doc-《浦东新区市民中心物业管理方案》(111页)-物业管理

目录1公司综合阐述111企业理念112管理模式413管理框架614管理规模615管理的主要物业716项目剪影82物业概况及合作意图1321物业概况1322合作意图1323合作前提133管理设想1431管理目标1432服务理念1533保证体系1534指标承诺1535对策措施164管理内容及服务标准1741业户服务1742礼仪服务2243设备管理2744保安服务6145保洁服务6546绿化服务7247应急预案8248支持文件935浦东新区市民中心管理处人员配置9451人员架构9452人员配备9453主要人员简历952物业概况及合作意图21物业概况“浦东新区市民中心”坐落于浦东新区合欢路2号,占地面积7583平方米，总建筑面积17680平方米，由一幢三层办事大厅和一幢五层办公楼及一层地下室组成，地下室设有主楼泵房和一个多功能厅。西侧入口处旁有地面机动车停车位10个和非机动车停车位40个。办事大厅与合欢路之间还设有一个面积近200平方米下沉式广场，室外绿地面积750平方米。22合作意图“一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一流的机制”这样才能使物业保值、增值，才能使业户感觉安心、满意；贵方要求在物业管理市场上选聘一家具有高资质、上等级、有规模，而且拥有综合性办公楼管理经验的物业公司；我公司正具备管理“浦东新区市民中心”的资质和能力，而且一旦中标，将采用“陆家嘴物业企业标准Q/OAKH”，在管理中按ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系要求，来提升“浦东新区市民中心”的管理档次，达到贵方对物业公司提出的管理目标；我公司将以崭新的服务理念带入“浦东新区市民中心”，改善、升华、精雕周围的环境，为业户营造一个“安全、舒适、亲情、保值（增值）”的办公及商务环境。23合作前提为保证“浦东新区市民中心”管理品质和物业管理的顺利开展，贵方应免费提供一定面积的房屋作为物业管理的办公、仓库、休息用房；3管理设想31管理目标我公司将使“浦东新区市民中心”达到以下管理服务总目标通过良好的物业管理使“浦东新区市民中心”保值、增值，真正为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的办公及商务环境；在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系；执行“上海市物业管理行业规定”。32服务理念我公司倡导“陆家嘴物业让您更满意”的服务理念，来管理与服务“浦东新区市民中心”，真正做到代表业主利益、100业户第一、不断超越业主日益增长的需求，成为物业使用人的好保姆、好管家、好朋友，成为业主的好参谋、好帮手、好朋友，成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友。33保证体系公司已实施并通过了ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系及OHSAS18001职业健康安全管理体系的三项认证。同时，我公司自2001年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准（Q/OAKH）”。“浦东新区市民中心”接管后，我公司将按三项体系及企业标准。修订“浦东新区市民中心”的三级操作文件。34指标承诺满意度指数85以上；档案归档率达到100；档案准确率达到100；档案完整率达98以上；各类服务人员上岗培训率达到100；公司投诉电话（96916）24小时受理投诉，投诉相关职能部门24小时内给予回复；接到投诉一般情况2小时内到现场处理，短时间内无法处理的24小时内处理答复。有效投诉处理率达到100；管理处专线报修电话24小时受理报修，报修项目10分钟内到现场，急修项目24小时内修复，其他项目48小时内修复；各类设备完好率达98，重要区域、重大活动期间照明电气完好率达100；维修及时率达到100；电梯关人，接报后3分钟内到现场处理，并在接报后20分钟内救出被困人员；中央空调系统运行正常，无噪音。出现运行故障后10分钟内到达现场处理，室内温度夏季不高于26度，冬季不低于18度。排水系统畅通，遇有事故，接报后10分钟内处理，无大面积跑水、积水、长时间停水事故；维修质量合格率达100；实行维修服务回访制度，回访率达到100，无等级安全事故设备责任事故；管理服务范围内不发生重大安全责任事故；管理服务范围内不发生重大火灾责任事故；管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；公共设备、设施完好率达98以上；清洁管理无盲点；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀；管理服务范围内保安固定岗（门岗）实行24小时保安立岗服务；实行24小时值班和巡逻制度，听到周界报警声，立即通知人防队员3分钟内赶到现场；积极协助业主搞好节能降耗工作。35对策措施提供不定时的巡查工作，确保管理运作、保安情况正常运作；各项管理制度完善，各种规定、公约上墙公布；所管辖区域卫生无死角；绿化存活茂盛；治安良好；环境清洁；辅助设备及建筑物完好；管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、观察岗、监督岗及服务岗并有明确的岗位职责及考核标准；建立各种档案资料、报修、养护记录；各种收费项目、标准公开，收费基本合理，并接受贵方及租户监督；制订中大修理年度计划，并负责实施。通过不断的完善，真正达到使业主名下的物业保值、增值；制定并组织员工培训计划的实施；结合创优评比标准，进一步提高物业管理水平。