我国房地产行业季度分析研究报告

101/101要点提示★1-6月，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，比去年同期增长34%；房地产开发到位资金达到5723亿元，同比增长48.4%；商品房平均销售价格为2424元／平方米，同比增长了5.4%。★从短期来看，房地产业受政策性因素阻碍较大。从中长期来看，我国房地产业目前还处于总量增长时期，现时期出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续进展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。★1-6月，北京市共销售经济适用住房81.1万平方米，与去年同期相比增长6.8倍，占同期商品住宅销售面积的16.5%，是自1998年启动经济适用房建设以来上半年销售最多的一年。★1-6月，上海市房地产市场接着保持较快增长，房地产业对全市经济增长的贡献率达到4.1%；投资主体呈多元化格局；市场供需总量均达到历史同期最高水平，空置总量减少至“九五”时期以来最低。★从短期来讲，“121”房贷新政对地产界有不利的阻碍；但从长期看，却会对房地产业的进展起到积极的作用，使整个房地产业格局和开发模式发生深刻变化；有利于促进房地产金融工具的优化。目录TOC\o"1-3"\h\zⅠ房地产市场运行状况 4一、房地产开发投资接着高速增长 4二、房地产资金到位情况较好 5三、新开工建设规模接着扩大 6四、商品房销售额持续增长 8五、房地产价格稳中有升 9六、房地产市场均衡情况 12七、国房景气指数呈现稳步上升态势 13Ⅱ房地产市场存在的要紧问题 17一、土地供应增幅过大 17二、结构失衡是房地产市场的全然矛盾 17三、房地产业对金融的依靠太大 18四、局部泡沫蔓延 18Ⅲ房地产业进展趋势预测 21一、短期进展趋势预测 21二、以后中长期预测 22Ⅳ重点地区市场分析 24北京经济适用房市场分析 24一、消费群体分析 24二、市场需求分析 27上海房地产市场的评价与分析 32一、房地产市场进展现状 32二、房地产市场走势推断 34三、房地产市场进展面临的风险因素分析 37Ⅴ政策述评 39解析“121”房贷新政 39一、出台背景 39二、争议和难点 40三、各方谏言 41附表：基础数据平台 45一、全国房地产开发投资完成额 45二、三大地区房地产开发投资完成额 45三、商品房销售额 46四、商品房住宅施工销售面积 46五、全国完成开发土地面积 47六、全国土地交易价格指数 47七、全国房屋销售价格指数 48八、全国房屋租赁价格指数 49Ⅰ房地产市场运行状况一、房地产开发投资接着高速增长1-6月份，全国房地产开发完成投资3816亿元，同比增长34.0%，高于同期固定资产投资增幅1.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为26.5%。其中商品住宅开发完成投资2586亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的比重为67.8%。从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分不为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部。表1-12003年1-6月房地产投资完成额单位：亿元，%全国总计东部中部西部房地产3816.812771.88525.58519.35同比增长3429.255.945.6其中：住宅2586.791925.36330.11331.32同比增长2824.747.734.5数据来源：国家信息中心在商品住宅开发完成投资额中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分不为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。图1-1按工程用途分上半年房地产累计开发投资情况二、房地产资金到位情况较好1-6月份，房地产开发到位资金5722亿元，同比增长48.4%。其中：国内贷款1487亿元，同比增长58.4%，所占比重为26.0%；利用外资94亿元，同比增长45.1%，所占比重为1.6%；企业自筹资金1718亿元，同比增长42.8%，所占比重30.0%；其他资金2415亿元，同比增长46.5%，所占比重42.2%。东、中、西部三大地区房地产开发到位资金分不为4338亿元、677亿元和707亿元，东部最高，约占全国到位资金总量的75.8%。表1-22003年1-6月房地产资金来源情况单位：亿元全国总计东部中部西部合计5722.824338.1677.22707.51国内贷款1487.571174.87139.71172.98利用外资94.180.2112.611.28自筹资金1718.221159.49297.44261.28其他资金2415.341917.58226.47271.3数据来源：国家信息中心房地产开发资金要紧来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。其他资金来源要紧由销售定金、预售收入和基建垫资构成，在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态，讲明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大，其较大部分依靠按揭贷款方式实现；自筹资金占比约30%，绝对规模增长迅速，显示出房地产企业自身实力虽有一定增强，但整体抗风险能力还有待进一步提高；房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源，加上预售过程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产投资来源中的占比超过60%，银行成为房地产风险的最大承担者。图1-21-6月份房地产投资累计到位资金来源构成三、新开工建设规模接着扩大1-6月份，全国除房地产开发、城乡集体和个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目打算总投资16921亿元，增长70.5%。从商品房建设情况来看，商品房施工面积77582万平方米，同比增长27.9%，其中，商品住宅施工面积60411万平方米，同比增长28.4%。商品房新开工面积24340万平方米，同比增长31.0%，其中，商品住宅新开工面积19876万平方米，同比增长30.1%。商品房竣工面积8187万平方米，同比增长40.4%，其中，商品住宅竣工面积6766万平方米，同比增长38.6%。图1-3上半年三大地区商品住宅累计施工、销售面积房地产业界对以后做出的较好期望往往反映在新开工率的迅速增长上。依照房屋建设周期为三到四年的差不多规律，一般来讲商品房新开工量应界于当年施工面积的1/4-1/3，也即新开工率一般应在25%-33%之间，见下表：表1-3历年商品房施工面积、新开工面积与竣工面积情况单位：万平方米，%年份施工面积新开工面积竣工面积新开工率199218969.7523339.157143.92123199336478.1045888.1512563.54126199446945.1422293.5216489.4947199548543.2823898.5714194.0049199646537.058469.6715356.7118199744985.5014026.9815819.7031199850770.1020387.9017566.6040199956857.6022579.4021410.8040200065896.9029582.6025104.9045200177213.5037394.2029867.4048200292756.9942259.8532522.8046资料来源：国家统计局

