高新·城市广场项目招商策划方案50

1、.PAGE ：.； PAGE 54目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc311732172 第一部分 威海市商业开展现状及工程定位 PAGEREF _Toc311732172 h 4 HYPERLINK l _Toc311732173 一、威海市商业情况简析 PAGEREF _Toc311732173 h 4 HYPERLINK l _Toc311732174 二、工程简析 PAGEREF _Toc311732174 h 4 HYPERLINK l _Toc311732175 三、工程定位思索要素 PAGEREF _Toc311732175 h 5 HYPER

2、LINK l _Toc311732176 四、工程定位 PAGEREF _Toc311732176 h 6 HYPERLINK l _Toc311732177 第二部分 工程招商原那么 PAGEREF _Toc311732177 h 8 HYPERLINK l _Toc311732178 一、工程招商指点思想 PAGEREF _Toc311732178 h 8 HYPERLINK l _Toc311732179 二、工程招商根本原那么 PAGEREF _Toc311732179 h 9 HYPERLINK l _Toc311732180 第三部分 工程商业规划 PAGEREF _Toc3117

3、32180 h 11 HYPERLINK l _Toc311732181 一、工程整体规划 PAGEREF _Toc311732181 h 11 HYPERLINK l _Toc311732182 二、各楼层商业业态规划 PAGEREF _Toc311732182 h 13 HYPERLINK l _Toc311732183 三、楼层运营业态规划 PAGEREF _Toc311732183 h 18 HYPERLINK l _Toc311732184 四、业态规划表 PAGEREF _Toc311732184 h 18 HYPERLINK l _Toc311732185 第四部分 工程功能组合

4、 PAGEREF _Toc311732185 h 23 HYPERLINK l _Toc311732186 一、一期工程商业规划规划 PAGEREF _Toc311732186 h 23 HYPERLINK l _Toc311732187 二、二三期商业规划规划 PAGEREF _Toc311732187 h 25 HYPERLINK l _Toc311732188 第五部分 工程租金价钱体系 PAGEREF _Toc311732188 h 29 HYPERLINK l _Toc311732189 一、工程租金价钱战略 PAGEREF _Toc311732189 h 29 HYPERLINK

5、l _Toc311732190 二、工程租金价钱的可行性分析 PAGEREF _Toc311732190 h 34 HYPERLINK l _Toc311732191 三、工程租金价钱战略综述 PAGEREF _Toc311732191 h 35 HYPERLINK l _Toc311732192 第六部分 工程招商推行 PAGEREF _Toc311732192 h 36 HYPERLINK l _Toc311732193 一、工程推行战略 PAGEREF _Toc311732193 h 36 HYPERLINK l _Toc311732194 二、工程招商时间节点 PAGEREF _Toc

6、311732194 h 37 HYPERLINK l _Toc311732195 三、工程招商推行步骤 PAGEREF _Toc311732195 h 38 HYPERLINK l _Toc311732196 四、工程整合传播 PAGEREF _Toc311732196 h 44 HYPERLINK l _Toc311732197 五、招商实施 PAGEREF _Toc311732197 h 44 HYPERLINK l _Toc311732198 第七部分 工程招商条件 PAGEREF _Toc311732198 h 47 HYPERLINK l _Toc311732199 一、工程协作方式

7、 PAGEREF _Toc311732199 h 47 HYPERLINK l _Toc311732200 二、工程招商周期 PAGEREF _Toc311732200 h 48 HYPERLINK l _Toc311732201 三、工程招商细那么 PAGEREF _Toc311732201 h 48 HYPERLINK l _Toc311732202 第八部分 工程招商收益预测 PAGEREF _Toc311732202 h 49 HYPERLINK l _Toc311732203 工程招商租金等费用测算 PAGEREF _Toc311732203 h 49 HYPERLINK l _To

8、c311732204 第九部分 工程招商管理 PAGEREF _Toc311732204 h 51 HYPERLINK l _Toc311732205 一、工程招商操作程序 PAGEREF _Toc311732205 h 51 HYPERLINK l _Toc311732206 二、工程招商后期管理 PAGEREF _Toc311732206 h 51 HYPERLINK l _Toc311732207 第十部分 招商团队建立及人员培训 PAGEREF _Toc311732207 h 52 HYPERLINK l _Toc311732208 一、招商团队组建 PAGEREF _Toc31173

9、2208 h 52 HYPERLINK l _Toc311732209 二、人员培训 PAGEREF _Toc311732209 h 52 HYPERLINK l _Toc311732210 综 述 PAGEREF _Toc311732210 h 53第一部分 威海市商业开展现状及工程定位一、威海市商业情况简析 虽然近年来威海商业投资加大、开展迅猛，但相对全国商业开展的整体程度而言，其开展略显滞后。主要表如今成熟商业老区环翠区商业分布零散，大型主力百货和超市方面，虽有大润发、利群、华联等商家进驻营业，但运营档次整体不高，运营理念较差，消费引导缺乏。目前商业形状主要有服饰、餐饮、建材、家居、电子

