中航五角场办公项目策划提报

1、中航五角场办公项目策划报告报告思路项目目标如何实现目标项目产品建议项目价格建议项目客源定位巴黎都市圈伦敦都市圈纽约都市圈五大湖都市圈长三角都市圈东京都市圈n 世界五大都市圈： 世界创造财富最多的地方n 大都市圈融合： 21世纪经济发展的主旋律战略定位是：以上海为龙头的亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群 上海作为长三角城市群的龙头城市，为亚太地区贸易、经济、航运、金融等中心城市长三角 世界第六大都市圈中国良好的经济环境刺激境内以及外资企业需求逐步放大gdp增长幅度：10年中国经济增长保“”成功预计今后几年均将保持较高速增长，成为世界经济

2、增长的引擎中国整体gdp走势保持高速增长办公市场需求更加多元化：世界经济复苏，带动外资企业的办公需求增大经济环境的复苏，也带动了企业扩张等加速世界经济复苏带动企业扩张住宅市场受到全面限制，写字楼、商业地产迎来新的机会市场背景：高通胀下l2011年1月，全国cpi指数4.9，在10年10月以后，连续处于较高通胀水平；l在09年信贷发放量9.6万亿元、10年7.5万亿元的巨量货币供应下，市场拥有巨量流动货币，虽然11年信贷规模将得到一定收紧，但是通胀普遍将滞后于信贷政策，11-12年，市场将处于高通货膨胀下；市场背景：住宅全面受限一、二线城市市场表现客源影响时间高端项目1、全面冰封，成交量处于零点

3、2、维持原有价格，即使降价，也无人能买1、高端客源基本在上海拥有多套物业，受限购令完全限制2、高端投资客，无论外地、上海全部受限限购为高端项目销售的最大障碍，具体复苏时间，由限购令执行时间决定刚需项目1、小户型、刚性产品影响有限2、限制投资客的进场3、价格率先出现松动1、婚房、首次改善性等不受限制，但是会产生观望情绪2、投资客的退场3、对于政策有短期消化周期类同于以往政策调控表现，观望周期约在3-6个月住宅全面受限，市场投资可能、投资价值低高通胀下，政策对于住宅的限制， 2011年商业地产、办公将迎来新的机遇项目地块稀缺性价值纺织置业地块（商办）建面2.1万方楼板价15180上海城投地块（住宅

4、）建面10.8万方楼板价10254中建地块（住宅）建面11.4万方楼板价32484城建（商办）建面1.8万方楼板价20435江湾地块（商办）建面9.1万方楼板价7424波司登地块（住宅）建面1.4万方楼板价7801文通钾盐（办公）建面3.4万方楼板价6059东方蓝海（商办）11.5万方楼板价8000（2008-2011年杨浦区所有出让的住宅、商办土地）地块名用途土地面积建筑面积容积率总价楼板价十七棉地块商办10,87021,74023300015180杨浦城建地块商办6,29418,88333858720435上海城投地块住宅108,091108,091111083310254中建地块住宅11

5、4,517114,517137200032484土地价格飙升、土地供应量少文通钾盐地块办公11,32833,9853205926059波司登地块住宅7,23714,4752112927801东方蓝海地块商办32,939115,2893.5922328000外资江湾地块商办267,480909,4353.46751707424上海赣商地块商办25,88190,583.503.5714967893文通钾盐地块商住办11,26533,794.403318069412赣商地块（商办）建面2.6万方楼板价7893本案地块位置五角场核心价值圈内地块，充分挖掘项目地块稀缺性价值项目规模中等偏小，风险因素易被

6、忽略占地面积净地面积17600m2 小计17600m226亩规划用途商业金融商业办公净地容积率4.0 计容积率面积总可售建面70400m2 住宅0m2 商业70400m2 规划限制建筑密度40%50%，建筑控高50m虬江创智坊创智天地广场江湾体育中心国定路政通路国和路淞沪路政立路地铁十号线创智天地科技园项目地块位置国道路（规划道路）政高路（规划道路）项目规模中等偏小，但风险控制同样至关重要宏观经济环境优越，政策导向利好、五角场核心价值圈内稀缺地段，项目中小体量规模，所以控制项目风险，实现项目价值最优化是我们必须实现的目标！项目市场定位项目产品定位城市副中心定位，拥有大量城市新兴高端客源持续支撑

7、真如开发时间：2008年后功能定位：西北部居住聚集区后续开发体量：住宅354万方，商办230万徐家汇开发时间：1990年后功能定位：综合服务型城市副中心后续开发体量：几乎为零世博三林开发时间：2010年后功能定位：城市商务、会展、居住等综合功能区后续开发体量：花木开发时间：2006年后功能定位：陆家嘴后花园、国际性居住社区后续开发体量：-五角场开发时间：2000年后功能定位：商业、办公为主；产业以知识创新型产业中心后续开发体量：370万方发展势头迅猛的五大城市副中心之一；辐射杨浦、虹口、闸北、浦东等区域，辐射人口400万人以上城市副中心定位高度，上海商办市场发展最快速的区域之一3座五星级酒店：

