【商业地产】增城九州新塘项目定位报告86PPT

1、本报告是严格保密的。1九州新塘项目前期定位报告九州新塘项目前期定位报告2 0 0 6 - 0 4本报告是严格保密的。2目录目录第一部分：地块初判第二部分：市场环境分析第三部分：项目机会判断第四部分：分项目物业类型研究及定位方向建议本报告是严格保密的。3第一部分：地块初判第一部分：地块初判本报告是严格保密的。4新塘镇新塘镇位处增城南部重镇位处增城南部重镇新塘新塘项目位置新塘镇是以民营经济为主导的经济强镇，工业总产值占增城市60%，从传统的牛仔服装制造行业，逐步向汽车制造等高新科技含量的产业发展；五镇（原新塘、永和、仙村（除吓岗村）、沙埔、宁西）合一后，全镇总面积280平方公里，总人口39万人，其

2、中常驻户籍人口218283人 。本报告是严格保密的。5位于新塘发展新区域，市场关注度高、潜力大。位于新塘发展新区域，市场关注度高、潜力大。城市家城市家园二期园二期体育花园体育花园顺欣广场顺欣广场现代城市现代城市广场广场新都盛世新都盛世名门名门东方名都东方名都新康花园新康花园新塘新世界新塘新世界凤凰城凤凰城位处新塘新的发展区域、临广深公路，通达性、昭示性佳距离解放北商圈10分钟步行距离；距离汇创新都会名店城5分钟步行距离金泽花园金泽花园二期二期本项目地块本项目地块项目位置本报告是严格保密的。6一期用地：原为厂房、办公楼、一期用地：原为厂房、办公楼、绿化及足球场绿化及足球场占地面积：占地面积：61

3、850.661850.6建筑面积：建筑面积：250000 250000 容积率：容积率：4.044.04其中：其中：住宅、公寓建筑面积住宅、公寓建筑面积2250022500商业面积：商业面积：1450014500办公面积：办公面积：50005000社区健康中心面积：社区健康中心面积：50005000会所建筑面积：会所建筑面积：500500二期用地：原为厂区宿舍二期用地：原为厂区宿舍占地面积：占地面积：29058.629058.6建筑面积：建筑面积：108000108000其中：其中：住宅建筑面积：住宅建筑面积：9900099000商业面积：商业面积：90009000总占地面积：90909.2总

4、建筑面积：358000 总容积率：3.94建筑密度：30.8%备注：本方案为2006年3月31日提供之方案（以下同）项目经济指标本项目是中等规模的本项目是中等规模的 综合型小区综合型小区本报告是严格保密的。7一期用地主要是厂房、办公楼、足球场西面与新塘世贸中心一西面与新塘世贸中心一路之隔，目前是烂泥路。路之隔，目前是烂泥路。靠近本地块边缘是一系靠近本地块边缘是一系列的制衣工场列的制衣工场北面围墙与外边平房、北面围墙与外边平房、村屋有约村屋有约7米的高差。外米的高差。外围环境比较脏乱围环境比较脏乱东面二期用地主要是东面二期用地主要是5-8年楼龄的宿舍年楼龄的宿舍南面临南面临107国道（广深公国道

5、（广深公路），两面主要是牛仔路），两面主要是牛仔制衣工场制衣工场与二期宿舍交界处有大与二期宿舍交界处有大量的厂区园林绿化量的厂区园林绿化西面紧靠城市家园二期西面紧靠城市家园二期在建项目在建项目北南南西西东东项目四至项目外围无景观资源，东西道路在规划中，南临广深项目外围无景观资源，东西道路在规划中，南临广深公路，昭示性强、噪音大公路，昭示性强、噪音大本报告是严格保密的。8园林绿化310m293m150m一期地块原为厂区、运动场、办公楼，拆迁成本低,，启动容易；一期地块保留原厂区“院中园”地块（约1.5万），具备良好的绿化环境西边道路尚在规划中，北面临村屋、平房，如作临街商业，价值较低；南面临广深

6、公路，昭示性好，临街1-3层作集中式商业，有一定机会65m218m园林绿化园林绿化园林绿化一期地块分析一期启动容易，住宅部分具良好的绿化资源；商业部分受一期启动容易，住宅部分具良好的绿化资源；商业部分受道路通达性及周边环境影响，价值短时间内未能实现道路通达性及周边环境影响，价值短时间内未能实现本报告是严格保密的。9区域优势明显区域优势明显位于新塘的新兴发展区位于新塘的新兴发展区昭示性明显昭示性明显位于广深公路主干道旁位于广深公路主干道旁商业价值短期内未能充分体现商业价值短期内未能充分体现项目西面、北面外围暂时是项目西面、北面外围暂时是村屋、工厂、形成商业氛围村屋、工厂、形成商业氛围需要一定改造

7、时间及成本需要一定改造时间及成本以住宅为主的综合物业以住宅为主的综合物业物业类型包括住宅、办公、物业类型包括住宅、办公、商业等物业商业等物业一期住宅物业启动相对容易一期住宅物业启动相对容易主要是厂房，拆迁赔偿容易主要是厂房，拆迁赔偿容易处理处理住宅物业园林具有优势住宅物业园林具有优势原来旧厂房园林绿化率高，原来旧厂房园林绿化率高，在新规划内基本可以保留原在新规划内基本可以保留原花园绿化花园绿化地块初判本报告是严格保密的。10第二部分：市场环境分析第二部分：市场环境分析本报告是严格保密的。11增城经济运行情况良好，增城经济运行情况良好，gdp年均增长接近年均增长接近14全市经济运行情况良好，gd

