易门新城国际商贸城市场调研报告课件

1、易门新城国际商贸城市场调研报告谨呈重庆亨佳龙房地产开发有限公司本案项目开发的三大目标： 迅速完成销售、回笼资金； 尽可能实现项目利润最大化； 通过项目开发树立本案易门唯一高端综合型商住项目、城市地标的地位，同时传播项 目与开发商美誉度。本案开发规划建议3市场分析1报 告 目 录本案项目定位2本案开发规划建议3市场分析1本案项目定位2Part1 易门县城市概况易门县概况易门风景优美、物产丰富，以“菌类之乡、滇中水城”的城市形象为世人熟知。易门县地处滇中西部，玉溪市西北，东与安宁市、晋宁县相接，南连峨山，西和双柏隔绿汁江相望，北部与禄丰、安宁两县市接壤。总面积1571平方公里。东西宽44公里，南北

2、长57公里。辖：2街道办事处1镇1乡：名族乡、龙泉街道、六街街道、绿汁镇、小街乡、浦贝彝族乡、十街彝族乡、铜厂彝族乡。交通概况易门位于云南省中心位置，地理位置优越、交通便利，东南距玉溪市146公里、东北距省会昆明94公里，数条高等级公路可迅速从县城直达昆明、玉溪、楚雄等地，具备城市发展的先天交通优势。主要交通路线易门昆明高等公路易门昆玉高速玉溪易门安楚高速楚雄至玉溪方向至昆明方向至楚雄方向易门县城安楚高速昆玉高速资源概况易门是云南省主要铜矿产地之一，有大小矿点50余处，铁矿储量达2400多万吨；此外还有铜、铁、铅、锌、白钙、磁土、大理石、花岗石、石灰石等多样的矿产资源，该类资源的开采为当地经济

3、的发展提供了巨大的帮助。 经济发展概况易门县2011年实现GDP总值39.52亿元，较上年增长16.8%，但总体经济总量仍然较小，在云南各县中仅排在中游水平，未能跻身前50强名单内。 云南省2011年各县市区GDP经济排名 易门县2009-2011年GDP总量示意图（单位：亿元）易门县2011年人均GDP为22313元，较上年增长16.7%，人均GDP增长率与GDP增长水平基本持平，人均收入水平稳定提高。 易门县2009-2011年人均GDP示意图 （单位：元）易门县。 易门县目前仍是以工业（矿产）经济为主的、较为单一性发展的产业结构类型，目前县内其它产业发展明显滞后，尤其在服务行业发展上更为

4、落后。 据2010年11月1日易门第六次人口普查统计数据，易门县目前共有人口177110人，同2000年第五次人口普查的169581人相比，十年共增加7529人，增长4.44%，平均每年增加753人，年均增长率为0.44%，城市人口增长速度缓慢，新增刚性购房需求少。易门人口变化情况目前易门县内城镇人口57029人、乡镇人口120081人，城镇化率为32.2%，略低于云南省35.2%的平均标准，在云南各县城中处于中上等水平。2011年彝良固定资产投资31.46亿元，同比上年增长31.7%，（其中房地产开发投3.71亿元，增长20.3%），目前已经具备基本的基础设施配套，房地产开发目前正处于由起步

5、迈向快速发展的转折阶段。易门固定资产投资概况易门土地市场概况易门县2012年1月-10月土地成交一览表2012年110月共成交土地61宗，总成交面积217153.02平米，其中住宅用地成交11680.69平米（含11454平米廉租房），商业用地成交15423.79平米（全为政府机关用地），廉租房的修建供应会对本案住宅销售产生一定的影响。小结总体而言，易门经济发展呈向上的趋势，城市建设在不断更新和完善。从基本面而言，经济的向上发展形势对房地产行业的发展有直接的促进作用。现状挑战易门县目前现状可概况为产业结构单一、财政情况中等、基础设施配套一般、常驻人口少和自然资源好五大方面，易门具备较大的城市发