8、复旦皇冠假日、麦科特金亿广场酒店、合生国际广场凯悦酒店3座shoppingmall：万达商业广场、百联又一城、合生国际广场4大百货中心：华联商厦、大西洋百货、大洋百货、巴黎春天5大甲级写字楼：五角丰达、凯迪金融、合生国际、万达广场、麦科特金亿商业中心功能定位代表商业五角场市级综合性商办服务区万达、百联、合生大宁国际商业广场区域商业中心大宁国际商业广场虹口体育场区域商业中心商业街曲阳区域商业中心家乐福等商业街高境组团商业中心沃尔玛虹口体育场商圈区域级商业组团中心大宁商圈区域级商业组团中心高境商圈商业组团中心五角场北区唯一综合性中心曲阳商圈区域级商业组团中心五角场130万平米高端商业、办公规模，北

9、区唯一大型综合性城市核心北区唯一的大型综合性城市核心地位依托“创智”多年运作，区域已经形成高端办公形象复旦大学emba学院学科优势：2010年公布的emba项目排名，复旦大学连续5年排名全国同类项目第一，全球第七收入水平：以学生年均24万美金，排名全国第一、全球第七代表人物：杨军（浙江华联商厦有限公司董事长兼总裁）、曹国宝（光大期货有限公司总经理）等全国商界精英世界级总部办公甲骨文、emc、百度、易保软件、宏五网游等500强企业、国际知名企业已经入驻将给项目带来大量顶级商务客群、全球级精英人士顶级的商务会所酒店配套针对商务会谈、会议以及高端私人会所的顶级商务配套设施形成与emba学院、世界50

10、0强企业的完美互动创智天地科技园地块位置大型综合体为依托，吸引大量精英企业客源入驻城市副中心定位北区唯一大型综合性城市核心地位区域高端办公形象项目名称级别容积率建筑面积主力户型层高（m）标准层面积装修情况停车位五角丰达甲级写字楼2.65.8万方1381783.91360简装修364个（地下314、地面50）新纪元国际广场甲级写字楼3.852.6万方52-595.581120毛坯145（全地下)沪东财富国际广场甲级写字楼2.985.9万方74-833.3或5.51080毛坯1000个优豪创展中心甲级写字楼8.21.6万方481363.152000全装修42个创智天地广场甲级写字楼2.43.0万方

11、-1800全装修280个同济逸仙大厦甲级写字楼4.99.0万方-3.21500简装修434个合生国际广场甲级写字楼5.76.0万方-简装修2000个东方蓝海甲级写字楼3.58.5万方80-200soho：5.4m-毛坯1000个骏丰国际甲级写字楼4.05.2万方80-2264.01140毛坯300个大上海紫金广场商住楼3.61.9万方41-843.1750精装修390个宝华城立方甲级写字楼2.61.0万方111-188挑高5.5750简装修100个竞品产品表现竞品主力面积段基本在50-200，产品平台较高，难以完全实现跳脱整体格局：规划支撑区域未来的前景，内部竞争同样激烈规划区域规划面积规划定

12、位发展方向五角场3.11平方公里东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。五角场城市副中心功能定位是融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心,以科教为特色的现代服务业集聚区,以繁荣繁华为标志的市级商业中心 .开发总量508万平方米，目前已建办公、商业设施在130万方未上市地块（部分）地块名用途土地面积建筑面积容积率总价楼板价十七棉地块商办10,87021,740233000杨浦城建地块商办6,29418,883338587文通钾盐地块经营性办公11,32833,985320592外资江湾地块综合商业、办公267,480909,4353.4675170楼

13、盘名称开盘时间级别总建筑面积容积率备注待售楼盘 东方蓝海国际广场 未定甲级170000 3.51栋办公楼、2栋商住楼同济逸仙大厦 未定甲级90290 4.92栋办公楼合生国际广场 未定5a甲360000 -16万方商业，一栋酒店、一栋办公楼宝地广场 未定甲级156400 3.52栋办公楼土地价格的上涨以及整体规划支撑，项目办公价值有一定提升但是后续大体量、高品质、高规格的办公将给项目带来很大竞争压力未来供应体量较大区域板块项目名称办公总建面开盘时间推盘体量去化体量后续供应量本区（杨浦）五角场五角丰达5.8万方2010.065.8万方4.5万方1.3万方新纪元国际广场2.6万方2009.012.

14、6万方2.3万方0.3万方沪东财富国际广场5.9万方2009.025.9万方5.9万方0创智天地科教广场3.0万方2010.040.2万方0.2万方2.8万方同济逸仙大厦9.0万方待售-9.0万方合生国际广场6.0万方待售-6.0万方东方蓝海8.5万方待售-8.5万方虹口北外滩骏丰国际5.2万方2008.094.93.31.9曲阳优豪创展中心1.6万方2009.101.2万方0.9万方0.7万方大上海紫金广场1.9万方2010.011.6万方1.1万方0.8万方凉城宝华城立方1.0万方待售1.0万方-1.0万方总计-31.3万方后续供应达31万方，未来竞争压力较大去化市场具备强力支撑，需求市场

