重庆项目旅游地产营销策划方案

重庆项目旅游地产营销策划方案目录项目概况一宏观市场二业态分析三总体定位四业态布局及表现手法五一项目概况项目概况地块基本情况分析项目地块SWOT分析一、项目概况111地块区位分析本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆1小时经济圈的重要组成部分。同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。项目地址11地块基本情况分析项目地块东临木洞镇，北临长江，南接茶涪公路（国家二级公路），西接南岸区旅游重镇广阳镇。项目区位图项目地块丘陵地貌山水搭配地块特点耕地环境项目地块拼接图11地块基本情况分析112项目地块特征土地垴地块水口寺地块本项目地块地形狭长、坡度较陡，是典型的丘陵地形。土地使用类型多样，在有利于形成独特景观特征的同时，也给土地的利用带来了不利的影响。沿江地形以平坦为主，为项目中较好利用的地块位置地形地貌丘陵地形本项目处于茶园新区和涪陵两大区域之间，是重庆市未来重点发展的区域本项目紧邻茶涪路、通往广阳的高速路，交通十分便利本项目与主城区有一定距离，使消费者产生一定的心理距离本项目的宏观区位条件相对较好，有利于发展休闲旅游地产项目，但在微观区位上，需要加强区位宣传与市场培育113交通条件位于土地垴村的地块处于高速公路上，此高速经过镇政府可以分别通往南岸广阳以及丰盛镇位于水口寺村的地块位于茶园新区双河口的高速公路上，可通过高速与中心城区相通，大大缩短木洞镇与市中心地区的距离项目还可以通过通往迎龙镇的高速与同区的乡镇形成有效的联系此外，建设中木洞码头至南涪路、木菩路连接通道，打破制约木洞经济发展的交通瓶颈，拓展发展空间本项目至主城区有一定路程，交通距离阻抗较大，可达性一般，但随着高速公路的通车未来会有较大的改善地块优势STRENGTH地块劣势WEAKNESS地块威胁THREATS地块机遇OPPORTUNITY地块规模大，易形成完整度假区和产生轰动效应；宏观区位相对条件较好，有利于休闲旅游地产项目的开发；巴南区具有一定的旅游资源基础；地块的优势资源是沿江资源和水库资源。存在毗邻的广阳岛和桃花岛两个大型旅游地产项目的开发；重庆周边的大型地产项目的开发规划和建设中的相关高速公路将改变本地块的交通可达性；城乡统筹、新农村建设等政策利好，将提高本项目地块的区域价值与成熟度地块较难依托现有城镇建设，现有基础和配套设施缺乏；距离主城区有一定距离，交通阻抗较大。12地块SWOT分析二宏观市场宏观市场二、宏观市场重庆旅游市场休闲旅游经济旅游宏观市场21我国旅游业的发展我国的旅游产业正处于正蓬勃发展，旅游产业规模迅速壮大，正将逐步成为支柱型产业旅游的发展阶段旅游的旅游功能总体上可以分为三个层次，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的休闲旅游。不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。