福星惠誉红桥村项目K1-K5地块开发定位2013年1213

福星惠誉红桥村项目K1-K5地块开发定位2013年1213第一页，共145页。项目研究界定目标及核心问题思考区域商务价值挖掘商业开发战略及定位住宅开发定位与产品建议整体定位第二页，共145页。项目研究界定第三页，共145页。后湖地块位置：项目位于武汉市主城区，处于二环线和三环线之间项目界定武广金融街徐东

武汉主城区二环—三环间商圈直线距离车行距离徐东7.5km12km金融街7.5km10km武广10km12km主要节点距离：第四页，共145页。后湖东湖四新南湖根据武汉市规划，中心城区将形成4大居住新城（东湖、后湖、南湖、四新），旨在承接武汉市中心城区的居住功能。后湖新城定位为以居住为主，具有居住、市级商业副中心、区级文化娱乐中心、创意产业、城市公园等功能的城市副中心。居住新城功能发展时间后湖汉口主城区居民生活场所外拓2002年东湖徐东至青山一带居民居住的更新换代2004年南湖武昌老城区居民生活空间扩大2002年四新汉阳、沌口居民居住需求2011年地块片区与城市关系：地块所属的后湖片区是武汉市规划的4大居住新城，定位为以居住为主的城市副中心项目界定第五页，共145页。地块片区与城市关系：地块分布在后湖东片区，由于百步亭、统建、新地等开发商在后湖东片经过长时间持续开发，后湖片区人口主要集中在东片区百步亭社区统建、新地系列楼盘汉口花园新春村跃进村石桥村项目界定第六页，共145页。K1K2K3井南大道后湖大道兴业路塔子湖西路塔子湖东路武汉大道/金桥大道建设大道延长线建设渠路二七大桥汉口盘龙城待建已建后湖大道体育中心塔子湖后湖大道牛皮岭道路连接武汉大道/金桥大道连接机场至水果湖后湖大道常青公园到堤角公园二七路/二七长江大桥城市二环线区域内依靠解放大道、金桥大道、二七路，方便通达武昌、汉口、青山、盘龙城区域道路系统：交通体系完善，可通达性好，未来交通优势明显K4/K5项目界定第七页，共145页。轨道交通：轻轨1号线地块分布在1号线周边，K1距离新荣站约750MK2距离新荣站约800MK3距离新荣站约700MK4/K5距离丹水池站约600M项目界定第八页，共145页。区域配套：城中村改造区域，典型的城乡结合部，基本生活配套齐全，主要集中在百步亭片区，整体档次偏低教育：堤角小学、堤角中学、育才小学、育才国际寄宿学校、汉口铁中、武汉二十中、堤角幼儿园、百步亭快乐天使幼儿园、曙光幼儿园商业：中百仓储、武商量贩、家乐福、新生活摩尔城医疗：江岸区第二人民医院、中国人民解放军第四五七医院、商职医院公园：堤角公园百步亭社区新生活摩尔城解放大道二七路项目界定第九页，共145页。区域规划—后湖地区建设规划后湖商圈南抵发展大道、北至中环线，西起姑嫂树路，东到汉黄路和解放大道，规划面积约为23平方公里后湖板块是武汉城市总体规划中9个城市综合组团之一，靠近中环线，有新荣客运站、轻轨、地铁3号线、地铁6号线等重要交通功能节点的优势属性:30万人口居住新城项目界定第十页，共145页。区域商业中心1.5km百步亭社区12万后湖街道10万丹水池街道4.6万现状人口分析：辐射区域含百步亭、新荣、丹水池，以及部分后湖大道和轻轨沿线、1.5km范围内人口约26.6万人项目界定第十一页，共145页。地块分布情况项目地块主要分布于后湖区域以及二七与丹水池交汇区域；K4/5地块被三条城市主干道环绕，东侧沿江大道，西侧解放大道，南侧城市二环线；K1/2/3地块分别被城市主干道-解放大道，后湖大道与城市次干道-汉黄路分割于三块城市旧改区域；1号线汉黄路后湖大道解放大道二环线沿江大道K4/5K2K1K3项目界定第十二页，共145页。K2K4K5K1K3占地面积：36856用地性质：住宅用地容积率：4.29建筑面积：158100占地面积：18898用地性质：商业用地容积率：3.17建筑面积：60000占地面积：14970用地性质：商业用地容积率：3.23建筑面积：48300占地面积：42550用地性质：商住用地容积率：4.91建筑面积：208800（其中商业79800）占地面积：80371用地性质：商住用地容积率：4.50建筑面积：361500（其中商业48400）地块指标地块K1K2K3K4K5合计规划总用地面积8037136856425501889814970规划净用地面积8037136856425501889814970规划总建面361500214375.12088006000048300容积率4.54.294.913.173.23建筑密度3030354040商业面积48400——798006000048300236500住宅面积313100214375.1129000————656475.1项目界定第十三页，共145页。项目区位区域现状项目交通项目配套项目指标项目核心特征居住新城、城乡结合、旧改、地块零落、大商业项目属性界定第十四页，共145页。目标及核心问题思考第十五页，共145页。客户目标及限制条件客户目标

限制条件我们对开发商目标的理解：销售导向，尽可能实现商业快速销售显性要求：公建开发面积达到23.65万方隐形要求：项目利润最大化地块零落分散，距离在1KM至2KM范围内23.65万方商业体量K4-5地块自身干扰因素较多：受到高压走廊、现状铁路带及垃圾转运场约束第十六页，共145页。核心问题思考：如何处理各地块之间的竞合关系，避免项目内部同质化竞争第十七页，共145页。首先审视各地块之间的价值第十八页，共145页。K2K4K5K1K3宗地四至及形态1.7km0.67km0.5km0.85km长江二桥二环线（二七段）沿江大道第十九页，共145页。地块商业价值判断K1地块西临汉黄路，东临解放大道，交通便利，通达性较好。K4/5东侧沿江大道，西侧解放大道，南侧城市二环线环绕，但土地三面被铁路线环绕，通道性较弱。K3地块北临后湖大道，东临解放大道，由两条城市主干道环绕，通达性强于K1、K4/5地块。1号线汉黄路后湖大道解放大道二环线沿江大道K4/5K2K1K3通达性：K3>K1>K4/5第二十页，共145页。K2K4K5K1K31.7km0.67km0.5km0.85km长江二桥二环线（二七段）沿江大道K1地块西临汉黄路，但在地块西侧临汉黄路区域有一加油站遮挡，昭示一般。K3地块北临后湖大道，后湖大道为城市主干道，昭示效果较好。K4/5地块由南临二环线，东临沿江大道，被三面铁路环绕，底部有所遮挡，昭示效果一般。但作为临江地块，高层有较好的昭示效果。地块商业价值判断昭示性：K3>K1>K4/5加油站第二十一页，共145页。思锐模型商业写字楼酒店住宅/公寓区域属性商业中心区商务中心区旅游区——环境资源拥有自然资源————拥有产业资源通达性、昭示性强人流量大————开发目标租（长期持有）售（回笼资金）——主导物业的拟合度K1、K3开发目标下物业拟合度分析从项目属性看本案可考虑发展商业、写字楼与住宅公寓产品；从开发目标看酒店、写字楼多为长期持有，整体运营；街区商业和住宅/公寓则可以快速回笼资金。目标导向下优先考虑商业与住宅，适度考虑酒店与公寓结合即酒店公寓第二十二页，共145页。K3地块商业属性要素内容诠释区位二三环间居住新城非规划区域商业中心居住功能绝对主导人口1.5公里核心商圈居住人口约26万人开发改造中，未来核心客群为社区居民交通临城市主干道通达性及昭示性良好距离轨道1号线700M交通条件良好规模集中商业8万方达到区域商业中心量级宗地商业属性为居住区级商业项目商业体量及人口基数为区域商业中心打造提供可能第二十三页，共145页。K1地块开发方向？K3地块开发方向？土地属性不临城市主干道昭示性一般土地属性临城市主干道交通及商业昭示性较好商业总建48400㎡商业总建79800

