城镇房地产融资模式简析

城镇房地产融资模式简析融资模式设计计划结构风险成本程序编制项目的资金筹措计划

方案某新建公司投资项目资金来源计划表序号资金来源金额融资条件融资可信程度1资本金2800万元

1.1股东A股本投资1700万元

公司书面承诺1.2股东B股本投资600万元

董事会书面承诺1.3股东C股本投资500万元

公司预计2债务资金6820万元

资金结构分析资本金结构。参与投资的各方投资人占有多大的出资比例的设计。在既有公司融资下，项目的资本金结构受制于公司的财务状况和筹资能力。

资本金与债务融资比例。从投资者的角度考虑，追求以较低的资本金投资争取较多的负债融资，尽可能低的对股东的追索。而对于提供债务融资的债权人，希望债权得到有效的风险控制。合理的资金结构需要由各个参与方的利益平衡来决定。贷款、债券与政府拨款各有利弊。债务资金结构。分析各种债务资金的占比，包括负债的方式及债务期限的配比。融资风险分析

项目的融资风险分析主要包括：出资能力、出资吸引力、再融资能力、融资预算的松紧程度、利率及汇率风险。

出资能力风险及出资吸引力预定的项目股本投资人及贷款融资人应当具有充分的出资能力。对于股本投资方来说，项目是否具有足够的吸引力，取决于项目的投资收益和风险。对项目提供贷款的融资人应当有充分出资能力，资金实力弱的贷款人可能由于经营中出现问题，无力履行当初的贷款承诺。考虑到出资人的出资风险，在选择项目的股本投资人及贷款人时，应当选择资金实力强、既往信用好、风险承受能力强、所在国政治及经济稳定的出资人。项目的再融资能力

项目实施过程中会出现许多风险，项目需要具备足够的再融资能力。在项目的融资方案设计中应当考虑备用融资方案，主要包括：项目公司股东的追加投资承诺，贷款银团的追加贷款承诺，银行贷款承诺高于项目计划使用资金数额，以取得备用的贷款承诺。融资方案设计中还需要考虑在项目实施过程中追加取得新的融资。

项目融资预算的松紧程度

项目的投资支出计划与融资计划的平衡应当匹配，必要时应当留有一定富余量。项目的融资预算不能过于紧张，在项目的建设投资期间，年度融资计划应当留出适当的净现金富余量。同时应当保持一定的备用提款权，包括股东追加或提前投入资本金及银行的备用提款权。利率及汇率风险

国际金融市场上，各国货币的比价在时刻变动，这种变动称为汇率变动。项目的融资中，未来市场利率的变动会引起项目资金成本的不确定性。无论采取浮动利率还是固定利率都会存在利率风险。采取何种利率，应当从更有利于降低项目的总体风险考虑。浮动利率通常低于固定利率，但将来可能在某一时期会变得高于固定利率。实际操作中，可以通过利率掉期将浮动利率调换为固定利率，或者反过来调换，改变利率风险。同时可以尽量以软货币借款，当然某种货币在当前是软货币，但可能变为硬货币。币值升降预测本身存在很大的不确定性。融资成本

资金成本=资金占用成本+筹资费用资金占用成本：借款利息、债券利息、股息、红利；筹资费用：律师费、资信评估费、公证费、证券印刷费、发行手续费、担保费、承诺费、银团贷款管理费等融资的运运作程序序房地产融融资总体体概括房地产企业融资资内部融资资外部融资资现金其他速动资产应收账款款预收款股权性融融资债务性融融资股权融资资合作开发融资房地产投投资信托首次发行行上市上市后再再融资买壳上市市合资前沿货币币合约房地产辛辛迪加直接债务融资间接债务融资工程承包包融资租赁融资资回租回买银行贷款款其他金融融机构贷款款夹层融资资企业债务务出租房地地产承租房地地产房地产保保险公司司房地产抵抵押公司司房地产基基金管理公司司房地产财财务公司司房地产融融资的１１８条渠渠道渠道内容1企业内部融资抵押、贴现股票和债券而获得资金、预收购房定金或购房款和企业利用留存收益等。2上市融资股份制房地产企业上市发行股票成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。周正毅“空手套白狼”，非法获得大量地产项目，然后以此抵押贷款，再用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买这些项目资产。3房地产抵押贷款房地产抵押贷款要求开发商以所拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款和房屋开发抵押贷款；信用贷款主要看开发商的业绩、业务以及信用记录；4房地产委托贷款房地产委托贷款也称作特定资金信托，是指委托人将有权自行支配的资金存入房地产信托机构，并要求房地产信托机构按照其指定的范围、对象和期限等发放的房地产贷款。具体业务主要有(1)服务性房地产信托。(2)建材补偿贸易信托贷款。(3)房地产开发经营企业流动资金委托贷款。(4)国际房地产投资信托。5向其他金融机构融资。房地产保险公司、房地产投资基金管理公司和房地产财务公司等为房地产开发提供融资服务。6抵押贷款证券化ABS金融机构将其所持有的流动性较差、但具有未来现金流入的抵押贷款汇集重组成为相应的贷款组群，由证券化机构以现金方式收购，然后经过担保或信用增级后，由其以证券的形式出售给投资者的融资过程。7短期融资从清算银行、商业银行、外资银行设在本国的分支结构等渠道获得的高利率贷款8长期融资通过权益筹资、抵押贷款、抵押债券、收取租金、房地产开发公司与入住机构间的合作、租回方式、利润侵蚀方式、优先收益方式、合营公司、机构直接开发、专业金融公司、政府来源等渠道筹集资金。9售后回租房地产的经营者将一项房地产出售给一家投资机构，然后再作为房地产承租人去经营。拥有物业的开发商既通过出让物业的所有权获得资金，又通过租回物业以保留物业的使用权，以达到既减少资金占用、又能从经营的物业中获得收入的目的。但是，回租融资对于开发商的物业经营水平要求较高，其预期经营收益率必须高于抵押贷款的利率，否则，回租融资不会被投资者所接受。需要注意的是，租赁期满，开发商不能获得物业的产权。10租赁融资。开发商将该土地出租给其他投资者开发建设房地产，以每年获得的租金作抵押，申请房地产项目开发的长期贷款。或者开发商通过租赁方式获得土地的使用权以后，以自行开发的房地产作抵押向银行申请长期抵押贷款。11回买融资

