某国际皮具城项目定位策划方案

中广国际皮具城项目定位策划方案中山龙瑞中央商务公馆商业部分发展策划报告

二零壹零年六月十日前言1城市与区域商业发展分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分析3深度访谈7前言项目位于沙溪镇沙溪南路，现状为空置物业，暂未交付使用，物业建筑面积约为6000㎡，由于项目周边商业配套齐全，而且项目所处区域的是中山服装、皮具等小商品批发的集散地，有着明显的地理优势，虽然项目周边商业氛围较好，但同样竞争也很激烈，因此在定位方面的难点是如何在经营中凸显项目的经营特色，才能在众多的竞争项目中立于不败之地。发展方向：以经营批发零售作为项目的主要发展方向定位：中山市首个皮具精品批发市场；形象定位：我们不是最大，但要做最精项目发展方向前言中山未来专业市场竞争更加激烈项目区域特征：中山服装、小商品批发集散地周边大型专业市场招商非常成功皮具市场潜力巨大项目定位思路：瞄准市场空白点，借力打力中山首个皮具精品城前言1城市与区域商业发展分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分析3深度访谈7中山的城市印象是什么？休闲服之乡伟人故里宜居城市中山沙溪镇纺织业已有数百年历史，90年代以来，沙溪的休闲服装生产迅速壮大，沙溪休闲服装品牌迅速崛起，成为中国休闲服装重要的生产基地，在中国服装界有“休闲服装看沙溪”的评价，2000年起，沙溪镇与中国服装协会、中国服装设计师联手举办一年一度的中山国际休闲服装节暨中国休闲服装博览会，服装节的经贸成果一年比一年显著。可谓中国“休闲服之乡”。中山商业格局：人口密度低、业态重叠严重、体量巨大对本案的影响：从中山现有的、未来的商业格局、发展趋势来看，高、中、低档的Mall都齐备了。未来兴中广场、益华、大信二期等计算在内，中山综合零售性商业合共将接近60万平方，市场容量已趋于饱和，所以如果本案定位综合商业MALL没有差异化优势，将面临激烈的竞争，生存面临较大的风险。对策：独辟蹊径，瞄准市场空白点，利用区位优势，延续周边的商业价值，项目价值最优化。中山市总体社会经济经济发展稳定，保持增长2008年生产总值（GDP）1409亿元,，按可比价格计算，同比增长10.5%。

常住人口人均生产总值56034元,，同比增长约10%。资料来源：中山市统计年鉴中山市近年GDP变化情况中山市总体社会经济经济位列广东第五，经济增速靠前中山市的GDP及人均GDP均排在广东全省的第五位（详见下图）。中山经济增长速度居全球第七，广东第二（东莞为广东第一）——《2009年中国城市竞争力蓝皮书》资料来源：中山市统计年鉴广东省人均GDP37588元资料来源：中山市统计年鉴中山市总体社会经济以第二产业为主，形成五大支柱产业产业结构不断优化，三次产业结构由上年的3：61：36调整为3：60：37。支柱产业：电子信息、电气机械、化学制品、纺织服装、金属制品等。新兴产业：装备制造、现代物流、高新技术、新能源新材料等。10年1月和4月国务院分别发布2道通知，目的主要调控高涨的房价。金融信贷外商投资土地房地产提高买房首付比例，二套住房首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%加强土地供应调控，缩短土地开发周期限制开发商囤地行为，提高拿地门槛，遏制房地产投资需求规范房地产市场外资准入和房地产市场外汇管理，打击投机性的短期行为央行连续提高存贷款利率，上调存款准备金率限制房地产开发贷款央行连续5次下调利率，4次降低存款准备金率取消商业银行信贷规模限制，鼓励银行向房地产开发企业提供信贷支持商业性住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付比例调整为20%加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房提高住房公积金贷款上限国13条《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》降低房地产开发资本金比例2005年开始国家对房地产进行调控的政策叠加效应在2007年10月爆发，并延续至2008年08年9、10月份开始，政策风向逆转，形成一条从税费、利率、首付到二手房的减负政策线路。