㎡核心问题思考：从地块属性上判断，K3商业价值要大于K1商业价值，K1、K3地块距离不足1KM，避免地块间同质化竞争为项目首要考虑因素第二十四页，共145页。K4/K5地块限制因素K4地块K5地块东西两面现状铁路环绕，西南面高架围绕西南面有现状高压走廊，部分地块使用受限西南面有规划的垃圾转运站用地两地块被城市规划路分割两侧，地块形状不规整地块上不适宜布置大体量商业街与购物中心式的商业形态第二十五页，共145页。K4/K5区域内商务规划需求：二七滨江商务区规划的展开，区域内商务需求将逐步形成规模，SOHO类品质商务产品得到更多青睐二七滨江商务区——SOHO生活创意区、中心商务商贸区、人文时空交流区和都市生活体验区，其中SOHO生活创意区，临近二七桥桥头地区建设现代化商住一体的SOHO楼宇，提供商住两用的创意平台。第二十六页，共145页。K4/K5开发目标下物业拟合度分析从项目属性看本案可考虑发展商业、写字楼与公寓产品；从开发目标看酒店、写字楼多为长期持有，整体运营；街区商业和公寓/LOFT则可以快速回笼资金。目标导向下适度考虑商业，主体考虑商务类产品：写字楼、公寓/loft产品、办公与公寓结合产品即soho公寓思锐模型商业写字楼酒店公寓区域属性商业中心区商务中心区旅游区——环境资源拥有自然资源————拥有产业资源通达性、昭示性强人流量大————开发目标租（长期持有）售（回笼资金）——主导物业的拟合度第二十七页，共145页。

商业写字楼酒店商务公寓K4/K5项目开发思考项目可供发展的方向很多这是一个城市滨江商业区、中等规模城市综合体项目，如何进行公建物业开发？地块上不适宜布置大体量商业街与购物中心式的商业形态，地块10.83万方公建开发组合方向？公建最终规模的确定？第二十八页，共145页。从地块商业价值分析来看：K3＞K1＞K4/K5后湖区域商业竞争白热化，为避免地块间直接竞争，需寻求差异化竞争，目前来看K4/K5地块具有商务开发价值，接下来我们对区域商务价值的开发空间进行研判第二十九页，共145页。随着楼市限购当道，住宅市场跌宕起伏，商业地产则呈现辉煌之势，而写字楼市场一直以来为中国经济晴雨表，经济发展越快，城市商务需求越强，目前武汉经济发展的速已超全国平均水平，武汉写字楼市场需求不断增强，空置率一路走低经过多年发展，武汉写字楼市场形成4个优质商务圈+3个发展中商务圈+2个新兴商务圈的市场格局，形成一条垂江商务带，未来城市高端商业物业主要集中于此其余城市副中心将出现以成长型企业孵化为主的商务副中心进行补充，承接城市商务外溢，本案位于城市商务外溢多中心发展格局内优质商务圈发展中商务圈新兴商务圈城市商务发展脉络：商务产品有较大的发展空间第三十页，共145页。从产品供应看：二七后湖片区中仅航天商务广场有纯办公用写字楼。片区内写字楼总体量小，产品层级不高。目前写字楼产品已基本去化完。从产品需求看：建设大道区域写字楼存在外溢需求，片区内钢材市场及上下游链条公司、服务型中小企业存在办公需求。江岸区十二五规划构建的物流、体育文化、家居等产业产业中心内的上下游企业也存在办公需求。从市场机会来看：目前区域内商务正在发展阶段，高端甲级写字楼缺乏市场支持，但乙级写字楼由于总价低、租金低受中小企业的青睐，在区域中属于稀缺产品，有较大的开发空间。区域内写字楼市场处于培育阶段，品质型乙级写字楼符合目前市场需求写字楼市场机会小结第三十一页，共145页。机会1：从空间维度看，二七，后湖片公寓市场目前供应较少，但伴随未来土地出让（未来土地供应热点），供应将持续放量。二七，后湖公寓市场存在着较大的开发空间；机会2：公寓性质地产购买及贷款不受限制，低总价、高单价，去化速度快，规避了市场竞争，投资这快啊需求大，成为投资主力产品。同时在“限购令”和“汉七条”的出台下，公寓市场正处于政策机遇期；机会3：从市场表现看，现有投资型公寓销售期短，实现价格略低；商务型公寓销售期长，实现价高，LOFT/高赠送面积高附加值公寓产品受市场追捧度高公寓市场机会小结第三十二页，共145页。从整体区域竞争市场来看：本地块所在二七后湖片区公寓产品较少，开发时间较早；从区域供应来看：本地区公寓产品主要集中在后湖大道、武汉大道和解放大道沿线，在后湖大道沿线公寓项目较为集中。供应产品面积以40-90平中小户型为主。平层均价在11000元/㎡左右，loft均价13000元/㎡；从区域成交来看：本地区公寓产品月均去化达到了4800-7333平/月，已推售产品去化率达到92%，去化情况较好；从区域未来供应看：本地区公寓产品未来供应较少；从市场机会来看：本区域公寓平层均价在11000元/㎡左右，溢价也达到了12.5%以，loft均价13000元/㎡，溢价也达到了30%左右。公寓产品在本区域比较稀缺，溢价较为明显。本案公建商业可优先考虑LOFT公寓产品的物业，稳定高溢价的市场表现，实现资金快速回笼公寓市场研究小结第三十三页，共145页。公寓客户研究小结：分类刚需型客户投资型客户居住需求客户办公需求客户租赁居住客户自用居住客户租赁办公客户自用办公客户需求面积小、时间短、投入高、租金低，目前公寓产品的主流终端消费者。需求面积大、时间长、投入少、租金高，公寓理想的终端客户，客户量有待培养。需求大面积、接受水平适中，客户量少难以支撑为主力客户群，需要点对点挖掘。新锐青年过度性居住为主，兼顾投资，自用兼投资为主流购房需求之一。看重投资回报率、升值潜力，低总价，小面积投资品受欢迎，为主流公寓购房需求之一。第三十四页，共145页。项目满足条件备注区位二七商贸商业副中心满足地块区域在二七商贸商业副中心内，未来区域价值空间看好本体交通通达性良好，昭示性强满足地块周边的道路系统/公交系统/地铁临城市主干道市场未来公寓供应有限满足中心区开发日趋成熟，LOFT、SOHO产品供应量较小客户需求旺盛满足区域商业商务氛围日趋浓厚，带来大量潜在需求周边高校聚集，消费人口庞大有溢价空间投资客户有偏好满足区域周边商务和商业的发展，将给项目带来相当的溢价空间；目前投资渠道有限，公寓产品投资门槛不高，收益有保障开发商目标可以实现快速销售满足本区域内公寓类产品均有较好的市场表现结合本案地块用地属性，可考虑开发商务写字楼、SOHO、LOFT宜商宜住的商务公寓产品K4-K5地块商务价值开发研判第三十五页，共145页。物业拟合度市场属性LOFT/公寓/写字楼拟合度最高商业拟合度一般商业市场价值最高LOFT、SOHO公寓产品有溢价写字楼产品溢价最高地块10.83万方公建物业组合商业写字楼酒店公寓开发目标进一步思考第三十六页，共145页。物业价值研判:公寓loft产品开发价值高，作为物业发展优先考虑方向；商业市场价值最大但拟合度较弱，需控制开发体量对比办公、公寓等物业，项目商业开发价值最高，但开发空间有限。公寓/LOFT产品较之住宅有较大溢价和突破空间，可作为主要考虑方向。办公类产品有一定开发空间，但高档写字楼对区域内市场存在一定抗性。市场价值地块限制发展空间潜在供应竞争商业非常高大较大较大较激烈办公有限较小较小无较小LOFT比较高较小一般一般较小公寓比较高较小一般一般较小第三十七页，共145页。项目商业总建面纯商业面积塔楼面积单位汉口城市广场20128万平米新生活摩尔城8.75.5-万平米东部购物乐园15105万平米本案10.83-7-8万平米根据目前市场现状，建议塔楼部分以写字楼、loft和公寓组合，规模控制在7-8万方商务公寓体量第三十八页，共145页。能否通过价值最大的商务组合开发实现整体价值最大化?开发目标进一步思考第三十九页，共145页。品质商务中心商务区商业——品牌价值衍生soho商业第四十页，共145页。街区商业体量K4/K5商业以配套为主，开放式街区商业体量建议控制在2-3万方项目商业总建面纯商业面积公寓面积单位光谷天地6.4851万平米武汉天地41.55.7-万平米大武汉191110.63.47.2万平米本案10.832-3 7-8万平米第四十一页，共145页。商业价值最大化溢价塔楼物业街区商业规模控制在2-3万方写字楼/公寓/LOFT产品有溢价和空间，控制在7-8万方地块10.83万方公建物业组合物业开发方向：搭配溢价LOFT公寓+品质型写字楼+适度的商业价值商业写字楼酒店公寓项目物业组合第四十二页，共145页。品质商务中心soho公寓品质写字楼LOFT商务物业组合——核心价值第四十三页，共145页。K4/K5商务开发定位第四十四页，共145页。从区位和产品竞争来看，本项目要发展纯高端写字楼条件并不成熟从区位上来判断，项目与解放大道商圈，武汉天地写字楼相比不具备竞争优势写字楼自用客户关注因素排序地段昭示性产品交通周边配套运营成本

