XX物业管理有限公司管理大纲(DOC31页)

1、信 阳 和 美 物 业 管 理 有限 公 司管 理 大 纲第 一 条 为了 加 强 管 理 ，完 善 各 项 工 作 制 度 ，促 进公 司 发 展 壮 大 ， 提 高 经 济 效 益 ， 根 据 国 家 有 关 法 律 、 法规 及 公 司 章 程 的 规 定 ，特 制 订 本 管 理 细 则 。第 二 条 公司 全 体 员 工 都 必 须 遵守 公 司 章 程 ，遵 守公 司 的 规 章 制 度 和 各 项 决 定 、 经 律 。第 三 条 公司 的 财 产 属 股 东 所 有。公 司 禁 止 任 何 组织 、 个 人 利 用 任 何 手 段 侵 占 或 破 坏 公 司 财 产 。第 四

2、条 公司 禁 止 任 何 所 属 机 构、个人 损 害 公 司 的形 象 、 声 誉 。第 五 条 公司 禁 止 任 何 所 属 机 构、 个 人 为 小 集 体 、个 人 利 益 而 损 害 公 司 利 益 或 破 坏 公 司 发 展 。第 六 条 公司 通 过 发 挥 全 体 员 工的 积 极 性 、创 造 性和 提 高 全 体 员 工 的 技 术 、 管 理 、 经 营 水 平 ， 不 断 完 善 公司 的 经 营 、 管 理 体 系 ， 实 行 多 种 形 式 的 责 任 制 ， 不 断 壮大 公 司 实 力 和 提 高 经 济 效 益 。第 七 条 公 司 提 倡 全 体 员 工 刻

3、 苦 学 习 科 学 技 术 文化 知 识 ， 公 司 为 员 工 提 供 学 习 、 深 造 的 条 件 和 机 会 ， 努力 提 高 员 工 的 素 质 和 水 平 ， 造 就 一 支 思 想 和 业 务 过 硬 的员 工 队 伍 。第 八 条 公司 鼓 励 员 工 发 挥 才 能，多 作 贡 献 。对 有突 出 贡 献 者 ， 公 司 予 以 奖 励 、 表 彰 。第 九 条 公 司 为 员 工 提 供 平 等 的 竞 争 环 境 和 晋 升机 会 ， 鼓 励 员 工 积 极 向 上 。第 十 条 公司 倡 导 员 工 团 结 互 助，同 舟 共 济 ，发 扬集 体 合 作 和 集 体

4、创 造 精 神 。第 十 一 条 公 司 鼓 励 员 工 积 极 参 与 公 司 的 决 策 和管 理 ， 欢 迎 员 工 就 公 司 事 务 及 发 展 提 出 合 理 化 建 议 ， 对作 出 贡 献 者 公 司 予 以 奖 励 、 表 彰 。第 十 二 条 公司 尊 重 员 工 的 辛 勤劳 动 ，为 其 创 造 良好 的 工 作 条 件 ， 提 供 应 有 的 待 遇 ， 充 分 发 挥 其 知 识 为 公司 多 作 贡 献 。第 十 三 条 公司 为 员 工 提 供 收 入 、福 利 保 证 ，并 随着 经 济 效 益 的 提 高 而 提 高 员 工 各 方 面 的 待 遇 。第 十

5、 四 条 公司 实 行“ 按 劳取 酬 ”、“ 多 劳 多 得 、定岗 定 薪 ” 的 分 配 制 度 。第 十 五 条公司 推 行 岗 位 责 任 制 ，实 行 考 勤 、考 核制 度 ， 端 正 工 作 作 风 和 提 高 工 作 效 率 ， 反 对 办 事 拖 拉 和不 负 责 任 的 工 作 态 度 。第 十 六 条公司 提 倡 厉 行 节 约 ，反 对 铺 张 浪 费 ；降低 消 耗 ， 增 加 收 入 ， 提 高 效 益 。第 十 七 条维 护 公 司 纪 律 ， 对 任 何 人 违 反 公 司 章 程和 各 项 制 度 的 行 为 ， 都 要 予 以 追 究 。和 美 物 业 服

6、 务 宗 旨以 人为 本 、 规 范 管 理 、追 求 创 新 、 至 诚 服 务 。追 求 目 标以 公司 经 营 为 主 导 ， 为业 户 推 出 完 善 的 管 理 服 务 ，为 公 司 创 造 效 益 ， 为 企 业 打 造 品 牌 。一 、 物 业 管 理 要 点1 、 运 用 持 续 发 展 的 战 略 ， 确 保 物 业 的 保 值 与升 值 。2 、人 性 化 的管 理 方 针 为 业 户 附 加沟 通 的 桥 梁 ，增 进 了解 与 信 任 ，以 诚 信 为 本 提 高 管 理 服 务 的 信 誉 。3 、 结 合 所 辖 的 物 业 建 筑 特 点 ， 导 入 切 合 实

7、际 的 管 理理 念 ，以 高 效率 的 管 理 降 低 成 本 ，转 变 传 统 思 想 观 念 ， “ 全 心 全 意 为 业 户服 务 ”。 为 实 现 以 上 设 想 ， 拟 采 用 “ 一 种 模 式 、 三 个 重点 、 四 项 措 施 ” 的 管 理 方 针 。一 、 一 种 模 式针 对 所 辖 物 业 的 特 点 制 定 出 具 有 创 造 性 的 物 业 管理 模 式 。物 业 顾 问 由 本 行 业 富有 实 际 管 理 和 操 作 经 验 的高 层 管 理 人 员 担 任 ，在 管 理 工作 中 将 根 据 本 物 业 的 实 际特 点 采 用 有 效 的 模 式 ，并