6、展空间。易门属于典型的“城镇级”城市市场，整体发展格局有限，对于易门以外的人群基本没有吸引力。易门城市城镇化率与同类县市相比并不低、人口增长缓慢、刚需有限、而改善性需求对居住条件有一定要求。目前易门市场处于高速发展前的转型期，但缺乏相对应的软硬件设施及规划方面的支持，目前各项目只能依靠自身条件进行项目操作及营销。Part2 易门县城市规划易门城市整体规划分析新城区：新城区是易门县今后发展的主要区域，为了配合新城区的发展目前易门县人民医院和汽车站搬迁到新城区；野生菌饮食文化区：该区域主要以野生菌饮食为主题，目前该区域已经拥有众多野生菌饭店、酒店以及商务会所；本案新 城 区野生菌饮食文化区政务区中

7、心商业区政务区：该区域主要以政府办公为主，目前已经有法院、会厅等政府机构中心商业区：以中心街、朝阳路、龙泉中路为主，目前该区域为易门县的商业中心，目前即将推出的区域性代表商业项目嘉盛财富广场便位于该区域，建成后必将成为区域新焦点。Part3易门商业现状分析商业现状主要商业区现状简析龙泉路商业街：龙泉路商业街为易门县老商业中心；目前主要以宾馆、服装、通信、餐饮等商业业态为主，其销售产品主要为中低档商品；步行街商业街区：步行街是易门县政府大力打造的特色商业街区，销售产品主要以中档商品为主；主要经营商场、服装、化妆品、电器及银饰等；区域购物中心：该部分主要以超市形式出现，较具代表性的超市为玉溪家佳购

8、物超市。中心街步行街龙泉路商业街区区域购物中心商业现状其它商业现状简析易门县除主要三个商业区外还零星分布着各种商业，分散于整个县城范围内，主要以小型KTV、会所、餐饮、装修石材卖场及小超市便民店等业态存在，规模小、满足基本居住需求。目前易门县商铺出租采用铺面整租形式，租金收取比例均按年计算；据我方调查了解，易门步行街商铺租金最高、其次是龙泉路沿线，其它区域商铺租金相对较低。序号位置面积租金转让费备注1朝阳路243号48平方米4.4万/年4.8万空铺2朝杨路205号65平方米5.1万/年5.3万空铺3中心街12号53平方米5.3万/年5.6万空铺4中心街25号104平方米9.4万/年10.3万两

9、个铺面合在一起的5中心街107号60平方米5.4万/年5.7万新装修的6龙泉西路58平方米3.8万/年2万空铺转让7龙泉中路45号53平方米4.9万/年5万空铺8龙泉中路89号45平方米4.3万/年4.9万空铺9教师小区对面27平方米0.58万/年4万包含以前店主的全部物品转让费中还含半年租金商铺租金情况商业小结易门商业市场目前主要由县中心步行街和龙泉街商业区两部分构成，辅以其它零星小商业；目前易门商业业态主要以各类门店、宾馆、通信及餐饮娱乐场所等形式出现，但普遍规模较小，不成行成市；易门目前县中心主要商业区商铺租金区间大致在4.4万5.4万/年，其余区域商铺租金大致在0.58万3.8万/年，

10、转让费2万10万不等。Part4易门在售楼盘分析御景龙园占地面积800000平方米 建筑面积600000平方米 总户数当期户数500户 容积率2.39 绿化率40% 主力面积90-123销售均价3000元/平方米去化率当期97%物管费暂无车位1000个 优惠政策一次性优惠5%配套设施易门中学、开盘时间交房时间 开发商：云南升华集团 易门力达房地产开发有限公司建筑风格：现代简约建筑形态：32F高层项目销售状况较好，目前主要剩余78-90平米左右的小户型房源；本地人购房凭当地户口只需2650元/平方米，最低可做到2400元/平方米左右；下月即将开出水景房，价格在3000元/平方米左右，按揭无优惠一