系列政策的密集出台意味着对于房地产行业从紧的调控政策基调向暖市扭转国家与地方房地产相关政策20052008、200920072010、2011…延长缴纳土地出让价款期限（2年）。允许分期缴纳土地增值税央行对二次置业贷款首付作出调整，提高到5成贷款利率也能低于基准利率的1.1倍严格查处土地闲置和“炒地”行为，并限制有违法违规的企业新购土地加大保障性用房土地的供应量，并闲置商品房用地的供应量中山近年社会商品零售总额持续快速增长，其中2008年社会消费品零售总额476.9亿元，增长20.5%。零售批发增长近20.3%，其中服装类销售增长超过25%，可见服装类销售有着极大的市场潜力。中山市零售批发市场发展情况社会消费品零售总额持续增长对本案的影响：服装市场需求还不断上升，但由于本案周边有多个成熟的服装批发市场，在定位方面既要与周边商业形成错位竞争，又要延续周边的商业价值，这就是本案定位的难点中山商业展望

中山商业地产发展势头强劲。仲量联行最新研究报告预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后十年里二、三线城市商业地产蕴含着巨大商机。

《珠三角地区改革发展规划纲要》的出台，珠三角城市一体化的推进，将有助中山现代服务业扶摇直上。

从统计数据看出，近年来商业性用房供应量持续上升，营业性用房成交量一定程度上反映商业市场未来容量的增幅。同时反映投资者对商业市场未来充满信心，特别是皮具批发零售业更是增长势头迅猛。

21世纪近几年上世纪90年代中上世纪80年代商业演变/成熟进程90年代中后期21世纪初阶段80-90年代阶段十八间商铺孙文路成为中山商业的发源地。中山第一代服装批发市场诞生西郊小商品批发市场应运而生，当时是全中山唯一一个批发市场。随着中山市城市化规模越来越大，新的专业市场不断出现。中山的又一个服装批发市场于1997年落成于龙瑞，就是龙瑞小商品批发市场，随着龙瑞小商品的诞生，中山批发展进入飞跃的时代特征：第一代专业市场建筑简陋，升铁棚架为主体结构，规模比较小，但由于当时整个中山的商业发展缓慢，西郊小商品批发市场生意火爆，让当时的经营者赚了第一桶金。特征：龙瑞小商品的建筑同样比较简陋，但规模比西郊小商品要大，而且品种齐全。龙瑞小商品与当时西郊小商品形成互补，使该区域的商业价值得到很大的提升。水牛城和新龙瑞的出现改变了中山服装批发的格局，同时进入竞争时代随着中山商业的不断发展，之前的服装批发市场已经不适合当时的市场，随之中南服装城、龙瑞新小商品批发市场相继出现中山市服装批发市场演变进程概述中山服装批发已进入白热化阶段第二代服装专业市场诞生第三代服装专业市场诞生中山市服装批发市场概述中山近年社会商品零售总额持续快速增长，对商业物业的需求同步增长，一批新型的批发市场诞生使行业得到快速发展。以龙瑞小商品为中心，与其他两个批发市场水牛城和西郊小商品形成互补，区域价值不断上升。批发市场不但吸引中山城区和镇区的居民消费，而且还吸引了珠三角及省外的客户，致使中山服装批发得到快速的发展。沙溪主要产业是服装制作业，也逐渐全国化，而且不断向国际化发展，对批发市场也有很大的拉升。中山服装批发市场近年得到了快速发展中山三大服装批发市场概况及项目分析西郊水牛城龙瑞西郊小商品批发市场中山最早的服装批发市场——概况：由于项目已有30多年的历史，虽然已多次翻新，始终是破旧不堪，但人流依旧不减规模：场内600多个商铺，但周边已经成型的多个小型批发市场，与西郊小商品形成了较大的商业圈商品档次：低档特点：中山最早的批发市场，以服装批发为主，兼营小商品批发，由于早年建设规划极不合理，配套设施落后，经营档次较低，竞争相当激烈。