8、p水平逐年上升，年均增长接近14%2005年，增城人均gdp达31202元，折合3880美元。数据来源：增城年鉴、各年政府工作报告增城宏观经济本报告是严格保密的。12按照世界银行经济发展理论判断，增城2005年人均gdp达3880美元，宏观经济发展处于平稳发展阶段。根据库兹涅茨在各国的经济增长中的理论，增城宏观经济增长接近14，房地产业处于高速发展阶段！萎缩停滞稳定发展高速发展45814增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展增城宏观经济处于平稳发展阶段，房地产业高速发展启动发展平稳发展减缓发展800400080003880年增长率：年增长率：人均人均gdp（美元）（美元）增城房地产发展

9、阶段本报告是严格保密的。13增城商品房成交呈曲线上升趋势，增城商品房成交呈曲线上升趋势，05年均价突破年均价突破4000元元/平米平米数据来源：增城市信息中心增城房地产本报告是严格保密的。14新塘房地产处于高速发展期，供应放量、价格攀升新塘房地产处于高速发展期，供应放量、价格攀升阶段初始期启动期发展期时间02年以前0204年05年至今阶段特征u推售项目少，市场竞争小u出现大型、配套齐全的小区；u产品多为经济实用户型，以80平米两房、100平米三房为主。u该阶段卖环境和规模。u市场平均价格：2000-2200u推售项目逐渐增多u品牌发展商进驻，连排、别墅等高端产品出现；u产品链逐渐丰富，舒适户型

10、开始出现u投资型小户型（城市家园）悄然面市，试探市场并获得成功。u住宅市场平均价格：2200-2700u市场供应放量，竞争激烈u产品链丰富、完善u户型创新开始出现u城市中心北移，房地产市场逐步出现分化，形成老城区、新城区、城郊三大竞争板块。u市场平均价格：2800-3500u写字楼、步行街商业、酒店式公寓推出，物业类型日益丰富在售项目汇美新村、海日中心新康花园新塘新世界碧桂园凤凰城、翡翠绿洲富雅名居、新康花园新塘新世界、亚太新城金泽花园（一期）城市家园（一期）碧桂园凤凰城、翡翠绿洲新塘新世界、金泽花园（二期）体育花园、现代城城市家园（二期）东方名都、新都盛世名门客户情况取消福利分房，客户多为首

11、次置业为主。u产业发展带动，外来客户增加u经济实力强劲的客户选择大户型高端产品彰显身份u首次置业的客户逐步呈现换房需求u外来人口持续增加，市政利好逐步开始吸引周边客户u客户层丰富，投资型客户纷纷涌现新塘房地产本报告是严格保密的。15发展阶段进入高速发展期物业类型物业类型日益丰富产品链高、中、低端产品链日益完善供应与竞争市场供应放量，竞争激烈价格价格逐步走高客户外来人口不断增多，客户资源丰富且逐步出现客户细分新塘房地产发展阶段小结本报告是严格保密的。16第三部分：项目机会判断第三部分：项目机会判断本报告是严格保密的。17项目所在地新塘镇位于广州、东莞及深圳所构成的项目所在地新塘镇位于广州、东莞及

12、深圳所构成的“黄金走廊黄金走廊”，具有，具有“多城辐射效应多城辐射效应”项目所在地新塘，地处穗深港黄金走廊，珠三角的核心地区；项目周边围绕着珠三角核心城市，广州市、东莞市、深圳市。深圳东莞广州40分钟分钟40分钟分钟60分钟分钟分类名称距离公路广园东快速干线经过市区广深公路（107国道）经过市区广深高速离市区约4km广汕公路（324国道）离市区约10km铁路广九铁路火车站位于市区广州城市列车（广深四线）车站位于市区航空广州国际机场约30分钟深圳黄田国际机场 约40分钟水路广州黄埔港 约15km新塘港位于市区项目机遇本报告是严格保密的。18新塘五镇合一，定位未来广州的卫星城新塘五镇合一，定位未来

13、广州的卫星城五镇合一，新塘定位为未来广州卫星城。未来规划新塘镇人口达50万。罗罗岗岗区区黄黄埔埔区区永和永和宁西宁西沙埔沙埔仙村仙村新塘新塘项目机遇本报告是严格保密的。19都会区：荔湾、越秀、东山、海珠、芳村、天河、黄埔和白云八区为主，加上番禺区东涌镇、沙湾水道以北地区以及增城市的新塘、永和两镇，总面积约2300平方公里； 南沙片区：番禺扣除东涌镇的沙湾水道以南地区，面积约 780平方公里 ；花都片区：现花都区行政管辖范围，面积约960平方公里； 增城片区：增城市域扣除永和镇与新塘镇，面积约1600平方公里 ；从化片区：现从化市行政管辖范围，面积约2000平方公里。 新塘被纳入广州市五大片区中

14、的都会区，与广州联系更紧密新塘被纳入广州市五大片区中的都会区，与广州联系更紧密项目机遇资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要 本报告是严格保密的。20新塘响应东进战略，成为经济产业承接地新塘响应东进战略，成为经济产业承接地资料来源：广州城市建设总体战略概念规划纲要 南拓北优东进：传统产业向黄埔新塘转移；东翼产业发展带形成西联南拓、北优、东进、西联东进：以广州珠江新城和天河中央商务区的建设拉动城市发展重心向东拓展，依托广州经济技术开发区和广州科学城，将旧城区的传统产业向黄埔新塘一线集中迁移，重整东翼产业组团，利用港口条件，在东翼大组团形成密集的产业发展带项目机遇本报告是严格保密的。21产业的

