中国房地产：调控收紧表明住房销售复苏

中国房地产：调控收紧表明住房销售复苏标普全球。版权版权所有。叶翱行锺嘉裕主分析师研究助理大中华区房地产组企业评级2020年8月12日住房销售稳步复苏上半年，全国销售额同比下降

，相较两位数的下降比率已稳步回升我们将 年全国销售的预测上调为增长而此前的预测为销售略有收缩尽管调控收紧，我们预期一二线城市将领先复苏，带动全国平均售价上升领先的受评开发商一般表现出色家受评开发商月份平均单月销售额同比增长，使年初至今销售额实现增长注：累计全国住房销售。资料来源：国家统计局。稳健的销售复苏进程月月月月月人民币十亿元年全国销售额（左轴）年全国销售额（左轴）家受评开发商同比增长（右轴）限制新规购房限制需落户满三年，且连续缴纳 个月以上的社保

个人所得税堵上假结婚假离婚以购置多套住房的漏洞豪华住宅抵押贷款的首付比例上浮二套房或二次房贷为豪华非标准住宅的，首付比例上浮恢复对豪华非标准住宅的价格限制超过 万元人民币的住宅为豪华住宅（

年 月曾取消同类型的价格限制）提高增值税免征年限增值税免征年限从

年延长至

年（如在上述年限内出售住房，需缴纳

增值税）出台细则，为特定市场降温虽然部分三四线城市已放宽购房资格，但随着房价攀升，一二线城市的调控收紧深圳实施最严格的调控收紧，已恢复部分此前放松的政策（如下）资料来源：深圳市住房和建设局公告。严控投机举措或将给部分开发商带来不利影响地方政府正在严密监控房价及投机行为因房价快速上涨，强二线城市可能会在 年下半年推出更严格的调控举措为遏制投机而收紧调控可能会限制开发商的定价能力和利润空间宁波不低于 的可销售住宅房源供无房家庭优先认购；且

年内不得转让。提高预售许可的最低批次预售面积，以防止开发商捂盘惜售。南京不低于的预售房源将分配给无房家庭。对项目的所有房源实施限价（而非只限制项目的平均售价），以防止部分限价项目的单套房源以高利润出售。杭州一户家庭一次只能参与一个项目购房摇号。人才优先购房限售

年

人才包括博士、 等。东莞同一区新房价格

个月内涨幅不得超过

。禁止无本市户口居民购买第三套住房。注：

大中城市的住宅土地成交总价及土地溢价率。资料来源：。资料来源：地方政府公告。长三角地区深圳大湾区一些城市已在遏制楼市升温势头人民币十亿元住宅土地成交总价（左轴）土地溢价率（右轴）土地市场招标升温面对政策不确定性，多元化土储显得至关重要在全国拥有广泛土储分布的开发商较不易受到城市层面风险的影响在单一城市拥有较高集中度的开发商包括：长期从事旧城改造项目（尤其是在大湾区）的开发商总部位于长三角一带，且在国内其他地区的地域多样性有限的开发商开发商的土储敞口注：数据截至年

月（恒大集团数据截至年月）。资料来源：报告公司文件或报告，标普全球评级。按总楼面面积(权益应占)按总楼面面积按总楼面面积按总楼面面积(权益应占)按总楼面面积按总楼面面积按总楼面面积按总楼面面积按总楼面面积按总楼面面积按总楼面面积按总楼面面积按总楼面面积按总楼面面积按总楼面面积按总楼面面积(权益应占)按总楼面面积(包括旧城改造项目）按可售货源按可售货源(包括兼并收购及旧城改造项目）按总楼面面积按总楼面面积仁恒置地德信地产

龙光地产

佳兆业集团花样年集团景瑞控股

融信中国

中国金茂

世茂房地产万科华润置地龙湖集团旭辉集团合景泰富集团中国海外发展融创中国新城碧桂园

恒大集团雅居乐

富力地产东莞南京深圳杭州宁波受评开发商基本可实现2020年销售目标今年上半年 家受评开发商平均完成 年全年销售目标的项目推盘一般集中在下半年进行，可售货源均充足跟踪的 家开发商仅需达到 的平均去化率就可实现全年销售目标资料来源：报告融创中国新城合景泰富旭辉集团龙湖集团世茂房地产龙光地产中国金茂富力地产富力地产华润置地雅居乐恒大集团隐含去化率并不激进为实现全年销售目标，