业态经营比例：服装：皮具：小商品=52：8：40西郊小商品批发市场小结：商品档次偏低：西郊小商品是中山批发业的发源地，但由于地处老城区，而且发展速度过快，造成交通不便，以及安全隐患等问题，加上经营档次较低，同质化严重；有被边缘化的威胁：经营模式落后，与周边的小型项目没有统一管理，各自为政，而且业态单一，不久的将来势必被取而代之；水牛城服装批发市场中山最完善的服装批发市场——概况：水牛城建于90年代，当时是中山唯一一个规模较大、配套设施最齐全的服装批发市场；规模：市场占地4万平方米，总建11万平方米，市场分上下2层，配备手扶电梯、货梯等经营档次：低档特点:水牛城凭借优越的地理位置、完善的配套等有利因素，与龙瑞小商品形成庞大的商圈，经营曾异常火爆，但随着龙瑞小商品迁新址后，水牛城生意一落千丈，目前市场内除北门人流量较大，其余各门人流稀少，好多商家都转租或转让。业态经营比例：服装：皮具：配套=78：12：10水牛城三服装批三发市场小结布局不三合理：水牛城三当时是三中山最三大和配三套设施三最好的三批发市三场，但三在整体三布局和三规划上三不太合三理，过三于分散三难以聚三集人流业态定三位欠缺三特色：水牛城三在业态三定位上三基本与三龙瑞小三商品重三叠，没三有自己三经营特三色，导三致龙瑞三迁移后三人流大三减部分商三铺已售三出：水牛城三大部分三的临街三商铺和三部分的三场内商三铺已经三售出，三这样对三招商有三很大的三影响，三有很多三商铺业三主自行三出租商三铺，导三致业态三零乱不三堪，有三很多业三态是偏三离了批三发市场三的主题三。中山最三大、最三旺的服三装批发三市场——龙瑞小三商品批三发市场概况：龙瑞小三商品于09年迁移三新址后三，在各三方面都三迎合目三前市场三的需求三，现时三整个批三发市场三出租率三达100三%，目前三已经成三为服装三批发的三领头羊三，引领三着中山三服装批三发业的三发展规模：目前是三中山最三大的服三装批发三市场，三建筑面三积约12万方，三分上下2层，配三备手扶三电梯、三货梯等经营档三次：中低档特点：龙瑞小三商品凭三借合理三的规划三、统一三招商、三统一管三理，以三及庞大三的客户三群，并三保持一三直霸主三地位业态经三营比例三：服装：三皮具：三小商品=54：25：21龙瑞小三商品批三发市场小结：合理的三规划：龙瑞小三商品新三址规划三合理，三容易聚三集人流三，而且三通透的三玻璃天三幕不但三可以增三加光线三，更给三项目带三来极强三的视觉三效果；放水养三鱼：龙瑞小三商品在三迁移前三，关于三旧商家三租金问三题的处三理非常三成功，发展商三当时用三极低的三租金80元每平三方的低三价租金三优先让三旧商家三选铺，三其实商三铺的实三际价值三远远超三过80元，允三许旧商三家转租三或转让三商铺，使旧商三家在市三场未开三业的前三提下就三已经赚三到了第三一笔，三因此新三市场招三商120三0多个商三铺已全三部租出三，到现三时为止三市场已三全面提三租，商三家无一三有异议三，据我三司了解三一个位三置不算三最好，三面积约20平方的三商铺，三转租租三金高达800三0元/月引入先三进的商三业管理三：龙瑞小三商品批三发市场三在商业三营运上三也有突三破，自09年开张三至今已三经先后三举办过三数十个三大大小三小的服三装展览三，还邀三请广州三服装、三皮具行三家到市三场参观三，在中三心广场三设有服三务中心三为商家三解决问三题二期招三商差异三竞争：龙瑞小三商品一三期首层三已服装三经营为三主，在三二期二三层商铺三定位是三皮具，这样避三免了首三层和二三层的直三接竞争三，而且三优化了三业态上三的单一三，形成多三元化的三专业市三场，竞三争力也三不断提三高总结：中山服三装批发三市场研三究总结从地理三位置上三看：中山服三装批发三专业市三场位置三主要集三中在富三华道汽三车总站三一带，从业态三上看：目前中三山服装三批发市三场主要业三态都集三中于服三装，造成直三接的竞三争过于三激烈，从规模三上看：现有中三山的服三装批发三市场以三中、小三型为主三，由于三中山的三城市特三质及其三商业格三局造成三中山不三适合大三型的批三发市场三，面积三过大会三造成招三商和日三后经营三都有一三定的困三难从经营三档次上三看：目前中三山服装三批发市三场存在三低档为三主。从三未来发三展趋势三看，中三及中高三档需求三日益增三长，中三档次的三批发市三场有极三大的发三展空间三。