15、发展带动人口增长，城市容量不断扩充产业的发展带动人口增长，城市容量不断扩充 重点企业名称所属行业位置备注广州本田有限公司第二工厂汽车永和占地1500亩，总投资28.46亿元,首期年生产规模12万辆，将于06年6月试产 五羊本田（摩托）广州有限公司 摩托车永和占地面积480亩，总投资1.95亿元，年生产规模100万辆，已全面投产 豪进工业园 摩托车塘美占地300亩广州提爱思汽车内饰系统有限公司 汽车内饰新塘全年计划将实现产值17亿元增城市广英服装有限公司 牛仔服装沙埔 占地面积272亩，总投资2.5亿元，计划年产值8亿元创兴集团牛仔服装永和工业产值实现约10亿元左右 增城市新塘环保工业园旺隆热电

16、有限公司 能源西洲 占地面积2100多亩，总投资15亿元，计划年产值10亿元 中新塑料厂化工中新05年实现工业产值约6亿元牛仔汽车摩托三大支柱产业占全镇工农业产值的74.5%，从业人员达12.7万多人，目前全镇有牛仔服装及配套企业多家，从业人员万多人。鼓励汽车工业快速成长 全力抓好广州东部（增城）汽车产业基地建设，做大做强汽车、摩托车及其零部件产业。全力抓好广州本田二厂建设，加快建设和完善相关配套设施，确保项目如期建成投产（资料来源：增城市十一五计划）项目机遇本报告是严格保密的。22碧桂园凤凰城紫云山庄翡 翠绿 州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新城金色港湾东方名都广园

17、东路广深公路新塘大道新塘广场本案已售已售在售在售潜在潜在顺欣广场新都盛世名门城西郊区板块城西郊区板块新塘本地客户、开发区年轻客户新塘本地客户、开发区年轻客户属于封闭型市场属于封闭型市场金泽一期中心区板块中心区板块客户群主要是新塘本地客户客户群主要是新塘本地客户属于封闭型市场属于封闭型市场广园东板块广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户属于开放型市场属于开放型市场项目威胁本项目位于新塘中心区板块，该板块的房地产市场属于本项目位于新塘中心区板块，该板块的房地产市场属于封闭型市场封闭型市场本报告是严格保密的。23封闭型市场特点封闭型市场特点 由于受

18、空间地理或经济外向程度、交通通达程度的影响，镇区房地产领域形成由于受空间地理或经济外向程度、交通通达程度的影响，镇区房地产领域形成 “封闭市场封闭市场”，它在营销上存在以下特点：，它在营销上存在以下特点：镇区内有少数几个比较固定的发展商；镇区内有少数几个比较固定的发展商；开发的产品以区内消化为主，客户来源单一；开发的产品以区内消化为主，客户来源单一；发展商与客户之间形成很少受外界信息影响的互相依存和制约的关系。发展商与客户之间形成很少受外界信息影响的互相依存和制约的关系。本报告是严格保密的。24潜在的大盘将分流部分新塘客户潜在的大盘将分流部分新塘客户大盘云集增城，作为区域性的指标楼盘，客户层面

19、会辐射到广州、新塘、东莞、香港等地。项目威胁金地荔湖城，占地5000亩，预计06年10月推出恒大中新项目占地约430亩和黄荔城项目占地约3000亩新世界陈家林项目占地约27万m2碧桂园凤凰城，占地10000亩，后续新货东方名都，占地18万m2，06年下半年推出本报告是严格保密的。25机遇大于威胁机遇大于威胁区域市场环境利好，新塘经济不断发展新塘卫星城定位拉近与广州城区的距离制造加工业发达，产业结构不断壮大带来人口增长威胁：机遇：项目所处中心区板块属于封闭型市场，市场吸聚力不足，客户会被周边大盘分流。项目威胁本报告是严格保密的。26第四部分：分项目物业类型研究第四部分：分项目物业类型研究及定位方

20、向建议及定位方向建议本报告是严格保密的。27住宅市场分析商业市场分析酒店市场分析住宅市场分析本报告是严格保密的。28碧桂园凤凰城紫云山庄翡 翠绿 州新康花园新塘新世界现代城金泽二期城市家园二期体育花园亚太新城金色港湾东方名都广园东路广深公路新塘大道新塘广场本案已售已售在售在售潜在潜在顺欣广场新都盛世名门城西郊区板块城西郊区板块新塘本地客户、开发区客户新塘本地客户、开发区客户金泽一期中心区板块中心区板块客户群主要是新塘本地客户客户群主要是新塘本地客户广园东板块广园东板块新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户新塘本地老板、开发区、天河北、东莞等客户住宅市场住宅项目大致分为三大板块住宅项目大致分为

21、三大板块本报告是严格保密的。29住宅市场板块特征板块特征版块版块区域特征（优劣势）区域特征（优劣势）目前开发项目特性目前开发项目特性代表项目代表项目广园东北部板块u 优良自然环境u 广园快速路、107国道在旁，交通便捷u 外部生活配套严重不足u 人口密度低u 品牌大盘扎堆，区域板块炒作。吸引广州等外区客户u 以自然山水资源为依托，开发中高档低密度常住及度假物业u 产品有平层洋房、th、独立别墅u 对内部配套依赖较高凤凰城（在售）翡翠绿洲（在售）紫云山庄（在售）金地项目（未推）东方名都（未推）城西郊区板块u 位处新塘及开发区纽带中央u 周边环境较差，配套不足u 人口密度较低u 大规模中档生活小区

22、u区位因素，吸引部分开发区客户u 多层或小高层产品，部分带th及独立别墅（指新康）u 对内部配套依赖较高新康花园（已售）新塘新世界（在售）华兴元会（潜在）中心区板块u工业区密集，产业发达u新区统一规划u区域具有发展前景u 配套齐全，生活便利u 商业旺地中心u 交通便利u 人口密度较高u 空气质量不佳u中高档普通商住物业u中等占地规模u注重园林打造u客户群以新塘工作、本地客户为主，u对周边配套依赖严重体育花园（在售）新都盛世名门（未推）城市家园二期（在售）现代城花园（在售）金泽花园一期（已售）金泽花园二期（未推）新塘广场（潜在）金色港湾（在售）本项目广园东北部板块以“大盘、山水天然资源”取胜，通

