申华控股 重庆万州密溪沟项目市场调研报告

1、天晟不动产 万州密溪沟项目申华控股万州密溪沟项目市场调研报告天晟不动产2010-6目 录第一部分 重庆城市概况及其与万州发展战略关系分析2一、重庆城市概况2二、重庆宏观经济环境3三、万州城市现状及发展定位8四、万州经济运营环境分析11五、万州建成重庆第二大城市的相关内容19小结26第二部分 万州各片区格局分析及研究28一、区域发展总体格局及发展方向28二、居住板块划分31三、万州区商贸流通32四、加快建成“西三角”商贸物流中心35三、商圈划分38小结40第三部分 万州房地产市场格局及发展预判41一、住宅市场板块划分41二、典型楼盘分布及营销情况42小结44第四部分 密溪沟片区与江南新区城市关系

2、分析46一、江南新区基本情况46二、规划设计情况48三、开发建设情况50四、江南新区找准加快发展的八大引擎51小结52第五部分 密溪沟片区现状及规划分析55一、密溪沟片区现状55二、密溪沟片区规划59第六部分 天仙湖项目概述62第一部分 重庆城市概况及其与万州发展战略关系分析一、重庆城市概况重庆图：重庆在中国的位置1、城市地位重庆是我国西部增长极、长江上游经济中心、国家五大中心城市、内陆开放高地和国家级的交通枢纽。（重庆市城乡总体规划（2007-2020）被美国时代周刊和英国金融时报评为 “亚洲十大最佳投资城市”第七位。2010，西部大开发第十年，作为内陆城市发展高地，从寸滩保税港区通过国务院

3、验收，到“两江新区”挂牌。腾飞的重庆再添羽翼。2、幅员面积及人口重庆幅员面积8.2403万平方公里（中国省级行政区第26名），是我国管辖面积最大的直辖市。2008年末总人口3253.32万人。重庆全市城镇人口1361.15万人，城镇化率49.99%。重庆在全国各省市中占重要地位，其城市发展速度将越来越快。二、重庆宏观经济环境1重庆市经济环境分析（1）近几年重庆生产总值gdp情况分析2008年由于全球金融危机的影响，全市gdp有所回落，增幅达到了14.3%。2009年我市经济较快扭转了经济明显下滑的态势，率行经济的总体回升，达6528.72亿元，同比增长14.9%。从近几年国民经济发展状况来看，

4、经济呈健康、快速、持续发展。这一方面也极大刺激了房地产市场的高速发展。（2）近三年来人均gdp情况分析备注：以上人均gdp以户籍常住人口计算2009年人均gdp达到23184元，重庆市在全面建设小康社会征程上又跨过关键一步。目前重庆市房地产市场处于快速发展期，人们的销费购买水平进一步提高，这为城市房地产的发展提供了一个很好的发展平台和有力的市场支持。（3）人均住房面积发展分析随着经济的增长，居民居住水平亦逐年得到提高，到2008年末我市人均居住面积达到了29.7平方米(建筑面积)，住房成套率达到82%。无论从住房的质量还是数量上都出现了双飞跃。根据重庆市规划，到2012年人均建筑面积不低于30

5、。人均住宅面积的持续增长势必带动房地产产业的进一步发展。（4）人均收入水平分析(数据来源：重庆统计年鉴)我市宏观经济基本面持续向好，资本市场回暖、财政转移支付力度加大、教师工资制度改革等多方面因素的影响下。2009年，城镇居民人均可支配收入达到15749元，增长9.6%。同时城镇人口增加也控制在3.6-4.2的年增幅。家庭收入的持续增长、城镇化进程的加快，势必带动房地产产业的进一步发展。2、重庆市房地产市场供需分析（1）房地产投资分析（数据来源：重庆年统计年鉴） （数据来源：重庆市统计年鉴）预警指标体系对市场宏观数据的分析异常基本正常正常运行基本正常异常房地产投资/gdp0.2反映房地产投资规

6、模的基础指标，合理指标为0.1-0.15；重庆指标为0.23近几年，重庆市房地产投资额逐年增长，房地产投资占社会固定资产投资比重呈平稳增长的状况。由于重庆市城市基础配套设施较为陈旧，直辖以来重庆市为了加强城市建设，将大量的投资资金用到了城市市政设施及道路交通的完善上，近几年房地产开发所占固定资产投资总额的比值一直保持在20%左右的水平，但2009年房地产开发投资比值达到23%，2010年一季度房地产开发投资比值达到27%。结合预警指标体系的分析，重庆的房地产市场已进入异常状态。（2）房地产市场供需分析a、供应情况分析从上面的图表中可以看出，2007年受房地产市场火爆的场面影响，新开工面积大幅度

7、增加，增幅达31%，2008年由于国家政策的调控，房地产市场遇冷，新开工面积也有所小幅下滑，下滑1%。2009年市场转好，新开工面积有所回升，较08年增长8.7%。另外商品房竣工面积近几年都保持稳定的增长，09年市场突然好转，竣工面积增幅加大，达22.8%。b、需求情况分析2007年在多重利好因素的情况下，重庆房地产市场达到了前所未有的火爆场面，销售面积达到了3554万方，增幅达到了60%；由于房价的一路上涨，政府在2007年第四季度出台了各种政策，加上金融危机的影响，2008年房地产销售面积下滑至2872万方，下滑20%，房地产市场惨淡。经过金融危机后，2009年房地产市场又爆发出火爆场面，