对本案三的影响三：从地理三位置上三看：本案地三处中山三服装批三发市场三商圈内三，本案三具备发三展专业三市场的三地利；从规模三上看：本案体三量不大三，商铺三数量也三较少，三在规模三上也迎三合了中三山的市三场需求三；从业态三定位上三看：水牛城三与本案三相隔不三足50M，而水三牛城业三态集中三在服装三上，加三上水牛三城经营三一直强三差人意三，本案三若继续三保持服三装城的三定位势三必与水三牛城形三成正面三的竞争三，结果三两者都三会面临三巨大的三经营压三力，因三此在定三位上可三与水牛三城形成三错位竞三争，这三样形成三互补与三龙瑞商三圈抗衡三；从经营三档次上三看：水牛城三经营低三档为主三，龙瑞三经营以三中低为三主，本三案如何三在两大三项目间三找到立三足点，三经营档三次的定三位也较三为重要三；从商铺三业权上三看：本案与三水牛城三都是先三售后租三，而龙三瑞是只三租不售三，对本三案来说三也有一三定的影三响从招商三策略上三看：水牛城三由于商三铺已销三售无法三低价统三一租金三招商，三龙瑞则三利用“三放水养三鱼”的三原则，三在招商三上取得三空前成三功。前三言1城市与三区域商三业发展三分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项三目三分三析3客户访三谈7铁城西富华道三商圈西郊小三商品中山服三装批发三基地本项目项目区三位分析三：位于三城区传三统成熟三商圈，三周边服三装批发三集散地本案沙溪南三路本案东三面双向三四车道三的沙溪三南路是三本案唯三一一条三可通车三的马上三，相对三水牛城三和龙瑞三可进性三较差，三但道路三连接线三较多，三向北可三接富华三道、岐三江公路三，南接三宝珠路三，中山三汽车总三站一路三之隔，三交易比三较便捷三。项目交三通及连三接分析SWO三T——优势优势分三析地理位三置优势位于中三山传统三商业圈三以及服三装批发三商圈；区域配三套十分三完善，三增强项三目市场三竞争力项目所三在地处三在西区三城中核三心地段三，周边三配套十三分完善三，市场三、车站三、娱乐三、餐饮三应有尽三有，为三项目投三资减少三配套成三本外，三亦为项三目增强三市场竞三争力交通便三利道路交三通连接三性强，三兼有中三山汽车三总站，三交通非三常便利SWO三T——劣势劣势分三析交通可三进性不三佳项目只三有一条三双向四三车道的三马路经三过，而三且北连三富华道三花圈，三交通非三常繁忙三，可进三性不佳对策：三首先在三定位上三有别于三竞争项三目，充三分显示三经营特三色，在三主干道三增加明三显的指三示牌，三引导消三费者进三入项目三消费项目部三分商铺三分拆出三售由于项三目前期三已将临三街商铺三和部分三室内商三铺售出三，这样三会影响三项目统三一招商三，造成三业态分三散，经三营档次三参差对策：三通过返三租重获三招商主三动权，三特别是三临街商三铺，必三须取得三主动权三，否则三项目将三受到极三大的影三响发展商三商业房三地产开三发经验三较少贵司一三直以住三宅开发三为主，三商业房三地产开三发及经三营较少对策：三聘请具三有丰富三经验的三商业经三营机构三强强联三合SWO三T——机遇机遇分三析中山现三有的服三装批发三市场占三主导，三缺乏专三业皮具三城目前中三山现有三的服装三批发市三场都是三以服装三和小商三品为主三，而皮三具的市三场份额三相当低三，对本三案的发三展提供三的极大三的空间三和机会三；龙瑞二三层皮具三城招商三完满成三功龙瑞二三层定位三是皮具三为主，三在极短三时间内600多个商三铺已经三全部招三商完毕三，再次三证明皮三具市场三有着极三大的发三展空间SWO三T——威胁威胁分三析未来商三业供应三，加剧三竞争中山现三有服装三批发市三场已达三到相当三规模，三加上未三来周边三有较大三体量的三商业供三应，而三且富华三路一带三有多个三闲置的三商用物三业，可三以预见三未来竞三争将加三剧。对策：三走差异三化路线三，形成三错位竞三争。周边商三圈形象三档次低三，消费三层次不三高项目周三边多个三批发市三场都以三低档为三主，而三且缺乏三行业较三有影响三力的商三家进驻三，对本三案而言三很难提三升经营三档次。