年下半年去化率需达到开发商年上半年已完成销售额比例恒大集团中国金茂中国海外宏洋大发地产雅居乐中骏集团龙湖集团华润置地龙光地产首创置业弘阳集团宝龙地产中梁地产正荣地产荣盛房地产时代中国控股新城花样年集团奥园建业地产世茂房地产绿城中国佳兆业集团合景泰富旭辉集团富力地产融创中国佳源集团绿地香港阳光注：占已公布的销售目标比例。资料来源：公司公告2020年下半年销售势头有望保持平稳注：数据截至年月日。资料来源：标普全球评级。稳定正面负面负面信用观察级级级及以下即将发布的中期业绩有何看点：收入结转情况将反映国内施工活动一度暂停的影响利润率收窄幅度将揭示全年走势预计大多数开发商的业绩将维持平稳，但分化正在加剧（如债务杠杆、流动性等）评级最低的开发商面临着更大的波动性尽管受到新冠疫情的影响，一些开发商的信用状况依然持续增强正负展望百分比差值仅略偏负面

超过 的开发商处于评级分布的较低端谢谢叶翱行资深董事兼分析经理企业评级锺嘉裕研究助理企业评级陈令华董事兼首席分析师企业评级邹宇轩董事兼首席分析师企业评级廖美珊董事兼首席分析师企业评级标普全球评级相关研究标题日期消失的收入：探析中国开发商的联合营模式年

月

日中国开发商

年业绩披露出疫情冲击前的压力年月日中国房地产观察：新冠疫情对中国开发商构成前所未有的风险年月日中国房地产观察：融资受限束缚开发商扩张拳脚年 月

日年 月

日年 月

日版权

， （以下统称“标普”）。版权所有。未经标普事先书面许可，严禁使用任何形式方式修改、反向推导、复制或散布上述内容（包括评级、信用相关分析和数据、估值、模型、软件或其它应用或产品）或其任何部分（以下统称“内容”），或将其存储于数据库或检索系统。内容不得用于任何非法目的或未经授权而使用。标普及任何第三方供应商及其董事、高管、股东、雇员或代理（以下统称“标普各方”）并未保证内容的准确性、完整性、及时性或可用性。标普各方不对任何错误或遗漏（无论成因），使用内容得到的结果，或用户输入任何数据的安全性或维护负责。内容系“按原样”提供。标普各方不作出任何和所有明示或默示的保证，包括但不限于对特定目的或用途的适销性或适用性的任何保证、对不存在故障、软件错误或缺陷的保证、对内容的功能性不受影响的保证，或对内容将可在任何软件或硬件设置运营的保证。在任何情况下，标普各方不对任何一方使用内容而遭受的任何直接、间接、偶然性、惩戒性、补偿性、惩罚性、特定或事后损害、费用、开销、律师费或损失（包括但不限于收入损失或利润损失和机会成本）负责，即使被告知此类损害的可能性。内容中的信用相关分析（包括评级）以及内容中的观点仅是当日所发表观点的陈述，并非事实的陈述，或对购买、持有或出售任何证券或作出任何投资决策的推荐意见。标普不承担在以任何形式或方式出版内容后进行更新的义务。内容的使用者、其管理层、雇员、顾问和或客户在作出投资决策和其它商业决策时不应依赖内容或将内容替代其能力、判断和经验。标普的观点和分析不针对任何证券的适用性。标普不承担“受托人”或投资顾问的职能。尽管标普从其认为可靠的来源获得信息，但不会对取得的信息进行审查和承担任何尽职调查或独立验证的义务。评级相关的出版物可能由于各种原因发布，并不一定取决于评级委员会的评级行动，包括但不限于发布信用评级定期更新和相关分析。出于特定监管目的，监管机构允许评级机构在一个司法辖区认可另一司法辖区发布的评级，标普保留随时且完全自主授予、撤销或暂停此类认可的权利。标普各方不承担因授予、撤销或暂停上述认可而产生的任何责任，也不对任何声称因此而发生的损失负有义务。标普将旗下各业务部门的活动分隔开，从而保证各部门活动的独立性和客观性。因此，标普的某个部门可能会掌握其他部门未获得的信息。标普已制定了政策和流程，以确保在每个分析过程中获取的非公开信息的保密性。标普可就其评级和特定信用相关分析收取报酬（通常