8、 创 造“ 管 理 由 您 评 定 ，分 分 秒秒 印 证 ， 点 点 滴 滴 做 起 ， 永 远 让 您 满 意 ” 的 模 式 效 应 ，力 求 更 好 地 满 足 业 户 需 求 。建 议采 用 的 管 理 体 制 是 ：企 业 化 、专 业 化 、一 体 化 。管 理思 想 是 ：安 全 服 务 第 一 、人 性 规 范 管 理 、提 前服 务 业 户 、 打 造 管 理 精 品 。追 求的 目 标 是 ： 社 会 效益 、 环 境 效 益 、 经 济 效 益 。二 、 三 个 重 点1 、 完 善 服 务 、 诚 信 待 人物 业管 理 是 以 服 务 为 主的 行 业 ，为 此 我

9、 们 将 在 今 后的 服 务 工 作 中 ， 充 分 体 现 我 们 的 服 务 宗 旨 和 追 求 目 标 ，奉 行“ 以 人 为 本 ，业 主 至 上 ”的 原 则 和 务 实 周 到 的 工 作理 念 ，为 业 户 提 供 全方 位 、高 品 质 的 服 务 ，并 将 日 常 服务 工 作 紧 密 融 合 于 管 理 之 中 ，与 业 户 建 立 良 好 的 服 务 关系 。同 时 以 周 、月 、季 走 访 沟通 的 方 式 及 时 了 解 业 户 的意 见 与 需 求 ，在 不 断 完 善 的 过 程 中 真 正 让 业 户 享 受 到 安心 、 舒 心 和 称 心 的 居 住 （

10、 工 作 ） 环 境 。2 、 环 境 管 理 责 任 到 人小 区内 的 环 境 管 理 极 为重 要 ，如 何 为 业 户 创 造 一 个良 好 、舒 适 的 居 住（ 工 作 ）环 境 ，是 我 们 非 常 重 视 的 问题 。多 年 的 管 理 经 验告 诉 我 们 ，保 洁 工 作 责 任 到 人 ，督导 检 查 、 培 训 落 实 到 位 ， 才 能 充 分 发 挥 每 个 人 的 才 能 ，使 其 认 真 地 去 做 好 每 天 的 工 作 ，树 立 环 保 意 识 ，从 而 保证 小 区 内 的 环 境 卫 生 状 况 达 到 最 佳 状 态 ，为 小 区 内 所 在地 增 加

11、 一 道 清 洁 、 卫 生 、 亮 丽 的 风 景 。3 、 安 全 、 消 防 真 抓 实 干为 确保 业 户 生 命 、财 产 的 安 全 ，我 们 主 张 以 切 合 实际 的 人 员 防 范 为 主 、以 本 物 业先 进 的 消 防 设 施 为 辅 的 安全 管 理 防 范 理 念 ，建 立 一 支 强 有 力 、多 用 途 的 管 理 复 合式 人 才 队 伍 。紧 密 联 系 政 府 职 能 部 门 做 到 齐 抓 共 管 ，使所 辖 物 业 在 长 年 平 安 的 条 件 下 为 业 户 服 务 。在 日 常 的 管理 中 ，建 议 派 专 人 全 天 值 班 ，负 责 所

12、辖 物 业 的 安 全 管 理工 作 ， 严 格 管 理 ， 防 止 易 燃 易 爆 等 危 险 品 进 入 小 区 内 ，制 定 出 与 其 相 适 应 的 应 急 处 理 安 全 操 作 程 序 ，发 生 特 殊时 间 时 力 争 将 损 失 降 至 最 小 程 度 。三 、 四 项 措 施1 、 据 历 年 来 的 管 理 经 验 及 相 关 条 件 ， 在 对其 加 以完 善 的 基 础 上 ，将 之 运 用 到 物 业 的 管 理 上 。从 本 物 业 业户 的 文 化 内 涵 、环 境 、行 为、制 度 、道 德 方 面 加 以 分 析 ，科 学 地 制 定 、引 导 、宣 传 、

13、倡 议 等 较 为 文 明 典 雅 的 管 理指 引 。2 、 制 定 出 详 尽 的 执 行 手 册 ， 使 员 工 翻 开 手册 即 可操 作 。如 管 理 规 章 主 度 及操 作 规 程 、 员 工 手 册 等 ，使 每 一 位 员 工 了 解 工 作 规 程 ，熟 悉 管 理 程 序 ，达 到 规 范 、自 我 、 服 务 业 户 的 目 的 。3 、 时 刻 有 这 多 方 面 的 准 备 ， 永 不 间 歇 地 实 现 物 业 管理 项 目 的 创 新 ，不 断 提 出 建 设 性 意 见 ， 全 力 做 好 与 前 期 施工 管 理 单 位 的 衔 接 工 作 。4 、 将 不

