云南会泽——义通河开发项目开发策划案.ppt

1、云南会泽义通河开发项目,昆明靖力地产机构,全国地产环境 项目简介 项目开发背景 项目开发优势 项目未来预期 定位 开发模式 项目经济技术指标 经济成本与收益预估,纲要,全国地产环境,制造业运营环境恶化 投资渠道限制 地产现状快速进入商品房化阶段的后遗症 国家土地收益与低收入保障房的不平衡 地产成为特殊的投资理财产品,全国地产环境,中国制造业困境日益明显,投资渠道受限,楼价飞涨，房地产泡沫后遗症频显,2011年房地产仍然以调控为主，房价可能出现调整,不过作为抵御通胀的工具，其功能并未消失，房地产依然将成为合适的投资理财产品,项目简介,规划一轴,以义通河城市滨水环境为主轴,滨水景观带,古城历史文化

2、带,沿河商业步行休闲带,商务休闲娱乐带,功能四亮带,义通水乡，融历史文化、地方特色、自然山水和现代文明为一体，打造宜居、宜业、宜游的夜郎文化水景小镇,项目区位,项目建设用地,项目开发背景,全国地产大开发 当地地产开发的初级模式 刺激当地经济的整合开发模式进入 全城辐射波及全省的亮点工程 将来当地经济的跳板项目,全国地产大开发,项目开发背景,2010年全国通过不断优化投资环境，扩大和鼓励住房消费，全国房地产行业在2009年起稳回暖的基础上，呈现出快速发展、持续上升的态势，开发投资额达历年来同期最高水平，此项目正顺应了全国房产大开发之势。,当地地产开发的初级模式,项目开发背景,现今城市旅游地产在当

3、地房地产开发虽然属于初级阶段，但此项目凭借有利的自然文化环境，整合文化景点、休闲项目、商务空间以及地产项目，十分具备商业投资价值。,刺激当地经济的整合开发模式进入,项目开发背景,会泽县以规划为龙头，以项目为载体，下决心整合各类资源。整合资金，统筹安排，整合项目，统一实施，提高群众的生产生活条件。此项目正处于整合开发模式进入的黄金时段。,全城辐射波及全省的亮点工程,项目开发背景,会泽县委、县政府提出义通水乡项目将重现“钱王之乡、明清古城”的风采，以规划指导项目、用项目吸引资金、靠资金促进发展，塑造历史文化名城的新形象，彰显会泽旅游魅力，成为辐射全省的亮点工程。,将来当地经济的跳板项目,项目开发背

4、景,此项目将引入各类高品质休闲、餐饮、购物、娱乐商家入驻经营，以期形成以铜商文化为主题、以新型时尚旅游消费为特征的新型精品旅游度假中心，将成为当地经济的跳板项目。,项目开发优势,宏观经济调控下的势头产物 借势造势的财富利器 市场引导消费的大庄家 河道改造造就的绝版资源,宏观经济调控下的势头产物,项目开发优势,宏观调控下,旅游地产,受其影响较小,具备长期优良成长性能,具备保值、增值功能,借势造势的财富利器,项目开发优势,商家,投资者,项目,借助项目开发的外在绝版自然文化和商业资源,结合自身的商业发展,财富利器,市场引导消费的大庄家,项目开发优势,大庄家,市场,集餐饮、娱乐、休闲、小商品批发、手工

5、艺制作等商业形态,消费者,河道改造造就的绝版资源,项目开发优势,保留古城区传统风范和特色,筑就绝版的自然资源、文化资源和商业资源,打造充满铜商和彝人文化的滨水古城,项目未来预期,立足当地市场作为初步启动 吸纳全城投资焦点，成为市场唯一制高点 辐射昆明投资关注，启动价值提升点 定向招商，全国范围投资吸纳 扩大城市价值，项目于城市双价值提升,定位,项目概念定位,一、城市投资概念：高原名城。面向全国点明位于云南高海拔地区的同时，赋予自身一定的知名度，使得市场开始关注的同时换起知名的好奇心。,项目概念定位,定位,二、项目概念定位：夜郎文化水景小镇。利用夜郎的知晓度，唤起市场的兴趣。点明水景小镇塑造项目

