[财会考试]房地产开发企业应纳税收.doc

房地产开发企业应纳税收第一部分 房地产开发企业概述 （一）房地产开发的概念：房地产开发是指由特定的经济实体（具有开发资质的房地产企业），对房地产项目进行投资、建筑和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。 （二）房地产开发的分类： 1、按开发规模和复杂程度划分：单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）。 2、按开发区域划分：新城区开发和旧城区开发（一般称旧城改造或再开发）。 3、按开发的阶段划分：土地开发和房屋建设，土地开发就是开发中常说的“七通一平”，“七通”是指通给水、通排水、通热、通气、通电力、通电讯和通道路，“一平”是指土地平整，房屋建设就是在一定的土地上进行各种房屋的建设，使之建成满足人们生产、生活需要的房地产项目的开发活动。 （三）房地产开发的特点： 1、投资成本高； 2、投资回收期长； 3、投资风险大； 4、投资收益大。 （四）房地产开发企业 房地产开发企业是指从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格且具有一定资质条件的经济实体。 （五）房地产开发流程： 一个房地产项目开发的流程大体上包括10个流程： 1、开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点； 2、可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步； 3、申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动房地产开发的第一步； 4、项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。 5、征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步； 6、筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作； 7、建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。 8、施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步； 9、市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步； 10、物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。第二部分 应纳的税收 上面讲了房地产开发流程有十步，其实就是我们平常所说房地产开发的四个环节：获取土地、开发建设、销售转让、保有，这些过程中应缴哪些税？如何纳税呢？一、土地的获取 土地获取的方式：土地使用权的出让、转让、划拨，土地使用权的出让就是通常指的一级市场转让为二级市场，划拨一般不会出现在房地产。 开发企业取得土地一般涉及到以下费用： 一是土地价款，目前主要以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权，土地价款中包括土地出让金； 二是土地交易服务费（也称土地交易手续费），目前各地主要以土地交易中心（或土地储备中心）这个平台实现土地的出转让，买方按土地成交价的1%2.5%向土地交易中心（或土地储备中心）支付交易服务费，土地价格越高，服务费缴纳标准越低，最低为1%； 三是契税，按土地成交价的3%缴纳。这三项也是构成土地成本的金额。 在这个环节中，涉及到交纳的税收主要有以下几种： （一）契税：按土地成交价的3%征收，这里要注意的是纳税价格。 相关政策： 1、契税的征收范围：以出让方式取得国有土地使用权、以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权房屋的买卖、赠与和交换。 2、承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。 3、税率为3%（川财税出（1997）7号）。 4、计税依据为“成交价格”，即“取得成本”（川财字（1998）96号），合同确定的成交价格中包含的所有价格都属于计税依据范围（川地税函（2002）83号），进一步明确财税字（2005）113号）。 5、纳税期限：川地税出（2004）208号，统一规定为：自纳税义务发生之日（即纳税签人订土地房屋权属转移合同的当天或纳税人取得其他具有土地房屋权属转移合同性质凭证的当天）起到办理土地房屋权属登记手续之前。（10日内） 6、土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，应征契税： 以土地房屋权属作价投资入股； 以土地房屋权属抵债； 以受赠方式承受土地房屋权属； 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属； 以实物交换土地、房屋权属。 7、土地使用权交换、房屋交换、土地与房屋交换的，交换价格相等的免征契税，交换价格不等的，由多支付金额的一方缴纳契税（差额部分）。 8、川地税发（2003）33号：拆迁还房契税问题：土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后，被征用、占用者重新承受土地、房屋权属的，在规定契税税额时，应分视不同情况处理，实行货币补偿的，被拆迁人以政策给予的补偿费重新购置房屋的，其房屋价格在补偿标准以内的，免征契税，超过部分应征契税，实行产权调换的，应当按土地房屋权属交换的有关规定执行。 9、国税出2005436号，根据中华人民共和国契税暂行条例及其实施细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税 （二）印花税：财税字（2006）162号，对土地出让合同，转让合同按“产权转移书据”计征印花税。