从商务办公区位条件来看，项目与解放大道、二七项目比明显处于劣势；项目区域作为未来规划的二七滨江商务区，目前交通通行状况一般对中大企业而言，地段、商务区档次、区域成熟度的重要性高于产品，项目想依靠产品取胜，难度非常大第四十五页，共145页。产品建议：商务写字楼，打造乙级形象特征档次所在区位建筑规模和体量形象配套设备及装修标准物业管理服务甲级中心区或城市干线沿线1）超高层；2）大规模3）建筑外观极富个性；4）净高大于2.6m1）2500平方米以上大规模商务会所；2）配套完善齐备且规模够大；3）车位充裕。五星级设备及装修标准：1）进口知名品牌高速电梯，等待时间短；2）进口知名品牌中央空调可分户计量；3）卫生间使用位充裕，知名品牌自控式洁具；4）5A智能化管理；5）宽频网络6）进口知名品牌备用电源国际认证知名物管管理乙级中心区或城市干线沿线1）高层2）中等规模3）建筑外观个性鲜明；4）净高不小于2.6m1）1500平方米以上规模商务会所；2）配套齐全且规模适中；3）车位充裕。（准）四星级设备及装修标准：1）品牌高速电梯2）中央空调系统；3）卫生间使用位适中，知名品牌自控式洁具；4）3A智能化管理；5）宽频网络；知名物管管理顾问普通有交通线路到达1）高层2）中等规模3）建筑外观个性鲜明；无分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班第四十六页，共145页。通过客户需求强化设计要点硬件配置外立面：玻璃幕墙、灯光工程公共空间:

大堂、层高、电梯间、卫生间电梯：轿厢尺寸、电梯品牌、设计等候时间空调：系统类型、运营方式、计量方式配套设施：餐饮、必要办公配套软件配置物业服务：管理服务方式、物业管理公司、特色服务智能化系统：5A智能化发展商品牌：发展商曾经运作项目口碑乙级楼宇要素客户“埋单”的原因，也是项目卖点的来源物业形象关键词第四十七页，共145页。客户特征：需求较为强劲，目前航天商务公寓出租率约为80%（剩余多为切碎单位，无法拼合出租）；以长期办公需求为主，租用周期较长，多为毛坯房；需求面积多为200㎡以内；承租水平55元/㎡以下，以中小企业、服务类行业为主企业规模需求办公面积行业类别承租水平第四十八页，共145页。主要适合中小企业租赁办公人群可商可住LOFT主要适合投资客户，其次为自住兼投资人群低总价，小面积的SOHO公寓适合刚需过渡性居住人群和投资型客户SOHOLOFT品质写字楼商务公寓客群：第四十九页，共145页。成长型孵化功能核心群体以成长型中小企业为主，主要集中在贸易、广告、金融、房地产等行业。优质商务办公环境多层级办公空间智能化管理模式核心客群功能定位第五十页，共145页。品质化商务集群作为项目主要的开发方向，最大化实现商务价值，提升项目品质与调性第五十一页，共145页。接下来，审视项目所面临的市场竞争环境商业市场竞争环境分析第五十二页，共145页。区域商业中心商业竞争区域界定：核心竞争区域含百步亭、新荣、丹水池，以及部分后湖大道和轻轨沿线交通条件后湖大道：辐射后湖区域百步亭花园路：辐射百步亭居住区轻轨：辐射解放大道沿线区域商业竞争情况解放大道沿线，与本项目竞争度稍弱，主要来源于东部购物公园、二七城市广场和中森华国际城百步亭区域，竞争激烈主要来自汉口城市广场、新生活摩尔城、华润苏果和幸福里第五十三页，共145页。区域零售商业体量项目零售商业体量万锦江城底商4万方幸福时代.幸福里4万方万家汇（华润苏果）3.8万方中森华国际城10万方汉口城市广场12万方新生活摩尔城5万方百步亭金桥汇3.6万方鼎盛华城商业街2万方城开二七城市广场15万方东部购物公园10万方东立国际底商12万方美联项目梦乐城18万方合计：99.4万（截止2017年)商业市场竞争格局：整体零售商业市场急剧放量，竞争激烈，未来汉口城市广场片区将成为区域商业中心集中商业住宅底商美联项目梦乐城东立国际东部购物公园百步亭金桥汇鼎盛华城商业街万锦江城万家汇华润苏果城开二七城市广场百步亭世博园新生活摩尔城城幸福时代幸福里汉口城市广场中森华国际城第五十四页，共145页。武商量贩怡和苑店东部购物广场华润苏果新生活摩尔城中百仓储花园路店武商量贩龙庭店中百仓储丹水池店中百仓储百步亭店现有商业供应情况：区域现有供应12.8万方,居住人口主导下，各项目商业定位以满足自身配套和居民家庭消费为主,整体档次偏低项目1.5公里辐射范围内商业供应量约为12.8万方业态较为单一_主要以单纯的超市卖场为主,零售商业仅有东部购物公园10万方,新生活摩尔城5万方,开业率仅5成左右.从商业档次来看,中档,中低档为主,尚无中高端百货与商业街进驻.项目名称业态零售面积新生活摩尔城集中式商业50000东部购物广场集中式商业10000华润苏果集中式商业40000中百仓储百步亭店超市卖场8000武商量怡和苑超市卖场5000中百仓储花园路店超市卖场5000中百仓储丹水池店超市卖场5000武商量贩龙庭店超市卖场5000合计1280001.5km第五十五页，共145页。区域现有租金分布:区域整体月租金水平多在50-100元/㎡,东部购物公园临街门面月租金高达350元/㎡,其次为百步亭花园路(中百仓储附近)100-180元/㎡东部购物公园租金水平:主入口周边250-300元/㎡,商业内街100-120元/㎡,二楼更低至50-60/㎡.解放大道徐州新村以中低端临街商铺为主,业态集中于五金建材,中低档服装,餐饮等,受中百仓储及轻轨站的距离等影响.月租金为80-100元/㎡百步亭商圈租金水平:以安居路与百步亭花园交叉口为中心,向北,向西租金水平依次递减.租金最高为中百仓储附近每月100-180元/㎡,安居路次之60-100元/㎡,百步龙庭最低40-60元/㎡.百步亭商圈解放大道徐州新村东部购物公园第五十六页，共145页。项目区域内未来供应量较大约65万方，竞争白热化；竞争项目普遍以超市+一般商业为项目的操作方式，未来同质化的竞争局面已经提前显现城开二七城市广场体量:15万方美联梦乐城体量:18万方汉口城市广场体量:12万方中森华国际城体量：约20万方项目名称业态零售面积汉口城市广场综合体120000中森华国际城综合体200000美联梦乐城综合体180000城开二七城市广场综合体150000合计650000第五十七页，共145页。项目依托区域居民消费将面临区域诸多项目同质化竞争，商业体量难以消化，必须走差异化竞争，实现项目商业竞争突围区域商业竞争格局：项目区域内体量较大，存在一定的竞争压力。竞争项目普遍以超市+一般商业为项目的操作方式，未来同质化的竞争局面已经提前显现未来商业发展状况：未来区域商业供应体量约65万方，竞争白热化，商业单个体量较大，本案商业无规模优势，必须寻求差异化竞争，实现商业竞争突围第五十八页，共145页。核心竞争项目研究及开发策略第五十九页，共145页。新生活摩尔城：目前业态混杂、中低档次、对周边辐射能力有限，距离本案500M商业体量：5.5万方项目商业规划：3层盒子，三面临街项目整体定位：外向型社区商业中心，服务周边居民项目零售商业定位：中低端家庭消费楼层业态1F中百仓储、苏宁电器、迪美家居广场、生达药房、嘉华时尚百货2F中百仓储、苏宁电器、迪美家居广场3F潮流服饰、美食、影院、中百仓储、天河国际影城、电玩城4F凯撒健身俱乐部、新东方学校、巨人培优、欢乐汇ktv、塔楼部分摩尔假日酒店、安源商务酒店运营情况项目整体经营惨淡、人流量少、二三楼店铺关门大半主力店苏宁电器、天河影院几乎没有顾客、中百仓储、kfc经营情况良好，带来部分人流三楼小餐饮中午时间经营火爆，客户为对面高中学生及小部分周边人群1-2F3000㎡1-3F3000㎡3F1500㎡1-3F4000㎡1-3F4000㎡第六十页，共145页。东部购物公园：未成功运营，缺乏定位，中低档次，集中商业+街区型商业（出租率低）；仅家乐福，电影院，KTV经营较好，局部弥补消费者需求，对本项目影响较弱基础资料：占地4.85万方、规模15万方、由二大休闲广场和二大商业步行街组成，808个车位