由表1-3可见，1993年商品房新开工率为126%，市场供给严峻过量。1998年后，新开工率再次超过33%且超出程度不断增大，2002年为46%，预示着房地产业界对市场预期较高，应引起一定关注。四、商品房销售额持续增长1-6月份，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。图1-42003年1-6月商品房销售额情况通过综合分析我们得到如下结论：一是投资额会随着销售额的波动而波动；二是投资额波动滞后于销售额波动，投资扩张的滞后期比投资收缩的滞后期要长。其要紧缘故在于，房地产业的增长要紧依靠住宅需求来推动：2002年，全国商品房销售24969.29万平方米，是1992年4288.86万平方米的5.83倍，年均增长19.4%，商品房销售额由1992年的450亿元增长到2002年的5721亿元，年均增长28.8%。2002年商品住宅销售面积和销售额分不占当年商品房销售总量的88.6%和92.1%。写字楼、商用房的需求总量虽有所增加，但增势明显趋缓。这在一定程度上反映了房地产产业结构差不多趋向合理。图1-51997-2002年商品房销售、投资额增长情况如图1-5所示，从商品房销售额的增长情况看：1998年增长率达到峰值；1999年增幅有较大下滑；2000年小幅回升；2001年波动幅度不大；2002年有较大幅度下滑。但增长幅度都在20%以上。那个形势是专门好的。从商品房投资增长情况来看：1997年出现了负增长，这是前几年房市调整的余波。1998年大幅拉高到13.7%，到2001年攀升为25.3%。这显然是受到前几年商品房销售额连年大幅增长的鼓舞。2002年投资额增长幅度比上年减少3.4个百分点，那个下滑也显然是受到前几年销售额增长幅度下滑的阻碍。五、房地产价格稳中有升1-6月份，全国房地产市场受“非典”疫情阻碍并不明显，价格接着上扬。其中，二季度与去年同季相比，房屋销售价格上涨5.0%，土地交易价格上涨7.1%，房屋租赁价格上涨1.9%。表1-42003年二季度35个大中都市房地产价格指数表单位：%地区房屋销售价格指数土地交易价格指数房屋租赁价格指数地区房屋销售价格指数土地交易价格指数房屋租赁价格指数全国105.0107.1101.9南昌103.1105.1103.2北京100.2100.5106.3济南102.3103.098.9天津102.8103.0104.7青岛113.4101.799.7石家庄99.7100.798.7郑州102.3100.099.0太原102.2129.8100.5武汉103.5104.499.3呼和浩特100.5102.298.5长沙100.2100.899.1沈阳103.8116.2100.2广州99.4100.0100.0大连102.2100.099.6深圳101.0100.5100.0长春101.2102.8104.4南宁101.7100.0106.4哈尔滨100.1100.099.0海口100.796.690.7上海118.1114.0100.2成都101.8106.499.8南京109.5102.2106.9贵阳101.6100.1100.9杭州105.4141.7101.9昆明99.3100.0100.1宁波116.4106.6106.2重庆105.5133.799.5合肥104.9107.7103.4西安101.1100.798.1福州101.3104.998.6兰州100.0100.098.6厦门102.4101.698.8西宁101.5102.7102.0银川102.1104.495.4乌鲁木齐99.9100.3100.2数据来源：国家统计局（以去年同期价格为100）（一）房屋销售价格涨幅扩大。上半年，房屋销售价格涨幅接着扩大，其中，二季度价格上涨5.0%，涨幅比一季度扩大0.2个百分点。分地区看，东部地区房屋销售价格仍保持大幅上涨，如上海18.1%、宁波16.4%、青岛13.4%、南京9.5%；西部地区的重庆、银川等都市，房屋销售价格也分不上涨5.5%和2.1%；昆明和乌鲁木齐等都市房屋销售价格则接着呈现小幅下降。分类型看，经济适用房和一般住宅销售价格分不上涨3.0%和5.2%，豪华住宅价格上涨3.3%；写字楼和商业用房销售价格分不上涨2.4%和2.5%，其他用房销售价格下降0.4%。图1-62003年二季度要紧地区房屋销售价格指数（二）土地交易价格保持较高涨幅。上半年，全国土地交易价格接着保持上扬态势。其中二季度上涨7.1%，涨幅比一季度减少0.7个百分点。其中，居民住宅用地交易价格上涨11.8%，商业旅游娱乐用地交易价格上涨4.0%，工业用地交易价格上涨1.0%，其他用地交易价格上涨1.9%。三十五个大中都市中，土地交易价格涨幅超过10%的都市是，杭州41.7%、重庆33.7%、太原29.8%、沈阳16.2%和上海14.0%。图1-72003年全国土地交易价格指数（三）房屋租赁价格小幅上涨。上半年，全国房屋租赁价格接着保持小幅上涨的态势。其中二季度，房屋租赁价格上涨1.9%。由于受部分地区2002年上调公房出租价格的阻碍，住宅租赁价格上涨4.7%，涨幅比一季度扩大3.2个百分点，其中公房和私房的租赁价格分不上涨1.5%和10.8%。受“非典”疫情的阻碍，办公用房和商业用房租赁价格分不下降0.9%和1.3%。厂房仓库租赁价格上涨2.2%，比一季度涨幅减少0.3个百分点。图1-8全国房屋租赁价格指数变动情况六、房地产市场均衡情况（一）一级市场需求超过供给近年来土地市场需求旺盛，1-6月份，开发企业土地购置面积15069.4万平方米，同比增长了54.8%；完成土地开发面积7143.7万平方米，同比增长了40.3%，土地购置面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地价格上涨较快。图1-91-6月份全国土地购置与开发面积现时期土地价格上涨还有两个重要缘故：一是商品房销售情况良好，许多开发商加大了对土地的购置和储备力度，推动了土地价格上涨，这反映出开发企业对市场前景普遍看好；二是国家对土地市场调控力度增大，土地市场化进程加快，经营性用地招标拍卖制度得到进一步推广，人们预期土地取得难度将加大，故而加大了土地储备力度。此外，土地具备资源稀缺性，随着市政开发投资的加大，土地本身的价值在不断上升，土地价格的长期趋势是必定上涨的。（二）二级市场供销两旺，增长比例差不多协调1-6月份，我国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，商品房竣工量和销售量同比增长40.4%和37.4%，房地产二级市场供销两旺。图1-101-6月份商品房竣工与销售面积增长率（三）三级市场成长迅速，沿海大中都市规模初步显现我国由于房地产市场进展较晚，三级市场总体规模较小，但受二级市场持续繁荣和房改制度实施的阻碍，近年来沿海大中都市房地产三级市场成长迅速。6月份，上海二手房指数为1137点，比上月上升12点，涨幅为1%，2002年广州二手楼交易面积达到486万平方米，与同期一手楼交易面积之比为1：0.61。沿海大中都市房地产三级市场差不多渐成规模，供给和需求均有较大幅度增长，二、三级市场联动效果显著。七、国房景气指数呈现稳步上升态势全国房地产开发业总体景气水平在连续3个月的小幅回落之后，“国房景气指数”再次回升到107点以上的水平。6月份，“国房景气指数”达到107.04，比5月份上升0.76点，比去年同期上升2.39点。“国房景气指数”的再次上扬，表明随着非典疫情阻碍的逐步淡出，全国房地产开发市场逐渐恢复了原有的快速进展势头。图1-112002年初至今国房景气指数变动情况在要紧分类指标中，房屋竣工面积、资金来源和土地转让收入等分类指数增势强劲，是拉动“国房景气指数”总体水平止跌回升的要紧缘故：6月份，竣工面积分类指数为111.46，与5月份差不多持平，比去年同期上升7.42点；本年资金来源分类指数为108.47，比5月份上升2.41点，比去年同期上升4.68点；新开工面积分类指数达到108.91，比5月份上升0.17点，比去年同期上升3.44点；商品房销售价格分类指数为97.71，比5月份下降1.23点，比去年同期上升3.73点。空置面积分类指数为96.52，与5月份持平，比去年同期下降0.05点；土地开发面积分类指数为115.97，比5月份下降0.64点，比去年同期下降2.60点。图1-122002.6-2003.6国房景气指数及要紧分类指标变动情况我国当前的房地产业呈现出供需两旺的进展态势。这种态势是由体制变化、政策刺激以及居民生活水平改善、旧城改造、都市化进程加快等三大动力共同推动进展而形成的。具体分析为：1、1997年宏观经济实现“软着陆”后，我国实施了扩大内需的经济政策，在全国范围内推行住房货币化分配制度改革，降低了购房贷款利息。有利的经济环境与政策环境为房地产业尤其是住宅产业的进展提供了必要的保障。依照1995-2002年历年12月份国房景气指数变动情况，能够讲明这种景气程度的变化趋势。图1-131995—2002年历年12月国房景气指数变动情况资料来源：《中国经济景气月报》