对策：三在硬件三设施加三大投入三力求与三周边竞三争项目三形成较三大的反三差，再三用最优三惠的条三件吸纳三行业佼三佼者，三扩大项三目知名三度，引三起“羊三群”效三应后招三商便可三顺利完三成S：地理位置优势区域配套十分完善交通便利W：交通可进性不佳项目部分商铺分拆出售发展商商业房地产经验少O：中山缺乏专业皮具城龙瑞二层皮具城招商完满成功T：未来商业供应，加剧竞争周边商圈档次低，消费层次不高项目核心竞争力SWO三T——综合分三析地处最三具人气三的批发三商圈所处市三场出现三极大空三白点前三言1城市与三区域商三业发展三分析2项目三定三位研三究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项三目三分三析3客户访三谈7项目条三件比较水牛城龙瑞本案交通条件★★★★★★★★★★★★规模★★★★★★★★★★★周边居住人口★★★★★★★★★★★★项目购买力★★★★★★★★★★★★商圈档次★★★★★★★★★★★★可塑性★★★★★★★★★地理位置★★★★★★★★★★★★项目经营特色★★★★★★创造5星项目在三可塑性三和地理三位置有三着微弱三的优势从商业三的最主三要条件三看，本项目三在交通三条件、三人口密度、规三模与购三买力方三面均有所不足三；项目最三关键是三如何创三造自身三经营特三色服装批三发市场三业态分三析服装（%）皮具（%）小商品（%）水牛城781210龙瑞67258西郊52840合计1974558皮具在三批发市三场占得三份额最三小业态经三营比例三：服装：三皮具：三配套=66：15：19中山批三发市场三主要业三态比例龙瑞二三期皮具三城完满三招商皮具城三在龙瑞三大放异三彩龙瑞二三层商场三定位皮三具城，三仅用一三个多月三的时间600多个商三铺已经三全部招三商完毕三，龙瑞三定位正三是错位三竞争形三成业态三上的互三补，龙三瑞皮具三城预计8月中上三旬开业三。皮具市三场发展三潜力巨三大项目定三位推导龙瑞二期成功招商皮具城得天独厚的地理位置皮具市场潜力巨大精品皮具城天时地利人和项目定三位思路三：瞄准三市场空三白点，借力打三力，以三快打慢项目定三位项目定三位：精三品皮具三城形象定三位：我三们不是三最大，三但要做三最精项目案三名：中三广国际三精品皮三具城经营档三次定位三：以中三档次为三主，少三量中高三档次营造项三目特色项目的三可融入三现代气三息特色一三：建筑三；项目主三体建筑三和外墙三装饰已三基本完三工，可三在中庭三位置加三建大型天三幕，再三配合灯三光工程三，充分三体现项三目特色三以及档三次提升三；近景远景夜景营造项三目特色广场喷三泉、大三型户外三广告与LED有助于三营造良三好视觉三效果特色二三：环境三与空间三；充分利三用项目三临街优三势，通三过广场三喷泉、三户外广告及LED等营造三具有特三色的视三觉效果三，有别三于竞争三项目，三吸引消三费者的三注意。营造项三目特色打造区三域性专三业市场三，充分三体现专三业特色三三：专业三经营；项目在三招商过三程中严三格把控三商家经三营业态三，只对三皮具经营三商家开三放，其三他业态三经营商三家一律三拒之门三外，保三证项目三业态统三一，体现专业三市场的三真实意三义。营造项三目特色品牌效三应，力三保项目三立于不三败之地特色四三：品牌三效应；项目在三招商前三须确定三专业物三业管理三公司，三建议聘三请广州三知名皮三具城的三管理公三司进驻三，不但三能迅速三提升项三目知名三度，而三且管理三公司能三带领一三批广州三皮具经三营商家三进驻，三这样项三目成功三率可达90%以上。租金定三位本案租三金定价三方法若三使用常三规的市三场定价三法，势三必造成三租金居三高不下三，对于三招商有三很大的三难度，三因此我三司建议三效仿龙三瑞招商三定价策三略“放三水养鱼三”原则三，先用三低价租三金吸引三商家进三驻，特三别是广三州皮具三商家须三给予最三大限度三的优惠三，待项三目经营三进入成三熟期再三提高租三价。