第二十章个人住房贷款

1、第二十章个人住房贷款概述0.1.1定义个人住房贷款是指中国建设银行向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。0.1.2贷款对象具有完全民事行为能力的中国公民、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人、在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。0.1.3贷款种类按照贷款的资金来源划分个人住房贷款可以划分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。(1)自营性个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买、建造、大修各类型房屋的自然人发放的贷款。(2)公积金个人住房委托贷款，是指中国建设银行受地方住房基金管理部门委

2、托，利用委托人提供的资金发放的个人住房贷款，贷款风险由委托人承担。(3)个人住房组合贷款，是指对按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修各类型住房时，中国建设银行同时为其发放公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款而形成的特定贷款组合。鉴于个人住房组合贷款是由公积金个人住房委托贷款和自营性个人住房贷款两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但贷款人、资金来源、利率不同，需要分别签订借款合同。按住房交易形态划分(1)个人(首次交易)住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内住房一级市场购买各类型住房(含商业用房)的自然人发放的贷款，俗称“一手房”个人住房贷款或称新建房个人住房贷款。

3、(2)个人再交易住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇住房二级市场购买住房(含商业用房)的自然人发放的贷款，俗称“二手房”个人住房贷款。(3)个人住房转让贷款，是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房(含商业用房)时，中国建设银行用信贷资金向购买该住房的自然人发放的个人住房贷款。所交易住房称为转让住房，出售转让住房的贷款客户称为住房转让人，向银行申请个人住房贷款用于购买转让住房的自然人称为借款人，住房转让人尚未结清的个人住房贷款称为原借款。个人住房转让贷款俗称“转按贷款”。按贷款的用途划分(1)个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类

4、型住房(不含商业用房)的自然人发放的贷款。（2）个人商业用房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇购买各类型商业用房的自然人发放的贷款。所称商业用房是指借款人购置的用于盈利的经营性房屋。（3）个人自建房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向在中国大陆境内城镇自行建造各类型房屋的自然人发放的贷款。（4）集资建房个人住房贷款，是指中国建设银行用信贷资金向参加单位集资建房的职工发放的住房贷款。（5）个人组合贷款，是个人在申请购买住房贷款时，同时申请其他品种的个人贷款。目前主要有住房与购车组合贷款、住房与装修组合贷款等。个人组合贷款中不同贷款品种参照相应的贷款办法，按照不同的期限、金额、利率

5、等规定执行。0.1.4贷款条件申请个人住房贷款的借款人应同时具备以下条件：.有合法的身份；.有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；.有合法有效的购买、建造、大修房屋的合同、协议以及建设银行要求提供的其他证明文件；.有所购（建、大修）住房全部价款20%（含）以上的自筹资金，并保证用于所购（建、大修）住房的首付款；个人商业用房贷款自筹资金需达到所购商业用房的40%以上。.能提供有建设银行认可的有效、足额担保；建设银行规定的其他条件。.1.5贷款金额借款人申请个人住房贷款购买或集资建造第一套自住住房，且以所购住房或以其他住房做抵押的，贷款金额最高不超过购房款、个人实际应出资部分（集资建房

6、）或者住房评估价值（以两者较低额为准）的80%对贷款购买第二套以上（含第二套）住房的，应当提高首付款比例。借款人申请个人商业用房贷款用于购买商业用房，贷款金额最高不得超过购房款或评估价值（以两者较低额为准）的60%借款人申请个人住房贷款用于自建、大修住房的，贷款金额一般不超过建造（修理）费用的70%以符合条件的有价证券（包括财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存款存单）质押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超过质押权利凭证票面价值的90%以建设银行认可的除住房和有价证券以外的其他财产抵押的个人住房贷款，贷款金额最高不得超过抵押物价值的70%以住房置业

7、担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款金额最高不得超过所购（建、大修）住房价值的50%对由住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款、自营性个人住房贷款和公积金个人住房委托贷款金额之和最高不得超过所购住房价值的80%;对由住房置业担保公司提供担保的单一的自营性个人住房贷款，贷款金额最高不得超过所购住房价值的70%。委托性个人住房贷款的金额按照当地住房资金管理中心的有关规定执行。.1.6贷款期限个人住房贷款期限最长为30年。以住房置业担保公司提供担保之外的纯保证方式发放的贷款，贷款期限一般不得超过5年；以房产抵押方式发放的贷款，贷款期限不得超过所抵押房产的使用年限；用有价证券质押的，贷

8、款期限最长不得超过有价证券的到期日。若用不同期限的有价证券作质押，以距离到期日最近者确定贷款期限；.对住房置业担保公司提供担保的个人住房组合贷款，其中自营性个人住房贷款的贷款期限最长不超过公积金个人住房贷款期限；对有住房置业担保公司提供担保的单一的自营 TOC o 1-5 h z 性个人住房贷款，其贷款期限最长不得超过15年；.对借款人已离退休或即将离退休的，贷款期限不应过长，一般男性自然人，其还款年限不能超过65岁，女性自然人，其还款年限不能超过60岁；.借款人申请贷款的金额较大的，贷款期限一般不宜采用1年或1年以下的贷款期限;.个人商业用房贷款，贷款期限最长为10年；.委托性个人住房贷款期

