层次上可以分为公司管理、现场管理、现场作业三个层次。第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次（掌握）通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向人住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。设施管理是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为某一机构(企业或事业单位)创造一个良好的生产、办公环境。对象主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。房地产资产管理从对物业、设施和租户的管理上升到聘用多个物业管理企业和设施管理公司来同时管理多宗物业。房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司，监督它们的行为，指导它们为物业发展制定战略计划，以便使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化的目标，满足房地产组合投资管理者的要求。房地产组合投资管理包括：理解和执行物业业主的投资目标；评价资产管理公司的表现；审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进，保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划；以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产；以及在合适的时机购置和处置物业资产。房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中)；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。二、物业经营管理不同层次之间的关系（掌握）物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。资产管理一般按照物业类型、地理位置或两者结合起来的分类原则来管理物业。房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。组合投资管理公司监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策，同时监督现金的管理并向其服务的客户定期汇报。物业经营管理中的战略性工作（熟悉）：(1) 确定战略、(2)确定标准、(3)构建信息基础、(4)决策分析、(5)进行资产组合物业经营管理的常规工作（熟悉）(1)常规工作内容（租赁业务）、(2现金流和成本管理、(3)日常维修和维护、(4)未来维修和维护、(5)设施设备管理、(6)物业保险管理现金流和成本管理：支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，支出的几个重要方面：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。相对于总收入，物业业主或投资者更关心净运营收益。当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用。但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式：(1)对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。(2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，因此业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。(3)租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。第二章 ：房地产投资及其区位选择第一节：房地产投资一、房地产投资的概念（掌握）房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者可以：获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。二、房地产投资的形式（熟悉）房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式是购买：房地产开发、投资企业的债券、股票，房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。(一)房地产直接投资房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，修建、销售等一系列的过程收回投资、获取开发利润。房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。房地产置业投资的目的一般有两个：一是自用；二获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。(二)房地产间接投资：1房地产企业债券和股票投资、2投资于房地产投资信托基金、3购买住房抵押支持证券投资者将资金投入房地产投资信托基金R EITs有很多优点：第一，收益相对稳定；第二，投资的流动性较好。按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。三、房地产投资的特性（熟悉）(1)位置固定性或不可移动性、(2)寿命周期长、(3)适应性、(4)各异性、(5)政策影响性、(6)专业管理依赖性、(7)相互影响性寿命周期长：土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。例如，写字楼的租户需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题。各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。房地产投资的利弊（熟悉）1房地产投资之利：(1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。(4)能抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。2房地产投资之弊：(1)流动性差。(2)投资数额巨大。(3)投资回收期较长。(4)需要专门的知识和经验。第二节房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念风险的定义：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为获得预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力，较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。(二) 风险与不确定性风险涉及到变动和可能性，一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。(三) 风险分析的目的：是要帮助投资者回答下述问题：1预期收益率是多少，出现的可能性有多大?2相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?3预期收益的变动性和离散性如何?房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。二、系统风险房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险、政治风险等。通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。周期风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。 政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。个别风险包括：(1)收益现金流风险、(2)未来经营费用风险、(3)资本价值风险、(4)比较风险、(5)时间风险、(6)持有期风险比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。四、风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下几个方面：1根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2根据风险管理的能力选择投资方向3根据风险周期变化特点把握投资时机第三节 房地产投资区位的选择（熟悉）一、区位的含义 房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素包括：1市政公用和公建配套设施完备的程度。2公共交通便捷程度、3环境因素。4居民人口与收入。影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：1与其他商业设施接近的程度。 2周围土地利用情况和环境。3易接近性。零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的6075都来自该区域；次要区域是距离项目所处地点515km的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的1520来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的515。工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。第三章：房地产投资分析技术考试的基本要求：掌握：现金流量、资金的时间价值、单利计息和复利计息的计算方法、设备更新的经济分析方法熟悉：现金流量图的绘制方法、资金等效值的计算公式及其应用、投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标计算方法了解：名义利率与实际利率的区别、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法第一节 投资分析的基本概念一、现金流量(掌握)房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。房地产投资分析的目的，是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。三、房地产置业投资房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。四、房地产置业投资的现金流量(一)现金流分析中的常用术语1潜在毛租金收入：等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。