房地产项目融资操作实务研究.doc

房地产调控面临中央和地方政府博弈 孰赢孰输来源：人民网 作者：贾玥 2011年05月10日 提要 2011年1月26日，国务院以“新国八条”再打房地产调控“组合拳”，规定地方政府限时公布年度控制房价目标；强化差别化住房信贷政策，将二套房首付提至六成；要求房价过高城市从严制定和执行住房限购措施；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等多项内容。 适逢2011年楼市调控新政“新国八条”实施满百日之际，中国社科院发布2011年房地产蓝皮书，宏观政策调整对于楼市的影响再度升温。业内人士认为，房地产调控博弈的双方并非开发商与购房者，而是中央政府与地方政府。一旦政策出现反复或松动，会使既有的调控成果消失殆尽，还会加大再调控实施难度，目前评定“新国八条”效果为时尚早，政府应利用短期高压政策赢得的时间筹划制度、机制层面的变革；从长远看，未来楼市调控应协调好与财税、金融、收入分配、户籍等多领域改革的关系，将房地产问题放在整体经济框架内加以研究、寻求房地产市场平衡对策。新政未改房价坚挺及刚性需求旺盛局面 保障房建设最为重要2011年1月26日，国务院以“新国八条”再打房地产调控“组合拳”，规定地方政府限时公布年度控制房价目标；强化差别化住房信贷政策，将二套房首付提至六成；要求房价过高城市从严制定和执行住房限购措施；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等多项内容。“新国八条是一项结合增加中低端住房供给和限制非自住型住房需求的综合性政策。”中国人民大学城市规划与管理系主任叶裕民告诉人民网记者，“其中禁三禁二（本地人禁购第三套房、外地人禁购第二套房）的限购政策最为严厉，目的是要在全国大部分大中城市彻底消灭新购买多套房屋的可能。”新政影响下，一季度土地流拍现象增多、成交量下滑、可售房源增加。但有分析人士认为，新政仍未改变房价坚挺及刚性需求旺盛的局面。住房城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，新政现在只走到半途，成败与否要到2011年底才能“见分晓”。“新国八条”出台后，各地结合自身实际相继制定推出地方细则。3月，国土部发出通知，要求各地切实做好2011年城市住房用地管理和调控，坚决杜绝地方土地出让中再度出现“地王”现象。中国土地勘测规划院地价所所长赵松指出，这些高压式行政手段在短期内可能奏效，但不能解决长远性的本质问题。“管理者应该利用短期的高压政策争取到的缓冲时间，抓紧时间筹划制度、机制层面的变革，通过深化改革将市场引向正常的轨道，明确划分政府与市场之间的界限，让市场在自己的空间内发挥自我调节作用。”赵松说。王珏林则担心这些政策在未来会出现失效反弹：“一旦政策出现反复或松动，会使既有的调控成果消失殆尽，还会加大再调控的实施难度，房地产市场秩序也会更加混乱。”在众多调控举措中，加大保障房建设力度成为今年一项突出亮点。2月21日，住房城乡建设部陆续与各地方政府签订保障性住房目标责任书，以确保完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。“在所有调控手段中，大力推进保障房建设最为重要，也最能解决问题。”中国投资协会会长、国家发改委投资研究所原所长张汉亚指出，发展多种形式的租赁房，可以降低对于商品房的刚性需求，二者并重发展，可以使房地产真正走上健康之路。对于今年楼市调控政策走势，中国社科院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚预计，政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来调控重点，“这将严重影响持有多套住房的既得利益群体，增加政策出台后的实施难度”。