9、限按照当地住房资金管理中心的有关规定执行。0.1.7贷款利率个人住房贷款利率按照中国人民银行的有关规定执行。.贷款购买房改房或购（建）第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），贷款利率按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行。.贷款购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，贷款利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行（可浮动）。.贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。目前个人住房贷款利率调整按以下规定执行：（1）贷款期限在1年以内（含1年）的，遇法定利率调整，不调整贷款利率，继续执行合同利率；（2）贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月

10、1日开始，按相应利率档次执行新的利率。20.2操作程序和要求个人住房贷款操作流程与信贷业务基本操作流程基本相同，但新建房（“一手房”）个人住房贷款和公积金个人住房委托贷款比一般的贷款程序多一个贷前准备阶段，其业务流程如下所示：贷前准备一贷前咨询一贷款受理一贷前调查一贷款审核一贷款审批一贷款发放一贷后管理个人住房贷款项目审查银行在对借款人购买的期房发放个人住房贷款时，在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前，需由开发商为借款人提供阶段性连带责任保证。因此，在银行为购房人提供个人住房贷款前，应对贷款项目及开发商进行全面审查，确定合作项目。下面即以普通的商品住房为例，来说明对个人住房贷款项目的审

11、查。房地产开发企业资信审查应审查的企业资料(1)经国家工商行政管理机关年审通过的企业法人营业执照(复印件)；(2)房地产开发企业资质等级证；(3)企业资信等级证书；(4)企业税务登记证明；(5)企业财务会计报表；(6)贷款证(卡)；(7)企业领导者情况介绍；(8)商品房销售贷款合作申请书；(9)企业董事会同意办理商品房销售贷款合作的决议(有符合规定人数的董事签字的原件，其内容应包括同意对向银行申请个人住房贷款的购房者提供连带责任担保)；(10)建设银行认为其他需要的资料。2.企业资信审查(1)通过审查企业营业执照，可了解开发商的经营是否合法，掌握企业的经营期限和经营范围，了解企业注册资本和法人

12、代表，确定项目开发、销售是否在企业的经营范围内；(2)资质等级是反映房地产开发企业经营状况的重要指标，通过审核资质等级可以了解到公司的开发规模、技术力量、资本规模等一系列重要的信息；(3)资信等级是企业信用程度的形象标识，通过审查资信等级证书，可了解企业守约或履约的主观愿望与客观能力；(4)通过税务登记证明，了解企业按期纳税的情况，会同企业的会计报表，可较准确地掌握企业的经营业绩和依法纳税情况；(5)通过审查企业会计报表，了解企业一定时期财务状况和经营成果，了解企业的财务状况和资金实力，从而对企业的担保能力作出判断；(6)通过审查贷款证(卡)，了解企业借款和为其他债权人提供担保的情况，判断企业

13、的担保能力、融资能力，为判断项目能否按期竣工提供参考；(7)通过审查企业领导者情况，可以对企业领导者的履历、资信状况、以往经营业绩、学历等情况进行了解，对企业领导班子的结构、凝聚力、信誉、决策能力进行分析，为今后能否合作以及怎样合作作好准备；(8)审查商品房销售贷款合作申请书及企业董事会关于同意办理商品房销售贷款合作的决议，了解企业申请的按揭金额，以及企业董事会对进行销售贷款合作的态度。20.2.1.1.2项目审查1.应审查的项目资料(1)土地使用权证；(2)建设用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证；(4)建设工程开工许可证；(5)商品房销(预)售许可证；(6)项目开发合作协议书(开发项目

14、由两个以上企业进行合作开发经营时提供)；(7)工程竣工验收合格证(现楼提供)；(8)建设银行认为需要审查的其他资料。在对上述项目资料的进行审查时，要对资料的复印件与原件进行对照，对原件所盖印章进行审查，检查资料的真实性；查看资料上有关部门规定的有效期限，确定项目资料是否有效。.项目的合法性审查(1)项目开发的合法性审查通过审查开发商的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证：确定开发商是否已按政府规定交纳土地出让金，土地使用是否经批准，工程建筑时间是否在有效期间内，建筑物的结构是否与规划许可证相符，从而确定项目的开发是否合法。其中应注意土地使用权是否已被抵押，对土地使用权已被其他银

15、行抵押的项目，建设银行一般不应再为该项目提供商品房销售贷款。(2)项目销售的合法性审查通过审查项目的商品房销(预)售许可证，确定项目的销售是否经当地政府房管部门批准、销售的商品房是否被抵押、销售的对象是否符合规定，外销房是否经过有关批准程序等。.项目工程进度审查由于商品房的预售都需经过当地政府房屋管理部门的同意，一般政府部门对商品房预售时的工程进度都作出了比较明确的规定，因此，在决定是否进行商品房销售贷款合作时需对项目的工程进度进行审查，对其项目进度是否符合有关规定作出判断。.项目资金到位情况审查：审查开发企业自筹资金是否到位。.实地考察在对项目有关资料进行审查的基础上，还应对项目进行实地考察

16、，主要调查了解以下情况：(1)项目有关资料和数据是否与实际一致，有关文件是否经过政府有权批准部门批准，从而保证项目资料的真实性、合法性。(2)进一步认定开发企业从事房地产开发经活动的资格：一是检查工程的结构是否与建设工程规划许可证相符，确保工程非违规施工；二是检查项目的工程进度是否到达政府部门规定预售的形象进度。(3)检查项目的位置是否理想，考察房屋售价是否符合市场实际，同时对项目的销售前景作出理性判断。20.2.1.1.3撰写调查报告信贷人员依照银行的有关规定通过对开发商资信调查、项目有关资料审查以及实地考察后，撰写出项目调查报告，报告应包括以下内容：.开发商的企业概况、资信状况。.开发商要