8、量价齐升，销售面积达4002万平米，增幅达40%。对比供需情况可以看出，2009年的销售量基本将08、09年的开工量销化完毕。开发商09年的资金回笼迅速。c、价格水平从上图可以看出，受政策和金融危机影响2008年4月开始重庆市主城商品房成交价格开始回落，由此也拉开了08年房地产市场的促销大战，开发商降价也不再畏首畏尾。2009年4月开始金融危机的影响逐渐消失，房地产开发快速复苏，重庆市主城商品房的价格也一路飓升，到09年底建面销售价格已达到6200元/。价格的疯涨持续到了2010年的4月。也因为如此，国家再次出台打压房地产投资、投机行为的相关政策。目前政策的效果已经逐步显现，房地产的冬天似乎又

9、将来临了。三、万州城市现状及发展定位万州图示：万州在重庆的位置1、万州概况万州地处长江中上游结合部，三峡库区腹心，是长江沿岸十大港口城市之一。万州是一座新兴的移民城市，同时也是一座历史悠久的城市，始建于东汉建安年间，距今近1800年，历来是川东、渝东、鄂西和陕南的物资集散地。1928年设市，1993年成立地级万县市，1998年更名为重庆市万州区。2、城市规模及地理特征现下辖11个街道办事处、41个镇乡，幅员面积3457km2。2009年总人口172.82万人，城镇化率53%。其中主城区人口69.5万人，建成区面积50km2。城市规划区面积约330km2，范围包括主城及5个近郊组团。主城区为“多

10、中心、组团式”布局，被长江、苎溪河划分为龙宝、天城、五桥三个片区。城区依山就势,主要分布在175至350m高程范围，沿江至山呈坡台地分布，属典型山地城市，兼具山城和江城特色。简言之即“二水分流，三岸对望，群山环城”。3、城市基础设施建设万州机场、达万铁路、万梁、万开高速公路、万云高速公路、万宜铁路等一批重大对外交通项目建成投入或即将投入使用，库区交通枢纽基本形成。建成了红溪沟深水港码头、万县长江大桥、长江二桥、长江铁路大桥、万州大桥、万安大桥、闽天会展中心、三峡之星体育馆等一批重大项目。南北滨江路实现初通。旧城改造、江南新区开发建设快速推进，行政中心大楼建成投入使用，城市发展过江推进。工业园区

11、的基础设施逐步配套完善，承接产业转移的能力大为增强。4、城市总体发展规划定位及发展目标万州图示：万州在“渝东北”的位置万州图示：万州在“三峡库区”的位置万州定位为重庆市第二大城市，是渝东北和三峡工程重庆库区的经济中心，西三角经济核心区的物资集散地、商贸中心及对外开放门户。发展目标为努力把万州建成全市城乡统筹发展的特大城市和加快发展的重要增长极、渝东北地区及三峡库区的经济中心和对外开放的重要门户、和谐稳定新库区的示范区和库区生态安全的重要屏障。到2012年，努力建成特大中心城市框架，城市建成区面积达到60平方公里，城区人口达到85万人，地区生产总值超过700亿元，人均地区生产总值超过“一小时经济

12、圈”平均水平。到2015年，基本建成三峡库区特大中心城市，城市建成区面积达到80平方公里，城区人口达到100万人，地区生产总值迈上千亿元级台阶，人均地区生产总值接近主城区平均水平。到2020年，力争城市建成区面积达到120平方公里以上，城区人口达到150万人左右，综合经济实力在上新台阶。表：万州城区面积及人口发展现状及目标指标现状目标2012年2015年2020年城区面积（km2）44.16080120城区人口（万人）69.585100150四、万州经济运营环境分析1、国内生产总值及产业结构2009年实现万州生产总值386.45亿元，列全市第4位，比上年上升了1位，按可比价格计算，比上年增长2

13、5.7%，比全国全市分别高17.0和10.8个百分点，增速列全市第1位。分产业看，第一产业实现增加值29.89亿元，增长6.3%；第二产业实现增加值197.97亿元，增长42.0%；第三产业实现增加值158.59亿元，增长12.3%。重庆第二大城市的预计目标，2012年万州生产总值预计达到700亿元，较2009年增长80%以上。按常住人口计算，人均万州生产总值25132元，比2008年增加4551元，同比增长24.7%，按2009年平均汇率计算，突破3000美元大关，首次超过全市平均水平，接近全国平均水平。产业结构进一步优化，三大产业结构比由去年的8.9:46.5:44.6调整为7.7:51.