因此我三司建议三项目初三始平均三租金为三：由于项三目周边三市场很三成熟，三我司采三用市场三定价法三，计算三项目平三均租金三：160元/㎡60元/㎡功能分三区预留广三州皮具三城商家名牌钱三包区名牌手三袋区鞋业区中庭休三闲区前三言1城市与三区域商三业发展三分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招三商策略三及流程5目录项三目三分三析3客户访三谈7项目招三商策略三及流程项目开三业8月28日后8月18日-8月27日6月20日－7月10日项目招三商项目形三象推广项目立三项项目试三业进入最三后冲刺6月中旬确定管三理公司确定整三改方案7月11日－8月15日整改施三工阶段常规广三告推广营销大三事件营销大三事件营销大三事件推广持三续准备开三业兴典签约仪三式考察中三山市场开业兴三典招商推三广策略三分解形象推三广阶段策略——起势三阶三段6月1、6月初为三广告设三计及确三稿期，6月20日项目三正式推三出市场,推广主要以三户外广三告、电三台、短三信等形三式吸纳三意向客三户。2、此阶三段为期20天，须三在极短三的时间三内塑造三项目形三象。3、此阶三段重点三工作是三项目管三理公司三的洽谈三以及整三改方案三确定。8月7月6月中下三至7月上为形象导三入期招商推三广策略三分解招商推三广阶段策略——强势三阶三段7月1、此阶三段主要三通过成三功聘请三广州某三知名皮三具城作三为项目三的管理三公司，三并将此三信息大三肆炒作三，8月8日成功三公开招三商，情况三利好还三可以以三招标的三形式招三商。2、此阶三段推广三媒体主三要以户三外、电三台、短三信为主三；3、此阶三段工作三重点推三广项目三成功引三入知名三管理公三司9月8月7月上至8月中为项目招三商期成功聘三请广州三知名皮三具城作三为项目三管理公三司，以三签约仪三式为推三广引爆三点8月8日公开招三商招商推三广策略三分解招商推三广阶段策略——强势三阶三段8月1、此阶三段主要三通过成三功广州三皮具城三多个商三家进驻三项目的三信息发三布出去三，极短三时间内三让广大三中山市三民中山三有个专三业皮具三城。2、此阶三段推广三媒体主三要以户三外、报三广、电三视、短三信为主三。3、常规三招商及三定向招三商双管三齐下，三以最快三的速度三完成招三商工作三，保持三与龙瑞三齐开业三的态势三。10月9月8月18日上至8月低9月初项目试三营业以广州三皮具城三多个商三家进驻三大肆炒三作，通三过发布三会形式三来表现招商推三广计划三及费用三预算期限2010年6月20日-09月19日

日期202122232425262728293012345678910111213141516171819星期日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一单张派发2万份单张，通过直接派发及夹报

短信每周保持10万条的信息量日期202122232425262728293012345678910111213141516171819星期日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一短信每周保持10万条的信息量电台每周保持20秒电台广告30次日期202122232425262728293012345678910111213141516171819星期日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一短信每周保持10万条的信息量电视每周保持15秒标版播出18次费用合计：37.4万元（以包含户外T牌3个月18万）前三言1城市与三区域商三业发展三分析2项目定位研究4项目整三改建议6项目招三商策略三及流程5目录项三目三分三析3客户访三谈7项目整三改建议项目临三街商铺三对开变三压器须三迁移该变压三器体积三较大，三对项目三视觉效三果有非三常大的三破坏，三因此须三迁移到三项目侧三面或后三面项目室三内装修三风格项目室三内装修三风格须三简洁、三明亮、三充满时三尚气息三，色调三以浅色三调为主三，配合三灯光效三果，能三给消费三者舒适三的购物三环境。三建议商三铺间隔三采用玻三璃间隔三，由于三项目通三道较窄三，采用三玻璃增三强通透三感。模拟效三果项目现三状项目整三改建议项目加三建特色三天幕通过特三色的天三幕增加三项目观三感，有三别于竞三争项目三，与发三达城市三商业接三轨，提三升经营三档次，三加强项三目的竞三争能力三。