完整报告-青岛市温泉镇长基置业商业项目研究报告2015

1青岛市长基置业温泉镇商业项目研究报告23

项目经济测算及相关经济指标分析汇报内容2

项目市场情况研判1

项目基本素质分析4

项目综合评定及建议3一.项目基本素质分析4项目指标地块二经济技术指标用地性质住宅、金融、旅游项目规划建设用地10913㎡（16亩）容积率≤1.2项目建筑面积1.31万㎡其他规划要求住宅50%、金融、旅游50%本项目地块一占地120亩，商业金融性质，容积率1.8，楼面价662元/㎡，能够形成地上建面14.5万㎡；地块二占地16亩，住宅、金融、旅游性质，容积率1.2，楼面价998元/㎡，能够形成地上建面1.3万㎡地块一经济技术指标用地性质商业金融项目规划建设用地80471㎡（120亩）容积率≤1.8项目建筑面积14.48万㎡其他指标——5项目区位项目位于即墨市温泉镇旅游度假区，是青岛市主要的郊区度假别墅聚集地之一；本项目临近海边，项目距离青岛市区约40公里本项目约40公里鹤山路青岛市区即墨市区流亭机场约30分钟车程6区域资源项目周边旅游度假资源相对丰富，拥有中国唯一的海水温泉资源，并配有高尔夫、滑雪场、以及5座五星级以上酒店等众多旅游配套设施天泰高尔夫海水温泉天泰滑雪场海泉湾五星级酒店区域规划区域规划为蓝色硅谷核心区，，切已经引进了山东大学青岛校区，哈工大科技园、海洋一所、国家海洋实验室、微软研发中心等众多高科技产业，规划前景较好核心区内引进项目：山东大学青岛校区、高家深海基地、高新环保科研基地、实验室等；此外，在温泉镇更突出的是集中的旅游地产项目：港中旅、天泰温泉项目、芭东乐园等78二.本项目市场情况研判9项目分布片区内主要在售产品为别墅，当前基本无公寓产品在售；我们选取项目周边5公里范围内的普通住宅产品进行研究本项目港中旅公馆尚溪地岭海逸景湾三盛国际海岸10销售价格根据网签数据显示，片区周边在售的普通高层产品，均价在7000元/㎡左右，洋房产品均价在8500元/㎡本项目港中旅公馆尚溪地岭海逸景湾三盛国际海岸均价：8500元/㎡均价：7300元/㎡均价：高层7000元/㎡

洋房8500元/㎡均价：高层6800元/㎡

洋房8500元/㎡11销售速度根据网签数据显示，片区内的普通住宅产品年去化面积在0.8-2.3万㎡之间，年销售额在0.8亿-1.9亿之间本项目港中旅公馆尚溪地岭海逸景湾三盛国际海岸年去化：2.3万㎡年销售额：1.9亿年去化：1.8万㎡年销售额：1.4亿年去化：0.8万㎡年销售额：0.85亿（销售额包含所有物业形态）开盘四个月销售1.3万㎡销售额9300万12三.本项目经济测算测算说明1、测算方案：根据产品定位，项目居住用地部分规划为洋房产品（容积率1.2），商业用地部分规划为小高层形式的酒店式公寓（容积率1.8）。2、项目销售期：因居住类的洋房产品销售难度小于商业公寓，因此现行销售洋房产品，再次销售公寓产品。3、项目地上产品定价：本项目洋房2015年入市价在8500元/㎡，酒店式公寓2015年入市价格为6000元/㎡，年涨幅按照3%计算。所有业态年总去化面积为2万平米。4、项目地下车位定价：本项目住宅部分地下车位定价为8万元/个，公寓地下车位定位为6万元/个。13项目指标本项目地块1为居住金融用地，其中包括8.2亩居住用地，8.2亩商业金融用地，容积率为1.2；地块2为商业用地，约120.7亩，容积率为1.8成本分析表本项目总成本约96171.5万元，单方成本约6089元/㎡销售收入表本项目预计产生总销售收入120035万元，销售周期为8年，洋房价格8500元/㎡，公寓起售价6000元/㎡资金平衡表本项目土地款于项目即将结束时付出，2015年共计发生成本11845万元，产生净收入回笼9153万元，通过土地抵押获取银行贷款7630万元损益表本项目营业收入120035万元，营业成本80958万元，所得税5966万元，净利润17897万元指标指标值备注项目总投资（万元）85214项目总投资=总开发成本+期间费用（营业费用、销售费用、管理费用）项目收入（万元）120035项目收入=销售收入项目毛利润（万元）27547项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-增值税项目净利润（万元）17897项目净利润=销售收入-开发成本-营业税及附加-增值税-期间费用-所得税

项目土地增值税（万元）4175项目土地增值税=居住地块土地增值税+商业地块土地增值税单方利润(元/㎡）771单方利润=项目净利润/总建筑面积销售净利率14.91%销售净利润=项目净利润/销售收入×100%总投资回报率21.00%总投资回报率=项目净利润/项目总投资×100%销售毛利润22.95%销售毛利润=项目利润/销售收入×100%财务净现值（6％，万元）1139项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和投资回收期（年）1.61最后一项为负值的累计净现金流量对应的年数＋最后一项为负值的累计净现金流量绝对值÷下年净现金流量决策关键指标本项目总投资85214万元，项目收入120035万元，项目净利润17897万元，投资回收期为1.61年，销售净利率14.81%，经济指标比较理想20四.本项目综合评定及建议1.从项目的合作方式考虑，如果可以延期支付土地款，同时我方向土地持有人支付利息，则可以大量减少项目的前期投入，大大缩短项目的投资回收期，极大的增加项目的净利润，达到双方双赢的局面。项目总结2.从项目的远期前景来看，本项目所在区域作为青岛市著名的海滨度假、养老圣地，周边自然环境优美、城市远景规划宏大，外加途径本项目的轻轨(在本项目设有站点）即将于明年通车，因此预计本项目未来将有极大的升值潜力，未来前景看好。项目销售从项目的市场销售角度来看，该片区所有的项目基本上都存在销售速度缓慢的难题。考虑到本项目土地性质以商业为主，规划的公寓产品相对于周边在售的竞争项目并无优势，因此预计本项目一旦对外散售，同样会面临销售速度缓慢，投资回收周期较长的难题。并且，根据对周边项目的调研发现，即便本项目采取500-1000元/㎡的降价幅度，对销售速度的提升也极为有限，而且在该价格下，本项目净利润会受到极大的影响。另外，本项目所在区域内的各个项目基本上全部采取在省内、全国走海景房分销的模式，如果本项目同样采取海景房分销模式，则至少需要额外向分销商支付总销售额的8-15%作为代理费用，如此同样会导致本项目的利润受到极大损失。经济测算本项目单方成本摊至地上为6089元/㎡，按照公寓起始销售价格为6000元/㎡，洋房销售价格为8500元/㎡，地下车位按照6万元/个的销售价格下，销售模式为坐销的情况下（不用分销），同时土地款可以延期支付的情况下：本项目销售周期为8年，年销售面积在2万㎡左右，年销售额在1.35-2.2亿元之间（项目的销售后