4管理内容及服务标准41业户服务411基本要求实行周一至周五09001730的业户服务制度、其他时间设备报修。业户服务人员应按公司规定统一着装，佩带胸牌、司徽、仪表仪容整洁端庄。在服务过程中热情、周到，文明用语，主动询问并及时为业主提供服务。及时、认真做好工作日志、注记、帐册等记录工作，字迹清晰、数据准确。412档案管理目的规范管理处档案的收集、归档及借阅工作。职责A资料档案管理员负责档案的保存、预立卷与保管工作。B管理处经理每月一次进行检查。C各部门主管负责部门内归档文件的收集、整理。工作规程【档案收集与归档】A范围凡文书档案归档范围中所规定的内容均属收集和归档范围。B时间各部门需归档材料必须于每月底收齐并交到资料档案管理员处。C要求上交文件必须完整、无空缺，不得使用铅笔填写。资料档案管理员将收集来的档案分类插入有关的档案袋中妥善保管，以备年底一并装订归档。【档案接收】A上交档案要确保案卷质量方能接收。B接收的案卷，经复查后去掉卷内金属物并修补破损的文件。【档案查阅、借阅】A调卷查阅者，应说明理由、要求及内容。B查阅档案前，必须于“查阅、借阅登记簿”上签字登记。C查阅的档案不得离开管理处，如有离开管理处的必要，须经管理处经理同意，方可实施。D非管理处人员借阅，凭单位介绍信，经管理处经理批准并办理借阅手续后，于管理处内借阅，不得外借。E借阅的档案不得转借他人。F阅后及时归还，确有必要可借阅一星期。如继续借阅则另办续借手续。G借阅的档案不得涂划或拆卷。H复印（制）档案须经管理处经理同意方可。413业户满意度测评每季度向业户发放业户满意度测评表，征询业户意见和要求，及时改进。及时做好业户满意度测评表的统计与分析。落实业户提出的不满意项的整改措施。对提出建议、意见的业户实行回访，反馈信息，沟通协调。414物料管理【物料管理范围】本管理制度所指的物料是各类设备、工具、仪器、备品备件、燃料、器材及清洁服务用品等。本管理制度规定了物料计划、采购、验收入库、使用、保管及发放等管理职能，是管理处各部门必须遵循的基本原则和程序，也是采购合同或协议管理的基本要求与内容。【管理机构及职责】经理室是本管理制度的领导，负责监督制度的制定、修订及解释。业户服务部负责本管理制度的具体实施。内勤负责物料计划、仓库收发保管、统计及处理等一系列管理工作。内勤负责物料的采购。【物料管理要求与内容】物料供应计划A管理处物料供应计划一般按物料供应实际变动的状况，以及当月需要实际情况等要求进行编制。如果客观情况发生变化或应急事件出现，可按调整和补充计划或应急请购货物处理。B编制管理处物料供应计划时，必须对物料消耗和储备情况进行测算，经过综合平衡，必须按采购资金大小以及实际需要状况等要求进行编制。C管理处物料供应计划为采购计划D物料供应计划由各部门按所管辖范围负责进行编制，并报管理处经理综合平衡同意后实施。E物料供应计划的审批和手续F零星物品采购经使用后实施申报，各部门主管填写请购单，经管理处经理审批实施。G计划拟定及请购单填写品名、规格、数量、用途及拟需金额。物料订货和采购A管理处各部门使用的物料包括备品备件，统一由内勤负责采购，专业物品（设备）物料采购员会同各设备主管进行订货或采购。遇应急采购，可由当事人直接办理，事后补办手续。B物料订货或采购必须根据采购计划及零星采购要求进行订货或采购，并按请购质量、数量、时间及相应价格进行，同时做到“货比三家、择优选定、经济合理”。C物料订货或采购必须坚持规定的质量标准组织货源，以保证物料的质量，用于主要设备的关键部件的材料、配件、器材、燃料等，应尽可能定点采购，确保物资质量的稳定性。凡不符合质量规定标准的物料一律不准入库并填写不合格品处理记录单，否则由内勤承担责任。D物料进库必须对物料的质量与数量进行检验、把关，并在入库单上签字；物品规格、内在质量等要求，由使用部门主管或内勤检验把关，并在入库单上签字；发现不符合数量和质量要求，要拒绝入库，并及时由内勤或采购人与供应方取得联系，落实整改措施直至符合要求方可入库。E物料入库必须填写入库单，入库单品名、数量、单价、金额等须填写详细，字迹清晰，签名符合要求，并把入库单一联交财务入帐，另一联由内勤留存，便于复查。仓库物料保管及管理A物料入库后要建立入库登记表，填清楚进货时间、品名、规格、数量、单价及总值。B内勤对保管的物料应做到“品质清、规格清、数量清、堆放整齐、库容整齐、库地清洁；帐卡物相一致；按架、按位明标定放。C仓库要切实而严格做好防火安全工作，严禁吸烟，闲人莫入。D仓库钥匙应妥善保管，不得转借。E由于仓库管理不善或工作疏忽、差错造成物资遗失、损坏、变质等经济损坏，应追究责任者，并按有关规定进行赔偿和处罚。物料发放管理A除应急事件之外，发放物料一律按先入库后发放，先进后出的原则，凭领料单上的时间、品名、规格、数量、用途、领料人员及主管人员须详细填写，字迹清晰。领料单一式三联，一联交内勤、一联交做帐人员、一联留存领料部门，便于复查。B对于使用部门需用仓库存放的特定工具、仪器等应向内勤借用，并填写物资借用登记表，表上的借用物资、借用日期、借用人签名、登记人、归还日期及质量状况须填写详尽，字迹清楚，借用人和登记人应当场检验把关，否则在归还工具时发现有任何损坏、遗失等均由当事人赔偿。C对于管理处员工需要领用工具时，应向内勤领用，并填写工具领用登记表，表上的名称、规格/型号、数量、领用日期、归还日期、领用人、仓管员及主管须填写详尽，字迹清楚。在领用前，领用人与内勤应当场检验把关，领用人离职前，必须把领用的工具归还管理处，发现有任何损坏、遗失等均由当事人赔偿。D在内勤不在时，由设备部值班工程师负责仓库领料工作。当需用物料或工具时，使用部门的当事人应直接向设备部值班工程师申请，由值班工程师填写领料单，并负责去仓库领取，事后应按正常规定补办手续。如有差错，责任应由设备部值班工程师承担。