武汉优景房地产开发有限责任公司.doc

武汉优景房地产开发有限责任公司“自由半岛”按揭项目调查报告授信调查人员声明：本人采取如下所列的调查方式对授信申请人进行了调查，对调查报告所陈述事实和数据进行了核实，对调查报告的真实性负责，承担相应责任。客户经理1签名：客户经理2签名：时间： 年 月 日1实地调查及面谈报告序号时间地点调查内容接触人物备忘录号12010年1月5黄陂木兰湖项目现场项目实地调查刘庆22010年2月223一、开发商基本情况（一）开发商的法律地位与组织体系1武汉优景房地产开发有限责任公司成立于2008年5月22日，由武汉市工商行政管理局审批通过，公司为有限责任公司，注册资本叁仟万元，注册地为武昌区武珞路628号B栋1106号，公司经营范围为房地产开发、商品房销售；钢材、工艺品、电器、服装的销售（国家有专项规定的，从其规定），公司目前开发资质暂定三级。2开发商的股东构成情况客户主要股本结构和主要股东情况 单位：万元、%股东名称出资额度股权比例出资形式总资产张联雄240080货币2400张胜利60020货币600合计30003开发商员工情况主要介绍开发商的员工组成、职业素养等情况，对开发商关键部门包括工程、财务、营销部门的负责人进行评价分析。4法定代表人基本情况说明，重点是职业履历、业绩和诚信评价。法人代表张联雄，1965年9月份生，身份证二）开发商开发能力与经营业绩1、武汉优景房地产开发责任有限公司成立于二00八年五月，注册资金人民币叁仟万。总部设在华中大都市武汉，在湖南长沙以及湖北荆州、襄樊、十堰、孝感等地设有分支机构。优景地产本着“给建筑加点文化”的公司理念和“给心灵放假”的项目开发理念，致力于具有高尚文化品位的旅游度假楼盘开发，初步取得了骄人成绩。独家持有“自由半岛”、“自由半山”和“自由假日”三个商标，为进军旅游地产连锁开发领域奠定品牌基础。优景地产目前已经获得了位于武汉北郊木兰湖畔的“自由半岛”和位于木兰山上的“自由半山”两个项目开发地块，其中“自由半岛”项目已经委托英国和爱尔兰皇家建筑师班伦年（LIAN R.BANNON）先生完成了概念设计，已于2009年9月开工建设，将于2010年1月以独特风采面市。优景地产的战略目标，是建设成一个集旅游地产开发、休闲度假、文化沙龙服务于一体的新型企业，为繁忙的都市文化群落提供休憩和沟通的平台。2、 主要经营指标统计分析表 单位：万元、%指标年度2008年度2009年度调查期资产9362866负债0.10.1所有者权益9362866资产负债率流动比率销售收入0主营业务利润0净利润-64-70销售利润率3开发商目前在建木兰湖自由半岛项目简要情况在建房地产项目的简要情况 平方米、万元123房地产项目名称木兰湖“自由半岛”旅游度假酒店市场定位与设计休闲度假、商务会议、生活居住土地面积20000建筑面积27515.95预算投资7886.3项目计划工期起止时间2009年9月2010年9月计划开盘销售时间形象进度简要描述（三）开发商财务分析1财务报表的说明2008年审计报表中，货币资金期末余额974254元，其中现金期末余额83670元、银行存款期末余额890584元。其他应收款期末余额5930030元，主要为湖北裕京房地产有限公司预付土地款3500000元、武汉渡边房地产营销策划有限公司往来款850000元、湖北安通市政燃气开发有限责任公司往来款1580000元。存货1842586，系抵值易耗品和开发成本用费。2开发商与银行往来情况二、房地产项目情况（一）项目概述1项目来源背景情况目前该公司以获得武汉市黄陂区城市综合开发管理办公室下达的位于木兰乡雨霖村木兰湖“自由半岛”旅游度假酒店开发项目计划的通知。该项目总建筑面积为27515.95平方米（含地下面积2197.74平方米），总投资预算7886.3万元，预计项目开发周期一年，总销售收入可达9500万元，项目税后投资利率15.3%。由该公司独立开发完成。