14、2:41.1，第二产业占万州生产总值的比重比上年提高4.7个百分点。2、产业单位及产业人群2008年末，万州区共有从事第二、三产业的法人单位6116个，与2004年第一次全区经济普查相比，增加1707个，增长38.7%；产业活动单位8020个，增加1934个，增长31.8%；个体经营户44627户，增加9144户，增长25.8%。从法人单位的组织机构类型看，万州区企业单位所占比重最高，达到67.4。 表：单位数与个体经营户数类别单位数(个)比重(%)一、法人单位6116100企业法人412267.4机关、事业单位法人89114.6社会团体法人2253.7其他法人87814.3二、产业活动单位8

15、020100第一产业70.1第二产业235929.4第三产业565470.5三、个体经营户44627100第二产业32777.3第三产业4135092.7在产业活动单位中，从事制造业的单位1770个，占22.1%；批发零售业1285个，占16.0%；公共管理和社会组织业1428个，占17.8%。以上三个行业合计占全区产业活动单位半数以上，达到55.9%。2008年末，全区第二、三产业单位从业人员28.34万人，与2004年第一次经济普查相比，增加9.38万人，增长49.5%。其中，第二产业从业人员16.84万人，增加6.02万人，增长55.6%；第三产业从业人员11.50万人，增加3.36万人

16、，增长41.3%。在单位从业人员中，制造业7.32万人，占25.8%；建筑业8.44万人，占29.8%；交通运输、仓储和邮政业2.36万人，占8.3%；批发和零售业1.49万人，占5.3%；公共管理和社会组织2.01万人，占7.1%；教育2.02万人，占7.1%。 表：产业活动单位的行业分布及从业人员分布单位数(个)比重(%)从业人员（人）比重（%）农、林、牧、渔业70.181-采矿业1782.263082.2制造业177022.17322025.8电力、燃气及水的生产和供应业1481.845051.6建筑业3344.28435229.8交通运输、仓储和邮政业3474.3236068.3信息传

17、输、计算机服务和软件业2843.523370.8批发和零售业128516149115.3住宿和餐饮业1441.841611.5金融业3484.339391.4房地产业1822.350961.8租赁和商务服务业3674.639491.4科学研究、技术服务和地质勘查业2252.836121.3水利、环境和公共设施管理业77117190.6居民服务和其他服务业1041.314170.5教育3764.7201647.1卫生、社会保障和社会福利业3524.484663文化、体育和娱乐业640.815430.5公共管理和社会组织142817.8200637.1合计8020100283449100数据来源：

18、万州区第二次经济普查数据3、固定资产投资2009年完成全社会固定资产投资272.40亿元，比上年增长37.5%。其中，建设与改造投资240.89亿元，增长39.3%，房地产开发投资26.74亿元，增长28.6%。 分城乡看，城镇固定资产投资完成265.55亿元，增长37.7%，占全社会固定资产投资的97.5%；农村固定资产投资完成6.85亿元，增长30.2%，占全社会固定资产投资的2.5%。分产业看，全区第一产业完成投资13.6亿元，增长43.2%，第二产业完成投资129.15亿元，增长35.2%；第三产业完成投资129.65亿元，增长39.3%。分行业看，农林水投资13.6亿元，增长43.2

19、%，占全社会固定资产投资的5.0%；工业部门投资124.3亿元，增长34.3%，占全社会固定资产投资的45.6%；交通邮电投资26.4亿元，比上年下降1.8%，占全社会固定资产投资的9.7%；文教卫生投资8.0亿元，增长32.1%，占全社会固定资产投资的2.9%。全区重点项目完成投资71.4亿元，比上年增长23.1%,占全社会固定资产投资的26.2%。2009年完成房地产开发投资26.7亿元，比上年增长28.6%；万州近年来房地产开发投资稳步上升，占固定资产投资比重的走势平稳。房地产市场处于平稳健康的发展态势。4、人口就业和人民收入至2009年末，全区户籍人口172.82万人，其中非农业人口5

20、4.61万人。常住人口为154.22万人，比上年末增加0.9万人，其中，城区人口为69.5万人。全年出生人口16694人，人口出生率为0.97；死亡人口14492人，人口死亡率0.84；人口自然增长率为2.73。城乡居民收入增加。城镇居民人均可支配收入14918元，比上年增长11.6%。农村居民人均纯收入4470元，增长11.8%，其中，人均工资性收入为2159元，增长9.7%。城乡就业水平提高。落实就业再就业各项政策补贴5593万元。新增城镇就业岗位29986个，新增城镇就业28198人，城镇登记失业率3.01%。新转移农村富余劳动力2.1万人，累计达到48.76万人；引回返乡创业者2986

21、人。5、金融业平稳健康发展2009年末全区金融机构本外币存款余额388.59亿元，比年初增长29.4%。其中城乡居民储蓄存款余额246.42亿元，增长18.2%。本外币贷款余额162.14亿元，增长46.9%；其中，个人消费贷款余额19.74亿元，增长93.5%。表：金融机构存贷款情况指标年末数（亿元）比年初%本外币存款余额388.5929.4人民币存款余额385.2928.6企业存款89.9945.7城乡居民储蓄存款246.4218.2本外币贷款余额162.1446.9人民币贷款余额162.1446.9短期贷款34.91-26.8中长期贷款122.72108.4个人消费贷款19.7493.5

22、6、国内贸易和对外开放2009年社会消费品零售总额106.35亿元，比上年增长22.1%。分城乡看，城镇实现社会消费品零售额100.73亿元，增长22.5%；乡村实现社会消费品零售额5.62亿元，增长20.8%。分行业看，批发贸易业零售额17.31亿元，增长30.3 %；零售贸易业零售额71.00亿元，增长18.0%；住宿和餐饮业零售额18.04亿元，增长33.9%。实施招商引资项目132个，到位资金72.50亿元，比上年增长38.2%。实际利用外资金额5807万美元，增长98.3%。实际利用内资34.62亿元，增长30.5%。对口支援无偿援助资金到位1.04亿元。沃尔玛、马来西亚创亿集团、浙

