上海某项目可行性报告

引言：立案伊始，摆在我们面前的是一串经济技术参数，市场竞争是无情的，优胜劣汰永远是唯一的游戏规则。顺利实现产品去化，快速完成资金回笼，那是建立在有“好房子”的前提下；而树立企业品牌形象，乃至做到将发展商对人居空间的理念诠释向市场最深层次推广，那就是建立在有“好家园”的前提下。也许具有“不是市场需要什么，我们就制造什么；而是我们制造什么，市场就需要什么”如此大气的企业才是市场的宠儿……本项目控制性经济技术参数：规划总用地10.7万平方米米总建筑面积16.3万平方米米容积率1.51总套数1190套我们的基地条件如何？我们的客源客层怎样?我们的产品定位在哪里？我们的产品有什么附加值？我们的产品力该怎样加强？我们的目标……第一步完成首要任务——成功去化产品，最大程度实现利润。第二步达成远景任务——让市场广泛接受属于企业自我的产品开发理念。以期求得市场真谛，实现企业——价值回归。价值回归模拟流程图：定位准确、完善的社区生活配套市场迅速认可、高附加值的产品注重实效的媒体攻势接受程度高扩良适大利好度再润的夸生盈升大产余值的潜宣力传资金回笼理想一期迅速去化受到市场追捧、达到预期目标期待二期投放“耳语传播”[——产品SWOT分析——]S优势点W劣势点城建集团品牌优势势畅通的道路、交通通优势低密度、高绿化的的居住环境基地沿街面长，将将成为浦兴路路亮点浦东新区优质的企企业与人才进进驻道路噪音、安全问问题区域缺商业气息及及完善机能配配套周边区域竞争压力力巨大公交站点离小区较较远社区受地块影响缺缺乏整体感难以集中绿化及拉拉开栋距O机会点T威胁点浦东最具升值潜力力的地区之一一景观道路、景观住住宅，景观社社区。入世后新兴客源层层的选择政府利多政策支持持公房补贴改制为货货币补贴未来多项交通及捷捷运计划未来楼市持续供需需两旺，“不动产”投资理念已已开始兴起激烈的竞争市场，相相同单价的个个案量体大，客客户选择性多多竞争个案的规划品品质提升本产品差异化方面面的难度大未来区域竞争激烈烈绿化集中在二期不不利于一期销销售蓝印户口政策不明明朗[——项目“立地条件”分析——]地块四至·本地块处于浦东金桥地区，具体位于张杨路北侧，长岛路以东，西侧至五莲路，属于浦东沪东新村地区。·基地形状呈狭长形，小区三面临街，南面紧临浦东新区交通要道——张杨路，北面为沪东新村的老式公房，与本案仅一墙之隔，目前基地已规划平整。交通动线基地出入的主要干道——浦兴路是一条贯穿浦东新区东西向的重要交通枢纽，由基地沿张杨路可直达浦东的金融商贸中心——陆家嘴商业中心。向东可至金桥外高桥保税区，向南到联洋生活园区。浦兴路与浦东的众多交通主干道如：张杨路、金桥路、罗山路相接，经过这些交通干道和相连的越江桥梁，可迅速到达浦西市中心人民广场、杨浦的北外滩地区、浦东金桥进口加工区等地。本地块周围常规公交线路分布众多，但站点普遍距基地较远，大多分布在长岛路，浦兴路，但班次的间隔较长。线路主要有776、785、716、774、791等，经过这些线路可迅速直达人民广场、外滩、淮海路、、陆家嘴金融贸易区等地区。另外，规划中轻轨PD—A、B线将紧临基地，为居民的出行提供现代化交通工具。生活机能就环境和生活配套来讲本地块目前在整个浦东地区显得相对较为落后，项目基地四周几乎没有象样的生活配套，虽已新建了大量居民住宅，但相关的生活配套、商业设施档次较低，不能较好的满足当地居民的需要。区域发展本地块所毗临的金桥地区（根据市政府的规划，金桥地区专门规划了毗邻工业园区的四平方公里国际社区）将在区域内建设：高档别墅和酒店式公寓、从幼儿园到研究生院的著名教学机构、五莲路上亚洲最大购物中心、医疗中心，以及高尔夫球场和橄榄球体育场等健身休闲中心，舒适、便捷的服务将会让这里的投资环境更趋完善。附：沪东地区主要交通线路及生活配套783路台儿庄路——淮海海东路815路德州新村——外高高桥638路东陆新村——周家家渡716路凤城新村——张桥桥785路台儿庄路——上钢钢新村639路周浦镇——长岛路路191路第一八百伴——榕榕桥774路崂山东路——外高高桥776路永业路——泰东路路85路博兴路——东昌路路东周线东陆新村——周浦浦医院川歇线歇浦路——川沙购物生活家乐福超市、OBBI建材超市、联联华超市、农农工商超市、家家得利超市休闲生活金桥公园、名人苑苑花园医疗保健瑞东医院、华山医医院浦东分院院、金桥区段段医院，公利利医院教育培训中福会幼儿园、平平和双语学校校、协和国际际学校、中欧欧国际工商学学校、浦兴中中学、金桥中中学、杉达大大学。[——项目“立地条件”优劣分析——]利多因素张杨路、浦兴路、金桥路、及与之相连的黄浦大桥、杨浦大桥共同构成了通畅便捷的交通网络，为本案业主出入市级商业中心区域提供了有利的条件，多条公交站点的设立，为业主乘车出行增添了多种选择。金桥地区为浦东新区发展重点区域，其购买力强，日益聚增的居住人气，使得当地的餐饮、农贸、金融等配套渐渐完善。基地附近的金桥公园、名人苑花园、以及金桥进出口区域内的橄榄球场，成为住户良好的就近休闲、娱乐、健身的理想场所。基地四周的文化教育和医疗卫生设施较为完善，附近分布了中福会幼儿园、浦兴中学、平和双语学校、金桥小学、金贸小学等众多教育培训学校。瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区段医院也为居民健康、就医提供保障。小区占地10.7万平方米，具有一定规模，建筑容积率较低，产品类型多样。加上规划良好的小区环境，优美的景观道路和较高的社区绿化率，让住户远离生活空间的压抑，完全感受大自然的意境。发展商以往塑造的成功案例，所创造的品牌效应，成为业主购房的信心保障。本项目房型较好（板式结构，南北通风，全明无暗间），建筑面积控制合理，总价较低，极符合该区域居民承受能力。利空因素基地南侧的浦兴路，作为重要的交通干道，在给居民出行带来方便的同时，也使得生活的安宁被其打破，噪音、尘土、交通安全成为产品最大的不利点。目前基地四周的商业配套相当不完善，即使现存的商业配套也存在消费档次较低，繁荣度不够的问题，这一切都阻碍了居住地的人气的进一步旺盛。基地相临的公交站点大多聚集在距基地较远的张杨路或长岛路上，居民出行，特别是夜间较有不便。基地处于浦兴路（张杨路的边缘地带），四周宽阔的道路阻碍了各社区人员的流动，夜间基地周边除了川流不息的车辆，毫无人影。项目周边近年来开发的大量新建住宅社区如：龙阳、塘东小区和万邦、东方都市社区，给本项目造成了极大的竞争压力。项目小区呈狭长形，分两期开发，一期与二期之间被博兴路“拦腰截断”，不利于本案整体布局规划，致使社区缺乏整体感。金桥作为浦东新区住宅发展的重点区域，区域周边竞争个案林立，且已逐渐向高品质、高标准的目标发展，使本案规划产品差异化难度加大。受技术经济指标的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的规划不甚理想，较小的浴室面积，使住户缺少空间享受。一期较小的绿化率，将使小区缺少庭园陪衬，也是本案另一点将有可能对未来销售去化产生影响的因素。小区总建筑面积达16.3万平方米，开发量大，区内居民户数相对较多，由此对未来物业管理的要求相对较高。项目产品“定位依据”（目标市场需求）——？1、周边竞争个案目标市场需求鉴于周边竞争个案客源客层的消费行为，推测其目标市场需求大致如下：出于对上下班和日常生活出行动线的考量，购房者普遍考虑到其目前或未来，在浦东生活办公的便捷性。有浦东主轴线——张杨路的依托，精明的购房者从市政规划、建设的倾斜中意识到这一“黄金道路”沿线物业有令人欣慰的升值空间。随着金桥楼市板块的日益崛起，广义范畴上响亮的“新金杨，新生活”概念愈发深入人心，从最大程度上吸引了来自本市乃至更大空间的关注目光。