2项目合规性调查项目以取得国有土地使用权证证号为：黄陂国用（2009）第2230号、建设用地规划许可证证号为：武规（陂）地（2009）040号、建设工程规划许可证证号为：武规（陂）建（2009）265、建筑工程施工许可证编号：4201162009092200514014001、武汉市商品房预售许可证证号：武房开预售（2010）41号。3项目主要经济参数：（1）建设地点：木兰胡自由半岛项目位于国家准4A级风景区木兰湖畔，项目占地20000平方米，总建筑面积27515.95平方米，其中地下部分2197.74平方米，是武汉第一个以小户型、精装修、低总价为特色的度假楼盘，第一家设有豪华商务游艇，药膳坊、天鹅野生公园的文化第二居所。（2）建设条件地势:项目规划区域内地势平坦，土地平整。地质:位于武汉黄陂木兰湖风景区，不会有滑坡、危岩、崩塌及泥石流情况发生。经调查，该场地整体稳定性较好，无不良地质情况。交通:政府修建环湖路丰天大道直接到达项目门口，未来该区域的交通十分便捷。市政设施:项目位于4A风景区，水、电、气、通讯等市政设施配套非常完善。（二）项目地段配套情况木兰湖自由半岛项目，是专门为都市精英所设计的第二居所，拥有全国独一无二的自由假日酒店，配备有水岸KTV、自由茶座、半岛咖啡、迷你超市、名品店等等。本项目各项配套措施完善，可为顾客、居民的生活品质提供可靠保障。另外在规划设计上，自由半岛项目的整体片局，充分体现了坡地建筑与水景风情的完美融合，前后高差12米，整体分为7幢，依据地势的规划可以使90%以上房屋可以看到湖景，其中，1号楼设有迷你超市、酒店式公寓等2号楼的37层拥有很好的观湖效果，属于迷你度假公寓，是可出售的物业部分。1、2楼的配套服务区主要设有中餐厅、总裁书吧、迷你电影院、英式台球、棋牌室等；另有文人书画院定期主办书画、玉石、古董鉴赏及名家论坛等活动；3、4、5、6号楼市创意企业会所部分，在设计上采用层层退台的设计方式，使得每户均有层层观湖绝妙景观；7号楼是临湖酒店，设有药膳坊（中医馆）、半岛咖啡、水岸KTV、禅茶社等。(3)用地规模总用地占地面积：20000平米总建筑面积：25320.21平米。其中旅游度假会所3031.41平米，旅游度假酒店22288.80平米。.建设强度要求容积率：1.27绿化率：36.2%建筑密度：27.2%停车位：103辆（三）工期安排及工程形象进度项目开发进度表指 标20092010年（市场开拓期）20102011年（战略扩展期）2011年以后（稳定运营期）目标 利用营销网络增加人流量，完善公司激励和约束机制，完善服务体系，建立一定的品牌知名度，将公司发展成为省内最有吸引力之一的度假休闲选择在已建立了一定知名度的基础上继续开发新项目、扩大消费群的选择，打造武汉经济圈有名的富有文化内涵的休闲度假基地将把项目建设成为国内知名的休闲度假胜地，并尝试连锁扩张 服务 种类 完成项目施工开发，并出售部分度假酒店。考虑在周边拿地，扩大项目规模等 考虑品牌化运营和连锁扩张 市场 区域 武汉市及周边地区武汉经济圈内中部及全国范围初步预计整个项目开发运营周期49年，其中施工期1年，运营期48年。（四）项目投资与筹资（1）项目开发期间投资估算项目开发成本主要包括土地费用、前期工程费、土建安装工程费用、行政规费、开发费用、不可预见费和开发税金。初步估算，项目成本约为7886.3万元。项目开发期间投资估算表序号项目费用金额（万元）估算说明一土地费用600二前期工程费6172-1七通一平费用5802-2规划及设计费37三工程建设费54563-1土建安装27003-2消防工程2503-3室内装修（含家居家电）2506四行政规费165.34-1规费1504-2监理费8.54-3图审费3.84-4预算费3五开发费用3185-1财务费用128短期贷款一年，贷2000万元，贷款利率6.4%5-2营销费用190按销售收入2%计，销售收入9500万元六不可预见费50七税费680合计7886.3折合为3115元/平方米（2）投资计划项目开发周期为1年，其中施工为4个季度，营销为3个季度。初步预计在项目开工后第四个月开始销售。初步预计，具体资金使用计划如下：土地费用一次性付清，在第一个季度付款；前期工程费在第一个季度用款；土建安装工程费用前3个月平均用款行政规费、开发费用、不可预见费和开发税金4个季度平均用款。