某商业地产项目开发前期研究报告

★★★★资料保密舞阳某商业地产工程开发前期可研报告XX商业地产开展2006年12月本次市场调查报告要解决的主要问题：工程地块是否具有投资价值？工程投资的风险因素？研究思路商业市场调查商业市场调查宏观经济和城市规划研究商业定位开发模式区域商圈调查投资、经营、消费群体调查工程定位经济效益分析研究方法市场调查市场预测投资估算投资不确定因素分析报告汇报内容：工程开展背景分析市场分析工程分析开展定位规划方案建议本钱财务评估风险因素分析工程地块是否具有投资价值？研究工程，分析市场宏观经济，认识XX工程开展背景分析宏观经济分析城市开展规划宏观经济分析XX县地处黄淮大平原，下辖7乡7镇，397个行政村，总面积777平方公里，人口60万，县城城区为舞泉镇，城区面积9.3平方公里，人口9.2万人。XX县为典型平原县，属农业大县，经济以农业为主，农业收入一直是居民主要经济来源；XX有丰富的地下资源，岩盐总储量达400亿吨，是全国品位第一，储量第二的大型矿床。由于丰富的盐业资源，近年来，XX加大了工业投入，扩大了招商引资，并有大量盐化企业入驻XX。以特色工业为主导的县城经济的迅速开展，将形成以工业为主导的县城经济开展新格局，正由农业大县向工业大县实现快速的转变。县政府开展目标：打造充满活力、富有魅力的中国新兴盐都。XX县宏观经济特征：◆经济根底弱，底子薄表一：各项指标比拟比拟数据XX2002年XX2005年临颍2005年全县国民生产总值89亿元全社会固定资产投入地方财政收入6749万元城镇居民人均可支配收入3285元4320元农民人均纯收入1539元2100元社会消费品零售总额〔数据来源：XX县2005政府工作报告〕表二：周遍各县财政收入XX2003年7300万元1亿元9000万元2005年〔数据来源：县2005政府工作报告〕◆丰富的自然资源、工业的迅速开展、经济的快速增长表三：XX县元月至六月份各项指标各项指标完成数量比去年同期增长比率全县完成生产总值18.1%全县固定资产投入41%社会消费品零售总额15.1%农民人均现金收入1111元18.3%地方财政收入8020元51.2%2006年上半年全县完成工业增加值10.7亿元，上缴税金2756.1万元。〔数据来源：XX县2006政府工作会议报告〕◆工业开展方向明确，国家政策支持?国务院关于投资体制改革的决定?已将制盐工程列入政府核准的投资工程目录，并把XX盐田列入全国重点开展的10大井盐矿盐区。◆与全省20强县、10个经济开展快县比差距比拟大，经济属较落后的县域经济表四：2005年各项指标比照〔单位：元〕各项指标XX20强县平均值10个经济开展快县平均值人均GDP7015197308465人均财政收入169845213农民人均纯收入204835942838人均固定资产投入343790333539〔数据来源：XX县2005政府工作报告〕经济活泼程度和投资意识低表六：2005年各项金融指标〔单位：万元〕XX临颍金融机构各项存款余额276268314186金融机构各项贷款余额133214364127城乡居民储蓄存款余额244903271514〔数据来源：市2006年统计年鉴〕小结：GDP、财政收入低于周边县区，经济根底薄弱，城镇居民经济收入缺乏有工业支持，经济开展迅速，经济后劲强城市人口将会快速增长产业结构以工业为导向的县域经济已经形成，必将带动第三产业的开展人比拟保守，投资意识差，经济不活泼总结：由于盐化矿业的丰富储量，XX县利用得天独厚的盐业资源大力开展经济。近三年来经济的迅速开展，经济持续稳定的增长，居民收入水平的不断提高，消费快速的增长，为商业的繁荣提供了根底，也为商业地产的开发带来契机。目前，XX县的商业开展水平和社会消费水平仍处于较低的水平，需要高品味的新兴的商业模式来刺激消费市场。XX县城市开展规划?2005年XX县政府工作报告?关于XX县城市建设：XX县城区面积由2002年7.5平方公里，于2005年扩大到9.3平方公里，人口由7.6万人增加到9.2万人，2021年城区面积将到达13平方公里，常住人口到达13万人以上。远期开展目标建设河南盐化基地，打造中国新兴盐都，创立生态宜居的园林城市，不断提高城市化水平，努力建设布局合理、功能完善、特色鲜明、生态宜居的靓丽城市。近期开展目标“完善城区、开发城东、启动城北、梯次推进〞推进老城区改造，完善城中心现代商贸效劳区，城西文化休闲区，大力实施城东开发，有序推进城北开发，高标准建设新型行政商住区，全力开发建设风帆工业园、乡镇工业园、盐化工业园。