23、江国旅、福建永辉等知名企业落户万州。外贸进出口总额12732万美元，比上年增长27.8%。其中，出口4707万美元，下降3.2%；进口8025万美元，增长57.4%。万州保税仓库正式启用。重庆宜化、三峡纺织、昊元生物等企业出口大幅增长。7、房地产开发与销售2009年房屋施工面积463.5万平方米，增长12.7%；竣工面积84.2万平方米，增长9.5%；销售面积168.3万平方米，增长8.3%。商品房空置面积23.4万平方米，下降7.5%。近年新开工体量跟不上市场消化速度，整体市场现象为供不应求。2009年商品房销售额38.62亿元，同比增长29.2%。近年来商品房销售均价稳定递增，2009年达

24、2295元/，随着两会期间对万州城市定位的再次明确，在各种利好呼声的促使下，截止2010年4月商品房销售均价已突破到3000元/以上，部分区域甚至接近4000元/。重庆市政府对万州作为第二大城市发展目标，2012年城区人口达到85万人，2015年城区人口达到100万人，2020年城区人口达到150万人。按重庆现行人均居住面积计算：指标现状目标2012年2015年2020年合计城区人口（万人）69.585100150/房屋居住面积需求（万方）/46545015002415万州城市定位的明确、城市化进程的不断加快、城市人口的不断增加，都将进一步带动房地产产业的持续发展。从人口规模的扩张和商品房居住

25、面积的需求分析来看，至2020年，每年将有240万方的需求量。万州区房地产市场的发展空间巨大。五、万州建成重庆第二大城市的相关内容1、主要任务1）高水平规划建设百万以上人口特大城市。做大城市规模，开展城市空间发展战略规划研究，预留远期城市发展空间；深入论证万（州）开（县）云（阳）城镇群规划建设，整体打造万州“半小时城镇群”，使“万开云”地区成为渝东北地区最具增长潜力的重要经济板块。做靓城市形象，突出地域特色，高水平、高标准、高质量搞好城市规划设计；建设独具特色的山水之城，精心打造具有山地建筑文化特色和体现历史文脉的滨江景观带，促进人与江河、山脉、森林、绿地和谐共生；建设城市地标，塑造特色鲜明的

26、城市形象；强化城市整体打造，加快城市快速干道建设，促进各城市组团紧密联系。做优城市品质，加大旧城整治改造，有计划拆除危旧房和改造“城中村”；加快建设江南新区，做好滨江环湖地区、依山地区、文物保护范围周边等重要片区城市设计，提高城市风貌整体水平；加快建设城市广场等公共设施，提高城市公共空间比重，提升城市绿化水平，创建全国生态园林城市、全国文明城区和国家卫生区。深化城市管理体制改革，加强城市管理法制化、信息化建设，提升城市管理现代化水平。2）突出特色建设库区现代产业高地。努力将万州建成“江南万亿工业走廊”重要核心和长江上游重要的现代产业基地。一是做大做强支柱产业。延伸做大盐化工、天然气化工、煤化工

27、、石化下游加工等产业链，着力打造西部盐气化工产业高地。积极发展新材料、新能源、汽摩制造、重装设备、船舶制造、电子电器等产业。大力发展纺织、服装、食品药品等劳动密集型产业。到“十二五”期末，工业销售产值达到千亿元以上，规模以上工业企业达到600户，实现100亿级企业零的突破。二是打造千亿级工业园区。争取将万州工业园区升格为国家级开发区，园区规模扩大到50平方公里，创建新型工业化示范基地，先行先试移民生态工业园。政府主导项目优先布局到万州工业园区，加快实施氯碱化工、煤气化工、乙烯下游、机械制造及it行业配套项目，建设棉纺及混纺染整中心，打造西部纺织城。积极引进国内外知名企业入驻，支持、引导国家和市

28、属企业参与万州国有企业改革或在万州设厂。三是大力发展现代服务业。加快建设现代商贸商务中心、三峡中药材物流交易平台、万州物流产业园区、万州国际宝石饰品贸易园、三峡库区农业综合物流基地、渝东北汽车交易市场、渝东北再生资源市场等重大项目，打造“西三角”地区物资集散地和区域性商贸物流中心。支持万州建设三峡国际会展中心，办好中国三峡中药博览会、三峡库区经贸洽谈会等会展活动。把万州建成长江三峡旅游的集散中心，结合市场需求，支持涉外五星级豪华游轮从重庆主城和万州始发，加快推进青龙瀑布、锦绣三峡等旅游重点项目建设，大力发展游艇经济，支持万州承办“中国长江三峡国际旅游节”。3）大力构筑区域性综合交通枢纽。努力把

29、万州建成成渝经济区及“西三角”地区重要的综合交通枢纽。在已建成渝万（州）、万（州）开（县）、万（州）云（阳）高速公路基础上，力争开工建设万（州）达（州）、万（州）利（川）和渝万（州）沿江高速公路（南线），加快推进重庆经万州至西安、沿江高速公路北线万州至忠县、万州经开江至达州、石柱至黔江高速公路前期工作。规划形成郑（州）渝铁路、达（州）万（州）铁路、宜（昌）万（州）铁路、渝西（安）客运专线等4条铁路交汇的万州铁路枢纽，力争尽快完成宜（昌）万（州）铁路、达（州）万（州）铁路电气化改造；“十二五”期间渝万（州）城际铁路实现通车；加强万州至涪陵、万州至奉节沿江铁路规划论证，争取纳入国家规划。围绕建成三