E发放物料时，内勤应按领料单上的品名、规格、数量、用途等要求，做到手续齐全，领料人、领料主管人在领料单上签字，明确责任方可发放，不准多发，避免造成浪费。F随发料随盘点,每季一次全面盘点。同时每月25日前做好物资存库统计月报表。检查与考核每季管理处对物资管理工作须进行全面检查，检查内容包括计划编制、采购、物资保管、领料发放等，并落实责任，执行考核，对于物资管理工作有明显成绩者或违章者将进行责任考核。42礼仪服务421范围会务区域，多功能厅、会议室等。422内容及标准4221礼仪会务接待服务内容负责来访客人的登记、接待服务。报刊杂志的收发服务。外来人员引导服务。电话分机的转接服务。根据”浦东新区市民中心”有关部门的要求，布置、安排、落实服务人员做好服务接待工作。检查会议室、贵宾室各类设施，发现问题及时报修。提供茶水服务。标准服务人员上岗须做到精神饱满、淡妆上岗、仪表、仪容端庄大方且面带微笑，姿势端正，双手自然摆放，与工作无关的物品一律放在抽斗内，统一着装，服装整洁。迎送客时要求面带微笑，礼貌用语，举止大方，手、语并用。根据”浦东新区市民中心”有关部门发出的会议接待通知单要求做好各项服务准备工作，如有特殊要求，按要求执行。提前半小时检查会议室、贵宾室的空调、照明、电器等各类设施，发现问题及时通知设备管理人员排除故障。【会务接待服务流程】不正常不正常按时上岗、签到，整理仪容、仪表检查各种设备检查门、窗、灯、空调完好情况检查厅内凳椅、茶几、墙板、装饰板、窗台、窗框的清洁情况参加班前会，接受任务，掌握接见对象、人数、地点、时间任务前半小时到岗，站立迎接来宾面带微笑，微微行礼，问候来宾通知保洁部，做到物品、地面无积土，无污渍、无臭味，保持洁净明亮报设备部检修来宾少于10人来宾多于10人来宾入厅后上茶水来宾入厅前5分钟上完茶水接见期间，保持有岗有人，每隔20分钟续水一次，随时提供各种服务接见期间，不得随便让他人进入接见厅，并保持走路轻、讲话轻、操作轻接见完毕，笑脸相送来宾清理接见厅待命整理场地，喷洒适量空气清新剂无人陪同则将来宾引位入座备好洁净、完好的茶杯、毛巾等接待物品【会见或会议前准备阶段的服务】业户服务部根据“浦东新区市民中心”有关部门发出的会议接待通知单要求，开出会议接待任务单，落实服务人员和进行会场布置；服务人员根据会议接待通知单的要求认真做好各项准备工作；领班提前对会场的空调、照明、电器设备以及门窗进行全面检查，发现问题立即通知设备管理人员排除故障；按有关灯光控制的规定在会见或会议前半小时开启照明；服务员发现空气浑浊即开启门、窗1520分钟后关闭，调节好空调调温器，冬季室内温度一般控制在18C（2C）左右，夏季一般控制在25C（2C）左右，并在会前30分钟左右喷洒适量空气清香剂，保持室内空气清新；按会议接待任务单的要求布置好条桌、椅子、茶几,如有特别要求，按要求执行；检查会议室或会见厅四周墙面、镜框、柜子等物品是否有灰尘，或摆放不适，发现问题及时整改；茶杯的要求茶杯必须使用消毒柜进行消毒，消毒时间不低于20分钟，茶杯、杯盖无黄斑、无缺口，茶杯无水迹且光亮；签到台要求台布无污迹、挺括，围裙无破损，摆放在大堂规定位置；鲜花要求新鲜、无枯枝败叶，喷洒少许水，保持鲜花新鲜；茶叶的要求根据会议等级准备好茶叶，在会前30分钟泡好茶头；热水瓶的要求热水瓶表面清洁光亮、无水迹，热水瓶内水温保持90C以上（一天更换二次保持水温）；考灵杯的要求考灵杯不得有破损和缺口，杯子清洁光亮、透明、无指印，并倒放在杯垫上；矿泉水的要求矿泉水瓶无灰尘、密封完好，瓶内无沉淀物，同时检查是否在保质期内，超过保质期不得使用；小毛巾的要求小毛巾无斑点和异味，必须经过严格消毒（重要会议一律使用新的小毛巾），冬季毛巾待客人入座后立即提供，保持毛巾的热度，夏季待客人入座后立即提供冰毛巾，盛放小毛巾的竹箩不得有破损。小毛巾消毒的要求必须使用专用消毒柜进行消毒，消毒时间不低于20分钟；竹箩消毒的要求必须每次使用结束后，用热水浸泡、晒干后保存，以备再次使用；把准备好的茶叶、茶杯、小毛巾、矿泉水、考灵杯按规定程序摆放在会议桌上，热水瓶摆放在操作台上，保证客人到达后，即能提供各项服务；接见或会议开始前10分钟，服务员须在接见厅或会议室门口立岗迎候参加会议的客人到达；服务员立岗须做到精神饱满、淡妆上岗、仪表、仪容端庄大方且面带微笑；对重要宾客，服务员在前领位并帮助拉椅子、分清主宾的座位，以免领错座位，引起不必要的误会；迎客入座时要求面带微笑，礼貌用语，举止大方，手、语并用。二名服务员同时领位时要求步调一致；在冬季对进入会见厅或会场的客人脱下的衣帽，服务员要伸手去接，并挂至衣帽架上。提供茶水服务的顺序是先主宾后主人，然后按顺时针方向提供服务，在客人较多的情况下，二人或多人同时服务时分正反二个方向进行，但不可将主人放在最后；茶水添加时，须在距客人背后30公分左右操作，茶水倒至七分满，并注意客人的动态，以免发生碰撞。服务过程中须忙而不乱，快又稳地将茶水送到客人面前；摆放茶杯时，声音要轻，茶杯须放在宾客的右手位置，同时杯柄朝后成45，并轻声（标准是只有宾客一人能听见）说“请用茶”；递茶给宾客时，切忌手指接触茶杯口，须先放杯垫，再将茶杯放予杯垫之上；如需用矿泉水，必须先开瓶盖，再掀开考灵杯，倒入矿泉水时，矿泉水瓶不得与杯口接触，倒至八分满即可。【接见或会议期间的服务】接见或会议开始后，在接见厅或会议室门口挂上“请勿打扰”牌子；接见或会议期间服务员一般不得随意进出接点厅或会议室，重要接见或会议期间服务员须站立在会场里面，一般的接见或会议期间服务员站立在会场门口，特殊需求按政府规定执行，但必须注意接见厅或会议室的动态，随时提供服务，如有紧急事项须要找人，服务员可用纸条形式传递信息；接见或会议结束时，服务员应立即开启接见厅或会议室门并在门口立岗送客、面带微笑说“请走好，再见”；将衣帽架上的衣、帽送还客人，不可出错；检查接见厅或会议室内是否有客人遗忘的物品，如有发现应立即交还客人或交给领班及主管处理。