6、文化休闲的定位。同时使人感觉项目庞大，具备投资实力及运营实力的感觉。,定位,产品定位,庞大的财富原始股。利用庞大的城市升级机会及经济提升机会，抢占财富的第一步。区别于传统的早投资，更关注于投资什么，什么时候投资。类似丽江大研古镇与束河古镇，但是又区别于此。结合当地特殊的优势资源，把握云南的财富商机。,开发模式,分期开发，主题走货 市场先行，引动全城 立足当地，辐射周边 昆明当头，全国态势 由西向东，外围到河道 先建设，后拆迁，滚动开发节约现金投入,分期开发，主题走货,开发模式,首先启动建材城及安置区建设，后启动义通河改造工程。,义通河改造工程分三期进行。一期，地块位于最西端，其功能为民族风情园

7、。二期，位于中间地块，以休憩性商业为规划特色。三期，位于地块最东端，打造“前商后寝”或“底商上寝”的商业居住模式。,市场先行，引动全城,开发模式,此项目将先期进行建材城的建设，以扩大项目在会泽的影响力，在着手进行义通河改造工程，达到轰动全城的效果。,立足当地，辐射周边,开发模式,会泽与周边县市“两小时经济圈”的构筑，也拉近了会泽与周边城市的距离，增强了纽带作用。会泽发展旅游业，进行古城改造，不仅要立足当地，还势必带动和辐射周边县市的发展。,昆明当头，全国态势,开发模式,此项目的主要销售市场将以面向昆明为主，但根据项目长远的发展目标来说，全国态势是势在必行。,由西向东，外围到河道。,开发模式,项

8、目开发顺序为由西向东，拆迁改造从外围向河道延展，义通河改造前期工程将为后期开发工程提供良好基础，后期工程将为前期工程进行有效补充，形商业成会泽娱乐、休闲、商业区域。,开发模式,先建设，后拆迁，滚动开发节约现金投入,首先启动建材市场建设及拆迁安置区域建设，利用建材市场面对市场销售完成部分资金回收，拆迁安置区域建设对所需改造河道的拆迁安置进行土地置换，利用剩余商品房销售完成部分资金回收。首期拆迁从两头向中间靠拢，利用靠近主城区域预售完成部分资金回收，全面启动河道拆迁改造工作。,项目开发经济指标,建材城,建材城效果图,建材城效果图,安置区,项目开发经济指标,安置区效果图,安置区效果图,义通河改造工程

9、,项目开发经济指标,义通水乡效果图,义通水乡效果图,义通水乡效果图,经济成本与收益预估,首期成本投入： 1、土地成本：50万/亩 511亩共计25550万元。 2、建安成本：1500元/平米 共计610367.63平米 共计1500* 610367.63 =915551445元 3、开发其他成本：（1+2）*10%=117105144.5元 4、河道治理成本：3239.89万元。 首期成本累计投入为1320555489.5元,经济成本与收益预估,首期收益预估： 1、建材市场收益： 商铺面积：36519.95平米*5500元/平米=200859725元 办公面积：35748.9平米*4000元/

10、平米=142995600元 居住面积：61836.64平米*2100元/平米=129856944元 实际收入按照10%资产沉淀为：426341042.1元,2、拆迁安置区域收益： 商业面积：35822平米*5000元/平米=179110000元 商品房面积：157331.12平米*2100元/平米=330395352元 车位销售：预计2700万元。 实际收入按照10%资产沉淀为：482854816.8元,经济成本与收益预估,3、三孔桥片区河道改造商业： 206.53亩*666.66平米/亩*1.01=139062.14平米 139062.14*4500元/平米= 625779642.14元 实

11、际收入按照10%资产沉淀为： 563201677.93元,经济成本与收益预估,合计首期现金回款为：1472397536.83元 毛利收入约151842047.33元。 首期回报除现金回款外获得拆迁安置所得的置换土地，及10%的资产沉淀。同时后期政府偿还垫付的河道治理费用。以上计算为房屋补偿的拆迁方案计算。安置期间补偿费预计500万未计算在内。,经济成本与收益预估,首期滚动开发建议,一、启动建材市场土地进仓及建材市场开发 二、启动安置区域土地进仓及拆迁方案落地 三、启动拆迁方案，开始拆迁区域临近主城区项目改造建设。 四、从临近主城区域开始拆迁，预售核心区域的物业进行回款。 五、西三孔桥片区土地进

12、仓，正式开始河道治理及沿线开发。,资金动线预计,资金进入： 资金回收： 资金现状： 511亩共计25550万元 无 投入25550万元 建材市场至可销售建设资金约一亿 建材市场完成回款预计326341042元 投入29158958 元 建材市场后续投资101158235元 建材市场完成计划回款增加一亿 毛收入26196582元 拆迁安置阶段性费用预计500万元 无 毛收入21196582元 拆迁安置区域首期建设资金1000万元 无 毛收入11196582元 拆迁安置区域跟进建设资金5000万元 拆迁安置部分商品房销售回款5000万元 毛收入11196582元 拆迁安置区域跟进建设资金5000万