功能层次第一层次第二层次第三层次功能定义观光旅游娱乐体验休闲度假旅游旅游功能自然人文、景观游览游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪休闲、度假、会议、疗养等发展类型资源主导型娱乐项目型特色资源为主的综合型典型案例颐和园迪斯尼北京九华山庄竞争特点同质竞争化档次竞争化差异化竞争化旅游功能22休闲旅游的发展旅游目的观光、休闲度假为主休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景国际经验表明，人均GDP1000美元，观光性旅游需求膨胀；人均GDP2000美元，体验多样性需求和多样化选择；人均GDP3000美元，度假需求普遍产生；重庆市的人均GDP在2007年已突破2000美元；休闲度假旅游将成为未来的主要趋势根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的基本情况，人们迫切地需要更高级别的需求,而休闲度假旅游作为最高层次的旅游方式,迎合了时代的发展步伐,必将成为时尚的主流。马斯洛需求层次理论小结休闲旅游将成为未来的主要趋势休闲度假旅游旅游业的迅速发展人均GDP的不断提升旅游者的出游意向需求层次理论旅游发展规律旅游功能的复合与旅游度假地的等级呈正相关，且第三层次旅游功能比重逐渐增加本地旅游休闲自住类一流区域旅游度假第二层次RESORT类一流目的地型综合RESORTRESORT的功能单一景观复合功能空间和人口的覆盖广泛集中夏威夷坎昆巴拉德罗马尔代夫麒麟山庄亚龙湾海底世界洋人街小三峡钓鱼城丰都鬼城红岩广场大足石刻五朵金花海兰云天重庆市场FORESTHIGHLANDS洋人街科幻公园珊瑚岛巴厘岛国际、国内标杆23重庆旅游市场现状重庆旅游空白点以商务会议为主题的休闲度假区主题定位中缺乏文化定位规模较大，主题明显的主题公园缺乏综合型休闲旅游项目通过对比，得出重庆旅游市场的空白点三业态分析三、业态分析31休闲运动32SPA养生33农业观光园34商务会议35婚庆36高尔夫37主题公园38别墅31休闲运动311综述312竞争分析313消费者分析314休闲运动SWOT分析315典型案例分析316战略定位311综述城里人愈来愈厌恶喧嚣、繁杂的都市生活，渴望享有一种悠静、闲遐的宁静生活，节奏缓慢、顺畅且有规律运动被现代的人喻为一种时尚，一种自我保护的必修课，人们越来越重视自己的身体状况，因为它是一切生活、工作、学习的保障和前提休闲运动度假变得火爆强烈的市场需求休闲运动312竞争者分析对全国及重庆部分休闲度假区分析可知，凡是休闲度假区，都基本上都存在休闲运动项目，发展休闲运动项目，已成为业界的共识。下面以项目周边的广阳岛与桃花岛休闲旅游开发作为竞争者进行分析。广阳岛总体定位综合休闲度假区与国际生活社区广阳岛开发突出度假休闲功能，包括会议休闲、周末休闲等，弱化“景点旅游”概念岛业优势、四面环江商务会议、主题公园、高尔夫为休闲的主要功能。休闲运动虽有，但仅是辅助休闲项目，并不是主体功能，且休闲运动形态单一。桃花岛总体定位休闲度假（前期开发论证中）桃花岛是建立在良好的自然生态景点基础上的休闲旅游开发岛业优势、四面环江在自然生态景点的基础上，为突出休闲度功能，适当的增添休闲项目，休闲运动必不可少，但并不太可能成为重点开发，仅是辅助休闲功能。本项目应在休闲运动的功能、规模以及运动形态等方面与之进行差异化竞争313消费者分析国企、民营/私营和外企位列目标客户的前三位，占到总数的7286收入在十万以下的客户占到8553客户以年轻人为主，三十岁以下的占到8445客户以高学历为主，7654的受访者学历在大专以上企业性质收入年龄学历高学历、中等收入的年轻人本次调查的游客中，6789的游客会定期度假能接受的交通距离在两小时以内，50以上的游客能承受的距离在051小时之间名列前三位的是野营及野外探险、水上运动以及球类运动314