【接见或会议结束后的服务】检查会议室内是否有电器设备损坏，发现损坏及时通知设备人员进行维修；清理会议桌上的资料、茶杯、毛巾、矿泉水、考灵杯等物品，并送到储水间进行清洗；抹净桌面上的水迹；将桌椅摆放整齐，恢复原样；关闭所有的照明、空调调节器；关闭会议室及接见厅门；将热水瓶、托盘等放回原处，同时清洁茶杯并进行消毒。43设备管理我公司拥有各类专业工程技术人员确保“浦东新区市民中心”设备设施的运行管理和维修保养工作正常开展。我公司的维修中心具有一支精良的维修队伍和先进的维修设备以确保维修保养质量。我公司建立的设备应急支持网络保证了设备应急事件的及时有效处理。我公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则，特殊工程持证上岗制度实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。431设备管理内容物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常保养和维修管理提出了更高的要求，为此特制定本检查标准。供配电设备【工作程序】电工A每日一次按照设备、设施巡视内容与程序巡视配电房设备，并记录配电房巡视记录表；B配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜箱“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录设备定期启动表；C按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；D供配电设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表内；E供配电设备发生异常和故障及时报告电气领班，记录设备故障记录表，并在电气领班协同下排除异常和故障。领班A负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；B每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；C组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；D每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；E每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审核后报公司主管部门；F对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；G每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报设备主管审核后，交公司主管部门；H按应急预案规定负责处理应急事件。供气设备与燃气公司保持联系，每周巡检，请燃气公司定期专业保养，随时进行报修。电梯设备【工作程序】分承包方电梯维保人员A每周按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和电梯设备维修保养规程的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内；B电梯设备维修工作记录房屋、设备、设施维修记录表；C设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于设备故障记录表上,并及时处理。电梯工A每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视电梯设备，填写电梯房巡视记录。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养；B负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录设备定期启动表。领班A负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；B每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；C实施电梯设备的运行管理，按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证；D每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录；E每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审核后报公司主管部门；F对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；G每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报设备主管审核后，交公司主管部门；H协助设备主管做好分承包商的评审、评价和初选工作。给排水设备【工作程序】管道工A每日一次按照设备、设施巡视内容与程序巡视泵房设备，并记录水泵房巡视记录表；B水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次；C按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；D给排水设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表内；E给排水设备发生异常和故障及时报告给排水领班，记录设备故障记录表，并在给排水领班协同下排除异常和故障。