30、峡库区航运中心目标，建设万州江南沱口作业区二期、新田港区一期等集装箱项目及重点货运码头，力争集装箱年吞吐能力达到100万标箱以上，货物年吞吐能力达到4000万吨以上。支持江南沱口、新田码头等“铁公水”联运港口建设，完善“一关三检”、船代、货代、仓储、加工等航运服务体系，建成三峡库区航运口岸和服务中心。改扩建万州机场，力争到2015年旅客吞吐能力达到100万人次。加快建成万州绕城高速公路环线，形成国家级公路枢纽。建设铁路站场与港口的铁路联络线，扩大“水铁”联运规模。建设港口与高速公路的连接通道。积极发展铁路、公路、水运多式联运，增强交通集散中心功能。4）着力提升区域性公共服务功能。强化教育、医疗

31、卫生、科技等综合服务能力，充分发挥万州作为全市第二大城市的集聚辐射功能。一是提升教育服务功能。继续支持万州实施中小学校舍安全工程，加快城区学校扩容，扩大优质普通高中教育资源，支持万州第一中学校等普通高中学校创建市级重点中学。支持万州加快建成三峡库区职业教育暨移民技能培训基地，鼓励高等职业院校到万州办学。争取将三峡学院升格为综合性大学，支持三峡医专等具备条件的高职专科院校升格为本科院校、具备条件的中职学校升格为高职专科院校，支持万州建立旅游学院。二是提升医疗卫生服务功能。加快区级医院、中心卫生院、乡镇卫生院和城市社区卫生服务中心建设，提高区域性医疗卫生、应急救治服务水平。将三峡中心医院建成全市区

32、域性医疗中心，将万州区人民医院、中医院建成地区性医疗中心，支持13个中心卫生院建成具有一定辐射范围的医疗中心，规划新增2所三甲医院，积极推进精神卫生机构和卫生监督机构建设。三是提升科技服务功能。积极争取国家星火计划“科技促进三峡移民专项”、农专资金项目、科技型中小企业创新基金项目向万州倾斜，设立万州区中小企业科技创业风险投资基金，建设一批重点科技项目，支持科研院所上档升级和科技企业上市，打造科技创新平台。支持中国科学院三峡库区分院落户万州。四是提升文化服务功能。加快把万州建成渝东北地区文化中心。推进建设三峡移民纪念馆、三峡科技馆、三峡文化艺术中心、图书馆、万州体育场、游泳馆、水上运动基地等一批

33、公共文化体育设施。加快建设镇（街道）综合文化站以及村（社区）文化室，在三峡库区率先建成覆盖城乡的公共文化服务体系。保护发展竹琴、甘宁乐鼓等民间文艺，发掘整理巴楚文化、移民文化等特色文化资源。安排更多的全国性、区域性文化活动在万州举办，培育打造12个国家级、市级文化活动品牌。五是提升应急处置能力。加快把万州建成库区综合应急中心，加强库区处置突发性事件分中心基地建设，搞好万州综合应急救援队伍建设，提高医疗救援、救灾防病应急处理、消防特勤、刑事技术鉴定、突发性事件处置、反恐防暴、地质环境监测、抢险救灾等方面的能力。5）深入推进统筹城乡协调发展。一是改善农村生产生活条件。规划建设好小城镇，推进农民新村

34、建设，吸纳农村人口就近就地转移居住。突出抓好路、水、电、气等基础设施建设，着力提升教育、医疗、文化、社保等公共服务水平，逐步缩小城乡公共服务差距。二是推进农业产业化。大力发展柑橘、中药材、竹笋、蔬菜、畜禽、水产业，建设农业产业化经营样板区。加快建设农业科技研发、农产品及农用物资物流、种苗种畜繁育、农产品质量监测中心，建设农业科技示范基地。加快发展循环农业、绿色农业，建设库区生态家园富民工程样板区。实施农户“万元增收工程”，促进农民持续增收。支持发展林业经济，建设渝东北地区林业要素交易中心和森林资源评估中心。三是加快统筹城乡制度改革。大力推进户籍制度改革，加速农村人口向城市集聚，逐步缩小户籍人口

35、城镇化率与常住人口城镇化率的差距。深化农村土地改革，加快土地流转，推进集约经营。把分水镇、武陵镇列入全市统筹城乡改革示范中心镇，加强市级部门对口指导，引导高校和民营企业积极参与，重点围绕城乡一体规划、农村土地制度改革、农民集中居住、公共服务设施标准化、农村资金互助社试点、提高农民组织化程度、农村环境综合整治等方面开展统筹城乡改革探索。6）加快建设库区对外开放门户。构建全方位开放格局，向北作为我市与陕西联系的重要节点，打造成为“西三角”区域重要中心城市；向西作为辐射川东北的中心城市，建成成渝经济区的东北部经济中心；向东承接东部产业转移，充分发挥“黄金水道”作用，设立国家一级水运口岸和航运口岸，推