休闲运动项目SWOT分析长江与山地资源，适合休闲运动项目在客户能接受的距离范围中未来交通便利知名度不高项目二地块没连在一起项目优势STRENGTH项目劣势WEAKNESS项目机遇OPPORTUNITY项目威胁THREATS重庆市的经济政治地位不断提升国家新的假日制度“一小时经济圈”发展休闲运动的同类项目比较多综合的专业化管理经营难度大315典型案例分析马尔代夫卡尼岛度假村马尔代夫卡尼岛1超豪华水上套房、2沙滩别墅、3餐厅、4酒吧、5CLUBMEDSPA、6游泳池、7排球、8足球、9水肺潜水等候点、10扬帆出海，滑浪风帆，浮潜、11动画主要特点沙滩别墅、沙滩酒吧、水上豪华客房SPA按摩疗养休闲运动及各级别指导课程，如健身、陆上运动（羽毛球、篮球、沙滩高尔夫、沙滩排球、足球、排球、法式滚球、乒乓球）、水上运动（深海钓鱼、独木舟风帆船（双体）、水肺潜水、浮潜、水球、风浪板）、水肺潜水等其它运动卡尼岛特设了“宝贝俱乐部”、“幼儿俱乐部”、“迷你俱乐部”和“少年俱乐部”，这些俱乐部专为017岁不同年龄段的孩子精心打造，为的是父母们可以安心放下子女，尽享假期。马尔代夫卡尼岛度假村日本佐幌度假村日本佐幌1迷你足球、2酒吧、3台球4夜总会、5壁球6剧院、7前台8会议室、9精品店、10手工艺品、11按摩（2楼）、12主餐厅（2楼）、13运动台14体育馆、15送递处、16乒乓球、17迷你俱乐部（1楼）、18游泳池、19浴盆桑拿、20羽毛球、21空中飞人、22高尔夫、23射箭、24公园高尔夫、25排球/篮球、26网球主要特点SPA按摩疗养少儿俱乐部，佐幌度假村内孩子们的最爱夏令营（7月到8月）、挤牛奶、挖土豆、做面包、钓鱼、钓鱼、做T恤、儿童表演、游泳池、马戏学校休闲运动陆上运动射箭、羽毛球、篮球、马戏学校、高尔夫、丛林竞走、公园高尔夫、劈杆推杆、迷你足球、山地车、法式滚球、垒球、壁球、乒乓球、网球、排球、游泳其它康乐活动手工艺品作坊、有氧健身、水中健美操、台球、上网区、娱乐节目日本佐幌度假村充分利用现有自然资源，发展休闲运动少儿俱乐部值得借鉴，即可使父母们愉快度假，又让少儿们在俱乐部中非一般的享受，同时建立少儿俱乐部有利于促使重复消费。休闲运动项目通常伴随着SPA按摩疗养服务休闲运动各级别指导课程，培育潜在客户案例总结316休闲运动项目战略定位打造国际一流的休闲运动城1充分利用项目的长江与山地资源，发展水上运动与山地运动2休闲运动项目周边应配备完善的SPA按摩疗养服务4建立重庆市首个度假区少儿俱乐部3创办休闲运动学校，提供休闲运动各级别指导课程532SPA养生321综述322竞争分析323消费者分析324SPA养生项目SWOT分析325典型案例分析326战略定位321综述SPA是拉丁文“SOLUSPARAQUA”的缩写，意为“健康之水”，是指人们利用天然的水资源结合沐浴、香薰和按摩来促进新陈代谢，满足人体视觉自然景观、听觉疗效音乐、嗅觉天然香薰、味觉健康餐饮、触觉按摩呵护和思考内心放松六种愉悦感官的需要，从而达到身心畅快的享受。SPA养生包括桑拿、按摩、SPA水疗、温泉、身体疗养、情侣疗养、面部疗养、运动疗养、治疗套餐、身体磨砂、全身调理、面部护理、手脚护理、头发护理、洗浴城、洗脚城等322竞争者分析本项目的主要竞争项目为重庆周边的东南西北中五大温泉五大温泉的优势与劣势都具有得天独厚的资源温泉。景象组合秀丽。区位优势距离市区的距离相对比较近，且交通便利。丰富的人文景观。市场定位泛化，缺少个性化的产品；产品设计缺乏创新。季节性明显。