15、旺盛区域板块项目名称最近推盘时间推盘套数去化套数月均去化成交均价（元/）去化偏好本区（杨浦）五角场五角丰达2011.05109109（2011.05售罄）10924024111-145新纪元国际广场2010.014747（2010.04售罄）162013656-79沪东财富国际广场2011.045252（2011.04售罄）522647942-66虹口北外滩骏丰国际2010.123230527934151-226曲阳优豪创展中心2010.04543842033977大上海紫金广场2010.01207207（2010.06售罄）412795947区域竞品正常月均去化40-50套，需求市场旺盛竞品

16、市场梳理市场威胁点：后续竞品将大量入市，未来竞争环境将更加激烈；产品平台较高，跳脱难；市场机会点：在目前政策利好形势下，区域去化市场良好，需求市场支撑力度大；我们具备市场机会打造北区最顶级的项目！聚仁观点：区域市场项目市场定位宏观环境住宅市场受限，商办市场迎来新的发展机遇地块价值五角场核心圈内稀缺地块价值区域形象城市副中心、北区唯一大型综合体城市核心地位、高端办公形象市场机会强力的去化市场支撑，需求市场旺盛代表北区核心价值办公物业的标杆项目！一、适用范围：适用于带有独立卫生设备的较小空间的办公建筑。二、区域控制要求：各区（县）规上管理部门根据区域发展要求，确定本区域的公寓式办公的布局及具体建设

17、地块内公寓式办公的可建比例，并在地块出让合同中予以明确。三、建筑控制要求：办公建筑每一单元的建筑面积应不小于150平方米，层高应按小于4.4米控制。四、时效：本文施行前已取得方案批复的建设项目，在申请建设工程规划许可证时，建设单位应书面承诺按图施工，并在售楼时告知业主不得改变建筑使用性质、不得利用层高设置插层。尚未取得方案批复的建设项目，规划管理部门在审定方案时应严格按照本文要求执行。五、土地出让合同中明确。六、相关部门严格执行此规定。办公产权运作手段纯酒店形式公寓式办公传统酒店式公寓豪宅酒店公寓纯商业形式传统办公形式总部基地式办公政策限制下，办公产权物业如何运作？方向1传统酒店公寓形式酒店公

18、寓形式产权150平方米，单产权方向：结合新政，可考虑单间150平方米，分割小户型带独立卫生间，设计时考虑3间左右分割设计，后期业主自行分割；问题：一张产证，同样无法规避总价过高导致单价溢价空间有限的问题，同时，业主自行分割在后期操作以及二手转让上过于复杂，同样影响销售预期这一方法无法规避实际销售150平方米带来的总价问题，并且后续运作过于繁杂，该方案值得商榷！（不建议）酒店公寓形式小面积分割，公共卫生间方向：以小面积分割报建，设计公共卫生间，但分割户型预留卫生管道，待验收后，完善卫生间，公共卫生间可改造成会客空间或者公共休息间提升酒店公寓附加值；问题：报批、验收要需求政府支持！小面积酒店公寓溢

19、价低楼盘名称开盘时间推出套数去化套数月均去化11年上半年均价主力面积总价范围铂宫10.0252051046.32441642-70100-175郡江国际10.0528727721.31542660-118100-140和兰苑赢+10.0620414620.82317035-7570-160紫金公馆10.0127220317.325515 40-70100-140鸿旭豪苑 10.111365710.930179 37-78100-130怡水豪庭07.093072067.327659 55-141200-300小面积酒店公寓平均低于同区域住宅价格15%-30%郡江国际市场报价：2.1万鸿旭豪苑市场

20、报价：3万怡水豪庭市场报价：3.8万紫金公馆市场报价：3.3万和兰苑二期赢+市场报价：2.7万铂宫市场报价：2.5万这一方法可以保证去化速度，但相比区域豪宅产品溢价空间同样有限，同时需得到政府审批方可，区域此类报批运作可行性尚待验证；不确定性大、溢价率小！（不建议）无论是第一种方案还是第二种方案都很难大幅提升项目溢价空间，同时存在因政策影响报批通不过的不确定性！（不建议）如果我们运作传统酒店公寓方向2豪宅酒店公寓形式(大面积酒店公寓)豪宅酒店公寓后续供应庞大项目总体量已售套数目前月销售第四季度预计余量产品形态预计上市期仁恒怡庭268套222套19套售馨叠加-九龙仓玺园500套302套14套14

21、0套大平层（227-330）2011第四季华润新江湾九里70套-70套大平层（250-300）2011.07祥生御江湾238套28套2套200套大平层：180-360联排：230-250一直在售在售个案下半年存量400套左右中建大公馆11.5万-11.5万独栋（400）叠加（220-260）2011年底三湘七星府邸3.7万-3.7万独栋、联排、大平层2011.08银亿领墅6.0万-6.0万叠加（230）联排（300）2011.10合景富力项目35万-35万小高层（160-240）2011年底左右旭辉江湾墅4.7万-4.7万叠加、联排-潜在个案近26万方，下半年上市个案3个淞沪路殷行路殷高路国权

