产品设计总纲

笋岗项目北地块

产品规划设计总纲

办公发展趋势标准化定制现有办公特性未来办公特性流程化多元互联互通条块化个性资源共享跨界办公发展的潮流与趋势，催生了以Networking/联合办公等为代表的新型办公模式，将办公这一生产过程进一步拆分解析：由运营者提供办公环境、办公家具及所有周边配套，而个人/团队可随时拎包入住，从而专注于“工作”本身。新型办公模式asupportivesystemofsharinginformationandservicesamongindividualsandgroupshavingacommoninterest强调信息共享、个人/团队的共同利益、共同兴趣点，通过搭建整体服务支撑体系，营造社区，进而引导产业集聚Networking新型办公模式——提供三个层面的服务硬件设施办公室、会议室、接待室、娱乐设施、生活设施、安保设施、前台、宽带、打印/复印/传真新型办公模式也在重新定位地产开发的模式——开发商不仅仅是提供物质空间，也提供与之相关的软件环境和平台，即从“办公室包租”向“产业环境营造”的转变。增值服务会计/财务、法务服务、云计算、人力资源、医疗产业平台定期举办社交活动，促进创业者之间、创业者与投资人之间的交流；充当中间人，为创业者之间合作、创业者和投资人、初创企业和成熟企业之间搭建业务或资本合作的桥梁；完善办公空间的各类社交功能，为创业者和投资人创造各种各样偶然的邂逅可能不再刻意追求传统标准层的模式化、条块化，而是强调空间职责的细分定位提供更多的公共交流空间，以及共享会议室、展厅、路演室等功能性顺应移动办公的发展趋势，提供大量活动工位，实现办公在线上线下的互联办公环境的园区化新型办公模式的空间体现空间体现案例实践——华润“润加速”华润首个“润加速”创业加速器空间设立于深圳南山华润城项目华润置地大厦E座。“润加速”面向已获得一轮融资的初创创新型企业提供创业孵化及加速服务。市政路→土地分宗总体指标分布与产品定位指标产品面积物流办公22万办公公寓9万市政路→土地分宗办公指标与用地条件分析——总体设计原则只能租。卖的话需补缴高额地价，且销售有一系列限制条件用地被极大压缩对阳台、室内通高空间等有限制一至六层层高优势：首层6.6m，二至六层5.1m楼面地价极低整体建筑必然以双塔形式出现，空间向上走，塔楼的室内空间表现予以重点关注裙楼部分在有限用地的条件下尽量满铺，且做成整个项目的最核心区域、亮点区域尽量做成可分割的资产包，以便后期运营中可通过金融手段变现尽量在规范允许的条件下发挥，确有必要时适度牺牲计容面积打造空间亮点办公——产品规划拓扑结构公共核主题核主题核主题核大堂商务核VIP行政楼层主题产业单元主题产业单元主题产业单元酒店与服务式公寓溢价性标杆产品标签性主力产品消化“物流”指标为园区提供服务配套获取稳定现金流