开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款买回该项物业。通过采取回买融资方式，开发商不仅获得较高比例的融资，而且在还清贷款后，可以获得该项物业的产权。特别值得说明的是，开发商仍可对此物业提取折旧，从而获得折旧抵税带来的好处；融资机构既可获得高于普通抵押贷款的利息收入，又可以所有者的身份参与分享物业的经营收益。12房地产辛迪。这是国外房地产开发商广泛采用的一种融资方式。它由经理合伙人和有限合伙人组成。其中经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任，而有限合伙人享有所有权，不参与经营管理，以其出资额为限承担有限责任。13前沿货币合约。

它采用的形式是贷款机构出资，开发商提供土地和技术，成立合资公司。与合作开发不同的是，参与合作的资本投入者并不是完全意义上的投资方，还充当贷款人的角色，要求将其投资分期收回，并获得利息。故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。由于贷款方本身又是合资方，因而贷款利率一般比较低，但同时作为合资方，它也与开发商共享收益，共担风险。14项目融资项目融资是指“为一个特定经济实体安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，并且满足于使用该经济实体的资产作为贷款的安全保障”。包括直接项目融资、项目公司融资模式、杠杆租赁融资模式、“生产支付”融资模式、BOT融资模式、ABS融资模式等土地融资资主要渠渠道与模模式形式内容１５

TOD(Transit—OrientedDevelopment)融资模式就是政府利用垄断城市规划具有的信息与资源优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之间的价差而形成的一种融资模式。城市公共交通具有很强的“外溢效应”，以公交体系为中心的城市（土地）规划和城市（土地）经营的模式，带动大社区、大商业、大交通、大市政配套的聚集，变单一功能的土地开发与交易为功能混合的土地开发与升值。TOD项目融资资概念TOD融资模式式具有以以下优点点：1、这种以公公交车站站为中心心的布局局形态有有利于大大盘社区区的交通通组织。。2、社区中心心有利于于吸引商商业和各各种服务务性配套套设施集集中布置置，可以以解决大大盘社区区中生活活商业配配套的不不足；3、将各种商商业、服服务性功功能机构构与交通通站点集集中布置置，还有有利于提提高居民民公交出出行效率率。4、宜人的尺尺度和空空间更有有利于创创造出利利于人居居的环境境。日本的地地方政府府投资轨轨道交通通的资金金主要是是特殊轨轨道基金金，基金金的来源源是企业业轨道交交通税，，即由于于轨道交交通的建建设提高高了相应应地区的的通达性性，因而而对由此此受益的的公司和和企业征征税。札幌市将将距车站站360～720米的范围围确定为为城市轨轨道系统统的受益益区，对对其中的的占地业业主和土土地租用用者按距距离车站站的远近近和占地地面积的的差异按按累进法法征税。。日本TOD模式土地融资资主要渠渠道与模模式形式内容１６发行长期债券发行土地开发债券，筹集土地储备金专门用于土地开发项目；然后，通过土地收益偿还债务。土地储备机构可以在依法设立的证券交易所转让债券，从而获取资金，也可以通过向金融机构质押寻求套现。最大的特点是筹资成本低。这是因为债券受条款约束，安全性较高。因此，利息率较低，这就降低了土地储备机构筹资财务成本。当然，发行长期债券仍有一些不足，主要是发行长期债券要受许多条件约束，因而会影响土地储备机构的筹资能力。土地融资资主要渠渠道与模模式形式内容１７土地资产证券化含义。所谓土地资产证券化是指以可获得稳定的可预测的现金流的土地收益或土地贷款作为担保来发行证券的过程。

土地资产证券化优点。1、死钱变活钱。利用证券市场的功能，将不可移动的、难以分割的、不适合小规模投资的土地储备机构巨大的固定资产变为流动金融资产。2吸引投资者。土地在不断的增值。而获得土地资产证券化的资产也会发生增值。因此，购买该项资产的投资者会增多。3、降低了融资成本。由于土地收益或土地抵押贷款为担保的证券信用等级较高，而其利率则相应较低，从而可以降低土地储备机构的筹资成本。4、弥补银贷缺陷。由于土地资产证券化筹资是长期筹资，可以弥补银行因短期贷款而造成的信用困难所产生的信贷资金在时间上的脱节问题。

土地融资资主要渠渠道与模模式形式内容１８房地产投资信托基金（REITs）

房地产投资信托基金REITs就是以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。当资金募集完成后，就让股票或受益凭证在交易市场上市流通；房地产资产信托(RealEstateAssetTrust、简称REAT)是一种非标准的集合投资信托计划。REAT的受益凭证，是把房地产物业切割成一张张“债券“，由证券化的发行机构支付利息给投资人，到期后把本金偿还给投资人。不能在证券交易所上市流通。信托方式筹集资金成本低，这是因为与银行相比，信托公司主要是直接募集社会资金，利润主要来源于消费者，可以以较低的成本运作。这对于动辄要几千万、几亿、几十亿的土地收购储备机构来说，将可以节约大量的财务成本。另外，由于信托募集资本方便灵活，可根据项目需要，专项募集，募集量可大可小，不受限制。从更广泛的概念来说，REITs和REAT都是资产证券化的一个分支。土地融资资主要渠渠道与模模式形式内容１９权益融资：多种合伙模式（美国）

1、开发商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入资，其价格在谈判时确定，一般是土地的市场价格。开发商通常不必自己提供权益投资，剩余资金主要通过抵押土地来获得贷款。(1)第一优先权：土地所有者获得资本回收，RP土地价值(按照合同约定的金额)的返还；(2)第二优先权：土地所有者获得按事先约定的回报率计算的权益资本回报；(3)第三优先权：开发商获得开发费(通常为开发成本的3%~10%)，作为其管理开发过程和承担开发风险的补偿；(4)第四优先权：以上三者均被支付之后，开发商和土地所有者对超额利润进行分成，其比例通常通过谈判决定。例如50%：50%。土地融资资主要渠渠道与模模式形式内容１９权益融资：多种合伙模式（美国）