物业形态：集中商业+街区型商业业态比例：目前存活的基本为休闲娱乐、餐饮、超市和少量教育培训主力店：家乐福、中影国际影城、公馆ktv,好运星电玩城次主力店:新东方培训学校,家富富侨,kfc，伊特斯健身，美吉姆早教，英才教育，噜啦啦儿童乐园，假日台球租金水平：整体月租金水平差异较大，主入口周边250-300元/㎡,商业内街100-120元/㎡,二楼更低至50-60/㎡分析：街区与二侧主力店联系度弱，且无纵向交通系统，零售为主的业态无人流支持难以存活；电影院，KTV为目的性消费场所，楼下零售业态体量过小，无法支持第六十一页，共145页。基础资料：纯商业规模10万方，其中主力店超市规模2万方，餐饮规模1.5万方，儿童主题区面积08万方，休闲娱乐业态1.2万方项目整体定位：项目20万方商业，其中纯商业面积达到12万方，融合购物、休闲、娱乐、餐饮、教育、儿童、办公和停车八大功能于一体的家庭一站式购物中心物业形态：小型购物中心+街区型商业（室内为步行街）主体街区回廊式步行街，去想建筑立面设计，大面积玻璃目前保证通透性，通过观光电梯，手扶电梯带动垂直动线，以W通道，回廊等联通平面动线业态比例：A区零售主题为主，影院为主力店；C区为生活主体，超市为主力店，KTV等为次主力店，B区以儿童，家居为主题业态及档次：南国置业长期战略合作伙伴，家乐福、银兴影城、KFC、星巴克，耐克，阿迪达斯，肯德基，必胜客，棒约翰，元祖，屈臣氏，发源地，身材飞扬电玩城，公馆KTV，冰雪皇后等实力商家分析：商业规模大，有政策利好，地处后湖核心地段，交通便利，客群基础庞大，定位家庭一站式购物中心幼儿园20万方商业汉口城市广场：后湖标杆项目，区域型商业中心，定位一站式家庭消费购物中心，档次为中端至中高端，物业形态为小型购物中心+街区型商业第六十二页，共145页。大型生活超市国际商贸城精品购物区五星级商务酒店SOHO公寓商会总部批发市场大型商城占地面积：33万方总体量：100万方商业体量：暂时未知项目商业规划：5A写字楼、五星级酒店SOHO公寓、大型摩尔城、特色风情购物街、大型批发市场、国际商贸城、大型商超项目整体定位：城市综合体招商情况：欧亚达意向入驻项目优势:百万方体量、轻轨一号线新荣站旁、对面新荣客运站每日3万人次客流项目对本项目影响：涵盖几乎所有业态，纯商业体量大，项目定位为城市商业中心，未来成型会改变片区现有格局，依托轻轨可截留二七及新荣周边客户，对本项目东边辐射区域有较大影响。项目进展：目前一期住在在售，总体量8万方，无其它动态。中森华国际广场：新荣百万方综合体，轻轨旁，距本项目1km第六十三页，共145页。总体量：4万方建筑形式：三层单体项目业态规划：一层为百汇景购物中心、二三层为2.2万方华润苏果超市，中间规划部分小铺项目优势：武汉最大超市华润苏果旗舰店，预计每日可带来的人流量达14000人次，项目定位：百步亭、后湖生活中心，以家庭日常消费为主招商情况：华润苏果12月15日开业，百汇景年前开业对本项目影响：2.2万方超市辐射范围基本可包含本项目辐射范围，对本项目超市定位及招商影响较大。同时超市人流导入和聚集左右，使其周边幸福里及万锦江城街铺受益，三家共同炒热此区域，对本项目后期导入客户有影响百步亭万家汇：精品百货+大型超市双核驱动，距本项目1.2km第六十四页，共145页。占地面积：13.5万方总体量：46.6万方商业体量：4万方项目商业规划：4万方街区项目整体定位：景观居所项目零售商业定位：高品位时尚街区招商情况：星巴克、麦当劳、皇冠、椰岛意向入驻开盘时间：2012年5月项目销售持有情况：销售1F31000元/平方米2F20000元/平方米1F返租7%2F返租8%反租期5年幸福里商业街：以“精致生活”为核心定位的后湖版块首个时尚商业街区第六十五页，共145页。比对竞争项目的竞争突围策略新生活摩尔城幸福里汉口城市广场中森华国际广场百步亭万家汇本案规模5.5万方4万方12万方20万方4万方本案无规模优势，可在业态业种上进一步丰富完善，通过复合商业街区开发，开放式设计、体验感营造，建筑特色打造，实现商业竞争突围定位/特色外向型社区商业中心外向型社区商业区域商业中心区域商业中心家庭日常消费为主业态业种中低端家庭消费家庭消费主导中高端家庭一站式购物中心——家庭购物主导建筑型态三层单体街区型商业小型购物中心+街区型商业购物中心+街区型商业三层单体第六十六页，共145页。商业业态业种发展方向第六十七页，共145页。餐饮业态发展现状:区域内以低档餐饮为主、少量中、高档酒楼；除在百步亭花园路、二七路自发形成中低档美食街外、其他均散点分布；各档次餐饮经营状况良好百步亭餐饮集中区中档：KFC、简朴寨、百步亭花园酒店、老中低档：粥道、乐山辣府仔仔鸡、蜀香辣子鱼、百家缘酒楼、水晶大厨房、醉田园本味菜馆等二七餐饮集中区中档：kfc、凯威啤酒屋、蒙娜丽莎中西餐厅、麻辣空间、金王子酒轩、梦时代时尚餐饮等中低档：鑫强鱼馋坊、重庆鱼火锅、大锅灶台、重庆鱼庄、绝味烧烤海鲜等第六十八页，共145页。零售业态发展现状:当前以社区服务型商业和超市为主,仅二个在运营的集中商业（东部购物公园和新生活摩尔城），零售业态层级低，中高端百货目前空缺，专业店仅有一家业态类型数量(门店)主要商家区域购物中心3+筹建3东部购物公园,新生活摩尔城,万家汇华润苏果,汉口城市广场(筹建),城开二七城市广场筹建),中森华国际城(筹建)百货店无大型超市11家+筹建1华润苏果,武商量贩2家,中百仓,储3家，家乐福2家(1家在筹建汉口城市广场)便利店30以上其中中百超市17家专业店1苏宁电器(新生活摩尔城)东部购物公园新生活摩尔城华润苏果第六十九页，共145页。休闲娱乐发展现状:以低调中小规模的美容会所、ktv、茶楼为主，仅有电影院二家、ktv二家、以及一家健身俱乐部集中在新生活摩尔城和东部购物公园；整体来看中高档休闲娱乐业态均有一定市场发展机会子行业主要商家美容会所、健身中心欢颜美容美体SPA、雪肤美容院、蝶轩女子美容凯撒健身俱乐部KTV中高档：公馆KTV、欢乐汇KTV中低端：好心情、圆梦歌厅、金色池塘酒吧、茶馆和茶轩、樱花音乐茶社、竹韵茗香、金锁养生咖啡馆电玩城好运星电玩城、城市英雄电影院天河国际影城、中影国家影城东部购物公园新生活摩尔城第七十页，共145页。分阶层看，各阶层购物频次均较高，但消费习惯，购物区域及购买力差异较大；消费地点基本在传统商圈，证明本区域零售市场空白严重；中百仓储等超市消费强劲，建议提前绑定招商零售购物消费需求阶层比例生活类家居服饰等消费地点消费频次消费金额消费地点消费金额中低收入阶层（4-6万元）25%以去家乐福居多、其次中百仓储、武商量贩每周3-5次以上、以乘坐超市班车为主、超市成为休闲逛街的去处看到有活动促销才下手购买、消费0-100园以周边居多、其次为超市、汉正街、江汉路每季每人消费100-300元左右中等收入阶层（6-10万元）35%中百、家乐福均有、就近原则、方便为主每周1-3次不等每次消费200-300元江汉路、武广、网络购买为主每季没人消费300-600元左右中高收入阶层（10-15万元）18%大多家里老人或妻子外出采购生活用品、每周次数较多每周3-5次不等每次消费100-300元武广、江汉路或各品牌专卖店居多、去香港购物至少0-1次平均每次消费购物1000-3000元不等客户需求第七十一页，共145页。零售业态业种消费需求：专业店（个人护理、金融、药房、教育培训、化妆品）、专卖店（品牌服饰、运动品牌专卖）、超市类（尤其是精品超市）、家居建材店（家居生活馆）等业态业种需求靠前客户需求第七十二页，共145页。分阶层看，各阶层餐饮消费频次差异较大、但处于较高水平；单次消费金额均相对较高、且较为趋同；认为本区域餐饮场所数量较少、中档以上缺乏、且缺乏大型酒楼场所、中等收入和中高收入阶层在外区域消费为多餐饮消费需求阶层比例餐饮消费地点人均消费金额消费频次倾向口味或品牌区域餐饮需求中低收入阶层（4-6万元）25%环境场所无特别要求、周边中档餐饮为主30-50元每月1-3次简朴寨、艳阳天等、对正在装修的“农家小院”有所期待以及艳阳天即将拆迁、区域内将缺乏一家可以摆婚宴的酒楼场所中等收入阶层（6-10万元）35%环境场所无特别要求、中档酒楼为主、多为朋友、家庭聚餐30-80元每周1-2次简朴寨、艳阳天、二七路沿线餐馆认为区域餐饮场所少、可选择的不多中高收入阶层（10-15万元）18%地点不限、中心区消费为主、多为朋友聚餐、地点就大家方便；对餐饮环境、档次有较高要求50-100元每周2-4次湖锦、太子、荷花亭、秀玉、老街坊、农家菜馆、口味菜、巴厘龙虾认为区域内类似简朴寨这样的中档以上的餐厅太少、经常只能开车出去找地方客户需求第七十三页，共145页。餐饮消费需求：从业态来看餐饮业态均存在较大需求；从风味看，川菜、湘菜、本地口味、中西快餐、西式简餐等较靠前；从品牌看，中档及中高档餐饮需求巨大提及率相对较高的餐饮品牌：简朴寨、半秋山、荔晶、荷花亭、秀玉、豪客来、黄记煌、尚景、王子雨花中西餐厅等外出就餐时一般选择餐饮风味客户需求第七十四页，共145页。分阶层看，消费需求主要集中在中等以上阶层、整体需求比例相对较为集中、主要类型一电影院、KTV、儿童游乐园为主、其次为电玩城、棋牌室；目前消费周边区域集中于武汉天地和航天双城、中心区消费为辅餐饮消费需求阶层比例娱乐消费类型娱乐消费地点消费频次每月娱乐人均消费金额娱乐场所主要需求中低收入阶层（4-6万元）25%棋牌娱乐为主、每条小巷均有3-5家小型麻将馆。基本不去电影院居住地点周边每月会带小孩去儿童娱乐场所玩1-2次；偶尔KTV100-200元棋牌馆、儿童游乐园、电玩城中等收入阶层（6-10万元）35%以电影、KTV为主、部分喜好酒吧桌游、三口之家倾向于儿童娱乐场所周边以航天双城和武汉天地为主、中心区消费为辅每周至少1次以上200-300元电影院、KTV、电玩城、儿童乐园中高收入阶层（10-15万元）18%电影、棋牌、部分（KTV、酒吧、桑拿、足浴）等、喜好范围较为广泛武汉天地合航天双城较多、中心区消费为辅、服务质量要求较高整体频率较高、每周3次以上、电影每周1-2次、部分酒吧或桑拿足疗频率较高300-500元电影院、KTV、桑拿足疗、高档棋牌室客户需求第七十五页，共145页。休闲娱乐消费需求：影院已成为中等及中高阶层的常规休闲娱乐项目，其次为KTV、电玩、再次为美容美发、健身俱乐部、儿童乐园等；客户需求第七十六页，共145页。综合来看，三大主力业态需求存在市场机会亲子成长零售购物休闲娱乐餐饮家电数码零售购物儿童游乐健康护理电影院、KTV、健身、酒吧、咖啡、茶室特色、时尚餐饮……第七十七页，共145页。后湖商业竞争日益激烈，本案寻求突破，唯有从以下两方面来打造自身的核心竞争力：一是走差异化的道路，升级和补充业态；二是提升消费者购物体验，打造购物体验点。差异化竞争策略第七十八页，共145页。本项目商业价值打造后湖片区开放式情景商业街区，识别性强集购物、餐饮、娱乐休闲于一体的消费生活中心，家庭购物、亲子体验、时尚休闲三大主题特色打造注重开放式设计、体验感营造，建筑特色打造合理规划动线，实现二、三楼商铺沿街化，街铺铺易于销售，可快速回笼资金，为后续滚动开发奠定基础通过后湖片区复合商业街区的开发，打造项目独特的个性与竞争优势，在区域内独树一帜，提升项目形象与价值，并为项目后续开发提供有力支撑。第七十九页，共145页。K3商业开发定位第八十页，共145页。商圈定位1km立足区域辐射周边主要辐射项目以北（黄浦新城）、以南、以东片区的区域性商业中心3km黄浦新城未来规划人口12.5万人区域现状人口约26.6万人第八十一页，共145页。家庭时尚生活中心体验式全景商业街区餐饮服务休闲购物娱乐商业主题功能定位第八十二页，共145页。商业主题定位品质生活时尚中心满足时尚年轻的消费同时,也致力于为家庭提供品质时尚的生活方式第八十三页，共145页。整体消费客群定位IIIIIIIII边缘客户：三环外（黄陂、金银潭）人群I核心客户：百步亭、丹水池、堤角家庭型客群具有较高消费能力，追求时尚、关注社交、休闲及子女教育II重要客户：后湖片区、未来黄浦新城成熟社区家庭型客群第八十四页，共145页。一站式家庭消费中心时尚购物中心社交美食中心影视娱乐中心亲子体验中心生活补给中心整体功能定位第八十五页，共145页。家庭购物亲子体验时尚休闲时尚家庭欢庆盛地都市休闲娱乐中心项目主题形象定位第八十六页，共145页。商业功能业态类别说明时尚购物中心潮流时尚、运动休闲品牌专卖体现项目经营档次和特色，展示项目形象社交美食中心酒店餐饮、时尚餐饮，特色美食规模最大、种类繁多的美食中心影视娱乐中心KTV、影院、电玩、健身体验互动式娱乐消费，打造丰富、时尚的家庭主题乐园亲子体验中心儿童健康餐饮、成长体验、服务消费、智力开发、亲子娱乐首个最大最全的儿童活动中心，创建多功能、体验式、主体化的亲子乐园生活补给中心超市、金融、电信、美容美发等立足居民日常生活，满足万千家庭生活所需商业业态定位：第八十七页，共145页。经营档次上，通常表现为主力店、区域功能集合形成的品牌体根据区域目前整体市场形象，再根据项目的开发策略与定位前提，本项目商业应为中档，改变市场对区域现有印象，最大力度吸引市场对项目的关注项目各专业店、专卖店、以中档为主，改变区域中低端形象，提升项目核心竞争力，同时通过不同业态不同档次的组合来提升整个项目的品质。经营档次上，形成中端为核心，但向上下扩散的格局第八十八页，共145页。提出区别周边商业体的传统消费理念，从战略上超越时间型消费商业经营理念第八十九页，共145页。通过表演、音乐喷泉、全面的业态设置，满足长时间逗留、游玩所需，提升客户的逗留时间，愿意长时间在这里消磨时光，流连忘返，久久不愿离去，自然会产生消费需求，进而提升提袋率。延长消费者逗留时间商业经营理念第九十页，共145页。通过不断变化的节目表演，让客户对这里长期有一份牵挂，保持每个节目周期至少一次的光顾频率，让其喜欢经常来逛。提升消费者光顾频次商业经营理念第九十一页，共145页。