城市定位充满活力、富有魅力的中国新兴盐都，生态宜居的园林城市。手段加大城市根底设施的建设，2006年上半年城市建设投资1.45亿元，西城森林公园和西城文化广场一期已形成园林山水，西城文化广场二期东、西二湖改建于2006年11月22日奠基启动。目的提高城市品味、营造良好的投资环境、有力拉动投资效应、快速促进县域经济的迅猛开展。小结经济的开展必然带来城市化的有力推进城市化的建设，必须是各项功能一体化开展，目前XX商业设施落后、功能低与城市开展需求不相匹配。建设大型的一站式购物中心，休闲商业街必将带动XX商业的跨越式开展。商业网点建设为城市布局规划的空白点，老城区目前没有可利用建设商业设施地块，本案是城区唯一一块商业空地。从城市开展来看，人民路将成为城市主干道，并将城市分为老城区和新城区。城北区的大力开发，将支持本案为城市的商业中心。盐化企业的开展，城市建设的投入，必将带来大量的人流、物流、常住人口与流动人口都会快速增加，为商业物业提供有力的支撑。总结XX县政府以“工业兴县，工业富乡〞为政府工作重点，充分发挥盐化资源优势，不断加大招商引资，优化投资环境，全力打造工业强县，逐步形成以盐化、造纸、电子、酒水、建材等为主导的特色优势产业体系。产业结构上正在由农业大县向工业大县实现快速的转变，并形成以工业为主导的县城经济开展新格局。城市建设上根底设施建设不断加快，城镇化建设快速提升，城市功能日趋清楚，完善商业设施需求越来越强烈。■城市商业分析：□商业布局：传统沿街线性商业，XX商业街是以东大街与上海路形成的十字形商业街区。□整体商场分布及特征：商业东边入口处有银基生活广场、金阳光、新东方量贩；西边北街口有金阳光、百佳超市；中间上海路有人民商场，百佳超市，由于沿上海路向北有新建商业门店，加上百佳超市的拉动，商业沿上海路向北开展，较上海路向南好。□商业门店特征：◆门店窄小，不利于商品展示◆门店散、乱自然成市，没有统一规划◆门头太小，品牌专卖店没有门头展示效果□商品特征◆商品档次明显偏低，◆受门店限制，产品没有有序陈列小结：商业街区自然成市，没有统一规划，商场设施设备简单，服装门外悬挂展示没有商业品位和档次。□商业市场空白点：◆中心商业地带缺乏完善设施和形象好的商铺；◆商场硬件设施低，没有标准化的卖场；◆没有好的品牌店来引领市场、引导消费；□工程与商圈的关系本工程位于XX商圈北区，为上海路北口；东街的东、西口卖场、上海路十字口卖场与本工程卖场形成三角同心圆。随着城市的开展，人民路为城市主干道，本工程为多功能业态组合，商业设施的现代化必将形成以本工程为商业中心的城市布局。□商业街区功能分析：主要商业街区：东大街、上海路、人民路、北京路、南京路、北街总结：□XX缺少一站式大型购物商场，商圈内缺乏完善的商业街区，这为本工程提供了良好的开展背景、填补了商圈空白。□工程所在商圈边缘，但紧临人民路，从城市的开展规划中看本工程将会成为商圈中心，开展潜力大■市场分析□市场环境分析□竞争市场分析□市场开展趋势□市场环境分析◆住宅市场特征供给量大，市场吸纳量有限，消费能力有限；楼价尚未突破1000元，但有一定的上升空间；恋城情节重，对郊区大型住宅小区开发认可度低；大多数人第一次置业，未到达对住宅环境、品质的需求层面上，对价格认知敏感度高处在住独家小院阶段，对楼房接受度低。◆商铺市场特征有一定的商铺投资意识和投资欲望；对商铺区位价值认知度低，没有升值铺概念；商铺价位低，没有引领价格的商铺没有成功商铺赚钱案例，需要重点引导；商圈内没有可投资商铺，有一定商场空白点；整体市场商铺租金低，没有超过2000元/月租金的商铺；商铺价值提升有一定难度；商铺投资的购置力有限，市场容量不易太大小结◆XX房地产市场刚起步，楼房住宅尚未全面认可，独家小院有一定市场；◆居民有一定商铺投资意识，但没有投资经验，贾湖广场商业街的经营不成功将对投资人有不良影响，将影响以后商业地产的开发；◆商业地产以商业街形式出现在XX，但位置处在郊区，对商铺价值提升没有引领性。□竞争市场分析目前XX地产工程有三个：水榭花都、贾湖广场、西城花苑根本特征：均处于商圈外，远离商圈；水榭花都、西城花苑为沿街底层商铺，与商圈内商铺没有可比性；贾湖广场为商业步行街，规划设计、店面设计没有商业气氛；商铺价格不高于2000元/㎡，属偏低价位；目前商圈内没有潜在竞争者；XX市场商业工程：银基生活广场、金阳光、新东方量贩，人民商场，百佳超市。根本特征：商业市场属于原始的商业形态，存在很大提升潜力；商场场内惨淡，经营无亮点；购物气氛不浓；商业物业规划设计滞后，购物不便利；效劳管理无体系，没有形象；商场配套设施缺乏，影响商场人流良好循环。