圣地亚哥国际大酒店改造可行性研究报告书

1、第1章项目总论 11.1 项目概况 11.2 编制的依据 11.3 编制研究范围 11.4 可行性研究概论 1第2章项目的意义及必要性 32.1 项目提出的背景 32.2 项目建设的必要性 3第3章项目市场分析 43.1 行业现状 43.2 供给、需求分析 43.3 发展趋势 5第4章项目条件 64.1 项目地点 6第5章项目总体规划和定 75.1 总体规划 7第6章项目开发及实施计划 86.1 主体工程主要经济指标 86.2 建设方式 8第7章环境保护 97.1 环境评价依据和标准 97.2 环保评价结论 9第8章财务分析 118.1 营销收入估算 118.2 成本费用估算 12第9章效益分

2、析 139.1 经济效益 139.2 社会效益 13第10章可行性研究结论 1410.1 结论 14第1章项目总论1.1项目概况1.1.1 项目名称贵州圣地亚哥国际大酒店有限公司项目性质：改造1.1.2 项目建设地点贵州省六盘水市钟山区南环中路 63号（世纪广场青少年宫东侧）1.2编制的依据1. 中华人民共和国节约能源法2. 中华人民共和国电力法3. 中华人民共和国清洁生产促进法4. 循环经济促进法5. 环保部门对本项目的环保要求6. 项目单位提供的其他项目有关材料1.3编制研究范围本可研报告的研究范围如下：1. 市场分析2. 环境保护3. 节能分析4. 劳动卫生、安全与消防5. 企业组织与劳

3、动定员6. 投资估算7. 经济评价8. 效益分析1.4可行性研究概论1.4.1 投资估算本项目总投资为11318万元。1.4.2 资金筹措本项目总投资为11318万元，全部由企业方自筹。1.4.3主要技术经济指标经财务预测表明，项目正常经营年份营业收入达到7374.3万元，利润4424.58万元，净利润2212万元。投资利润率38.2%,根据对项目10年运营期 全部投资现金流量的分析，税后全部投资内部收益率为 19.1%,投资回收期5.23 年（不含改造期），因此项目从财务角度分析是可行的。项目基本具有较高的盈利能力，盈亏平衡点较低，说明该项目可以抵抗一定的市场风险。1.4.4 可行性研究结论

4、项目目标明确，项目市场前景广阔。对提高人民生活水平，提高城市形象， 加大城市接待水平，促进当地经济的快速发展具有重要意义。项目的经济效益和社会效益分析表明，该项目不仅具有很好的盈利能力，而 且能够较好地解决当地的就业问题。经可行性研究分析，本项目采取的方案可行，本项目符合当地实际和当前产 业发展的趋势，项目所在区位交通方便，具有较好的社会经济基础和外部协作条 件，地理区位优势明显。项目规模合理，技术设备选型先进，环保、消防及劳动 安全措施适当，节能效果明显。经测算，项目投资方案合理，经济效益良好，具 有较强的抗风险能力，项目实施后，将带来显著的经济效益、社会效益，所以该 项目是可行的。第2章项

5、目的意义及必要性2.1项目提出的背景随着六盘水市区的整体规划和发展，赋予了圣地亚哥国际大酒店更高的要求。 作为该商业中心未来标志性建筑及酒店行业的领头羊，承载着城市旅游、休闲、 会展等现代化高档次消费的服务需要。2.2项目建设的必要性（1）项目建设将促进本区经济和社会发展本项目建成后的营业收入将由住宿、 娱乐、餐饮、会议及其他服务项目构成, 通过完善的管理和细致的服务让宾客体会到高品位的享受。上述服务项目均是高 效经济的项目，均易获得较好的经济效益。本项目的落成，可以拉动当地很多行 业的发展，同时可提供新的就业岗位，缓解就业压力，有利于社会和谐发展，起 到繁荣区内经济的作用，为区内经济发展创造

6、良好的投资环境，促进区内经济的 快速崛起。（2）本项目提高了六盘水市高端接待的接待能力作为六盘水市的高星级酒店之一，加强加大了六盘水市的整体接待能力。（3）项目落成将带动本地区酒店行业发展本项目定位为五星级多功能商务酒店。引进了更多先进的管理经验及营销体 系，也必将在行业内产生很大的影响。届时会有更多同行取经借鉴，完善自身管 理及营销等体系，以带动本地区酒店行业更大的发展。第3章项目市场分析3.1行业现状本市现有各大酒店概况：当前全市仅有的两家高星级酒店， 客房月入住率均为70%以上，餐饮上客率晚市均为80%以上酒店名称（星级）类型房间类型会议室配套特色餐饮设施时代假日酒店涉外标准间、套房23