3、开发商和贷款人合作.贷款人也可以通过“参与式贷款”(PMicipatingloan)的形式与开发商组成合伙模式，除了获得利息之外，也分享一定比例的利润分成。对于开发商而言，这种合伙形式最为简单，也最容易实现。贷款人可以把贷款额的某个百分比作为权益投资，获得权益投资收益，而不仅仅是利息。其区别是，利息必须要按时和按利率支付，而权益投资的收益则是在有可供分配的现金流出现时，才予以支付。当然权益投资的收益率要高于利率。如果开发商的规模较大且经验丰富，贷款人和开发商的利润分成通常为50%：50%，而对于经验不足的开发商，货款人的利润分成比例可以高达65%或75%。当然，开发商仍可以首先获得开发费的补偿。房地产股票融融资概述述渠道道条件件案例例股票融资的概概括股票融资的好好处股票融资的运运作渠道1、发行新股上市市融资(initialpublicoffering，IPO)2、上市公司发行行新股。已经公开发发行股票的上上市公司发行行新的股票，，称为发行新新股(seasonedequity0ffering，SEO)3、通过ST公司向优质基基础设施项目目“让壳”融融资（反向兼兼并）股票初次公开开发行股票初次公开开发行(initialpublicoffering，IPO)，是公司长期期资本融资的的一个重要方方式。IPO意味着把一部部分股票卖给给外部投资者者，从而使一一个非公众公公司(closelyheldcorporations)变成一个公众众公司(publiclyownedcorporations)。IPO过程通常被称称为上市(goingpublic)。上市公司发行行新股1、概念：已经公开发行行股票的上市市公司发行新新的股票，称称为发行新股股(seasonedequity0ffering，SEO)，又叫后续发发行(follow—onoffering)2、原因：最流行的说法法是上市公司司面临着需要要大额支出的的净现值大于于零的投资项项目，如果要要保持比较理理想的资本结结构，在留存存收益不足的的情况下，发发行新股有利利于增加股东东的财富。3、可能性。在很大程度上上取决于公司司当前投资项项目的盈利能能力。4、方式。私募（简单来来说就是私下下销售，是指指向一个或几几个投资者(一般为机构投投资者)出售证券；；股票期期权、员工持持股计划和股股利再投资计计划；配股股；向社会公公开发行新股股(增发)。反向兼并反向兼并也称称ReverseTakeover(RTO)，俗称借壳上上市，是一种种简化快捷的的上市方式，，是指一家私私人公司通过过与一家没有有业务、资产产和负债的上上市公司的反反向合并来实实现上市的目目的，该上市市公司也称为为壳公司。私私人公司并入入上市公司后后持有多数股股权(通常是90％)A股上市融资参参考融资要求企业至少拥有5000万权益，总资产负债率低于70％，且资产净收益率每年不低于l0％，此外，公司土地储备也非常关键。融资数量不少于2亿港元的市值预计(香港上市)融资成本适中融资周期长适合企业实力型规范企业房地产企业上市必备条件①连续三年盈利②净资产收益率每年不得低于10％③累计对外投资额不超过净资产的50％④总资产负债率低于70％⑤所有者权益至少5000万元房地产企业上上市三大关卡卡政策关为了防止房地产行业投资过热，证监会曾一度禁止房地产企业直接上市，如今依然严格控制。自身关企业自身条件，土地储备规模、财务状况、管理制度等。市场关发行究竟能否成功，是否有足够认购，股价是否能达到预期目标等等。香港创业板申申请①企业须具备两年活跃业务活动纪录”。②企业上市的最低市值为4610万港元⑧公众最低持股量需达到3000万或持10％的股份(两者以高者计)。④管理层股东和财政股东的合计持股量应至少达到全部股份的35％。境外上市条件件境外直接上市市即直接向国国外证券主管管部门登记注注册，并发行行股票(或其他衍生金金融工具)，在当地证券券交易所挂牌牌上市交易。。即通常说的的N股、s股等