天幕位置模拟效三果项目现三状项目整三改建议项目商三业部分三外立面三整改项目商三业部分三的外立三面欠缺三特色，三采用传三统的中三山雅居三乐式商三铺建筑三风格和三主色调三，在中三山随处三可见，三项目要三体现特三色须从三多方面三着手，三外立面三整改是三必不可三少的，三结合本三案定位三外立面三整改可三多采用三玻璃，三不但可三以提高三项目档三次，而三且能区三别竞争三项目，三打破中三山传统三商业设三计。项目现三状模拟效三果项目整三改建议项目临三街商铺三须取得三招商权项目16间临街三商铺必三须取得三招商主三动权，三由于项三目临街三商铺已三基本全三部售出三，如失三去商铺三主动权三的话，三整个项三目招商三非常被三动，有三可能导三致水牛三城目前三的局面三，因此16间临街三商铺必三须全部三返租下三来，缺三一不可三。投入项目明细计算单价数量价格天幕设施费用包括：天幕和部分灯光工程1500元/㎡约250㎡37.5万原有外墙改造二层外墙全部改户外广告200元/㎡约400㎡8万公共部分装修包括：设计费用、通道、天花、灯光、水、电及中央空调1200元/㎡约800㎡96万迁移变压器25万经营费用聘请管理公司费用待定招商公关费用（针对广州商家）5万投入合计171.5万项目改三造投资三预算项目收三支测算项目第一年（万元）第二年（万元）合计（万元）临街商铺返租费用136.62136.62273.24临街商铺出租所得45.5490.96136.5场内商铺出租所得89.42111.6201.02投资回收64.28注析：临街商三铺回收三按150元/㎡计算，三按2年为一三个周期三；临街商三铺出租三，第一三年按50元/㎡计算，三第二年三按100元/㎡；场内商三铺出租三，第一三年按60元/㎡计算，三第二年三按75元/㎡；前三言1城市与区域商业发展分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分析3客户访三谈7演示到三此结束三！9、静夜三四无邻三，荒居三旧业贫三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黄叶树三，灯下三白头人三。。15:三33:三3315:三33:三3315:三334/2三9/2三023三3:三33:三33三PM11、以我三独沈久三，愧君三相见频三。。4月-三2315:三33:三3315:三33Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海别三，几度三隔山川三。。15:三33:三3315:三33:三3315:三33Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍见三翻疑梦三，相悲三各问年三。。4月-三234月-三2315:三33:三3315:三33:三33Apr三il三29,三20三2314、他乡三生白发三，旧国三见青山三。。29三四月三202三33:3三3:3三3下三午15:三33:三334月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。。四月三233:3三3下三午4月-三2315:三33Apr三il三29,三20三2316、行动三出成果三，工作三出财富三。。202三3/4三/29三15三:33三:3315:三33:三3329三Apr三il三202三317、做前三，能够三环视四三周；做三时，你三只能或三者最好三沿着以三脚为起三点的射三线向前三。。3:3三3:3三3下三午3:3三3下三午15:三33:三334月-三239、没有三失败，三只有暂三时停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有结三果，但三是不努三力却什三么改变三也没有三。。15:三33:三3315:三33:三3315:三334/2三9/2三023三3:三33:三33三PM11、成功三就是日三复一日三那一点三点小小三努力的三积累。三。4月-三2315