优势劣势本项目需要在产品设计与组合上与之进行差异化竞争323消费者分析调查显示来度假区的游客以2545岁游客为主体，占621，其次为1824岁，占241，再次为4665岁，138；从性别构成上看，男性占绝对主体，占931，女性仅占69，这跟SPA养生这一特殊的度假产品相关。年龄与性别构成这两个项目调查非常吻合，反映了SPA养生市场是一个大众化的市场，主要针对一般的职工市场职业构成客户以高学历为主,本专科以上学历达到64。这一构成与大众旅游市场的文化构成有较大差异，反映了SPA养生度假旅游产品的特殊性，对文化程度有较高的要求。文化构成324SPA养生项目SWOT分析区域有良好的旅游资源生态环境优良未来交通便利知名度不高项目地块景点特色不够距离重庆市主城区有一定距离项目优势STRENGTH项目劣势WEAKNESS项目机遇OPPORTUNITY项目威胁THREATS重庆市的经济政治地位不断提升国家新的假日制度“一小时经济圈”重庆周边有五大温泉度假地，不少区位优于本项目前期需要较大的投入综合的专业化管理经营难度大325典型案例分析普吉悦榕度假村BANYANTREEPHUKET泰国东南亚一带最豪华的度假村，被多个国际权威旅游杂志及传媒机构选为全球十佳度假村拥有全球最佳的水疗美容中心BANYANTREESPA各国的按摩方式都可以找到，重点推介的包括土地精华、瑞典式、夏威夷式、巴厘式及亚洲式按摩疗程，还有多种不同的美容按摩服务供游人选择。可借鉴之处世界SPA养生方法大杂绘GRANDVELASALLSUITESSPA酒店墨西哥40个设计精美的治疗室随时为顾客提供80多种SPA治疗，包括20种全身护理和23种按摩方法选择，26种水疗和19种手部、足部和修饰护理方法。除此以外还有增寿、医疗服务和健身计划等。除非你购买了组合计划，所有的项目都可以按照你的意愿选择安排。不仅如此，入住GRANDVELASALLSUITESSPA还包括了13项具有异域风格的补充疗法，包括禅道指压、虹膜学眼部研究和头部按摩。可借鉴之处专业的SPA服务、其他娱乐项目主要是是运动型的326SPA养生项目战略定位打造国际一流的SPA养生度假中心1配备相应的专业医疗保健机构，营造优美的度假环境和完善的休闲健身系统2项目周边应配备大量的休闲运动场所4确立“特色鲜明、循环再生、不断创新”为SPA养生度假区建设、经营和发展理念3项目应注重SPA养生方法的多样化，提供高品质的专业SPA养生服务533农业观光园331概念及类型332发展史及发展趋势333案例分析334消费者分析335农业观光园SWOT分析336物业定位及建议331概念及类型定义以农业和农村为载体，是农业与现代旅游业相结合的高效农业。以生态农业生产为基础，注重农业生态环境的改善；以旅游经营为重点，重视有效开发旅游资源；具有高效益、低风险特点；具有娱乐性和参与性；地域限制小，形式多样，具有广阔的发展前景；特征类型观光农园农业公园科普教育型休闲娱乐型民俗农庄型332竞争分析鹿山农业观光园离重庆市江北机场4公里，距离渝北区城区3公里。境内水资源丰富，三座大型水库水面达280余亩，250亩茂密松林紧靠湖边高品质果园1900亩，其中桃园1500亩，枇杷园100亩，梨园300亩，是集种、养、游乐于一体的农业观光园。旅游主要项目有赏花、摘果、钓鱼、划船、唱歌、跳舞、打牌、下棋、爬山、观鸟等。重庆皇田现代农业观光园距重庆市区15公里，常年气候温和，地绿水清，环境优雅。