22、北路中建城投2011.062011.072011.092011.102011.112011.12豪宅上市期2011.08华润新江湾九里250-300大平层三湘七星府邸独栋、联排银亿领墅230-300叠加联排九龙仓大平层（227-330）中建大公馆叠加（220-260）项目区域内豪宅集中，后续供应体量庞大，仅下半年即将上市近20万方！豪宅酒店公寓项目竞争力弱代表个案九龙仓玺园仁恒怡庭银亿领墅中建大公馆图示建筑立面新古典、石材海派、石材+定制砖法式、石材英式、石材产品形态大平层叠加叠加、联排独栋、叠加面积段主力227-333200-344叠加230、联排300叠加220-260精装修精装：1000

23、0元/精装：12000元/精装毛坯共同点面积段相似、成本堆砌、奢华路线亮点诠释皇家尊贵户型创新、定制人性化纯别墅社区、联排最大化纯别墅社区、独栋最大化项目区域豪宅产品平台很高，本案在产品、产权等方面竞争力弱建筑立面、精装包装都以成本堆砌的奢华路线；大平层、叠加产品面积段同质竞争化明显豪宅酒店公寓区域内豪宅项目客源（仁恒、九龙仓、华润橡树湾）豪宅客源区域：杨浦50%、虹口10%周边区域客为绝对主力；豪宅客源描述区域内分布：大柏树、黄兴职业描述：钢材老板、企事业主管、跨国公司高级白领购买用途：两次及以上改善自住家庭结构：三口之家为主客群特征：生活或者工作于周边，对于区域配套、距离有一定的依赖感；财

24、富累积到一定程度，对于居住环境、品质以及家人生活品质有进一步的要求和注重；想拥有景观价值的物业，特别是江景资源，但资产能力又尚未达到购置滨江一线豪宅的能力（属于城市顶级富豪中的二线富豪）；区域内客源主要以大柏树、黄兴的钢材老板、大型企业主管等为主方向：以服务式酒店形象呈现，未来自己持有出租（邀请专业酒店公司运行）、或整体出售给专业酒店公司,或者销售小业主，后期提供出租经营；问题：酒店公司对于地段有一定要求，项目所在位置商务、商业氛围并不成熟，对于酒店运行支撑性弱，引入、出售难度大； 酒店公司对于项目建筑结构有一定要求，将放大项目的建筑成本、对于项目整体规划调整大； 即使成功引入，在初期运行酒店

25、公司会有一定商务条件（免租金等），项目资金回笼周期将拉长； 如若采用包租出售的形式，虽然有第三方介入，但甲方同样面临法律风险以及纠纷引入酒店、出售难度大、资金回笼周期长，同时可能面临因酒店要求建筑成本放大的问题，后续面临投入大、回报慢的运作风险，建议不采用此方案！（不建议）方向3纯酒店形式方向4纯商业形式（集中式、小商铺）方向：按新政要求报批，用途以全商业形式；问题：区域大体量集中商业形态多（五角场万达、铁狮门、汉斯国际三期商业体），项目规模形象弱于竞品，面临竞争同时市场价值难以跳脱； 集中商业招商周期长，租金价格低，小商铺商业高区（三层以上）商业价值低，两类方向对于项目溢价影响大； 作为小商

26、铺出售，对于项目住宅价值影响大商业运作，无论集中以及小商铺形式都面临溢价受损的局面，并且投资回报周期性长，本司建议不可取！方向5总部基地式办公案名开盘时间供应套数去化套数去化率月均去化（套）主力面积（）成交总价（万元）大业领地（松江）2007.10332061%0.81100-40001200-4300张江润和（张江）2005.113636100%0.7（2010年售罄）723-13371100-2000大面积企业总部式产品，市场去化缓慢，风险大名企公馆产业创新总部园 (新桥）2008.5848191%2.5989-1455600-950项目销售价格6500元/平米；企业总部去化快，超低价格实

27、现，对于项目利润最大化不利项目名称层数单元面积（）大业领地4-5（不含地下一层）1250-15508-9（不含地下一层）2000-22009（不含地下一层）4040名企公馆1（不含地下室）9891（不含地下室）12461（不含地下室）1463张江润和3（不含地下一层）19753（不含地下一层）10913（不含地下一层）17916（不含地下一层）51156（不含地下一层）56356（不含地下一层）73366（不含地下一层）9002慧创国际大业领地张江润和目前定位企业总部的大面积办公产品，去化慢、总价高，高额利润实现空间小，同时项目没有相应的税收政策支撑，本司建议方向不可取！方向6传统办公形式5a

28、甲级办公的方向是否可行？办公销售去化去化快，市场有支撑(数据截止2011.03.23)区域项目名称最近推盘时间推盘套数去化套数月均去化成交均价（元/）去化偏好本区（杨浦）五角丰达2011.05109109（2011.05售罄）10924024111-145新纪元国际广场2010.014747（2010.04售罄）162013656-79沪东财富国际广场2011.045252（2011.04售罄）522647942-66虹口骏丰国际2010.123230527934151-226优豪创展中心2010.04543842033977大上海紫金广场2010.01207207（2010.06售罄）412

29、795947面积段在50-145的产品正常月均去化达到40-50套写字楼销售价格价格上涨空间较大区域项目名称对外报价户型面积总价段杨浦沪东财富国际广场240001500-16003500-4000五角丰达24000138-178330-430启行1号2800036-98100-274北美广场3500078-252270-890核心区上海绿地中心65000150-3001000-2000瀛通绿地大厦53000210起1000万以上亚洲大厦56000整层8604800万以上区域内5a级办公楼，销售价格在2.3-2.5万元/平米上海核心办公区顶级办公楼，销售价格在5-6.5万元/五角场办公价格目前低