10、、超市、百货等。有代表性的商业工程有威胜中韩商厦、老港韩国商品城、金猴购物广场，家家悦、侨乡广场、小商品零售商城、国美电器、亿特隆装饰城、振华商厦、家世界装饰建材城、特乙甲家居广场等。经区商业开展迅猛，有韩国乐天玛特、乐天家居、特乙甲全球家具广场、时代广场、豪业圣迪广场广场、每美商城、九龙城休闲购物广场在建、韩国风情街在建、佳世客、蓝星万象城商业街等。高区大型商业相对较少，目前有利群、威韩商贸城在建、奥特莱斯在建，区域主要以旅游度假、景区观光、工厂研发、学校教育等方向的相关配套居多，受区域空间所限，制约了大型商业的开展。威海中心城区商业分散，运营定位不明晰，大部分商业的购物环境较差、人流导向不

11、清，整体档次偏低；同时，专业市场开展滞后。未来随着宝泉广场、奥特莱斯、威韩商贸城等大型商业开发建立和开业运用，威海商业的格局将发生艰苦的变革，购物环境、运营档次、吸引聚客的才干将大幅提升。 二、工程简析本工程位于威海市世昌大道270号，处于威海市高新技术开发区中心区位，工程总占地面积168亩，总建筑面积约50万平方米，是威海市第一家集休闲、购物、餐饮、文娱、住宿、酒店、写字楼、公寓、高档住宅及特征商业街等多功能为一体的国际化生活体验式城市综合体。工程所处世昌大道贯穿城市东西，衔接烟台、青岛，纵横城市内外交通；即将建成开通的青烟威荣城际铁路站点近在咫尺；12个公交站点、10条公交线路，均匀分布工

12、程周边；学校、商业、医院、生活区在此交汇共生。威海高新城市广场，配合日新月异的建立建立与快速开展，全面整合先进的商业业态，引进先进的运营理念和商业资源，打造威海城市商业新地标，铸就晋级版商业航母，引领威海市商业未来方向，全面推进威海商业地产晋级换代，建成后工程将成为城市开展史上的一个重要里程碑，是威海经济开展，城市化进程的必然产物，必将成为威海商业、财富、新生活方式的标志和典范，成为威海商业笼统的代表。工程定位思索要素1、城市运营与商业地产互动威海的都市化进程是明显加快的，城市的开展客观上需求提供优良的公共环境，经济开展要与整个社会文明提高同步；让消费消费和科技文化产业协调开展，构建调和社会，

13、提升城市的中心竞争力，城市运营应运而生。本工程作为威海大型的综合性工程自然是城市运营的重要内容之一，本案作为一个综合性工程的添加可以加强威海市的流通力，加之本物业与老商业步行街的有机相容必成为威海最重要的生活圈，有利于加强城市吸引力。威海市商业开展和竞争趋势威海市的商业开展正处于从传统向现代转型的过程中。以老城区步行街为代表的传统商业运营管理方式，曾经远远不能满足城市开展的需求，转变运营理念，城市的商业需求提高品牌认识，朝着现代型商业的方向开展，来应对变化的新情势，新兴业态及运营管理方式将对他们构成有力的冲击。因此，本工程定位应遵照这种开展趋势，实现准确和高起点商业形状定位。提升本工程所在商圈

14、开展的需求本工程所在的区域，是威海市高新产业区，商业气氛不浓，生活配套不全，短少大型商业及配套商业。本工程的商业业态定位在思索填补高区商业态空白的同时，以差别化战略、特征战略、营销战略、效力战略、规模战略直面市内竞争对手，真实处理本工程本身生存和竞争、开展的问题，成为本商圈的领跑者，这也是需求思索的长久要素。最大限制地发扬本工程的规模优势本工程规划的建筑规模目前在威海是屈指可数的。就目前威海总体经济开展程度和消费水准来看，如何最大限制地发扬本工程的规模优势，经过准确的业态及运营定位、价钱定位、效力定位、综合竞争战略等充分表达规模化优势，也是本工程在定位时必需求思索的要素之一。满足威海市城乡居民

15、餐饮、休闲、购物、文化、文娱、运动的消费需求随着城乡居民收入的提高、消费支出的增长，居民对餐饮休闲文娱运动等方面的消费支出逐年会扩展，如何满足威海市民日益增长的都市化生活消费需求，也是本工程在定位时必需求思索的要素之一。为威海创建一个良好的投资运营平台本案是高区最具竞争力黄金区位，规模超大、理念先进、业态合理、管理专业，满足于一站式购物、休闲及文娱的需求，从而保证了商铺运营者的根本利益，同时带给运营者以宏大的、稳定的投资运营报答率。工程定位1、经过威海现有商业方式的比较分析，可以明显看出，购物中心方式的集中型商业，特别是产权商业运营难度较大，呈两极分化，专业市场和特征商业街在威海市场运营较为胜