17、求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景。.通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析，即银行通过与开发商进行商品房销售合作，将对存款、利息收入、中间业务、资产业务带来哪些效益和风险。.项目合作的可行性结论和可提供个人住房贷款的规模、相应年限及成数的建议。0.2.1.1.4审核与核准项目调查报告经审核人员审核，交有权审批部门审查核准。0.2.1.1.5合作关系的确定及合作协议的执行.签订合作协议项目经过审查批准，同意提供商品房销售贷款的，即纳入各行个人住房贷款项目库。在办理各项目购房人的个人住房贷款业务前，建设银行要与开发商协商，尽量争取与开发商签订商品房销售贷款合

18、作协议书，以明确双方合作事项、职责等。商品房销售贷款合作协议书的主要内容应包括：(1)合作双方的名称；(2)双方合作的房地产项目；(3)银行提供商品房销售贷款的规模、期限、成数；(4)企业同意对向银行申请个人住房贷款的购房者提供阶段性连带责任担保，并保证在为购房者办理产权证后，及时协助银行办理房屋抵押登记手续；(5)企业在建设银行开立保证金账户或住房结算账户，并承诺保留一定存款余额，当借款人未按时还款时，经办行可按合同约定，直接从保证金账户或住房结算账户中扣收借款人欠付的贷款本息。.签订协议后的管理银行与开发商签订合作协议后，还需要加强对开发商和合作项目进行管理工作，具体包括：(1)在开发商预

19、售楼宇未竣工前，设置商品房预售款监控账户，以保证专款专用，即购房人的借款全部用于项目的建设；(2)及时了解开发项目的工程进度，防止烂尾工程；(3)定期考察开发商的经营及财务状况，了解企业担保责任的履行能力；(4)检查对项目发放的个人住房贷款是否超过按揭总规模；(5)了解借款人的入住情况及住房的使用情况等；(6)发现借款人违约后应及时通知开发商履行担保责任；(7)密切注意和掌握房地产市场的动态等等。银行批准的商品房贷款规模用完之后，开发企业如需要增加规模，应再向银行提出申请，银行将根据以往与其合作的情况和自身的资金状况，决定是否继续合作。0.2.1.2公积金个人住房贷款委托合同的审查由于公积金个

20、人住房贷款的资金来源主要为职工缴存的住房公积金，根据住房公积金管理条例，委托性个人住房贷款是银行的一项委托贷款业务，银行必须受当地住房资金管理中心（以下简称资金中心）的委托，才能办理此项业务。因此，在受理公积金个人住房贷款申请前，应首先审查资金中心是否与我行签订了办理公积金贷款业务的委托贷款合同，并审查委托贷款合同中是否已经明确了以下事项：.由资金中心负责贷款的审查和审批；.委托性个人住房贷款的风险由资金中心承担；.资金中心不得强令受托银行违规发放委托性个人住房贷款；.受托银行未按委托贷款合同的约定发放的委托性个人住房贷款形成的风险由受托银行承担。20.2.2贷前咨询贷前咨询的渠道和方式各级分

21、支机构应通过网上银行、电话银行、客户服务中心、现场咨询、窗口咨询、业务宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款的个人提供有关信息咨询服务。个人住房贷款贷前咨询的主要内容.个人住房贷款产品介绍；.申请个人住房贷款应具备的条件；.申请个人住房贷款需提供的资料；.办理个人住房贷款的程序；.个人住房贷款利率、还款方式及还款额参考表；.与个人住房贷款有关的保险、抵押登记、公证等事项；.合作楼盘及开发商、合作中介机构的有关情况；.获取个人住房借款申请书等申请表格及有关信息的渠道；.个人住房贷款经办机构的地址及联系电话。.2.3贷款受理受理部门和人员各行个人住房贷款业务经办机构负责受理个人住房贷款申请，并

22、设立贷款受理岗。成立个人住房贷款中心集中办理个人住房贷款业务的行，为妥善处理集中办理业务与客户分散的关系，各城区支行可接受个人住房贷款中心委托受理个人住房贷款申请，并对客户提交的材料是否齐全进行初审后送个人住房贷款中心进行调查、审批等。受理程序接受申请借款人通过咨询了解，明确其贷款的种类后，可分别根据不同的贷款种类，办理个人住房贷款申请手续。若借款人按时足额交存了住房公积金，可以向当地住房公积金管理中心提出贷款申请，获得批准后，持当地住房公积金管理中心出具的公积金个人住房贷款委托通知单，向我行申请住房公积金贷款(具体操作按照当地住房资金管理中心的有关规定办理)；若个人住房公积金贷款未能满足借款

23、人的购(建、大修)住房资金需求或借款人不符合个人住房公积金贷款条件的，可以申请我行自营性个人住房贷款。若借款人申请自营性个人住房贷款，贷款受理人应要求其填写中国建设银行个人住房借款申请书，并按申请的贷款品种提交申请材料。对于有共同申请人的，应同时要求共同申请人提交有关申请材料。1.个人住房贷款和个人商业用房贷款申请材料清单(1)合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件；(2)借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明等；(3)合法有效的购房合同；(4)涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证