7、8间大小共7个KTV、棋牌 室、健身 房、等休闲 娱乐场所功能齐全， 环境幽雅宴会厅、大 餐厅和 21 个风格各 异的餐厅 包厢凤凰祥林大酒 店商务标间、套房共130余间大小共3个KTV包房23间和商务 会所包房17间装修豪华宴会厅 24个3.2供给、需求分析其他配套设施：各酒店内都有相关配套设施，但是配套设施档次、装修风格以及 规模参差不齐，不能承载我们六盘水市夜郎文化对外接待的形象功能展示。餐饮：通过市场调查，餐饮部因为地区局域性限制，外出学习时间短，不能与一 线城市的高端餐饮同步，不能满足旅客对各地不同餐饮口味的需求。建筑风貌：建筑风貌随着城市经济的发展，对外接待需求快速增长，酒店的建筑

8、 风貌对涉外型商务酒店经营影响会越来越明显。特色：本项目在投资时考虑到差异化经营，把酒店的特色在顾客面前表现的淋漓 尽致，留住每一位顾客，形成更大的顾客群体，故而争取到最大的市场份额。一、会议及活动随着六盘水市每年政府会议的召开及各项政府性活动，每年有大大小小的 经销商会议、企业商务会议，这么大的市场空间，却只有二家高级酒店去接待。 这也为本项目的市场发展提供了很大的空间。、度假、避暑游客六盘水市素有“凉都”称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下 避暑的重点旅游城市之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。随着大力发展旅 游业，六盘水市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店业的发展。但很

9、多 游客对高端服务的需求，却很少有酒店可以满足。三、外地投资商随着六盘水市的开发和政策优惠，很多外地投资商会到六盘水市及周边进行 项目考察。他们考察的范围不光是项目本身，还有软件环境，以及未来有可能举 办展会、商务谈判、会议的选址问题。作为六盘水市开发的整体配套项目，它的 投资开发势在必行。由此看出，目前市场上的酒店无论星级档次，还是配套设施方面都不能够满 足现代化旅游、商务会议、会展、政府接待等多方面高层次需要，这也为本项目 的开发提供了可发展之路。3.3发展趋势目前六盘水市只有两家四星级酒店，其余的多是商务经济型酒店，因此基本 不存在四、五星级酒店的竞争，给我们项目未来的发展提供了足够大的

10、空间。第4章项目条件4.1项目地点贵州省六盘水市钟山区南环中路 63号（世纪广场东侧）4.1.1 自然条件六盘水市素有“凉都”称号，其气候特点已经在全国范围鲜有名望，是当下 避暑旅游城市的重点之一，加上周边旅游景点众多，驰名中外。随着大力发展旅 游业，六盘水市旅游收入逐年增加。政府也非常支持旅游酒店业的发展。但很多 游客对高端服务的需求，却很少有酒店可以满足。矿产资源丰富。境内有煤、铁、锰、锌、石灰石、煤层气等30多种矿产资源，其中煤炭资源远景储量 844亿吨，已探明储量180.1亿吨，保有储量168.2 亿吨，煤种全、煤质好，是国家重点规划建设的十大煤炭基地之一，素有“江南 煤都”之称，是国

11、家“西电东送”的重点电源基地之一。4.1.2 社会经济条件区位优势明显。全市地处川滇黔桂结合处，是国家国土资源开发规划确定的 “攀西一一六盘水资源综合开发区” 及“南贵昆经济区”的重要组成部分，有“四 省立交桥”之称。境内贵昆铁路、株六复线横贯东西，南昆铁路、内昆铁路、水 柏铁路南北连接，拥有西南较大的铁路编组站一一六盘水南站，形成了西南地区 重要的铁路交通枢纽。4.1.3 优势分析1、地理位置发展趋势明显，本项目是招商引资项目，政府给予一定的政策优惠 和帮助。2、生态环境良好。3、自然资源丰富。4.1.4 劣势分析1、地处内陆城市。2、流动人口量较小。第5章项目总体规划和布局5.1总体规划5

12、.1.1 项目定位五星级涉外商务酒店5.1.2 功能定位以住宿、餐饮为核心业务，同时具备商务会议、休闲娱乐的多功能商务酒店。5.1.3 形象定位六盘水市标志性建筑。建筑风格突出高档、大方的建筑特征。5.1.4 功能分类本项目总建筑面积约28532平方米，其中：客房部分：11544平方米，占总建筑面积的42%客房设置包括单人间，豪 华单人间，标准间，豪华标准间，标准套房，豪华套房等。公用设施部分：15416平方米，占总建筑面积的 54%包括大堂、走廊、机 电设备房、办公室及电梯候梯厅、垃圾道、烟道和消防楼梯、商务中心、会议室、 餐厅、便利店、康体中心、健身房、棋牌室、行政酒廊等。地下室部分：15