14、 间 断 地 充 实 管 理 队 伍 。 采 用 “ 培 训 上 岗 再 培 训 再 上 岗 ”的 轮 回 培 训 制 度 ，不 断 提 高 员 工 的工 作 技 能 与 素 质 。四 、 公 共 设 施 设 备 管 理1 、 管 理 目 标保 证 设 备 运 行 正 常 ，无 重 大 管理 责 任 事 故 。2 、 管 理 措 施（ 1） 制 定 设 备 安 全 运 行 、 岗 位 责 任 制 、 定期 检 查维 修 保 养 运 行 记 录 、维 修 档 案 等 管 理 制 度 。（ 2）配 备 所 需专 业 技 术 人 员 ，严 格 执 行 操 作 规 程 ，设 备 管 理 和 维 修 人

15、 员 持 证 上 岗 。（ 3） 设 备 及 机 房 环 境 整 洁 ， 无 杂 物 ， 灰 尘积 垢 ，无 鼠 、虫 害 发 生 ，机 房 环 境 符 合 设 备要 求 。（ 4） 建 立 供 电 、 供 水 的 管 理 制 度 ， 供 配 电、 供 水系 统 配 置 人 员 24 小 时 值 班 。（ 5） 监 控 系 统 等 智 能 化 设 施 、 设 备 运 行 正常 ， 有记 录 并 按 规 定 定 期 保 存 。按 工 作 标 准 时 间 排 除 故 障 ，保证 系 统 工 作 正 常 。（ 6） 消 防 系 统 设 施 齐 全 ， 完 好 无 损 ， 确 保随 时 启用 。（ 7

16、） 消 防 管 理 人 员 掌 握 消 防 设 施 、 设 备 的使 用 方法 并 能 及 时 处 理 设 施 、 设 备 的 各 种 问 题 。（ 8） 制 订 有 突 发 火 灾 的 应 急 方 案 ， 设 立 消防 疏 散示 意 图 ，照 明 设 施 ，引路 标 志 完 好 ，紧 急 疏 散 通 道 畅 通 ，无 火 灾 安 全 隐 患 。（ 9） 给 排 水 设 备 、 阀 门 、 管 道 工 作 正 常 ，无 跑 、冒 、 滴 、 漏 现 象 ， 按 规 定 时 间 对 二 次 供 水 蓄 水 池 设 施 、设 备 进 行 清 洁 、消 毒。二 次 供 水 卫 生 许 可 证 、水

17、质 化 验单 等 证 齐 全 。 水 池 、 水 箱 清 洁 卫 生 无 二 次 污 染 。 水 泵 、水 池 、水 箱 有 严 格 的管 理 措 施 ，水 池 、水 箱 周 围 无 污 染隐 患 。排 水 系 统 通 畅 ，汛 期 无 泛 水 ，地 下 室 、设 备 房 无积 水 浸 泡 发 生 。遇 有 事 故 ，维 修 人 员 在 规 定 时 间 内 进 行抢 修 ，保 证 无 大 面 积 跑 水 、泛 水 ，长 时 间 停 水 现 象 。建立 事 故 应 急 处 理 方 案 。（ 10 ）公 共 配 套 服 务 设 施 维 护 周 到 ，公 用 管 线 统 一下 地 或 入 公 共 管

18、 道 ，无 架 空 管 线 ，无 碍 观 瞻 。道 路 、大堂 等 公 共 照 明 完 好 ，小 区 内 范 围 内 的 道 路 畅 通 ，路 面 平坦 。五 、 安 全 管 理1 、 管 理 目 标（ 1）确 保 小 区 内 内 无 因管 理 责 任 引 发 的 重 大 火 灾 。（ 2）维 护 好 小区 内 内 的 公 共 秩 序 ，控 制 私 设 摊 点 、广 告 牌 、广 告 字 画 、乱 贴 、乱 画现 象 ；控 制 小 商 小 贩 进入 。（ 3）有 预 见 性 地 对 任 何可 能 危 急 业 户 的 安 全 情 况 ，采 取 防 范 措 施 。2 、 建 立 交 互 式 联 动

19、 治 安 网 络（ 1） 在 小 区 内 设 立 流 动 岗 哨 ， 实 行 24h 值 班 巡 逻制 。 做 到 2h 巡 视 一 遍 ， 并 记 录 安 全 情 况 及 消 防 设 备 、公 共 物 品 的 完 好 情 况 。（ 2） 遇 到 有 紧 急 情 况 或 其 他 治 安 需 要 ， 管理 部 通过 对 讲 机 下 达 指 令 ， 巡 逻 人 员 可 在 1 分 钟 3 分 钟 内到 达 现 场 进 行 支 援 。（ 3） 与 当 地 派 出 所 建 立 警 民 共 建 关 系 ， 并商 请 其警 官 兼 任 管 理 部 安 全 管 理 指 导 员 ，定 期 与 管 理 部 安

20、全 管理 员 分 析 治 安 形 势 、 特 点 以 及 防 范 的 方 法 和 技 能 。3 、 紧 急 情 况 下 的 应 急 措 施（ 1） 发 生 盗 窃 、 抢 劫 、 交 通 事 故 、 火 灾 等异 常 现象 时 ，管 理 部 迅 速 调 集 巡 逻 安 全 管 理 员 ，以 最 快 的 速 度赶 到 现 场 ， 控 制 局 面 ， 争 取 主 动 。（ 2） 迅 速 调 整 人 力 、 物 力 ， 以 确 保 应 急 工作 的 顺利 进 行 。（ 3） 发 生 案 件 时 ， 立 即 上 报 并 维 护 现 场 ，协 助 共安 机 关 调 查 破 案 。（ 4） 管 理 部 主