备注：综合指数值100为景气线，100以上为景气区间，100以下为不景气区间，110以上为过热预警区间。从图1-13中能够看出，1998年后房地产业进入景气区间。进入2000年，国房景气指数企稳走高，在104点附近窄幅波动，呈现出高位强势横盘迹象，我国房地产业进入了新的一轮景气时期，且离110点的预警值有专门大的安全空间(年度最大值也只有105.27)，并未出现严峻的过热。由此表明，在市场内外部环境的共同作用下，几年来房地产业的强势运行特征显著。2、体制变化是基础和第一推动力。1998年以来，取消福利分房以后，巨大的市场需求是供给扩大的强大动力，从全然上刺激了房地产开发商的积极性，而且吸引其他资金流向房地产业。3、金融、税收等各项政策的刺激是第二推动力。中国人民银行多次降息以分流储蓄；各大商业银行积极开拓住房开发贷款和个人信贷业务，加大了金融支持；建设部取消多项不合理收费；国家税务总局也降低个人购房契税等，这些政策措施的出台为我国房地产市场的进展提供强大的支撑。4、居民生活水平改善、旧城改造及都市化等的内在要求是第三推动力。因此，在上述一系列制度、政策和内在要求的合力作用下，我国房地产市场出现供需两旺的进展态势是一种必定结果。Ⅱ房地产市场存在的要紧问题一、土地供应增幅过大企业储备土地按我国现行政策是不同意的，但却在事实上大量存在。因为不论是企业的历史用地依旧通过各种出让方式获得的土地，凡企业依合法途径获得土地使用权后，应有权自主地从市场的角度去考虑项目的开发进度，以猎取最大收益，这是正常的市场行为，当市道好时，企业能够多建一些，市道不行时，也能够作为企业的储备项目。过于硬性的行政规定，反而更容易造成供求关系的失衡和问题楼盘的发生。假如政府果真不让企业储备土地，就应当在必要时停止供地，使市场平衡，但事实是政府在土地供应方面一直以来就存在以下一对矛盾，一是需要通过出让土地获得庞大的都市建设资金，特不是在都市高速进展的初始时期，而另一方面，政府和企业本身对市场需求的把握也并不能真正做到“先见之明”，这也使得企业存量土地日趋扩大。因此，增强政府调控土地市场能力，是规范土地市场的差不多前提。严格操纵开发用地的供应总量，是保证房地产市场健康进展的关键。供应总量操纵住了，才能幸免盲目扩大商品房开发规模，才能稳定地价、房价，开发商、投资者和购买房屋的消费者等市场主体才有投资信心。二、结构失衡是房地产市场的全然矛盾从理论上计算，当前乃至以后相当一段时刻内，我国的住房总量依旧是不足的。据一份测算显示，假如我国按每年一个百分点提高都市化率，每年至少要转移1500万农村人口，则每年需要2-3亿平方米都市住宅。由此可见，当前我国房地产大量空置的问题不在于总量而是结构上的不合理。产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或进展受阻的重要症结。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中都市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的进展看，供给结构严峻地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会产生结构性泡沫。三、房地产业对金融依靠程度较高据中国人民银行《2002年第二季度货币政策执行报告》分析，上年房地产对我国GDP增长直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6-1.2个百分点，两者相加为1.9-2.5个百分点。这表明了我国GDP增长对房地产业的依靠程度较高，而房地产的进展要紧是依靠于金融的强有力支持。据统计，近年来，银行对房地产企业开发投资的贷款在整个房地产开发资金中占比一直维持在23%左右，个人购房资金中银行贷款的比重2001年约为30%，并呈逐渐上升的趋势。由于银行不仅通过提供开发类贷款参与住宅的开发，而且通过提供个人住房贷款参与住宅的销售，从而极大地提高了银行资金在住宅投资开发资金来源中的比重，使得房地产业对金融的依靠程度明显提高。进展商利用个人住房贷款比开发类贷款容易获得的特点，利用“假按揭”套取银行资金的现象比较严峻。“假按揭”风险差不多成为当前和今后一段时期住房金融业务风险治理工作的重点。四、局部泡沫蔓延国家统计局近期对全国3817家房地产开发企业进行的专项调查显示出以下结果：三成以上的企业认为房地产开发投资规模过大，一半多的企业对房地产开发投资前景不持乐观态度。一是39.32%的企业认为本地区房地产开发投资规模快于本地区经济进展，55.17%的企业认为适应本地区经济进展，5.51%的企业认为慢于本地区经济进展。二是34.43%的企业认为本地区房地产开发投资规模偏大，56.73%的企业认为适中，8.84%的企业认为偏小。三是44.83%的企业对本地区房地产开发投资前景较为乐观，43.90%的企业认为一般，11.27%的企业明确表示不乐观。四是44.94%的企业认为本企业房地产开发投资力度要加大，40.31%的企业认为不变，14.75%的企业认为要缩小。四成多的企业认为房地产过热。具体为：42.21%的企业认为房地产过热，57.79%企业认为适中或不热。1/2以上的企业认为目前商品房销售一般和对商品房销售前景持慎重乐观态度。一是35.82%的企业认为目前商品房销售较好，57.68%的企业认为一般，6.50%的企业认为较差。二是39.81%的企业对以后两年内商品房销售前景表示乐观，47.37%的企业表示一般，12.82%的企业表示不乐观。近九成的企业认为空置商品房持续增加已对企业产生不同程度的阻碍。具体为：13.45%的企业认为阻碍不大，44.50%的企业认为有些阻碍，40.88%的企业认为导致企业生产经营困难，1.18%的企业认为已使企业面临破产。约1/2的企业认为房价过高或偏高，看到了泡沫。具体为：6.34%的企业认为目前商品房房价过高，42.24%的企业认为偏高，40.87%的企业认为适中，10.55%的企业认为偏低。近1/2的企业认为以后两年房地产开发投资的资金要紧来自于银行。26.92%的企业认为来自于银行贷款，20.18%的企业认为来自于个人按揭贷款。居民购买力低、商品房过剩、开发投资规模过大、盲目建设为空置商品房增加的要紧因素。企业的认同率分不为29.30%、22.46%、20.42%、19.86%。综上所述，当前我国房地产开发投资的总体走势，就全国而言尚属于正常状态，但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象，并有蔓延、扩大之势。具体而言，我国房地产开发投资中的局部过热苗头表现在：一是近三年来房地产开发投资规模平均以25.04%的高速增长，为GDP平均增幅的3倍左右，且有进一步增加之势。二是炒房子、炒地皮等投机、炒作现象在大部分都市均可看到，且有愈演愈烈之势。三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。四是国民经济许多行业的企业已开始向房地产业涌入或受其连带阻碍。五是房屋竣工面积和房屋施工面积中新开工面积分不平均以每年20.57%和25.22%的高速递增。局部泡沫现象表现在：一是地价泡沫。土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作，土地价格出现虚涨，虚涨的部分确实是泡沫。二是房价泡沫。房价中的地价泡沫、房地产投机和炒作所哄抬的价格部分、开发商正常期望值以上的期望值等，组成了房价泡沫。三是商品房供求泡沫。商品房供大于求，超过部分的供给增长则为虚涨，构成商品房供求泡沫。近几年，我国商品房空置率均在14%以上，处于危险空置区。即使不考虑我国现有的空置商品房，在以后两年内，按照房屋施工面积增幅比近三年平均增幅降低2个百分点、商品房销售面积增幅比近三年平均增幅高2个百分点计算，商品房仍然供大于求。如此就形成了供求泡沫。四是资金沉淀泡沫。房地产开发企业资金拖欠形成的债务链、高资产负债率、大量空置商品房等所导致的资金沉淀构成了资金沉淀泡沫。五是房地产投资泡沫。因为我国房地产投资持续高速增长，空置商品房增加、大量资金沉淀等，使房地产企业还贷、还债困难，导致了房地产投资泡沫产生。特不在我国房地产开发投资中银行贷款比重专门大的情况下，存在金融风险，易导致金融危机。国家统计局的调查结果表明，制止和防范房地产开发投资中局部过热苗头和局部泡沫现象，以防止其蔓延和扩大，差不多刻不容缓。因此，这种制止和防范应当是“软着陆”，要防止房地产市场出现大起大落和剧烈震荡。因此，各级政府及有关部门必须有统一和清醒的认识，采取有针对性的措施对房地产业的进展进行调控和引导。Ⅲ进展趋势预测一、短期进展趋势预测（一）房地产投资预测为确保国民经济的快速健康进展，我国将接着实行扩大内需的政策，进一步加大差不多建设投资。差不多建设投资对房地产投资具有显著的拉动作用，一般情况下，城镇差不多配套建设达到一定规模和程度后，当地房地产投资将会迅速增加。发达国家房地产投资与差不多建设投资比例一般处于0.6-0.8之间。几年来我国差不多建设投资对房地产投资的拉动作用越来越大。能够预见，短期内房地产投资将接着保持增长势头，但增长速度将放缓。由于房地产市场投资主体是各类房地产企业(较大部分是民营及外资企业)，其决策动因要紧来源于市场，因此国家对房地产投资的调控将要紧集中在对银行信贷准入条件的操纵上。（二）房地产市场供给预测由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出专门强的惯性。房地产开发商为降低投资风险，将尽可能地幸免房屋烂尾，确保已开工项目实现竣工。因此，房地产市场供给缺乏弹性，排除今后新开工因素，1999年-2002年新开工量将在今后三年内逐渐转为竣工量。今后3年竣工总量是11-13亿平方米，即年均竣工量在3.6-4.4亿平方米之间。（三）房地产市场需求预测2002年，我国人民生活水平迈上了一个新台阶，人均国民生产总值突破1000美元，生活水平进入了小康时期，消费结构较以往相比有了专门大的变化。