11、次性可享5%的优惠；销售人员专业水平较低，在场置业顾问仅两位。项目代表户型户型一：两室两厅三阳台，129平方米户型方正，紧凑感强；双卫及超大阳台设计增加了居住舒适度户型二：两室两厅三阳台，129平方米户型正，紧凑感强；飘窗设计增加了卧室的空间感嘉盛财富广场占地面积建筑面积 总户数180户 容积率 绿化率主力面积74-126销售均价待定去化率 物管费 车位优惠政策交两万诚意金抵三万配套设施开盘时间2012年12月交房时间2013年12月开发商：大理州嘉盛房地产开发有限公司建筑风格：现代简约建筑形态：6F多层，12F小高层该盘预计将在下月开盘，项目户型有二十余套74-84平方米的小户型；项目体谅较

12、小总共仅180套；此项目拥有较大面积的商铺，商铺一楼层高6米，二楼层高3.9米；面积主要有17-91平方米，其中45-66平方米的户型占51%，66平方米以上占比13%，45平方米以下占比36%。项目代表户型户型一：两室两厅单阳台，74平方米户型方正，浪费面积小：阳台及飘窗设计增加了卧室的空间感；户型二：三室两厅双阳台，114平方米户型方正，双卫及阳台设计增强加了居家舒适度； 水鑫花园占地面积建筑面积 总户数 容积率 绿化率 主力面积90-125销售均价3500元/平方米去化率当期99%物管费车位 优惠政策无优惠配套设施开盘时间 交房时间 开发商：云南泰宇成房地产开发有限公司建筑风格：现代简约

13、建筑形态：17F高层销售状况较好，目前剩房源较少，90 平方米的户型仅剩一户且位于顶楼上；126平米的房源剩余较多目前还有二十余套，销售状况相对较差；商铺目前没有开盘；销售人员的专业素质水平较低，且在场销售人员懒散、销售激情不够。户型一：三室两厅双阳台，124平方米入户花园设计，增加了房间私密度；南北通透，通风效果好；户型二：四室两厅双阳台，125平方米户型方正，动静分区；超大生活阳台及飘窗设计增加了空间利用率；项目代表户型东盛花都 占地面积 建筑面积 总户数 容积率 绿化率32%主力面积90-124销售均价3300元/平方米去化率90% 物管费车位 优惠政策一次性两个点配套设施 开盘时间 交

14、房时间 开发商：大理嘉盛房地产开发商建筑风格：现代简约建筑形态：12F小高层商铺面积区间在29-99平方米左右，临街商铺单价在11000元/平方米，后街商铺单价约为8500元/平方米左右；商铺一次性优惠两个点按揭无优惠，按揭贷款首付50%。项目代表户型户型一：两室两厅三阳台，129平方米户型方正，紧凑感强；双卫、阳台及飘窗的设计增加居家舒适感；户型二：三室两厅双阳台，131平方米户型略显畸形，空间利用不便；扭曲户型空间舒适度较差；Part5易门客户需求调查分析 根据贵公司即将开始对项目运作需要，我公司进行了对易门的居住情况、价格承受水平、购房需求等方面进行了全方位的调查，在短时间内圆满完成了调

15、查任务，达到了预期目的。（备注：我方共发放抽样调查问卷30份）市场调研情况概述 抽样对象最集中年龄段在30-39岁，占到总比例的46.6%，其次22-29岁和50-65岁年龄段各占23.3%，主力年龄段以中青年群体为主。 在易门有76.6%的居民居住商品房，16.6%的居民租房居住，仅6.6%的居民居住在单位福利房内。 目前，易门居民自有住房主力面积区间为70-105平米，占到总比例的46.6%，其次为150平米以上面积区间，比例为20%，其余面积段共34.4%。 目前，易门居民价格承受能力大致在20003000元 /平米，总价30万左右，占比达到83.3%，能够承受3000元/平米以上价格的

16、居民仅占16.7%备注：按购买100平米户型计算总价 目前，易门居民换房需求主力户型为套三，占比达到50%，其次为套四及以上户型，比例为33.3%，选择套1及套2小户型的居民比例仅为16.7% 目前，易门选择接受高层电梯住宅的居民比例为70%，另外30%居民明确表示不会选择高层电梯项目。 目前，易门选择按揭贷款的居民比例为70%，另外30%居民会选择一次性付款方式购房。 目前，选择在易门购房的受访者主要来自易门县城，比例达到83.3%，其余16.7%受访者来自易门周边乡镇。调研结论目前易门居民自有住房率达到7成以上，改善型需求为市场主流；目前易门居民价格承受能力主要集中在2000-3000元/