N股S股中国企业在约纽交易所发行股票并上市，取NewYork第一个字“N”为名中国企业在新加坡交易所上市中国公司申请请境外上市的的条件①符合中国有有关境外上市市的法律、法法规和规则②筹资用途符符合国家产业业政策、利用用外资政策及及国家有关固固定资产投资资立项的规定定③净资产不少少于4亿元人民币，，过去一年税税后利润不少少于6000万人民币，并并有增长潜力力，按合理预预期市盈率计计算，筹资额额不少于5000万美元④具有规范的的法人治理结结构及较完善善的内部管理理制度，有较较稳定的高级级管理层及较较高的管理水水平⑤上市后分红红派息有可靠靠的外汇来源源，符合中国国外汇管理的的有关规定⑥符合中国证证券监督管理理委员会规定定的其他条件件直接上市：万万科股份有限限公司首批公开上市市的房地产企企业1988年12月，公司公开开向社会发行行股票2800万股，募集人人民币2800万元。1993年3月，公司再次次发行4500万股B股。募集资金金45135万港元，主要要投资于房房地产开发，，2000年年初，公司司又增资配配股募集人民民币6．25亿元。1991年6月，万科公司司又通过配售售和定向发行行新股2836万股，筹筹集人民币1．27亿元，公司开开始跨地域发发展。2002年6月18日，公司向社社会公开发行行15亿元可转换公公司债券。从从1988年至今，万科科公司共从股股市融资16亿多元人民币币，发行企业业债券融资15亿元，股份制改造上上市:北京天鸿宝业业公司由北京房房地产开发经经营公司(现更名为北京京天鸿集团公公司)、北京华澳房房产公司、北北京市房屋建建筑设计院共共同发起并拟拟向其他社会会法人和内部部职工定向募募集股份设立立的股份有限限公司。总股股本为7000万股，其中发发起人认购4650万股，向社会会法人募集2175万股，向内部部职工募集175万股。北京市市经济体制改改革委员会同同意公司先募募集法人股6825万股注册登记记，保留内部部职工股175万股。公司的4000万股A股于2000年12月25日上网定价发发行，2001年3月12日在上海证券券交易所上市市。主承销商商为中信证券券股份有限公公司。此次4000万股A股总共募集资资金4亿元。从它上市前3年的收入水平平，该公司的的资金实力不不强。从股市市筹集资金4亿元，这比它它上市前3年收入的总和和还要多。上上市融资有有效满足了企企业经营所需需的资金。上市公司转向向投资房地产产业2002年6月“北京西红红门经济适用用房项目暨国国有士地使用用权出让招标标”。2002年7月16日，北京市土土地整理储备备中心公标，，联合投标的的湖南电广传传媒股份有限限公司和长沙沙金海林置业业有限公司被被确定为第一一中标候选人人。其中标的的理由是：中中标总价款为为17．65亿元人民币，，经济适用房房的最高销售售价格为每建建筑平方米2280元，比政府限限定的最高价价每平方米2600元降低了320元。电广传媒股份份有限公司的的主营业务涵涵盖了现代传传媒业的几大大主流，业绩绩很好。公司司于1998年12月23日首次发行5000万股A股股票，筹资资44620万元；2000年11月再次发行5300万股A股股票，筹资资15．43亿元元。。其其在在两两年年时时间间里里从从股股市市共共募募集集资资金金近近20亿元元。。开发发商商买买壳壳上上市市北京京泰泰跃跃房房地地产产公公司司在在2002年连连购购五五家家上上市市公公司司的的控控股股权权，，形形成成了了泰泰跃跃系系；；泰泰跃跃房房地地产产公公司司有有着着丰丰富富的的土土地地储储备备，，拥拥有有70万平平方方米米拆拆迁迁完完毕毕的的土土地地，，前前期期投投入入已已经经完完成成，，保保守守估估计计，，约约有有50亿元元营营业业额额。。公司司在在5次收收购购中中动动用用资资金金近近10亿元元，，且且多多采采取取现现金金方方式式收收购购，，而而不不是是通通过过资资产产重重组组或或股股权权抵抵押押。。泰跃跃房房地地产产公公司司收收购购的的上上市市公公司司主主要要是是资资源源型型上上市市公公司司。。风风险险分分散散在在各各个个控控股股公公司司和和关关联联公公司司。。2007年9月前前房房地地产产上上市市公公司司融融资资情情况况（（高高通通智智库库统统计计））2007年9月前前房房地地产产上上市市公公司司融融资资情情况况（（高高通通智智库库统统计计））2007年9月前前房房地地产产上上市市公公司司融融资资情情况况（（高高通通智智库库统统计计））资本本筹筹措措概述述资本本金金制制度度筹资资主主体体来源源案例例项目目资资本本金金概概念念现代代公公司司的的资资金金来来源源构构成成分分为为两两大大部部分分：：1、股股东东权权益益资资金金：：以权权益益方方式式投投资资于于公公司司的的资资金金取取得得公公司司的的产产权权2、负负债债：：以负负债债方方式式筹筹集集的的资资金金，，提提供供资资金金方方只只取取得得对对于于公公司司的的债债权权。。（债债权权人人优优先先于于股股权权受受偿偿，，但但对对于于公公司司没没有有控控制制））项目目资资本本金金是指指由由项项目目的的发发起起人人、、股股权权投投资资人人(以下下称称投投资资者者)以获获得得项项目目财财产产权权和和控控制制权权的的方方式式投投入入的的资资金金。。对于于提提供供债债务务融融资资的的债债权权人人来来说说，，项项目目的的资资本本金金是是获获得得负负债债融融资资的的一一种种信信用用基基础础，，因因为为项项目目的的资资本本金金后后于于负负债债受受偿偿，，可可以以降降低低债债权权人人债债权权回回收收风风险险。。在项项目目的的融融资资研研究究中中，，应应根根据据项项目目融融资资目目标标的的要要求求，，在在拟拟定定的的融融资资模模式式前前提提下下，，研研究究资资本本金金筹筹措措方方案案。。项目目资资本本金金制制度度国家家对对于于固固定定资资产产投投资资实实行行资资本本金金制制度度。。根根据据国国务务院院的的规规定定，，投投资资项项目目资资本本金金占占总总投投资资的的比比例例，，根根据据不不同同行行业业和和项项目目的的经经济济效效益益等等因因素素确确定定，，具具体体规规定定如如表表所所示示。。序号投资行业项目资本金占项目总投资的比例