我国恩格尔系数已降至40%以下，人民生活从温饱进入小康，住宅将成为社会消费热点，从历年来人均居住消费情况能够看出，我国城镇居民在住宅上的消费增长速度大于其收入水平的增长速度，因此从弹性角度看，住宅消费的需求弹性大于1，这讲明随着收入的增加，住宅消费将会更快地增长。从短期来看，房地产受政策性因素阻碍较大。2002年，以建设部、国家计委、人民银行等六部委下发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康进展的若干意见》为起始，国家有关部门相继出台了一系列政策，对土地出让、项目审批、市场结构、银行信贷等多个方面提出了新的要求。这些宏观调控政策必将对房地产业短期进展产生重大阻碍。二、以后中长期预测（一）从GDP进展水平来看世界银行统计数字显示：人均GDP达到600到800美元时，住宅产业进入高速增长时期；人均GDP达到1300美元时，住宅产业进入快速增长时期。目前我国人均GDP已接近1000美元，并进入全面建设小康社会时期，住宅消费将成为目前及今后相当长时刻的要紧消费热点，住宅产业相应将进入高速增长时期。其中上海、北京、天津、广东、江苏、浙江、福建等地已达到或超过1300美元（上海已超过4000美元），住宅产业处于快速增长时期。依照“十五”打算的规划指标，2005年我国GDP将达到12.5万亿元，人均GDP将达到1130美元，可能年平均增长速度为7%左右。经济的稳定增长为房地产业的进展制造了良好条件，也对房地产提出了快速进展的要求。（二）从市场潜力来看目前我国城镇人均住房在14平方米左右，虽比改革开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等发达国家相比，还相差几倍。国际经验表明，在人均住房建筑面积达到33-35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。因此，潜在的市场需求将为我国住宅产业持续进展提供强大马力。（三）从都市化角度来看我国城镇人口占总人口的比重1980年为19.4%，1995年升至29%，2001年进一步提高到37.7%，达到4.7亿左右。据权威机构预测，到2010年我国都市化率将达到46%，都市人口将达到6.4亿人，比目前净增1.9亿人，平均每年要新增人口1852万。按照都市化水平与人均GDP的正相关性的规律，假如到2020年中国人均GDP增到2800多美元，那么届时都市化水平可达到60%左右。都市化进程的加快，必定要求房地产和住宅产业与之相适应。单单拿住宅这一项来讲，按现在的都市人口计算，每增加1平方米人均住宅建筑面积，就要新建5亿平方米左右的住宅。而假如按预测的到2010年都市人口达到6.4亿人，人均住宅建筑面积按目前的22平方米计算，那么仅满足新增加的1.9亿都市人口,就需要建设41.8亿平方米住宅。（四）从人口流淌情况来看目前，我国流淌人口规模已在1.2亿以上，大量流淌人口的出现既是市场经济的产物，也是经济进展的重要标志。以广州、上海和北京三大都市为例，各都市的外来人口多达300万到400万，其流淌人口与常住人口之比分不是21:100，10:100和6:100。如此大量的流淌人口，是这些都市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的进展奠定了基础。有预测表明，到2010年，我国流淌人口将增加到1.5亿人以上，按人均居住最低标准（人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米）计算，需要为新增的流淌人口建筑约3亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。（五）从国内政策层面来看改革开放以来，特不是1998年以来，国家和有关部门制定的一系列鼓舞进展房地产业的有关政策。免征营业税、契税、支持处理空置房；降低房产税和出租房屋的个人所得税等。尤其是从2001年开始的“十五”打算和十年规划中，国家要求加快住房建设，使之在提高人均居住水平、扩大内需和带动国民经济进展方面，接着发挥重要的作用。“十五”打算指出，2005年城镇居民人均住宅建筑面积要由2001年的19.8平方米增加到22平方米；打算全国城乡建房面积57亿平方米，其中城镇建房面积27亿平方米，较“九五”期间的23.45亿平方米增长15%。十六大后我国进入全面建设小康社会时期，国家政策将接着扶持房地产特不是住宅产业的进展，房地产业将面临日益优化的政策环境，接着巩固其支柱产业的地位，进展空间更加宽敞。因此，从中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现时期出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续进展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。Ⅳ重点地区市场分析北京经济适用房市场分析一、经济适用房的消费群体（一）消费群体年龄分布经济适用房购房群体和一般商品房的购房群体之间存在一定的差异性，其中：35岁以下占49.8%，40岁以上的群体比较密集。随着北京市进入老龄社会以及社会平均寿命的延长，加之社会整体消费水平的不断提高，50岁以上这部分群体的购房需求应越来越受到市场的重视。图4-1经济适用房需求群体年龄分布（二）消费群体户口分布