通过延长逗留时间和提升光顾频次，养成消费习惯，并通过建立友好、和睦的邻里关系，让这里最终成为周边客户既家庭、工作之外的第三生活空间。打造生活的第三空间商业经营理念第九十二页，共145页。K4/K5商业开发定位第九十三页，共145页。与K3形成差异化竞争，主打健康护理体验健康护理体验新青年休闲娱乐时尚餐饮休闲品质休闲美容护理电影院、KTV酒吧、咖啡、茶室特色时尚餐饮第九十四页，共145页。项目商圈：项目商业主要服务项目及周边社区1KM2KM第九十五页，共145页。SOHO生活消费中心餐饮服务休闲购物娱乐商业功能定位第九十六页，共145页。方向

条件项目条件与契合度分析不以购物为核心驱动元素休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能具有商脉特征以商业街，商铺为主的商业形态情景体验5－8家主力店带动适当规模区域性商圈商业功能描述：立足于本项目兼顾外部消费群的区域消费中心第九十七页，共145页。时尚活跃青年阶层消费群体以来自不同领域的青年型为主，满足客群可以在商业街区找到属于自己的商品与体验乐趣：来自于都市青年客群办公生活护理调养

创意文化表演

主题式美食餐饮来自于社区青年客群多元的休闲体验丰富的娱乐设施跨家庭、区域的社交体验核心消费客群功能需求第九十八页，共145页。项目主题形象定位SOHO式消费健康护理创意文化SOHO青年聚集地创意文化中心第九十九页，共145页。

结合滨江资源打造高品质的绿化景观示范区，让项目充满绿色特质；并通过区位历史，以江岸车辆厂为资源，打造创意厂区式的艺术园区，延续项目独有的“工厂文化”特质；定期的时尚生活派对、艺术展出；来形成号召力的文化品牌培育创意文化园区商业经营理念第一百页，共145页。