23、过板块炒作，客户辐射范围广城西郊区板块以“性价比”取胜，吸引开发区及新塘本地人中心区板快，以“发展前景”+“成熟配套”取胜，主要本地客户消化本报告是严格保密的。30新塘住宅项目信息表新塘住宅项目信息表价格区间项目 占地面积容积率建筑类别总套数主力户型开盘时间起价均价大致销售速度销售率名称 建筑面积面积区间入伙时间3000以下金色港湾约3万3多层 500套单间、一房、三房 2006-1-12480元 2600元套/月%10万24-762006-12汇美体育花园3万2.67小高层8002、3、4房 2006-2-182600元2800元40套/月60%8万81-1612006-10顺欣广场150亩

24、2.5多层、小高层约11002、3房2006-3.252380元2800元开盘卖120套60%约25万81-119 2006年底3000 - 4000新都盛世名门17万2.29小高层一期336套3房、4房 2006-52700元3500元套/月%约40万120-170 2006年年底现代城市花园 4.73.4高层一期约730套3房 2006-5月3200元3300元套/月%16103-134 2006年底金泽花园二期3万5.11高层9473、4房 2006-7/3300元套/月%15万118-155 2007-6城市家园二期约700010高层约780套单房、1、2、3房 2006-3-2530

25、00元3500元开盘卖约100套30%6.9万30-100 2007年初亚太新城6.9 2.5多层约84套3、4房 /3700元带装修20套/月80%17万128-167/新塘新世界425亩1.8多层第八期约300套2、3房2005-5-130003200带装修40套/月80%76-109 2006年底50万个盘研究本报告是严格保密的。31新塘住宅项目信息表新塘住宅项目信息表价格区间项目 占地面积容积率建筑类别总套数主力户型开盘时间起价均价大致销售速度销售率名称 建筑面积面积区间入伙时间4000-5000碧桂园凤凰城（洋房）10000万多层、小高层洋房约500套2、3、4房2005.14000

26、元 凤岭苑：4500凤雅苑：400055套/月85%96-1902006.8翡翠绿洲庄园豪宅6万2.67小高层5923-6房 2005-8-204200元4500元带装修30套/月约50%8万130-5002006-5-1东方名都18万2.18高层约3000公寓 3-4房2006-7/4000元毛坯公寓4500带扎/约50万50 100-160 2006年底个盘研究本报告是严格保密的。32新塘镇内中心区板块，平均毛坯房价在2800-3500元/m2，个别楼盘接近4000元/m2。城西郊区板块均价在3200/m2带装修。广园东北部板块凭借自然资源、对广园东板块炒作，吸引广州部分的买家，洋房楼价在

27、4000-4500/m2左右住宅价格形成新塘中心区及广园东板块两极发展，住宅价格形成新塘中心区及广园东板块两极发展，中心区价格低于广园东大盘中心区价格低于广园东大盘价格分析本报告是严格保密的。33三房、四房是目前市场主流！三房、四房是目前市场主流！以上统计楼盘选取：新都盛世名门、现代城市花园、城市家园2期、金泽花园2期、汇美体育花园、顺欣广场、东方名都（以下统计表格同，略）产品分析接近60单位是3房、4房，其中3房带套房为主1房2房约30本报告是严格保密的。34三房户均面积：三房户均面积：130130平米，四房户均面积：平米，四房户均面积：155155平米平米产品分析本报告是严格保密的。35产

28、品出现跃式、错层等特色户型产品出现跃式、错层等特色户型产品分析本报告是严格保密的。36入户花园成为主流，户型创新成为未来发展的趋势入户花园成为主流，户型创新成为未来发展的趋势户型创新点新都盛世名门现代城市花园东方名都城市家园2期金泽花园（二期）汇美体育花园顺欣广场基本设计双阳台，客厅大阳台主卧带转角或落地凸窗部分梯户比一梯四户：63%一梯两户：37%二梯四户：50%二梯六户：50%四梯17户：37%二梯四户：56%二梯二户：7%二梯一户：4%四梯15户二梯六户：82%二梯四户：18%一梯四户：100%一梯四户：100%实用率83%-8682%-84约8579% 87%-89%8587%基础创新

29、元素大客厅大卧室设计部分卧房基本有凸窗部分跃式户型33%39%入户花园11%39%35%70%26%错层6米阳台19%其他创新元素错层62%叠加复式4%阳光电梯厅部分部分产品分析本报告是严格保密的。37市场经验值市场经验值u根据市场经验，将各户型划分为以下四个区间段140平米160平米主流型豪华型紧凑型舒适型4房3房2房100平米120平米环境市场140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米本报告是严格保密的。38户型主要以大户型与小户型两个方向三房户型跨度最大，主力户型正在从主流型向舒适型过渡，出现部分豪华型的三房四房户型全部集中在舒适豪华型中户型面积85-100m2的户

30、型出现断层类别一房（公寓）二房三房四房市场面积区间（）35-5050-8461-8585-10095-100100-135140-159140-160170-184主流区间（）50-6070-85100-120140-160新塘市场典型产品面积分析新塘市场典型产品面积分析市场典型项目产品面积分布图140平米160平米主流型豪华型紧凑型舒适型4房3房2房100平米120平米140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米2022025225227217218080848418691869132132403403106106产品分析本报告是严格保密的。39区域内大户型个案汇美体育花