2空置和收租损失3其他收入物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。4有效毛收入潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入。5运营费用6净运营收益有效毛收入-运营费用。净运营收益的最大化是业主最关心的问题。7抵押贷款还本付息：物业抵押贷款还本付息，还要从净运营收益中扣除。业主非常关心的问题是，物业所产生的净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标。8准备金9税金：经营税金及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税。分别为营业税税额的7和3。10经营现金流： 税前现金流净运营收益-抵押贷款还本付息 税后现金流税前现金流-准备金-所得税(二)收益性物业的现金流 物业管理企业所涉及的财务管理一般到产生净运营收益为止。房地产投资分析工作，通常要分析项目投资税前和税后的投资经济效果。第二节 现值与现值计算一、资金的时间价值（掌握）在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。也就是说，资金的价值会随时间发生变化。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：1随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。2资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素，主要有：投资利润率；通货膨胀率；风险因素。利率是资金时间价值的一种标志。二、利息与利率利息：是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。利率（i）是指单位时间内（一个计息周期）所得到的利息额（I）与借贷金额（本金P）之比。利息的计算有单利计息和复利计息两种。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。四、名义利率与实际利率名义利率与实际利率的概念 当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。名义利率r是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率i是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。i（1+r/m）m-11实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；2名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；3当每年计息周期数m1时，名义利率与实际利率相等；4当每年计息周期数m1时，实际利率大于名义利率；5当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为ier-1。例如某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为o5，通常称为“年利率6，每月计息一次”。这里的年利率6称为“名义利率”。当按单利计算利息时，名义利率和实际利率是一致的；但当按复利计息时，上述“年利率6，每月计息一次”的实际利率则不等于名义利率(6)。五、复利计算公式与系数(一)常用符号在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，常用的符号包括P、F、A、G、S、n和i等，各符号的具体含义是：P现值；F终值(未来值)；A连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值；G每一时间间隔收入或支出的等差变化值；S每一时间间隔收入或支出的等比变化值；n计息周期数；i每个计息周期的利率、也可以是折现率。在复利计算和考虑资金时间因素的计算中，通常都要使用i和n，以及P、F和A中的两项。比较不同投资方案的经济效果时，常常换算成P值或A值，也可换算成F值来进行比较。终值F为：F=P(1+i)n，2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数是指未来在每一个计息周期期末都有一个等额支付金额A，经过n计息周期。求其现值（终值），可以这样确定：把每一个A看作是一次支付中的F，用一次支付复利公式求其现值，然后相加，可得到所求的现值。P= 1-（等额还本付息支付） 公式可以相互推导，在已知P、F、A其中任意两个，可求剩余一个。例题2：投资者以4000元/的价格购买了一套建筑面积为1000的写字楼单元，银行为其提供了15年的商业用房抵押贷款，抵押贷款价值比率为60，该贷款的年利率为9，按月等额还本付息。假设该写字楼物业每年升值2，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款本金是多少？投资者剩余的物业权益价值是多少？解：初始购买原值：4000*1000400万元贷款金额为：4000*1000*60240万元投资者每月还本付息额：A= Pi(1+)=2.2342万元（计息周期为15*12180、此i为周期利率=9%/120.75）第六年初该物业的价值：400*（1+2）5441.63万元第六年初尚未偿还是抵押贷款的本金余额：P1-192.16万元（是还剩余期数的未偿还的本金）（此现值，即为本金，为180个计息周期减去已经计息的60个周期，剩下的本金余额）转售物业时投资者拥有的权益价值：441.63-192.16249.47万元85、等比序列的现值系数和年费用系数等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列。如果等比例系数为s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第n年年初收入或支出的流量为A1（1+s）n-1.其公式为当i不等于s时， P= ；当is时 P=nA/(1+i),第三节:设备更新中的经济分析(掌握)一、设备更新的原因与特点(一)设备更新的原因设备更新源于设备磨损。磨损分为有形磨损和无形磨损。1设备有形磨损设备有形磨损，是设备在使用(或闲置)过程中发生的实体性磨损。设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。闲置或封存的设备也会产生有形磨损，包括金属件生锈、腐蚀、橡胶件老化等。2设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。设备无形磨损也可以分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在术上显得陈旧、落后造成的。由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。 设备更新的特点分析：1设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命、2设备更新分析只考虑未来发生的现金流量、3只比较设备的费用、4设备更新分析以费用年值法为主。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。技术寿命其时间长短主要取决于无形磨损的速度。经济寿命是在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用)最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。沉没成本等于旧设备账面价值(原值减折旧累计)减去其当前市场价值(残值)后的差值。二、设备经济寿命的确定：经济寿命是在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用)最低或等额年净收益最高的期限。第四节：房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报（熟悉）房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。房地产投资经济效果的表现形式是获得利润，股息、利息投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，通常是用提取折旧的方式获得。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。对房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。二、财务评价指标体系房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。静态指标是不考虑资金时间价值因素影响，通常在概略评价时采用；动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。三、盈利指标计算方法（熟悉）动态指标：财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。2财务内部收益率财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。财务内部收益率的经济含义是：在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。财务内部收益率可以通过内插法求得。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。当i值小于IRR时，对于所有的i值，NPV都是正值；当i值大于IRR时，对于所有的i值，NPV都是负值。 3动态投资回收期动态投资回收期(Pb)，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。(二)静态指标包括：静态投资回收期、现金回报率、投资回报率1静态投资回收期，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。2现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。其中，税前现金回报率等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。3投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。在不考虑物业增值收益时，投资回报率(税后现金流量+投资者权益增加值)初始权益投资数额；当考虑物业增值收益时，投资回报率(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)初始权益投资数额。（见前例题）四、清偿能力指标计算方法（了解）包括：借款偿还期、偿债备付率、资产负债率房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。