（3）资金筹措项目开发期间总投资7886.3万元。为充分利用开发单位资金，项目自筹2500万元作为启动资金，贷款2000万元，剩余的3386.3万元来源于项目销售收入。投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目合计第1季度第2季度第3季度第4季度1项目总投资7886.3333921222122303.31.1土地费用6006001.2前期工程费6176171.3工程建设费54561818.61818.71818.71.4行政规费165.341.441.341.341.31.5开发费用31879.579.579.579.51.6不可预见费5012.512.512.512.51.7税费680170.0170.0170.0170.02资金筹措7886.3333921222122303.32.1资本金2500133911612.2借贷资金200020002.3预售收入3386.39612122303.3 （五）项目销售情况1项目所在区域附近有可比性的房地产开发项目建设进度、销售价格、销售情况。2本项目的市场定位、可销售范围、销售对象群体分析。（1）项目的客群定位 根据前期市调结论综合访谈实录：从地域上看其潜在购房者主要分布在武汉市城区；从年龄结构上看以中青年为主（3050岁）；从教育层面上看以中高学历水平为主；从气质方面看，雅致的，宁静的，舒缓的；从社会阶层看，中产阶级；从职业上看具有一定购买力的潜在客群主要包括：大学教师；文学、艺术等文化事业从业者；公务员；中高收入企业白领；高素质的中小型企业老板；中小创意型公司；武汉及周边城市的投资人群。2-1：武汉高等院校基本情况 单位：人 科目200120022003200420052006校数(所)354748525252毕业生数45191551687615493810123959171678招生数104221134815170279207482210797294767在校学生数308332390681490530615839693480747227教职员工数568426086167629755267740382658 #专任教师2343227312324613859440499446062-2：武汉市文化产业机构、人员情况科目机 构 数(个)从业人员数(人)2006200520062005总计283130562367523531艺术业283124142639图书馆业1717603604群众文化业178179748793艺术教育业33550360娱乐业255027801750517583文艺科研2271101文物业2827735746其他文化产业25171049705（资料来源：武汉市统计局）（2） 品牌定位根据项目客群定位和项目实地条件，本案品牌定位为：都市文化群落的异度空间本项目为在都市中忙碌的身影提供休憩的空间，在山水之间远离都市，尽情的放松自己的心灵，自由自在的体验享用自己理想的生活田园。根据品牌定位，本案案名为：自由半岛广告导语：给心灵放假（3）. 产品定位（一）项目规划（项目规划示意图）（二）项目功能分析产品配套设施 休闲度假 休息 度假公寓、室外休憩场所 疗养 桑拿按摩、足疗SPA、湖边瑜伽会所 、静养屋运动 网球场、健身房、壁球、桌球等 生活 咖啡厅、禅茶社、书吧、陶吧 、DIY水吧、休闲网吧、翰墨苑书画坊商务会议 商务会议 各种规模和档次的会议室、接待室 商务活动 小型节目厅和舞厅、商务人群的康体娱乐 商务配套 宴会厅、餐厅、药膳坊生活居住 花园酒店层层退台360湖景房生活配套 底商、娱乐、健身区 （三）旅游休闲产品单体介绍1、酒店式公寓和度假公寓1号楼设有迷你超市，酒店式公寓；2号楼3-7层拥有良好的观湖效果，属于迷你度假公寓，是可出售的物业部分。1、2楼的配套服务区主要设有中餐厅、总裁书吧、迷你电影院、英式台球、棋牌室等。2、创意企业会所3-6号楼是创意企业会所部分，在设计上采取层层退台的设计方式，使每户均有层层观湖绝妙景观。