16、利。2、结合高区现状，可思索本工程大小结合，现代和古典结合，集中商业以超市和百货、家居为主导，其它以特征商业补充并实现资本变现。3、特征商业街是人们较为喜欢的商业方式之一，建议本工程可引进。结合本工程地块实践情况，可以规划建立一条特征商业街，业态引入可以结合与民生关系较为亲密的行业，思索威海高区餐娱不健全的现状，建议商业街以餐娱为主。4、威海是著名的旅游城市，每年都吸引了大量的国内外人士前来观光旅游，结合本工程的优势，可以思索开发建立酒店、酒店式公寓。5、作为山东省经济程度较高的城市之一，威海市民的收入及消费程度也相对较好，建议引入部分休闲文娱业来满足人们的需求，并能弥补区域内这类商业业态的缺

17、乏。6、思索建立部分配套型商业来满足未来居民日常生活的需求。第二部分 工程招商原那么一、工程招商指点思想实施“运营商家的主导思想商业购物中心是由假设干个业态、业种，假设干个运营商家组合而成，运营的成败与商家的运营管理战略、运营管理手段密不可分，品牌的强度固然重要，但很大程度上有赖于商家对该品牌的管理，因此，必需由对商品的管理转为对商家的管理。运营以顺应市场为先导，满足需求为中心根据威海市场和商圈竞争情况，结合本工程商业的总体定位，进展各业种的定位，合理锁定商品。突出品牌化，特征化、个性化相结合。培育市场，营造本工程商业的良好商誉，树立工程“城市商业地标的笼统在保证经济利益的同时以最快的速度、最

18、大的能量、合理的投入，提升工程的知名度、佳誉度、影响力，提升工程的无形资产价值，拓宽融资渠道，进一步树立工程品牌笼统。4、“品牌带动构成良性循环按照招商进程，以拟引进的主力商家及次主力商家作为营销重点，带动招商；按照招商进程，以拟引进的本地主要代表商家的进驻为营销重点，带动中小商家进驻；以进驻的商家为营销重点，带动有创业想法的个人及张望投资商家；利用本工程是威海市重点工程之一，举行特征活动等推行战略，提升本工程在威海的影响力，带动招商。二、工程招商根本原那么以租赁为主、联营为辅、针对自有优势部分自营的原那么按规划的功能区域尽量引进代理商、经销商及其它运营业主，以租赁的方式进场运营，最大限制的提

19、高有保证收益，向场地要效益。联营是处理主力商家入场的一种方法，是保证“大象带小象的需求。餐饮、休闲、文娱是工程本身的优势，可选择对收益比较稳定的业态、业种进展自营思索，租赁的方式是商家比较容易接受的一种方式，有利于前期租赁收益。坚持品牌运营的原那么旨在突出本工程商业的运营特征，以国内知名品牌尤其是主力店品牌及威海市场畅销品牌为主，特别要留意中高档品牌中中低档价位的品类，威海还未有过的新型换代商品及在威海市有良好的消费根底的传统品牌。坚持业态规划、商品规划组合合理性的原那么招商时应严厉按业态规划、运营业种进展，并做好不同业态之间的合理过渡，做到自然关联性过渡，防止生硬衔接。否那么给公众的觉得会比

20、较杂乱，破坏工程的整体笼统。坚持多业种、不交叉、不反复的原那么为满足不同类型消费者的需求，不同的主题区域之间要构成“同业差别、异业互补，充分展现多业态、多业种、多功能的“一站式购足特点。坚持质优价廉的原那么在保证商质量量、效力质量的前提下，同等价钱不高于同类业态，以提高本工程商业的中心竞争力，由于在招商过程中，应尽可以的引进厂家、总代理商、总经销商等源头货、一手货、引进高质量、中端价位的商品，符合威海市经济开展程度及居民消费程度。6、商业街区坚持以本地市场为主，兼顾周边市场的“撒网式扩张的招商原那么本地市场的商品构造、档次、价位是与消费者经过长期磨合而构成的，能比较全面地反映大多数消费者的需求

21、，周边市场新的资源的引进，将为本工程商业发明出新的亮点。以威海市为重点，对商业街区实行全方位招商。在确保威海市招商任务全面、顺利开展的同时，招商部安排出一部分的招商力量，对外地包括外地省内产品的厂家和运营商、产品的全省代理、全省内销分支等运用、网络、DM等通讯手段进展撒网式招商。效果理想的情况下，在保证威海地域招商目的的同时，随时进展调整加大外地招商力度。7、坚持商场化运营和市场化运营结合的原那么满足不同类型消费者的需求，兼顾多个业种，实现区域规划，把卖场运营和市场运营有机结合，即处理招商的问题又能表达真正一站式的战略意义，开辟威海市商业运营的全新方式。 第三部分 工程商业规划一、工程整体规划