(一)利息计算方法按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。还本付息的方式包括以下几种：1一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；2等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；3等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；4一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；5“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。(二)借款偿还期是指项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。 (三)偿债备付率，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。其计算公式为：可用于还本付息资金，包括折旧和摊销，利息费用，利润等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计入成本的利息。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于12，当指标小于12时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。(四)资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。第四章：收益性物业价值评估第一节收益性物业的概念收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：未来净收益的大小；获得净收益期限的长短；获得净收益的可靠性。第二节 收益性物业价格的概念和特征（熟悉）一、物业价格的概念和形成条件物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。二、物业价格的形成条件：物业要有价格需要具备有用性、稀缺性和有效需求。三、物业价格的特征（掌握）物业价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质低价。物业价格主要有下列五个特征：(1)物业价格受区位的影响很大。(2)物业价格实质上是物业权益的价格。 (3)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。 (4)物业价格形成的时间较长。(5)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。第三节 收益性物业价值和价格的种类（熟悉）一、使用价值和交换价值：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。二、投资价值和市场价值（熟悉）某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者(如某个具体的购买者)基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。而该物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者(市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点)的价值。市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。同一物业对于不同的投资者之所以会有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，等等。评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估价值是未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率(通常称为最低期望收益率)。在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为(或交易)能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资(购买)；反之，说明不值得投资(购买)。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。 价格单位由货币和面积两方面构成。五、实际价格和名义价格 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。六、现房价格和期房价格 物业的现货价格是指以现状物业为交易标的的价格。期房价格现房价格预期从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿经济适用房的成本包括：征地和拆迁补偿安置费，勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施费（含小区非经营性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项，利润控制在3以下。第四节 影响收益性物业价格的因素（了解）影响收益性物业价格的因素包括9个方面：人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心理因素人口因素：主要从人口数量、人口素质和家庭人口规模三个方面 来说明人口因素对物业价格的影响。利率因素：物业价格与利率负相关，利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。交通管制因素：交通方便程度直接影响物业价格心理因素：影响物业价格的心理因素主要有如下方面：购买或出售心态；个人欣赏趣味(偏好)；时尚风气；接近名家住宅心理；讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。第五节 收益性物业估价的基本方法（熟悉）物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。在物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。一、市场法（了解）市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；对可比实例成交价格进行处理；求取比准价格。对可比实例成交价格进行处理分为价格换算、价格修正和价格调整；在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：交易实例物业的状况，交易双方的资料，成交日期；成交价格，包括计价方式和价款；付款方式，交易情况。选取的可比实例应符合如下4个基本要求：可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，一般选取310个可比实例即可。建立价格可比基础包括如下5个方面：统一付款方式；统一采用单价； 统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。下列交易因素，成交价格往往会偏离正常市场价格： 1利害关系人之间的交易。2急于出售或急于购买的交易。 3交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。 4交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。 5特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。 6交易税费非正常负担的交易。7相邻物业的合并交易。8受债权债务关系影响的交易。例如，设立了抵押权、典权或有拖欠工程款的物业交易。交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析。物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。 物业估价在经过交易情况修正、交易日期调整、物业状况调整之后，就确定了在估价时点时的客观合理价格或价值。二、成本法（了解）成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 成本法最基本的公式为：物业价格重新购建价格一折旧。 成本法估价对象：只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的物业，都可以采用。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。 运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取计算价格。 (二)物业价格构成在这种情况下，物业价格通常由如下7大项构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。根据下列3类估价对象而具体化：新开发的土地；新建的物业；旧的物业。新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建物业价格= 土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+ 投资利息+ 销售费用+ 销售税费+ 开发利润 旧物业价格物业的重新购建价格一建筑物的折旧或者旧物业价格=土地的重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物的折旧(四)物业的重新购建价格 重新购建价格的概念还应特别注意下列3点：重新购建价格是估价时点时的价格。重新购建价格是客观的价格。建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格。重置价格通常要比重建价格低。(五)建筑物的折旧估价上的建筑物折旧其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额重置价格是采用新材料、新技术等，不仅功能更加完善，成本也会降低，因此，重置价格通常要比重建价格低。重建价格是使用原有的材料和技术，即完全复制原有物业的价格。根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。 建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用时止的时间。建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。直线法折旧假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。三、收益法(一)收益法概述：是以预期原理为基础的。收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益