房地产调控是中央和地方政府博弈 “卖地”冲动谁来解数据显示，“十一五”期间，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%。地方政府过度依赖土地财政，已成为影响楼市调控政策实施效果的深层次原因。“房地产调控博弈的双方并非开发商与购房者，而是中央政府与地方政府。”张汉亚认为，楼市调控对开发商的影响不言自明，但对地方政府的影响更大，因而往往“上有政策、下有对策”，2008年调控期间收紧银根，地方政府就通过贷款免息等措施支持开发商继续建设。如何切断地方政府的“土地依赖”情结？张汉亚提出改变现有的一次性土地拍卖制度，转而以招标形式吸纳最符合政府建设意图的开发商。“国家实施的是土地招拍挂制度，有招标，有挂牌，也有拍卖，但是地方政府都喜欢拍卖，2010年两会后北京连续出现地王，拍卖会能带来轰动效应，从而带动整片地价上涨”。“因为国有土地制度的设计缺陷，使得地方政府实际上集土地供给者、监管者、经营者于一身，直接导致地方政府拥有最核心的卖地冲动。”中国社科院财贸所研究室主任倪鹏飞说。他建议改革现有土地使用和监管制度，以打破地方政府垄断土地的局面。地方政府爱打“小算盘”的做法在此次“新国八条”的实施过程中也可窥见一斑。按照要求，地方政府应在一季度公布年度新建住房价格控制目标，但从公布结果看，目标多与当地GDP增幅等挂钩，涨幅大多在10%左右，是“控”是“涨”让人眼花。“我们不能简单批评地方政府是不是做错了，实际上，在长期的惯性行为模式下，很难让他们马上放弃既有思维。中央要求遏制、控制房价，地方政府选择的却是降低增速，在一定程度上给了自己一个最可实现的目标、一个避免被问责的安全空间。”赵松对此评价。“新国八条”中规定，对未完成控房价目标的地方政府相关责任人采取约谈制，张汉亚认为这是“最有效制约地方政府的方法”。“因为设立了约谈制，中央一说要限购，各个城市都马上推出自己的限购令。地方政府谁也不愿意被约谈，地方官员发展经济主要是想升官，一约谈就升不了官了。”细数目前住房制度缺陷 未来政策调整驶向何方“中国的房地产问题非常复杂，必须进行制度、机制、体制方面的反思。”倪鹏飞认为，尽管住房发展制度改革的趋向是正确的，但由于住房发展机制存在缺陷，改革不配套，所以造成住房市场处于失衡状态，想要彻底解决，必须建立完善的住房发展机制。据倪鹏飞分析，当前房地产开发制度存在的问题包括期房预售制度，这一制度导致房地产开发门槛低，形成全体企业都想去从事房地产开发的冲动。此外，市场监管缺失，法制不健全、手段不得力，造成一些中介公司、开发商、消费者存在投机、搭便车、欺诈等行为。“由于投机行为出现，供求始终处于失衡状态，消费需求被投机需求所替代。”倪鹏飞说，“土地市场的失衡不用多说，在金融市场上，大量资金投入房地产信贷，宏观经济失衡进一步加剧投资和消费比例的不平衡，形成恶性循环。依靠房地产投资拉动经济增长，消费需求的比例就降低，最终导致社会的失衡，带来了包括影响社会稳定等一系列问题。”与住房制度相关的财税、金融、收入分配、户籍等多项制度，也因尚未理顺相关问题而制约着房地产改革。而在住房保障制度方面，倪鹏飞认为，由于现有制度不健全，导致应该享受住房保障的人群被挤到商品房市场，而保障性住房也未明确封闭运行的模式，致使一些受益人群通过或租或售的形式用公共资源套取私利。在叶裕民看来，未来政策更应强调加快各类保障性住房的建设，尽快本着“以全体国民为本”的原则，向非当地户籍居民开放保障性住房市场，这是从根本上稳定房价的举措之一。“2010年及以前的楼市调控政策系统性和协调性不够，近几年调控政策的框架越来越明晰，商品房、保障房双轨正在逐步建设，每次出台政策也是土地、财政、金融、税收多管齐下，但总体来说，政策的协调性处理得还不是非常好，特别