31、园汇美体育花园销售情况：2房、4房及销售较快。1月内部认购，2月18日公开发售推出约200套，消化了80%，剩余以北向3房为主。典型楼盘典型楼盘汇美体育花园汇美体育花园发展商汇美集团地理位置新塘镇汇美新村汇景北路同金都路交界占地面积3万多 总建面积8万多 容积率绿化率组团形态中心园林，围合式设计楼型小高层均价（元/）2800装修标准毛坯主力户型两房、三房、四房主力面积两房：81-89 24%三房：118-122 51%四房：146-161 25%本报告是严格保密的。40区域内小户型个案城市家园二期城市家园二期典型楼盘典型楼盘城市家园二期城市家园二期发展商增城汇创实业有限公司地理位置广深公路与荔

32、新公路交界处东北角规划情况2栋28层高层，4梯15户，共750套组团形态商住结合，1层商业，2层为停车场，、3层架空花园、之上为住宅楼型高层均价（元/）3500装修标准毛坯主力户型小户型主力面积30-100户型配比单间：34m2，7%1房：47-67m2，33%2房：61-96m2，40%3房：109-113m2，20%销售情况：公寓、1房、2房好卖，3房销售较慢。3月底内部认购，推出1栋约350套，消化了约1/3。本报告是严格保密的。41小户型投资回报率高小户型投资回报率高项目名称平均租金水平（元/月）城市家园一期一房：1000-1500 ； 两房：1400-2000；四房：2500-300

33、0金泽花园一期二房：1500-1800；三房：1600-2200四房：2000-2400新康花园一房：700-1200 ； 两房：1000-1600；三房：1500-2300 ； 四房：2000-2800区域小户型研究项目面积户型装修情况楼龄价格单方租金金泽花园一期1654房新装修2年2400/月15金泽花园一期1023房新装修2年1600/月16金泽花园一期1373房新装修2年2000/月15金泽花园一期1343房带家私家电2年2200/月16金泽花园一期732房带家私家电2年1800/月25城市家园一期501房带家私家电1年1500/月30片区租赁个案单方租金在15-30元/m2小户型的单

34、方租金比大户型高按均价3500计算，区域户型投资回报率达5-10%；其中，小户型投资回报率达810本报告是严格保密的。42东方名都错层复式公寓：262套预计06年10月入市未来区域市场目前仅有东方名都推出小户型酒店公寓未来区域市场目前仅有东方名都推出小户型酒店公寓区域小户型研究本报告是严格保密的。439栋6栋5栋3栋2栋1栋8栋7栋n错层复式公寓：错层复式公寓：262套套户均面积：户均面积：52平米平米预计推出价格：预计推出价格：4000元元/平米平米定位：酒店式公寓定位：酒店式公寓卧房2.1米卧室2.1米饭厅客厅饭厅客厅建筑结构形式建筑结构形式东方名都东方名都“十十一一”推出错层复式公寓，户

35、均面积推出错层复式公寓，户均面积52平米，总价平米，总价20万左右，定位为酒店式公寓万左右，定位为酒店式公寓特点：小户型（亮点是：错层、复式），精装修，提供酒店式服务特点：小户型（亮点是：错层、复式），精装修，提供酒店式服务区域小户型研究本报告是严格保密的。44新塘中心区板块目前及未来住宅市场主力户型以3房、4房为主；3房集中在100-120m2的主流型区间，带套房。出现部分豪华型3房；4房集中在140-160m2的舒适型及豪华型产品；高档次、产品创新成为未来趋势；住宅市场分析小结大户型市场小户型市场中心板块内小户型以1房、2房销售速度快小户型的投资回报率高小户型未来推货量不大本报告是严格保密

36、的。45各项目客户分析一览表各项目客户分析一览表项目名称客户群情况凤凰城新塘本地人、开发区客户、外地在新塘的生意人、少数东莞、深圳客户。翡翠绿洲周边科学城、天河cbd的高层管理人员。部分其他地方，追求山水生活的高收入者。多次置业为主。新塘新世界一批经济实力相对不高的新塘本地客户、一部分开发区的新晋移民。新康花园开发区公务员、工薪白领及新塘本地居民现代城市花园开发公司老板的家人、朋友，新塘的小老板、附近工作的人。汇美体育花园周边做生意的小老板，部分新塘本地人、外地白领城市家园一期周边小老板、企业白领、投资客。客户分析本报告是严格保密的。46新塘客户为哑铃型结构新塘客户为哑铃型结构新塘加工产业发达

37、，私营企业占了比较大的比例产业结构以劳动力密集性的加工生产产业为主，中产白领比例较少客户分析低端白领、外来打工者低端白领、外来打工者公务员、中产白领公务员、中产白领私营老板企业主等高端客户私营老板企业主等高端客户本报告是严格保密的。47新塘客户可大致分为如下几类：新塘客户可大致分为如下几类：本地或外地老板企业中高层管理者企业白领个体经营者政府及机关单位人员投资者客户分析本报告是严格保密的。48客户特征u自营生意（饮食、汽车贸易、摩托销售等）和办实业开厂（服装、漂染等）u在本地拥有一定人脉资源u拥有多处物业，自住或出租获利u对新塘非常熟悉，地段情结浓u有车价值观u家庭人口较多，家庭观念重，注重子

38、女教育u精明，具有投资意识u讲求享受、讲求体面u追求与自身身份匹配的符号：如车、房子等等购房特征u人口多，或追求舒适居住环境，会购买大户型：如别墅或大平层，也会考虑购买中、小户型进行投资u追求舒适、安全的环境u追求与自身身份相符的物业u希望融入等级相同的圈子，体现身份感u注重风水意向区域u广园东一带环境良好、管理完善、配套齐全的项目u新塘中心区环境较好的项目支付能力和支付意愿经济实力很强，能承受较高的楼价水平，支付意愿高制约购房因素周围环境、治安、物业管理服务、配套，同区居住人群对本项目关注度有一定关注，考虑投资客户沟通方向高形象、高品质、高调性的吻合客户气质现场成熟完美展示的打动新塘客户扫描