13、元 无 投入38803418元 拆迁河道建设资金2000万元 无 投入58803418元 拆迁河道建设资金2000万元 （2.7万方） 临城部分物业销售回款一亿 毛收入21196583元 拆迁安置区域后期建设资金39430万元 拆迁安置区商业及商品房销售增加432854817元 毛收入59751400元 三孔桥河道片区建设资金5000万元 毛收入9751400元 三孔桥河道改造及建设资金5000万元 三孔桥河道物业销售3000万元 投入10248600元 三孔桥河道改造及建设资金2000万元 临城河道商业区销售7150万元 毛收入41250000元 三孔桥河道改造及建设后期资金12099361

14、0 三孔桥河道物业销售533201678元 毛 453458068,假设对拆迁安置的土地进行前期开发计算，毛利预计453458068元。实际资金占用情况视当时市场营销情况变动。该方案未计算营销成本及资金周转占用成本。,操作建议,关键词： 尽量低的现金投入 利用开发回款对后续资金进行跟进补充 优质货包与劣质货包合理平衡 与政府谈判获得较好的政策环境 与施工单位进行垫资建设 进行多项融资渠道,一、511亩土地进仓及建材城建设销售期 （2011年3月2012年5月） 1、资金投入：45665.77万元,资金投放应对策略及开发节奏,（1）、土地款预估：511亩50万元/亩=25550万元 （2）、开发

15、建设费：（1500元/m2） a、开发期间费：100元/m2 134105.49 m2 =1341.05万元 b、建安成本：1200元/m2 134105.49 m2 =16092.66万元 c、税收：177.4元/m2 134105.49 m2 = 2378.98万元 d、管理费：303.08万元 合计：20115.77万元,2、销售回款及周期,（1）、2011年8月回款：23685.6万元 （2）、2011年10月回款：14211.4万元 （3）、2012年5月回款：9474.24万元 合计：47371.24万元,资金投放应对策略及开发节奏,资金投放应对策略及开发节奏,3、资金投放应对方式

16、,（1）、开发初期应付款：2500万元 （2011年3月） 预交政府土地款及开发期间费：1341.05万元 合计：3841.05万元,资金投放应对策略及开发节奏,开发初期应付款资金筹措采用方法：,a、股东整合：吸纳新股东股本金：5000万元 占股比例：,资金投放应对策略及开发节奏,开发初期应付款资金筹措采用方法：,b、对义通河项目工程整体向全省招标，计划对外采取6家施工单位选聘的模式进行施工单位招标公示。将建材市场及拆迁安置区域进行工程包分解。每包按照10%的工程保证金进行收取，一家施工单位中标多个项目者，每增加一个项目工程需增加500万的工程保证金。支付保证金的企业，自工程完成15%后开始支

17、付建设款项。如中标单位不能支付保证金，则工程完成80%后开始支付建设款项。该项能对建设资金自可销售至基本属于不开支阶段。,资金投放应对策略及开发节奏,开发初期应付款资金筹措采用方法：,c、向投融资担保公司融资3800万元，使用期5个月，资金成本950万元，用今后开发的底商作担保。,资金投放应对策略及开发节奏,开发初期应付款资金筹措采用方法：,d、项目修详规方案报批通过后，立即开展定向团购进行融资，针对建材市场要求政府于项目启动时对原经营户进行政策挤压，收取定金的模式对项目前期费用进行融资。预计2项整体融资规模可达一个亿左右。而针对前期便可一次性付款的客户，给予较高的折扣点数，以合作开发的模式先

18、行进行客户兑现。预计可完成10000万元的挤压团购。,资金投放应对策略及开发节奏,（2）与政府协商共渡难关 2011年8月底支付至土地款50%，约12775万元， 办理建材城及安置房建设用地土地证，用土地证 抵押贷款约10000万元。,4、现金流量,资金投放应对策略及开发节奏,小结：本开发期段除偿还股本金及借款或融资外，支付开发期间费100%，建安费支付至95%，预留5%质量保证金外，实现现金流27967.16万元，同时已将安置小区土地费支付。,资金投放应对策略及开发节奏,二、启动安置房建设及三孔桥片区开发准备，并为安置拆迁做准备（2011年6月2013年12月） 1、资金投入：650605万元,资金投放应对策略及开发节奏,（1）、土地款：12775万元 （2）、开发建设费：165