形成资产包配套性资产产品主要体量产品

为整个项目赋予产业标签

以主题产业单元的形式形成可灵活组合的空间模块，为招商运营提供便利少量标杆产品

视招商产业引入情况可灵活变化

可考虑拆分为小单元卖给企业法人办公——产品规划布局酒店与服务式公寓VIP行政楼层主题产业单元创意产业公园（公共核）公共核——裙楼：创意产业公园公共核主题核主题核主题核大堂商务核VIP行政楼层主题产业单元主题产业单元主题产业单元酒店与服务式公寓公共核——裙楼：创意产业公园尽量占足用地（约7000㎡），四至六层，形成一定体量裙楼同时作为整栋建筑的“泛大堂”，塔楼的主要办公人流将穿越公共核进入各自的竖向交通公共核——创意产业公园设计意向裙楼部分将解决产业对大面积特型空间的主要需求：一个2000平方米的无柱展厅一个2000平方米的影棚，12米高，无梁无柱一个2000平方米录音棚一个3000平方米的livehouse，作为音乐厅和T台展示丰富的新型产业空间打造一处联合办公示范区暨Networking旗舰店提供约3000㎡场地，争取引入WeWork或其它知名品牌的联合办公运营商，力争打造其在中国乃至亚洲的旗舰店在空间上，延续裙楼的中庭处理，创造出大面积的共享空间/活动工位，并将会议厅、休息区、路演厅等功能空间演绎得极具趣味性。景观化的内部中庭公共核主题核主题核主题核大堂商务核VIP行政楼层主题产业单元主题产业单元主题产业单元酒店与服务式公寓主题产业单元与主题核设备避难层SkyLounge空中大厅共享开放层标准办公层产业加速层SharedLeasableConference/Stage共享会议室、小型路演厅或其它产业特需空间BoutiqueOffice精品办公室KineticOffice开放办公室4.5mTowerCore/RefugeArea/MEPArea核心筒、避难区、机电设备区以10+1层为一个产业集群单元，利用避难层的高度制造一个9.6m挑高的主题空间，并围绕其布置一系列新型办公模式及产业孵化加速空间主题产业单元9.6mSkyLounge空中大厅主题产业单元KineticOffice开放办公室BoutiqueOffice精品办公室SharedLeasableConference/Stage共享会议室、小型路演厅或其它产业特需空间主题产业单元可为设计、影视、音乐、服装四大产业或其它主题产业、周边衍生产业提供相应的集群式空间可提供约5~6个“主题产业单元”，约12万㎡空间VIP行政办公层提供较大面积单位的办公产品，目标吸引小型企业总部入驻两个单元，约20层，4万㎡面积酒店与服务式公寓服务式公寓4层客房层，约80间客房1层大堂总面积约10000㎡酒店9层客房层，约220间客房1层大堂总面积约20000㎡酒店与服务式公寓可套用物流指标中的生活服务设施类的“酒店”和“宿舍”《GB51157-2016物流建筑设计规范》附录B服务式公寓服务式公寓可以由酒店托管，也可引入诸如“红璞公寓”“YOU+社区”等运营商。进而形成资产包。关于物流指标65%：35%的分配物流配套的酒店物流配套的宿舍物流配套的营业厅、办公用房、餐饮、商业、银行、展示及交易物流主导功能≥14.2万㎡物流配套功能≤7.6万㎡公寓部分公寓——三大产品系列100米以上，景观资源较好，打造溢价型产品。强调舒适性、产品单位稍大。100米以下，景观资源一般且受泥岗路影响较大，打造快销型产品。注重功能性，强调高性价比，控制产品单位面积。相对高度90m视野主力产品建筑面积约40㎡，1+1室建筑面积约60㎡，2室2厅总建筑面积约44000㎡、850套公寓产品系列1——LOFT（4.5米）细扣小尺寸，精细化设计净空2.0m净空2.1m净空2.0m净空2.1m公寓产品系列1——LOFT（4.5米）净空1.7m净空2.4m净空1.7m净空2.4m净空2.0m净空2.1m净空2.0m公寓产品系列1——LOFT（4.5米）北侧布置单面宽LOFT，面积≤40㎡，控总价。同时无阳台，保证公建化立面南侧布置一个半面宽的LOFT，面积≤60㎡。注重舒适度，有阳台，使其兼具吹拔空间、通燃气、可晾晒衣服。公寓产品系列1——LOFT（4.5米）低区标准层示意公寓产品系列2——空中墅（4.5米*2）主力产品建筑面积约100㎡（50㎡*2）完全两层改三层，实得面积约140㎡可做成4.5室3卫2厅两层分别入户总建筑面积约1100㎡、100套客厅餐厅次卧次卧主卧次卫主卫公卫厨房书房剖面示意客厅餐厅次卧*2主卧+书房入户入户4.5m4.5m3m3m3m平面示意首层二层三层公寓产品系列2——空中墅（4.5米*2）剖面示意餐厅次卧主卧+书房入户入户4.5m4.5m3m3m3m平面示意客厅餐厅次卧主卧次卫主卫公卫厨房书房首层二层三层客厅上空客厅主力产品建筑面积约100㎡（50㎡*2）局部两层改三层，保留一个6m通高的客厅，实得面积约130㎡可做成3.5室3卫2厅总建筑面积约1100㎡、100套公寓产品系列2——空中墅（4.5米*2）H+4.5mH+6mH+3m少一间房，换取吹拔空间主力产品建筑面积约100㎡（50㎡*2）两层改三层，实得面积约140㎡一二层作为办公空间，三层作为居住空间办公、居住分别入户总建筑面积约2200㎡、200套卧室次卫卫生间公卫次卧剖面示意办公区会议室/经理室卧室办公入户居住入户4.5m4.5m3m3m3m平面示意首层二层三层办公区经理室会议室公寓产品系列3——空中SOHO（4.5米*2）办公区会议室/经理室卧室办公入户居住入户为SOHO产品设置专用的办公竖向交通：首层有穿梭梯至避难层，在此层转换，办公的竖向交通仅停靠奇数层同时，偶数层设置居住的竖向交通，两者相互独立（不在一个梯厅）两者在首层有各自的梯厅和门禁系统，实现完全分离。居住竖向交通办公竖向