（万分之五） （三）城镇土地使用税： 1、在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税义务人。 2、川地税出（2004）96号：房地产开发企业建造商品房用地在商品房未售出前应按规定征收城镇土地使用税。 3、财税（2006）186号规定：从2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 4、财税（2008）152号：关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止问题：纳税人因房产、土地以实物或权利状态发生变化而依法终止房产税，城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产土地的实物或权利状态发生变化的当月末，省局掌握：商品房交付次月起挂减开发企业城镇土地使用税。二、开发建设 涉及税种：印花税、营业税 1、印花税：印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。 凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。 不兑现或不按期兑现的合同也要贴印花税。 2、营业税，建筑安装营业税 对房地产开发企业来说，主要指自建后销售的行为，自建行为的营业额根据同类工程的价格确定，没有同类工程的，按组成计税价格确定，公式为：计税价格=工程成本（1+成本利润率10%）（1-营业税率3%）。三、销售阶段： 涉及税种：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、价格调节基金、土地增值税、企业所得税及其他税种。 （一）营业税：这里主要指销售不动产，转让无形资产营业税。 1、销售不动产的征税范围包括销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物，建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品，其他附着物是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。 2、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。 3、转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位和个人将不动产或土地使用权无偿赠与他人，视同销售。 4、纳税人提供应税劳务，转让无形资产或销售不动产价格明显偏低并无正当理由的，主管税务机关按以下顺序核定其营业额：按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格指定；按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格指定；按公式核定：计税价格=营业成本（工程成本）（1+成本利润率15%）（1-营业税率5%）。 5、在销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 6、征收营业税的预收款包括预收定金。 7、川地税出（2001）262号，拆迁还房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按成本价核定征收营业税，自2001年5月1日起执行，按省局通知，成本价是指建筑成本。 8、川地税出（2001）226号，纳税人因客户逾期付款而取得的罚息（或称违约金）应当进入营业额计征营业税。 9、国税发（2004）69号，对房地产主管部门或其指定机构，公积金管理中心，开发企业及物业管理单位代收的“住房管理维修基金”不计征营业税。 10、财税（2003）16号文： 单位和个人转让在建项目时，不管是否办理承让人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为，对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产转让土地使用权”征收营业税，对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税，在建项目是指立项建设尚未完工的建筑项目，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，全部以减去不动产土地使用权的购置或受让原价后的金额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 11、单位和个人互换不动产，分别按“销售不动产”征收营业税。 12房地产企业受国家机关、企业单位委托代建房屋，同时符合下列条件的，可就其实际收取的管理费按“服务业-代理业”税目依5%的税率征收营业税，1、建房单位自行立项、自行征地并提供基建规划，双方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费。2、房地产企业按国家规定办理工程结算，不代垫工程款。 （二）城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，他们的计征依据均是实际缴纳的营业税税额，在我县征收比例为5%、3%、1%。 （三）价格调节基金：按营业收入的0.5%缴纳。 （四）土地增值税： 川地税发（1995）119号四川省地方税务局土地增值税征收管理暂行规定我省对从事房地产开发转让的纳税人，实行“先预征，后清算”的征管办法，现行具体预征比例为：营业用房1.5%，非普通住宅1.2%，普通住宅0.6%，关于清算中的相关政策和问题。 1、大家主要关注国税发（2009）91号文，国家税务局关于印发土地增值税清算管理规程的通知。 （1）这个文件的执行日期2009年6月1日； （2）规程第二十五条第五项建筑安装发票是应在项目所在地税务机关开具。 