领班A负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；B每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；C组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；D每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录；E每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审核后报公司主管部门；F对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；G每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报设备部主管审核后，交公司主管部门；H每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录水箱清洗消毒记录表；I按应急预案规定负责处理应急事件。消防系统【工作程序】日常巡视A设备维修工每日一次按照设备、设施巡视内容与程序巡视泵房及风机房设备，记录水泵房巡视记录表和风机设备巡视记录表。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在弱电领班协同下排除异常和故障；B安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。定期检查A由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录设备定期启动记录表；B由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表，消防送风、排烟系统测试记录表。维修保养A弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作；B设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次；C按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和消防设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；D消防设备、设施维修工作记录于设备、设施维修记录表内。领班A负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作；B每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；C组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；D每周巡视消防设备,检查巡视记录；E每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写消防及报警系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审核后报公司主管部门；F对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；G每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报设备主管审核后，交公司主管部门。弱电设备【工作程序】分承包方维保人员A按设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和弱电设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内；B弱电设备、设施维修工作记录设备、设施维修记录表；C弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录设备故障记录表，及时排除异常和故障。弱电工A每日按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录信号收视设备巡视记录表；B信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次；C发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告弱电领班，督促维修保养。保安人员A负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录监控、对讲设备巡视记录表；B发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。领班A负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作；B每年12月制订下一年度设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况制订设备、设施（年度）维修计划表；C组织实施弱电设备的运行管理并按设备维修保养分承包方服务质量监管办法对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证；D每周巡视弱电房设备,检查巡视记录；E每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写保安防盗系统检查表和摄像监控系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交设备主管审核后报公司主管部门；F对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；G每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审核后，交公司公司主管部门；H按应急预案规定负责处理应急事件；I协助设备主管做好分承包方的评审、评价和初选工作。