30、位运作，上升空间大写字楼体量规模大规划区域规划面积规划定位发展方向五角场3.11平方公里上海东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。五角场城市副中心功能定位是融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心,以科教为特色的现代服务业集聚区,以繁荣繁华为标志的市级商业中心 。开发总量508万方，目前已建办公、商业设施在130万方。结合五角场、新江湾，未来办公体量庞大，多为甲级，定位办公竞争激烈项目名称级别容积率建筑面积主力户型层高（m）标准层面积装修情况停车位五角丰达甲级写字楼2.65.8万方1381783.91360简装修364个（地下314、地面50）新纪

31、元国际广场甲级写字楼3.852.6万方52-595.581120毛坯145（全地下)沪东财富国际广场甲级写字楼2.985.9万方74-833.3或5.51080毛坯1000个优豪创展中心甲级写字楼8.21.6万方481363.152000全装修42个创智天地广场甲级写字楼2.43.0万方-1800全装修280个同济逸仙大厦甲级写字楼4.99.0万方-3.21500简装修434个合生国际广场甲级写字楼5.76.0万方-简装修2000个东方蓝海甲级写字楼3.58.5万方80-200soho：5.4m-毛坯1000个骏丰国际甲级写字楼4.05.2万方80-2264.01140毛坯300个大上海紫金广

32、场商住楼3.61.9万方41-843.1750精装修390个宝华城立方甲级写字楼2.61.0万方111-188挑高5.5750简装修100个主力面积段基本在50-200，主力层高3-4.0m，产品同质化严重写字楼产品平台较高，同质化严重如果我们运作传统办公面积控制、差异竞争优势、机会劣势、威胁1、去化市场强力支撑；2、价格具备上涨空间；3、区域办公楼需求市场大；4、项目层高4.4m，具备优势；1、后续供应大，且同质化严重；2、区域办公产品平台较高，难以跳脱；项目运作高端甲级写字楼面临市场供应量庞大竞争、且目前此类甲级物业以及未来项目在产品形象以及大堂等产品里表现上同质且具备一定品质，项目硬性超

33、越存在成本风险；其次，区域50-150平方米产品去化具备支撑，项目必须发挥此面积段去化市场优势，寻找产品突破点，并非产品硬性超越，才能规避风险，实现价格去化保证！对项目的思考：对项目的思考：借鉴案例：1. 融科a座（北京）2. 融科c座（北京）3. 智慧广场（深圳）主要建筑指标：占地面积：11713平方米总建筑面积：49186平方米建筑高度：48.5米层数：地上10层 地下2层层高：3-7层，9层为4.1米，净高为2.85米，8层和10层为4.4米，净高为3米；绿化率：37%容积率：2.6车位数量：地上52辆，地下212辆，自行车210辆配套设施：商务餐厅，银行，多功能会议厅，咖啡厅，小邮局，

34、员工餐厅，高尔夫产品专卖等；借鉴案例一建筑外立面首层、二层和顶层后退，低层形成一排柱廊；走廊式屋顶花园和机房设备造型新颖独特，两翼成“v”字型平面布局，将两翼办公区域伸展进入绿地，为办公人员提供良好的办公环境；大楼立面简洁典雅，顶层有走廊式屋顶花园，与中间玻璃幕墙，构成“三段式”的全新诠释；顶层机房、设备都做了建筑上的处理，不影响大厦外观；细部设计在外墙材料的使用上，以花岗岩、铝板、玻璃为主；深灰色坚实厚重的花岗岩和银灰色的铝板和全透明的玻璃完美结合。室内材料，增加了樱桃木，以调节空间氛围；所有的前面石材、木材，皆采用敞缝干挂的构造形式，板材质检具有严格的对缝关系；外观简洁大气；遮阳系统大楼外

35、形设计最大限度地减少直接朝东或西得立面面积；西立面设置遮阳板，横向为铝格栅，纵向丝网印刷玻璃，从水平、垂直两个方向过滤过多阳光，同时保证室内最佳采光效果；铝格栅丝网印刷玻璃开放空间中庭u流动交错的平台，每两层形成开敞通透的空间，面积100-200平方米，高达8米；u两侧办公空间享受优雅绿化庭院景观，在大楼内尽享阳光与自然空间；u对于整层租户可以提供多种用途，会议、展示、前台等；大堂u大堂高达10米，气势宏伟，典雅大方，视野开阔，东苑风景触目可及；中庭剖面图大楼大堂大楼大堂办公区走廊室外空间楼层剖面图超大空间大楼中庭区，错层设计办公区域u大空间办公区域，视野开阔，a与室外风景浑然一体；u划分灵活