拥有从荷兰引进的当今世界最先进、最完美的农业种植设备，同时是目前国内规模最大、设施最先进、品种最齐全、品质最卓越的红掌生产基地，是集旅游观光，休闲度假，花卉生产、销售、交易、种苗繁育为一体的全国首批农业旅游示范点。北碚金果园生态旅游区前邻北温泉，背靠缙云山，是重庆市最大的四季有果的生态旅游园区。依托得天独厚的自然景色和精心培育的千亩果园，以四季花果为主题，以丰富的文化为内涵，是集度假、避暑、踏青以及商务会议于一体的农业观光园。优势农业资源优势相对区位就近优势客源市场庞大优势劣势模式单一，特色仍不是很明显。缺少科学定位，难以深度开发。对本项目启示进一步利用重庆农业资源优势，发展综合模式的观光农业园，突出特色，科学定位，深层次开发。竞争项目优劣势总结333消费者分析重庆市人口基数大，居民出游能力较强。根据对重庆市民的调查，34的重庆市民每半年就要前往旅游农业景区（点）进行游览，还有的市民前往旅游农业景区的游览频率达到了每月一次。重庆直辖以来，经济和政治地位显著提高，本地休闲娱乐需求热情持续高涨，全国各地甚至国外来此游客也日益增多，形成庞大旅游观光群体，对独具西部和重庆特色观光农业需求有增无减，形成巨大观光农业消费市场。334农业观光园SWOT分析较大的规模保持合理的游客容量与城市距离适当知名度不高巴南景点特色不够巴南在游客心目中地位不高项目优势STRENGTH项目劣势WEAKNESS项目机遇OPPORTUNITY宏观经济走势稳定人们用于度假旅游的支出越来越多国家给予重庆和成都新定位为“城乡统筹试验区”本地其他观光农业园模式单一，特色不明显，开发层次低短期内很难提升巴南的知名度周边其他观光农业园同质化强，易与他们构成价格竞争项目威胁THREATS335典型案例分析区位坐落在京城东北五环路北侧、朝阳区来广营地区，望京新城与北苑小区中间，毗邻奥运村，距亚运村3公里，距首都国际机场8公里。规模园区占地面积30公顷总投资1亿元建成时间1997年6月8日客源主要为北京本地游客和外地游客，本地游客为主朝来农艺园五个区域高科技示范区、生产采摘区、净菜加工区、休闲观赏区和生活娱乐区特色朝来农艺园集秀美幽雅的环境与高科技现代化气息于一体，天蓝、地绿、水清、空气清新、鸟语花香、绿树成荫；以农业为主题、与高科技联姻，并与农艺结缘。采摘彩椒朝来农艺园青青世界是一家以休闲度假为主题的观光农场，为“鹏城十景”之一。深圳青青世界园中的游乐项目有制陶、垂钓、蜡雕、手工纺织、编织中国结、城市农夫、制做唐山彩陶版画、蜡染等，妙趣横生，很能锻炼人的动手能力。此外，游客还可以参加足底健康步道、惊险吊桥、果汁屋、蝴蝶谷、茶寮、烧烤场等娱乐设施中的各项活动。深圳青青世界典型案例借鉴之处园内业态丰富，走多样化道路；再现传统农活风貌；现代生活与原始恰当结合；丰富健康的美食和完备的体育休闲设施。集秀美幽雅的环境与高科技现代化气息融会贯通。336物业定位及建议打造成西南地区独具特色的高科技农业综合示范园区1设置有特色的观光、娱乐休闲项目2凸显地方文化特色和本地特产4充分利用本项目的临江天然条件3深层次挖掘农业资源，突破同质化534商务会议341商务会议综述342商务会议竞争分析343商务会议消费分析344商务会议SWOT分析345典型案例346战略定位341商务会议综述随着国内经济的发展，商务、行政活动以及其他一些社会公共活动日益频繁，各种规模的培训会、展示会、发布会、交易会、洽谈会、客户联谊会、答谢会、接待会、颁奖典礼、董事会、年会等越来越多。每个会议能选择一个好的举办地、有一个好的策划与组织都会对会议的成败起到很重要的作用。旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即观光旅游功能、娱乐体验旅游、专门旅游功能。专门型旅功能包括会议、休闲、度假、宗教朝拜、科学考察等。其中会议旅游异军突起，表现尤其突出。342竞争分析海兰云天会议中心海兰云天会议中心座落于九龙坡区后花园风景迷人的海兰湖畔，占地1000亩，湖面600亩，背靠白塔坪森林公园，植被丰富、空气清新、风景秀丽，独特的地理位置以及幽雅的环境，堪称都市中心的“世外桃源”。海琴酒店、海韵宾馆、海韵休闲运动中心及温泉城共同组成了能同时接待1000人的重庆近郊配套最为完善的温泉休闲度假会议中心。交通海兰云天会议中心位于九龙坡区金凤镇海兰湖畔，距市区仅23公里，交通便利。从市区上成渝高速公路到含谷路口下，沿海兰云天路标直行九公里即抵达海兰云天。重庆国际会议展览中心项目背景重庆国际会议展览中心位于南岸区商业核心位置，现在已成为重庆的一个标志性建筑，是西部地区设施最先进、配置最齐备的大型综合性会议及展览场地，是地区以及国内外的大型会议、展览和其它商业文化活动的首选。由重庆会展中心经营管理有限公司，严格按照国际专业会展场馆管理标准及服务要求来运营。重庆国际会议展览中心343商务会议需求从1991年到2005年的15年间，中国行政管理费增长了13倍，其中全国一年的行政会议支出就高达1000亿元。行政会议市场的庞大可窥一斑。仅北京一个市在2002年有纳入统计的会议数量就达71053个；北京目前至少有178万场次的商务会议是由专业会议服务机构参与操作的。在会议旅游方面表现最为突出的，莫过于海南博鳌。从博鳌亚洲论坛设立以来，各种大小会议相继落户海南岛，蓬勃发展的会议经济对这个省的旅游业成长产生了巨大的带动作用。据统计，20022004年，每年有约2000个会议在海南召开和举行，仅博鳌镇所在的琼海市，一年就吸引了多个国内外会议在此召开。会议分类会议分类特征描述规模持续时间/分布时段对场地要求会展行业峰会主题性论坛区域内各行业论坛、展会、新闻发布会。金融、文化、科技等主题性论坛视行业与会议影响力而定持续13天不定期举行豪华、顶尖的服务；完善的综合配套；便捷的交通；5星级酒店赛事及颁奖会赛车、选美等体育和娱乐国际赛事和颁奖会相关入住超过500人次持续3天以上内部小型封闭决策会议机构管理层封闭会议50人持续3天不定期举行高档次、完善的度假体验；便捷的交通；对距离不敏感；5星级酒店内部中型会议小型公司年会部门半年/年会250人持续13天1、2月与7、8月较近的距离；充足的会场面积和使用设施，多为5星级酒店内部中型度假活动部门集体度假旅游。珠三角机构一般费用控制在1500元/人以内250人持续23天一年12次完整的度假体验；多种旅游度假项目组合；适度距离；优质服务；高性价比大型内部会议公司年会或者半年会战略沟通会250人持续13天12月和4月举行近距离，强大的接待能力与充足的会场面积市区内的五星级酒店联合/双边会议；政府接待各类机构两方或多方会议30人持续12天不定期举行豪华顶尖的服务；适度距离拓展和培训团队拓展活动或培训50人持续12天不定期举行适宜的场地与拓展活动、设施；距离机构所在地不超过15小时车程；人均预算小于500元/天99FF99MBA/EMBA/总裁级培训班高级经理人课程/培训偏好于选择不同城市的度假地分别进行100人持续34天周末不定期举行距离机场较近新奇的RESORT体验会议分类更高的知名度更高的档次更优越的