据统计，北京大约有300多万外地流淌人口，40%的北京商品房买家是外地人，成为北京楼市购买力的重要支撑。和一般住宅市场类似，外来群体对经济适用房的需求也比较大。前不久出台的《关于实施北京市工作居住证制度的若干意见》中规定，持有北京“绿卡”的外地人可按相关规定购买商品房、批准上市的已购公房和经济适用房，这将促进经济适用房项目销售的持续火爆。

图4-2经济适用房需求群体户口分布

（三）消费群体学历分布

和一般住宅需求群体的学历比较而言，经济适用房的需求群体中低学历（高中及以下学历）群体比重较大，占50%左右。

图4-3经济适用房需求群体学历分布

（四）消费群体单位性质分布

一般商品房，尤其是中高档一般住宅，往往面对的群体是白领群体，而其中相当一部分群体在外企工作，而经济适用房的需求群体绝大多数在“国有、集体、事业单位”工作，另外“私营企业职员”的比重也比较大，约占23%。图4-4经济适用房需求群体单位性质分布

（五）消费群体家庭年收入分布从家庭收入来看，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产能够用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量，具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值等。现期收入应包括家庭所有成员的工资收入和其他工资外收入。依照北京市相关规定：购买经济适用房的家庭年收入水平不能超过6万元，但从目前有购买经济适用房需求的群体而言，家庭年收入水平在6万元以上的占了25%，如何满足这部分群体的需求，如何推断某个家庭的年收入水平属于什么层次，目前金融系统和相关部门都专门难界定。图4-5经济适用房需求群体家庭年收入分布

二、经济适用房的市场需求

据北京市国土资源和房屋治理局调查测算，今后4年，北京用于解决中低收入家庭的住房，平均每年约需600万平方米，其中每年集中建设的经济适用房300万平方米。另外，按照市委、市政府4年差不多完成危改的要求，每年需提供200至250万平方米的经济适用房。此外，房改货币化后，中央在京和市属单位职工，每年需要经济适用房120—150万平方米。如此合计，北京市每年经济适用房的需求量比往年还要大得多。（一）潜在购买群体目前居住现状

从有购买经济适用住房意向的潜在购房群体而言，一半以上没有自己的住房，其中租房住的约占30%，约有1/6“和父母亲戚挤在一起”。由此能够看出，以满足自己与家人居住为目的的购房占总量的一半以上；自住型购房者远远高于投资类购房的需求。这反映了目前市场上购房者一般属于第一次置业，要紧停留在解决居住的层面上，投资型购房还特很多。图4-6经济适用房潜在购买群体目前居住现状

（二）用房面积及户型需求大多数都市针对中低收入家庭支付能力不足的现状，对经济适用住房的户型面积进行了限制。如江苏省经济适用住房的建设标准一般为每户70-100平方米；合肥市建设标准操纵在80-120平方米；长沙市户控面积为75平方米，超面积部分按市场价购买。北京市从2001年开始在经济适用住房招投标或项目批复时，要求开发企业承诺套内建筑面积80平方米以下的户型占绝大多数，原则上单套户型面积不超过120平方米。从经济适用房的面积需求来看，60-100平米是市场需求的主流户型面积。从目前市场的供给也能够看出，户型结构、面积更趋于合理化，差不多上是标准型或紧凑型2居室的面积要求，盲目的大面积已不被市场所接纳。100-140平米存在一定需求，60平米以下的需求较小，只占9.3%。

图4-7经济适用房面积需求分布

从户型来看，购房者对户型结构的需求更趋于居住型，要紧集中在二居室，打破了以往二居室和三居室占同等户型需求的格局。可见户型结构更趋于紧凑型，二居室户型将成为以后市场需求的主力户型。同时，一居室通过去年的炒作后，呈现需求下降的趋势。而三居室需求减少要紧受家庭收入和人口结构等因素的阻碍，大部分购房者以自住为目的，属于第一次置业的人群，意在解决差不多居住的要求，使他们对居室数量的需求相对降低。图4-8经济适用房户型需求分布

（三）潜在购买群体价格需求

为了保证中低收入者能够买到经济适用房，有关部门出台了购房者收入审核的有关规定。但经济适用房的价格将改变以往的一刀切的销售方法即不分楼层，不论朝向，价格统一。从现在起，经济适用房的开发商可在政府限价的基础上，按住房楼层、朝向等上下浮动，其幅度不得超过基准价的3%，整栋楼房市场价格不得突破政府限定的最高售价。潜在购买群体对经济适用房价格的需求要紧集中在2500-4000元/平米之间，这和目前经济适用房的价格分布差不多类似，另外对单价在2500元/平米的项目也存在较大的需求，而如此的项目目前市场供给比较少。图4-9经济适用房价格（单价）需求分布

总价是用来衡量购房者的购买能力及进展态势的指标，也是我们从购房者的消费承受能力来分析购房者需求的要紧依据。从总价来看，40万是经济适用房的价格门槛，总价需求在40万以下的约占90%，另外约有10%的潜在用户能够承受40-50万的总价。图4-10经济适用房价格（总价）需求分布

（四）需求群体购买周期

从需求角度看，北京都市居民的住房水平还专门低，目前人均住房建筑面积刚刚超过20平方米，以后几年还有8000—9000万平方米的进展空间，至少还需要有6-10年的快速进展时期。从潜在购房群体的购买周期来看，约有30%的潜在用户预备在半年内购买，40%的潜在用户预备在1年内购买。