21、 任 应 在 突 发 时 间 发 生 的 第 一时 间 到达 现 场 ， 沉 着 、 机 智 实 施 处 理 ， 并 向 上 级 进 行 报 告 。六 、 装 修 管 理1 、 日 常 装 修 管 理（ 1）管 理 部 安排 人 员 办 理 装 修 队 伍 的 培 训 、严 资 、登 记 、 审 批 和 发 放 各 类 证 件 。（ 2） 跟 踪 施 工 情 况 ， 管 理 部 主 任 每 日 巡 视， 了 解各 施 工 点 施 工 情 况 ， 安 全 管 理 主 管 每 日 三 次 不 定 时 巡视 ，了 解 施 工情 况 及 纠 察 施 工 队 运 行 情 况 。（ 3） 安 全 管 理

22、员 24h 值 班 ， 控 制 人 员 进 出 并 做 好相 应 记 录 。（ 4） 装 修 垃 圾 清 运 。 采 取 定 时 上 门 收 集 和业 户 申请 相 结 合 的 方 法 ，袋 袋 清 运 ，日 清 日 运 ，不 堆 积 、不 滞留 ， 不 污 染 小 区 内 外 环 境 。2 、 装 修 安 全 管 理（ 1）安 全 管 理 组 负 责 装 修 日 常 安 全 工 作 。（ 2） 与 业 户 和 施 工 队 负 责 人 签 定 安 全 责 任 书 。（ 3） 装 修 材 料 按 指 定 时 间 进 入 ， 安 全 管 理员 进 行认 真 查 验 ，发 现 有 毒 、易 燃 、未

23、 作 处 理 的 材 料 严 禁 入 内 。（ 4） 需 要 进 行 烧 焊 等 动 火 作 业 ， 应 向 管 理部 提 出申 请 ，经 批 准 后 在管 理 人 员 监 护 下 ，方 可 作 业 。（ 5） 安 全 管 理 员 巡 查 时 ， 对 装 修 点 的 材 料、 装 修方 式 进 行 认 真 检 查 ， 发 现 不 安 全 隐 患 ， 及 时 处 理 报 告 。（ 6）发 生 紧 急事 故 时 ，按 紧 急 处 理 措 施 程 序 进 行 。（ 7 ）业 主 施 工 时 间 按 小区 物 业 管 理 规 定 执 行，不得 影 响 住 户 的 正 常 生 活 。 下 列 时 段 之

24、 外 时 间 不 允 许 切割 、 敲 打 等 出 现 噪 音 的 施 工 行 为 ： 上 午 时 间 ： 8:00 12:00；下 午 ：夏 季 15:00 19:00；冬 季 ：14:00 18:00。（ 8）、乙 方 应 将 建 筑 装 修 垃 圾 ，倒 放 在 小 区 指 定 地点 ，由 物 业 管 理 中 心 负 责 统 一 清 除 外 运 ，业 主 付 垃 圾 清运 费 。（ 9 ）、 乙 方 安 装 太 阳 能 、 空 调 等 设 施 ， 必 须 先 申请 ， 经 物 业 管 理 中 心 同 意 后 方 可 安 装 。（ 10 ）、 原 则 上 不 准 安 装 防 盗 窗 、 网

25、 。 特 殊情 况 确需 安 装 的，由 业 主 提出 申 请 ，经 物 业 管 理 中 心 同 意 。材料 、质 量 、规 格 、色 泽 必 须 按物 业 管 理 中 心 统 一 要 求 施工 ，防 盗 窗 、网 一 律 平 装 不 得 突 出 。未 按 物 业 管 理 中 心要 求 施 工 的 ，物 业 管 理 中 心 有 权 组 织 人 员 予 以 拆 除 ，损失 由 业 主 自 负 。为 保 持 小 区 整 体 外 观 ，窗 外 一 律 不 准 安装 雨 搭 。业 主 如 不 按 上 述 执 行 ，物 业 管 理 中 心 有 权 停 水停 电 。3 、业 主 装 修 施 工 过 程 中

26、 ，禁 止 下 列 行 为1 、 擅 自 变 动 建 筑 主 体 和 承 重 结 构 ； 随 意 增加 楼 面负 荷 ；2 、 擅 自 改 变 房 间 设 计 用 途 ；3 、 擅 自 扩 大 门 窗 尺 寸 ；4 、损 坏 房 屋 原 有 节 能 设 施 、降 低 节 能 效 果 ；5 、 擅 自 改 变 水 、 电 管 线 ； 破 坏 或 拆 改 厨 房、 卫 生间 的 防 水 层 及 水 、 电 、 气 等 配 套 设 备 ；6 、擅 自 乱 搭 乱 建 ，损 坏 他 人 及 公 共 利 益 ；7 、其 他 影 响 建 筑 结 构 和 使 用 安 全 的 行 为 。8 、 严 禁 业 主

27、 安 装 电 视 卫 星 接 收 器 。物 业 管 理 中 心 发 现 有 以 上 情 况 出 现 ， 有 权 禁 止 施工 。4 、 业 主 施 工 过 程 中 ， 有 下 列 行 为 的 ， 必 须 经 过 物业 管 理 中 心（ 物 业 管 理 中 心 会同 项 目 土 建 工 程 师 现 场 勘查 ， 决 定 能 否 更 改 ） 书 面 同 意 ：1 、 搭 建 建 筑 物 、 构 建 物2 、改 变 住 宅 外 墙面 ，在 非 承 重 墙 外 墙 上 开 门 、窗 ；3 、 拆 改 供 水 、 供 气 管 道 。七 、 消 防 管 理1 、 消 防 组 织 机 构 的 建 立（ 1）