度假氛围和体验环境更完善的综合配套（餐饮、会议、娱乐等）更短的距离，更低的时间成本更低的预算更高品质的软性服务对机场更强的依赖对周边产业更强的依赖会展/行业峰会/主题性论坛赛事、颁奖会内部小型封闭决策会议内部中型会议内部中型度假活动内部大型会议联合双边会议/政府接待拓展和培训EMBA/总裁级培训班不同类型会议的不同要求344商务会议项目SWOT分析生态环境优美交通便利，服务周到重庆特区，西部重镇，直辖十年，国家重点支持位置稍偏人气不高配套不全项目优势STRENGTH项目劣势WEAKNESS项目机遇OPPORTUNITY重庆会议越来越多，需求量大重庆缺乏一个与直辖市相匹配的高品质的休闲度假旅游会议相结合的高档会议中心重庆已有的会议中心，如海兰云天，国际会议展览中心等市区各酒店会议中心重庆周边的休闲旅游会议中心项目威胁THREATS345典型案例分析鸣泉居国际会议中心项目背景坐落于广州的北隅，白云山麓，金钟湖畔。拥地20余万平方米，建筑面积约4万多平方米，欧陆风格的建筑结合周围的自然环境，成为格调高雅的度假胜地，也是接待国宾及政要名流的“基地”，深得国内、外知名人士的嘉许，被誉为“南国钓鱼台”。项目主要构成国际会议中心、别墅群、休闲活动场所时机广州市是华南地区的经济贸易中心，来广州商务会议及商务洽谈日益盛行，同时随着现代的企业管理理念的发展，这些会议及洽谈大多选择在度假村举行，鸣泉居的成功就是在这种大的经济背景上产生的。区位及环境项目距离飞机场近且自然环境优美是成功的一个关键要素。高标准的设施商务会议及商务洽谈不仅要求适合各种会议、商务洽谈所需要的会议设施、住宿设施及高标准的服务，同时也要求有大量的游憩设施，这方面鸣泉居全部有，这是鸣泉居的成功另一个秘诀。鸣泉居国际会议中心成功启示瑞士达沃斯达沃斯DAVOS小镇位于瑞士东南部格里松斯地区,，坐落在一条17公里长的山谷里，靠近奥地利边境，它是阿尔卑斯山系最高的小镇。地处兰德瓦瑟河的达伏斯谷地，海拔1，529米。气候宜人，为疗养和旅游胜地。二十世纪起成为国际冬季运动中心之一。电缆车可达海拔15302610米的滑冰运动场。达沃斯是瑞士知名的温泉度假、会议、运动度假胜地。海南博鳌水城成功要点以超常规的创新思维成功策划“博鳌亚洲论坛”，使博鳌水城迅速成为世界瞩目焦点。事件效应的强大影响力奠定博鳌水城向国际会议与休闲度假方向发展的基础。高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休闲娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了博鳌水城的高品质区域形象。346战略定位打造重庆甚至西南最好的会议服务中心1同休闲、娱乐、旅游、度假、养生紧密结合的综合会议中心2高档完善的设施，五星级的会议服务4分层次、分区域建造各种类型的会议中心，以能够满足不同会议的需求3环境静雅，严格的保密性535婚庆服务351婚庆服务概念及特点352婚庆消费分析353婚庆消费发展趋势354案例分析355项目SWOT分析356项目战略定位特点概念婚礼婚宴蜜月度假一条龙配套服务婚礼中国传统式、西式婚礼、中西合璧式婚宴各种消费水平的婚礼喜宴蜜月度假胜地提供各种新婚蜜月所需设施婚礼满足不同趣味新婚者，人人可以有王子公主般的梦幻婚礼婚宴消费较高，消费者多，80后婚宴相当流行蜜月度假消费能力强停留时间长、对目的地环境要求高、年轻新婚者居多、季节性较强351婚庆服务概念及特点新人结婚典礼选择项目