房地产评估业务中的问题及对策

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产评估业务中的问题及对策 【摘 要】我国房地产评估起步 较晚，但发展迅速。随着房地产评估市 场的不断扩大，业务量大量增加，评估 机构也越来越多，可是由于管理方面的 不完善，评估的过程中存在许多不规范 现象。因此有必要对房地产评估业务中 存在的问题（以银行抵押评估为例）进 行分析并提出解决措施。 中国论文网 /5/view-5635557.htm 【关键词】房地产评估；房地产 抵押；行业规范 引 言 随着我国社会主义市场经济体制 的建立和完善及国民经济的快速发展， 特别是房地产市场的蓬勃发展，与房地 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 产权益相关的市场交易、投融资、管理 等一系列活动不断发展，这就使得房地 产估价的服务领域进一步的拓宽。房地 产估价作为整个产业链上的一个重要环 节，是一门技术性很强的专业，同时也 是房地产中介服务中的一种非常重要的 表现形式。 一、房地产评估业务的发展及存 在的问题 房地产评估业是因银行开展抵押 贷款业务的需要而诞生的。银行为了降 低贷款的风险，要求客户提供抵押物作 担保，而房地产因其保值增值性，成为 抵押物的首选。以房地产为抵押物发放 贷款，对银行而言有两个好处：一是可 以降低抵押贷款的风险；二是可以抵押 物为依据确定抵押贷款的额度。发放贷 款的额度，通常是在抵押物市场价值的 基础上确定的。因此，为了确定房地产 抵押物的市场价值，房地产评估业就应 运而生了。目前房地产评估的业务范围 已扩大到房地产买卖、租赁、抵押、转 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 让、收购、破产清理、资产重组、司法 裁决等领域，其中以评估房地产市场价 值为目的的业务仍占了业务总数的绝大 部分。 以房地产抵押评估业务为例来说， 银行和评估机构两者之间存在着千丝万 缕的联系。银行要开展抵押贷款业务， 必须依靠评估公司对房地产抵押物的价 值进行评估；而评估公司面临日益激烈 的竞争，为了生存，也必须依靠银行获 取业务来源。因此两者之间存在着互助 互利的关系。理论上，银行通常会向需 要贷款的客户推荐评估机构。这节约了 客户亲自寻找评估机构所耽误的时间， 也给客户留下了较大的选择空间，对银 行、客户都有好处。但在实际操作中， 这种推荐评估机构的方式已经逐渐演化 为指定某一评估机构了。客户为了获得 贷款，往往不得不对银行的安排言听计 从，没有选择余地。银行选择某些评估 公司，当然会考虑评估机构的资质、信 誉等因素。但一般而言，银行愿意选择 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 它们认为风险最小的评估公司，也就是 在评估价格上尽量同银行“保持一致” 的 评估公司。这种指定评估机构的作法不 仅在银行抵押业务中存在，也是评估行 业中的常见行为，但在实际上存在着很 大的不合理和风险隐患。主要表现在： （一）评估机构失去独立性。银 行在选择指定的评估机构之前，往往要 对一些评估机构进行考察，也就是检查 评估报告的质量。评估报告的质量主要 体现在评估价格的合理性方面。因为这 与抵押贷款的风险性密切相关。而评估 机构为了取得被银行指定的资格，纷纷 在评估报告做文章，有意地按照银行要 求压低（或抬高）评估价，以取得银行 的信任。这种作法虽然在一定程度上降 低了银行的风险，却使评估价格偏离了 标的物的真实市场价值，损害了客户的 利益。例如，有的银行要求评估机构对 标的物的价格必须评到“元/ ”或“不 得超过万元” ， “最高（最低）万元” 等等。这样一来，评估报告不过是银行 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 发放抵押贷款的必要程序和形式，失去 了本身的功能。 （二）使评估机构失去公正性。 银行对评估机构的干涉，给评估机构施 加了很大的压力。同时，评估机构也面 临着来自客户方面的压力。客户可以自 由选择银行贷款，而目前评估公司众多， 因此客户也可以选择其他的评估机构进 行评估。评估机构自然懂得“客户是上 帝”的道理，因而也不愿意得罪客户。 一宗评估业务要同时遇到来自银行和客 户两方面的压力，如一方要求将价格压 低而另一方要求将价格抬高，使评估机 构左右为难。评估机构为了不得罪银行 和客户，不得不在价格上采取折衷的办 法，这同样会使评估价值失去公正性。 （三）引起不正当竞争。随着指 定评估机构的这种方式的发展，以及行 业监管不严，使得一些评估机构间形成 了恶性竞争，它们不是从提高自己资质 和水平上下功夫，而是通过金钱等各种 手段贿赂相关人员以争取业务来源。这 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 加剧了银行内部的腐败。如此下去，会 形成一个恶性循环，对银行、评估机构 和客户三者都不利。 （四）形成风险隐患。对于一些 缺少产权证明的房地产抵押物，评估机 构一般不负责核实房地产产权的合法性 以及是否存在产权纠纷等情况，并在评 估报告中声明“ 对产权不清等引起的后 果免责”。这就给一些持假产权证明文 件或他人产权文件的不法分子以可乘之 机，因为只要混过产权登记这一关，就 可获得贷款。银行对中介机构的充分信 任也是银行的另一个风险隐患。评估机 构可能利用银行的信任，同客户串通起 来，利用假的产权证明或非法产权证明 帮助客户获得贷款，使银行的利益受损。 二、应对措施 可以通过以下几点来改善诸如此 类评估业务中的种种弊病： （一）给客户选择评估机构的自 由。给客户更大的自由选择空间，让客 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 户自己选择评估机构；同时，各单位在 选择评估机构时不能左右客户的意愿， 不能劝诱客户选择这家或那家评估机构。 （二）保证评估机构的独立性。 其他任何单位不能对评估机构进行干涉， 保证评估机构的独立性、公正性和客观 性。同时要对评估机构的行为进行监督， 保证评估机构的评估工作不受来自客户 或其他方面的干扰和影响。 （三）审查、监督评估机构。主 管部门要对评估机构进行督查，建立完 善的监督制度，杜绝其不规范行为。对 评估机构的资质进行定期审查，资质好 的升级，资质差的降级或取消执业资格。 （四）评估业务实行招投标制。 评估业务的招投标，可以引入类似于建 筑工程招投标的方式操作：首先，由招 标单位公布招标通知。然后，各评估机 构根据自身评估方法拟定投标书。最后， 由评估行业的专家根据投标单位的资质 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 及评估方法的合理性等标准进行评标。 因为决标时并未明确标的物的市场价值， 所以最终的评估工作由中标单位完成。 但因为这种方法要耗用大量人力、财力， 对价值较小的标的物，评估机构没有参 与的积极性。只有对