设备主管负责组织对分承包商的评审和初选工作，每月组织对分承包商的评价。432设备设施保养质量标准（设备设施定期检查保养内容与要求完全响应浦东新区机关后勤物业服务项目竞争性谈判文件的要求）供配电设备【电力变压器】检查电力变压器是否符合要求。分接开关档位是否与电源相符。外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。三相电压表是否平衡，应于380V400V之内，变压器声响是否正常。各接线端子紧固是否良好。【高压开关柜】耐压试验是否符合规范规定。隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢固。操作机构动作灵活、正确、瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕。隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接应紧密。接地线连接应紧密、牢固，防腐处理应均匀，无遗漏。接地电阻小于4开关直流电源屏电压、电流正常【低压开关柜】耐压试验是否符合规范规定。开关柜内设备应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好。二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。接地线连接应紧密牢固。操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。双电源切换箱能自动切换。控制箱手动和自动操作均能运行。【设备配电房】开关柜内设备齐全、完整、固定，盘面漆完好。二次接线与电器或端子排的连接牢固，绑扎排列整齐，标志清洗齐全。接地线连接紧密牢固。操作部分灵活，接点和机械闭锁的动作正确。闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔斯器完好。接触器和各种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。模拟屏指示与开关实际位置相符。【层面电器设备】灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有无触电危险。照明线路的绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合规定。防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具。仓库照明灯具和可燃物之间的距离是否符合要求。移动的照明灯具是否用安全电压24伏。【防雷接地装置】检查接地电阻值是否符合要求。接地线应平直、牢固，不应有高低起伏和弯曲现象。接地体焊接应牢固，防腐处理应均匀。【机房环境】无积尘、积水、泊渍、无乱堆杂物和易燃易爆物品。机房消防器材完备。【各种管理资料齐全】原始资料齐全。日常运行记录资料。操作运行管理制度。电梯设备【曳引机】主机运行正常，速度平稳可靠。冷却风机正常、有效、无异常响声。减速和润滑良好，油位正常油质清澈。制动器完好、可靠。【轿厢】内部按钮齐全完好，信号登记有效。照明完好，通风机运转平稳，无异常声。手动、自动操作运行正常。应急对讲完好可靠音质清晰。超载报警正确可靠。轿门开闭平稳，时间适中。轿厢长、短行程的平层精度符合要求。轿厢空调制冷通风良好，过滤网清洁，无冷水溢出。【安全系统】安全钳齐全，性能灵活可靠。限速开关可靠，动作灵敏。各安全开关齐全、性能可靠、有效。各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。急停开关完好，性能可靠有效。检修及运行状态正常。【导轨导靴】连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。运行时靴衬与导轨无异常声，滑动平稳。导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全无锈蚀。各导轨表面无重大锈蚀。【供电系统】每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求。应急备用电源能自动切换。动力电与照明电，控制电与信号电不得混用。发电机运行平稳，无异常声。电机绝缘大于05M轿顶、井道照明齐全良好。电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线。接地保护符合要求，接地电阻小于4。【底坑】无积水、渗漏、线路受潮。照明、插座齐全完好。急停检修开关有效。缓冲器正常、符合规定要求。【自动扶梯】接触器、继电器无杂声，接触良好。制动良好，电流、安全保护开关完好。对转动链校、导轨进行加油润滑。梯脚板行走无杂声。扶手运行与梯脚运行要同步。梳齿板断裂二根以上按照觅换底坑清洁、照片完好。【机房设施】手动松闸扳手、手动轮齐全。机房空调完好，运行正常。监视设备完好，运行正常。机房、设备清洁，无易燃物品。消防设施及各工具完好有效。制冷通风效果良好，过滤网清洁，无冷凝水溢出。【资料】日常运行记录。原始技术资料。运行管理制度。安全运行证、年检证。中央空调系统【主机】制冷量符合出厂要求，温度控制正确。运转平衡，无冲击、碰撞声。