24、明文件以及有处分权人同意抵(质)押的书面证明；(5)涉及保证担保的，需保证人出具同意提供担保的书面承诺并提供保证人具有保证能力的证明材料。保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明；保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等；保证人为法人且与我行签订商品房销售合作协议的，不需要针对单笔个人住房贷款提供上述材料；(6)借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据(发票、收据、银行进账单、现金交款单等)；首付款尚未支付或者首付款未达到规定比例的，要提供用于购买住房或商业用房的自筹资金的有关证明；(7)建设银行规定的其他文件和资料。2.个人再交易住房贷款申请材料清

25、单(1)合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件；(2)借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明；(3)与房屋产权所有人(包括住房共有人)签订的合法、有效的房屋交易合同或协议；交易房屋的共有人未在房屋交易合同或协议上签字的，需提供其同意出售的书面证明。(4)交易房屋的权属证书，即房屋所有权证或房地产权证。共有的房屋，还包括房屋共有权证或房地产共有权证；(5)自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购再交易住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入建设银行指定账户；(6)涉及抵押或质押担保的，需提供抵押

26、物或质押权利权属证明文件以及有处分权人同意抵(质)押的书面证明。以所购再交易住房或其他抵押物抵押的，还需要提供建设银行认可的评估机构出具的对交易房产或其他抵押物的评估报告；(7)涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明。保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明，保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等；(8)建设银行规定的其他文件资料。.个人住房转让贷款申请材料清单(1)合法有效的身份证件，包括居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件。(2)借款人偿还贷款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产证明。(

27、3)借款人与住房转让人(包括住房共有人)签订的合法、有效的住房交易合同、协议。转让住房的共有人未在交易合同、协议上签字的，需提供其同意出售的书面证明。(4)住房转让人的原借款合同原件和复印件(复印件与原件核对无误后，原件退还住房转让人)。(5)所转让住房已办妥房屋权属证书的，应提供有关房屋权属证书(房屋权属证书包括房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋，还包括房屋共有权证或房地产共有权证，下同)。未办妥房屋权属证书的，需提供住房转让人的原购房合同复印件。(6)如转让住房为原借款的抵押物，且个人住房转让贷款的建设银行与原借款的建设银行不一致的，则应出具原借款建设银行同意该房产出售的书面证明。(7)

28、转让住房为期房或转让住房为现房但未办妥抵押登记，尚处于开发商或担保机构担保阶段的，须向建设银行提供开发商或担保机构出具的同意为该房产项下新的贷款继续提供担保的书面文件。(8)借款人以所购转让住房抵押，且转让住房为现房并作为原借款抵押物已办妥抵押登记手续，在转让住房未办妥过户手续及抵押登记手续前，需提供建设银行认可的其他贷款担保方式作为阶段性担保，至住房转让人将转让住房所有权转移到借款人名下，借款人取得住房权属证明，并办妥贷款抵押登记手续为止。如果转让贷款的建设银行与原建设银行为同一经办行，借款人可不提供其他阶段性担保，但借款人、住房转让人必须向建设银行出具承诺函，承诺原借款抵押登记注销、房产过

29、户、新贷款抵押登记必须由住房转让人、借款人和建设银行经办人员一起到房地产管理部门一并办理。(9)自筹资金证明，借款人提出申请时必须拥有所购住房交易价格规定比例以上的自筹资金，并存入建设银行指定账户。(10)涉及抵押或质押担保的，需提供抵押物或质押权利的权属证明文件以及有处分权人同意抵(质)押的书面证明。以所购住房抵押的，还需要提供建设银行认可的评估机构出具的对交易房产(抵押物)的评估报告。(11)涉及保证担保的，需提供保证人具有保证能力的证明。保证人为自然人的，包括个人资产及收入证明；保证人为法人的，包括营业执照、近三年财务报表、资质等级证明、资信等级证明等。(12)建设银行规定的其他文件和资

30、料。.集资建房个人住房贷款申请材料清单(1)有权部门批准的集资建房计划和批文；(2)单位集资方案；(3)参加集资建房的职工基本情况表；(4)单位出资部分交存在建设银行的资金证明；(5)建设银行认可的个人已交集资建房款的凭证；(6)借款申请人与单位签订的集资建房合同或协议；(7)借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷款和个人商业用房贷款所需材料。5.个人自建房贷款申请材料清单(1)建设用地规划许可证、土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证及相关材料;(2)与工程承建方签订的工程承包合同；(3)经建设银行认可的评估机构审定或认可的建造房屋所需资金的工程(材料)预算

31、书；(4)自筹资金或建设工程量已达到工程预算规定比例的证明，包括自筹资金或已投入资金的有关证明文件；(5)借款人身份证件、偿还贷款能力证明材料、贷款担保有关材料等比照个人住房贷款和个人商业用房贷款所需材料。20.2.3.2.2初审贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。如果申请人不具备完全民事行为能力，则不予受理，应退回贷款申请并向申请人说明原因。如果借款申请人提交材料不完整或不符合材料要求规范，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。经初审符合要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人员进行

32、贷前调查。20.2.4贷前调查贷前调查是对借款人提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性和对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。调查部门和人员各经办机构的个人住房贷款业务经营部门为个人住房贷款的调查部门。个人住房贷款业务经营部门应设立贷前调查岗，贷前调查岗位人员与贷款受理岗位人员可以互相兼任。调查方式及要求贷前调查可以采取与借款申请人面谈、电话访谈、实地考察、通过行内外有关信息系统查询等多种方式进行。贷前调查人必须至少直接与借款申请人（包括共同申请人）面谈一次，面谈可以在受理贷款申请的同时进行。贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情况、借款所购（建