目前区域内的已建社区由于规模适中，且在产品力塑造和推广宣传方面均有着不俗表现，因而市场接受度普遍较高。对总价的关注程度较高，其中二房约40万元/套、三房50-55万元/套总价的房源市场去化最快。结合目前的市场行情均价，区域内客户多数青睐于100～110平方米的二房以及120～130平方米的三房。功能分割合理、设计新颖的房型，是绝大多数购房者所追求的。区域内大部分个案的建筑设计和庭园景观设计均聘请了专业的设计公司，各类风格迥异而立意新颖的社区建筑和庭院景观对应了不同心理消费者的追求。一梯二户、板式小高层的建筑规划普遍被区域内个案采用，市场反映良好随着区域内环境面貌和市政配套工程的日趋完善，又独具“全市唯一空气质量指标达到国家一级标准地区”的先天优势，目前区域内物业已受到越来越多带有投资、环保意识的购房者青睐。2、上海市场同质产品分析上海市房地产市场上与本项目价格、地段相似的同类产品众多，如：虹口区凉城新村附近的“中虹丽都苑”，长宁区天山路的“南洋新都”，杨浦区黄兴绿地周边的“文化佳园”，距离本案很近的“碧云新天地”等，其目标市场需求大致如下：·发展商都在一定程度上植根于本区域，深谙区域市场动态，所开发产品市场定位准确，去化良好。如：“文化佳园”、“南洋新都”。·拥有各自区域内独特的地理位置优势。如“南洋新都”，依托天山商圈、虹桥开发区并具有地铁2号线虹桥机场延伸段的便捷性；“文化佳园”则依托黄兴绿地的建设以及五角场的复兴计划。·在各自所在的区域内突出个性鲜明的社区主题风格与建筑外观。·项目周边拥有一般拥有配合大型生活社区的大型超市、卖场，如“大润发”、“家乐福”、“乐购”等。·完善的公交、地铁、轻轨网络及便利的出行道路动线。·良好的区域位优势。如虹口区的“中虹丽都苑”、位于广灵四路、凉城路上，交通便利，在拥有虹口优良人文传统的同时又坐享曲阳地区的便利及完善的商业生活机能，其售价创下这个区域的最高单价，自从开盘后价格不断走高。从4000元/m2～飚升至5000元/m2。累计涨幅超过25%。·一梯二户、南北通风、动静分离、观景阳台、落地窗等以人为本的房型设计规划。·大多为上海市智能化示范小区或“四高”小区。·国家康居工程示范小区；“无渗漏”、“无质量通病”示范小区申请；以及白玉兰施工质量奖的获得。[——项目产品“附加值”建议——]目的内容可行性加强可行性为了弥补周边暂时时相对匮乏的的生活机能现现状公共事业项目（例例如邮局、银银行等）项目周边多为新建建住宅区，人人气较旺，具具备一定招商商引力建议与住宅建筑外外观相协调，外外观风格统一一提升本项目地段居居住品质商业服务项目（例例如24H超市、餐厅厅等）商铺有相当升值空空间建议灯光工程，避避免客户有地地偏人稀之感感极力完善小区配套套配合五莲路上即将将兴建亚洲最最大超市这一一利好消息及及时准备，推推出社区巴士士免费往返接接送等服务小区浦兴路口直达达五莲路仅3分钟车程借社区小巴车身达达到流动广告告效果由此提高与浦西的的运行，做到到真正意义上上的交通便捷捷小区地铁巴士与各类交通工具连连网方便业主出行之余余，加大客户户引流效果[——社区生活主题建议——]由于地段因素，本案及周边个案，毫无地段方面的吸引力，故周边个案，尤其“连城”、“碧云新天地”均在小区的小环境及产品的方面营造卖点，而本案由于受基地限制，较难在产品力方面发掘卖点，故建议脱离产品运用软体配套手段，提升产品附加值。[…提出新生活口号…]为了成功地将一、二期产品去化，因此在“一期”销售阶段，就要求在做足各方面文章，完成市场造势，提升产品品质，树立市场品牌形象，为“二期”销售打好良好的铺垫。建议提出新生活口号，用此在市场上突显本案特殊性。结合案名及面积配比，提出“可以居”，阐述可以居口号，以网络最大的客源客层。利用商业街，提出“完整社区，卫星社区”，显示本案在生活各方面的独立面，完整性。提出“新邻里关系”口号，显示发展商人性的一面，创办一些联谊活动，令小区生活充满人情味。[…环境设计附加值…]针对本案地形特性及竞争个案卖点，本案需在景观设计部分加强，建议遵循“小而精，独具匠心”的原则一期销售利用间距空间，创造不同风格，小型点景造型，作到户户推窗见景“化零为整”把一期整个基地，作为一大型景观主题，建筑也成为景观中的一部分二期销售二期地形有较多空间表现景观，可进一步突出与一期的景观品质差距商业街灯光工程：建议店面设计工程，为本案镶嵌一条“金边”外立面：统一外立面，与小区协调统一，成为景观的点睛之笔[——项目“产品力加强”建议——]本案所属的沪东新区位于浦东新区近期发展迅速的金桥出口加工区，基地占地面积约10.7万平方米，总建筑面积为16.3万平方米。因此本案在产品的总体规划上应以“现代生活社区”为其特点，并结合未来交通规划优势，及居住人气和将产品塑造成为浦东新区内“具品质、品味和价值的景观社区”。建筑规划建筑规划面砖方案：配合设计师的设计方案，定量定制面砖。在烧制的次数、时间段的长短、配色的选择、外形的设计等方面加以控制，提出我们的要求，极有可能烧制出世上独一无二的“立面”。这也可以成为本项目的一个卖点面砖对线对缝计划：在铺设面砖之前，必须有设计周密的施工方案，保障建筑外立面上的缝隙限定在一定的范围内结构：采用钢筋混凝土桩基、现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。底层大堂——花岗岩地面、大理石墙面到顶，另设艺术顶灯及豪华装饰吊顶，中央空调。各楼大门——智能“一卡通”、可视对讲、密码门禁系统、并配以高级彩色粉喷金属玻璃大门。各层大堂、走廊及电梯厅——大堂及电梯厅铺设花岗岩地面、大理石墙面到顶、另设艺术顶灯及装饰吊顶；各层走廊地面均铺砌高级防滑地砖、并配以高级乳胶漆墙；楼梯扶手采用高级硬木扶手。电梯——采用日立/三菱/OTIS/迅达/LG/其他品牌高级自动（3VF、800KG、1.60m/s）（小机房/无机房）电梯直达各层。信箱——各住宅大堂设华丽不锈钢信箱。消防装置——各层设置消防栓、火灾报警系统及公共部位自动烟感、消防喷淋系统。智能化配置建议智能化配置建议未来数字生活的智能化环保小区：突破常规智能化小区一般仅有宽带网设置，本项目除应在安全防范系统、物业服务智能化水平真正落实、在家庭智能化上有所突破，且在环保上有建树。真正铺就未来数字生活之路，与目标客户的现代观、未来观融合起来。社区智能化应该同小区的生活相结合：a：宽带网络传送、浏览；b：通过社区的BBS增进住家的交流，增强业主沟通；c：网上点击物业服务；d：网络可视医疗；e：网络双向交流的科普讲座、电脑培训。负压楼道设备：在楼道里专门设计正负压装置，铺设独立管线，在遇到火灾时开启，可以使楼道成为无烟逃生道。宽带网络服务：通过小区INTRANET（内部局域网）与公共网连接，小区内采用光纤到楼（FTTB）内部，每户独享10MB配置。实现VOD点播、网上医疗、炒股、教育等功能。家庭智能化系统：每户住家安装智能化系统，实现家用电器远程控制。安全系统：完善的安保系统不仅给予业主安详生活的保障同时还可以让购房者对对本社区有一更加良好的印象。具体安保措施如下：周边红外微波双重报警：用美国原装安防主机，对小区周界实行专业布防，一旦某处有越入，对射探头自动感应，触发报警，主机显示报警部位提示值班人员。重要位置大门、车库、电梯轿厢、中庭重要位置闭路电视监控。a、每栋大楼密码门禁系统，每户可视对讲系统。b、信系统：实现住户之间，住户与物业之间的通讯。c、配有紧急按钮与保安中心相连；并连网110报警系统。d、进门、落地窗，一、二楼住家窗户配有门磁窗磁、红外线探测器并通过可视对讲主机接入安防中心，非法闯入时，与安防中心相连自动报警。e、巡更：小区内主要通道出入口及各大楼的主要部位设置，记录巡更路线及时间，保证安全。f、厨房防煤气泄露系统，并通过对讲主机接入安防中心。g、车库设置消防栓、火灾报警系统及公共部位自动感烟、消防喷淋系统。