22、二、各楼层商业业态规划地下二层商业业态规划：地下一层商业业态规划：一层商业业态规划：二层商业业态规划：三层商业业态规划：三、楼层运营业态规划楼层一期运营业态二期运营业态三期运营业态地下二层停车场时髦潮品店百货、运动品牌店地下一层家居广场、品牌家居店3C专卖、休闲餐饮百货、运动品牌店一层家居装饰馆、行政配套、餐饮品牌精品店、餐饮百货、服装品牌店二层家居装饰、餐饮专卖店、餐饮百货、运动品牌工厂店三层餐饮、教育影院、休闲文娱、SPA百货、运动品牌工厂店 四、业态规划表面积、占比、单位面积、招商数量1、一期规划：楼层业态面积手测面积楼层占比每户面积商家数量户地下一层家居广场2441475.7%1设备间

23、20896.5%家居品牌店5730397517.8%50010合 计32233100.0%一层会所177412.1%1幼儿园7425.1%1银行188712.8%7002家居智能馆227115.5%1家居体验馆239016.3%1品牌家居198813.5%1美食街区255417.4%5005文娱休闲10827.4%1合 计14688100.0%二层会所177415.5%1幼儿园7426.5%1家居装饰馆148713.0%1办公家俱310127.1%1品牌餐饮124810.9%1美食街区309717.00%5005合 计11449100.0%三层品牌餐饮131564834.3%3004幼儿园74

24、219.4%7421会所177446.3%17741合 计3831100.0%备注：部分区域与手测面积有出入以红色字体标注。2、二、三期规划 楼层业态面积手测面积楼层占比每户面积商家数量户地下二层百货公司0058.1%1运动品牌旗舰店22039.2%3006休闲街区524721.9%待定待定潮流街区256010.7%8030合计23910100.0%地下一层百货公司933524.2%1运动品牌旗舰店36289.4%待定待定休闲街区452211.7%30017风情、潮流街区25036.5%20013超市1231031.9%1家电电玩632016.4%2合 计38618100.0%一层百货公司81

25、2524.3%1运动品牌旗舰店371811.1%30012休闲街区391211.7%20020潮流街区23747.1%5040风情街区25937.7%8030超市843525.2%1精品店431212.9%待定合 计33469100.0%二层百货公司779024.0%1运动品牌旗舰店371811.5%待定休闲街区439213.5%20020潮流街区27398.4%30010风情街区20216.2%20010精品女装749023.1%1群众女装431713.30%15003合 计32457100.0%三层百货公司847836.1%1运动品牌旗舰店371815.8%待定文娱会所14916.3%1电

26、影院583224.8%1SPA休闲398717.0%6006合 计23506100.0%第四部分 工程功能组合一、一期工程商业业态规划及品牌资源业态品 牌选择家居广场特乙甲家居银座家居1家办公家俱广源家俱1家智能家居锐奇智能家居瑞讯智能家居1家家居体验馆大华爱家鸿禹家居1家家居装饰馆月星家得乐1家幼儿园金宝贝小酷星1家母婴学校威海欣娃威海阳光1家银行邮政储蓄光大银行农商银行2家文娱休闲良子足疗荣春棠1家教育培训机构黑眼睛远创教育新启点1家品牌餐饮丽都民俗村老威海熙和楼1家美食餐饮台北小城川味人家湘盛园待定一统汤砂锅老妈疙瘩汤品鲜居风波庄酒家一块豆腐振庆海鲜海草房北方饺子王一品渝香鸭头真利味白玉

27、兰餐厅哇屋韩国烤肉源福酒楼老山东牛杂湘海情酒店 业态组合比例家居广场会所幼儿园家居品牌店家居装饰餐饮银行休闲文娱总面积2650353222226111025865821418871082222642.6%8.6%3.6%17.8%9.4%13.2%3.0%1.7%100% 二、二三期商业业态规划及品牌资源业态品 牌选择百货公司银座商场利群商厦新世界百货超市乐天玛特沃尔玛福建永辉影院万达影院星美影院时代影院家电专卖苏宁电器国美电器五星电器3C连锁颐高数码赛格数码赛博数码运动服装品牌店耐克阿迪达斯特步李宁迪卡侬美特斯邦威安踏乔丹双星服装精品店播金利来皮尔卡丹雅戈尔柒牌热风法国都彭哥弟江南布衣天姿秋