油位正常，无漏油。制冷剂充注量符合出厂要求，管路无泄漏，且干燥、清洁。联轴器无松动，密封无泄漏，润滑油清澈，油位正常。油泵工作正常，无异常响声。各监测仪表齐全，灵敏可靠。电气控制部分可靠，程序运行正常，控制箱内无尘。管道保温良好。电机绝缘值大于05M。排污管干净，加热温度正常，过滤器无堵塞。各运行参数达到出厂标准。【循环泵及管道】循环泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求。管道上的阀门、避震接头、压力表、止回阀齐全且有效，无泄漏，阀门启闭灵活。水泵运行平稳，无振动，润滑良好。电气控制箱各元件齐全，正常可靠。水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。管道设备等无锈蚀。管道保温完整，无滴水，水质达标。压力表、温度表显示正常。二管制切换阀门灵活、无漏、开关状态正确。【水系统】定期做好循环水、水质分析、测试，做到1次/月测试、投药。水系统无泄漏。自动放气阀齐全、有效。膨胀水箱控制正常。保温良好，支架无锈蚀。板式热交换器进出水压差不超过01MPA。【风机盘管、空调机及新风机】风机盘管运行正常，无异常声。风机盘管滤网定期清洗，滤网完好。调速开关齐全、有效，温度控制正常。空调机、新风机运行正常，无异常声。空调机、新风机滤网定期清洗，滤网完好。凝结水排放畅通，管路保温良好。电气控制及接地保护符合规定。加湿器、风阀工作正常，动作灵活。【分体式空调机恒温恒湿】过滤网清洁无积灰，电机电流正常，室内机无结露，下水畅通。室内室外风机运行无异声，接线桩头牢固。压缩机运行电流电压符合技术要求，电机绝缘大于05M。冷煤系统高低压力符合技术参数。【节能降耗】开闭时间、台数适应实际负荷情况。图表要素采集按时、正确、可靠。能耗数值统计详细。【资料】各运行记录。原始技术资料。操作运行制度。给排水系统检查标准【供水泵】各水泵运行主要参数（流量、扬程、电流等）符合出厂要求。管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效，无泄漏，阀门启闭灵活。各水泵运行平稳，无震动，无异常声，润滑良好，无咬泵现象，机械轴封无漏水，盘根轴封滴水不成线。电气控制箱中各器件齐全，启动、运行正常可靠。水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠，无缺损，电机绝缘大于05MQ，接地电阻小于4。绿化给水设备工作正常，阀门井、水表井无积水、漏水。【水箱管道及附件】水质良好，符合卫生防疫要求。各浮球阀自动启闭灵活、可靠。各进出阀门启闭活络有效，无渗漏。溢水管畅通，箱底排污阀良好。减压阀畅通完好，减压阀前、后阀门压力表、旁通阀齐全有效，过滤器无阻塞。各管道设备等无锈蚀，无渗漏。压力表读数准确。【污水处理系统】各专用鼓风机运行平稳，无异常声。格栅运转正常、无卡机、锈蚀现象。各输送、提升水泵运行平稳，主要技术参数符合出厂要求。各专用污泥泵运行平稳，无堵塞。气提设备完好。各机电绝缘大于05M。电气控制箱中各元器件齐全，运行正常可靠。电气接地保护可靠、安全，接地电阻小于4。经系统处理后，排放符合环保要求。【层面设备】盥洗室各冷、热水龙头齐全有效，无渗漏。坐便器水位箱各零件齐全，能自动控制水位，无渗漏。各延时冲洗阀完好，可调，无渗漏。所配置的各附件齐全。电加热器电器性能良好，出水畅通。【排水系统】各排水（废水）管道畅通，无渗漏、堵塞。各检查口标记清楚，操作方便。给排水横管无倒返水，排水通畅排水泵运行与控制正常有效。电机绝缘大于05M，接触电阻小于4。【机房环境】机房、设备无积尘、积水、油渍，无乱堆杂物和易燃易爆物品。消防设施及各工具完好有效。【资料】原始竣工资料。日常运行记录。操作运行管理制度。【其他设备】池水表面无杂物。潜水泵运行性能良好，可靠。摄像监控系统【控制台】各控制器件运行正常，能实行切换定机、扫描式监视等。操作键盘灵活、可靠。电源锁开关完好。【显示屏】各显示屏上监视器齐全、完好，显像清晰，符合设计要求。各显示器接线清楚，无随意拉接线。监视器安装牢固、可靠。【电源设备】交流稳压电源工作正常、稳定。各输出电路熔丝配置合理，没有不规则行为。高、低压电源严格分离，交、直流电源分隔明显，无随意拉接线。二路电源切换正常、可靠。设备接地保护、防护等安全、可靠。【摄像机】各摄像机工作正常，配置数量齐全。带云台、带变焦的摄像机应调节自如，符合性能要求。各摄像机防护罩应齐全特别是室外型。各摄像机镜头的光圈调定正确，确保显像清晰，符合设计要求。【资料】日常运行记录资料。原始技术资料包括增扩设备。操作运行管理制度。安保防盗系统【电子门禁】闭门器开闭灵活，快慢二档行程明确，自动关门时能确保门锁上。电子密码锁好，且密码能修改。键盘无损坏，不渗漏。电源正常。设备接地保护符合规定。电脑系统数据保存完善。【收视系统】控制柜中各稳频器、衰减器、滤波器、放大器工作正常。收视效果达到设计要求，无干扰信号。光缆接收机信号接受有效、安装牢固。各监视器工作正常，图像清晰。各分支器、终端器齐全、有效。线路敷设与固定合理，屏蔽良好。电源容量适当，无过载情况。设备接地符合规定。【资料】原始技术资料齐全。日常运行记录。操作运行制度。楼宇设备监控系统根据积累经验数据，调整空调舒适度。UPS检查（1）输出电压数据，符合设备规定数值。（2）电源容量适中，无过载，熔丝匹配正确。（3）备用电源（蓄电池）充足，能维持规定时间，切换迅速可靠。（4）接地保护符合规定。（5）各联系接线接点，可靠、无氧化现象。（6）外表无尘。输入/输出控制器（1）各电接点联接可靠。（2）各电板无尘、无氧化现象。（3）输入/输出信号正确。各执行机构（电磁阀、风阀、转换器等）（1）动作正确可靠（2）机械部件清洁、无尘、无氧化。温度、压力、流量传感器，数据信号正确，表面无尘、无氧化现象。