景观设计建议景观设计建议采用庭院式社区入口：采用主题公园布局的方式方法，营造出一片休闲天地,可供业主雨天观景、品茗、对弈等，别有一番风味。树种统一：以一、两种常绿乔木为主，大范围的种植在社区里。一则便于养护、二则整个社区的景观将会显得统一和谐、大气。树种可以考虑香樟、银杏。至于达标所需要的其他植物，可以专门把它们设计在另辟的“百花圃”里。空中花园：在屋顶设计花园可以增加社区的休闲娱乐空间。屋顶也可以是休憩的地方。中庭广场中心：可设计象征社区精神的标志物。社区细部：运用背景音乐塑造社区日间浪漫悠闲的情调，以起到画龙点睛的作用。建议庭园景观在建筑规划定案后即同时设计，并聘请境外较知名、较具影响的设计师，才能达到直接、有效的广告宣传效果。可以考虑用不同灯光效果、从不同的角度照映社区和建筑，呈现一种“新光景”。物业信息化管理物业信息化管理建筑设备监控系统：采用先进电脑神经网络化智能控制技术，组成高效监控网络智能系统，对小区内大楼的水箱，水泵、电梯、供电设备进行监控，保证各类设备处在最佳运行状态。远程抄表系统：采用电子脉冲水、电煤表收集器，用户即时通过智能化控制器的液晶显示器查看三表读数，并同时传输给物业中心远端服务器，自动记费结算，减少上门抄表的干扰。IC卡一卡通系统：每户均配有IC智能卡，可用于小区内会所消费，物业管理等费用的结算及车辆进出的管理。车库管理系统：在停车场出入口各设有接近式读卡器，持IC智能卡接近读卡机时，在取得有效确认后，闸门臂会自动开启，允许车辆通过。社区环保建议社区环保建议A、能源系统进入住宅小区的能源一般为：电、燃气、煤。对这些常规能源要进行分析优化，以便从系统上采取优化方案，避免多条动力管道入户。对住宅的围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能至少要达到50％以上。尽量采用新能源和绿色能源。·建议采用太阳能作作为路灯等公公共用电的能能源。·楼梯过道采用声控控延时开关。B、气环境系统住宅小区的气环境境包括室外和和室内两方面面。室外空气质量要求求达到二级标标准。居室内内做到自然通风风，卫生间具具备通风换气气设施，厨房房设有烟气集集中排放系统统，达到居室室内的空气质质量标准，保保证居民的卫卫生和健康。建议厨卫预留排气管道，采用双止回式烟道、卫生间无暗卫设计C、声环境系统住宅小区的声环境境系统包括室室外、室内和和对小区以外外噪音的隔阻阻措施。室外声环境系统设设计应满足：：日间噪声小小于50分贝、夜间间小于40分贝。建筑设计中采用隔隔音降噪措施施使室内声环环境系统满足足：日间噪音音小于35分贝、夜间间小于30分贝。对小区周边产生的的噪音，如果果影响了小区区的声环境则则应采取降噪噪措施。绿化化采用更多的的乔木。沿街街住宅使用双双层中空玻璃璃沿马路，高高架，加油站站位置设置绿绿化隔离带小小区人车分流流机动车库出出入口，尽量量位于小区出出入口附近。D、光环境系统住宅小区的光环境境一般着重强强调满足日照照要求，室内内要尽量采用用自然光。除除此以外，还还应注意居住住区内防止光光污染，如：：强光广告、玻玻璃幕墙等。建议在室外公共场地采用节能灯具，提倡由太阳能提供的绿色照明。采用抗反光玻璃房型设计达到四明效果。E、热环境系统住宅小区的热环境境系统要满足足居民的热舒舒适度要求、建建筑节能要求求等。对住宅围护结构的的热工性能和和保温隔热提提出要求，以以保证室内热热环境满足舒舒适性要求，冬冬季供暖室内内适宜温度：：20℃～24℃，夏季空调调室内适宜温温度：22℃～27℃。住宅的供供暖、空调应应该采用清洁洁能源，并因因地制宜采用用新能源和绿绿色能源。争争取采用不破破坏大气环境境的循环系统统。建议在卫生，厨房房加设保温，隔隔热、防水层层。玻璃为双层中空，加加强隔热，保保温性能。F、绿化系统生态环境功能：小小区绿地是提提供光和作用用的绿色再生生机制，它具具有清洁空气气、释放氧气气、调节温度度等功能。休闲活动功能：小小区绿地提供供户外活动交交往场所，要要求卫生整洁洁、适用安全全、景色优美美、设施齐全全。并使设施施无障碍化，电电缆地下化，实实现人车分流流。景观文化功能：通通过园林空间间、植物配置置、小品雕塑塑等提供视觉觉景观享受和和文化品味欣欣赏。G、废弃物管理与处置置系统住宅小区生活垃圾圾包括收集与与处置两部分分：收集应以以“无害化、减减量化、资源源化”为原则。生生活垃圾的收收集要全部袋袋装，密闭容容器存放，收收集率应达到到100％。垃圾应应实行分类收收集，分为有有害类、无机机物、有机物物三类。I、绿色建筑材料系统统在建设绿色生态住住宅中，对于于材料、部品品的选用要强强调两点：一一是要提倡使使用3R材料（可重重复使用、可可循环使用、可可再生使用），二二是要选用无无毒、无害、不不污染环境，有有益人体健康康的材料和产产品。宜采用用取得国家环环境标志的材材料、部件。建议采塑复复铜管,铝塑管作为为冷热水管。商业设施商业设施由于小区邻近的张张杨路、浦兴兴路等主干道道的人流、车车流均较大，周周边商业开发发不足。为了了便于小区居居民的就近购购物，解决的的日常生活需需要。建议本本案的配套商商业可以吸引引一些超市、便便利店、咖啡啡吧等设施的的进入。健康概念社区健康概念社区建议与周边区级体体育场馆、医医疗中心合作作，引入小区区内部亲情化化健康服务内内容，如：每每年两次社区区居民体检建建立私人健康康小档案；专专家定期医疗疗咨询、讲座座；组织社区区运动会。会所服务项目建议区会所服务项目建议区现代化会所不仅仅仅要弥补和完完善现有生活活机能的不足足，更重要在在于走出日常常生活的快节节奏、高压力力。进入健康康、活力、环环保的社区。鉴鉴于本项目采采用的是现代代派建筑外观观以及客户定定位以中青年年出发，因此此会所内的休休闲项目服务务大致可分为为三大主题。休闲：网球场、壁壁球室、桑拿拿浴场，茶艺艺、COFFEEESHOOP、棋牌室。服务：商务中心、美美容美发中心心、干洗店、家家政服务、邮邮局银行、超超市、24小时社区便便利店。儿童：模型训练中中心、亲子图图书馆、幼托托。[——项目“目标市场”分析———]本区域个案其目标标市场大致为为：区域客特性：对区域环境境较为熟悉，生生活习惯。估量百分比：约占占客户总数的的20%。金桥地区中青年白白领阶层特性：有较高的经经济收入,区域熟悉，交交通方便。估量百分比：约占占客户总数的的40%。外来客特性：原租借在区区域内或周边边地域，预迁迁居本市，并并借此取得蓝蓝印户口。估量百分比：约占占客户总数的的20%。杨浦区域客特性：与本区域仅仅一江之隔，交交通十分便捷捷，受杨浦区区房价、区域域规划等因素素的影响，将将购房区域选选择在浦东。估量百分比：约占占客户总数的的10%。黄浦区域客特性：浦东日趋完完善的生活机机能及较为适适中的房价成成为吸引此类类客源主要原原因。估量百分比：约占占客户总数的的10%。如图所示：引言：“工欲善其事，必先先利其器”。任何产品品都是建立在在市场的基础础之上，在“点”上面深入剖剖析的同时，环环顾我们的四四周：区域情情况、目前市市场行情、最最新竞争个案案动态……在“面”上如果也同同样深入则可可达到“操千曲而后后晓声，观千千剑而后识器器”的效果。我们的区域大环境境怎样？我们的市场行情如如何？我们的市场未来走走势怎样？我们目前有怎样的的竞争对手？？我们有什么……浦东新区区域环境境简介浦东新区简介地理位置浦东新区位于上海海市东部，黄黄浦江东侧，南南与南汇、闵闵行接壤，西西北与黄浦、杨杨浦、宝山等等区隔江相望望。新区总面面积522..75平方公公里。地势呈呈东南高，西西北低的特点点。气候条件浦东新区属东亚热热带季风气候候，四季分明明，全年气候候温暖湿润，平平均气温166.2度，年年降水量14433毫米，年年降雨日1226天，全年年无霜期约2260天，日日照充足，温温度适宜，生生态环境良好好。