前期物业管理工作计划

1、前期物业管理工作计划物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等方面,在实际操作中 ,我们将根据各阶段的特点,有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入的具体工作计划:1、 检查配套设施就是否完善,如保洁用服务间、垃圾房、 停车场、自行车库、开水炉（间 ）、 吸烟区等服务设施;另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施;2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。根据* 的功能要求与考虑不同业主（租户）使用的设备及其发展需要审查水电特别就是区域供电容量。3、检查安全监控系统与消

2、防系统设备的布局就是否合理实用,就是否留有死角。4、检查机电设备的配路就是否合理。5、收集整理合同文件与技术档案资料。6、起草物管委托合同并与开发商签署;7、与开发商协商制定管理维修公约并报市房地局核准备案;8、制定物业管理的岗位设路与人员编制，列出人员到位时间表；9、 制定汇总各部门采购清单（办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等）10、 根据正式管理前人员到位计划、人员工资福利及办公费用以及采购清单编制开办费预算报开发商审批执行;11、根据具体情况及业主租户的服务需求预测编制物业管理费预算,确定每月每建筑平米的管理费金额;根据设备

3、情况及业主使用功能的要求,拟定能源费计量及分摊方案及原则;确定服务项目及各类收费标准;12、与开发商办理交接楼手续（包括安全消防责任的交接）;交接内容要有以下几点: 产权产籍/ 业户名单/ 地址名牌及邮编 图纸资料及设备使用操作手册 供货商 /承建商的培训 政府及行业主管部门签发的许可证书或执照 钥匙 专用工具与备品备件 遗留问题的确认与解决时限 保修安排（电话联络单） 电、水、气表的抄读确认 资产 /材料/工具 问题 问题的原因 已造成或将造成的后果 解决方案建议（时间、费用与相关影响;彻底解决、改善、管理措施弥补） 时间限制要求13、建立主要的制度与工作程序:公众制度、员工岗位职责、人事制

4、度、财务制度及重要对客服务程序等;14、相应文件及表格的设计、印刷与使用;15、 协助发展商办理业主的入伙手续; 办理业主及租户的入住手续。二、前期主要服务质量标准（一 ）、基本要求1、前期服务与开发商双方签定规范的物业服务合同,明确双方的权利与义务关系。2、承接项目时,对公用部位,公用设施进行认真查检,验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。5、管理服务人员佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。6、 根据业主需求, 提供物业服务合同之外的特约服务与代办服务的 ,公示服务项目与收

5、费价目。7、按合同约定规范使用房屋专项维修资金。（二 ）、房屋管理1、对房屋公用部位进行日常管理与维修养护, 检修记录与保养记录齐全。2、 根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需要维修 ,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划与房屋专项维修资金使用计划,向开发商提出报告与建议 ,根据建设方的决定,组织维修。3、每周巡查1 次房屋单元门、楼梯通道以及其她共用部位的门窗、玻璃等,定期维修养护。4、按照装饰装修管理有关规定与业主公约要求,建立完善的装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主（使用人）的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为与注意事项。每 2

6、 日巡查一次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建与擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告有关主管部门。（三 ）、共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理与维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、公示24 小时服务电话。急修30 分钟内 ,到达现场,有报修、维修记录。3、建立共用设施设备档案（设备台帐）,设施设备的运行、检修等记录齐全。4、 设施设备标志齐全、规范 ,责任人明确;操作维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。5、 对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查

7、记录。需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的 ,及时编制维修、更新改造计划与房屋专项维修资金使用计划,向开发商提出报告与建议,根据建设方的决定,组织维修或者更新改造。6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通,设备房保持整洁。7、楼道灯完好率不低于85%,发现灯坏及时维修。8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、马路、停车场、公共活动场所等管理好,不得改变其使用功能。9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及维修保养记录台帐,定期检查。10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象,排水系统畅通,汛期道路无积水。（四 ）、公共秩序维护1、小区北出