28、水伊人唯尚龙达飞歌杰斯莎萱盘古雷诺汉努威电玩城娱人码头风云再起儿童文娱城长江七号反斗城群众女装万多福N+服饰文娱休闲钱柜美乐迪糖果SPA佐登妮丝荣春棠安杰玛品牌餐饮肯德基麦当劳必胜客一茶一座德克士永和大王美食餐饮神龟馅饼味E派阿香米线待定北方美食城农家院樱花面馆文碗公水煮鱼湘王府老头包子蓝波湾汇盛海鲜楼渔家老宁婆川香府慢餐馆风格海鲜烤肉小肥羊火锅乐山烤全鱼炖菜馆圣堡罗巴西烤肉西北面食王正和烧烤快餐居福楼餐饮金骏饺子城广和源万年春茶艺楼业态组合比例百货超市精品店精品女装家电电玩电影院餐饮专卖店文娱运动品牌总面积4762820745862974906320583217703137489169851

29、5196031.3%13.7%5.7%4.9%4.2%3.8%11.6%8.6%4.9%11.2%100.0%主力店引进分析引进的目的：树立品牌笼统，加强集客率；达成的目的：大力引进主力店、次主力店，可采取“放水养鱼的政策，以营造品牌效应为战略目的；主力商家目的：根据工程开发进展及现状，主力及次主力商家主要引进业态为：中高端百货+超市+影院+电器专卖+家居卖场+美食广场+休闲文娱+文化体验等。引提高骤：前期广泛联络，沟通交流，中期进展挑选，后期协作签约。胜利引进的优势六大优势利用笼统优势：展现工程的“城市商业地标笼统，在威海不可复制的地理位置；利用政策优势：实施租赁优惠的政策，养商政策；利用地

30、段优势：完善的配套及轻轨城际铁路的开通，本案具有一定优势；利用规划优势：创新规划，十年领先，二十年不落后，打造城市商业综合体优势，符合新型商业的需求；利用造势优势：利用口碑和广告的宣传度，真假结合，摆好姿态，打好根底；利用管理优势：专业商管公司全程介入，参与规划管理及后期的运营管理。第五部分 工程租金价钱体系一、工程租金价钱战略1、定价应严肃、切合实践、符合市场行情，以顾客、市场为中心，合理定价是必要的，但要谨防价风格整的随意性。2、价钱定位内容：应该思索工程所处的周边市场及威海地域同类型物业的租价，综合分析各类物业的性价比，来最终确立工程的根本租价。同时经过确定各区位不同价钱，到达差别化的价

31、钱定位。由于本工程在威海市场上属于定位创新的商业地产产品，其它的商业物业只能算是历史产品复制，与本工程的产品在本质上还是有所区别的，加之三家开发商在威海市场所处的位置，所以本工程的租金价钱定位战略应该采用思索市场的租金程度进展前期的租金价钱定位。即在充分思索市场的替代物业租价的同时，要根据工程本身的实践情况及未来的收益情况进展价钱定位，使工程的租金程度在招商时具有竞争优势。实行低开高走的租价政策，“放水养鱼，以引入商家入驻为先，前期构成招商旺势，到达胜利招商态势，后期就市调整实行利益平衡和利益增长。3、租金价钱初步根据市场调研报告结论和工程规划规划，并在此根底上结合物业地段、规模、配套、硬件、

32、管理等要素进展推定。威海商业市场调查表物业称号运营面积 运营档次运营种类铺位平均面积平均租金 元/月扣点比例 %备 注振华商厦63000中高百货/超市1F：30802F：601003F：50904F：801205F：801506F：60150无25%+1%返利-1F：量贩超市；-2F：数码产品；1F：鞋、化装品、黄金珠宝、手表、箱包；2F：男装、羊毛衫；3F：女装；4F：时髦休闲装；5F：运动休闲、健身器材；6F：儿童世界、家居饰品华联商厦25000中高百货/超市20120无20-1F：家电；1F：手表、化装品、药店、超市、黄金珠宝、名酒补品；2F：男装、羊毛衫；3F：女装；4F：淑女装、床上

33、用品；4F：运动休闲、皮鞋、时装；华联购物广场23000中高百货/超市35无201F：黄金珠宝、化装品、箱包、小家电；2F：男装、床上用品；3F：女装；4F：女装一致路商业街中高百货10020080无黄金珠宝、男装、女装、运动、休闲利群商厦20000中档百货/超市2030无20251F：化装品、黄金珠宝、超市；2F：鞋、快餐；3F:男装、女装、童装；4F:家电、手机、厨具。齐鲁商城24000中档百货/超市15150无18201F：化装品、电器、服装、鞋、床上用品、内衣、童装玩具、女装；2F：运动休闲装、超市、美食城、名烟名酒、茶庄。豪业圣迪12000中档百货/超市1F：3040801002F、

34、3F：3040、70804F：20-1501F：272F：243F：124F电玩：45 KTV：15四层快餐扣点17%-1F：超市、快餐；1F：化装品、箱包、黄金珠宝、休闲运动；2F：男装、女装、内衣、羊毛衫；3F：童装、玩具、鞋、床上用品；4F：游戏厅、快餐、KTV、电影城乐天家居72000中高家居建材1F：502002F：602503F：403004F：302701F：18242F：24363F：21334F：2433无1F：床上用品、进口家居；2F：板式家居、地毯；3F：欧式家居、美式家居；4F：布艺、灯饰、三联家电。家世界建材35000中档家居建材7018无1F：门、五金、地板、衣柜、