历史沿革浦东之名最早出现现于明嘉靖《上上海县志》1292年元代代设置上海县县1725年浦东东大部分设置置为南汇县1815年划出出浦东滨海之之地，设置川川沙县1958年上海海市新设“浦东县”包括东昌、东东郊西区1990年4月中共中央国务院作出出开发开放浦浦东的决定1993年1月11日中共上海市市原属上海市市黄浦区，南南市区和杨浦浦区的浦东部部分，原川沙沙县全境和上上海县三林乡乡。行政区划浦东新区下属111个街道，26个镇维坊新村街道浦兴路路街道梅园新村街道周家渡街道道南码头路街道塘桥街道沪东新村街道洋泾街道上钢新村街道金杨新村街街道东明路街道人口总量浦东新新区内人口约约165.11万人，占全全市总人口112.2%。位位居上海各区区之首。男性占人口的500.1%。女女性占总人口口的49.99%。人口迁入率率7.3‰今后10年内，从浦西或外外省市迁入的的人口将控制制在50万人。同时时流动人口在在10年内达到100万人。文化教育(附图))文化广场1）大型公园明珠公园（滨江大大道）陆家嘴中心绿地（陆陆家嘴路）梅园公园（乳山路路、福山路口口）世纪公园（锦绣路路、花木路口口）浦东体育公公园（源深路路、羽山路口口）2）电影院、俱乐部部兰馨电影院国际体育俱乐部（明明月路、东风风路）浦东汤臣高尔夫俱俱乐部（罗山山路、锦绣路路东南）3）综合服务广场时代广场（浦东南南路、张杨路路口）世界广场（浦东南南路世纪大道道路口）环球广场（浦东大大道民生路西西北部）中达广场（浦电路路东方路口）东方广场（浦东大大道、罗山路路）4）文化古迹崇福道院（今浦东东三林乡丰村村，建于北宋宋末年）庆宁寺（佛教寺院院今浦东大道道上川路1336号）大圣教寺（今孙桥桥乡长元村）潮音庵（佛教堂）唐墓桥露德圣母堂堂（天主教堂堂）钱家圣母圣心堂（天天主教堂，11981年重重新开放）城厢镇耶稣圣心堂堂（天主教堂堂，19822年重新开放放）浦东清真寺，又称称浦东回教堂堂（坟山屋116号）太平天国烈士墓（位位于浦东高桥桥乡屯粮巷，现现为教育基地地）交通环境:东西主干道（从北北到南）南北主干道（从西西到东）陆家嘴路——浦东东大道张杨路——浦兴路路浦电路——杨高中中路龙阳路——龙东大大道浦东南路东方路杨高南路上南路罗山路市区环线道路内环线——从浦西西的中山南路路通过南浦大大桥接于本区区龙东大道，经经过罗山路，过过杨浦大桥再再回到浦西。内内环线与黄浦浦江相对称，形形成准正方形形区域。外环线——自江湾湾机场北端越越江，经大场场机场向南由由虹桥机场至至莘庄后向东东，在长桥南南侧过黄浦江江，到浦东孙孙桥附近向北北，到外高桥桥过江。公共交通新区共有交通线路路135条，其其中公共交通通线路93条；隧道道专线8条；大桥专专线4条；区内专专线有25条；夜宵宵专线5条，其中包包括隧宵线22条。轨道交通规划根据政府规划，本本案所在区域域将有一条地地铁明珠线沿沿着张杨路通通过，（三林林地区——高桥地区）；；另有一条地地铁八号线沿沿着金桥路行行驶，（共康康新村——张江园区）。另外，本案案客户可以间间接利用的轨轨道规划：地地铁七号线（沿沿浦东大道——庆宁寺和万万科城市花园园）；地铁二二号线（沿龙龙东大道——浦东国际机机场、张江和和虹桥机场）。桥梁、隧道（内环环线的组成部部分，浦东浦浦西的连接端端口）杨浦大桥——世界界第一大斜拉拉索桥，连接接罗山路与浦浦西的宁国路路、中山北路路、中山西路路内环线。南浦大桥——连接接中山南路与与浦东的龙阳阳路。延安东路越江隧道道——连接延安安东路与陆家家嘴路.打浦路越江隧道———连接卢湾与与上南地区。人行越江隧道——连接南京东路与陆家嘴路。浦东新区区域特性性浦东新区位于太平平洋西岸具有有巨大经济活活力的亚洲明明星城市带上上，是中国富富庶的长江流流域和长江三三角洲区域的的龙头。这里里是联系中国国市场与国际际市场的主要要桥梁之一，市市场潜力巨大大，商业机会会充分，人才才资源丰富。美美国花旗、香香港汇丰、日日本东京三菱菱、英国渣打打等十多家大大银行在浦东东开业，中资资商业银行的的浦东分行汇汇集浦东陆家家嘴，金融业业发展迅速。浦浦东商业中心心日趋繁荣，上上海证券交易易所、上海粮粮油交易所等等交易市场在在浦东运营。浦浦东新区，这这一跨世纪的的新城，初步步具备了合理理的产业发展展布局结构、先先进的综合交交通网络、完完善的市政公公用设施、便便捷的通信系系统以及良好好的生态环境境，并集金融融贸易区、自自由贸易区、出出口加工区，高高科技园区及及高质量生活活区于一体，成成为21世纪上海海现代的象征征。陆家嘴金融贸易区区——重点发展展金融和商业业。这里已有有近150幢风格格不同的现代代化大厦在建建或建成。其其中有银行、证证券、保险等等金融大厦118幢，大部部分已投入使使用。继小陆陆家嘴地区金金茂大厦、森森茂大厦、香香格里拉等标标志性大楼投投入使用后，上上海国际会议议中心、巨金金大厦、京银银大厦、国际际金融大厦、交交银大厦等又又一批标志性性楼宇也已竣竣工。全长44.46公里里的世纪大道道、地铁二号号线陆家嘴站站的竣工；全全长646..7米的黄浦浦江行人越江江隧道的全线线贯通，无不不体现出现代代化的国际大大都会的现代代化的交通。浦浦东陆家嘴金金融街、贸易易区、商业街街和现代化高高中档住宅区区已具雏形。2)花木行政文文化区——随着上海海最大的世纪纪公园的落成成、地铁二号号线的正常运运行、世纪大大道的通车、浦浦东新区区政政府大楼的竣竣工，显露出出此区域已经经成为浦东新新区的行政文文化中心，地地位的提升使使更多的目光光集中于此，发发展的速度将将是其它地区区所无法匹敌敌的。3)金桥出口加工区———规划面积199平方公里。目目前已有近400家国外企企业投资。区区内现代通信信、新型家用用电器、医药药工程、汽车车和计算机硬硬件等高新技技术产业已先先后进入生产产期。体现出出高产出、无无污染特点。4)外高桥保税税区——濒临长江江口，是具有有保税、贸易易、出口加工工等多种功能能的综合性、国国际性自由贸贸易区。商住住楼、标准厂厂房、展示厅厅等建筑陆续续投入使用。中心商圈网点介绍绍1）张杨路商业中心心——该商圈以张张杨路为轴心心向两侧辐射射，西至浦东东南路，东达达东方路。商商圈处于小陆陆家嘴甲级办办公区与陆家家嘴金融贸易易区之间，主主要满足两大大区域白领阶阶层购物、娱娱乐、休闲之之方便。主要要的购物场所所有第一八佰佰伴，新世纪纪商厦及时代代广场等。2）东方路商业街———该商圈以以东方路为中中心，北至东东方路，南抵抵峨山路向东东西向扩展。该该商圈发展较较为成熟，商商业高中低档档次齐全，一一方面满足两两边新村居民民生活之需，同同时也为陆家家嘴金融贸易易区提供服务务。浦东新区已建十大大重点工程南浦大桥总投资资8.2亿元，91年底通车。沟沟通浦西南部部（南市）与与浦东的联系系。杨浦大桥总投资资8.2亿元，93年10月通车，沟沟通浦西东北北部（杨浦）与与浦东的联系系。内环线浦东段投投资37亿元，94年初通车。建建立浦东浦西西快速交通系系统。杨高路改扩建投投资8.6亿元，92年底通车。外高桥港区投资资6.2亿元，93年底完成。管道煤气二期外高桥电厂投资资32.4亿元，96年底完成。浦东供水工程投投资7.5亿元，94年底建成投投产。浦东通信工程投投资7亿元，95年底完工。10）河流污水工程投资4.8亿元，93年完成。浦东“十五”期间重大市政规划划1）外环泰和路越江江隧道（吴淞淞口越江工程程）浦西与外环线同济济路立交相接接，浦东与外外环线二期起起点相接，全全长2882..28米，工程总总投资17.34429亿。已于2000年开工，计计划2002年竣工通车车。2）卢浦大桥工程总投资24..3亿（征地动动拆迁费7.84884亿）。已于2000年开工，计计划2002年竣工通车车。3）外环线浦东段双向8车道。设计车速880公里/小时。总投投资28亿。