39、：本地或外地老板级，需求面积新塘客户扫描：本地或外地老板级，需求面积200m200m2 2以上以上客户分析本项目契合度：本项目契合度：本报告是严格保密的。49客户特征u企业中高层管理人士：多为外地人，来新塘310年不等u在本地企业里是中高层管理人士、技术人才u地域性观念不强u熟悉新塘环境价值观u眼见为实；购房特征u购买大户型u部分考虑购买小户型投资u群居性u就近工作意向区域u广园东凤凰城一带u新塘中心区支付能力和支付意愿支付能力强制约购房因素交通便利程度、物业管理、小区环境等对本项目关注度关注度较高客户沟通方向园林地段价值品质感的营造完美展示新塘客户扫描：企业中高层管理人士，需求面积新塘客户扫

40、描：企业中高层管理人士，需求面积160-200m160-200m2 2客户分析本项目契合度：本项目契合度：本报告是严格保密的。50客户特征u收入较为稳定u工作忙碌u事业处于上升期价值观u讲求生活便利u追求性价比购房特征u选择靠近上下班地点居住场所u追求群居u购买中、小户型意向区域u新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力一般制约购房因素价格、生活便利度、小区配套对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势产品性价比成熟便利、低生活成本新塘客户扫描：企业白领，需求面积新塘客户扫描：企业白领，需求面积70-80m70-80m2 2左右左右客户分析本项目契合度：本项目契合度：本报告是严格保密的。51客

41、户特征u个体经营者：本地为主，部分为外地人u生活节奏较慢u熟悉新塘环境价值观u眼见为实；u追求性价比购房特征u购买中、大户型u部分考虑购买小户型投资u就近居住u与亲友群居，方便照应意向区域u新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素周边配套、生活环境、小区活动空间等对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势、升值潜力产品性价比成熟便利、园林、品质感新塘客户扫描：个体经营者，需求面积新塘客户扫描：个体经营者，需求面积120-160m120-160m2 2左右左右客户分析本项目契合度：本项目契合度：本报告是严格保密的。52客户特征u收入较高且稳定u工作悠闲价值观u讲求环境u部分追求便

42、利u讲求生活圈子人口素质购房特征u选择靠近上下班地点居住场所u追求群居u购买中、大户型意向区域u新塘中心区一带支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素价格、生活环境、小区人口素质对本项目关注度关注度高客户沟通方向地段优势、升值潜力产品性价比成熟便利、园林、品质感新塘客户扫描：政府及机关单位人员，需求面积新塘客户扫描：政府及机关单位人员，需求面积120-160m120-160m2 2左右左右客户分析本项目契合度：本项目契合度： 本报告是严格保密的。53客户特征u在新塘有业务联系的东莞或深圳人u有一定的经济实力u投资意识强，尝试多种投资方式u关注区域发展u有一定的信息渠道和社会人脉资源价值观u精

43、明u具有前瞻性购房特征u购买多套收租获利u重视回报率u选择投资门槛较低的中小户型长线投资u考虑购买具升值潜力的大户型短期转手意向区域u不确定，但必须具有发展前景支付能力和支付意愿支付能力较强制约购房因素价格、租赁市场情况对本项目关注度关注度一般客户沟通方向地段优势升值潜力新塘客户扫描：投资者，需求面积新塘客户扫描：投资者，需求面积30-50m30-50m2 2左右左右客户分析本项目契合度：本项目契合度： 本报告是严格保密的。54新塘客户需求面积如下新塘客户需求面积如下客户分析客户分类需求面积本地或外地老板200m2以上企业中高层管理者160-200m2企业白领70-80m2个体经营者120-1

44、60m2政府及机关单位人员120-160m2投资者30-50m2本报告是严格保密的。55产品以大户型为主，配合部分小户型产品以大户型为主，配合部分小户型市场典型项目产品面积分布图140平米160平米主流型豪华型紧凑型舒适型4房3房2房100平米120平米140平米70平米85平米100平米1房40平米55平米70平米2022025225227217218080848418691869132132403403106106产品定位u发展商目标：定位为高档社区u项目地块特征：中等规模占地，布局方正u市场：大户型为发展趋势，小户型投资价值高，销售速度快u客户：新塘客户为哑铃状结构大户型以市场豪华型为标

45、准定位，中小户型以市场的主流型及舒适型定位本报告是严格保密的。56产品配比建议产品配比建议户型面积（）套数比例1房（公寓）5570202房8590153房130150304房16017035制造产品创新点一梯两户、南北对流 赠送入户花园 空中院馆 步入式飘窗台产品定位本报告是严格保密的。57九州国际公馆九州国际公馆 一座新城的荣耀一座新城的荣耀彰显中心区位优势，拔高形象彰显中心区位优势，拔高形象突出产品，符合客户消费属性突出产品，符合客户消费属性主打国际公馆概念、以其为卖点主打国际公馆概念、以其为卖点契合地块资源属性契合地块资源属性主打中高层管理人员、公务主打中高层管理人员、公务员、专业市场老

46、板员、专业市场老板住宅形象定位本报告是严格保密的。58住宅市场分析商业市场分析酒店、公寓市场分析商业市场分析本报告是严格保密的。59u街铺商业状况分析u裙楼商业状况分析u区域商业街状况分析u有没有可超越的空间推断街铺存在可超越的空间无主题规划u裙楼对于开发商而言都是出租，回收慢，以来主力店引入，在商业价值不大，是欠缺商业效率u商业街欠缺风情格调，休闲购物的氛围u自身：临界面长，以街铺为主的商业业态，分析路的情况，分析周遍商业气氛，劣势被广深切割，不能简单延伸城市广场，要突破性超越u是否具备市场基础来自客户的声音目前商业业态未能满足其商业垢污需求u要营造人聚性的商业尺度u新塘第一摩尔街（）街铺商