l交通运输、煤炭

35％及以上2钢铁、邮电、化肥

25％及以上

3电力、机电、建材、化工、石油加工、有色、轻工、纺织、商贸及其他行业

20％及以上项目目资资本本金金筹筹资资主主体体采取取项项目目融融资资方方式式进进行行项项目目的的融融资资，，需需要要组组建建新新的的独独立立法法人人，，项项目目的的资资本本金金是是新新建建法法人人的的资资本本金金，，是是项项目目投投资资者者(项目目发发起起人人一一般般也也是是投投资资者者)为拟拟建建项项目目提提供供的的资资本本金金。。为项项目目投投资资而而组组建建的的新新法法人人大大多多是是企企业业法法人人，，包包括括有有限限责责任任公公司司、、股股份份公公司司、、合合作作制制公公司司等等。。有有些些公公用用设设施施项项目目建建设设也也可可能能采采取取新新组组建建事事业业法法人人实实施施。。项目目资资本本金金主主要要来来源源1、项项目目法法人人的的自自有有资资金金（企企业业现现有有的的现现金金;未来来生生产产经经营营中中获获得得的的可可用用于于项项目目的的资资金金、、企企业业资资产产变变现现和和企企业业增增资资扩扩股股2、各各级级政政府府财财政政预预算算内内资资金金、、预预算算外外资资金金及及各各种种专专项项建建设设基基金金；；3、国国家家授授权权投投资资机机构构提提供供的的资资金金。。4、国国内内外外企企业业、、事事业业单单位位入入股股的的资资金金；；5、社社会会个个人人人人股股的的资资金金；；6、项项目目法法人人通通过过发发行行股股票票从从证证券券市市场场上上筹筹集集的的资资金金。。有些些情情况况下下投投资资者者还还可可以以以以准准资资本本金金方方式式投投入入资资金金，，包包括括：：（（优先先股股、、可可转转换换债债、、股股东东借借款款等。。引进进战战略略投投资资者者城市房房地产产引进进战略略投资资者可可以考考虑五五个方方面：：1、在保保持国国有控控股地地位的的前提提下，，吸引引中外外民间间资本本参股股2、社会会资本本兴办办新企企业3、中外外资本本合资资合作作新企企业（（项目目）4、鼓励励中外外资本本投资资并购购老企企业（（股权权转让让）5、其他他方式式从经济济学意意义上上讲，，引进进战略略投资资者存存在两两个目目的：：第一，，具有信信息传传递的的功能能，提提高IPO的效率率第二，，引进战战略投投资者者，还还能够够引进进其先先进的的管理理技术术、经经验和和专业业的知知识，，引进进其产产品开开发、、创新新的流流程，，引进进其市市场营营销的的方案案和思思路，，促进进上市市公司司的完完善和和发展展，提提高未未来预预期收收益。。资本金金筹资资案例例案例:郑州市市建设设投资资公司司融资资模式式背景郑州市市位于于河南南省中中部偏偏北，，是全全国东东、中中、西西三大大经济济带的的结合合部。。郑州州市政政府致致力于于把郑郑州建建设成成为国国家区区域性性中心心城市市和现现代化化商贸贸城，，但郑郑州市市建设设投资资总公公司成成立后后在资资金方方面力力不从从心。。因此，，开展展筹融融资活活动，，应是是公司司起步步阶段段的重重点工工作。。长期融融资战战略融资方方案的的实施施步骤骤合作开开发搞搞双赢赢企业““缺胳胳膊少少腿”是常有有之事事，合合作则则是完完善自自我。。我们的的晚餐餐并非非来自自屠宰宰商、、酿酒酒师和和面包包师的的恩惠惠，而而是来来自他他们对对自身身利益益的关关切。。——亚当·斯密《国富论论》合作开开发概概述不同当当事人人之间间共同同出资资、共共同经经营、、共担担风险险、共共享利利益的的合作作行为为，是是一种种房地地产开开发的的联合合经营营行为为。这这种合合作方方式不不限于于一方方出资资，也也可以以双方方共同同出地地出资资。合作开开发房房地产产必须须“三三共””——共同投投资、、共享享利润润、共共担担风险险。在形式式上，，无论论合作作各方方是以以股东东名义义出资资设立立房地地产开开发项项目公公司，，还是是不设设立项项目公公司而而直接接由合合作各各方共共同开开发，，均属属合作作开发发房地地产之之列。。当然然，已已成立立的房房地产产开发发项目目公司司在从从事房房地产产开发发时也也可理理解为为是股股东之之间的的合作作开发发行为为。房地产产合作作开发发最重重要的的是签签订合合作开开发合合同。。房地产产企业业合作作开发发的法法律依依据与与特征征1、房地地产企企业合合作开开发的的法律律依据据房地产产合作作开发发的法法律依依据是是《城市房房地产产管理理法》第27条中的的规定定：“依法取取得的的土地地使用用权，，可以以依照照本法和有有关法法律、、行政政法规规的规规定，，作价价入股股，合合资、、合作开发发经营营房地地产。。”2、房地地产企企业合合作开开发法法律特特征①合作作主体体中至至少一一方应应当具具有房房地产产开发发的经经营资资格；；②用于于合作作开发发的国国有土土地必必须是是通过过出让让方式式取得得的，，不能能是以以划拨拨方式式取得得的土土地，，但经经有批批准权权的人人民政政府批批准的的，可可以进进行合合作开开发；；③房地地产合合作开开发合合同的的性质质属于于合同同法中中的无无名合合同，，根据据当事事人约约定的的内容容不同同，合合同的的性质质就会会不同同，可可能是是合伙伙合同同，也也可能能是承承揽合合同。。此外，，房地地产合合作开开发合合同的的履行行过程程中不不仅在在每个个阶段段都有有相应应政府府部门门的直直接管管理和和干预预，同同时还还有开开发主主体以以外的的其他他单位位的参参与，，比如如设计计单位位，施施工单单位、、监理理单位位、劳劳务分分包单单位、、材料料供应应单位位等等等。房地产合作作开发的四四种模式模式含义特征案例资源互补资源互补模式不是简单的企业规模的叠加和扩大，其实质内涵是房地产强势资源的联合。