17、平米区间，价格敏感性高，本案需制定符合市场现状的价格体系；目前易门居民主力需求户型为套三和套四大户型产品，本案需根据市场情况进行合理化的产品配置；目前易门居民对高层电梯的接受度较好，对本案开发有一定的积极意义；目前易门7成居民偏向选择按揭贷款的方式进行购房，另有3成居民选择一次性付款方式；目前选择在易门置业的客户主要为县城客户，其次为周边乡镇客户。本案开发规划建议3市场分析1本案项目定位2Part1 本案地块现状分 析项目区位概况御景龙园嘉盛 财富广场水鑫花园东盛花都易门客运站易门人民政府易门人民医院（新址）在建廉租房本案云南野生食用菌交易中心项目地块四至地块西侧地块东侧地块北侧地块南侧项目周

18、边概况地块现状东盛花都廉租房区位交通流向分析易峨高公路：双向4车道北接易兴路，南接213省道可至峨山县等地朝阳路：东至方屯，西至县中心；在建廉租房东盛花都医院污水处理本案云南野生食用菌交易中心已建廉住房租房路易峨朝阳路春好公寓项目经济指标可售面积住宅部分：6栋32F高层电梯住宅共81604.40平米，720户商业部分：底层（6833。30）+二层商业（7133平米），共13966.60 平米，销售面积合计：95571.00平米Part2 本案SWOT分 析优势（Strength）劣势(Weakness) 1、地块方正平坦，具备打造优质房地产项目的条件2、易门首个集中式商住项目，产品稀缺2、项目

19、周边交通便利，同时位于城市新区，便于项目打造1、市场及客户对该类新生产品接受度的不确定性2、项目本身地块较小，仅31亩，在项目打造上必须在有限地块内体现项目品质3、项目周边廉租房项目对本案的不利影响机遇（Opportunity）威胁（Threats）1、易门房地产处于转型关键阶段，本案具备良好条件以占据市场领导地位2、整个市场内在售竞争项目较少，对本案利好3、目前易门县内商业缺乏规模档次，住宅产品设置较为雷同、保守，利于本案品质的体现1、易门县人口较少，且增长缓慢、需求有限；2. 目前易门居民收入水平一般，消费能力、消费习惯有待引导3、由于本案主要面对改善型需求客户，且易门距离昆明、玉溪较近，

20、将面临中高端客户分流的威胁Part3 本案整体项目定 位本案核心价值梳理城市新区核心地段价值城市向东发展的黄金商业中心！新区标杆项目！ 本案总占地仅31亩,容积率4.5，位于朝阳路与易峨路交汇处，东部新区与县中心的黄金地段，是城市向东发展的中央商业中心。为易门打造一座具有国际风范的商业城池！城市精英专属生活休闲圈县城首个商住综合型项目 作为县城首个商住综合型项目，本案无论在项目品质、运营等方面都处于县城领先地位，建成后必将成为当地居民休闲娱乐的首选之地。本案整体定位项目定位易门新区，城市向东，地标级商住旗舰，一站式休闲娱乐中心基于此，产品打造首先应该遵循的是：功能性与档次感。项目市场形象占位：

21、变革，开启易门商业新十年！区域占位于易门整个区域面向更广泛的消费群属性现代化、地标性商业中心生活方式和产品价值的升级换代市场形象易门市场的开拓者建立者易门商业的领导者制定者开启易门商业新十年Part4 项目客户定位客户定位-客群范围界定：我们客户主要集中在易门城区，其次为周边乡镇（如:十街镇、六街镇、小街乡等方向街镇）,易门县以外的客户几乎没有。本案本案的主要客户群为易门县内中高端客户群、其次为部分乡镇客户，购房需求基本为二次或以上置业及投资性置业，刚需客户极少。区域来源：易门下辖乡镇职业特点：私营业主、乡镇富裕者置业目的：改善居住为主客户特征：关注地段，提升生活品质核心客户：约80%区域来源