3、商务中心配套传真、打印、复印，自助网络区，商务洽谈室。拥有150人多功能会议室一个，50人会议室两个，20人小型会议室三个。4、艺术休闲中心艺术休闲中心是一个供艺术人士休闲之地，包括翰墨苑、成人陶吧和高级休闲网吧。翰墨苑：内设文房四宝，可供来客随意挥毫，精品可以装裱出售，定期主办书画、玉石、古董鉴赏及名家论坛等活动。成人陶吧：供来客陶艺体验，包括拉坯制作、泥条盘筑、泥板成型等，当然来客可以随意。同时可以考虑开设相关培训班和讲座。休闲网吧：内设高档液晶电脑，专设尊贵包厢，供来客网络休闲。5、游艇码头包含滨水休闲栈道，游艇、简易快艇，休闲游船。滨水休闲栈道，户外木铺装，濒临一线湖景。游艇，游艇、简易快艇，休闲游船，经营性娱乐项目，为消费者带来时而刺激奔放、时而温存恬静的生活体验。6、沙滩浴场消费者亲水体验第一场所。浴场底硬质铺装，人造沙滩，设置海盗船等水上景观。配合沙滩排球、烧烤等自选娱乐设施。（四）产品建设体量产品建设体量 旅游度假会所3031.41平方米旅游度假酒店22288.80平方米（4）. 形象定位项目形象应充分反应项目独特的品牌个性，给人以视觉上的冲击与共鸣。建筑特色：带有徽派元素的现代简约主义风格建筑。个性景观：海盗船、沙滩与码头，打造闲适滨海风情。形象描述：闲趣、自由、雅致、自然。3本项目竞争优劣势分析。项目可行：从财务分析上来看，项目总投资7886.3万元，总营销收入为9500万元，税前总利润为1613.7万元，税前投资利润率为20.5%。项目可以控制在一年内完成，财务净现值明显大于0，静态投资回收周期为8个月。从财务的角度来看，项目是完全可行的。项目利润表序号费用金额（万元）估算说明1项目总投资7886.31-1土地费用6001-2前期工程费6171-3工程建设费54561-4行政规费165.31-5开发费用3181-6不可预见费501-7税费6802销售收入95003税前利润1613.74企业所得税403.4按25%计5税后利润1210.36税前投资利润率20.5%7税后投资利润率15.3%项目只计算销售收入利润，后期运营利润不包含在内。优势明显：本项目位于黄陂木兰湖区，投资升值潜力大，交通便利；投资商能够充分整合各种社会资源加快项目开发；消费者主要为武汉市文化素质、收入较高、消费能力较强的人群，主要分布于高校、机关和专业服务机构。风险较小：本项目存在政策、自然因素等方面的风险，但是从项目本身和开发商实力来看，风险较小。项目在第一年年末就可以实现盈亏平衡。社会效益：项目不仅能最大程度地提高优景公司的知名度和美誉度，同时能够拉动黄陂的发展和提升黄陂区域旅游形象，并开创一个全新的文化休闲度假模式。4本项目销售价格合理性分析。木兰湖自由半岛项目，住宅定位酒店式公寓,销售客户群体定位中高层阶级。根据周边市场调查，定价于同地段市场平均价基本持平，但地理位置周边环境优越，价格优势明显，该项目市场定位准确，价格定位谨慎、合理，可行性较大。 5本项目销售情况介绍：一、项目赢利模式项目中1-6号楼旅游度假酒店用于出售，1号楼第一层、2号楼一、二层的商业部分和7号楼旅游度假会所用于自营，运营期为48年。二、项目销售收入测算根据对武汉房地产市场精装修户型的调研及酒店市场的调研，预计本案销售均价将达到4680元/平米。项目销售收入估算表序号项目名称金额（万元）估算说明11号楼（2-11层）9500旅游度假酒店建筑面积约22289平方米，除去商业持有部分2000平米，则剩余销售面积约20300平米22号楼（3-7层）33-6号楼综合上述，该项目以其价格优势迅速占据大部分市场，项目操作风险较小，经济效益良好。（六）建设施工能力（1）设计单位简介北京市京旅建筑设计有限责任公司，成立于一九八九年，二年具备建筑工程设计甲级资质，二一年通过 ISO9001质量体系认证。主营工业与民用建筑设计，兼营建筑工程技术咨询等业务。目前已在陕西、西南片区、湖北、河北等地设立了分支机构。武汉分公司经营场所：湖北省武汉市洪山区街道口南路号京韵花园。