建议形成民国+现代主题式的风格建筑产品是街区与公寓布局的示意图第一百零一页，共145页。K1商业开发战略及定位第一百零二页，共145页。对于开发专业市场方向的问题：1、普通专业市场市场售价低，且主力店面积较大、需持有2、要求周边有一定专业市场氛围3、大多专业市场以阶段性目的消费为主，对住宅难以形成配套，且可能影响项目和住宅形象对k1地块核心问题思考4.84万方商业体量地块不临城市主干道，商业昭示性一般地块依托省客运站及三环线，可加强项目对外辐射能力周边商业氛围较弱，以小型建材市场和中低档餐饮为主周边规划有丹水池物流产业园地块条件现状结合周边区域物流产业园区规划，依托三环线、1号线及省客运站对外辐射能力的加强，项目具备打造专业市场的先决条件商业开发方向第一百零三页，共145页。K1地块问题解决思路第一层问题：通过市场分析解决项目开发专业市场方向的问题！第二层问题：通过项目周边专业市场分析解决项目是否具有发展专业市场的空间与条件问题！第三层问题：通过项目商业业态及档次解决普通专业市场对项目及住宅形象影响问题！第一百零四页，共145页。编号项目营业面积租金1武汉欧亚达家居博览中心4万平均100元/㎡2武汉金马·凯旋家居广场约6万平均90元/㎡3美克美家武汉店约2万平均120元/㎡4武汉红旗家俱国际博览中心3万90元/㎡5武汉好美家装潢建材有限公司1万80元/㎡以上6武汉财神家居博览中心近4万平均90元/㎡7伊力诺依3.5万万8文华·富家居近1万100元/㎡以上9武汉金鑫精品家具城5万60元/㎡10吴家山鸿达家俱广场5万35元/㎡以上11居然之家武汉店7.5万约110元/㎡12武汉金博莱家具城2.8万110元/㎡以上13武汉好有家具责任有限公司接近1万80元/㎡15武汉现代家具城正在内部调整70元/㎡16武汉和平家俱大世界2.5万80元/㎡17武汉余家头家具大世界接近2万70元/㎡专业市场分布：从市场分布来看，大型专业卖场多在二环外，及三环周边拥有一定的交通优势第一百零五页，共145页。编号市场名称主营范围地址营业总分店装修租金产品档次产品定位及经营状况1武汉欧亚达家居博览中心家具常青街、徐东大街、武昌雄楚大道4万3家中高平均100元/㎡中高档目前武汉市人气较高的家居卖场品牌，定位于中高端消费人群，软、硬件一流,在消费者中树立了良好的口碑。2武汉金马·凯旋家居广场家具常青路、中南路、徐东路、汉阳王家湾家乐福对面约6万4家中高平均90元/㎡中高档产品主要由国内外知名品牌组成，定位于中高端消费人群。3美克美家武汉店家具建设大道933号约2万1家高平均120元/㎡中档以经营美式家具为主导，经营状况一般4武汉红旗家俱国际博览中心家具饰品洪山区雄楚大街3万1家中高90元/㎡中高档集家具制品、家居饰品、文化艺术品为一体，以中高档家具消费为主导的现代化一流家俱博览中心。5武汉好美家装潢建材有限公司家具王家湾十升路1万1家中高档80元/㎡以上中高档好美家提供一站式服务，满足顾客的需要。自1999年首次落户武汉至今，励精图治，气势十足地引领了武汉建材市场的消费潮流。6武汉财神家居博览中心家居汉口火车站东侧近4万1家中档平均90元/㎡中档没有60多家品牌，其个性化、时尚化、专业化、国际化的产品将成就财神家居的品位之家。地理位置好。7伊力诺依家居

