2008年宁波写字楼市场研究报告

12007年，先扬后抑年初，压力下前行；激烈的市场竞争预期；市四区写字楼的供销比一般都在（2024）1的比例中运行，保持了稳定的市场走向；参考06年的写字楼成交量，并预盼07年市四区写字楼的推量，供销比已接近14，写字楼市场迎来激烈的市场竞争，前景不明朗；几个滞销楼盘的不详之兆；金融国际、恒隆中心大举“身为皇亲国戚，不愿委身下嫁”的高姿态，让我们怀疑高档写字楼能否健康成长；万特商务中心遭遇“乡下一朵花，进城难找郎”的局面，让我们怀疑东部新城、南部商务区郊区写字楼能否开发成功；年中，搭上楼市快车；供销两旺，楼市一片繁荣；在房市兴旺的大好背景下，写字楼项目推陈出新，无论是中心区高档写字楼项目，还是郊区的中低档写字楼项目，均表现出了良好的走势，供销量均创造历年新高；价格呈快速上升通道；受住宅市场价格拉动，写字楼也跟上价格快速上升通道，初步估算，年涨幅超过30，可以说，07年写字楼开盘项目赚得盆满钵盈。年末，山雨欲来风满楼。银根紧缩，财务杠杆发挥功效；2007年国家9次上调存款准备金率，减少流动性过剩，意味着贷款少、贷款难问题的出现，考验开发商资金实力；2007国家6次上调存贷款基准利率，用利率杠杆减少投机性及改善型需求，引导市场理性发展；2贷款新政继续施压，楼市降温；央行确定第二套房贷款以家庭为单位，40首付11倍利率，第二套房戴上紧箍咒，住宅市场打压，成交速度放慢，价格停滞；商业用房购房贷款首付款比例不得低于50，期限不得超过10年，11倍贷款利率；市四区非住宅物业转让强征个人所得税；写字楼市场发展受阻，与住宅市场出现兄弟共患难景象。2008年，前途未卜供销比是否合理开发量再创新高；08年写字楼继续保持高开发量的态势，初步估算市场新推量在100万左右，加上2007年存量房，2008年市场总推量在170万左右，远高于07年市场推量；销售量将缓慢增长；市场经济面利好，按照一般情况来看，需求的增长是一个合理的发展方向，但由于楼市发展的不确定性，观望氛围将积压一定的需求量；银根紧缩，央行利用利率杠杆发挥对楼市的调控，据初步估算，参考目前的市场利率，一套50、单价8000元/的写字楼用房，如果是50首付、贷款5年情况下，房价年增幅需超过9，方可抵消买房本金在银行的同期利润，根据历年来对房价涨幅的观察来看，投资楼市仍是一个合理的理财方向，但吸引力相比往年明显下降，并由于未来调控政策的不可预期性，观望氛围影响楼市发展；供销比处于危险边缘；综合上述，如果08年不出现较大的调控政策，等到观望氛围的减弱，成交仍会有一定的增长，但增幅不会高于07年，初步估算，08年写字楼的供销比在31左右，高于06、07年（2024）1的供销比，存在一定的市场风险。3区域结构是否合理郊区化走势改变市场竞争格局；08年的写字楼开发已呈现出一定的郊区化趋势，东部新城、南部商务区将有较大的体量推向市场，开发集中的江东区新推的项目也向区属边缘靠拢，改变了07年偏四区中心开发的局面，郊区化步伐的接近，使市中心写字楼显得弥足珍贵，如银亿集团开发的威斯汀中心项目，而区中心写字楼则由于大量存量房的存在，仍有一定的市场竞争，而郊区写字楼项目则面临着最激烈的市场竞争。区域结构大转变易引发成交断档期；由中心区的集中开发转向郊区化的格局转变，迫使很多客户在中心区房源选择余地不大的情况下被迫选择郊区，引导客户向郊区购买，但期间，客户购房会面临一个心理调整期，来适应市场现状，从而易产生成交乏力，甚至断档期。产品结构是否合理产品差异化更趋明显；08年商住两用性质的公寓体量大幅攀升，郊区低密度写字楼有所增加，一定程度上缓解了郊区写字楼同质化的竞争，相比较于07年，产品结构变得更为合理。同质化竞争程度不减；由于总体市场放量的攀升，郊区普通写字楼仍面临激烈的同质化竞争，大量的商住公寓在产品上有一定的差异，但基本大同小异，在住宅市场回落的影响下，也处于一个激烈的竞争环境。对郊区写字楼开发的两点看法采取差别待遇，特殊照顾大客户。大客户对中小客户的聚拢作用不可小视；4知名的大型客户能提升项目的形象度，通过企划的宣传，将会使高档的物业形象深入人心；大型企业需要众多的中小型企业服务，它的入驻能有效带动与其有利益裙带关系的中小企业或购买或租赁，来自“510NBCOM（宁波写字楼市场网）”总经理史斌深有体会的说到，公司在接了几个大型客户后，与其有经济来往的中小客户纷纷找上门来，就需要与其服务的大公司在同栋楼或附近的办公场所；通过产品特殊设计提供贵宾待遇。吸引大客户，主要通过产品的特殊规划设计来满足其尊崇感与高贵感，有很多的表现形式，比如如果地块建筑密度与容积率允许，建造部分独栋办公，具有独立门牌号，并通过设计来预留位置给大客户企业入驻后安置企业名称，但主体仍是高层建筑；如果地块建筑密度与容积率不允许，可在主楼裙楼以上数层挑高楼层高度，如40米，具有独立刷卡电梯入户，专享裙楼露台等方式来表现；或者可在主楼最高几层以挑高楼层高度、电梯刷卡直接入户等方式满足。当然除了产品上的特殊设计外，也可在一定程度上利用价格杠杆来发挥作用。了解周边难销房源，项目设计时采取针对性变更；市场调研，摸清现状；通过市场调研主要了解的内容如下1、周边写字楼难销房源的组成，按照一般情况来看，郊区写字楼裙楼商业难去化、低楼层房源难去化，但区域有一定差异性，应深入实地了解；2、难销房源在周边其它用途的经济价值的考量，一般来说，除了经济型酒店会有一定成长性以及与项目互补性外，其它都较难发挥。规划设计时重点照顾难销房源；难销房源需是某一个整体，基本以整层为一个单位。在采取变更时，不破坏整体办公氛围、对写字楼形象不形成较大破坏、有实际利用价值等特点。5通过对市场了解后，列出可变更的难销房源，规划设计时，可作如下尝试1、增加产品附加值，提升性价比。可通过增加楼层层高、设计空中花园、露台等其它形式来提升性价比，当然在日后的销售中，也可通过价格杠杆来凸显其性价比；2、变更用途，降低市场风险。如果变更确