28、管理 部 负 责 建 立 消 防 安 全 小 组 。（ 2）管理 部 主 任 为 消 防 安 全 负 责 人 。（ 3）管理 部 其 他 人 员 为 义 务 消 防 员 。（ 4） 保 安 管 理 主 管 为 专 职 安 全 监 督 员 。（ 5） 日 常 巡 视 保 安 管 理 员 为 兼 职 消 防 巡 视 员 。（ 6） 管 理 部 负 责 制 定 组 织 机 构 图 及 人 员 职 责 。2 、 建 立 各 项 消 防 制 度（ 1） 消 防 检 查 制 度 。（ 2）专 职 安 全 员 每 日 检查 小 区 内 的 消 防 安 全 情 况 ，包 括 消 防 设 备 、动 火 作 业

29、监 督 、安 全 用 水 、用 电 情 况 等 ，检 查 结 果 记 录 在 安全 检 查 记 录 中 ，该 记 录 每 周 由 管理 部 主 任 审 核 。（ 3） 兼 职 巡 视 员 负 责 每 楼 、 每 层 消 防 安 全情 况 巡视 ， 每 2h 巡 视 一 遍 ， 并 填 写 消 防 安 全 检 查 登 记 表 。（ 4） 在 安 全 检 查 中 发 现 消 防 隐 患 ， 应 及 时采 取 整改 措 施 ， 做 到 隐 患 不 过 夜 。（ 5） 发 现 业 户 因 装 修 造 成 的 消 防 隐 患 ， 应向 业 户发 放 整 改 通 知 ， 限 期 整 改 ， 并 跟 踪 验

30、 证 。（ 6）管 理 部 制 定 动 火 审 批 制 度 ，内 容 包 括 动 火申 请 和 审 批 程 序 及 违 章 处 理 方 法 。3 、 防 火 措 施（ 1） 贯 彻 “ 预 防 为 主 ， 防 消 结 合 ” 的 方 针， 业 户要 树 立 防 火 意 识 ，管 理 部 每 周确 定 一 名 主 管 以 上 的 管 理人 员 为 防 火 值 班 员 ，全 面 负 责 小 区的 消 防 工 作 。（ 2） 严 禁 乱 拉 、 乱 接 临 时 用 电 线 路 ， 电 器线 路 需维 修 时 请 及 时 找 管 理 部 安 排 施 工 。（ 3） 严 禁 在 小 区 内 烧 废 纸

31、、 杂 物 ， 乱 丢 烟 头 等 。（ 4） 不 准 改 变 、 拆 除 、 封 堵 消 防 设 施 和 通 道 。（ 5） 不 准 在 楼 道 、 过 道 设 立 仓 库 ， 堆 放 杂 物 ， 阻碍 通 道 。（ 6） 严 格 装 修 审 批 手 续 ， 动 火 审 批 手 续 ，保 证 每楼 、 每 层 有 必 要 的 消 防 设 施 。（ 7） 公 共 场 所 严 禁 使 用 可 燃 性 装 修 材 料 ，室 内 使用 可 燃 性 材 料 要 严 格 控 制 ， 并 加 以 处 理 。（ 8）配 备 火 警 时刻 的 必 须 器 材 ，如 ：应 急 照 明 灯 、干 粉 灭 火 器

32、等 。4 、 消 防 知 识 培 训（ 1） 对 业 户 的 消 防 要 求 （ 包 括 安 全 用 水 、 用 电 ），通 过 业 户 须 知 、 管 理 公 约 传 达 到 各 业 户 ，并 向 业户 发 放 有 关 消 防 学 习 资 料 ，用宣 传 栏 等 消 防 宣 传 途 径 对业 户 进 行 消 防 宣 传 教 育 。（ 2） 管 理 部 内 部 每 月 的 第 一 个 星 期 一 上 午为 各 组安 全 消 防 学 习 时 间 ，学 习 教 材 是 安 全 消 防 管 理 条 例 ，内部 的 消 防 管 理 制 度 ，设 备 设 施 操 作 方 法 等 ，学 习 情 况 须详

33、细 记 录 。（ 3） 管 理 部 主 任 每 月 检 查 一 次 安 全 活 动 记录 并 签字 认 可 。（ 4） 在 安 全 消 防 活 动 日 查 出 的 安 全 、 消 防隐 患 ，有 各 组 自 行 在 活 动 记 录 中 登 记 并 整 改 。（ 5） 保 安 在 上 岗 前 必 须 接 受 消 防 常 识 和 消防 技 能培 训 ， 考 试 合 格 后 方 可 任 职 ， 其 资 格 每 年 确 认 一 次 。5 、 消 防 设 备 管 理（ 1） 管 理 部 负 责 建 立 消 防 档 案 。（ 2） 管 理 部 对 各 种 消 防 设 备 和 设 施 的 标 识进 行 设计