图4-11经济适用房需求群体购买周期（五）对经济适用房的配套要求购房者决定购买房屋的要紧指标尽管是价格的高低，但还要权衡项目的位置情况、交通现状、户型设计、配套设施服务等，以作为推断项目是否适合自己购买的依据。潜在用户关于差不多生活设施的要求比较强烈：比如像“超市”、“菜市场”、“银行”、“药房”等；另外对“餐饮”、“运动场馆”、“健身中心”的需求程度也比较高；关于“书店”、“24小时便利店”、“美容美发”、“洗衣店”均存在一定需求。表4-1对经济适用房配套的要求配套百分比配套百分比综合超市87.424小时便店20.2菜市场78.1美容美发店14.8银行67.8洗衣店13.7药房48.1百货店12.6餐馆45.9修理店10.9运动场馆43.7花店3.3书店30.1其他6健身中心29另外，购房者所关怀的最要紧因素之一确实是交通，交通的便利程度是阻碍购房者决策的重要依据。主力购房人群与去年相比，以地铁为要紧出行方式的人数大幅度增加。分析这种变化的缘故要紧有两方面。一方面，地铁的建设是都市进展的必定趋势，随着都市的建设扩大，臃肿的地上公交远远解决不了出行的瓶颈。地铁能够大大缓解都市的交通压力，以出行快捷、准时受到人们的青睐。另一方面，政府为了改善都市交通现状，大力修建都市地铁和轻轨，差不多通车的13号线和立即通车的京通线，建设中的地铁4、5号线以及规划的十几条线路，将建成四通八达的地铁交通网。购房者从关注交通状况因素开始关注地铁的建设，使地铁沿线及周边的项目需求上升。注：以上图表数据来源于《中国房地产报》、《房地产时报》、《中国房地产信息网》等众多媒体，经国研网编辑整理而成。上海房地产市场的评价与分析一、房地产市场进展现状（一）房地产增加值同比增长8.1%1-6月，上海市房地产市场接着保持较快增长，房地产业对全市经济增长的贡献率达到4.1%，全市房地产开发投资总量突破400亿元。房地产增加值181.66亿元，比去年同期增长8.1%，占全市GDP的6.4%，占第三产业增加值的比重由去年同期的12.7%上升至13.5%。（二）房地产开发投资接着稳步增长1-6月，全市房地产开发投资完成417.43亿元，比去年同期增长17.5%，对全社会固定资产投资增长的贡献率为32%。在房地产开发的各类投资主体中，私营经济投资完成88.79亿元，比去年同期增长62.9%；股份制经济完成157.46亿元，增长3.4%；外商及港澳台投资77.92亿元，增长37.5%。图4-12房地产开发投资主体构成（三）商品房供需总量创历史新高1-6月，上海房地产市场供需总量均达到历史同期最高水平，空置总量减少至“九五”时期以来最低。上半年全市商品房竣工面积637.23万平方米，销售面积746.75万平方米，供销绝对差额达109.52万平方米。6月末，全市空置1年以上的商品房面积285.95万平方米，其中商品住宅空置面积106.13万平方米。（四）商品房价格高幅攀升1-6月，上海房价指数接着保持高幅攀升的态势。6月，中房上海综合指数为1002点，较上月上涨22点，升幅为2.2%；较去年末上涨111点，升幅为12.5%；较去年同期上涨179点，升幅为21.7%。其中六月中房上海住宅指数为953点，较上月上涨23点，升幅为2.5%；较去年末上涨109点，升幅为12.9%；较去年同期上涨175点，升幅为22.5%。中房上海办公楼指数为1076点，较上月上涨7点，升幅为0.7%；较去年末上涨76点，升幅为7.6%；较去年同期上涨123点，升幅为12.9%。表4-2中房上海综合指数综合指数住宅办公用房商服用房指数升降指数升降指数升降指数升降1002229532310767————（五）个人购房贷款呈高速增长态势房地产贷款差不多成为上海商业银行最要紧的贷款投向。个人住房贷款增长快于房地产业开发类贷款的增长。截至6月末，上海中资商业银行各项房地产贷款余额呈高速增长态势，达到2427.27亿元，比年初新增456.17亿元，同时，房地产贷款成为银行的优质资产，不良率按“一逾两呆”口径为2.99%，其中个人住房按揭贷款不良率为0.25%。讲明目前商业银行房地产贷款在接着向购房者倾斜，总的贷款形态和导向符合市场进展方向。二、房地产市场走势推断（一）长期向好从长期来看，上海房产有着良好的进展前景，这从目前上海的人均居住面积就能够看出。因为人均居住面积的多少，反映了人们实际的居住状况。在人均居住未达到一定的面积时，人们对住房的需求总是存在着。因此，这一指标能反映出市场对房屋的长期需求情况。表4-3：1993年-2002年上海市区人均居住面积

单位：平方米年份1993199419951996199719981999200020012002市区人均居住面积7.37.510.911.812.513.1

数据来源：《2002年上海统计年鉴》编制而成。其中2002年的数据依照最新公布的统计资料。从表中能够看出，上海的人均居住面积在逐年提高。照此速度推测，上海房产市场的进展期至少还有十年以上。而且目前上海的住房成套率还不到90%，具有专门大的进展空间。随着人们对住房要求的提高，以及在都市建设中，许多早期的建筑被改造，这一时期还会更长。（二）短期调整上海楼市的长期趋势是向好的，但在其进展的过程中会存在着波动。要推测房产短期的走势，必须确定一个判不的依据或是方法，能够依据当年商品住宅的积压量，即每年的商品住宅供应量与需求量之差，也确实是当年商品住宅的竣工量与销售量之差。这是因为，这一指标能够比较准确的反应出市场对房屋的供求变化。而价格只是这一供求关系的表象。图4-131995-2002年上海商品住房当年积压

从图4-13中能够看到1995年至2002年上海当年商品住宅积压的情况变化。“0”以上的数值是当年供大于求的情况，即当年的竣工量大于当年的销售量，商品住宅有积压。“0”以下的数值，是当年市场供不应求的情况，在这一年里，市场在消化前期的积压房屋。

依照以上分析能够推断，尽管上海目前的房价仍在上涨，然而在2002年时，市场差不多悄悄地发生了变化。2002年当年的商品房消化面积在减少，房屋当年的供应量与需求量开始接近，这预示着上海的房产市场在以后的时刻里将有所变化，即2003年上海的楼市供销将又趋于“0”，也可能在2003年之后空置商品住宅面积再次开始增加。（三）供需总量趋于一致通过综合分析我们认为，2003年上海的商品住宅竣工面积与销售面积将趋于一致，具体分析如下：1、1995-2002年，上海商品房销售面积大于竣工面积的幅度在加大，但在2002年这一趋势开始减小。并出现了如此一些迹象：商品住宅的竣工量在加大；商品住宅销售上升的势头有所减缓；虽讲2002年商品住宅的销售量仍大于竣工量，但这一数值在缩小。表4-41995年-2002年上海商品住宅供需情况单位：万平方米

19951996199719981999200020012002开工面积——130356912991272190521022246施工面积38434154364737043747426448425334竣工面积530992117613421229138815241754销售面积53652961710571243144616811839出租面积18142127435966——

注：1、2001年往常的资料来源《2002年上海统计年鉴》，其中的开工面积依照相关的数据计算得出。2、2002年的数据依照最新的统计资料，其中的施工面积依照相关的数据计算得出。

2、1995-2002年，上海的商品住宅竣工量和施工面积都在大幅上升，每年的新开工面积也有着大幅的增加。由于近年来上海楼市的火爆，吸引了大量的投资者，在2002年上海商品住宅开工面积达到2246万平方米，比2001年有了较大幅度的增加，在开工量增加的同时，新开工的速度也在加快。由此可见，在以后的两三年中，上海的商品住宅供应量是比较可观的。因此，在以后的数年中，决定市场的关键因素还在于需求方面。图4-141998-2002年商品住宅竣工与销售面积增长率情况