33、）房屋情况以及调查人员认为应调查的其他内容。贷前调查人与申请人面谈应作书面记录，对可能存在真实性风险的内容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据的内容、以及其他可能对贷款产生重大影响的内容应作详细记录。书面面谈记录应由贷前调查人和借款申请人当面签字后存档作为贷款审批依据。调查内容对借款人提交的申请材料进行审核贷款调查人应对以下申请材料进行审核。所有文件副本（复印件）均需由贷款调查人负责验证文件正本后于副本盖章证实。1.审核借款申请人（包括共同申请人、代理人）身份证明（1）贷前调查人须验证借款申请人提交的身份证件与申请人是否一致，原件和复印件是否一致，是否经有权部门签发，是否在有效期内；(2)对

34、于借款申请人委托他人办理购房贷款申请手续的，还须审核经公证的委托书以及代理人的身份证件。2.审核借款申请人偿还能力证明借款申请人偿还能力证明材料主要包括：(1)稳定的工资收入证明，如至少过去三个月的工资单、工资卡或存折、住房公积金缴交清单等；(2)投资经营收入证明，如验资报告、公司章程、股东分红决议、纳税证明等；(3)财产情况证明，如房产证、存单、股票、债券等；(4)其他收入证明材料。贷前调查人应结合借款申请人所从事的行业、所任职务等信息对其收入水平及证明材料的真实性作出判断，必要时进行进一步调查、取证。3.审核首付款证明(1)个人住房贷款和个人商业用房贷款的首付款证明材料包括开发商开出的发票

35、或收据、借款申请人支付首付款的银行进账单等，其中开发商开出的首付款收据应与银行进账单同时使用作为首付款证明材料。贷前调查人应查验发票是否为税务局核发的商品房专用发票；首付款证明是否由售房单位开具并加盖售房单位的财务专用章；首付款证明原件与复印件是否一致、首付款金额是否达到贷款条件要求、交款单据上列明的所购房产是否与购房合同或协议一致；交款人是否与借款人一致。对借款申请人尚没有交付首付款或没有足额交付首付款的，必须要求其提供可用于足额支付首付款的存款证明，并确定存款单据、凭证为借款人所有，真实、有效；存款单据查验后，原件退借款人，复印件留存。(2)对个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款，借款申请

36、人在建设银行开立的专门存款账户内存入的资金或其他存款凭证可以作为购房自筹资金证明。贷前调查人应查验借款申请人是否有足够的购房自筹资金，确认借款申请人提供的存款凭证等自筹资金为借款申请人所有。(3)对集资建房个人住房贷款，贷前调查人应查验集资建房单位是否已在我行开立集资建房资金账户，并已经按集资方案中要求将单位应出资部分存入该账户；个人交付建房款的银行收款凭证、或者单位开出的收款凭证可以作为首付款证明。贷前调查人应查验个人是否已经按照规定比例交付集资建房款(首付款)，且已存入集资建房单位在我行开立的集资建房资金账户。(4)对个人自建房贷款，借款申请人在建设银行的存款证明及资金投入证明可以作为自筹

37、资金凭证。贷款调查人应验证借款申请人提供的自筹资金证明是否真实、足额，自筹资金是否已经到位。.审核购房合同或协议(1)个人住房贷款和个人商业用房贷款贷前调查人应查验借款申请人提交的商品房销售合同或协议上的房屋座落地与房地产开发商的商品房销售许可证或售房单位的房地产权证是否一致，并根据当地实际情况审核购房合同的交易鉴证和销售登记手续是否办妥；查验合同签署日期是否明确，所购住房是现房还是期房，交房日期明确；所售住房面积、售价是否明确、合理等；核对商品房买卖合同中的卖方是否是该房产的所有人，签字人是否为有权签字人或其授权代理人，所盖公章是否真实有效；商品房买卖合同中的买方是否与借款人姓名一致等。(2

38、)个人再交易住房贷款贷前调查人应查验交易房屋的权属证明文件是否为有权签发部门签发，权属是否有缺陷，房屋共有人是否同意将该房屋出售；查验借款申请人与售房人签订的房屋交易合同是否合法、有效，合同签署日期是否明确，所交易住房面积、售价是否明确、合理，是否在房屋交易管理部门进行销售登记备案等。(3)个人住房转让贷款对未办妥房屋权属证书的，贷前调查人应查验住房转让人的原购房合同是否合法、有效，对已经办妥房屋权属证书的，应查验转让住房的权属证书是否为有权签发部门签发，权属是否有缺陷，转让住房共有人是否同意将该房屋出售；查验借款申请人与住房转让人签订的住房交易合同是否合法、有效。对于个人住房转让贷款转让住房

39、为原借款抵押物的，需查验原借款的建设银行是否同意该房产出售等。(4)集资建房个人住房贷款贷前调查人应查验借款人是否在集资建房单位提供的职工名单上，借款人与集资建房单位签订的合同或者协议内容是否齐全，是否合法、有效。(5)个人自建房贷款贷前调查人应查验借款申请人提供的建设用地规划许可证、土地使用权证、工程规划许可证、施工许可证等材料是否是有权部门签发、是否有效；工程预算是否合理，是否经建设银行认可的评估机构审定认可；工程合同内容是否齐全、是否有效合法。.审核担保材料(1)采取抵押或质押担保的，贷前调查人应核查借款申请人提交的抵押物或质押权利凭证的权属是否清楚无异议。需要评估抵押物的，应审核抵押物