2000年启动，2002年底竣工。4）合流污水治理二二期中线西段段总投资12亿。22000年已启动。5）垃圾焚烧厂是全国第一座日处处理千吨级的的现代化生活活垃圾焚烧发发电厂。总投投资6.7亿。1999年正式启动动，2001年底完成。6）磁悬浮起点地铁二号线龙龙阳路车站，终终点为浦东国国际机场站。全全长30公里。已于2001年1月开始动工工，2003年1月底正式建建成。7）轨道交通明珠二二期浦东段明珠线浦东段全长长6公里，共设5座车站。总总投资128.997亿（其中浦浦东车站耗资资1.9亿）。2000年启动，2003年完成。8）张家浜东段整治治金张公路至长江口口，全长13.5公里。总投投资3.175亿。此外，中中段已启动（三三八河—马家浜）9）外高桥港区三期期、四期总投资43.088亿。2000年已启动10）大连路越江工程程工程北起大连路惠惠民路交叉口口，沿大连路路穿越黄浦江江到达浦东东东方路乳山路路交叉口。工工程总投资15亿（前期动动拆迁3亿）。计划2001年开工，2003年竣工通车车。11）复兴路越江工程程浦西隧址位于复兴兴东路轮渡码码头处，浦东东隧址位于杨杨家渡码头处处。工程总投投资14亿（前期动动拆迁费3.5亿）。计划2001年开工，2003年竣工通车车。12）沪崇苏大通道（东东线）从浦东5号沟到长长兴岛，沿陈陈海公路到崇崇明牛棚港过过江到江苏海海门市青龙港港，接江苏规规划通启公路路延伸段。总总投资约120亿元，2002年启动。13）5号高速公路从外环线向南经奉奉贤、星火工工业区接辛奉奉金公路，然然后折向西接接浙江省的杭杭金公路。路路线有两个方方案：一是杨杨高路延伸，二二是罗山路延延伸。总投资资30亿元。14）沪芦高速公路北起外环线环东二二大道立交，向向南至南国公公路浦东段，投投资2.4亿。15）五洲大道黄浦江边至远东大大道，总投资资8亿。区域发展19世纪，浦东地区基基本上仍维持持农业生产，发发展十分缓慢慢。只在鸦片片战争之后，浦浦江沿江的工工厂、码头逐逐渐增多。1910年开设了长长途轮渡线，1930年沿浦东东东岸建设浦东东大道，同时时也建造了上上南，上川铁铁路。这些市市政建设的进进行标志着浦浦东城市化进进程的开始。到1945年，浦东一侧已有50余家工厂，人口不断增长。19449年之后市政政府又进行了了大量的工业业投资，使浦浦东沿江地区区走上了现代代化的路程。90年代代是浦东飞速速发展的十年年。陆家嘴金金融贸易区中中外资银行和和其他金融机机构已达近百百家，并集聚聚了上海证券券交易所、产产权交易所、期期货交易所、人人才市场、房房地产交易中中心、钻石交交易中心等6大要素市场场，浦东的外外省市企业和和内联项目总总量已超过五五千家，高新新技术产业形形成了张江、金金桥、外高桥桥和孙桥的新新格局。经济济的发展必然然伴随市政的的发展，陆家家嘴金融贸易易区180余幢楼宇已已基本竣工使使用。随着浦东从形态开开发为主向功功能开发为主主的转变，浦浦东的人流和和物流的日益益增大，过江江桥梁设卡收收费所带来的的过江成本过过高、交通效效率降低等负负面影响日益益突出。为了了加快浦东新新区的开发进进程，政府于于2000年5月1日零时起，取取消了黄浦江江大桥、隧道道设卡收费。这这样浦东、浦浦西的交通真真正融为一体体。据统计，仅仅延安东路隧隧道一条线，在在宣布免收过过江费后，车车流量同比增增加了30%。另外，浦东国际机机场、世纪大大道、地铁二二号线等交通通设施建成使使用；中央公公园、中心绿绿地、上海科科技城等已相相继建成开放放。今日浦东东已发挥着上上海经济新增增长极的功能能、服务全国国的产业功能能和国际化新新城区的基础础功能之责任任。其开放目目标是将浦东东新区建设成成为世界一流流地现代化国国际大都市新新城，成为未未来上海发展展的象征。附图表：图表一、浦东居民民年收入于储储蓄水平比照照柱型图:图表二、历年来迁迁入浦东人口口分析图：浦东新区在新经济济时期，通过过建设与发展展，已经开始始步入建设收收获期，人口口导入区的形形象已经形成成。壹、上海房地产总总体市场分析析[——2001年新新经济政策——]国家建设部颁布的的《商品房销销售管理办法法》20011年6月1日起全国施施行。该办法法分总则、销销售条件、广广告与合同、销销售代理、交交付、法律责责任、附则等等7个章节，计计48条款。与与以往相比，该该《办法》使使购房者新增增了6项权利：1、购房者有权要求求房产商在合合同中约定商商品房广告和和宣传资料中中所明示的事事项。因为广广告和宣传资资料如未作为为合同条款或或附件，购房房者就不能以以此作为退房房或要求房产产商承担违约约责任的依据据。2、购房者有权要求求在合同中约约定公共配套套建筑的产权权归属。对此此，过去的法法规仅规定共共用部位是共共有产权，而而对公共配套套设施，则无无明确规定。3、购房者有权要求求在合同中约约定面积与产产权登记面积积发生误差时时的处理方式式。4、购房者在订立合合同前，有权权要求房产商商明示《商品品房销售管理理办法》、《城城市商品房预预售管理办法法》及《商品品房买卖合同同示范文本》。5、购房者有权要求求房产商说明明实际交付的的房屋与样板板房是否一致致。否则，房房产商实际交交付的房屋就就应与样板房房完全一致。6、购房者有权要求求受托房地产产中介服务机机构出示商品品房销售委托托书。以免发生争议时，房地地产开发企业业与房地产中中介机构相互互推诿。2001年8月11日起，上海市市商品住房将将实施内外销销房并轨，做做到三个统一一：统一收费费标准；统一一租售对象；；统一销售合合同。同期统统一了地价体体系，取消原原有的内、外外销商品住房房项目土地使使用权出让金金价格的差别别。2001年，上海海市住宅物业业管理费收费费新规定出台台：商品房住住宅小区统一一管理后，其其物业管理费费按小区所在在物价局核定定的价格收取取，或由业委委会与物业公公司重新议价价。内外销商品房统一一并轨后的交交易手续费新新标准为：个人购买商商品住房每次次交易过户时时，其交易价价格在30万元以上上的，由交易易双方按每套套（幢）各支支付250元；交交易价格在330万元（含含30万元）以以下的，由交交易双方按每每套（幢）各各支付1255元。根据《上海市人民民政府批转市市房改办、市市房管局制订订的关于出售售公有住房的的暂行办法的的通知》的有有关规定，就就2001年公公有住房出售售的有关问题题规定如下：：1、建国后竣工的独独用成套多层层和高层公有有住房的成本本价为每平方方米建筑面积积1295元。2、公有住房出售的的市场价、独独用成套钢筋筋混凝土结构构公寓住房及及独用成套混混合结构、砖砖木结构公寓寓住房和新式式里弄住房的的成本价与最最低限价的规规定仍按《关关于进一步推推进本市公有有住房出售的的若干规定》执执行。3、公有住房的出售售年份为20001年。4、2001年公有住住房出售的其其他事宜，按按《19966年公有住房房出售方案》相相关规定执行行。5、2001年公有住住房出售方案案的执行日期期为20011年1月1日至2001年12月31日。