36、，利用率高，可以采用半层、多个重叠半层、整层、多个整层组合等多种方式；u开场办公区内3-7层、9层得层高4.1米、净高可达2.85米，8层、10层的层高可达3米，空间大，舒适度高；会议室办公区域半层空间的利用装修标准外墙：n6+8+6中空low-e玻璃幕墙，绿麻石干挂及进口铝板，西立面丝网印刷钢化玻璃竖向遮阳系统；入口：n3600直径水晶玻璃旋转门；大堂：n内墙 - 全装配式干挂实木装饰板、石材，进行明缝对线处理，地面 - 全防水湿铺密缝花岗岩石材地面，吊顶 - 装饰纸面石膏板进口内墙涂料饰面，灯具 - 定型设计加工灯具；公共走道：n内墙 - 全装配式干挂实木装饰板、石材，进行明缝对线处理地面

37、 - 全防水湿铺密缝花岗岩石材地面，吊顶 - 装饰纸面石膏板进口内墙涂料饰面，灯具 - 进口“菲力浦”灯饰 ；租区：n内墙 - 轻钢龙骨石膏板、外饰高级内墙涂料 ，地面 - 水泥磨光，预留强弱电地面线槽，吊顶 - 吸音矿棉板，灯具 - 进口格删灯 ；卫生间：n洁具 - 德国卡西奥（casero）系列产品，地面 - 全防水湿铺密缝花岗岩石材地面，墙面 - 采用300*450的诺贝尔亚白瓷砖；外墙入口大堂公共走道卫生间租区智能化设计管道直饮水纯净水可以直接引导办公区，充分体现人性化关怀。常态5a级智能化标准一、楼宇设备自动化系统（ba）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和

38、电梯、自动扶 梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统二、安全防范系统（sa）1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层 出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。三、通信自动化系统（ca）1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设

39、架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。四、办公自动化系统（oa）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统（fa）1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。物业第一太平戴维斯特色服务：n前台服务n租摆服务n办公休闲n三餐员工餐服务n网络办公n24小时紧急抢修n环保办公主要建筑指标：占地面积：14000平方米总建筑面积：95000平方米建筑

40、高度：68.5米层数：地上17层 地下2层层高：标准层高4.4米，标准层净高：2.70米标准层面积：2160平方米绿化率：37%容积率：2.6车位数量：423个配套设施：商务餐厅，银行，多功能会议厅，咖啡厅，小邮局，员工餐厅，高尔夫产品专卖等；融科c座借鉴案例二通透的玻璃幕墙建筑外立面独具匠心的双塔联体板式建筑外形，建筑立面以轻盈通透的玻璃为主，配以高品质的石材、金属，铸就了独特的现代风格；细部设计悬索大堂n世界罕见的全玻璃大堂长63m，采用悬索式结构，南北两侧双层挑空，与园林景观嵌合于一体，令阳光、美景、建筑完美结合；幕墙n呼吸式幕墙，两层玻璃幕墙，间隔600mm，幕墙上端设活动百叶，利用“

41、烟囱效应”调节其间的空气流速，达到保温隔热，使空调系统的运行更加有效，室温调节更灵敏，节约能源；遮阳系统n水平遮阳系统，每隔45公分即设一块水平丝网印刷玻璃遮阳板，挡住直射阳光与玄光，创造舒适的办公空间；光线自由穿梭n双面采光的平面办公空间，大型落地透明玻璃窗，阳光自然洒落，阳光电梯大厅、阳光泳池，建筑与室外园林完全交融；悬索大堂悬索大堂悬索大堂遮阳系统玻璃幕墙光线自由穿梭平面布局n 板式建筑的平面设计，核心筒置于一侧，完全替代传统的中央核心筒，办公空间双面采光，配以大型玻璃落地窗，空间明亮、视野开阔；n 平面布局最具效率，采用9m*12m与9m*13.5m超大柱网，格局方正，高使用率，办公区

42、域可自由规划、灵活布局，充分提高有效控件的使用面积；n 局部独特悬挑玻璃空间，形成三面采光，领办公区域更加开敞、通透；办公区域核心筒+配套设施行政区办公区商业区地下停车场长63m的全玻璃大堂楼层剖面图办公区域u2200平米/层，纯无柱设计，方正实用；u大空间办公区域，视野开阔，a与室外风景浑然一体；u划分灵活，利用率高，可以采用半层、多个重叠半层、整层、多个整层组合等多种方式；u开场办公区内3-19层层高4.4米、净高可达2.7米，空间大，舒适度高；阳光办公区办公区域半层空间的利用智能化设计常态5a级智能化标准一、楼宇设备自动化系统（ba）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供

43、电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统二、安全防范系统（sa）1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层 出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。三、通信自动化系统（ca）1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。

44、室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。四、办公自动化系统（oa）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统（fa）1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。物业第一太平戴维斯特色服务：n前台服务n租摆服务n办公休闲n三餐员工餐服务n网络办公n24小时紧急抢修n环保办公物业类别 写字楼物业级别 甲级占地面积：26811平方米 建筑面

45、积：164875平方米容积率： 3.70开间面积 700-1250平方米 物业费 20.00元/平方米月价格：最低价42000元/平方米结构：钢筋混凝土外墙：无阻隔南北通透，无柱大面积，多面采光内墙：外墙漆，露台墙面大面积“克莱码金麻”石材拼贴大堂及公共部分：独特电梯轿箱走珠设计，纯手工制作客梯个数：34个客梯品牌：otis电梯补充说明：客梯24台，vip电梯10台借鉴案例三建筑外立面全球幕墙实力 最强 的公司之一：与央视新楼、首都机场t3同标准；最具科幻未来感的写字楼：纳米屋顶、中水回收、低碳商务；写字楼唯一：户户一个以上的挑高10米、局部大降板、百平米露台；最大面积的中空曲面玻璃幕墙；百平