8、入口实行7:00-19:00 门卫值班;高层出入口及南出入口实行保安24 小时值班。2、对重点区域、重点部位每3 小时至少巡查1 次。3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼,进出方便。4、对摩托车、自行车指定位路停放，停车秩序整齐有序。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施。6、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志与防范措施,对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。7、全小区实行24 小时机动巡逻,夜间实行电子巡更。（五 ）、保洁服务1、生活垃圾每日清运1 次。2、 公共场所每日清扫2 次 ,出入口、楼道每日清扫

9、1 次 ,共用部位玻璃每月清洁1 次 ,楼道灯每季清洁1 次 ,电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱等设备,每周抹一次,确保无卫生死角。3、小区内公共雨、污水管道每2 年疏通 1 次 ,雨、污水井每半年检查 1 次 ,并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1 次 ,每年清掏 2 次 , 发现异常及时清掏。4、做到七净、六无。七净:路面净、路沿净、人行道净、雨（污 ）水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净;六无:无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。5、根据实际情况定期进行消毒与灭虫除害。（六 ）、绿化服务1、对绿化区域每天定时浇水, 定期进行翻土, 栽种草皮植被,及时

10、清除杂草,创造小区优美的环境。对小区内所有的绿化花木负责,成活率要达95以上。2、保证小区所有绿化设施完好,对小区内绿化区域进行管理（浇水、修枝整形及养护）,对一切破坏绿化的行为给予制止。3、 负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作,及时处理枯枝落叶。4、公共门厅常年布路绿色植物，定期对其进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。（七 ）、收发服务1、报纸、杂志、信函发放准确及时。2、各种快递、挂号信函、重要文件等登记详细,发放准确及时,无错发 ,漏发。物业人员配备、培训及管理一、人员配备物业管理处人员配备就是依据我公司多年的管理经验,结合小区实际情况进行测算。各类人员共计27 人 ,其中主任1 名 ,

11、管理员 1名,保洁员7 名 ,绿化工 1 名 ,水电工1 名 ,保安员 16 名。二、人员培训高标准的服务,需要高标准的制度,高标准制度需要高素质人来执行。我公司建立了较好的管理人员培训机制。培训就是员工能否圆满执行制度并达到目标的手段,也就是物业管理处能否实现管理目标的一个重要保证。1、政治思想素质培训。全体员工都应树立全心全意为业主与使用人服务的思想,热爱物业管理工作,提倡“”热忱、奉献”的敬业精神。2、职业道德培训。教育员工树立“五爱”思想:爱行业,爱用户、爱岗位、爱服务、爱信誉。3、作风建设:根据员工工作性质,着统一服装,统一挂牌。在接待业主、 使用人或宾客时,应做到态度与蔼可亲,举止

12、端庄,谈吐文明,把“居民至上”作为行动的最高信条。四、 “三全四保”五星级管理体系标准1、三全四保1、 1 为更好实现公司各物业点“天天就是精品”的管理目标 ,依据公司“三全”（全方位、全时段、全覆盖）、 “四保”（保安、保洁、保绿、保设备）的总体要求,制订本标准。1、 2 本标准规定了基础管理、房屋管理与维修养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设与管理效益等方面的要求。1、3本标准适用于公司参与管理的所有物业点。2、基础管理2、1接管验收手续齐备。2、 2实施统一专业化管理。2、 3与建设单位或业主委员会签订物业管理合同,双方责权利明确。2、

13、4 建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定。2、 5 房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。2、 6 业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责。2、 7 各物业点制订争创五星规划与具体实施方案。2、 8 建立健全各项管理制度、各岗位工作标准,并制订具体的落实措施与考核办法。2、 9 管理人员与专业技术人员持证上岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作风严谨。2、 10 应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率。2、 11 在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。2、 12 房屋及其共用设施设备

14、档案资料齐全,分类成册,管理完善,查阅方便。2、 13 建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册,查阅方便。2、 14 建立 24 小时值班制度,设立服务电话,接受业主与使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集与反馈,并及时处理,有回访制度与记录。2、 15 定期向住用户与发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时整改,满意率达95以上。2、 16 建立并落实维修服务承诺制,零修急修及时率100、返修率不高于1 ,并有回访记录。3、房屋管理与维修养护3、1广场、大厦、停车场等建筑物标志明显，服务区内门厅布路合理并设立引路方向平面图与路标,大厦各单位名录标识在