13、72平方米，占总建筑面积的4%包括：停车场、仓库等。第6章项目开发及实施计划6.1主体工程主要指标项目指标备注j :占地面积2623 m22:总建筑面积28532 m含地下室3:容积率5.794:绿化率30.37%5:层数26F地下1层，地上25层6:地下车位176.2建设方式拟采取面向省内外具有承担该项目工程能力的施工队伍，以公开投标的方式进行招标。择优选择具备一流技术装备和管理水平的施工队伍。同时聘请资深的 监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理、公正的控制项目工期、 成本和质量。第7章环境保护7.1环境评价依据和标准7.1.1 编制依据1. 中华人民共和国环境保护法2. 项目

14、环境保护管理条例国务院令 253号7.1.2 环境保护标准1. 环境空气质量标准GB3095- 19962. 地表水环境质量标准GB3838- 20023. 锅炉大气污染物综合排气标准 GB1327-20014. 大气污染物综合排放标准 GB1629Q 19967.1.3 设计原则坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在设计中积极采用节能型、低噪音 的先进高效的设备。环保设计力求体现技术先进与经济合理，切实可行。7.2环境评价鉴于本项目开发改建过程中的环境压力，要严格执行相关环保控制管理规范及上述相关保护措施，力争环境评价达标，为区域综合发展规划树立良好形象。第8章财务分析8.1销售收入估算项目

15、收入来自于以下六部分：（1）客房平均房价540元/天*208间（套）客房*365*70%入住率=2870万元（2）餐饮中餐厅项目数据面积1924 m2大厅224位包房18间平均消费300元/人日人流200人（包括午、晚餐）日收入6万元月收入180万元年收入2160万元（3）餐饮宴会厅项目数据面积418.8m2功能厅600 m2厨房900斥宴会用餐每周1次，每次20席，1200元/席宴会厅出租每周1天，租金6000-8000元日收入0.4万元月收入12万元年收入144万元（4）餐饮西餐厅项目数据面积21147 m平均消费178元/人日人流50人/日日收入0.89万元月收入26.6万元年收入318

16、.7万元（5）娱乐、康体营业预算依据面积2432吊项目年收入（万元）月收入（万元）日收入（元）会员消费144124000SPA273227604日人流250人/日总计4173411604(6) KTVS乐中心项目数据面积2843 mi包房48间大厅200位演艺吧100位平均消费120元/人日人流380人日收入4.56万元月收入136.8万元年收入1641.6万元会议：120万元/年其他收入：120万元/年上述预测总计：7374.3万元/年营业税金：营业税率按5%+算，城建税5%教育税附加3%8.2成本费用估算（1）工资费用含工资、福利及保险费，预计人员定编 265人，人均工资费用1800 元；

17、（2）日常费用含必要的生产费用、水电费、营业用品、劳保用品、广告费（日 常）、燃料费、交通费等，预算为营业收入的 8%（3）其他管理费用包括办公费、差旅费、交际应酬费、通讯费等费用，预计占 营业收入的1%（4）营业费用包括广告费、业务招待费等，预计占营业收入的 3%（5） 折旧费用：采用直线折旧法，建筑物按折旧年限30年折旧，残值率5%设 备设施等折旧年限按10年折旧，残值率5%第9章效益分析9.1经济效益本项目作为六盘水招商引资项目之一，在政策上享受地方政府的各种优惠，经财务预测表明，项目正常经营年份营业收入达到7374.3万元，利润4424.58万元，净利润2212万元。投资利润率38.2

18、%。9.2社会效益（1）带动相关产业发展带动建材、装修、家具等行业；产业关联度强、带动系数大，是促进国民经济增 长的支柱产业。本项目的开发将直接带动周边地区的建材、工程服务等相关产业，带动地方经济发展，增加地方财政收入。（2）创造就业机会 本项目可提供300余人就业岗位。（3）优化六盘水市投资环境目前六盘水市正处于发展阶段，各大企业纷纷入驻，商务、会议等日常活动日益 频繁，本项目为企业提供了更便利的商务服务，优化了城市投资环境。第10章可行性研究结论10.1 结论在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的 投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场 的分析和项目的整体定位，以及项目投资经济分析是基于专业经验和经济学的角 度来决定的，具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理的 经营管理模式，本项目的赢利目标最终可以实现。第1章项目总论 11.1 项目概况 11.2 编制的依据 11.3 编制研究范围 11.4 可行性研究概论 1第