2008年3月西安房地产市场分析报告

2008年3月西安房地产市场分析1政策分析11房地产政策111建设部要求各城市尽快公布住房建设计划建设部28日发布关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见明确，各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。各城市要在3月底前制定并公布2009年住房建设计划，在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建设规划。112个人购买经济适用房契税减半财政部、国家税务总局日前发出通知规定，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10的个人所得税。11308年廉租房建设财政投入增幅达332008年，我国将按照国务院规定的资金来源渠道积极筹措资金，落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，加快建立健全廉租住房制度，中央财政安排资金68亿元，增加17亿元。这意味着2008年中央财政投入廉租房资金增幅将达到33，廉租房建设将在2007年大步迈进的基础上进一步提速。据悉，2007年中央财政安排51亿元，各地也相应加大了投入，支持各地建立健全城市廉租住房制度。114房屋登记办法7月1日正式施行为规范房屋登记行为，刚刚改组而成的住房和城乡建设部日前发布了房屋登记办法，将于今年7月1日起实施。有关负责人介绍，此次的房屋登记办法依据物权法、城市房地产管理法、村庄和集镇规划建设管理条例等法律法规而来，严格遵循物权法的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则。办法一旦通过施行，建设部原先的城市房屋权属登记管理办法以及各地根据这一法规制定的现行的相关实施办法将废止。12金融政策121人民币汇率连创第23个新高继前两个交易日相继升破71和709后，17日人民币对美元汇率中间价以70815再创汇改以来新高。这意味着今年以来，人民币对美元累计升值幅度已经超过315。这也是年内人民币对美元汇率中间价创出的第23个新高。按照目前的速度测算，本月底、下月初人民币汇率或许可以破七元大关。而国内产业结构和贸易顺差也因此受到巨大冲击。122存款准备金率提高至155中国人民银行宣布，为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，决定从3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点至155。据估计，此次提高存款准备金将冻结市场资金约2000亿元。2一级市场分析截止于2008年4月3日，土地供应总面积约245亩，全部为居住用地；居住用地主要集中在城北、城西。1二级市场分析11房地产市场整体概况1112008年3月销售量与价格走势分析（第十周为3月3日到3月9日，第十一周为3月10日到3月16日，第十二周为3月17到3月23日，第十三周为3月24日到3月30日；其中每周五与周六不发布数据）3月份西安房地产市场有回暖趋势。从销售套数上来看，四周持续上升，于第13周达到983套，为整月最高；市场均价在本月内变化不大，维持在4450元/左右，但相比2月均价3590元/，有较大上升，从另一个方面说明3月份市场回暖迹象明显。3月份城北销售套数逐步放大。城北市场的交易套数与均价在第11周达到最低，但从第12周逐步上升，于第13周达到最高243套；价格趋势与销售套数趋势一样，量大价高、量小价低，于第13周达到最高3704元/。3月份城东有新盘推售，销售均价呈稳步上升趋势，于第13周达到最高，为4301元/；销售套数在第11周时达到最高，为214套，增幅近50，于第12周达到最低，为115套，降幅近46；3月份城南市场价格在西安处于高位运行状态。价格来看，总体均价相对其他区域较高，于第11周达到最高为5912元/，但在后两周出现逐步下降趋势；于第12周达到最低为4777元/，第13周又有所上升；销售套数在第11周明显下降，降幅近25，但于3月后两周又有所增加，增幅近15，可售房源较多是城南区销售套数一直位于各区之首的主要原因。3月份城西市场在经过前段时间的低迷后，销售均价和销售套数都呈现上升趋势，成交均价稳中有升，于第13周达到最高为4594元/；销售套数于第13周达到最高为145套，增幅近58。11西安热点片区分析目前西安的四大热点片区为高新、曲江、浐灞、经开区，本期重点分析浐灞生态区。111浐灞生态区浐灞生态区西安重点发展的四区二基地之一，“四区”即经济开发区、高新区、曲江区、浐灞生态区，“二基地”即南北边的航空基地。1浐灞生态区区域性质以滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商贸、会展、物流、教育及科技产业的生态型滨水城市副中心。