34、 ， 编 制 消 防 设 备 标 识 登 记 。 消 防 设 备 标 识 由 管 理部 主 任 指 定 专 人 实 施 ，并 在 各项 安 全 检 查 中 作 为 检 查 内容 。（ 3）制 定 设 备 管 理 制 度 ，对 消 防 设 备 进 行 检 查和 维 护 。6 、 消 防 演 习（ 1） 小 区 内 每 年 至 少 组 织 一 到 两 次 消 防 演习 ， 具体 办 法 和 内 容 参 见 由 管 理 部 每 次 制 定 的 消 防 演 习 方案 并 报 政 府 消 防 部 门 。（ 2） 消 防 演 习 后 ， 管 理 部 主 任 编 制 消 防演 习 报告 。 对 演 习 过

35、程 中 发 现 的 问 题 ， 及 时 调 整 、 纠 正 并 验证 其 结 果 。八 、 车 辆 管 理为 确保 小 区 车 辆 安 全 ，为业 户 提 供 良 好 的 车 辆 保 管服 务 ， 特 制 定 本 标 准 。1 、 小 区 停 车 场 实 行 日 夜 24h 值 班 制 度 ， 由 小 区 安全 管 理 员 负 责 管 理 ，车 辆 可 以 随 时 进 出 、停 放 。2 、 本 小 区 停 车 场 实 行 有 偿 使 用 ， 车 主 须 凭车 辆 进出 小 区 的 出 入 证 进 入 停 车 场 。3 、 车 辆 进 入 ： 车 辆 进 入 停 车 场 应 一 停 二 慢，

36、必 须服 从 管 理 员 的 指 挥 和 安 排 ， 取 得 管 理 员 同 意 后 方 可 进入 。4 、 车 辆 停 放 ： 车 辆 停 放 时 必 须 服 从 管 理 员 指 挥 ，注 意 前 后 左 右 车 辆 的 安 全 ，在 规 定 位 置 上 停 放 ，并 与 周围 车 辆 保 持 适 当 距 离 ，不 得 对其 他 车 辆 的 进 出 和 其 他 车位 的 使 用 造 成 阻 碍 ，车 主 必 须 锁 好 车 门 ，调 整 好 防 盗 系统 至 警 备 状 态 ，车 内 贵 重 物 品 须 随 身 带 走 ，车 主 停 好 车辆 后 须 立 即 离 开 停 车 场 ，不 得 在

37、 他 人 车 辆 旁 停 留 。管 理员 应 指 挥 车 辆 停 放 ，查 看 车 辆 有 无 上 锁 ，有 无 外 部 破 损 ，应 通 知 车 主 并 登 记 ，不 服 从 指 挥 、乱 停 放 车 辆 的 按 照 交通 乱 停 放 车 辆 有 关 规 定 给 予 处 罚 。停 车 场 车 位 分 固 定 车位 和 非 固 定 车 位 ， 车 主 按 类 使 用 车 位 。5 、 驶 离 ： 车 辆 驶 离 停 车 场 时 应 注 意 周 围 车辆 的 安全 ，缓 慢 驶 离 ，并 在 出 口 处 向 管 理 员 交 回 停 车 牌 ，管 理员 核 对 牌 号 相 符 ，收 回 停 车 牌

38、 、收 取 停 车 费 后 方 可 驶 离 。6 、 管 理 员 值 班 期 间 应 认 真 负 责 ， 热 情 服 务， 不 得会 客 、喝 酒 、睡 觉 ，不 得 离 开 ，不 得 让 亲 朋 好 友 和 其 他无 关 人 员 进 入 停 车 场 ，严 格 核 对 驶 离 车 辆 的 牌 号 ，对 车主 的 合 理 要 求 应 给 予 满 足 。管 理 员 交 接 班 时 应 办 理 交 接手 续 ，核 实 停 车 场 内 车 辆 与 登 记 记 录 相 符 ，并 列 签 字 交接 。7 、 停 车 场 内 不 得 试 刹 车 、 练 习 车 、 修 理 车辆 ， 禁止 装 载 有 毒 、

39、易 燃 、易 爆 物 品 和 其 他 危 险 品 的 车 辆 停 放 。九 、 保 洁 人 员 管 理 条 例1 、 以 争 创 一 流 的 服 务 为 宗 旨 ， 为 小 区 业 主提 供 一个 卫 生 、 整 洁 、 优 雅 的 生 活 环 境 。2 、 服 从 管 理 、 爱 岗 敬 业 ， 树 立 不 怕 脏 ， 不怕 累 的勤 劳 吃 苦 精 神 。3 、 注 重 提 高 自 身 综 合 素 质 ， 树 立 良 好 的 职业 道 德观 ，在 小 区 内 不 要 大 声 喧 哗 ，严 禁 讲 脏 话 、粗 话 ，时 刻注 重 自 身 形 象 。4 、 全 体 保 洁 人 员 要 无 条

40、 件 的 服 从 总 公 司 临时 性 安排 的 工 作 ， 出 色 的 完 成 本 职 工 作 。5 、上 班 时 间 必须 统 一 着 装 ，树 立 良 好 的 公 司 形 象 。6 、严格 遵 守 上 班 时 间 的基 本 规 定 没 有 到 下 班 时 间 ，任 何 人 不 得 提 前 离 岗 。7 、 小 区 内 垃 圾 桶 每 周 至 少 要 擦 洗 一 次 ， 以确 保 设施 清 洁 卫 生 ， 桶 内 垃 圾 要 每 天 清 理 一 次 ， 确 保 无 异 味 。8 、 负 责 保 洁 整 个 小 区 的 责 任 人 ， 早 7 ： 30 分 上午 11 ： 00 ， 下 午