工程设计证书编号：甲级011129sj，登记证编号：17023.（2）施工单位简介新八建设集团有限公司，原名武汉新八建筑集团有限公司，成立于1961年8月，1997年改制为有限责任公司。经过多年的艰苦创业，公司现已发展成为集房屋建筑施工、市政工程、建筑设计、资本投资、房地产开发和销售等多元化经营为一体的具有房屋建筑工程施工总承包特级企业资质的大型集团公司，拥有境外承包经营权，公司是中国建筑业综合实力最强的企业之一，也是全国闻名的爱心企业。公司注册资本金为3.0268亿元，企业固定资产4.82亿元，流动资金7.63亿元，公司自有各类施工机械设备 5600余台（套），各类车辆500多台。公司现拥有职工达3000多人，累计年均实现农村劳动力转移2万多人。公司地址：武汉市中山大道228号，营业执照注册号：4201171100038，资质等级房屋建筑工程施工总承包特级。（3）监理单位简介武汉方正建设监理有限责任公司，公司资质：房屋建筑工程监理甲级，地址：湖北省武汉市江汉区青年广场A栋24（430022），公司人数：75，注册资金：1000万。三、按揭贷款担保和操作方案 （一）以所购房产抵押，能够办理房产两证及他项权证。 （二）开发商提供阶段性担保，公司股东会同意为所有购买“自由半岛”并在华夏银行武汉解放支行办理个人商用房按揭贷款的客户提供不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及华夏银行武汉解放支行为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），保证期限从贷款发放之日起，至办妥客户所购商品房房屋所有权证、国有土地使用证和房屋他项权证交华夏银行武汉解放支行保管日止。四、授信收益分析1、个贷利息收入。2、优质客户开发。办理按揭贷款的该项目客户绝大多数为高端富裕客户，他们为我行个人零售业务带来了丰富的优质资源，通过深度营销和宣传可带动我行个人VIP客户、储蓄业务、理财业务、个人信用卡及有效卡的发展，同时发掘更多的业务契机。3、公司联动。通过该项目的首次合作，带动该公司在我行的对公业务，可沉淀一定数量的对公存款，同时为与该公司下步合作打下基础4、其它。通过与该公司的合作可以广泛辐射该项目涉及的其他大型企业及其上下游客户。我行如果成功引进自由半岛项目的开发建设，可以以该项目区域区域平台引进大量优质客户资源，为今后在该区域的业务长期发展打下良好基础，也有助于在市场竞争日趋激烈的情况下，提高华夏银行的社会知名度和业务竞争能力。五、授信风险分析与控制措施 授信风险分析： A、项目违规风险。项目不存在违规建设的现象我行在受理自由半岛项目时已对整个项目进行了全面细致的调查，其土地取得方式合法，建筑施工手续合规，开发手续完备，项目五证及预（销）售手续齐全，无违规操作 B、因销售不畅，资金不足导致的停工风险。从该公司财务评价结果来看项目在开发期间就可以收回成本，同时略有盈余；项目财务内部收益率高于行业基准收益率，财务净现值大于零，投资回收周期较短，项目各个季度的财务状况良好，而且风险不大。C、结合成本分析抵押物贬值的风险。该项目房产不会短期出现贬值的情况。武汉市存量房地产还有待市场进一步消化，增量房地产争夺市场客户也呈愈演愈烈之势。而本项目开发规模比较小，开发周期短，优势非常明显，市场环境风险比较小。但是本项目根据自身特点，结合市场细分，准确定位，精心策划，有效刺激，引导细分市场需求，掌握市场经营主动，达到化风险为利益。 D、抵押物变现能力风险。 本项目选址在武汉黄陂区木兰湖丰天大道，交通条件十分便利，具有无可比拟的区位优势，建设条件良好。房地产业是带动性很强的产业，本项目可以利用自身旅游、休闲、居住三位一体的特点促进黄陂一带旅游产品升级，带动周边相关产业的融合，加快黄陂区经济文化发展，带动当地税收。抵押物变现能力强，无此风险 E、房产质量风险。本项目地块规模大且有良好的自然资源，因此做好一个优秀的规划、建筑、景观方案对打造项目高品质非常重要，因此建议选用国内外优秀的规划、建筑、景观设计公司的方案，同时注意产品创新。