某地产筹资之路与启示

组员：杜少云、谢德昌、孙睿张浩、吴海波、高一杰万科筹资之路与资本结构分析第一页，共三十六页。一、万科简介：成长的足迹

1984年5月30日，一家名为“现代科教仪器展销中心”的企业在深圳诞生，经营办公设备、视频器材的进口销售业务，并成为深圳市最大进口销售商，同期其第一家内联企业“现代医学技术交流中心”宣告成立。翌年，在进口机电产品市场萎缩的情况下，该企业依托“‘深圳——广州——北京’三点一线”的销售模式，营业额一度占国家计划外市场的60%。1986年，该企业为摆脱僵化体制，筹措发展资金，高层决议在两年内完成以公开发行股票为目标的股份化改造，同年成立第一家中外合资企业“深圳国际企业服务公司”。1987年，公司更名为“深圳现代科仪中心”，调整业务经营方向并发展顺利，与SONY公司建立密切联系。同年兴办第一个工业投资项目“精实企业有限公司”。1988年，公司再次更名为“深圳现代企业有限公司”，同时股改方案获批成为国家持股60%、职工持股40%的股份制公司，并定名为“深圳万科企业股份有限公司”。同年11月，公司进入房地产业。1990年，公司初步形成了商贸、工业、房地产和文化传播的四大经营架构。第二页，共三十六页。1991年，公司向厦门、上海等地扩展房地产业务；影片《过年》获国际大奖。1992年，公司跨地区经营发展迅速，旗下联营和附属企业遍布国内15个城市。同时公司内部刊物《万科周报》应运而生并从18期获深圳市企业内部刊号，此后更名为《万科周刊》。1993年1月，集团推出上海城市花园项目，并成为其代表作。同月集团管理层召开务虚会，决定放弃以综合商社为目标的发展模式，并确定以城市大众住宅开发为公司主导业务的经营方向。此后，万科一路稳步发展并不断做着减法，对非核心业务进行调整，其中甚至不乏一些优质项目如万佳百货、深圳万科供电服务公司等，1997年10月完成全部调整工作。

在万科发展过程中，同银行的合作力度也不断加大，于2000年首次成为中国银行总行级客户（授信额度20亿人民币）。此后相继与农业银行、招商银行签订类似数亿乃至数十亿额度战略性的《银企合作协议》。截止2006年底，万科行业龙头的地位已无法撼动，总资产达480余亿元人民币。一、万科简介：第三页，共三十六页。实际控制人:万科企业股份有限公司职工委员会主营业务：一、万科简介：第四页，共三十六页。二、2009年财务数据：第五页，共三十六页。第六页，共三十六页。万科筹资之路：1.权益资本的筹集：A股、B股、权证、留存收益2.债务资本的筹集：短期借款、长期借款、预收账款、信用借款、可转换债券、公司债券

第七页，共三十六页。1988年12月公司发行新股2800万股，面值1元，筹集资金2800万元；1991年1月公司A股在深证交易所挂牌上市，同年6月，公司通过配售发行股票2836万股，筹集资金1.27亿元；1993年3月公司发行4500万B股，募集资金45135万港元，并于5月在深交所上市；1997年8月公司通过配股（10配2.37），配售发行6717.6175万股，每股人民币4.5元，实际募集资金3.82亿元；2000年1月公司通过配股（10配2.37），配售发行8543.4460万股，每股人民币7.5元，实际募集资金3.82亿元；A股、B股的筹集：第八页，共三十六页。2006年8月公司非公开增发配股（10配2.37），配售发行40000万股，每股10.5元，实际募集资金41.967亿元；2007年4月公司以不低于公告招股意向书前20个交易日公司A股股票均价或前一个交易日A股股票均价增发A股和B股，增发A股87397万股；2009年9月公司股东大会高票通过增发A股，融资112亿元的决议。本次发行股票数量不超过招股意向书公告日万科总股本的8%，扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112亿元。最终发行数量及募集资金规模提请股东大会授权公司董事会与主承销商根据具体情况协商确定。第九页，共三十六页。万科股本变化状况第十页，共三十六页。09年万科融资资金流向：项目名称资金分配额项目投资总额天津东丽湖万科城112,000798,394杭州良渚—白鹭郡南和阳光天际两期105,000594,225东莞虹溪诺雅90,000205,458沈阳金域蓝湾82,000375,629镇江魅力之城73,000410,834深圳第五园-四、六、七期70,000171,664天津金奥国际68,000156,966重庆高新园I分区65,000205,087深圳千林山居60,000220,622东莞常平万科城-四、五期45,000138,246重庆高新园H分区45,00082,138广州柏悦湾40,00099,321沈阳金域国际35,00052,150沈阳魅力之城30,000147,105补充公司流动资金200,000-合计1,120,0003,657,839第十一页，共三十六页。认股权证：2005年12月，万科企业股份有限公司进行股权分置改革。其非流通股股东华润股份有限公司（以下简称“华润股份”）向万科股权分置改革方案实施股份变更登记日登记在册的流通A股股东，每持有10股万科流通A股股份免费派送8份认沽权证，以获得万科所有非流通股股份在A股市场的流通权。