41、2 ： 00 5 ： 30 。 确 保 小 区 内 无 烟 头 、果 皮 、纸 屑 及 其 它 杂物 ，建 筑 垃 圾 要 随 时 拉 走 ，要 做 到全 天 跟 踪 保 洁 。9 、 对 负 责 各 楼 边 的 保 洁 ， 必 须 确 保 楼 梯 、护 手 、栏 杆 、 干 净 无 灰 尘 。10 、全体 保 洁 人 员 每 月 要 对 西 苑 小 区 进 行 两 次 彻 底的 打 扫 、 保 洁 等 工 作 任 何 人 不 得 例 外 。11 、全 体 保 洁 人 员 要 做 到 有 事 请 假 、严 禁 无 故 旷 工或 中 途 无 故 脱 岗 不 进 行 保 洁 等 工 作 。（ 如

42、有 发 现 罚 款 50元 ）12 、 全 体 保 洁 人 员 应 具 有 高 度 的 责 任 感 和 安 全 意识 ， 每 次 打 扫 完 成 后 都 必 须 认 真 检 查 ， 各 自 的 卫 生 区 。确 保 地 面 整 洁 无 杂 物 。13 、 凡 违 反 以 上 管 理 条例 者 ， 视 情 节 将 给 予 罚 款 、辞 退 等 处 理 。十 、 保 安 管 理 条 例（ 一 ）、 管 理 守 则1 、 遵 纪 守 法 、 以 确 保 安 全 为 天 职 。2 、爱 岗 敬 业 、按 时 上 下 班 、服 从 管 理 、听 从 指 挥 。3 、 遵 守 公 司 一 切 规 章 制

43、度 和 员 工 守 则 。4 、维 护 公 司 声 誉 ，注 重 提 高 自 身 综 合 素 质 。（ 二）、 保 安 人 员 职 责 范 围 及 要 求 。1 、 凡 值 班 期 间 ， 不 得 进 行 娱 乐 活 动 ， 不 得脱 离 指定 的 工 作 岗 位 ；严 禁 酗 酒 后 上 岗 造成 不 良 影 响 。2 、 负 责 大 门 内 外 清 洁 卫 生 ， 按 时 锁 好 楼 道 门 。3 、按 时 完 成 总 公 司 交 给 的 其 它 临时 性 工 作 。4 、要 及 时 冷 静处 理 突 发 事 件 。做 到 遇 事 及 时 上 报 ，不 要 与 小 区 居 民 和 小 区

44、来 的 客 人 发 生 正 面 冲 突 。5 、 交 接 班 时 要 清 理 好 现 有 物 品 清 理 好 现 有物 品 ，明 确 责 任 。6 、 对 外 出 的 大 件 物 品 要 严 格 检 查 并 做 好 登记 ， 对进 入 小 区 装 贴 小 广 告 的 要 严 加 防 患 管 理 。对 出 入 车 辆 实行 出 入 证 制 度 和 登 记 制 度 。 禁 止 载 有 易 燃 易 爆 、 有 毒 、有 害 及 其 它 污 染 物 品 车 辆 进 入 小 区 。 严 禁 大 车 （ 70 吨以 上 含 70 吨 ） 进 入 小 区 。（ 三 ）、 保 安 人 员 精 神 面 貌 和

45、着 装 要 求 ：1 、 保 安 人 员 在 上 岗 执 勤 、 巡 逻 时 必 须 穿 着统 一 的治 安 服 装 。2 、服 装 要 保 持干 净 整 洁 ，袖 口 及 裤 腿 不 得 卷 起 来 ，不 准 赤 脚 或 者 穿 拖 鞋 上 岗 。3 、 在 值 班 、 巡 逻 时 精 神 要 饱 满 、 语 言 要 规范 ， 时刻 要 牢 记 文 明 礼 貌 用 语 ，不 准 讲 脏 话 、粗 话 。严 禁 一 切不 利 有 损 自 身 形 象 及 公 司 形 象 的 言 行 举 止 。4 、严 禁 在 巡 逻 、执 勤 时 抽 烟 及 酒 后 上 岗 。（ 四 ）、 凡 有 下 列 情

46、形之 一 的 将 给 予 罚 款 、 辞 退 等处 理 。1 、 违 法 乱 纪 ， 监 守 自 导 者 ；2 、 有 损 公 司 形 象 者 ；3 、 工 作 出 现 人 为 事 故 者 ；4 、 故 意 损 坏 单 位 财 务 者 ；5 、 遇 到 重 大 事 故 不 汇 报 者 ；6 、 无 故 旷 工 者 ；7 、不 按 时 上 班 ，经 批 评 屡 教 不 改 者 ；8 、无 故 不 接 收 领 导 安 排 的 零 时 性 工 作 者 ；9 、 酒 后 上 岗 造 成 不 良 影 响 者 ；10 、 留 人 在 门 卫 室 住 宿者 ；十 一 、 人 事 管 理第 一 节总 则第 一