一是可以使土地价格下降，将联合拿下的土地再在联盟内进行分配开发。二是可以加大项目的整体开发实力，缩短项目建设周期，形成联盟内各企业的共赢。2004年3月，华远和SOH0中国从竞争到牵手合作，SOHO中国以参股项目公司的形式加入到尚都国际中心整体开发中．一期由华远负责开发，SOHO中国开发项目二三期l7万平方米的土地。华远在换取了SOH0中国手中的资金后，用这笔资金以股权合作的方式换取了东华广场项目的土地。对华远而言，有效利用“鸡蛋”换取自己更需要的“粮票”；对SOHO中国而言，能利用多余的“粮票”换取急需的“鸡蛋”，各得其所。分工协作分工协作一般指单个开发商，在整个建筑产品的垂直供应链中，和其他各企业扮演着上、中、下游的角色，每一个在供应链里的企业都能专门做自已强势的事。在专业分工的状况下，开发商不必因为某个环节而招聘所需人才，不必在每个环节都投入资金成本，这也就省去了许多精神及管理成本的损耗。例如，开发商擅长开发，包括拿地、建筑等，但不一定善于设计、楼盘包装、策划、市场调研等。这样一个产品诞生到完成的过程还会有许多专业的公司，如监理、设计。广告等专职公司的介入。市场瓜分市场瓜分指开发企业在共同或相近的板块区域内联盟，共同规划、共同宣传、资源共享，挟整体之势而提升自己的一种合作模式。这种模式摒弃了在—个区域内各自为政的种种弊端，避免了“窝里斗”、两败俱伤，通过联盟共同瓜分市场的空问和利润。“五黄大社区”是重庆的第一个区域性地产联盟。2000年，五黄路上五大楼盘组成了重庆北部新城的五黄大联盟，共同喊出了“五黄大社区的口号”。两年里，五黄路上新的五家楼盘，又一次扛起五黄大社区这面旗帜，重新“歃血结盟”．组成“新五黄联盟”。交叉营销交叉营销是指向一位顾客销售多种相关的服务或产品。这是一种发现顾客多种需求，并满足其多种需求的一对一营销方式，从横向角度开发产品市场。最大特征在于．房地产企业与房地产业以外的企业通过结成联盟，进行交叉营销．以达到扩大市场的目的。联盟合作的主要特点：①服务于相同的顾客群，但不存在竞争；②对方的客户群至少同我方现有的客户群一样大，拥有与对方不同的资源，包括高访问量的网站，不同的细分市场；③相兼容的价值观念。奥园和海尔联手推进住宅产业化是交叉营销模式的典范。相近的企业理念和对市场的共同认识．使奥园置业与海尔共同组合起住宅品牌产业链——“奥园海尔住宅产业化推进中心”。海尔是中国白色家电的领跑者，奥园置业是中国主题地产的领军者，奥园置业与海尔家电共同组建了执行小组，在认真把握消费者需求、住宅功能与性能的基础上，加强对建筑与结构技术、节能与新能源利用技术，厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术以及施工建造技术七大技术的研究，加强对家电家居等部品与住宅设计、建设、装修的集成研究，努力实现住宅产品的系列化、通用化。他们的合作旨在共同推进住宅工程开发和功能装配的产业化分工，实现住宅开发的“科技化、专业化和产业化”，被业界视为中国住宅产业化发展的重要里程碑。合作开发的的两种方式式合作开发有有两种方式式：一是非非法人型合合作开发；；二是法人人型合作开开发。此相关具体体情况如下下表：合作开发含义法规具体操作法人型合作开发房地产合作开发各方以组建新的法人。即成立项目公司的方式进行开发经营的就是法人型合作开发。《民法通则》第51条“企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格”。根据本条规定，在成立项目公司情况下，房地产合作开发方即成为项目公司的股东，作开发各方之间的权利义务，再由合作协议来规范，而由公司章程予以规定。合作开发方不再以协议约定的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。以成立项目公司的方式进行合作开发。符合现代企业制度的要求，是值得推广自运作模式。合作开发含义法规具体操作非法人型合作开发联营可以不组成新的法人，采用这种形式进行房地产合作开发即是非法人型合作开发。《民法通则》第52条“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任”。根据本条规定，合作各方采取成立项目经理部、设立项共管账户等方式进行合作经营，具体的合作方式、投资及利润分配比例等一系列权税义务均由合作协议约定。实践中因为采用这种合作开发较组建新的企业法人灵活，故非法人型的合作较为常见。合作开发的的六大要点点房地产合作作开发合同同内容繁杂杂，标的巨巨大，履行行期限长，，容易引发发纠纷。因因此，签订订房地产合合作开发合合同一定要要谨慎、规规范。实践践中，在合合作开发中中常见的六六大要点需需要注意:1．合同不要要约定保底底条款联营合同的的各方应当当共同投资资、共同经经营、共担担风险、共共享利润。。但有很多多合作开发发合同却约约定：不论论项目是否否赢利，联联营的其中中一方均要要收回投资资或收取固固定的利润润。此类条条款属于联联营合同中中的“保底底条款”，，这种条款款违背了联联营活动中中应当遵守守的共负盈盈亏、共担担风险的原原则，损害害了其他联联营或联营营体债权人人的合法权权益，应认认定为无效效。2．加强和完完善对“共共管账户”的管理措施施3．不能借合合作开发之之名，行借借贷之实例如，房地地产合作开开发合同中中的投资方方与土地方方约定：投投资方仅提提供资金，，不承担其其他义务，，由对方在在项目完工工后返还出出资方的本本金及利息息。根据国家有有关法律和和中国人民民银行发布布的《贷款通则》的规定。企企业之间相相互借贷资资金收取利利息，是被被禁止的。。因此，以以合作开发发为名，而而行借贷之之实，也是是无效合同同。