□市场开展趋势：◆市场对房地产投资刚开始，目前处在非理性状态，住宅处于刚被接受、认可阶段，商铺投资有一定需求，但承受价位不容乐观，市场空间上升不太高。◆大多数人属一次置业阶段，没有投资、置业经验，对商铺价值认知需要有效引导，市场有一定潜力。◆工业的开展、经济的提升、人们消费水平的提高，城市功能配套需求强烈，目前却没有好的商场，高品位商场的开发是经济开展的必然，具有一定市场空白点。◆政府为提高城市现象，提供了更宽松的政策环境，在土地供给、配套费的收取上给予了优惠政策，刺激有实力的外地开发商的进驻。◆随着外地开发商的进驻，土地价格逐步攀升，目前已经从5万元/亩提升到20万元/亩〔数据来源2005年政府工作报告〕住宅房价格逐步提升，预计2007年应突破1000元/㎡，到达最高价1100元/㎡左右。■工程前期分析□工程详细参数□工程拆迁本钱估算估算说明本次估算以上海路二层营业房为基准，选定标准基准为标准套〔投资户当时以2万元购置土地，统一建商业房〕标准套为两层，每层两间。土地面积：48㎡建筑面积：96㎡以此作为本次评估参照标准，具体评估应分套核定，本次只做测算未考虑诸多因素影响。估算方法选用：因市场交易实例尚未收集，本次估算不采用市场比拟法，采用收益法和本钱法做估价测算。估算过程：收益法房地产价值=房地产净收益/资本化率依据市场调查，该地段商铺租金每间每月300元，二楼住房每间每月50元，每套商住房每月收益700元，工商费、税费、水电费支出每套每月50元。年收益：8400元年运营费用：1200元年净收益：7200元购置房地产资本化率为8%〔投资收益率〕房地产价值：90000元房地产单价：937.5元/㎡总建筑面积：6077.12㎡本钱法土地本钱：2.8万元按政府当时出让价格〔2万元〕上涨40%计算建安本钱：380元/㎡依据建筑市场砖混结构工程平均造价各项费用：80元/㎡前期费用、管理费、水电、市政配套费等总本钱合计：751.6元/㎡工程拆迁费用范围：456.7968万元—□工程SWOT分析：◆优势：企业、市场、区域、地块企业企业目标是开展县级市场；目前县级市场商业已经全面开发，企业完成了第一个店的开发，从工程运作、商业地产开发上已有一定经验，已具备开发下一个店的条件。市场没有大型商场运作工程，市场缺乏大型商场，商铺投资有一定潜力。区域城市商圈内，商圈内具备商业地产运作空白点；城市开展，工程地逐步形成商业中心；汽车站口岸经济增加工程与乡镇人口流动；周边居民区多，有强消费人群支撑。地块地块方正，临三条路，南北贯穿，易形成商业街；目前为体校广场，聚集人多，知名度高。◆劣势：市场、区域、地块市场商铺有一定认知度、价位偏低；城镇居民收入低，购置力有一定制约；市场容量有限，商业消费能力偏低。区域商圈边缘，需加以商业拉动，但具有一定难度。地块地块南临丁字路，畅通性差，影响商业街贯穿；目前地块拆迁难度大，影响整个工程运作。◆时机：企业、市场企业第一个工程完成，正做工程开发准备；市场政府正加大城市建设，政策有利；商圈内无商铺供给有一定市场潜力。◆威胁贾湖广场商业街开发，市场吸纳量减少，价位偏低，假设不成市，对今后商铺认知宣传有难度。贾湖广场地价低，又有大量商铺无销售，影响市场。拆迁一旦拖延时间，影响开发周期。□对策工程引爆点——企业品牌、商圈——树立商业中心地位市场切入点——产品组合——全新商业模式、商业文化开展平衡点——分期拆迁〔先上海路后人民路，先体校后商铺分期拆迁、先拆先建〕■工程开展定位

产品组合广场+购物中心+商业街

开展理念：改变传统购物习惯和模式，定位逛街、休闲、一站式购物中心，打造XX高档、时尚、休闲、精品商业中心；开创全新商业形态与商业文化模式。

区位定位：XX商业中心

产品定位：全新商业形态、设计风格、商业气氛表现高档化、精品化。■工程规划设计方案□步行商业街为两层，进深12米，面宽4米，单铺96㎡，□购物中心由购物广场+独立外铺组合；□购物中心独立外铺为一层，进深10米，门面宽4米，单铺40㎡；□购物广场二层，一层4100㎡，二层5400㎡；□广场分：休闲广场和购物中心门前广场，休闲广场12420㎡〔合18.6亩〕门前广场1800㎡；□现以本方案进行分析：■工程投资本钱分析表一：工程各面积指标〔单位：㎡〕商业组合商业街购物中心广场面积独立商铺购物广场物业面积94801300960014220表二：各项开发投入工程建筑面积〔㎡〕单方造价〔元/㎡〕建安本钱〔万元〕商