46、米大露台中庭广场细部设计花园里的cbd n私家空中花园、阔绰中庭广场、生态地下空间、三层立体园林层层叠加，构筑花园里的cbd，低密度豪宅式商务典范;n 深圳车位比最高的新写字：91：1，领先48%具绝对优势拥有1100余个地下车位，三层地下空间（最下面两层是车库）。车位比为91：1。车位配置平均水平领先48%，深圳车位比最高的写字楼新盘。n 最大平均层高的写字楼车库：平均4米、部分8米地下一层净层高4.4米作为配套商业，设计为带绿化中庭的全采光设计，地下实现了阳光化，顶部倒梁施工，整个顶部平整、无须吊顶。n 5.3米最宽的地下车库单向出入坡道、2.7米最宽的地下车位n 地下光井技术、多重车位标

47、注：连地下三层也能自然风光n 深圳写字楼30年来的最佳地下空间巧用立柱与墙面装饰地下阳光车库设vip专属车库阳光商街地下空间设计绿化景观外景：北山、南湖、西高、东园、南林、周城、远海；内景：超豪宅式立体绿化、唯一花园商务；n国内首创贯通式半敞开首层大堂、人车分流的办公小区化；n唯一四重立体绿化写字楼项目：生态商务、花园办公； n景观最大化：建筑错排、正南朝向、双面通透、三面对外；景观资源最优、要素最复合的写字楼屋顶空中花园立体园林层层叠加首层大堂办公区域户户一个以上的挑高10米、局部大降板、百平米露台智慧广场四栋建筑，其标准层都配备了挑高10米、局部大降板的独立花园露台，属全赠送面积。其中a、

48、b栋每层4个，c、d栋每层3个，也即是说户户拥有一个以上的露台。有遮光效果的延伸式挑高露台面积都在百平米左右。半层空间的利用办公区域多功能会议厅智慧广场四个唯一产品唯一性容积率与密度最低的写字楼：全城唯一低密度豪宅式商务空间深圳史上绿化率最高、自身绿地最大的写字楼项目最高实用率写字楼：超住宅，8588%深圳最好的地下空间层高最高的写字楼（4.55.2米）、预应力无梁柱技术景观唯一性景观资源最优、要素最复合的写字楼建筑唯一性全球幕墙实力最强的公司之一：与央视新楼、首都机场t3同标准最具科幻未来感的写字楼：纳米屋顶、中水回收、低碳商务写字楼唯一：户户一个以上的挑高10米、局部大降板、百平米露台最大

49、面积的中空曲面玻璃幕墙深圳建筑工程公司值得表扬 服务唯一性单位办公面积的配套比之冠：71%垂直交通效率极优化片区唯一世邦魏理仕物管：5重智能、大会议室租用、vip私属服务结论：商务帝标，最矮的商务至高点、最礼让的商务新文明态豪华办公区电梯厅电梯厅建筑立面智能化设计常态5a级智能化标准一、楼宇设备自动化系统（ba）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统二、安全防范系统（sa）1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机

50、。楼内各层 出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。三、通信自动化系统（ca）1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。四、办公自动化系统（oa）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、

51、商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统（fa）1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。物 业世邦魏理仕物管特色服务：n前台服务n租摆服务n办公休闲n网络办公n24小时紧急抢修n环保办公项目借鉴点总结：项目借鉴点总结：项目突破点项目突破点 生态办公倡导舒适的、健康的、高效并环保的工作环境；1.空中花园的设计（包括顶楼的空中花园，层层露台的设计等）；2.办公区域的绿化空间的布置（包括布置餐饮、半开放式茶座、观景台等非正式交流场所以及写字楼内部建有绿地或花园等）；智能环保采用节能降耗、能够再生的

52、天然材料；1.采用呼吸式幕墙，以及丝网印刷玻璃遮阳板以达到节能环保效果；2.环保智能系统：雨水收集渗漏系统、太阳能利用系统、可循环利用再生材料、绿化防晒墙、自然通风系统等一应俱全；3.特殊层高办公楼为4.4层高的优点；4.划分灵活，利用率高，可以采用半层、多个重叠半层、整层、多个整层组合等多种方式；产品定位产品定位: :项目产品建议产品定位支撑：产品定位支撑：一室内空间建议二生态办公环境建议三建筑立面建议四公共空间及软装建议五智能化建议4.4米挑高空间，可自由分隔，买一层得两层u挑高4.4米办公空间，可自由分割；u可做夹层使用，集约式办公配套；u全玻璃立面，全明设计，u采光充足；挑空设计，不会