2、关于规程中的核定征收，成地税发（2009）182号文，对符合核定征收土地增值税条件的，按商用房4%，非普通住房3%，普通住房2%核定征收方式清算土地增值税。 3、扣除项目： 土地价款：包括地价款、契税、印花税、其他费用（交易手续费）着重强调地价的发票，国税发（2004）84号，各级国地税机关监章的有效真实发票，由31个省、自治区、直辖市财政厅、局监章的非经营统一收据，未纳入税务财政监章管理范围的专用收据，如邮局的邮寄费，银行金融机构的利息结算清单除此以外的票据均为白条，计算土地增值税和企业所得税时不得扣除，平时的土地取得，凡出让地为盖了本县国土资源局财务专用章的非经营统一收据，转让地需凭转让无形资产发票。 开发成本： 土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费、拆迁补偿净支出、其他等。这里也强调一下发票问题，如果是农村用地拆迁补偿费支付，由收到补偿费的户主手写的收条，附身份证复印件或户口簿复印件并盖上手印，如由村民小组或村社统一领取应开具非经营统一收据或财政结算收据（财政所）。如果是城市旧城改造拆迁补偿费支出如对个人比照村民个人办理，如是企业必须开具税务发票。 前期工程费：拿到地后前期开发前所发生的费用，如规划、报建等。 建筑安装工程费：主要注意发生的费用是否与决算报告、审计报告，工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。 基础设施费：按规划局文件上规划要求的内容确定。 公共配套设施：按规划局文件上规划要求的内容确定。 开发间接费：包括工资及福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、维修基金、劳动保护费、周转房摊销、其他等，这里的工资及福利费是指甲方派到工地的甲方代表。 房地产开发费用：这是一个计算出来的费用。包括：销售费用、管理费用、财务费用。 川财税政（1995）42号，分两种情况计算：一种是凡能按房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构证明、财务费用据实扣除，另两项费用按取得土地使用权支付的金额与开发成本之各的4%扣除。这里注意超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不能扣除，另一种是不能按房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，三项费用的计算按取得土地使用权支付的金额与开发成本之各的10%扣除。 与转让房地产有关的税金：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、其他。 加计扣除：从事房地产开发业务的纳税人，加计前两项20%的扣除，这里注意代收费用不能加计扣除。 4、纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，超过的不能仅按超出的部分计算征税，对于纳税人既建造普通住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值，否则，不享受这一免税规定。 成地税函（2005）319号：我市普通住宅标准：同时满足以下条件：住宅小区容积率在1.0（含1.0）以上，单建筑面积在144平方米以下（144平方米），实际成交价格低于公布同一范围土地上住房平均交易价1.4倍以下。 （五）个人所得税： 工资薪金： 对工资、薪金、奖金、实物、有价证卷等发放达到应税标准的（2000元）。 对直接通过“管理费用”、“销售费用”科目以记现金形式发放的奖金。 通过“应付福利费”帐户发放的人人有份的实物和现金。 企业售楼人员取得的提成收入，售楼人员的收入一般是底薪加提成。 对企业为员工支付的各项福利的保险金，参照国税出（2005）318号。 企业为职工个人购买商业性补充养老保险等，参照财税（2005）94号。 个人兼职取得的收入应按“劳务报酬所得”退休人员再任职取得的收入，参照国税（2005）382号。 对营销活动中，企业对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动，通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（包括实物有价证卷等），应根据所发生费用金额计入营销人员应税所得。参照财税（2004）11号。 企业年终奖金计算，国税发（2005）9号。 利息、股息、红利所得： 企业向职工或其他个人集资、支付利息时，对企业应支付未支付的利息直接增加借款本金。 企业向参股的职工、其他个人支付的股息、红利收入。 以企业资金为企业中的个人投资者本人，其家庭成员或其他相关人员支付与企业经营无关的消费支出及购买汽车、住房等财产性支出、个人投资者从其投资的企业（个人独资企业，合伙企业除外）借款纳税年度终了后，既不归还，对未用于企业生产经营的，财税（2003）158号。 企业为股东个人购买汽车、虽然汽车同时也为企业使用，国税出（2005）364号，我省规定的减除标准为40%。 （六）企业所得税 对于房地产开发企业来说，按财税（2009）31号文执行。 先预征，后结算，这里不详细罗列政策。 保有（拥有）环节 主要涉及到土地使用税、房产税。 土地使用税前面已讲过，不再重复。 （七）房产税 “房产”是指以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱）能够遮风避雨，可供人们在其中生活、工作、学习、娱乐、居住或储藏物品的场所。 房屋原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 房产税规定的征税范围是在城市、县城、镇和工矿区的房产。 计税依据有两种：一是房产的计税余值，二是房产租金收入。 税率：实行以价计征后，税率为1.2%，以租计征的率为12%。 计算方法：按余值