武汉市江汉区发展大道176号新城大厦3.5万万3家高档中高档以家具、家居、生活设计为卖点，集设计、生产、物流、销售一体化的运作体，拥有以外籍设计师为首的专业设计团队8文华·富家居家具武汉市循礼门船舶广场近1万1家中高档100元/㎡以上中高档集窗帘、墙纸、家具、家居饰品为一体的家居卖场，产品定位于中高端时尚消费人群。公司拥有完整的设计、生产、加工一体化的大型纺织工业基地。9武汉金鑫精品家具城家具武昌和平大道余家头5万1家中档60元/㎡中档商城营业面积近5万平方米，仓库面积1万多平方米，超大规模的精品民用、办公家具的集散中心10吴家山鸿达家俱广场家具西湖区吴家山舵落口5万1家中高35元/㎡以上高中低齐全高中低档分开特色经营，占地面积5万平方米。11居然之家武汉店家居建材武汉市江汉区常青路284号7.5万1家高约110元/㎡高档拥有9000平米绿化园林和500个车位的大型停车场。实现了商场、超市、专卖店等多种业态结合12武汉金博莱家具城家具汉口青年路59号2.8万1家中110元/㎡以上中档集家具、家居设计、家庭装修、家居饰品等商品及服务为“一条龙、一站式、一体化”的大型综合卖场。13武汉好有家具责任有限公司家具汉口火车站地下广场接近1万1家中80元/㎡中低档主要以大众平价家具为主导15武汉现代家具城家具汉阳王家湾国美电器二楼正在内部调整1家中70元/㎡中档主要以大众平价家具为主导16武汉和平家俱大世界家具武昌和平大道余家头特8号2.5万1家中低80元/㎡中档主要以大众平价家具为主导17武汉余家头家具大世界家具武昌和平大道980号接近2万1家中70元/㎡中低主要是一个地、市、县的家具批发中心专业市场也在纷纷调整业态，向零售及精品方向发展第一百零六页，共145页。都市工业园区新荣客运站兴尔建材市场金旭建材市场春雷建材市场项目名称项目基本情况定位金旭建材市场市场占地面积达12000平方米，入驻商户140户，拥有众多知名建材品牌小型专业市场，以普通建材为主兴尔建材市场总面积约8000㎡建材为主青雷建材市场涵盖了陶瓷、洁具、地板、门类、灯饰、橱柜、电器、五金电料、油漆辅料、集成吊顶、挂件及龙头等十余种品类，近百家品牌商家入场小型专业市场，有一定知名品牌，中档从区域专业市场分布来看，专业市场有一定空间，整体档次、业态偏低，有较大的提升空间第一百零七页，共145页。本项目优势：项目地处汉口东北部门户，有轻轨和客运站导入人流以及规划利好，为项目打造专业市场提供足够的市场空间百步亭现代城商业中心新荣商务商贸中心丹水池物流集中区百步亭品质居住区新荣商贸商务中心位于解放大道的新荣片，占地面积近300亩商贸中心总建筑面积约12万平方米以上、总投资5亿元。百步亭现代城商业中心位于解放大道和百步亭花园路，占地400余亩，定位为城市区域型多功能商业综合体百步亭品质居住区，现有10万人未来规划7平方公里、30万人居住新城丹水池物流集中区、将改造升级为融商流、人流、信息流、资金流、交通流于一体，集现代仓储中心、多式联运中心、加工配送中心、商品批发中心、电子商务交易中心于一体的华中地区现代化、综合性、多功能的大型物流基地第一百零八页，共145页。差异化竞争项目条件：对外辐射能力强，规划利好项目具备打造专业市场的空间与条件行业发展：专业市场也在纷纷调整业态，向零售及精品方向发展规划利好：丹水池物流总部基地、逐步由传统物流向生活类商贸物流转变区域人口：现实及未来人口基础厚实市场空间：商业层级及业态待升级解决问题：避免地块间同质化竞争第一百零九页，共145页。占地面积：66666.44总体量：180894.03平方米容积率2.3建筑密度35%停车位1075项目规划：1栋企业研发及企业展示中心21F3栋企业总部基地16F2栋企业研发中心12F15栋企业研发独栋3F项目定位：根据规划设计定位，将积聚时尚创意、生产研发、文化传媒、总部办公等多功能于一体“软产业企业群”潜在项目：18万方上海创意产业园项目的建设，将为本案带来商务消费客群第一百一十页，共145页。走精品、时尚、中高端路线，搭配餐饮休闲业态，打造开放式街区商业，提升项目整体形象第一百一十一页，共145页。武汉首家时尚家居生活主题街满足区域居民中高档家居需求同时、搭配餐饮休闲业态，延长目的性消费时间商业主题形象定位第一百一十二页，共145页。其次，审视项目所面临的市场竞争环境住宅市场竞争环境分析第一百一十三页，共145页。项目名称均价（元/m2）幸福时代三期高层：9600万锦江城高层：9400汉口城市广场高层：9700中森华国际城高层：8500海赋江城天韵预计高层9200晋合金桥世家高层：14000（精装）银泰御华园二期进阶家高层：9000鼎盛华城高层：9000天伦美仑美舍高层：9200黄埔公馆高层：10000城开二七城市广场/住宅竞争格局：二七和后湖片区项目主要分布在武汉大道以东，轻轨1号线以西区域；板块内高层的价格集中在8500-10000元/㎡之间住宅竞争格局海赋江城天韵万锦江城汉口城市广场幸福时代三期鼎盛华城黄埔公馆天伦美仑美舍银泰御华园二期进阶家中森华国际城后湖片区二七片区城开二七城市广场晋合金桥世家在售项目潜在项目第一百一十四页，共145页。板块客户：从项目竞争客户来看，项目竞争更多会来自板块内，而非板块外后湖区域客户特征：汉口中心区客户受价格挤压或环境驱动跨区就近置业。此类客户对价格较为敏感；从区域客户构成来看，后湖板块面临来自二七永清、泛CBD板块的客户截流，金银湖、古田板块的客户分流，但各自片区主流客户具有较大的差异性，且具有相对封闭的区域性。金银湖板块古田板块盘龙城板块泛CBD板块 中心板块大后湖板块 二七板块住宅竞争格局第一百一十五页，共145页。项目概况：板块内大盘相对较少，综合体项目不多，但以品质项目为主区域板块项目名称总建面（万方）建筑类型物业类型容积率主力户型在售面积段（㎡）后湖板块幸福时代三期17.63高层纯住宅3.20二房-四房81-130万锦江城27高层纯住宅3.00三房-四房97、128-169汉口城市广场60.83高层、超高层综合体3.26二房-三房86-97中森华国际城100高层综合体3.43四房142海赋江城天韵44.5高层、超高层纯住宅3.33一房-三房67-127晋合金桥世家42超高层纯住宅1.65二房-四房220银泰御华园二期进阶家15.08多层、高层纯住宅2.00一房-四房46-160鼎盛华城30.30小高层、高层纯住宅2.40二房-四房90-171天伦美仑美舍4.62高层纯住宅4.10二房-三房76-125二七板块黄埔公馆8.16高层纯住宅3.20二房-三房88-122城开二七城市广场47.39多层、小高层、高层综合体3.79//住宅竞争分析第一百一十六页，共145页。当期产品户型配比：刚需型二房和改善型三房占八成比例，首置首改主导板块住宅市场区域板块项目名称一房（㎡）占比去化率二房（㎡）占比去化率三房（㎡）占比去化率四房（㎡）占比去化率后湖板块幸福时代三期///8325%87.09%95-12162.5%87.74%13012.5%70.96%万锦江城//////92-13781.62%98.29%16718.38%71.21%汉口城市广场///8623.77%93.10%95-9776.23%71.24%///中森华国际城///82-9150%100%9125.49%100%14224.51%89%海赋江城天韵67//83-87//94-127/////晋合金桥世家/////////220100%46.88%银泰御华园二期进阶家46-4966.66%89.11%9516.67%88.71%118-13316.67%85.48%///鼎盛华城//////91-14175%/17125%/天伦美仑美舍///76-9057.14%87.09%109-12542.86%70.97%///二七板块黄埔公馆///88-9950%85.83%118-12650%72.5%///住宅供应结构第一百一十七页，共145页。户型特点：板块内户型跨度较大，主力户型以76-89㎡刚需型两房，95-109㎡紧凑型三房、118-134㎡舒适性三房为主，142-171㎡改善型四房户型相对较少后湖板块幸福时代三期

万锦江城

汉口城市广场中森华国际城海赋江城天韵

晋合金桥世家

银泰御华园二期进阶家

鼎盛华城

天伦美仑美舍二七板块黄埔公馆30405060708090100

110120130140150160170180+（㎡）一房二房三房四房住宅供应结构第一百一十八页，共145页。市场表现：从短期内各项目入市销售情况看，市场整体去化速度良好，月均去化在8300㎡/月区域板块项目名称当期体量（万方）当期产品当期去化率入市时间月均去化速度（㎡）后湖板块幸福时代三期2.5（10#）83㎡二房、95-121㎡三房、130㎡四房85%2013.10.2714167万锦江城4.03（6#2单元、10#）92-137㎡三房、170㎡四房93.45%2013.5.187532汉口城市广场4.71（1#-3#）86㎡二房、95-97㎡三房76.47%2013.9.1414407中森华国际城5.69（3#-5#）82-91㎡二房、91㎡三房、142㎡四房97.07%2011.11.252301海赋江城天韵/67㎡一房、83-87㎡二房、94-127㎡三房/预计2013.12底入市/晋合金桥世家3.62(11#-12#)只推其中64套220㎡四房18.23%2013.10.236599银泰御华园二期进阶家2.53（A15#）46-49㎡一房、95㎡二房、118-133㎡三房、88.71%2013.5.264489鼎盛华城2.12（12#）91-141㎡三房、171㎡四房/预计2013.12.31/天伦美仑美舍4.19（1#-3#）76-90㎡二房、109-125㎡三房80.18%2013.9.1513438二七板块黄埔公馆2.29(4#)88-99㎡二房、118-126㎡三房79.58%2013.5.253644城开二七城市广场///预计2014年上半年入市/住宅供应结构第一百一十九页，共145页。未来供应：目前板块内新增住宅共计341.06万方，近三年内已去化93.65万方，未来几年总供应量将超247.41万方，整体去化压力较大，住宅市场竞争相对比较激烈项目名称基本信息未来供应量未来供应产品住宅总建/万方推盘进度已售/万方一年内/万方三年内/万方总供应量/万方幸福时代三期17.63三期6.98175110.6583㎡二房、95-121㎡三房、130㎡四房万锦江城33.12三期31.49.0427.111.72128-137㎡三房、170平方米四房汉口城市广场40.14三期3.617.2951.8736.5486㎡二房、95-97㎡三房中森华国际城75一期8.412.768.2866.59142㎡四房海赋江城天韵44.5预计2013年12月入市0//44.567㎡一房、83-87㎡二房、94-127㎡三房晋合金桥世家42二期19.487.9223.7622.52220㎡四房银泰御华园二期进阶家15.08二期2.245.3716.1612.8446-49㎡一房、95㎡二房、118-133㎡三房、160-167㎡四房鼎盛华城30.30一期12.9//17.491-141㎡三房、171㎡四房天伦美仑美舍4.19一期3.3616.1348.380.8376-90㎡二房、109-125㎡三房黄埔公馆7.1一期5.284.