[——上海市商品住宅市市场供需情况况统计表——]单位：万m2时间期房推案量期房去化量现房推案量现房去化量1997(1季季度)198.5671.76197.18115.431997(2季季度)640.7798.29389.0673.061997(3季季度)419.83127.47295.54100.88前三季度1,259.166297.52881.78289.371997(4季季度)639.86148.06247.79150.031997年全年1,899.022445.581,129.577439.401998(1季季度)201.55134.95350.08115.031998(2季季度)412.22164.49633.84181.131998(3季季度)384.94243.54350.37203.95前三季度998.71542.981,877.27500.111998(4季季度)561.16274.76809.63236.561998年全年1,559.877817.742,143.922736.671999(1季季度)270.84232.75351.30246.311999(2季季度)397.85257.21505.43299.741999(3季季度)319.95265.01623.40274.27前三季度988.64754.971,480.13820.321999(4季季度)457.18320.18469.14386.381999年全年1,445.8221,075.1551,949.2771,206.7112000(1季季度)287.37263.86557.06377.502000(2季季度)363.05348.16482.86369.232000(3季季度)474.35417.04546.55307.94前三季度1,124.7771,029.0661,586．4771,054.6772000(4季季度)424.41423.8186.72142.572000年全年1,549.1881,452.8771,673.1991,197.2442001(1季季度)127.75352.12573.98456.022001(2季季度)368.79420.98624.86543.632001(3季季度)529,49514,63467,23599,75前三季度1,026.0331,287.7331,666.0771,599.42001(4季度度)633.14544.11175.49421.062001年全年1,659.1771,831.8441,841.5662,020.466[—上海房地产市场22001年度与2000年度对比表—]对比内容2001年2000年比例%房地产开发投资额额6203083万万元5661700万万元+9.6%完成土地开发面积积2465117MM21655765MM2+48.9%商品房新开工面积积214256377M2199231244M2+7.5%商品房竣工面积175801177M2164362222M2+7%商品房批准预售面面积165915333M2154917266M2+7.1%商品房住宅批准预预售面积150886344M21244516M2+21.2%已登记商品房预售售面积183183444M2145286899M2+26.1%商品房批准销售面面积184155911M2167319199.5M22+10.1%商品房住宅批准销销售面积152120844M2127373011M2+19.4%已登记商品房买卖卖面积202046199M2173797511M2+16.3%商品房住宅买卖面面积187944933M2164480299M2+14.3%[——未来两年总体市场分析——]市场总体供应量分分析政府“十五”计划在政策面上表表明了对房地地产业的“态度”。通过宏观观调控和总量量控制使房地地产行业步入入有序的良性性发展轨道。“十五”计划明确表表示：房地产产业将发展成成为上海国民民经济的支柱柱产业使年增增长值从目前前5.3%提高高至“十五”期末的7%以上。今今后5年的竣工量量将控制在28800亿元和和7000万平平方米以内。预预计20022年至20033年2年内土地总总供应量在33000万平平方米左右，由由此可见，上上海的房地产产业将会有很很大的发展空空间，前景看看好。市场总体需求量分分析根据市场宏观政策策调控。加之之各级政府对对改善各辖区区硬环境的大大力投入，预预计未来二年年市场的吸纳纳量约为25500万平方方米，占总供供应量（30000万平方方米）的800%以上。区域市场分析未来两年市场“热热点”将会出现一一个“东移”的趋势。市市场地域的级级差会更趋明明显。预测预测·中低档房地产密集集地区：闸北北、杨浦、浦浦东花木地区区等。·中高档房地产密集集地区：静安安、卢湾、黄黄浦（原南市市）、浦东内内环线地区等等。·高档房地产密集地地区：浦东滨滨江地带（陆陆家嘴区域）、古古北新区、虹虹口北外滩、徐徐汇环线内区区域等。[——上海市房地产产市场供需情情况统计图———]表一：期房市场供供需情况统计计图表二：现房市场供供需情况统计计图贰、浦东新区房地地产市场综述述[——浦东新区房地地产市场——]1、浦东新区预售市市场批准预售售量分析单位：m2年份个案数推案量住宅楼综合楼1997（1季度度）13509,283470,51038,7731997（2季度度）412,903,09982,759,7886112,6161997（3季度度）251,209,35541,098,599193,400前三季度794621,73554328,8877244,7891997（4季度度）722,351,91182,207,2002123,1171997合计1506,973,65536,536,0889367,9061998（1季度度）18368,525321,82546,7001998（2季度度）42932,116918,98314,9031998（3季度度）52667,691597,84166,895前三季度1121968,33221838,6449128,4981998（4季度度）76967,994813,637110,2991998合计1882,936,32262,652,2886238,7971999（1季度度）36629,516521,86197,6451999（2季度度）32489,268486,44701999（3季度度）66808,342799,3812,393前三季度1341927,12661807,6899100,0381999（4季度度）631,012,9440792,708196,3221999合计1972,940,06662,600,3997296,3602000（1季度度）14393,200315,50077,7002000（2季度度）22687,900551,000136,9002000（3季度度）121820,892590,859205,120前三季度1571901,99221457,3599419,722000（4季度度）30526,498434,30092,1982000合计1872,428,49901,891,6559536,8312001（1季度度）15183,499116,02167,4782001（2季度度）49639,474614,46125,0132001（3季度度）891,439,13361,146,1115293,021前三季度1532262,10991876,5977385,512说明说明浦东新区个案数呈呈逐年上升的的趋势.1997年为150个，而而在1998年、1999年和2000年则上升为为188个、197个和187个，2001年前三季度度由于受政策策面的影响，市市场推案量有有所下降，为为153个。总总的来说,1997年度推案总总面积为近年年来首位，1998年、1999年的推案案面积仅为1997年的四成，主主要在于住宅宅楼推案量的的大幅下降。可可见政府在对对房地产市场场开发进行有有效的控制，对对存量房进行行深入消化，其其目的是调控控供需，平衡衡发展。而2000年全年的推推案个案数虽虽然仍达1887个，但是是推案面积却却并不高，这这说明浦东目目前的发展商商开发的项目目以中小规模模的住宅为主主。同时综合合楼市场基本本维持不断稳稳步提高的增增长水平。2001年上半年，市市场继续沿2000年趋势，平平稳发展。