36、进江海联运，实现便捷通关。打造重要开放载体，把万州工业园区建设成为对外开放标志性平台；办好库区对口支援及经贸洽谈会，使之成为对外开放的重要窗口；积极争取国内对口支援省市加大三峡库区对口支援力度，探索建设东西合作示范园区；完善万州保税仓库功能，积极争取在万州设立出口监管仓库，研究论证并争取条件成熟时在万州设立保税港区。建设开放口岸，推进万州港扩大开放申报工作，将江南作业区列入水运口岸扩大开放区域；允许重庆至上海“五定”快班轮在万州港停泊加载，鼓励轮船公司开通万州至上海始发班轮；将万州机场列为航空开放口岸，支持万州机场开拓国际航线。扩大招商引资成果，积极组织万州参加渝洽会、重庆山东周、浙江周、江苏

37、周等大型经贸活动。2、重点项目表重点项目主要内容基础设施综合交通枢纽公路万州至利川高速公路万州段、万州经开县至达州高速公路、沿江高速公路南线万州至忠县万州段、万州至西安高速公路开县至渝陕界段、沿江高速公路北线万州至忠县段、万州经开江至达州、石柱至黔江等高速公路，万州公路主枢纽（绕城高速），以及国省县乡道和农村公路、县乡道安保工程、万州汽车南站扩建、万州汽车总站等4个一级客运站、万州龙宝等4个一级货运站铁路重庆至万州城际铁路、郑州至万州铁路、重庆经万州至西安客运专线、万州至黔江铁路、万州工业园区铁路环线、万州至涪陵和万州至奉节沿江铁路等港口码头新田港口物流园区、万州港区江南沱口作业区二期工程、青

38、草背作业区等机场万州机场改扩建工程能源五桥变电站搬迁、万州特高压开关站、万州至荆门、万州至铜梁特高压线路、万州至绵阳特高压线路、220千伏江南站主变扩建、220千伏黄梅站输变电、110千伏大田输变电、110千伏南滨输变电、110千伏双场输变电、110千伏密溪沟输变电、10千伏配网工程、万州至长寿特高压线路；农村生态能源建设项目；研究论证煤炭储存基地水利大滩口水库、三角凼水库、青龙水库、农村安全饮水工程、长江提灌工程、城市堤防工程、城镇供水工程技改、中小河流治理市政公益长江三桥、万州滨水区综合改造、二桥至密溪沟段滨江路、江南新区疏港大道、万州城区污水处理厂扩容、江南水厂、九龙水厂等建设现代产业基

39、地支柱工业盐化工产业链、煤化工产业链、乙烯下游产业链、天然气化工产业链、多晶硅光伏产业链项目，it行业配套项目，棉纺及混纺染整中心项目，汽摩制造产业集群，装备制造产业链，食品药品项目等，30万吨/年离子膜烧碱及配套产品、诗仙太白生物制曲中心建设商贸物流业100万立方米国家战略成品油库，万州临港、陆路、工业等物流园，三峡农产品交易市场、三峡林业相关市场、三峡现代医药物流交易配送中心、三峡中药材物流中心、三峡库区农业综合物流基地、渝东北汽车交易市场、建材综合批发市场、万州国际宝石饰品贸易市场、渝东北再生资源市场、现代化生猪屠宰场、冷鲜产品交易中心、万州保税仓库和出口监管仓库、市级猪肉储备、1000

40、个储粮新型标准仓库等旅游业青龙瀑布、铁峰山森林公园、锦绣三峡现代农业10万亩中药材、10万亩古老红橘、20万亩晚熟柑橘、5万亩无籽柠檬、榨菜特色产业、蔬菜基地、万头奶牛生产基地、30万亩高淀粉甘薯种植、3万亩长江上游特有鱼类养殖、良种牛繁育中心、1200万羽/年生态土鸡养殖基地、外种猪原种猪场和标准化扩繁场、奶牛养殖基地等社会发展教育重庆三峡职业学院西院扩建、重庆三峡医药高等专科学校扩建、重庆三峡学院新校区建设、三峡水利电力学校教学楼、实验实训基地、万州商贸中专实训中心、万州职教中心、城区学校扩容工程、校安工程等卫生万州区妇幼保健院建设、三峡库区万州疾病监测检验中心、急救中心万州分中心、救灾防

41、病应急处理万州区分中心、卫生监督所业务综合楼、万州区中心血站、基层卫生服务体系等项目科技文化信息三峡科技馆、中国科学院三峡库区分院、三峡农业科技大市场、万州大全光伏材料工程技术研究中心、长江名特优鱼生物工程技术研究中心、三峡库区山地优质粮油作物育种生物工程技术中心、图书馆、三峡文化艺术中心、三峡移民纪念馆、万州体育场、游泳馆、三峡书城、美食文化城、电视演播厅、三峡会展中心、电子政务外网（3）重大政策表政策类别具体内容移民后续支持移民后续规划实施过程中，万州投资总额占全市比例不少于淹没实物指标所占比例，重点支持移民安稳致富、生态环境保护、地质灾害防治、生态移民工业园建设、产业发展、城市功能完善等

42、。继续在万州区每年举办一次重庆库区对口支援及经贸洽谈会。加大北部新区对万州对口支援的力度，协调争取有关中央企业对口支援万州。财政支持以2009年为基期年，20102012年，对万州辖区市级税收收入增量由环比补助改为定比补助。20102012年，在市财政现有每年4000万元经济社会发展资金补助基础上，每年再增加6000万元设立第二大城市建设专项资金。加大对万州区的均衡性财政转移支付和其他专项资金补助力度，力争本届政府内万州财政供养人员人均财力超过“两翼”平均水平，逐步赶上全市平均水平。金融支持支持万州打造三峡库区的区域性金融中心。支持重庆三峡银行作为三峡后续工作资金主办行之一，支持万州发展小额贷