35、吊顶；2F：橱柜、洁具；3F：墙地砖、墙纸；4F：窗帘布艺、家居体验；5F：灯具开关；6F：快餐。银座家居30000中高家居建材70230-2F、4F：54-1F：661F：752F：633F：60无-1F：地板、橱柜；-2F：木门、瓷砖；1F：卫浴、电器、沙发、床；3F：现代家居；4F：古典家具。齐鲁小商品零售市场15000低档百货20801F：48842F:39783F：2145无1F：百货；2F：服装、文具、电子、百货；3F：床上用品。威海商业运营者对租金的要求根据前期运营者调研结果显示，市场各运营业态最高接受租金价钱极限在80-100元/月之间，前提是在有良好运营利润和前景下，方可接受

36、更高的租金本钱所带来压力。租金价钱不仅仅代表商铺价钱，与周边配套、整体定位、主力店次主力店知名度等有亲密关联。工程要做到整体规划，招募有品牌影响力的大主力店，运营管理到位，租金方面的收益才干更高。招商政策：租金采取低开高走，在招商和运营过程中逐渐拉高，实现利益最大化。优惠政策：4.1租金付款方式：本工程启动期建议给予商户一定的商场培育期，根据商户运营面积大小，可以采用赠送物业费或者一定免租期限等方式；采取押二付三的方式：即押金收取二个月商铺租金，支付三个月商铺租金；一次性交纳一年房租，可赠送半年免租优惠，赠送的半年可选择在销售淡季实施；第二、三年租金可根据第一年的市场运营情况，价钱进展逐级递增

37、。4.2合同期限及租金递增主力店家居、超市、影院、电器、百货合同期限在1520年，第五年开场递增23%；次主力店及品牌连锁餐饮合同期限510年，第三年开场递增3%；其他品牌合同期限12年，无递增，可在第二三年调高租金。4.3物业交付规范甲方担任提供租赁物业内乙方运营要求所需自动扶梯、公用货梯；担任提供乙方租赁物业的内墙面批白、内部地面找平、内部消防通道工程及吊顶；卖场公共区域机电到位，商业装饰及导示完成；甲方协助乙方办理其二次装修申报、报建、验收等手续。各主力商家因有本人的装修笼统要求，可思索个案处置。4.4物业费规范商业管理费第一年合计建筑面积每平方8元；根据第一年的实践情况和市场实践情况逐

38、年递增。4.5其他政策甲方第一年免费提供租赁物业地上一层、地下二层的停车位供顾客做停车运用；甲方可协助运营业主办理相关运营税收等手续；甲方免费提供楼顶部分广告位给主力店一类品牌、次主力店或知名品牌做其笼统广告宣传免租期1年；启动期物业管理费第一年给予优惠政策。二、工程租金价钱的可行性分析工程优势保证工程地段优势: 完善的配套及轻轨城际铁路的开通，本案具有一定优势；工程交通优势: 工程周边均匀分布了12个公交站点、10条公交线路，青威烟城市轻轨站点近在咫尺。工程规划优势: 创新规划，十年领先，二十年不落后，打造城市商业综合体优势，符合新型商业的需求；工程运营定位优势:本工程是集各类商业和住宅于一

39、体的新型城市综合体，将引领时代主流生活。工程管理优势: 专业商管公司全程介入，参与规划管理及后期的运营管理。工程时机优势: 目前高区仅有一个由利群商厦、海悦购物中心、大屋建材及老威韩商城组成的商圈，而且规模相对较小、缺乏规模效应，拥有26万居住人口的区域需求一个新的商业中心。低开高走是本案价钱战略的中心2.1低开高走优势：物美价廉是每一个人的愿望。一旦价钱比消费者的心思价钱低，给消费者以实惠感，就容易聚焦人气。低价开局，价钱的主力权在商管公司，何时调高，幅度多少，可根据市场情况灵敏操控。资金回笼迅速，有利于构成招商旺势。先低后高给运营者养商的空间，同时容易开成良好的口碑，利于宣传。2.2低开高

40、走优势：低价低利润是必然的结果，延伸了资金回笼的时间。低价容易给人一种“廉价没好货的觉得，损害工程笼统。根据以上分析建议本工程租金定价及租赁条件如下：楼层租金 元/月押金租金支付进场费地下二层20-30二个月租金季度或半年交不收取地下一层30-40二个月租金季度或半年交不收取一层50-60二个月租金季度或半年交不收取二层30-40二个月租金季度或半年交不收取三层20-30二个月租金季度或半年交不收取注：以上为第一年租金定价不含主力店，第二年租金应根据市场及本工程运营情况另行确定。三、工程租金价钱战略综述本谋划报告的制定根据行规、市场调研结论、工程的形状、工程的规模、工程所在地段优势、开发商综合