22、：易门县城职业特点：私营业主、公务员、矿厂老板等置业目的：改善型购房、投资、自营客户特征：看好易门及项目未来发展，较强经济实力，注重项目品质、档次。次要客户：20%核心客户整体产品定位根据项目整体档次，定位项目产品为双层中高端集中式商业+地标板式电梯住宅Part5 项目价格定位参考楼盘选择同类物业加权分析比较均价预判123市场比较法预判均价经过综合比较，我方选取御景龙园、东盛花都作为比较楼盘项目及权重御景龙园东盛花都本项目综合计算栏参考项目权重50.00%50.00%100.00%参考项目加权得分80.77885本项目与参考项目的对比权重0.920,951.00 参考项目实际售价(均价)300

23、03300本项目相对参考项目的售价(均价)27453140本项目的售价(均价)2013年价格2943价格预测同类物业加权分析通过市场比较法得出,本项目静态现阶段住宅售价为2943元/同时调查周边租金反推可知，区域住宅底商约为10200元/平方米。国际商贸城项目静态总产值估算表（以上计算均按保守价格估算）本案开发规划建议3市场分析1本案项目定位2Part1 本案整体开发建 议整体开发建议站在城市运营高度进行项目运作，而非单一做项目；为易门创建首座集居住、娱乐、休闲为一体的商业聚集地，改变当地生活消费习惯；为后续商业项目树立一个短期内难以超越的标杆。整体规划原则1、优先做足容积率，充分做满基底面积

24、。满足价值最大化的同时打造出层次感；2、合理规划集中式商业与商业内街、住宅区的排布；3、保障商业部分的商气引导，首要保障项目周边道路商业的引导；为未来商业创造经营条件；4、在产品规划阶段即为未来营销创造优势卖点，且具备可升级性。全方面的协调，而非单独偏向一面Part2本案建筑外立面风格建议外立面设计要注重以下几点： 具有创新性，区别于传统外立面设计。 具有个性，不同的角度具有不同的景观。 具有保温性好、采光性佳、经久耐用等特性。建筑通常以外观立面给人以最为直观的印象。建筑外立面不仅能够为建筑物起到遮风挡雨的作用，同时也是文化的表征，以不同的材质、色彩、造型体现建筑的个性与风格。外立面风格设计总

25、则外立面建筑风格的分类 地中海建筑风格 现代简约风格 法式建筑风格 德国现代主义风格 英式建筑风格 新古典主义风格 新中式风格 新亚洲风格 学院派风格 风格混搭 创新原创风格现代简约风格的特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少程度，但对色彩、材质有一定要求，该风格适用性强，可广泛应用于项目建筑之中；Part3本案楼栋设计建议建议1：2梯4户产品板式结构图（市场使用较多的产品布局，利于多栋之间拼接）2梯4户产品点式结构图（碟型布局）Part4本案商业部分设计建议首层商业业态模式商业属性：购物中心大型超市卖场（5000平米或以上）+部分临街、内街商铺（以服装、首饰、银行等业态为主）二层商

26、业业态模式商业属性：休闲娱乐城超市卖场（首层延伸部分）+餐饮+茶楼+咖啡馆+ktv歌城（或休闲会所等），商业选择原则性以到达式消费为主商业立面风格与线条建议与住宅的现代简约风格相吻合协调，适当简洁，切忌过于繁复。建议住宅退后矗立在上面，而非一体垂直地直落上面。以减少柱网对商业物业的影响。本案商业整体设计建议本案商业卖场设计建议由于项目首层及部分二层为大型卖场，建议层高设置上在普通商铺层高的水平上适当加高本案商铺设计建议建议商铺设计上采用LOFT形式，合理利用空间，在提高客户实得面积同时降低总价，减小价格抗性。本案商业内街设计建议建筑的特色化，给人耳目一新且过目不忘的感觉临街商业宏大的展示面空间细部处理，不失时尚、前卫景观与道路的完美结合设置生动形象的小品点缀商业内街夜景【意向展示】Part5本案住宅户型配比建议1、参照市场调研及客户需求主流产品及比例，住宅产品套3产品占据70%左右；2、客户需求户型比例：主体集中在105-140，可在此面积区间下