2、浦东新区预售市市场实际成交交量分析单位：平方米时间成交套数（套）成交面积1997(3季季度)48736,52551997(4季季度)1,685138,6421997下半年合合计2,172175,1671998(1季季度)1,389138,0701998(2季季度)2,274218,2391998(3季季度)3,631351,767前三季度7，294570,0061998(4季季度)4,630458,0541998合计11,9241,166,13301999(1季季度)3,524350,7261999(2季季度)3,083331,7331999(3季季度)4,208466,460前三季度10,8151,148,9191999(4季季度)4,602531,2741999合计15,4171,680,19932000(1季季度)3,946442,8002000(2季季度)5,348623,2332000(3季季度)4,716547,0333前三季度14,0101,613,0662000(4季季度)6,783821,1612000合计20,7932,434,22272001(1季度度)4,681549,5092001(2季度度)6,494763,0962001(3季度度)7,709865,537前三季度14,8842,178,142说明说明随着浦东经济建设设的发展，浦浦东房地产市市场吸引力与与日俱增。新新区房地产市市场成交量，自1997年以来，呈现急速且稳定的发展趋势。1998市场成交套数是1997年的3.8倍以上，而成交面积也增长了4倍。1999、2000年市场成交量依旧保持了45%的高增长率。到2001年市场成交供求矛盾进一步缓解，连续两个季度出现了与2000年同期相比成交面积继续扩大的现象，2001年上半年，浦东房地产市场出现求大于供，市场焦点集聚浦东。综合分析成交面积和成交套数，1998年为97.8m2，1999年为109m2，2000全年和2001年上半年为117m2，平均单套面积逐年增长，市场的需求的主力为大面积的二房。但也表明了三房的市场需求开始上升。客户对房型的需求逐渐转变舒适型住宅。3、浦东新区期房市市场供需情况况统计图4、浦东新区20001年第三季度度单套单价与与成交套数比比例图5、浦东新区20001年第三季度度单套面积与与成交套数比比例图6、浦东新区20001年第三季度度单套总价与与成交套数比比例图[——浦东新区房地地产分布情况况——]浦东新区房地产发发展根据城市市发展布局，主主要可分成五五个区域。1、陆家嘴高档住宅宅分区区域范围杨浦大桥罗山路以以西、杨高路路以西、南浦浦大桥龙阳路路以北区域。浦浦东的金融行行政文化中心心，是目前区区内城市化速速度最快的地地区。作为与与陆家嘴金融融中心相配套套的住宅建设设，目前存在在部分滨江住住宅，价格在在1000～2000USD/MM2，如“仁恒滨江园”、“世茂滨江花花园”。区域高档档楼盘主要分分布在世纪大大道沿线，张张杨路沿线和和滨江沿线。典典型楼盘主要要有“香榭丽花园”、“世茂滨江花花园”、“陆家嘴花园”、“浦江茗园”、“菊园”等。区域均价为4800元/平方方米，主力成成交面积为1100～130平方米/套，占总成交交套数的61.477%，单套总价价集中在40～60万元。单套套单价和单套套总价处于高高位是该地区区的特征，市市场上该区域域120平方米/套的三房销销售最佳。区域市场走势（1）陆家嘴地区房价价指数一路上上升，房价抗抗风险能力强强。（2）区域均价波动幅幅度较大，均均价波动范围围以4500～4800元/平方米为主主。（3）该区域的房型需需求明显偏大大，以100～150平方米/套的三房二二厅房型为主主。（4）区域单套总价集集中在40～70万元，且以50万元为其峰峰值。附区域典型个案简简表:案名位置平均单价产品形态推案量主力面积东珂花园张杨路1619号号4800元/M22小高层2.9万M2104-140MM2新天家园桃林路1141弄弄4900元/M22小高层3.6万M2104-128MM2陆家嘴花园桃林路815弄5900元/M22小高层&高层12.36万M22110-154MM2菊园浦东南路11588号8500元/M22高层15.35万M22110-154MM22、中央公园地区：：区域范围以世纪公园为中心心，包括花木木、北蔡地区区。（杨高路路以东、云间间路一线以北北、锦绣路一一线以东）随随着地铁二号号线的通车，花花木地区的房房产价格已不不断攀升，楼楼盘也象雨后后春笋般地拔拔地而起，环环线以内均价价在4800～6200元/平方米左右右。主要是以以联洋社区为为代表，产品品有“天安花园”、“华丽家族”、“上实御景苑”、“联洋花园”等。龙阳路路以南均价则则已经抬升到到4000元/平方米，以“万邦都市花花园”为典型。北北蔡地区作为为张江安居型型住宅发展区区，以多层住住宅楼群为主主体，相对落落后的生活配配套，使得区区域房价仍停停留在2700～3100元/平方米的阶阶段。区域均价为4460元/平方方米，主力成成交面积集中中在80、110、150平方米/套，占总成成交套数的45.366%。单套总价价集中在10～20万元/套、40～80万元/套，两个端端点。区域市场走势（1）从2000年低至22001年以来，区区域房价指数数涨幅巨大。（2）单价5500元元/平方米所占占比重有所上上升。（3）该区域的房型显显现出多样性性，从80平方米/套的二房到150元/平方米的三三房，满足不不同层次消费费者。（4）区域楼盘总价由由20～70万/套平均分布布。（5）随着区域域现存低品质质房源的逐步步减少，楼盘盘中坚主力以以中高档为主主。附区域典型个案简简表：案名位置平均单价产品形态推案量主力面积天安花园锦绣路1028号号6500元/M22多层、小高层&高高层14万M2115-161MM2上海之窗御景园锦绣路民生路5900元/M22小高层&高层11．5万M2134-148MM2华丽家族锦绣路666号6500元/M22多层、小高层&高高层12．6万M2135-159MM2联洋花园民生路1311号号5200元/M22小高层22万M2119-163MM23、上南、周家渡———六里新型住住宅区区域范围六里、上南地区，即即龙阳路以南南、锦绣路以以西地区。其其中邻近南浦浦大桥的上南南地区，由于于早期大量动动迁人口的导导入，区域生生活配套设施施齐全，吸引引了更多的购购房者，住宅宅以中档房源源为主，辅之之以安居房和和少量高档楼楼盘，价格在在3000～3800元/平方米。另另外六里现代代生活园区是是浦东新区最最早兴建的新新型居住区经经过近几年的的发展，该区区域房价已达达到4000元/平方米，典典型楼盘主要要有：“恒大华城”、“博爱家园”、“昌里花园”、“上南花园城”等。区域均价为3291元/平方方米，主力成成交面积为90～130平方米/套，占总成成交套数的85.677%，单套总价价集中在30～40万元/套。价位相相对较低的售售价是该区域域最大特征，市市场对于该区区域90平方米/套的二房消消化最佳。区域市场走势（1）区域房价指数升升、降较不稳稳定，房价受受市场、政策策影响较大，敏敏感度较强。（2）区域均价类似于于房价指数，显显现不稳定因因素。（3）该区域的房型需需求以90～100平方米/套的二房为为主，近期110～130平方米/套的三房比比例也有所上上升。（4）区域单套总价集集中在20～40万元/套，且有向40万元/套高价位靠靠拢趋势。附区域典型个案简简表：案名位置平均单价产品形态推案量主力面积恒大华城（天地苑苑）西营南路17弄4200元/M22多层15万M288-108M22博爱家园(一期))东明路355弄3500元/M22多层&小高层12万M2108-127MM2昌里花园昌里东路38号4400元/M22小高层10万M2110-130MM2怡泰家苑南码头路11277弄3600元/M22多层2.8万M2110-120MM24、金杨——金桥经经济型发展区区区域范围罗山路以东，云间间路一线以北北地区。金桥桥作为浦东开开放四大功能能区之一的出出口加工区，已已有十年之久久，区内生活活配套已初具具规模。