3、2002年的商品住宅销售面积是1839万平方米，2001年是1681万平方米，2000年是1446万平方米。2002年的增长幅度与2001年相比，不仅在相对数上有了专门大程度的减少，同时，在绝对数上也有专门大幅度的减少。由此能够讲明上海的楼市由于房价涨幅过大，使得人们的购房意愿有所下降。依照这一迹象，上海楼市的需求量虽讲照旧专门大，然而增幅差不多开始趋缓。因此我们能够讲，在2003年上海的商品住宅竣工面积与销售面积将趋于一致，即接近于“0”。三、房地产市场进展面临的风险因素分析（一）一级市场供应量过大，隐含着导致供求失衡的风险。据统计，1995-2002年，全市土地出让面积15434万平方米。同期全市商品房竣工面积11825万平方米，在建面积约6000万平方米，合计约18000万平方米，减去原划拨土地上建筑面积(粗略估算这部分面积为6000万平方米)，则在出让土地面积上已竣工及在建面积之和约为12000万平方米，以平均容积率1.6计，则其占用土地面积为7500万平方米。已出让面积15434万平方米与已开发面积7500万平方米之差为尚闲置的出让土地7934万平方米。再乘以容积率1.6，则可建商品房12694万平方米。即使保持2002年的销售速度，也要销售近5年。假如再加上旧区改造以及不规范的土地征用和出让面积，目前市场上的土地实际供应总量远远大于打算总量。这就孕育着一级供应过快增长，从而打破供求均衡良好态势的潜在风险。（二）一级市场缺乏有效调控手段，隐含着产生价格泡沫的风险。为取得有效的土地一级市场调控手段，建立土地收购储备机制是大势所趋。本市现有的土地收购储备方式，并没有实现政府储备土地的功能，大多数的收购行为差不多上经营行为。与此同时，大量的开发用地被开发商预占，这些尚未开发的土地，有的因资金不足闲置至今，也有的只为等待时机倒手炒卖。其中隐含着产生价格泡沫的风险。（三）住宅开发朝高档集中，隐含着市场供应结构失衡的风险。由于市场走势良好以及内外销住宅归并，本市局部地区高档商品住宅紧俏，出现临时性的求大于供局面，导致部分开发商盲目乐观，追求开发高价大套型住宅，以期猎取高额回报。在2002年预售商品房中，3000元／平方米以下的预售面积占14.4%，比去年同期减少近6%(面积数)；7000元／平方米以上的占11.6%，比去年同期增加近100%(面积数)。然而，高价住宅市场消费容量怎么讲有限，而且统计数据已表明，高端住宅价格上涨趋势趋缓，个不项目甚至已开始下降。另一方面，中低价位住宅的缺乏，使得商品房供应结构失衡，市场畸形进展，既不利于都市旧区改造和基础设施建设，又使得房地产进展偏离了为改善宽敞市民居住条件服务的正确方向。（四）税收政策的调整，隐含着挫伤消费者信心的风险。为鼓舞个人购房，1998年，上海市出台了个人购房享受所得税计征税基抵扣的优惠政策，这一政策极大地提高了个人购房热情。1998年至2001年，个人购房办理抵扣所得税的商品住宅约20万套，抵扣金额7.8亿元。但最近，这一政策将如期终止的消息差不多明确，2002年9月份开始，房地产交易的契税优惠也已宣布取消。尽管从绝对数值上分析，上述两项税收政策的调整不至于对市场形成致命打击。但却隐含着挫伤消费者信心，给市场带来负面阻碍的风险。（五）投资型购房的增长，隐含着较高的还贷风险。由于上海房价节节攀升，从而引得相当多的投资者将目光移到房地产市场，其中，相当一部分投资者是利用贷款购房，由于对以后的可能过于乐观，忽视了风险因素，一买确实是几套。假如上海楼市投资者增长过快，达到一定比例，在投资收益达不到银行还款本息的情况下，势必给还贷带来压力，一旦资金链发生断裂，不仅给房地产业，而且给银行业带来巨大冲击。同时，由于住房抵押贷款二级市场至今尚未形成，造成融资工具缺乏，银行不能通过转让贷款债权的方式来转移资金风险。Ⅴ政策述评解析“121”房贷新政一、出台背景背景之一：“三多三少”的业态不可能通过市场自动纠正。一是建多卖少。房地产市场供大于求的态势越来越明显。二是贵多适少。商品房价格严峻偏离居民收入比例，一般与高档商品房供求结构严峻失衡，使得宽敞居民住房消费难以启动，房地产业良性循环无法实现。三是借多本少。银行资金占用越来越多，社会资金投入越来越少。许多房地产开发企业利用滚动开发、相互保证、循环担保套取更多信贷资金。背景之二：现有房地产信贷政策并未落到实处。不久前，央行在对部分商业银行房地产贷款情况进行调查时发觉，商业银行有关房地产的违规贷款和违规金额占总检查笔数和金额的9.8%和24.9%。与此同时，央行发觉目前房地产贷款要紧存在四个问题：一是对“四证”不齐全的项目，发放房地产开发贷款或躲避央行“四证”规定，以流淌资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下，发放房地产开发贷款；三是放松个人住房贷款条件，降低首付比例，以个人住房贷款的名义发放个人商业用房贷款，违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定；四是违反现房治理规定，对期房发放个人商业用房贷款，违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。背景之三：金融形势和信贷结构的最新变化值得关注。近几年房地产金融业务快速进展：1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元。然而，自2002年下半年以来出现结构性问题：部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快、以及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多。部分地区的商业银行为抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。针对上述问题，中央银行从完善房地产信贷治理制度入手，制定了新的房贷政策，从房地产开发企业到建筑施工企业，从政府土地储备机构到个人购房者的各个环节都做了进一步的规范，这对扭转房地产开发过度依靠信贷资金，堵住信贷资金流入投机领域，扩大住房贷款的受益群体，促进金融稳定和房地产业的良性进展具有重要意义。二、争议和难点此次房贷政策的调整，在房地产界引发了许多争议：（一）高价房如何定位？新房贷政策中涉及高价房概念，但目前全国范围内并没有一个比较权威的定义。央行欲将高价房的概念定位于100万元之上。但实践看来，由于各地区经济进展水平不同，在内地欠发达地区，城镇居民为购房而省吃俭用的时候，经济发达地区的人们已开始用手中的钞票进行投资，开始换房，改善居住条件，因此，高、中、低价房的确定应该依照当地的经济进展水平，与当地职工平均收入相适应。（二）什么是投资性买房？居民富裕程度的不断提高和投资意识的日益增强，使拥有多套住宅的家庭逐渐增多。据国家统计局城调队调查，目前9.6%的大都市居民家庭拥有两套以上的住房。但什么是投资性买房？投资用房到底如何界定？第二套或第三套房子是否就一定是投资型房产？房屋的出租与否也不能作为投资性买房的标准，因为租与不租之间是经常转化的，专门难界定。因此，在那个问题上央行的政策还需注意实践中的可操作性。（三）期房不搞按揭是否科学？