第2章房地产产权产籍管理

1、 2.1房地产登记制度类型房地产登记制度类型 一一、权属权属登记发证制度登记发证制度 城市房地产管理法规定：城市房地产管理法规定：“国家实行土地使用国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度权和房屋所有权登记发证制度”。 房地产权属登记发证制度是权属管理的首要房地产权属登记发证制度是权属管理的首要核心内容。核心内容。 二二、房地产权属登记管理房地产权属登记管理 是用法律的手段对房地产进行登记，审查确是用法律的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属的转移变更的认产权，核发权属证书，办理权属的转移变更的行为，建立准确、完整的权属档案资料等行为，建立准确、完整的权属档案资料等的过

2、程。的过程。 三、三、各国房地产权属登记制度分各国房地产权属登记制度分类：类： 契据登记制和产权登记制契据登记制和产权登记制 1.契据登记制（又称对抗要件主义） 契据登记制：房地产产权的设立、变更、转让在当事人订立合约时即可生效。 特点： 1）以契约为生效条件，不以登记为生效条件。 2）不经登记，只能在当事人之间产生效力，不能对抗第三人。 3）契据登记只有公示力而无公信力，登记仅作为对抗第三人的要件。 4)登记机关对登记的申请只采取形式审查，对登记的内容，不作实质性的审查。 5)登记无强制性，不发权利证书。 2.产权登记制（又称登记要件主义） 是指不动产物权依法律行为变动时，需要当事人具备物权

3、变动的意思表示，并且必须将该意思表示予以登记，并自登记是该物权变动行为方可生效。 将登记作为房地产成立的要件，称登记要件主义。 不动产物权的设立、变更、转让，经依法登记，发生效力。 未经登记，不发生效力。 产权登记制分: 权利登记制和托伦斯登记制1）权利登记制 登记机关:是国家设的对不动产的权利取得及变更进行登记的专门机构 。 登记机关义务： 对登记的申请采取实质审查，即除对申请登记程序、手续是否完备进行审查外，还要对发生不动产权利的得失变更原因，是否能有效成立，要经核查认定后，方可登记。特点： 1）房地产权利的取得，未经登记不产生效力，不仅不能对抗当事人，即使在当事人之间也不发生效力。 2）

4、权利登记制是强制性登记，具有公信力，一经登记，具有确定之效力。 3）不发权利证书。发源于德国，又称为“德国登记制”。 2）托伦斯登记 又称登记发证制度 登记机关对登记的申请采取实质性审查。 凡经登记，政府发给权属证书，确认产权。 权利状态明确地记载在权利证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。 登记簿分为两份，权利人取得副本，登记机关保留正本。 已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载， 一经登记，国家保障，具不可推翻之效力。 2.2 我国不动产登记制度 一、我国不动产登记制度 1、类型：采用权利登记，兼采用托伦斯登记制 2、登记机关：不动产所在地的登记机构 二、房地产登记的主要任务 确认权

5、利、发放证书 三、我国现行房地产登记制度的特点 阶级性 区域性 连续性 强制性 公信性 2.3我国我国房产登记种类房产登记种类 日常管理登记：初始登记、转移登记和他项权利登记、注销登记。 物权法颁布实施后，又新增了几种新型登记类型，如更正登记、异议登记、预告登记等。 1.总登记 总登记是一种针对辖区内所有不动产进行的一种普遍性和基础性的登记活动。 2.初始登记 不动产权利人就新取得的不动产权利第一次向登记机关提出申请而进行的登记，称为初始登记。此时发放房屋所有权证大照。 3.转移登记 1）购买商品房 2）房屋买卖 3）房屋转让 4）购买房改房 5）回迁房屋 4.变更登记（权属变化、现状变化）

