土地增值税的税收筹划

土地增值税的

税收筹划土地增值税土地增值税是对我国境内有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种资源税。增值额是纳税人转让收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。扣除项目取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用与转让房地产有关的税金其他扣除项目旧房及建筑物的评估价格房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。与转让房地产有关的税金，包括营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。其他扣除项目：针对从事房地产开发的纳税人，按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计金额的20%加计扣除。应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数注册于某县城的一家生产企业当月销售8年前建造的一栋旧办公楼，按照销售合同约定取得销售收入1700万元，该办公楼原值为1800万元，经有资格的评估机构评估该办公楼还有六成新，目前建造同样的办公楼需要资金2000万元。由于该办公楼原建时属于政府划拨地，当月销售时补缴了土地出让金200万元，契税8万元，印花税税率为0.05%，请计算该企业销售旧办公楼应缴纳的土地增值税。印花税＝1700×0.05%＝0.85（万元）营业税、城建税及教育费附加＝1700×5%×（1+5%＋3%）＝91.8（万元）旧办公楼评估价＝2000×60%＝1200（万元）增值额＝1700－（200+8+0.85+91.8+1200）＝1700－1500.65=199.35（万元）增值率＝199.35÷1500.65×100%＝13.28%应纳税额＝199.35×30%＝59.805（万元）纳税人销售旧房及建筑物的扣除项目：取得土地使用权所支付的金额、与转让房地产有关的税金、旧房及建筑物的评估价格。土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房产所在地的主管税务机关办理纳税申报。一、利用利息支出进行筹划

凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的利息费用，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。

房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）

房地产开发企业在进行房地产开发时，如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。

某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？当地省级人民政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。

（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（万元）当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100>80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70<80，所以应选择第二种方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。

二、不同增值率的房产

是否合并的筹划

由于土地增值税适用四档超率累进税率，若对增值率不同的房地产并在一起核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降。同时会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负。因此，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法。某房地产开发公司同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元；销售B房产共取得收入400万元，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税的好处呢？

（1）分开核算时：A房产的增值率＝（300－200）÷200×100%＝50%，适用税率30%；应纳的土地增值税为：（300－200）×30%＝30（万元）。B房产的增值率＝（400－100）÷100×100%＝300%，适用税率60%；应纳的土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）。共缴纳土地增值税175万元。

（2）合并核算时：两幢房产的收入总额为700万元，允许扣除的金额合计300万元；增值率为：（700－300）÷300×100%＝133.3%，适用税率50%，速算扣除系数15%；应纳土地增值税税额为：（700－300）×50%－300×15%＝155（万元）通过比较可以看出，合并核算对公司是有利的，节税20万元。由于两类房产增值率相差很大，只要房地产开发公司将两处房产安排在一起开发、出售，并将两类房产的收入和扣除项目放在一起核算，一起申报纳税，就可以达到少缴税的目的。但是由于低增值率的房产的适用税率可能会提高，在实践中必须具体测算后才能作出选择。三、利用税收优惠进行筹划纳税人建造普通标准住宅（不包括高级公寓、别墅、度假村等）出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。分别核算适用税收优惠政策控制增值额某房地产开发公司2015年商品房销售收入为1.5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅可扣除项目金额为8500万元，豪华住宅可扣除项目金额为为2500万元。请问该房地产开发公司应如何进行税收筹划，使本年度缴纳的土地增值税较少？独立核算：普通住宅：增值率＝（10000－8500）÷8500×100%＝17.65%，免征土地增值税。豪华住宅：增值率＝（5000－2500）÷2500×100%＝100%，适用40%的税率，速算扣除系数为5%。应纳税额＝2500×40%－2500×5%＝875万元。不分开核算：增值率＝（15000－11000）÷11000×100%＝36.36％，适用30%的税率。应纳税额＝4000×30%＝1200万元。当企业建造普通住宅的增值率低于20%时，企业为适用税收优惠政策应进行分别核算以降低税负。某房地产开发公司建成并待售一幢普通标准住宅，同行业房价为1800～1900万元之间，已知为开发该住宅，支付的土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构的证明，假设城建税税率为7%，教育费附加为3%，不考虑印花税，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%，如何为该公司筹划，使其房价在同行业中较低，又