47、业状况分析街铺商业状况分析集中式商业状况分析集中式商业状况分析商业街状况分析商业街状况分析新塘商业格局研究专业市场商业状况分析专业市场商业状况分析本报告是严格保密的。60解放北商业街区月租金情况：街头：250-300元/平米街中：200元/平米街尾：180-190元/平米解放北路是连接新塘新、旧中心区的南北主干道之一，汇聚了天和百货、通讯品牌、服装品牌、麦当劳等商家，沿线商铺全部满租。租金从180300元/平米不等，是新塘目前租金水平最高的商业街解放北路是目前新塘成型最早、人气最旺的商业街，解放北路是目前新塘成型最早、人气最旺的商业街，但其无统一规划和包装，特色不明显。经营业态以通但其无统一规

48、划和包装，特色不明显。经营业态以通信产品、服装为主，租金高达信产品、服装为主，租金高达180300元元/平米平米/月。月。商业街状况分析本报告是严格保密的。61街铺商业状况分析主干道街铺：自发经营，缺乏整体协调主干道街铺：自发经营，缺乏整体协调港口大道群星西路解放北路新塘大道街铺是由于历史原因自发形成，主要满足周边原居民日常生活消费需要本报告是严格保密的。62各路段街铺情况路段街铺/商业业态经营状况租金情况港口大道书店、五金店、银行、茶叶、食店等满足周边原居民生活需要，人流量不大，经营状况一般原居民自有物业经营为主少有转手出租新业路日常生活用品零售店、餐饮、美容美发等人流量大，与港口一马路成为

49、新塘“不夜街”。 街头：65元/平方米；街中：80元/平方米；街尾：60元/平方米 群星西路五金店，牛仔服装加工厂（下铺上厂）、通讯数码产品、货仓超市、银行等店铺密集，成行成市，多有固定客源了解租金水平了解租金水平新塘大道消防器材用品店、布艺、床上用品店、装饰材料、家私、家电、通讯产品街铺零散，大多经营状况一般，不少商铺转手招租。租金水平自解放北路向西逐渐递减靠近解放北、新客隆：80100元/平米其他：40-60元/平米不等广深大道牛仔服装厂、五金店、针车器械店店铺不多，人流量少多有固定客源，营商环境较差，主要做熟客生意街铺商业状况分析主干道街铺：人流量直接影响街铺租金水平主干道街铺：人流量直

50、接影响街铺租金水平本报告是严格保密的。63小区社区商业形态业态划铺面积特色租售模式价格经营状况新康花园外围商业街二手中介布艺、饮食小超市装修工程服装50平米80平米120平米南面七期街铺买一层送一层。（首层高3.5米，二层高2.6米，独立卫生间）可租可售租：35-45/月开业率为50左右，人流量不大，基本以服务本社区业主为主。但二手街铺多，成行成市。售： 5000单层8000（附送一层）金泽花园（一期）街铺饮食、家居装饰服装、鞋类等40-300平米不等销售售：临街铺经营良好城市家园商业街通信数码产品、药店、服装店商业街：60-80平米面深比1：3.5左右，面宽约45米可租可售租：150-250

51、业态构成基本延续解放北路的服装、通信产品等，但目前开业时间尚短，人气聚集需假以时日，目前街铺开业率仅30，售：15000街铺商业状况分析小区街铺：以满足小区居民日常生活需要为主，经小区街铺：以满足小区居民日常生活需要为主，经营状况可租可售，营状况可租可售，本报告是严格保密的。64和生百货天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前新塘集中式天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前新塘集中式商业的代表。商业的代表。是否依托或延续成熟的商业街或商圈是新塘集中式商业成功与否的关键之一，天和百货、新客隆广场、新都汇名店城为目前较为成功的代表。失去了成熟的商业街的营商氛围的支撑，集中式商业人流量不能保证，经

52、营效益也相对较低，和生百货就是其中例子。新客隆广场新都汇名店城天和百货集中式商业状况分析本报告是严格保密的。65商场建筑形式规模商家进驻情况经营方式经营状况天和百货（01年开业）裙楼商业三层商业（含夹层）层面积约6000平米首层：麦当劳、班尼路及其他服装、鞋类、数码产品夹层：书店、童装二层：超市开放式品牌专柜及店中店模式；天和百货以45元/平方米包租，其场内商家以营业额18-25%分成提点,保底价100元/平方米 （首层）良好新客隆广场（02年开业）独立商业三层商业层面积约6000平米首层：肯德基、化妆品、服装品牌、首饰二层：大型超市三层：家电、鞋、服装以租为主，首层部分铺位出售，均价6800

53、元/平方米（内部职工认购），返租后与二三层超市统一经营管理；街铺租价150元/平方米/月，其场内商家以营业额18-25%分成提点人流量大，经营良好新都汇名店城（05年开业）裙楼商业四层商业层面积约6000平米首层：麦当劳、六福珠宝、化妆品、数码产品二层：品牌服装三层：超市四层：规划中统一招商经营，开放式品牌专柜及店中店模式。利润分成模式。人流量一般，属于起步阶段和生百货（02年开业）裙楼商业三层商业层面积约6000平米首层：药店、银行、服装品牌二层：电脑城三层：国苑大酒楼开放式品牌专柜、店中店模式经营惨淡，人流量稀少集中式商业以集中式商业以“超市超市+店中店店中店”形式经营，经营状况参差不形式