40、估价报告书是否为原件，并加盖出具部门印章；是否是我行认可的评估机构出具的估价报告，报告书是否完整，无缺页，关键数据是否完整，准确；如借款人以所购住房作为抵押的，报告书中住房价格、面积、地段、结构、楼层、朝向等关键内容是否表述清楚。(2)采取保证担保的，贷前调查人应查验贷款保证人同意提供保证的书面承诺及保证人资信证明材料是否真实、有效等。保证材料的审查要求参见本手册第三篇第三章信贷担保。20.2.4.3.2对借款申请人的资信进行调查借款申请人资信调查，主要是对借款申请人的主体资格、偿债能力、还款意愿、信用记录情况等进行调查。调查内容主要包括：.借款人主体资格重点判断借款人是否具备完全民事行为能力

41、，核实借款人的年龄及健康状况。.借款人家庭收支情况贷前调查人通过与借款人面谈、电话查询、审查借款人提供的收入证明材料等方式，按照审慎原则，核实借款人的家庭收入情况，并将借款人家庭的薪资、财产等收入折算成月收入；同时调查借款人家庭支出情况，了解借款人正常的除购房贷款以外的消费支出、债务支出情况；以月总收入减去月总支出得到借款人家庭的月净收入，确定借款人负债能力。.调查借款申请人的信用记录情况。贷前调查人要通过访谈、电话调查、行内外信息系统等多渠道调查借款申请人信用纪录是否良好、是否有还贷意愿、是否有不良记录；要充分利用本行共享信息，调查了解借款申请人与我行的历史往来，如信用卡对账单、个人活期储蓄

42、账户往来记录、贷款偿还情况记录等。.调查借款申请人是否已经利用个人住房贷款购买住房。对借款人借款购买多套住房或已有其他负债的，要调查借款人的还款记录，并对其负债能力进行全面测评；.对申请个人商业用房贷款的借款人，在测算其还款能力时，还要对其所购买商业用房的经营前景、经营收入进行分析预测；.贷前调查人应根据调查内容，对借款申请人的资信进行测评(个人信贷系统上线后进行)。20.2.4.3.3对借款申请人购房行为的真实性进行调查贷款调查人应调查借款申请人购房行为的真实性，对存在虚假购房行为套贷的，不予贷款。对出现以下情况的，应重点调查：.多个借款申请人具有某一共性。例如，借款申请人为项目开发商、建筑

43、施工单位、建材供应商、销售代理商的职工、亲属，或者收入证明由同一单位开出，或者来自于异地同一地区等；.向借款申请人工作单位调查其情况时，所提供工作单位不存在或者查无此人；.申请贷款所购买房屋的价格与该地区同类楼盘价格相比异常；.借款申请人对所购买房屋情况不了解；.借款申请人收入明显与实际情况不符；.再交易住房的交易双方有亲属关系。0.2.4.3.4对贷款担保情况进行调查.对采取抵押担保方式的，贷前调查人应调查：(1)抵押物的合法性。包括调查抵押物是否属于担保法及其司法解释规定且我行认可的抵押财产范围；(2)抵押人对抵押物占有的合法性。包括抵押物已设定抵押权属情况，抵押物权属情况是否符合设定抵押

44、的条件，借款申请人提供的抵押物是否为抵押人所拥有，财产共有人是否同意抵押，抵押物所有权是否完整；(3)抵押物价值与存续状况。包括抵押物是否真实存在、存续状态，交易价格是否合理。对于个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款项下的抵押房产，或其他贷款品种中建设银行认为需要评估的抵押物，要检查其是否经我行认可的评估机构对其抵押物价值进行了评估，以及评估方法是否科学、评估结果是否合理。对抵押物交易价格或评估价格明显高于当地平均房屋价值或明显高于当地同类物业价格的，调查人可要求经建设银行认可的两家以上的评估机构重新评估。.对采取质押担保方式的，贷前调查人应调查：(1)质押权利的合法性。包括调查出质人出具的有

45、价证券是否在我行个人住房贷款办法规定的范围内，是否有伪造迹象。可以用于个人住房贷款质押的权利凭证包括1999年以后(含1999年)财政部发行的凭证式国债、国家重点建设债券、金融债券、单位定期存单、个人定期储蓄存款存单；(2)出质人对质押权利占有的合法性。包括调查权利凭证上的所有人与出质人是否为同一人，出质人是否具有处分有价证券的权利；(3)质押权利条件。包括调查有价证券的价值、期限等要素是否与贷款金额、期限相匹配，质物共有人是否同意质押。.对采取保证担保方式的，贷前调查人应调查：(1)保证人是否符合担保法及其司法解释规定，具备保证资格；(2)保证人与借款人的关系；(3)核实保证人保证责任的落实

46、，查验保证人是否具有保证意愿并确知其保证责任；(4)保证人为法人的，要调查保证人是否具备保证人资格、是否具有代偿能力。如果保证人三年内连续亏损、在我行黑名单之列、有重大违法行为损害我行利益的，不得作为保证人；对住房置业担保公司提供保证担保的，要对住房置业担保公司的营业期限、实有资本、经营状况、或有负债、是否按建设银行要求存入足额保证金等进行全面调查，核实其担保能力；对开发商提供阶段性保证担保的，要对开发商的经营情况、信用情况(主要包括履行担保责任情况、履约情况等)、财务状况、高级领导层变动情况、是否卷入纠纷、与我行合作情况(主要包括是否在我行有房地产开发贷款、以前合作是否顺利等)、是否按建设银