41、要素，以资金快速回笼为目的，以低开高走价钱战略，以打造威海商业地标，引领威海主流生活为思想，把本工程建成真正的集购物、餐饮、休闲、文化、文娱、运动的城市生活典范。第六部分 工程招商推行一、工程推行战略招商营销战略主力店、次主力店谈判由专人操作，专人管理，全方位联络，优化选择，针对问题进展集中讨论，群策群力，合理处理。大中小商家的招商可以广告造势，人力推进，内外结合，大量登记，合理选择，以点带面，先做人气，再做生意，分阶段偏重进展。业种规划要专业化、区域化、市场化并存，本着协作双赢的原那么，尽能够表达各商业业种的优势，满足消费需求。以最优的运营管理效力商家，获取信任，共同打造商业旗舰。免租的战略

42、，分不同时间段按不同商家以免租优惠的方式旺场为先，营利在后。按照招商区域功能，按版块招商进展分解。推行对象全国知名品牌连锁店主力店、次主力店，进驻对工程宣传和价值提升影响力很大。本地在运营的品牌商家为根本客户群，他们普通比较注重威海市本地市场的消费潜力及本身品牌在威海市的认可程度。曾经在威海市设有运营点，但由于所处的地段、周边运营环境等不太理想，计划到一个与本身品牌相匹配的场所去运营的企业品牌，他们普通对威海市的消费市场比较了解，对市场对本产品的消费潜力和市场的认可度有自信心，更为关注本工程的运营情况。目前还没有进驻威海的各业态品牌商，想以威海市为突破口翻开威海市相邻县市的市场的品牌商家，他们

43、进驻主要缘由是看重威海市的市场辐射才干，其不仅关注威海市场对本产品的消 费才干，更关注威海市消费市场，本工程在区域内的影响才干，以此作为下一步市场开辟任务的一个分中心。具备一定运营才干和经济实力的厂家、公司或个人投资潜在客户。商家招商实施要点：笼统先行，造势优先；定向招商，整合实施；主次清楚，把握节拍；由大至小，以商引商；敲山震虎，构成互动；做样板市场，加强引导。客户区域及渠道以威海为中心，遵照本地为主的思想，济南、青岛、烟台为次招商中心，采取远近结合，先主后次的原那么，按步骤有的放矢，顺利完成招商义务。以媒体招商法、发布会招商法、访问寻商法、展览会议招商法、网络平台寻商法相结合的操作战略交替

44、进展。二、工程招商时间节点2021年1月工程开业序号招商任务时间执行方案另行制定1招商前期预备期2招商实施预备期市场调研、相关资料整理任务3招商启动期客户的登记、相关合同资料预备及目的客户的约请4主力商户预热期5主力商户洽谈期(各业态主力品牌)6启动全面招商7重点商户8招商贮藏期及签约期结合各地域招商阐明会，签署合同9装修预备期主力商家招商终了10继续强化招商期举行各种活动拉动招商11招商收尾装修终了，正式开业运营 注：以上时间段须按招商实践情况及工程进度进展顺应的调整。三、工程招商推行步骤第一阶段 招商前期预备期(2021年1月1日2021年3月1日)第二阶段 招商实施预热期(2021年3月

45、1日2021年5月31日)2.1本阶段推行目的：树立投资自信心，制造工程品牌笼统、积累客户资源、做好招商前期保证任务。工程前期宣传资料整合及制造发行主要以招商概念性宣传为主；完成招商筹备前期的根底性任务；结合新闻发布会对工程进展前期宣传任务；工程前期市场资料整理分析；新闻发布会资料的预备针对发布会与工程定位及业态划分结合进展宣传；工程网站完善招商概念性宣传的注入；市调报告的制定；招商中心根本VI设计与制造；参与并协助工程总监研讨详细招商政策；初步导入公司全面企业文化标志体系；新闻发布会的参与及后期相关资料和客户资源的整理；前期文案整理审核；3、第三阶段 招商启动期(2021年6月1日2021年

46、9月31日)3.1本阶段推行目的：促进工程知名度，充分积累客户资源。3.2本阶段推行任务内容：制造到位；户外围档广告全面更新；DM宣传单页的制造发行针对工程招商进展结合进展宣传；广电宣传、报广专题报道；主推活动宣传；结合节日举行相关的公关活动；工程网站宣传；新闻发布会的举行。3.3本阶段重点：做好招商引荐会。3.4主要活动事项：新闻发布会时 间：2021年1月地 点：地址待定目 的：1盛大推出本工程的恢宏气势，一炮打响；主力商家意向签约；3发掘潜在意向客户，制造工程口碑宣传效应。形 式：工程新闻发布会+主力店意向签约+冷餐会参与人员：有送政府机构指点、各大媒体记者、工程协作商、意向主力商家代表