6、概念：初始登记后，不动产因各种法律行为和客观情况而发生标的物分割或合并、产权的移转或限制等变化，向登记机关提出申请，要求变更登记记载事项或原有权利，称为变更登记。 目的：通过变更登记，公示原权利人丧失权利和新权利人取得权利。 5.注销登记 是因某种原因而导致产权人登记的权利消灭，登记机关依法注销其登记簿上的权利的一种登记。 从总登记、 申请初始登记，到变更登记，再到注销登记，是登记的完整过程。 6.更正登记 更正登记是对不正确的登记行为或内容进行更正的登记程序。 更正登记就是针对不正确登记所设立。 权利人或利害关系人可申请更正登记，或登记机关依法直接更正。 7.异议登记 1）异议登记： 指利害

7、关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。 2)异议登记目的 是限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。 3)异议登记灭失 申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失败。 8.预告登记 是为了保全一项请求而进行的不动产登记。 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失败。 9.他项权利登记 除房屋所有权外的在房屋上设定的其他权利就叫他项权。 房屋抵押或典当申请时要进行他项权利登记。 2.4物

8、权及其公示物权及其公示 一、物权的定义 1、物权：指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权和用益物权和担保物权。 2、所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。它是一种财产权,所以又称财产所有权。 3、用益物权，是指以物的使用收益为标的的定限物权。 在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用和收益的权利 4、担保物权：是与用益物权相对应的他物权，指的是为确保债权的实现而设定的，在债务人或第三人的特定财产上所设定的一种他物权 担保物权一般分为抵押权、质权和留置权。 5、抵押权：债务人或第三人不转移占有地将自己的特定财产作为履行债务的担保，当

9、债务人不履行债务时，债权人有权从该抵押财产的价值中优先受清偿的权利。 6、质权：又称质押，指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的财产优先受偿的权利。 7、留置权：指债权人因合同关系占有债务人的财产，在债务人不按合同约定的期限履行债务时，有权依法留置该财产，并就以该财产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的权利。 二、物权的公示制度 1、物权的公示制度 物权的设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方式向社会公开，从而使第三人知道物权变动的事实，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。 公示制度的内容包括物权的公示方法与物

10、权的公示效力两项。 2、物权的公示方法 不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法。 动产物权以以交付作为变更的公示方法，占有作为权利享有的公示方法。 3、公示效力 让他人清楚地知道谁是权利人，以维护权利人、与交易有关的人的合法权益。 除有相反证据证明以外，不动产登记簿上的人是该权利人，动产占有人是该动产的权利人。 三、公信原则 指物权变动行为须以法定公示方法进行才能生效的原则。2.5不动产产权产籍及其管理不动产产权产籍及其管理一、不动产一、不动产产权及管理产权及管理 1、不动产产权，是权利人依法对所有的不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。 具有严格排他性的绝对权，产权人对其所有的不动

11、产具有完全的支配力。 2、不动产产权管理：实行权属登记、确权发证制度，具有法律效力。3、不动产权属证书： 是权利人享有该不动产物权的证明。 土地部门发放国有土地使用权证，房管部门发放房屋所有权证。 注意：不动产权属证书记载的事项，与不动产登记簿一致；不一致的，以不动产登记簿为准（除有证据证明不动产登记簿确有错误外） 。二、不动产二、不动产产籍及管理产籍及管理 1、不动产产籍：不动产档案、图纸、图表等反映产权现状和历史情况的资料、 2、不动产产籍管理：是对不动产档案、图纸、图表等反映产权现状和历史情况的资料进行加工、整理、分类、综合管理的过程。 产权是产籍组成的核心内容，产籍又是确认产权的依据和凭证，不动产产权的认定及其法律关系的确认，都要通过产籍管理来实现。 3、产籍管理内容： 1）.不动产产权档案。2).图纸。3）.簿册表卡。 三、房地产产权产籍管理 是一项融政策性、法律性、经济性和技术性为一体的房地产综合管理措施。 1、房地产产权管理 是国家依法对房地产产权的确认和变更，以及由此而发生的各种产权关系的协调和处理所采取的一系列措施，如产权调查、确认、登记等方面措施的总和。 2、产籍管理 是国家为取得和系统研究产籍诸项内容和建立、完善产籍制度而进行的调查、测量、登记、统计及信息管理等方面措施的总和。 四、房地产产权、产籍管理的任务 1、