43、款公司、村镇银行、担保公司，支持金融单位在万州设立分支机构，支持万州优质企业通过资本市场直接融资，将保险业务创新试点优先安排在万州进行。选择万州部分乡镇作为统筹城乡金融体制配套改革示范点，启动土地承包经营权、宅基地使用权、农房所有权质押试点。产业发展争取将万州工业园升格为国家级经济技术开发区，园区规模扩大到50平方公里。引导中央在渝企业和市级大型企业集团对万州发展给予项目、技术、资金、人才等支持；市级工业专项资金向万州倾斜，每年根据万州工业经济占全市工业总额的比例，增加12个百分点切块安排给万州。26.支持先行先试共建移民生态工业园。重庆市政府采取特殊政策，集中力量支持万州建设成为重庆第二大城

44、市，万州建设将全面提速。小结 重庆是我国西部增长极、长江上游经济中心、国家五大中心城市、内陆开放高地和国家级的交通枢纽。重庆在全国的重要地位将成为万州飞速发展的强力保障。 万州处于重庆面向中西部地区的咽喉地带，具有水、陆、空立体交通运输体系，是重庆重要的物流集散地，同时也是渝东北翼及三峡库区的经济中心。 万州在促进大重庆“一圈两翼”协调发展以及彰显重庆特色文化方面具有“门户”作用，对于重庆而言，万州既是其副中心，同时也是其名片。 万州是长江经济发展轴中一个重要的节点城市，位于渝宜两大城市经济辐射圈断裂点处，是中西部衔接地带的“窗口”和“桥头堡”城市之一。万州经济腹地范围较大，周边区县物流、人流

45、、信息流等对万州向心指向明显，该区域内万州的城市竞争力优势突出，经济影响区域远超过目前的行政地域范围。在市域城镇体系中地位较高。 目前重庆市城镇体系明显呈现出首位度高，二级城市不发育特点，且主城在地域重心上偏西。万州作为位于长江产业轴和重庆东北产业轴交叉点上的重庆第二大城市,目前已接近大城市规模指标，在未来城镇体系发展中将会被赋予较多区域功能，在重庆市域东部、三峡库区和跨行政区的联系中日益发挥其区域中心城市的辐射集散作用。 随着第二大城市定位的确立以及相关项目支持和政策支持的规划出台，万州建成重庆第二大城市将有迹可循、有的放矢，未来万州在重庆、三峡库区乃至中国西部将占据越来越重要的作用。第二部

46、分 万州各片区格局分析及研究一、区域发展总体格局及发展方向1、城市发展布局及各组团特征外环高速公路范围内面积180 km2，扣除水域、400 m高程以上及25坡地以上等不可用地，可用地近110 km2。在此规划范围内，城市用地采用“多中心、组团式”的布局结构，分为“二水三岸三片区八组团”。图示：三片区八组团三片区分别为：龙宝片区，位于长江以西、苎溪河以南；天城片区，位于长江以西、苎溪河以北；五桥片区，位于长江以东。八个组团分别为：1）龙宝片区3个组团高笋塘组团：是旧城核心区，也是全区商业金融中心。龙宝组团：北部主要发展居住及第三产业，南部为公路、铁路、航运交通枢纽，重点发展盐化工、建材等三类工

47、业和现代物流业，为万州近中期产业发展中心。山顶组团：主要功能为居住和科研文化教育。2）天城片区3个组团 申明坝组团：主要发展食品、制药等二类工业。周家坝组团：是天城片区中心，主要功能为居住、商贸。枇杷坪组团：西段为居住用地，东段为危险品专用仓储区。3）五桥片区2个组团 陈家坝组团：即江南新区，为区级行政中心，以及旅游服务、居住、高新技术产业等功能，为全区近期建设重点。百安坝组团：是五桥片区中心，布置旅游服务、居住及部分一类工业用地。2、城市主导发展方向图示：城市主导发展方向城市用地主要发展方向为“南通、东进”。“南通”即火车站以南地区，结合综合交通基础设施配置城市土地资源，布置为物流园区和工业

48、园区，充分发挥万州的区域交通枢纽和物流中心作用；“东进”即城市过江发展，以行政中心建设为先导，全面启动江南新区（陈家坝组团）建设，以疏散旧城过于复合集中的部分功能。万州城市地形特殊，山地较多，可建成城区的土地稀缺，根据万州城市地形特征及发展趋势来看，继“东进”、“南通”之后，城市的发展方向将朝着西北申明坝及高粱镇等地形较为平坦的区域延伸。3、近期建设重点加强“三区两环两圈一线”建设。“三区”即江南新区、工业园区、火车站物流园区，是“十一五”期间万州城市发展的拓展区。图示：重点工程之“三区”“两环”就是由长江大桥、长江二桥与南北滨江路形成的22公里内环道路和57公里的城市外环高速公路。图示：重点

49、工程之“两环”“两圈”即以高笋塘广场为中心的商业圈和环城群山绿楔生态圈。严格控制、科学引导高笋塘片区旧城改造，实现增加公共绿地、增加公共空间、减少建筑密度的“两增一减”，以提升城市质量。“一线”就是北滨路沿线内侧开发和景观打造。二、居住板块划分重庆市万州城市总体规划（20032020）将万州主城区居住用地共分为5个居住片区：表：5个居住片区用地规划区域土地类型面积（公顷）居住人口（万人）人均居住用地（/人）龙宝二类677.331.521.5山顶二类287.212.223.5天城一类81.12.730二类47921.822江南新区一类59.91.9531二类213.59.323百安坝一类11.2