47、、购房/铺潜在客户代表等。统 筹：威海高新置业、香港顺翔任务人员安排：详见活动详细安排4、第四阶段 招商贮藏期及签约期(2021年10月1日2021年12月31日)4.1本阶段推行目的： 提升工程认知度，促进工程的销售，本阶段招商力争到达70%以上；4.2本阶段推行任务内容：DM招商宣传单页；主题活动宣传；针对节日推出现场活动，补品发放；群众文艺活动扮演特征文化上演活动；工程网站宣传；车体、户外、围档广告等全面更改；针对本版块做宣传方式的分析总结及下年的任务方案；进驻商户答谢宴会；进场装修通知试业公告。4.3本阶段重点针对前期客户及节日相关宣传。第五阶段 装修预备期(2021年3月1日2021

48、年7月31日)5.1本阶段推行目的 对前期任务开展进展分析，为工程二期招商做好预备。5.2本阶段推行任务内容DM宣传单页以主力店胜利招商做铺垫、业态及相关政策宣传与节日相结合；节日推出现场活动，礼品发放；工程网站宣传；招商手册及招商引荐书制造到位；实施工程导识系统及广告位的制造；工程营业信息广告宣传。5.3本阶段重点强化工程的品牌笼统，进而提升本工程的佳誉度，对招商客户进展全面的积累蓄水； 6、第六阶段 招商维护期(2021年8月1日2021年12月31日)6.1本阶段目的：招商和销售相结合完成招商义务6.2本阶段推行任务内容DM宣传单页针对二次签约主力商家进展宣传；配合本工程系列活动；次主力

49、店正式签约仪式；报广宣传；工程网站宣传；户外广告、电视广告、楼体广告等全面更新；报纸公告对进驻商家进展答谢。6.3本阶段重点 次主力店签约。6.4主要活动事项次主力店商家正式签约时 间：待定地 点：地址待定目 的：1次主力商家确实定；(2制造工程口碑宣传效应，为后期开业做前期宣传造势活动。形 式：次主力商家签约仪式+文艺汇演+酒会参与人员：有关政府机构指点、各大媒体记者、工程协作商、进驻主力店商家代表、商户代表等。活 动：大型歌舞文艺汇演、主力商家引见、约请客户互动扮演等。统 筹：威海高新置业、香港顺翔任务人员安排：详见活动详细安排7、第七阶段 工程开业(2021年1月1日2021年5月31日

50、)7.1本阶段推行目的强势招商开业宣传，最后冲刺。7.2本阶段推行任务内容新闻发布会视实践情况召开；节日促销活动；工程网站宣传；组织已购铺业主做联谊活动，经过口碑宣传；工程整体开业仪式筹备；开业约请函制造发放；电视、广告、DM广告宣传；开业庆典举行；招商谋划总结报告。7.3本阶段重点为本工程商业顺利开业做好充分预备。四、工程整合传播1、户外广告类户外广告牌、围档广告及车体广告。2、媒体传播报纸广告及广播传播。3、媒体选择报纸软文的选择与发布。4、促销活动实施5、公关活动实施与指点实施五、招商实施招商总体战略及目的抢先占领市场自动，为整体招商打下坚实根底，营造商圈气氛。招商阶段咨询试探阶段正式招

51、商阶段集中招商期强化招商期招商扫尾期招商阶段性任务安排2.1咨询试探阶段选出部分不同单位进展市场初探考核商户对工程的初步认知租金价风格整2.2正式招商阶段集中招商期招商扫尾期完成了工程认知、价钱初探后，针对到访客户进展分类分析，相应调整定位。利用各种媒体渠道，组合推行，提升本工程的品牌影响力。将招商任务推入第一次高潮。强化招商期充分利用工程笼统展现，将招商任务推入第二次高潮。举行各类公关活动，媒体联动，刺激市场。结合招商租金政策给客户相关优惠。利用主力店开业造势余波，完全消化剩余商铺招商。综上所述在招商过程中，要求各营销招商各个环节严密相衔，以树立工程商业品牌笼统为主，稳定提升招商面积率，任何一个环节的失误，都将严重影响后续整体任务开展。因此，在执行过程中，必需严厉把握市场情势，推出时机，严厉既定的招商进度进展，不积压义务，一旦出现招商瓶颈，及时调整营销思绪及手段，使招商任务顺畅完成，否那么难以按时按量实现招商目的，影响资金回收和开业目的。第七部分 工程招商条件一、工程协作方式商铺自购自营、自租、委托租赁投资客购买商铺后自主运营，不受商管公司约束，投资客购买商铺后本人进展租赁运营主要用于已销售的沿街商铺；投资客购买商铺后委托商管公司租赁运营。联营采