评估工作技术方案.doc

评估方案一、评估技术方案1、 评估工作纲要为保证此次拆迁评估工作的顺利开展，拆迁评估人员“独立、客观、公正”地完成委托方交予的拆迁业务，结合该项目的客观实际情况，我们特制定以下六点纲要，并承诺恪守纲要、高效地完成任务。 第一、与委托方、拆迁指挥部、村（居）委会干部充分良性沟通，详细了解项目情况，抓住重点、难点，根据对待此次拆迁的态度，把被拆迁户实行初步分类（配合、不配合、观望），制定相应的工作对策，以便在下一步工作中先易后难，找出解决矛盾的突破口； 第二、根据第一步方案中制定的对策，实施入户查勘，在查勘中特别关注每一拆迁户的特点，及时修正工作方法，避免在争论中解决问题，力求在被拆迁户情绪稳定的状况下完成现场作业； 第三、每一现场工作日结束，由项目负责人组织召开总结碰头会，各小组认真讲解遇到的困难和麻烦，介绍可以彼此借鉴的经验，互相纠正工作中的失误和纰漏，以便更好地实施下一步骤，对于我方确实不能独立解决的问题，可由项目负责人与委托方、拆迁指挥部沟通后再定方案； 第四、现场查勘结束后，各小组认真整理查勘资料，撰写查勘说明，然后把资料统一移交负责人，由负责人组织各估价师根据有关规定制定统一的评估标准实施评估； 第五、向委托方提交经三级复核后的初评报告，认真听取委托方及相关方的意见和建议，鉴别反馈意见的合理性，及时修改报告； 第六、提交正式评估报告，完成评估报告归档工作。2、 评估技术方案评估是“技术与艺术的结合”，拆迁评估的特殊性更是要求二者完美结合，在拆迁评估中，我们既要遵循技术规范，更要求在实际操作中对评估技巧的灵活运用。拆迁评估“难”，这是一个不争的事实，解决拆迁评估难的途径主要是：良好的职业道德，一流的执业水准，平和的服务心态，卓越的沟通能力。在这次评估中，我们会遵循以下技术操作方案： （l）、抽调从业多年，熟悉当地状况，拆迁经验丰富的注册房地产估价师及相关人士组成项目专项研究小组，提前对项目区域概况，经济发展水平、人文氛围、民风民俗等一系列能够影响拆迁进展的因素做细致了解，并在进场之前做好切实有效的评估标准、工作方案；在项目进行期间，主要估价人员原则上不外调，做到前后融合贯通，负责到底； （2）、按项目组织相应的评估人员并让全体人员充分熟悉上一阶段制定的评估方案。保证人员充足、业务熟练、分工明确、责任到人。在整个评估实施过程中保持步调一致，言谈专业，杜绝出现同一事项两种解释的局面；（3）、估价人员在认真分析所掌握的资料后开始进入现场对估价对象进行实地查勘，根据委估对象的实际使用情况以及评估目的，以户为单位进行调查记录，拍摄能反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料，影像拍摄做到实事求是、细致全面、突出特性、杜绝漏项。评估人员在客观全面地分析每一户的估价影响因素并记录后，在拆迁指挥部和被拆迁户的共同监督下，耐心专业地作现场解释说明，直至各方无异议并签字认可；（4）、现场勘查完毕后，我公司会组织估价人员认真研究和分析现场勘查记录，采用科学合理的估价方法制定报告技术路线，合理采用相关估价参数，集体讨论确定估价结果，且由3名资深估价师进行三级复核，最终出具评估报告并将此次拆迁评估相关资料归档。同时，我们深切知道执业水平的高低是赢得拆迁当事人尊敬与信赖的基础，也是抢占矛盾和解的先机。为此我们保证做到深入钻研项目特点，力求以完善的执业水平赢得被拆迁人的认可，具体做到以下三点： 一是加强市场调研。市场调研是提高拆迁评估水平的重要途径，市场获取的第一手资料是拆迁评估的源泉。针对拆迁评估具有专业性强、可比实例少、个别性突出等特点，我们务必会深入市场，深入调查与被拆迁房屋相似物业转让、出租、经营等状况，尤其是收集建材信息，定点调查建材市场，及时了解市场动态，并以此建立我们自己的三大数据库，即房地产转让数据库、房地产出租数据库、建材交易数据库，凭数据说话，用市场佐证。 二是加强理论学习。拆迁评估具有很强的政策性，其前提条件就是合法原则，我们会充分熟知相关的法律知识以及地方出台的拆迁管理实施方案、基准地价、房地产市场价格等，保证能耐心讲解、圆满回答被拆迁人提出的问题。 三是妥善处理争论。就经验而言，拆迁评估争论一般会涉及数量的多少、房屋结构、新旧程度的认定以及附属物大小规格的认定等等。对于数量的多少，我们会严格按照现场查勘时的四方确认表进行确定；对于房屋结构有争议的（比如一些村民自建半框半混的房屋），我们会在现场收集好包括拍照等在内取证资料，并提出与事实相符的专业评估意见，报拆迁指挥部处理；房屋的新旧程度我们会严格执行估价规范并结合当地拆迁主管部门的相关规定执行，并向被拆迁人通俗明了地讲解估价结果的由来；附属物规格（如树木的大小）当地有拆迁方案的，按方案执行，没有拆迁方案的，按县、市（州）、省的标准执行。 