50、0.3532二类225.210.222三、万州区商贸流通1、主要成效万州被市委、市政府确定为全市六大区域性中心城市以来，商贸业在区委、区政府的领导下，坚持以科学发展观为统领，以统筹城乡商贸发展为主线，大力实施“商贸活区”战略，建设大市场，组织大流通，发展大商贸，强力推进商贸经济发展快速、持续、健康发展，集聚辐射能力增强，三峡库区商贸流通中心地位日益凸现。一是规模大。全区商品销售总额达到232.3亿元，社会消费品零售总额达到106.3亿元，商贸经济总量居全市第7位，居三峡库区第1位。1-5月，社会消费品零售总额52.2亿元，商品销售总额122.3亿元。有年销售总额10亿元以上的企业4家。 二是发

51、展快。商品销售总额比2005年增长2.8倍，社会消费品零售总额比2005年增长2.2倍，商业增加值比2005年增长2.5倍，发展速度居全市前列。三贡献大。商贸业从业人员16.1万人，占城镇就业总数的32.1%；商贸业上缴税金5.1亿元，占税收总额的29.1%；商业增加值63.3亿元，占gdp的16.4%，拉动国民经济增长3.5个百分点。2010年一季度，商贸行业上缴税金1.7亿元，占税收总额的26.7%。2、加大投入，构建市场体系随着社会经济的快速发展，仅仅依靠一条长江黄金水道已不能承载起现代人流、物流的重负，区委、区政府按照“一江两岸、三大片区、八大组团”的城市布局，以交通建设为突破口，实施

52、了一批重大基础设施建设项目，机场、铁路、高速公路、深水港等相继建成投入使用，为商贸流通发展创造了良好的交通条件。近年来，全区累计投入建设资金31亿元，建成各类市场（商场）161个，经营面积204万平方米，形成了新世纪百货、重百商场、百盛百货、苏宁电器、国美电器、沃尔玛、永辉超市等大型零售业，小天鹅、商贸城、宏远、银河、钟鼓楼、福斯德、钟鼓楼、光彩、颐高、老万州不夜城、三峡国际车界、后街金座等一批在库区有较大影响力、辐射力、带动作用的大型综合专业市场。三峡医药物流配送中心、渝东吉田国际商贸物流园、苏商港口物流基地等项目有序推进；北滨临港商务区、三峡国际会展中心、五星级酒店等重大商贸项目正在有序推

53、进。高笋塘、周家坝、百安坝商业中心初具规模，分水、龙沙、武陵、白羊、龙驹、罗田等集镇商贸中心带动农村商贸服务业发展壮大，“万村千乡”市场工程建成区级配送中心3个，乡镇超市和村级便民店1039个，完成规划总量的106.2%。家电下乡产品销售量和销售额均居全市第一。而今，遍布城乡的市场流通格局已经形成。3、打造品牌，提升商贸档次高笋塘片区是万州政治、经济、文化中心，按照“梯次推进”战略，建设高笋塘商圈，被列入当年区委、区政府民心工程。高笋塘商圈面积达2.3平方公里，已建成商业网点5900余个，商业设施面积120万平方米，商圈商品销售总额93.5亿元，增长28%。浓郁的商业氛围不断吸引着来自海外及全

54、国各地的知名品牌和企业，万州商贸业的档次、商业品味等多方面得以提升，对周边地区的辐射聚集能力不断增强。4、扶持重点，培育支柱企业坚持“有所为，有所不为”的原则，着力培育一批重点商贸企业和重点市场。2010年6月，全区限额商贸服务企业达到170户，限额企业商品销售总额占全区商品销售总额的73.7%。中石油、烟草、医药等13户重点贸易企业全年商品销售总额93.3亿元，占全区商品销售总额的40.2%。4家企业有望进入全市“商贸流通百强”行列。培育“双百”市场2个，15亿元市场2个、30亿市场1个。小天鹅、商贸城、宏远市场3户重点市场商品交易额达到66.5亿元。市场商品交易总额突破100亿元，达到10

55、9.9亿元。重点企业（市场）成为商贸经济的重要支撑。5、打造靓点，培育特色商业坚持继承与创新相结合，传统与时尚并举，走科学自主创新之路，培育地方品牌，老字号推陈出新，新品牌层出不穷，塑造了万州商贸形象。新培育移民广场等三条美食街，万州美食城荣获 “中华美食街”，高笋塘商业街被评为“市级示范街”，双白路精品街初具规模，观音岩汽车销售一条街、王牌路火锅特色餐饮街、万州烤鱼城等特色商街日趋繁荣。万县面荣获“中华名小吃”、永乐火锅荣获 “中华名火锅”，999酒楼荣获“国家级酒店”。评定14家星级农家乐。新培育市级商业示范社区2个，建设和改造社区商业网点180个，连锁企业进社区设点27个。6、立足创新，发展现代流通立足创新发展，新兴业态方兴未艾，超级市场、便民连锁店、特许专卖店、购物中心、仓储式商场等新型零售业态，自动售