47、行要求存入足额保证金等进行调查。(5)保证人为自然人的，应要求保证人提交相关材料，包括基本情况、经济收入和财产证明等。贷前调查人可以采取与保证人面谈、电话访谈、实地考察、通过行内外有关信息系统查询等多种方式调查保证人的基本情况、担保意愿、担保能力、信用情况等。贷前调查人必须至少直接与保证人面谈一次，通过面谈了解情况、告知其担保责任与履行的方式，并将谈话内容作书面面谈记录，由贷前调查人和保证人当面签字后存档作为贷款审批依据。20.2.4.3.4填写调查审批表贷前调查完成后，贷款调查人应对调查结果进行整理、分析，填写中国建设银行个人住房贷款调查审批表，提出是否同意贷款的明确意见及贷款金额、贷款期限

48、、贷款利率、担保方式、还款方式、需落实的贷前条件、划款方式等方面的建议，并形成对借款申请人偿还能力、还款意愿、担保情况以及其他情况等方面的调查意见，连同申请资料和面谈记录等一并送贷款审核人员进行贷款审核。贷款审核审核部门和人员个人住房贷款业务经办机构应在经营部门设立贷款审核岗。贷款审核人应由经营部门信贷主管担任。审核内容及要求贷款审核人负责对借款申请人提交的材料进行合规性和真实性审查，对贷款调查人提交的中国建设银行个人住房贷款调查审批表、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审核人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。贷款审核人对贷款调查人提交的材料和调查内容

49、的真实性有疑问的，需安排其他贷款调查人进行核实或重新调查。贷款审核人审核完毕后（审核时间应控制在1个工作日之内），应对贷前调查人提出的调查意见和贷款建议是否合理、合规等在中国建设银行个人住房贷款调查审批表上签署审核意见，连同申请材料、面谈记录、中国建设银行个人住房贷款调查审批表等一并送交贷款审批人进行审批。贷款审批贷款审批人个人住房贷款业务执行专职贷款审批人审批制度。凡转授有个人住房贷款审批权的分支机构，应设立贷款审批岗，按照总行有关规定选拔、配备贷款审批牵头人和专职贷款审批人，严格按规定的程序与权限审批个人住房贷款。审批流程组织报批材料个人住房贷款业务经营部门负责报批材料的组织。报批材料具体

50、包括：个人信贷业务报批材料清单、个人信贷业务申报审批表、中国建设银行个人住房借款申请书、个人住房贷款办法及操作规程规定借款人须提供的材料等。审定申报材料申报审批前，经营主责任人应认真审阅申报材料，审定报批材料的真实性、完整性和有效性。对同意按照申报方案办理的个人住房贷款业务，经营主责任人应在中国建设银行个人信贷业务申报审批表相应位置签字确认。审批受理各级信贷审批部门负责本级行权限内个人住房贷款业务的审批受理。未专设信贷审批部门而又有个人住房贷款业务审批授权的分支行，应根据实际情况，确定相应信贷管理后台部门和科室负责个人住房贷款业务审批的受理。20.2.6.2.4审批贷款审批人依据建设银行各类个

51、人住房贷款办法及相关规定，结合国家宏观调控政策或行业投向政策，从建设银行利益出发审查每笔个人住房贷款业务的合规性、可行性及经济性,根据借款人的偿付能力以及抵押担保的充分性与可行性等情况，分析该笔业务预计给建设银行带来的收益和风险。贷款审批人应对以下内容进行审查：.借款人资格和条件是否具备；.借款用途是否符合银行规定；.申请借款的金额、期限等是否符合有关贷款办法规定；.借款人提供的材料是否完整、合法、有效；.贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及所提贷款建议是否准确、合理；.对报批贷款的主要风险点及其风险防范措施是否合规有效；.其他需要审查的事项。提出审批意见贷款审批人对个贷业务的

52、审批意见类型为同意、否决二种。.“同意”表示完全同意按申报的方案（包括借款人、金额、期限、还款方式、担保方式等各项要素）办理该笔业务。.“否决”表示不同意按申报的方案办理该笔业务。发表“否决”意见应说明具体理由。.采用单人审批和双人审批方式时，贷款审批人直接在个人信贷业务申报审批表上签署审批意见。采用双人审批方式时，先由专职贷款审批人签署审批意见，后送贷款审批牵头人签署审批意见。.采用双人审批方式时，只有当两名贷款审批人同时签署“同意”意见时，审批结论意见方为“同意”。.信贷审批部门负责收集贷款审批人的审批意见，起草贷款批复文书，由贷款审批牵头人审定签发并负责（采用单人审批方式时，由有权专职贷

53、款审批人审定签发并负责）。贷款批复文书应加盖审批行印章，一级分行审批的贷款批复文书应采用正式发文。.贷款批复文书应明确说明信贷业务的借款人、信贷品种、金额、期限、担保方式、还款方式等必要的要素信息。在同时有多笔业务时，贷款批复文书可以以表式的形式汇总下达。.对于决策意见为否决的业务，申报机构（部门）认为有充分的理由时，可向原信贷审批部门提请重新审议（称为复议），但申请复议时申报机构（部门）须针对前次审批提出的不同意理由补充相关资料，原信贷审批部门有权决定是否安排对该笔业务的复议。提请复议的业务，申报及审批流程和新业务相同。对原申报业务报批材料中已提供的材料，可不重复报送。审批意见落实信贷经营部