针对以上可能出现的状况，我们会根据项目的具体情况建立一整套拆迁评估质量监管制度，初评、复评、审核等岗位各司其职，以市场调查为基础，以估价规范为依据，交叉检查，集中审核，把问题消化在内部，把隐患消灭在萌芽，确保评估报告内容翔实、描述贴切、测算准确、制作精美。3、评估技术程序（见以前文档）二、服务质量承诺及保证措施1、服务质量承诺如果我公司中标，我们会做到：(1)、工作人员独立、客观、公正地开展评估工作，不受任何人主观意愿的影响；(2)、对专业工作恪守中华人民共和国国家标准（GB/T50291-1999房地产估价规范、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）及相关的国家和地方法律法规；(3)、我们承诺坚持“以人为本”的原则，进一步强化群众意识。在整个拆迁过程中，坚持把群众利益放在第一位，把爱民之心、亲民之情贯穿于拆迁工作的始终，实现“亲情拆迁、和谐拆迁、阳光拆迁”，增强城市拆迁中社会协调的“柔性”。与此同时，我们会在相关部门的指导下切实关注弱势群体，及时提供必要的扶助，对年老体弱的被拆迁人及经济困难家庭，要采取积极措施，尽力帮助他们有效解决好拆迁过程中遇到的实际困难。对于少数“钉子户”，我们会真诚地多方面、多角度地向他们阐述拆迁的现实意义，让他们深切了解拆迁对社会、对个人的好处。我们还会与各相关部门加强协作，形成合力，共同做好劝导工作，尽量说服他们予以配合，使拆迁项目顺利完成；(4)、对委托方及被拆迁人提出的疑问，给予耐心细致地解答。2、保证措施为做到以上服务承诺，我公司制定了以下保证措施，并将严格遵守：（l）、讲诚信，遵守职业道德 客观公正，诚信执业，是解决拆迁评估难的先决条件。我们坚持依法合规，严守操作规程，严守职业道德，恪守中立立场，不唯上，不唯亲，只唯实，从而赢得拆迁当事人的信任。 （2）、善沟通，消除对立情绪 我们坚持善于沟通、勇于沟通、友善沟通，努力解开被拆迁人内心的疙瘩，消除拆迁人与被拆迁人之间、被拆迁人与拆迁公司之间、拆迁当事人与评估机构之间、拆迁公司与评估机构的对立情绪，力求拆迁评估步入良性的推进模式。为此，我们主要会做到以下几点： 一是与被拆迁人的沟通。以真诚和耐心打动被拆迁人，保证不蛮横无理，不盛气凌人，不言行矛盾；有针对性地揣摩被拆迁人的心理，了解被拆迁人心中的疑团，针对其个性进行启发感动；再次是设身处地为被拆迁人着想，更深层次地解剖拆迁户的难处并及时向有关部门反映，求得矛盾的缓和或是解决。 二是与拆迁人的沟通。同被拆迁人相比，与拆迁人沟通相对容易一些。与拆迁人沟通，最重要的是帮助拆迁人理清头绪。我们评估机构会充分发挥自己的专业特长和经验优势，理清拆迁中的重点和难点，分析拆迁的优势和劣势，准确估算拆迁资金并对项目发表自己独到的见解；其次是劝告拆迁人依法行事，拆迁人有时在拆迁受阻的时候，往往采取一些非理性行为，作为拆迁的“中间人”，我们评估机构保证会主动与拆迁人沟通，分析原因，研究对策，规劝拆迁人依法办事，按程序办事。 三是与拆迁公司的沟通。与拆迁公司的沟通，主要是拆迁补偿评估价格的沟通，因为评估价格的高与低，将直接影响拆迁的快与慢，进而影响拆迁公司的业绩水平。我们会严格坚持独立、客观、公正的执业准则，既不迎合拆迁人而故意降低评估价格，也不能照顾被拆迁入而随意抬高价格。 四是与相关部门的沟通。在拆迁实际操作中有需要时，我们会向拆迁行政管理部门、房管部门、国土部门、规划部门、裁决委员会、仲裁机关、法院等部门勤于汇报，加强沟通，争取支持。 三、工期承诺及保证措施1、工期承诺我公司承诺签订合同之后按委托方要求时点进场，并在 30天内提交正式报告，完成报告备案工作。但因委托方、工作组、被拆迁人或是不可抗力等非我方原因，造成我公司现场勘估受阻或没有按时收到项目评估所必须的文件，则我公司承诺的工期顺延或是双方另行协商。若由于我方原因推迟了工期，则我方承诺每延迟一天支付委托方违约金人民币壹仟元（￥1,000）。2、保证措施为保证在承诺工期内圆满地完成此次评估任务，我公司特制定以下保证措施并严格遵守：（1）、由公司总经理牵头，按每组2人，分5个工作小组（主要负责现场作业）、1个审核小组（主要负责现场抽查、报告制作）及一个机动小组（主要负责应急情况、后勤补给），由项目经理统筹分工，责任到位，按步骤循序渐进地完成工作。（2）、各小组均配备手提电脑、通讯工具、数码相机、拆迁规范文件、宣传手册及必要的办公车辆，佩戴工作证，以专业姿态进场。（3）、自进场之后，我方5个工作小组计划每日对10户左右的人家进