根据最最高人民法法院《关于审理联联营合同纠纠纷案件若若干问题的的解答》的规定，出出借方只可可收回本金金，对已取取得或约定定取得的利利息应予收收缴，对借借款方则应应处以相当当于银行的的利息的罚罚款。4．必须明确确责权5．及时办理理项目开发发各项手续续，确保项项目合法法6．注意对合合作方的资资信调查合作各方均均应对合作作他方的资资格、资信信有充分的的了解，应应调查他方方在主体上上是否具备备法律规定定的条件或或履约能力力，特别是是应重视对对于以投资资方身份参参加合作开开发的联营营一方的资资信调查。。调查重点：：了解对方方的注册资资金；了解解对方的融融资能力；；了解对方方的经营管管理水平；；了解对方方的诚信情情况。一个房地产产合作开发发项目自立立项开始，，直至开发发完成，期期间必然面面临许多复复杂的情况况和法律问问题。为减减少纠纷，，降低风险险，顺利地地实现合同同目的，就就必须首先先弄清楚合合作开发的的法律性质质、方式和和应注意的的法律问题题，做到依依法履约，，规范运作作。案例首创集团与与其他房地地产企业合合作:“一千栋””项目位于于北京市温温榆河上游游，占地面面积2400亩，总建筑筑面积56万平方米，，拟建1302栋独栋别墅墅，是迄今今为止北京京规模最大大的独栋别别墅项目。。实际上，，在这个项项目中，首首创先期已已经与富阳阳地产、宏宏福地产进进行了合作作，三家所所持股份相相差不大。。旗下已拥拥有一家专专业房地产产上市公司司的首创集集团，实际际上，是想想将项目养养熟再给首首创置业，，装到上市市公司的壳壳里去，维维持上市公公司首创置置业业绩的的均衡。未未来，首创创集团将作作为上市公公司的储备备器，集团团先期运作作项目，然然后由置业业进行挑选选收购。（二）万科科合作中粮粮1、2005年11月10日，由中粮粮集团下属属鹏利国际际和万科集集团联手开开发的广州州科学城——H2住宅项目正正式破土动动工。作为万科在在广州首个个占地超过过20万平方米的的别墅社区区，鹏利项项目将成为为两大集团团在地产方方面进行战战略对接的的起点。万科在不断断扩大土地地储备的同同时，其资资金链也备备受考验。。而引入总总资产达7000多亿元的中中粮集团作作为战略伙伙伴，将可可为其带来来充足的现现金流及土土地储备。。此次与中中粮合作开开发，打破破了“万科科在广州一一直拿不到到好地”的的瓶颈。2、资金、土土地与专业业的合作2005年以来万科科展开了一一系列的合合作行动，，如GIC(新加坡政府府投资公司司)、I(HypoRealEstateBankInternational。国际专业业房地产投投资银行，，德国)；包括带有有金融产品品创新价值值的信托基基金；也包包括同行业业的其他优优秀企业，，如招商地地产。3、不仅是资资本运作2005年万科集团团的子公司司万科地产产(香港)有限公司与与KEENSINOSERVICES一]MITED签署了受让让东台工业业发展有限限公司(以下简称““香港东台台”)70％的股权的的协议。香香港东台成成立于1982年10月29日，注册资资本港币500万元，为鹏鹏利国际下下属的子公公司，拥有有鹏利国际际置业(广州)有限公司l00％的股权。。万科是通通过成为东东台大股东东的形式取取得鹏利(广州)在广州的土土地储备。。在这个占占地面积达达22万平方米的的项目中，，两家将各各占一半股股权，风险险共担，并并且主要开开发资金将将由项目公公司自筹解解决。4、宏观调控控下的合作作机会在宏观调控控的形势下下，不少房房地产公司司由于银根根收紧而放放缓了开发发新盘的步步伐，但万万科却逆市市而上，2005年以来动作作仍然相当当大，此次次傍上中粮粮，将使其其土地储备备不足的劣劣势一扫而而光，并催催生出许多多此前难以以开展的合合作。5、2005年新增土地地中48．3％为合作方方式获得万万科在项目目发展上贯贯彻“谨慎慎并进取””的方钟，，要通过合合作方式获获得土地，，并争取更更为有利的的付款条件件以改善该该集团现金金流状况。。2005年，在公司司新增651．2万平方米土土地储备当当中，48．3％为合作方方式获得。。尤其对于于地价已趋趋于高位的的长三角地地区，85．4％的新增项项目资源，，系由与南南都的战略略合作获得得，该批土土地价格低低于市价，，并有更为为有利的分分期付款条条件。6、万科定向向华润集团团增发募集集42亿元万科2006年7月18日公布，将将向包括大大股东华润润股份有限限公司(下称“华润润股份’’’)在内的机构构投资者，，定向增发发不超过7亿股，募集集不超过42亿元资金。。华润股份7月18日在宣布增增持G万科的同时时，还宣布布华润集团团有限公司司将和G万科在全国国共同投资资开发住宅宅房地产项项目，合作作模式主要要是华润集集团出地，，万科出人人、出钱。。合作协议保保证，如果果只有双方方合作，万万科持有项项目的权益益将等于大大于50％；在多方方参与合作作的前提下下，万科将将为住宅项项目权益的的第一大权权益持有人人。上述述合作模式式对万科来来说可以回回避土地政政策风险，，同时减少少在土地上上的资金投投入，以便便在宏观调调控背景下下得以加速速发展。负债融资贷款租赁短期金融债债房地产的贷贷款针对房地产产开发的贷贷款类型信用贷款的的五种类型型类型分析普通限额贷款一些企业常常与银行订立一种非正式协议。以确定一个贷款限额，在限额内，企业可随时得到银行的贷款支持。透支放款对这种贷款，银行与客户之间没有书面协议，往往凭客户与银行之间存在的默契行事。特别是对信用较好的客户，银行经常提供透支上的便利，这种便利被视为银行对客户所承担的合同之外的“附加义务”。备用贷款承诺一种比较正式的和具有法律约束力的协议。银行与企业签订正式合同，在合同中银行承诺在指定期限和限额内向企业提供相应贷款。企业要为银行的承诺提供费用，其费用率通常相当于限额未用部分或全部限额的0.25％～0.75％