自从我国实行房产按揭制度以来，在期房的按揭中确实存在开发商利用假按揭骗取银行贷款的案例，但因此就取消期房按揭，只对现房进行按揭是否合理还有待商量。SOHO中国有限公司董事局主席潘石屹表示，期房不给办按揭是不科学的。他认为，住房按揭是有最终需求做支撑的，换句话讲，房子是不愁卖的，买主都差不多找好了，银行还怕什么？甚至从某种意义上讲，贷给买房人的个人住房贷款比贷给开发商的开发贷款还安全，因为开发贷款是没有最终需求的，卖不出去就造成空置，空置之后就形成了银行的呆坏帐。（四）地域性是否能够得到充分尊重？由于房地产的不可移动性，使房地产市场成为典型的区域性市场，各个地点社会经济背景的差异，导致了房地产市场的强烈异样性，假如全国使用一个共同的政策，专门难幸免存在一些天然的矛盾。在过剩经济背景中，住宅按揭一直表现为商业银行比较优质的业务，这是近几年来房地产贷款迅速增加的要紧缘故。截止到2003年4月，房地产贷款余额差不多达到18357亿元，占商业银行贷款余额的17.6%。新的房地产金融政策绝对不想忽视这种业务，然而，假如解决不行地域差异，就会使政策和市场产生巨大的矛盾。三、各方谏言（一）对信贷消费的阻碍潘石屹（SOHO中国有限公司董事局主席）：“121”号文件对开发企业的阻碍面是100%，该文件不仅限制投资、抑制流通，其最具颠覆性的内容是对消费信贷做了限制。文件明确讲明“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。而依照央行的规定，商业用房确实是指办公用房和商铺，现在要在竣工备案之后才能发放贷款。从他的开发项目来看，有超过50%的个贷是按揭贷款，假如如此，对一些现金流比较紧张的公司，期房可能永久变不成现房。任志强（北京华远集团总裁）：要防范金融风险是正确的，但以操纵贷款规模来达到这一目的是不恰当的。试想，现在央行有1万8千亿的存款，是把钞票贷出去的风险大依旧不贷出去的风险大？通过限制投资来防范风险，是经济进展了风险大依旧经济不进展风险大？贷款不是原罪，违规贷款才是原罪。银行能够对违规的呆死账和不违规的呆死账进行统计，看看它们的比例。假如不违规的呆死账多，银行因此能够用任何政策来限制投资和信贷；假如是因为违规贷款而造成呆死账，则要对银行内部进行治理。不能因为违规贷款出了问题，就认为贷款是原罪。现在银行认为贷给任何一方差不多上原罪，不仅操纵开发商的企贷，也限制消费者的个贷。王石（万科董事长）：地产风险的形成与按揭消费的关系不大，问题要紧是出在土地获得环节。在专门多民营企业投标土地的时候，银行贷款一般都特不积极，实际贷款远远超出平常的额度。这确实是什么缘故一些民营企业在拍卖土地的时候屡次不计成本地大笔买入的缘故之一。用贷款消费方式进行限制，事实上限制的是银行最保险的客户。面向个人的楼宇按揭贷款，关于一般银行来讲，除开恶性的欺诈假按揭方式之外，是相当有保障、收益也比较丰厚的业务，银行乐于推进、不情愿受到限制是能够理解的。（二）能否解决房地产痼疾？央行代表：自2002年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。假如房地产投资和贷款上的一些问题不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定进展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。因此，公布“121”文件的一个全然目的，不是对房地产政策的收缩，而是要幸免房地产行业的大起大落，进一步促进房地产市场的健康进展。张立群（国务院进展研究中心宏观部研究员）：推断房地产市场是否过热，要综合短期和长期情况看。短期来看，房地产市场进展速度快并非坏事，目前的进展情况与1993年完全不同，1993年的开发差不多是政府主导，而房地产业近几年的进展则有较大的住房需求支持，加上农村人口大量转移到都市，目前还谈不到过热、过快和泡沫问题。但从长期来看，这种进展势头是否能够持续尚存疑问。首先，政府对地产业进展的介入程度太高。其次，地产进展的市场机制还不完善，土地使用权交易市场、土地公开招标等条件现在并未成熟。而不管是直接融资依旧间接融资，地产泡沫一旦出现，用何种手段消化更是关键问题。泡沫消化的规则目前还未明确，消化的责任由谁承担也属未知。因此，防范市场过热是“121”号文件的一个重要考虑。从房地产目前的进展状况来看，这方面的问题并不是特不突出，因此，不要把房地产市场快速进展的势头打压下去，要从进展和资金供应上提供支持。（三）一刀切遗害无穷杨慎（中国房地产业协会会长）：央行出台的“121”号文件至少有三点值得重视：一是贯彻中央关于防止房地产出现过热苗头的警示；二是出于银行自身防范金融风险的需要；三是应对国家从严加强银行监管的现实。从这几方面讲，其动身点和立足点都无可非议，关键是同产业的结合点要选好。而该文件目前存在的最大问题是把少数地点出现的区域性过热和结构性过剩视为整体性过热，进而采取全面紧缩的一系列措施，使人有一种政策多变和不加区不地一刀切的感受。那个文件假如完全执行，专门可能造成企业资金链中断、大批项目烂尾、企业倒闭的后果。郁文达（建行广东省分行房地产信贷部总经理）：从不同地区来看，北京、上海、浙江、福建房地产开发的自筹资金比重低于全国平均水平（29.53%），而广东高于这一水平；北京、上海、浙江的银行贷款比重高于全国平均水平（22.08%），而广东则低于这一水平；而其资金来源（定金、按揭贷款），北京、上海、浙江都超过广东。这表明，北京、上海、浙江等地企业资金依靠外部程度高于广东。但近两年来，广东房地产的资金来源要紧是国内贷款，外商直接投资和自有资金占有比重在进一步下降。总体推断是广东的房地产市场当前的在建规模偏大，今后1-2年内市场将供过于求。因此，在贷币政策相对稳定的情况下，通过对商业银行的房地产信贷监管政策的调整，制止房地产的局部过热和“泡沫”的产生，对在建的存量项目和新项目的新增贷款应有所区不，幸免“一刀切”造成房地产市场大的波动，应实行“软着陆”的操作，以爱护和促进房地产市场健康进展。（四）文件初衷能否实现？陈学军（房地产咨询公司戴德梁行助理董事）：“121”政策的出台不是为了打压整个房地产行业，而是为“结构调整”拉开了序幕。2002年2季度的货币政策执行报告提醒要防范房地产过热引发金融风险。今年，国务院主管部委又从资金、土地和项目审批入手，三管齐下，迫使被认为是“过热”的房地产业实现“软着陆”。这些动作的目的都特不明确：规避银行风险，引导房地产业走向良性进展。但那个政策只能是权益之计，因为良好的愿望未必能带来良好的结果。在金融改革日益推进之时，银行无法回避来自市场化的压力。因此能够认为那个政策会带来房价上涨。因为专门多进展商会因为不符合《通知》的要求而无法得到贷款，如此会减少住房的供应量，而同时，房屋的需求是刚性的，如此会最终抬高房价。如此以来，中底层收入者并不能得到真正的实惠，而高收入者却全然可不能受到政策的阻碍。如此就违背了政策制定者的初衷。印绅华（上海财经大学房地产研究中心主任）：房地产开发是周期长、风险高、资金密集型、治理密集型的投资行为。在国际市场中，房地产业有多种融资方式，而我国由于金融改革滞后，因此对开发商来讲，资本市场的供给是属于制度性的供给不足：上市需要严格审批，且前一时期规定房地产企业不准上市；房