54、经营，经营状况参差不齐齐集中式商业状况分析本报告是严格保密的。66摩配市场音响一条街街铺租价约38-45元/平米金福星电器广场月租金：30-50元/平米专业市场遍布新塘，但档次不高，经营状况不理想专业市场遍布新塘，但档次不高，经营状况不理想新塘国际牛仔城、音响一条街、摩配市场、电器广场等专业市场成为新塘另一种商业模式。针车器械一条街新城电器广场国际贸易中心展示中心月租金：街铺：150-250元/平米新塘国际牛仔城（往东）月租金：35-45元/平米专业市场商业状况分析本报告是严格保密的。67新塘商业格局研究小结商业街：新塘虽已形成较为成熟的商业街解放北路，但主题鲜明、格调统主题鲜明、格调统一、规

55、划有序、统一管理的商业街仍是新塘的市场空白！一、规划有序、统一管理的商业街仍是新塘的市场空白！街铺：新塘街铺为自发形成，散乱、无序，其业态主要因应足周边居民日常生活需要为主，经营状况参差不齐。整体协调、有序经营、业态丰富的街铺是街整体协调、有序经营、业态丰富的街铺是街铺市场发展的方向！铺市场发展的方向！集中式商业：集中式对周边商业气氛，对自身能否引入主力店或龙头商家、经营管理是否完善等要求较高；此外，对于开发商而言，集中式销售压力较大，此外，对于开发商而言，集中式销售压力较大，多为出租获利，其资金回收时间慢，难以在短时间内实现商业效率。多为出租获利，其资金回收时间慢，难以在短时间内实现商业效率

56、。增加附加值是社区街铺的发展趋势专业市场：受规模及产业构成变化的影响，专业市场发展日渐式微。市场呼吁：主题鲜明、规划有序、统一管理的商业街或街铺！市场呼吁：主题鲜明、规划有序、统一管理的商业街或街铺！本报告是严格保密的。68地块条件剖析园林绿化310m293m150m园林绿化园林绿化本项目临街面长，一期经济指标中，商业部分占10000平米，结合项目短期回收资金结合项目短期回收资金的目标及项目地块临街面长的自身条件考的目标及项目地块临街面长的自身条件考虑，商业部分必然以出现街铺为主的商业虑，商业部分必然以出现街铺为主的商业形态！形态！广深公路已在一定程度上切割了道路南北两旁的商业气氛，解放北浓郁

57、商业氛围短时间内难以实现有效辐射！本项目必须依本项目必须依靠自身条件营造人聚性的商业尺度！靠自身条件营造人聚性的商业尺度！项目地块周边以村屋、厂房为主，规划路尚未开通，不具备良好的营商气氛！如果单靠延续城市广场临街铺是不足以实行突破性超越、获取较好的经济利润。本项目本项目必须制造超越片区的特色商业模式，才能必须制造超越片区的特色商业模式，才能突破取胜！突破取胜！村屋、厂房广深大道村屋一种倡导一种倡导“人聚性人聚性”商业尺度的商业模式必然催生！商业尺度的商业模式必然催生！本报告是严格保密的。69基本的生活需要会在新塘买，去新客隆啦，还算比较齐全；如买大件商品或高档货当然去广州啦，我就常去天河城那

58、边。新塘汽车城老板娘（王女士）新塘没什么好逛的，是那么几个大商店商品有些保障，其他都不敢买，怕买到假冒货。新塘某私人诊所医师（谈先生）最喜欢去解放路啦，我爱看数码产品，女朋友又可以逛服装店，累了可以去麦当劳坐坐。某工厂工人我们一家一般去解放路啊、新客隆等地方，东西齐全嘛。偶然也去趟广州或东莞。新塘要是有象天河城等大型购物娱乐中心就好了。新塘本地原居民客户对主题式商业街、休闲娱乐购物一体大型客户对主题式商业街、休闲娱乐购物一体大型mall的需的需求在本地无法得到满足，大量客户外流消费！求在本地无法得到满足，大量客户外流消费！新塘消费者访谈富有特色的主题商业街、舒适休闲娱乐于一体的商业模式富有特色

59、的主题商业街、舒适休闲娱乐于一体的商业模式具备一定的市场基础！具备一定的市场基础！本报告是严格保密的。70商业定位建议新塘新塘 “ “摩尔街摩尔街”本报告是严格保密的。71商业规划初步建议打造业态特色鲜明、商业功能有机组合的街区打造业态特色鲜明、商业功能有机组合的街区mall、商业街区：主题风情购物街，营造舒适、休闲的购物街区街铺：社区商业业态，保障楼盘住户生活的便利性，同时辐射周边居住群集中式商业：首层广场街铺，裙楼为康体娱乐休闲中心，结合社区商业中心、会所等公建设施。本报告是严格保密的。72体验式骑楼式风情街区体验式骑楼式风情街区本报告是严格保密的。73活力西班牙活力西班牙动感、活力四射动

60、感、活力四射 小型表演舞、儿童活动中心和临时的展示空间小型表演舞、儿童活动中心和临时的展示空间 给街区公民提供一种给街区公民提供一种“人居人聚人居人聚”的双优空间，的双优空间， 为他们创造一种差异化城市生活体验的价值为他们创造一种差异化城市生活体验的价值本报告是严格保密的。74体验式风情街区体验式风情街区 潮流阵地（赢取眼球效应）潮流阵地（赢取眼球效应） 北面规划路与汇创商业街打通，以潮流阵地北面规划路与汇创商业街打通，以潮流阵地为主题，延续汇创商业氛围！为主题，延续汇创商业氛围！时尚纽约时尚纽约本报告是严格保密的。75休闲浪漫情怀休闲浪漫情怀以别具特色的异国风情体现休以别具特色的异国风情体现