区域域产品档次不不一，既有大大量多层的安安居住宅小区区，以小面积积的旧式公房房为主，房价价相应在25500～3500元/平方米；又有有大量新建商商品房，主要要集中在交通通便捷的金桥桥路和张杨路路沿线，行情情价格已达到到3800元/平方米左右。典典型楼盘有：：“陆家嘴花园园新景园”、“碧云新天地”、“上海故事—证大花园”、“时代逸居”等。区域均价为3356元/平方方米，主力成成交面积集中中在90平方米/套、110～120平方米/套两个范围围内，占总成成交套数的52.366%，单套总价价在20～50万元/套，以30、40万元/套为峰值。金金桥地区房价价相对适中，精精简的房型在在该地区较为为热销。区域市场走势（1）区域房价指数呈呈波动状，“北外滩”概念可能是是该地区最大大影响因素。（2）近期大批的新建建商品住宅带带动了区域均均价整体上升升。（3）该区域的房型需需求以90～100平方米/套的二房为为主，120平方米/套的三房为为辅。（4）区域单套总价控控制在30～40万元/套，另有少少量50万元/套高总价住住宅出现。附区域典型个案简简表：案名位置平均单价产品形态推案量主力面积陆家嘴新景园张杨路云山路口3600元/M22小高层5．5万M2112-135MM2现代华庭张杨路崮山路4200元/M22小高层2万M2113-131MM2中大雅苑浦兴路558弄3400元/M22小高层2万M2102-109MM2连城苑张杨路长岛路3900元/M22多层&小高层18万M2106-118MM25、外高桥——高桥桥低容积别墅墅区为浦东新区吸引外外资的主要区区域，近年来来引入了许多多跨国企业在在此落户，再再加上该区域域毗邻东海滨滨，兴建了各各种风格各异异的别墅型住住宅区。但由由于位置偏远远，生活机能能还不够完善善，目前这些些别墅价格在在700～1000USSD/m2，仍大量空置置。附区域典型个案简简表:案名位置平均单价产品形态推案量主力面积汤臣高尔夫别墅龙东大道1号7500元/M22小高层5．5万M2105-141MM2云间绿大地云间路388号9700元/M22联体&独栋41万M2175-184MM2龙东花园龙东大道22555弄11号4300元/M22联体&独栋2.55万M2173-264MM2汤臣豪园龙东大道666号号8200元/M22联体&叠加14万M2130-170MM2叁、浦东新区新开开及热销楼盘盘运行态势从2000年第二季季度起，浦东东新区新盘一一直保持着连连贯发展状态态，新开楼盘盘数量稳定，老老盘销售喜人人，总体运行行态势良好。每每季新开楼盘盘数量一直占占全市的10～20%左右，上榜榜楼盘销售总总面积也占排排行榜销售总总量的10～25%，且新开楼楼盘的品质普普遍提高。从从2000年三季度到2001年三季度的的一年来，新新盘及热销楼楼盘市场主要要反映以下几几个主要态势势。新开楼盘结构发生生变化，提升升了楼市的竞竞争环境2001年开始，浦浦东新开楼盘盘中以新上市市楼盘为主，老老盘新开与后后继楼盘的数数量逐步减少少，新盘无论论在品质、价价位都比以往往上升了一个个台阶，为浦浦东的楼市注注入新鲜血液液。多层住宅小区比例例减少，土地地价值逐步提提高2001年开始，小小高层和高层层小区及混合合社区开始占占据了浦东新新盘市场的主主力，2001年二季度新新开楼盘中，多多层住宅仅为为1个，小高层层和高层社区区为8个，混合小小区5个，别墅1个。新区以以陆家嘴CBD为核心，形形成了众多个个以高层、小小高层为主的的高档住宅圈圈，住宅环境境日趋优化。新开楼盘分布区域域合理，阶梯梯式住宅市场场得到良好补补充2000年三季度度至2001年二季度来来，除浦东外外环外，各个个细化区域的的新盘分布相相对平稳。其其中陆家嘴和和上南地区各各为17个，金桥为13个，中央公公园地区为10个，外环线线地区则为0个。各地区区新盘带动区区域均价上扬扬，并显现出出各地区档次次、品质的差差异性。新开楼盘体量上升升，住宅品质质得到提高从2000年下半年年来，浦东的的主流新盘以以香榭丽花园园、上海之窗窗-御景苑、连连城苑、时代代易居、上海海故事等大体体量楼盘为主主，表现出浦浦东新上市楼楼盘品质与规规模的提高。热销楼盘数量及面面积回升2001年第二季季度，浦东新新区热销楼盘盘及销售面积积迅速回升，在在上海热销楼楼盘排行榜前前50名中，占据据了11个名额，占占总量的22%，而位于中中央公园地区区的“华丽家族”更是以5.8万平方米的的销售面积排排名榜首。肆、浦东新区未来来房地产发展展走势续进行五个社区的的开发，尤其其是既拥有宽宽阔的交运通通路和政府大大力建设的轨轨道交通，又又依托开发重重点区或行政政重点区域的的陆家嘴、花花木等地区，以以整块社区的的开发形式发发展。来浦东新区商品住住宅市场的发发展将向着正正规化、规模模化、智能化化发展。来浦东新区仍然保保持着以经济济、使用型产产品为主要特特色的房产市市场。但随着着市政交通规规划的深入，浦浦东的房产价价格将有一个个较大的升值值空间。这也也是上海诸多多老城区所无无法具备的得得天独厚的优优势。五、项目竞争争区域市场分分析目前基地紧临金桥桥地区，是近近年来浦东房房产开发较为为集中的区域域之一，与本本项目具有可可比性的竞争争楼盘分布众众多，新建楼楼盘主要集中中在张杨路、浦浦兴路沿线，区区域内楼盘都都以多层和小小高层住宅区区为主，且具具有一定规模模，在外立面面的设计上，本本地区各小区区色彩以明快快、简洁为主主，便捷的交交通条件和对对未来区域美美好的规划前前景是该地区区最主要的卖卖点。本案区域内较典型型的竞争个案案：位于张杨杨路上的“陆家嘴新景景园”、浦兴路的“碧云新天地”、“中大雅苑”。长岛路上上的“龙腾苑”、“连城苑”等。以下将将对区域内竞竞争个案，细细分为浦兴路路、张杨路沿沿线并加以详详细说明。张杨路沿线[陆家嘴新景园]一、基地位置位于浦东张杨路，云云山路交会处处，距陆家嘴嘴商贸中心约约2公里。小区区四至布有十十多条公交线线路。二、产品规划小区总占地地面积3.5万平方米，总总建筑面积5.5万平方米，由由125幢建筑围合合而成，其中中2幢为小高层层，建筑整体体感强烈。“陆家嘴新景园”87平方米左右右的二房和112—135平方米左右右的三房为主主，房型设计计大方实用，功功能分明，是是此区域内浦浦东极具影响响力的楼盘之之一。三、面积配比房型面积户数二房87—95M2122户三房112—135MM2246户复式135.33M2240户四、价格分析3400元//平方米的均均价相对与周周边个案较有有优势，市场场接受度较高高。五、去化分析销售率达89%，曾曾多次排名浦浦东房地产预预售市场前列列，二房和三三房去化状况况均较为理想想。六、优劣势分析优势：小小区绿化环境境良好，产品品规划及建筑筑外型具有特特色，总价低低于区域均价价，市场竞争争力强。劣势：小区离超市市、邮局、银银行等生活购购物场所仍有有一定距离。[名典苑]基地位置此案位于张杨路，居居家桥路口，北北临浦东主干干道（张杨路路），西近杨杨高路。周遭遭设有公共交交通，交通条条件可谓良好好。但生活机机能配套设施施方面略显不不足，此案向向西约五分钟钟便可到达“名人苑花园”，为本案业业主提供了一一片绿意昂然然的休闲好去去处。二、产品规划小区占地约70000平方米，构构造小高层和和高层各一幢幢，规划建筑筑楼层11—18F。栋距约40米。受技术术经济的控制制，小区整体体规划一般，绿绿化率为40%。房型设计计以二房为主主，面积范围围在124—134平方米。三、面积配比房型面积户数二房113—134MM2104户三房148M232户复式215—229MM212户四、价格分析单价范围33500—4500元/平方米，成成交均价4100元/平方米，属属区域行情价价。五、去化分析由于此案产品规划划一般，房型型设计单一等等因