类型分析消费者贷款消费者放款是对消费者个人发放，用于购买耐用消费品或支付其他费用的放款。商业银行向客户提供这种贷款时，要进行多方面的审查，主要包插借款人的职业、借款人的生活收支状况、借款人的财产状况、借款人的品德。票据贴现贷款票据贴现贷款是顾客将未到期的票据提交银行，由银行扣除自贴现日起至到期日止的利息而取得的现款。可贴现的票据包括银行承兑汇票、商业承兑汇票、商业期票、银行本票和汇票等。目前商业银行贴现业务已扩展到政府债券。担保贷款根据充当担担保物的不不同，担保保贷款可分分为两种：：（1）担保品品贷款①可担保物物权■股票和债债券；■保函、商商品、地产产、人寿保保险单、汇汇票、本票票以及其他他物权凭证证；■第二抵押押权，甚至至第三抵押押权等等。。②影响担保保因素■市场价格格是否稳定定；■是否容易易销售，是是否易于保保管；■进行鉴定定所需要的的技术是否否复杂。其中，商品品最适合作作为担保品品，有价证证券次之，，不动产最最差。③担保种类类取得留置权权银行扣留债债务人的财财产直到他他欠银行的的债务还清清为止。取得质押权权其内在规定定性与留置置权略有不不同：其中中之一是，，在质押方方式下，受受质押人(银行)在债务清偿偿前拥有全全部占有债债务人用作作抵押财产产的权力，，在某些情情况下，受受质押人还还有出卖该该财产的权权力。质押押权是一种种特别赋予予的所有权权。抵押债务人将其其拥有法定定权利或衡衡平法权利利的不动产产或动产转转让给债权权人作为其其借款的抵抵押品。在在抵押方式式下，受抵抵押人(银行)对财产有特特定的权益益并有出卖卖权，银行行的抵押文文件一般载载有变卖担担保品的明明确规定。。（2）保证书书担保贷款款保证书担保保贷款指由由第三者出出具保证书书担保的放放款。保证书是保保证人为借借款人作贷贷款担保与与银行的签签约性文件件。保证书书担保放款款的实务操操作通常比比较简单，，银行只要要取得经保保证人签字字的银行拟拟定的标准准模式保证证书，即可可向借款人人发放贷款款。所以，，保证书是是银行可以以接受的最最简单的担担保形式。。保证人不同同，保证书书的出具程程序也不同同。银行在在接受时对对股份制、、合伙制、、单个制公公司等加以以区分。保证书在银银行陈述虚虚伪、保证证人出于误误解、保证证人受到不不正当的影影响这三种种情况下无无效。国内商业银银行贷款流流程房地产企业业法人向国国内商业银银行贷款一一般要经过过以下五个个阶段。如如下面的流流程图：贷款资金运运作方式在房地产开开发中，大大量的资金金周转使开开发商很难难单凭自身身的经济实实力进行项项目开发，，项目总投投资(含贷款建设设期利息)一般比较大大，整个建建设经营期期约为3～5年，是一个个建设周期期长、资金金投入量大大的建设项项目。所以以，一般采采用投资的的多种组合合运用，一一方面可减减轻融资的的压力，有有助资金的的流通；另另一方面可可相对降低低开发商的的风险，使使项目顺利利开发。资资金运作方方式如下：：资金运作方方式如下：：①自有资金金全部用于于投资；②销售收入入扣除与销销售有关税税费后用于于投资，初初步估算按按销售收入入l5．5%计算；③此外还缺缺少的资金金，则向银银行借贷。。在项目前期期，将汇集集到的自有有资金用于于支付土地地使用权出出让金和前前期工程费费；在获取取土地使用用权后，可可将其向银银行或金融融机构抵押押以获取银银行抵押贷贷款，用于于地上建筑筑物建设；；当住宅楼楼建设完成成了主体工工程后就可可进行销售售，销售收收入再加上上用其它方方式筹措到到的资金，，就可将整整个项目投投资完成。。金融租赁要钱又不肯肯卖物业，，先租出去去收几年租租金万达的“订订单式”商商业地产模模式，实际际上是租赁赁融资的一一种灵活运运用。而““售盾回组组+保险”则是是一种典型型的地产企企业、金融融租赁公司司、商业银银行三方‘‘‘共赢””的有机结结合。金融租赁概概述金融租赁也也叫融资租租赁，是由由出租人根根据承租人人的请求，，按双方的的事先合同同约定，向向承租人指指定的出卖卖人购买承承租人指定定的固定资资产，在出出租人拥有有该固定资资产所有权权的前提下下，以承租租人支付所所有租金为为条件，将将一个定期期的该固定定资产的占占有、使用用和收益权权让渡给承承租人。只要双方协协商一致，，在租赁期期满后，该该租赁物即即可以归承承租人所有有。金融租赁的的本质是一一种债权。。这种租赁赁具有融物物与融资双双重功能，，实际上僻僻决了生产产企业缺乏乏生产资金金的问题。。金融租赁赁四大关关键要素素：承租租方主体体、出租租方主体体、期限限、租赁赁标的。。三种金融融租赁类类型品种含义特色给客户的利益直接融资租赁直接融资租赁是由承租人选设备，出租人(租赁公司)出资购买，并出租给承租人，租赁期内租赁物所有权归出租人，使用权归承租人，租赁期满承租人可选择留购设备；租赁期内承租人按期支付租金，折旧由承租人计提通过直接融资租赁的方式解决承租人的固定资产投资问题，并可以和其他金融工具综合运作，发挥不可替代的作用在客户没有足够资金、或不占用资金的情况下完成必要的固定资产投资经营租赁经营租赁是由出租人或承租人选择设备，出租人购买设备出租给承租人使用。设备所有权归出租人所有，使用权归承租人所有。设备反映在出租人固定资产账上，由出租人计提折旧适用于财务结构需要调整的大企业和市场良好、规模迅速膨胀的优秀企业。经营租赁可以和其他金融工具综合运作，发挥不可替代的作用a、使客户在不改变资产负债率的情况下获得所需要的设备。b、可进行一定程度的税收调节出售回租出售回租是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订租赁合同，再将该物件从出租人处租回的租赁形式回租业务可以做成融资租赁的回租和经营租赁的回租，分别具有融资租赁和经营租赁的不同功能和特点。适用于有大量优质固定资产，但急需现金的客户客户通过该项业务将固定资产变为现金，用以补充流动资金或购买新的设备3、金融租租赁六大大特征①可以获获得全额额融资②可以节节省资本本性投入入③无须额额外的抵抵押和担担保品④可以降降低企业业现金流流量的压压力⑤可以起起到一定定避税的的作用⑥某种意意义上来来说，可可以用作作长期贷贷款的一一个替代代品金融租赁赁融资优优势房地产融融资租赁赁是一种种以融资资为直接接目的的的信用方方式，是是一种集集信贷、、贸易和和租赁为为一体的的适应性性较强的的融资方方式，优优势主要要表现在在以下方方面，如如下表。。优势相关分析拓宽了房地产融资渠道房地产融资租赁公司作为一个经营裁体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资，改变房地产开发主要依靠银行贷款的单一融资方式降低房屋消费门槛传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权。相比而言，房地产融资租赁真正实现了‘‘零首付”，大大降低了房屋消费的门槛

租约灵活传统银行贷款一般是固定利率、固定支付，而租赁公司可以根据每个承租人的收入情况，为承租人制订灵活的还租安排，例如延期支付、递增和递减支付等。另外，出租人和承租人双方还可以协商租金价格

促进房地产销售房地产融资租赁业务对承租人来说是一种金融服务，对房地产销售方来说，租赁公司是一种营销载体，融资租赁是一种营销方式。房屋消费的门槛降低，扩大了客户的购买力，促进了房地产的销售。资金规模大的房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。风险小对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故基本上不存在风险。出租人通过收取租金获得收益，在存款利率不断下降的情况下．出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。金融租赁赁劣势无论是在在国内还还是国外外，金融融租赁所所能满足足的需求求的总量量是有限限的，同同时也具具有比较较强的风风险收益益特征和和行业的的指向性性，不是是任何