利用认股权证筹资的最大优点是可以降低筹资成本。然而，认股权证的价值都是建立在预期之上的。对投资者而言，由于杠杆效应的存在，使得认股权证的行使成为一种高收益的投资，但是需要以公司未来的股价上升为基础。第十二页，共三十六页。年度法定盈余公积任意盈余公积未分配利润留存收益200030,123,149.96165,677,324.8011,518,859.92207319334.68200137,374,721.77168,713,328.884,617,138.00210705188.65200238,242,127.41191,210,637.0312,269,641.32241722405.76200354,227,065.82216,908,263.28247,106,386.08518241715.18200487,800,625.51351,202,502.03414,846,412712005135,036,281.68675,181,408.40613,894,467.921424112158.002006215,463,931.521,292,783,589.12668,538,492.812176786013.45盈余公积未分配利润留存收益20075,395,470,156.384,032,906,217.689428376374.0620086,581,984,978.146,184,277,986.6612766262964.80留存收益：第十三页，共三十六页。留存收益不发生筹资费用，同时可使公司的所有者获得税收上的收益。再者，留存收益在性质上属于权益资本，可以提高企业的信用和对外负债的能力，降低资产负债率提供更好的流动性资金用于新的项目的开发，使企业拥有良好并稳定的成长性。然而由于留存收益过多，可能会造成股东在股利上的损失，影响今后的筹资。第十四页，共三十六页。公司短期借款和长期借款情况(单位：元)年度短期借款长期借款2000566,000,00080,000,00020011,353,000,000261,000,0002002460,000,000160,000,00020031,680,000,000260,200,0002004795,000,000899,693,4752005900,000,0001,194,889,18020062,715,470,0009,510,878,98120071,104,850,0001,636,20720084,601,968,3339,174,120,094

2009.6.302,141,296,94413,439,637,161第十五页，共三十六页。长期借款在2006年、08年、09年均有大幅度增加。长期借款与短期借款相似，但是弹性没有短期借款好，灵活性较小，速度慢，适合房地产的投资特性，说明万科在这段时间有较大的投资项目。第十六页，共三十六页。预收账款（单位：元）年度预收账款2000222858263.32001477297266.42002179250980.82003544317647.82004464745080.72005216685626120064664152791200788363509702008222858263.3

2009.6.30477297266.4第十七页，共三十六页。万科在2004年至2008年的预收账款均有大幅度提升，说明在这段时间没万科有大的项目进行投资，成长性较好，扩大了债务筹资规模。第十八页，共三十六页。信用借款（单位：元）年度信用借款2000520,000,00020011,353,000,0002002460,000,00020031,680,000,0002004795,000,0002005900,000,00020061,688,000,00020071,035,250,0002008350,000,000