2浐灞生态区建筑总体目标把浐灞流域建设成为一个蕴涵自然、人文、历史、山水的城市生态区，一个历史文明和现代风采交相辉映的旅游新城，一个文脉相传、景观自然、设施完备的最佳人居地；使浐灞生态区成为西安市极具内涵性的发展亮点、新的经济增长和城市经济社会发展突破口的总体目标。规划布局理念“一心三翼”一心指以浐灞半岛，广运谭生态景观区为核心的浐灞中心区域，总面积约为50平方公里。三翼包括绕城高速以北直到灞河入渭口的灞河下游段为布局中的北翼，总面积约34平方公里；陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交浐河的南翼，长约94公里，面积约25平方公里；陇海铁路至西康铁路的灞河段全长约48公里，总规划面积约183平方公里为东南翼。用地规划生态区用地布局沿浐灞河展开，以河流串连整个区域，同时尊重西安原有的城市机理，考虑与西安中心及汉城遗址的关系，在构建生态型最佳人居地的同时，提供休闲度假场所，形成生态化新型城区。区域北部以旅游度假用地和湿地公园为主，配合一定的居住用地；区域中部浐灞河交汇处为欧亚经济论坛永久会址用地，可带动整个区域的发展，灞河东部为广运谭生态景观区；区域南部是工业组团配套的滨水生态住宅区，最南端是大型绿地；区域东南部东块为辐射洪庆组团的滨水社区，西块为滨临灞河的现代产业和综合居住功能区。道路等级规划区内道路分为四级快速路、主干路、次干路、支路，另外还有滨水景观道路1快速路为浐灞河生态区与主城区联系的快速通道，规划目标是通过该系统可以在40分钟内到达城市快速路网络上任意一点。2主干路为生态区内部各主要分区之间联系的主要通道，同时承担与生态区周边各城市功能组团的交通联系功能。3次干路为园区各分区组团内部的主要道路以及沿快速交通的辅助性道路，主要解决组团内部交通联系，以不大于500米方格网的形式布局。绿地规划生态区规划人均公共绿地面积为288平方米，绿地率达到4769，城市公共绿地面积为158415公顷。带状生态廊沿浐河灞河两河四岸、沿铁路线和快速路形成100米到500米不等的连续滨河绿带。面状生态湿地公园广运谭生态景观区、灞河入渭口湿地公园保护区。网状生态绿廊在主要交通干道两侧均控制宽度为3050米的绿化带，中心区面积较大的区域通过60米景观大道控制总宽度达100米绿色走廊。西岸板块、浐灞半岛商业核心板块、一点两带板块、雁鸣湖生态社区板块等进行重点项目招商；各板块功能分区明显，具有“十一五”期间重点培育产业商务会展、商贸流通、休闲旅游、生态居住；此区域将成为西安市五大主导产业中，文化产业、旅游产业、现代服务业的重要实施地。1分析结论从浐灞区规划布局上来看，浐灞生态区是政府近几年重点打造的片区，其中浐灞核心区目前已初具规模，如浐灞半岛项目、欧亚经济论坛永久会址等都已在建设中，对整个片区经济的拉动起了至关重要的作用。从发展的角度来看，未来浐灞生态区经济的进一步提速与发展，以及西安未来“第三代新城”的远期定位，大面积生态绿廊、生态湿地公园的建设，将使本区域的居住氛围得到质的提升，伴随着中新浐灞半岛、御景城等大盘的进入此区域，由此所产生的交通条件的提升、居住条件的改善、配套设施的升级和生活服务设施的完善会进一步激活该区域的房地产市场。因此，未来该区域的土地价值有很大的提升空间。从目前的建设进展来看，浐灞生态区管委会已完成固定资产投资近30亿元，其中流域治理和城市基础设施完成投资20亿元；河道治理方面，完成河道一级防堤建设186公里，完成橡胶拦水坝4座；完成道路建设40公里；新增水面6500多亩，完成绿化面积4000亩等。这些政府投入的工程，将逐步带动区域的发展，给房地产开发提供更多的利好条件，促进区域房地产的发展。因此，未来一段时间内，浐灞生态区的房地产开发会持续升温。从未来竞争角度出发，与北城相比，浐灞生态区具备一定的竞争优势，大面积的生态绿廊、生态湿地公园是城北所不能相比的，随着生态环境的进一步改善，片区居住氛围的进一步提升，虽然城北近几年因政府北迁、城市运动公园的建成，但与浐灞纯生态环境相比，在环境上略差一些，由此可见，浐灞生态区还是具备发展潜力与竞争实力的。11西安各片区重点在售楼盘分析城北市场的主流价格在48005500之间，物业类型主要为小高层、高层；主力产品为80130的两房、三房，还有部分小面积公寓，主要在售楼盘销售率在4060之间。与2月份的情况相比，销售率由2月份的3050提升到4060，有新盘及新量推出，成交量略微上涨、成交状况较好。西高新市场的主流价格在53006000之间，物业类型主要为小高层、高层；主力产品有80140的居家两房、三房，主要在售楼盘销售率在4090之间。与2月份的情况相比，销售率由2月份的6080提升到4090，西高新一手房市场放量较大，成交均价与成交量也一直走在西安市场的前列，3月份成交状况较好。城东市场的主流价格在38004500之间，物业类型主要为小高层、高层；区域内产品线丰富，主力产品有4080平米的一房、两房公寓，以及90140的居家两房、三房，主要在售楼盘销售率在7090之间。与2月份的情况相比，变化不大，部分所推产品已接近尾声。城南市场的主流价格在52006300之间，物业类型主