【电子会议系统】激光唱机，DVD视盘机，激光影碟机放映图像、声音清晰，各指示、按钮、电位器正常有效。调音台、调音器高、中、低音调节功能有效。录音机录制功能与效果良好。各类话筒试用音源效果良好。功放、均衡器，系统控制器音源放大、音量均衡，各种音响仿真效果良好。各机连接正确，接头无氧化层，接触良好。显示，投影机图像清晰。灯光系统工作正常可靠。【防盗报警系统】单线接警机报警功能可靠，准确，符合设计标准。报警控制主机（VISAT120,PC58），泄漏电缆控制箱信号误报率在设计范围内。联动模块及扩展板接线可靠，接点无氧化。电脑操作系统稳定，数据完整，打印记录清晰。【节能降耗】各点控制正确，达到节能与舒适效果。数据记录及时、完整，图表要素勾勒清晰。光感数据符合季节特点，达到节能效果。消防及报警系统【消火栓泵】消火泵流量、扬程等主要参数符合出厂要求。管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活。消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象。电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好。电机绝缘值大于05MQ，接地电阻小于4。水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。管道设备等无锈蚀、无渗漏。【消防接合器、消火栓管网】消防接合器齐全、有效，无泄漏。安全阀、放水阀无水锈；阀门润滑油、阀杆灵活自如。各层消火栓箱及附件油漆、玻璃、标志、应完整箱内设备齐全、水枪、水带完好无损，自救卷盘、水带盘转动自如。消火栓口无锈蚀、无滴漏、接口垫圈无老化、阀杆加润滑剂，开启自如。启动报警按钮完好、性能可靠。各层消火栓出水压力符合要求。消防接合器齐全、有效，无泄漏。户外立式消火栓齐全有效，开启灵活。消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记，阀门、排气阀、止回阀、排气阀启闭自如，无洋漏现象，末端试水装置、压力表等设施良好。【喷淋泵】喷淋泵流量、扬程等主要参数符合出厂要求。管道附件齐全有效、各阀门启用灵活。喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象。电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好。泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损。电机绝缘值大于05MQ，接地电阻小于4。喷头、管网无锈蚀，无渗漏。管道内水压恒定，参数正确。【喷淋头及管道】不同规格的喷头不得相互代用。喷头规格、安装数量与竣工资料相符。喷头、管道无渗漏、锈蚀。管道内水压恒定，器件齐全、正确。【消防送风排烟设备】各防火阀门自动、手动开闭灵活有效，机械开启、关闭、手柄复位灵活，阀片到位，电磁阀通电吸合，动作正常无异响。各送风口完好、无堵塞、结灰。送、排风机风量、动压等参数符合出厂要求。送、排风机运转平稳，润滑良好。各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠。风机设备接地保护、防护罩安全、有效。【消防报警】消火栓泵运转应与报警联动。喷淋泵运转应与报警联动。水喷雾，气体灭火装置启动与报警联动。报警装置应可靠、正常，堵绝误报。警铃、警笛等装置、声响正常，闪光器频率、亮度符合要求。气体灭火装置压在正常范围内，各部件完好。天然气管道接口无泄漏。【烟、温感监视装置】各烟、温感探头完好，感应正确。探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠。备用电源完好，切换迅速有效。各煤气探头完好，感应报警正确、可靠。【消防联动功能】联动控制柜（盘）、面板按钮，开关，指示信号，标志等良好。自动功能符合设备的技术要求。联动控制柜（盘）各继电器等接点良好，动作可靠。系统网络中的端子箱无水渍，扫除尘埃，接线标志清晰无脱落。系统误报警分析属于设备上的原因调换设备的有关部件属于探测器的，测试调整，属于环境干扰的，如现场湿度过大，粉尘等影响火灾探测器正常工作的，则设法排除干扰存在。【消防广播消防通讯】广播设备扩大机、话筒、卡座等齐全完好。广播声响效果符合原设计要求。对讲通话语音清楚。消防通讯电话畅通良好【其他消防设施】变配电室电脑机房自动气体灭火系统设备完好、可靠。机房、设备灭火器按规定应配备到位。车库、仓库应配备的灭火器材到位。【资料】原始竣工资料。日常运行记录。定期试验记录。操作运行管理制度。433设备档案与运行报告为规范、统一“浦东新区市民中心”设备的管理模式，使“浦东新区市民中心”的设备得到有序管理，从而体现我公司的管理特色，确保设备安全正常运行。【适用范围】电气设备变压器、高低压配电柜（箱）、计量柜（箱）、控制柜（箱）、双电源切换柜（箱）等。给排水设备生活泵、水过滤器、排污泵、污水处理设备、热水炉、热水循环泵等。消防设备消火栓泵、喷淋泵、增压泵、恒压泵、湿式报警器、正压送风机、消防排烟机、火灾报警柜（箱）、消防联动控制柜（箱）、消防监控设备等。暖通设备冷冻机、冷却塔、电锅炉、新风机组、空调机、循环泵、分体空调机、去湿机等。电梯客梯、货梯、消防梯、自动扶梯。弱电设备安保监控设备、车库管理、门禁设备、应急报警设备、电子会议、电视收视设备、楼宇监控控制设备。【工作程序】按设备台帐编号说明对每台设备分别进行编号，并编制设备台帐、填写设备台卡。设备重大故障，重要部位维修，中、大修，更换另配件应填写设备台卡中的维修记录。每台设备的明显处设置设备标识，标识按设备标识内容与要求制作。设备管理要求设备台帐、设备台