47、 条 为进 一 步 完 善 人 事 管 理制 度 ，根 据 国 家 有关 劳 动 人 呈 法 规 、政 策 及 公 司 章 程 之 规 定 ，制 定 本 制 度 。第 二 条 公司 执 行 国 家 在 关 劳 动保 护 法 规 ，在 劳 动人 呈 部 门 规 定 的 范 围 内 有 权 自 行 招 收 员 工 ， 全 权 实 行 劳动 工 资 和 人 事 管 理 制 度 。第 三 条 公司 对 员 工 实 行 合 同 化管 理 。所 有 员 工 都必 须 与 公 司 签 订 聘 （ 雇 ） 用 合 同 。 员 工 与 公 司 的 关 系 为合 同 关 系 ， 双 方 都 必 须 遵 守 合 同

48、 。第 四 条 总公 司 办 公 室 ，负 责 公 司 的 人 事 计 划 、员工 的 培 训 、奖 惩 、劳 动 工 资 、劳 保 福 利等 项 工 作 的 实 施 ，并 办 理 员 工 的 考 试 录 取 、 聘 用 、 商 调 、 解 聘 、 辞 职 、 辞退 、 除 名 、 开 除 等 各 项 手 续 。第 二 节编 制 及 定 编第 五 条 公司 各 职 能 部 门 、下 属 部 门 、企 业 ，用 人实 行 定 员 、 定 岗 。第 六 条 公 司 职 能 及 部 门 及 下 属 部 门 、 企 业 的 设置 、 编 制 、 调 整 或 撤 销 ， 由 部 门 经 理 提 出 方

49、案 ， 报 总 经理 批 准 后 实 施 。第 七 条 下属 部 门 、 企 业 属 下 机构 的 设 置 、 编 制 、调 整 或 撤 销 ， 由 经 理 提 出 方 案 ， 报 总 经 理 批 准 后 实 施 。第 八 条 因工 作 及 生 产 ， 业 务 发展 需 要 、 各 部 门 、企 业 需 要 增 加 用 工 的 ， 必 须 按 六 、 七 条 之 规 定 ， 履 行 手续 后 方 准 实 施 。 特 殊 情 况 必 须 提 前 聘 用 员 工 的 ， 一 律 报总 经 理 审 批 。第 九 条 下属 部 门 、企 业 需 雇 用 临 时 工 人 的 ，必 须提 前 7 天 作

50、出 计 划 报 办 公 室 审 批 ， 批 准 后 由 办 公 室 统 一向 总 经 理 申 请 指 标 ， 按 核 准 的 指 标 及 指 定 的 地 点 雇 用 临时 工 。 严 禁 无 指 标 雇 用 临 时 工 。第 十 条 办公 室 负 责 编 制 年 度 用工 计 划 及 方 案 ，供总 经 理 参 考 。第 三 节员 工 的 聘 （ 雇 ） 用第 十 一 条 各部 门 、下 属 公 司 、企 业 对 聘（ 雇 ）用员 工 应 本 着 精 简 原 则 ， 可 聘 可 不 聘 的 坚 决 不 聘 ， 无 才 无德 的 坚 决 不 聘 ， 有 才 无 德 的 坚 决 不 聘 ， 真 正

51、 做 到 按 需 录用 ， 择 才 录 用 ， 任 人 唯 贤 。第 十 二 条 公司 聘 用 的 员 工 ，一 律 与公 司 签 订 聘 用合 同 。第 十 三 条 公司 聘 用 的 员 工 ， 一律 脱 离 原 级 职 别 ，由 公 司 按 照 需 要 和 受 聘 人 的 实 际 才 能 予 以 聘 任 。第 十 四条各 级 员 工 的 聘 任 程 序 如 下 ：1. 副 总 经理 、总 理 经 助 理 、总 会 计师 等 高 级 职 员 ，部 门 主 任 （ 科 长 ） 及 下 属 公 司 、 企 业 经 理 ， 由 总 经 理 聘任 ；2 . 部 门 副 主 任（ 副 部 长 ）、 下

52、 属 公 司 、 企 业 副经 理 及 会 计 人 员 ， 由 总 经 理 聘 任 ；3. 其 他 员工 ，经 总 经 理 批 准 后 ，由 办 公 室 及 下 属公 司 、 部 门 经 理 聘 任 。上 述 程 序 也 适 用 于 各 级员 工 的 解 聘 及 续 聘 。第 十 五 条 各部 门 、下 属 公 司 、企 业 确 需 增 加 员 工的 ， 按 如 下 原 则 办 理 。1. 先在 本 部 门 、 本 公 司、 企 业 内 部 调 整 ；2. 内部 无 法 调 整 的 ，报 请 劳 动 人 事部 在 公 司 系 统 内调 配 。3. 本系 统 内 无 法 调 配 的，由 用 人 部 门 提 出 计 划 ，报总 经 理 批 准 后 ， 由 劳 动 人 事 部 进 行 招 聘 。第 十 六 条 新聘（ 雇 ）员 工 ，用 人 单位 和 受 聘 人 必须 填 写“ 雇 用 员 工 审 批 表 ”和“ 员 工 登 记 表 ”，由 用 人 单位 签 署 意 见 ， 拟 定 工 作 岗 位 ， 经 劳 动 人 事 部 审 查 考 核 ，符 合 聘 雇 条 件 者 ， 试 用 期 为 1-3 个月 。第 十 七 条 新员 工 正 式 上 岗 前 ，必 须 递 交 毕 业 证 、身 份 证 、 职 称 证 复 印 件 ， 由