54、门应根据贷款审批人的审批意见做好以下工作：.对未获批准的借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还，并做好解释工作，同时做好信贷拒批记录存档；.对需补充材料的，贷前调查人应按要求及时补充材料后重新履行审核、审批程序；.对经审批同意或有条件同意的贷款，信贷经办人员应及时通知借款申请人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。20.2.7贷款发放个人住房贷款业务经办机构应设立贷款发放岗，负责已审批同意的贷款的签约与发放工作。贷款发放岗位人员可由贷前调查人兼任。对经审批同意的贷款，贷款发放岗位人员应首先通知借款申请人以及其他有关签约人，确认签约时间。20.2.7.1填写合同在填写有关

55、合贷款发放岗位人员应根据审批意见确定应使用的合同文本并填写合同。同文本过程中，应当注意以下问题:.合同文本要统一使用总行制订底个人住房贷款有关合同文本；必要时各一级分行可根据实际情况对总行制定的合同文本个别条款进行统一修改、补充，统一适用于该行所辖区域，经本行法律部门审核后报总行备案，但不得因单笔业务对合同文本条款进行修改。对单笔贷款有特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定。采取抵押担保方式的，要与借款人签订个人住房借款合同，与抵押人签订个人住房借款抵押合同；采取质押担保方式的，要与借款人签订个人住房借款合同，与出质人签订个人住房借款质押合同；采取保证担保方式的，要与借款人签订个人住房借

56、款合同，与保证人签订个人住房借款保证合同；采取抵押加阶段性保证方式的，要与借款人、保证人签订个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）。.合同填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，防止涂改。.需要填写空白栏且空白栏后有备选项的，在横线上填好选定的内容后，对未选的内容应加横线表示删除；合同条款有空白栏，但根据实际情况不准备填写内容的，应加盖“此栏空白”字样的印章；对有多个空白栏如“其他约定事项”等，对不填的和未选的空白栏，应加盖“以下空白”字样的印章。.贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款要与贷款最终审批意见一致。0.2.7.2审核合

57、同.合同填写完毕后，填写人员应及时将有关合同文本交合同复核人员进行复核。同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。.合同复核人员负责根据审批意见复核合同文本及附件填写的完整性、准确性、合规性,主要包括：文本书写是否规范，内容是否与审批意见一致；合同条款填写是否齐全、准确；文字表达是否清晰；主从合同及附件是否齐全等。.合同文本复核人员应就复核中发现的问题及时与合同填写人员沟通，并建立复核记录，交由合同填写人员签字确认。20.2.7.3签订合同合同填写并复核无误后，贷款发放岗位人员应负责与借款人（包括共同借款人）、担保人（抵押人、出质人、保证人）签订合同。.在签订有关合同文本前，应履行充分告知

58、义务，告知借款人（包括共同借款人）、保证人等合同签约方关于合同内容、权利义务、还款方式以及还款过程中应当注意的问题等。.借款人、担保人为自然人的，应当面核验签约人身份证明之后由签约人当场签字；如果签约人委托他人代替签字，签字人必须出具委托人委托其签字并经公证的委托授权书。对保证人为法人的，保证方签字人应为其法定代表人或其授权代理人，授权代理人必须提供有效的书面授权文件。.对采取抵押担保方式的，应要求抵押物共有人当面在个人住房借款抵押合同或者个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）上签字。抵押人如未婚或离婚后尚未再婚，对个人住房贷款相关合同采用公证方式的，在公证笔录中要求增加询问借款人婚姻状况的

59、内容；对个人住房贷款相关合同未采用公证方式的，应要求借款人出具本人未婚或离婚后尚未再婚情况的签字声明，在声明中明确“本人对声明内容的真实性负责，并对由此引起的系列问题负法律责任”。.借款人、担保人等签字后，贷款发放岗位人员应将有关合同文本、中国建设银行个人住房贷款调查审批表和合同文本复核记录等材料送交建设银行个人住房贷款合同有权签字人审查，有权签字人审查通过后在合同上签字或加盖按个人签字笔迹制作的个人名章，之后按照用印管理规定负责加盖建设银行个人住房贷款合同专用章。.建设银行可根据实际情况决定是否办理合同公证。0.2.7.4落实贷款发放条件贷款发放前，贷款发放岗位人员应落实有关贷款发放条件。主

60、要包括：.确认借款人首付款已全额支付；对单位集资建房的，单位出资与个人首付款部分均已到位；对个人自建房的，自筹资金已经到位；.借款人所购房屋为新建房的，要确认项目工程进度符合人民银行规定的有关放款条件；.需要办理保险、公证等手续的，有关手续已经办理完毕；.确认售房人已在建设银行开立保证金存款账户或售房结算账户；对采取委托扣划还款方式的借款人，要确认其已在我行开立还本付息账户用于归还贷款；.对采取抵（质）押和抵押加阶段性保证担保方式的贷款，要落实贷款抵（质）押手续。抵（质）押登记手续应由建设银行派人与抵（质）押人一起办理，或接受抵（质）押人委托代为办理；建设银行负责办理抵（质）押登记手续的人员应