53、造成空间上的压抑，空间上既得到了利用，又不失豪华感有较高的层高，空间可随意自由分割；此户型把四分之三的空间划分成了上下两个部分，空间利用率大，留下的四分之一部分，做了挑空的设计，使整体感觉不会过压抑；增加了空间的层次感；loft复式办公楼的特点：室内空间分隔建议一：借鉴案例：无锡哥伦布广场loft复式办公：层高4.4米，空间自由分割；此户型把整个空间分成两部分，一部分做了4.4米的挑空，豪华大气；另一部分做了分层，增加了 空间的利用率；把4.4米的层高分割成两部分，空间上得到充分的利用设计了4.4米的挑空，豪华大气室内空间分隔建议二：借鉴案例：蔚蓝商务港loft复式办公：层高4.4米，可按住户

54、的喜好及用途随意分隔；图一采用了整层分割的方法，这种方式使空间得到了充分的利用，但也使得一层的采光没有半层分隔来的好；图二采用了半层的分隔，这种方式避免了一层采光受到影响，但是在空间的利用率上没有图一来的大；12一层价格，两层收益一层价格，两层收益室内空间分隔建议三：室内装修室内装修风格的多样化色彩搭配较为简约，通过局部金属色的运用，强化视觉效果；中性的装饰风格，覆盖全面的客源群，借鉴案例：深圳智慧广场超豪宅式立体绿化；中庭广场，集观景、休闲、交通、配套等为一体，在地面设多处公共休息区，入口处种植绿化与水壁，是建筑生态化与交通流线的天作之合；顶层设计空中花园；每层每户的敞开式空中花园，都享受得

55、到阳光的沐浴；顶层空中花园半层空中花园办公楼中庭空中花园中庭空中花园中庭中庭设计建议中庭设计建议“垂直花园式”办公楼，设计 “空中共享”的小中庭，内置大量绿色植物与大自然融为一体，成为生态的办公环境。整个中庭可全明设计，自然采光，有效组织的自然气流；所有建材都采用生态环保材料；垂直花园式中庭借鉴案例：苏州信投大厦n打造光和办公新感念；n采用全景式无遮挡景观设计，全面打开观景视野，两层即可独享空中花园办公；n充分考虑生态空间布局，构建了“金鸡湖西，开创空中花园办公环境”；n在金融磁核的平台上，打造比肩全球的生态办公典范。两层独享空中花园办公空中花园空中花园空中花园借鉴案例：北京凯成世贸中心n 最

56、大的“环楼水景”，体现人与自然的和谐融合。n世界最大的智能生态、双层呼吸式玻璃幕墙，总面积达5万平方米，现代建筑科技与顶级材质结合的完美之作。n 国内第一双挑空中庭大堂，挑高57米，面积达3,000多平方米，通透感与空间感浑然天成。n 北京高端写字楼中最大的空中花园;空中花园设计建议空中花园设计建议花园的位置可选择在办公楼的屋顶，或者是露台，更可放置在下沉式广场；可作挑空设计，大面积空中绿化，每隔几层即有丰富景观绿化带；超大尺度空中玻璃阳光花房，大尺度的挑高阳台；空中花园提供办公人员休憩，聊天，在此设置咖啡厅，茶室，提供简餐等；采用环保建材，全明设计；顶层空中花园露台空中花园下沉式广场花园整个

57、办公楼的外立面高约60m，层高4.4m左右，建筑形态以12-13层形式呈现；1.以现代风格为主，建筑形态比较有特色，具地标性；采用钢架结构的外框，突显其现代简约分风格；2.材质上以玻璃幕墙为主，配以高品质的石材、金属，铸就了独特的现代风格；建筑材料使用绿色生态环保的建材；3.打造生态环保的办公环境，建筑顶部为空中花园设计，为办公提供了一个良好的生态环境；1.建筑造型独特，具时尚感和地标性；2.材质上以玻璃幕墙和高品质的金属为主，铸就了独特的现代风格；建筑材料使用绿色生态环保的建材；3.打造生态环保的办公环境，建筑整体全明设计，室内采光极佳，采用low-e 玻璃等绿色节能环保产品，具有更好的降低

58、噪音干扰、隔热保温的优点；u时尚地标建议项目包括：u大堂接待处u大堂梯厅u大堂休息区u大堂咖啡吧u大堂商务中心挑高大堂主入口处设置接待吧台，提供问询、物业、安保等服务；设计需结合项目高端大气的形象定位，以石材贴面，简约的造型，背景装饰墙面，体现尊贵感。大堂 接待处 墙面和地面利用厚重的大理石，给人庄重之感，搭配电梯的金属质感，多了几分高端的品味。大堂 电梯间充分利用大堂玻璃幕墙的资源，在临窗观景和采光好的空间设这小型的咖啡吧；几张座椅，一个小吧台就能提升整体空间的品质感。也给外来访客以等候休息的空间，给繁忙的工作人员以片刻的放松的空间。大堂 商务中心5a级智能化标准一、楼宇设备自动化系统（ba

59、）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶 梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统 2、供排水自控系统 3、变配电监视系统 4、电梯监视系统二、安全防范系统（sa）1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层 出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。三、通信自动化系统（ca）1、综合布线系统：综合

60、布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。四、办公自动化系统（oa）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。五、火灾自动报警和消防联动控制系统（fa）1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。跳脱市场的智能化配置建议电梯非接触式电梯按钮(touchless elevator button)看上去像一个一个的圆形