2009.6.301,982,866,944由于信用借款的风险比抵押借款还要大，因此利率通常较高。万科在00到09年间能够稳定地拿到信用贷款说明万科公司还款能力好，资本负债率合理，拥有较好的负债能力和信用。第十九页，共三十六页。可转换债券：2002年6月万科公司向社会公开发行1,500万张可转换公司债券（“万科转债”），每张面值100元，票面利率1.5％，发行总额15亿元。2004年9月，万科公司向社会公开发行19.9亿张可转换公司债券（“万科转2”），每张面值100元，发行总额19.9亿元。万科转2于2005年3月24日起可以转换为流通A股，截至2005年6月17日，“万科转2”累计转股336,220股，公司股本总额达2,273,964,091股。第二十页，共三十六页。公司债券2008年9月18日起，万科公司59亿元公司债券在深圳证券交易所挂牌交易，该期债券有担保品种债券（简称08万科G1，上市代码1120050)和无担保品种债券(简称08万科G2，上市代码112006)两类。债券名称2008年万科企业股份有限公司公司债券发行规模59亿元发行价格本期债券面值100元，平价发行期限及规模1.有担保（08万科G1）：5年期固定利率债券，发行规模为人民币30亿元2.无担保（08万科G2）：5年期固定利率债券，附发行人上调票面利率选择权及投资者回售选择权，发行规模为人民币29亿元债券票面利率1.有担保：5.50%2.无担保：7.00%债券信用等级发行人的主体信用等级为AA+，本期债券中有担保品种的债券信用等级为AAA，无担保品种的债券信用等级为AA+第二十一页，共三十六页。从1988年至今，万科的筹资规模不断扩大，筹资方式和渠道也较丰富。这不仅得益于万科万科良好的信用，更重要的是万科拥有合理的资产负债结构和充裕的现金量已经在业内骄人的业绩。近年来长期负债的增加和留存收益的扩大也预示着万科依然具有良好的成长性。目前的低市盈率和最近刚刚通过的112亿元的融资方案无疑增加了投资者对其的经营信心，融资规模的扩大与其出众的投资性相辅相成。万科筹资之路分析第二十二页，共三十六页。万科历年资本结构四、资本分析第二十三页，共三十六页。可以直观的看到万科的资产负债率有逐年走高的趋势，而且始终在60%以上，一方面这是由于房地产企业本身高负债经营的特点所决定的，另一方面对于一个快速成长的企业，允许适当多负债来加快企业的发展速度。但是较高的资产负债率，意味着较高的风险，对于风险的控制还是必须的。四、资本分析第二十四页，共三十六页。四、资本分析可以看到在A股市场排位前四的房地产企业的资产负债率都较高，除招商低于60%，其余均在67%和70%之间，但都远低于行业平均值，而万科排在第二位，可见，目前资产负债率尚处在可以接受的水平，加之09年新的A股发行方案已经经过董事会批准通过，可以预计09年的年报数值将下降。第二十五页，共三十六页。四、资本分析从图表中可以看出万科的流动比率与速动比率除05、08年较低外，其余三年均保持在相对稳定的水平。09年三季报，万科的流动比率为1.97，速动比率为0.59，都较08年有了一定程度的提高。其中原因是一方面货币资金的增加了76亿，流动资产增加10亿；另一方面，流动负债却减少了17亿，非流动负债增加额近85亿。第二十六页，共三十六页。09年三季度，万科的流动负债比为72.15%，比重较大说明其承担较大的风险，但从构成比例来看，预收账款占了47.9%，这部分负债可以说既没有风险也无成本。另外，万科的货币资金项目数额为276亿，而扣除预收帐款后的流动负债为330亿，加上拥有的在建行近200亿的授信额度，流动性相当充裕。但是流动比率与速动比率过低始终是隐患，他们预示了财务风险，其中万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题四、资本分析第二十七页，共三十六页。四、资本分析09年三季度四强流动速动比率万科的流动与速动比率在四强中都是最低的，当然这并不完全表示万科在风险控制上出现了问题。第二十八页，共三十六页。万科在08年计提了大量的存货跌价准备，并且在每年都有一定比例的存货跌价准备，而其他三家在房地产业发展较好的几年，基本上都不计提存货跌价准备，而且08年的数据显示所占的比例也较少，这直接导致了其他三家企业的流动比率与速动比率高出万科。显然万科采取了比较稳健的会计估计方法，而其他三家的流动资产则存在相对高估的现象。四、资本分析08年四强存货比较第二十九页，共三十六页。四、资本分析看得出房地产企业的ROA与存货周转率有高度的正比关系，这正突出了房地产业的一大特点，即存货周转的快慢，很大程度上决定了一家企业的生死。万科有着大量的存货项目，并且速动比率较低，但仍然稳坐行业老大，其经营管理效率值得同行借鉴。第三十页，共三十六页。房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整.如何通过资本市场的支持抓住宏观调控带来的机遇是公司目前考虑的重点问题，可以预计的是未来万科仍将进行多次股权融资为扩张打基础，而其在资本市场的良好声誉有助于融资成功，因此，个别时点负债过高并不值得过分担心，尤其是在行业整体情况负债率偏高的情况下，只要财务保持相对稳健即可。而万科由于具有规模经济优势，营销方面也自成体系，且主要目标市场定位于具有刚性需求的中档商品房，其业绩也能保持相对稳定,但看似健康的巨人万科也存在着一些隐忧。四、资本分析小结第三十一页，共三十六页。万科作为房地产业的龙头企业，他的某些市场行为甚至管理层的言论，往往会对整个房地产业带来重大的影响，所以良好的企业形象对万科有重大的意义。像王石的“捐款门”事件，确实的影响了万科的销售业绩。而07年的率先降价，也遭到了同行的非议。建议：万科需要加强公共关系公关，并以树立行业形象为目标，开发自身品牌优势，巩固行业龙头的地位。同时管理层注意自身言论，避免不必要的麻烦。五、经验、问题与建议第三十二页，共三十六页。五、经验、问题与建议万科实行目标管理，将资产负债率紧盯在了60%可事实上距离这一目标还尚有差距，甚至连国家要求的自有资金35%的指标近期也未实现。所以减低资产负债率，对万科控制自身风险起到