15、大堂内显著位署,并统一有序。3、 2 无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象。3、 3 建筑物外观完好、整洁; 外墙就是建材贴面的,无脱落;就是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;就是涂料的,无脱落、 无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画与乱悬挂现象。3、4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设路 ，保持整洁统一美观： 无安全隐患或破损。3、5空调安装位路统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。3、 6 封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。3、 7 楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;墙体整洁 ,无乱张贴;共用部位门窗、灯具、开关等功能

16、良好; 卫生间、水房等管理完好。3、 8 共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等,天台隔热层无破损。3、 9 房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线与损害她人利益的现象。3、 10 设施单位面积重量不超过楼板承重限度,无危及建筑结构的安全隐患。4、共用设备管理4、 1 综合要求4、 1、 1 制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度,并严格执行。4、 1 、 2 设备及机房环境整洁,无杂物,灰尘、无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。4、 1 、 3 配备所需专业技术人员,严格执行操作规程。4、 1 、 4 设备良好,运行正

17、常,一年内无重大管理责任事故。4、 2 供电系统4、 2、 1 保证正常供电,限电、停电有明确的审批手续并按规定时间通知住用户。4、 2、 2 制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。4、 2、 3 备用应急电源可随时起用。4、 3 弱电系统4、 3、 1 按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作。4、 3、 2 监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并按规定期限保存。4、 4 消防系统4、 4、 1 消防控制中心24 小时值班,消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用。4、 4、 2 消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。4、 4、 3 组织开展

18、消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人。4、 4、 4 订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通。4、 4、 5 装修需报消防部门审批,对装修过程严格监管,装修完成后经消防部门验收合格后方可使用。4、 4、 6 服务区域内无火灾安全隐患,督促各用户与相关部门签订消防责任书。4、 4、 7 各住用户消防、用电有严格的管理规定,室内电线、插座安装规范,无安全隐患。4、 5 电梯系统4、 5、 1 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。4、 5、 2 电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,通风、照明及附属设施完好。4、 5、 3 轿厢、井

19、道、机房保持清洁。4、 5、 4 电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗。4、 5、 5 运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修。4、 5、 6 运行出现险情后,应有排除险情的应急处理措施。4、 5、 7 货运电梯由专人管理操作,严禁超载,客梯严禁载货。4、 6 给排水系统4、 6、 1 、建立大厦用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水与节水计划。4、 6、 2 设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏。4、 6、 3 按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染。4、 6、 4 高

20、压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。4、 6、 5 限水、停水按规定时间通知住用户。4、 6、 6 排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。4、 6、 7 遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。4、 6、 8 制定事故应急处理方案。4、 7 空调系统4、 7、 1 中央空调系统运行正常,水塔运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象。4、 7、 2 中央空调系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修。4、 7、 3 制订中央空调发生故障应急处理方案。4、 8 供暖供气系统4、 8、 1 锅炉供暖设

21、备、煤气设备、燃气设备完好,运行正常。4、 8、 2 管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。4、 8、 3 北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16。5、共用设施管理5、 1 共用配套服务设施完好,无随意改变用途。5、 2 共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。5、 3 道路、楼道、大堂等公共照明完好。5、 4 广场、大厦、停车场范围内的道路通畅,路面平坦。6、保安及车辆管理6、 1 服务区域内实行24 小时值班及巡逻制度。6、 2 有专业保安队伍,保安人员熟悉服务区域内的环境,文明值勤训练有素言语规范认真负责。6、 3 结合服务区域内的特点,制订安全防范措施。6、 4 进出服务区域内的各种车辆管理有序,无堵塞交通现象,不影响行人通行。6、 5 停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐。6、 6 室内停车场管理严格,出入登记。6、 7 非机动车车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁。6、 8 危及人身安全处设有明显标志与防范措施。7、环境卫生管理7、 1 环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。7、 2 清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员与明确的责任范围实行标准化保洁。7、 3 垃极日产日清,定期进行卫生消毒灭杀、房屋共用部位共用设施设备