婚庆项目占比（）需要拍摄婚纱照884计划请婚庆公司策划婚礼491酒楼举办婚宴787新娘购买婚纱368蜜月旅游677影楼婚纱照3526元结婚珠宝首饰5659元婚纱礼服2008元婚庆礼仪7464元喜宴水平（不含酒水）1030元/桌蜜月旅游9304元总计新婚消费已达29761元（不包括喜宴）新婚消费结构352结婚消费分析（1）结婚消费项目增加，629的新人表示要举行婚庆，婚庆的档次也有较大提升，婚礼现场的灯光、音乐、司仪等标准也节节攀升婚车档次一溜排的宝马、凯迪拉克等高档婚车在大街上也能看见；对婚宴气氛和质量提出更高的要求。（2）结婚消费范围不断扩大，新娘婚纱从以往租用型，变成了挑新款买回家，婚礼现场的灯光、音乐、司仪等标准也节节攀升。（3）现代人的婚礼正由“物质型”向“精神型”转变，新郎新娘越来越多地关注文化层面，更加追求时尚、健康、文明，个性化、时尚化越来越强化。353婚庆消费发展趋势斐济WAKAYA尊贵俱乐部斐济WAKAYA海滨俱乐部可以让你梦想的所有浪漫婚礼统统实现。你可以在海边或是WAKAYA村的教堂举行婚礼。小岛一次性仅接待12对客人，是秘密结婚的绝佳地方。当地的特色住所是竹楼，为独立的两层小楼以及一座花园。这里享可以受私密的温泉浴、瀑布花园和露天火山岩浴室。这里最大的竹楼面积为12万平方英尺，里面有私人游泳池、网球馆、健身房，还有6名侍者和1名司机为你提供服务。据悉，这里曾是美国名流席琳迪翁和比尔盖茨的蜜月地。354案例分析苏格兰INVERLOCHY皇家城堡位于英国苏格兰高地的INVERLOCHY城堡是性格活跃的新婚夫妇的最佳去处。在这里你可以感受山野漫步、草地高尔夫、湖中荡竹筏的浪漫活动，以及登山、滑雪和越野驾驶等惊险项目。INVERLOCHY可以为客人举办各式婚礼。城堡主餐厅能同时容纳80人，小的餐厅也可供20人进餐。城堡房间的装饰风格尽显奢华与尊贵，房间外可以看到英国最高山本尼维斯BENNEVIS的美景。354案例分析巴黎“雅典广场”饭店世界浪漫之都最浪漫的饭店，这里可以一览巴黎著名景观的地方，周围是罗浮宫、奥塞博物馆、蒙田大道和各大剧院。饭店有5000平米的尊贵皇室套间提供，这里你可以看到埃菲尔铁塔、拥有独立办公室、8台电视机和两间奢华浴室。饭店有两间宴会厅，可以举行多达120人参加的婚礼354案例分析关岛万豪度假村关岛万豪度假村为游客提供一站式的蜜月度假服务，它的情人崖被称作是蜜月之都，到处都是一对对的情人，它里面最出名的“情人教堂”是座八角形的玻璃教堂，以白色为主调容纳40位宾客。度假村除了为新人办理特色婚礼外，还提供250多套婚纱礼服，供新人拍照，更设有宴会厅摆设婚宴。354案例分析（1）蜜月度假地都能提供各种浪漫的婚礼；（2）有秀丽的自然风光和独特的人文景观；（3）基本上都能提供婚宴服务；（4）针对蜜月度假者的休闲服务设施齐全，满足各种高档次需求；（5）突出一种浪漫舒心的情调，符合新婚人士情调。354案例分析重庆及全国的朝阳项目消费者多且需求旺盛利润率高项目区位优势临近主城区，交通便利，自身及周边景观好区位知名度不高属于朝阳产业，宣传投入较高周边配套设施不足项目优势STRENGTH项目劣势WEAKNESS项目机遇OPPORTUNITY宏观经济走势稳定，居民收入不断增加大量80后步入结婚年龄结婚发展趋势有利项目开发朝阳项目，后跟进者较多喜宴市场被酒店餐饮瓜分短期内很难提升项目的知名度项目威胁THREATS355案项目SWOT分析婚庆度假胜地婚礼梦幻殿堂重庆婚宴都国内首选蜜月度假区356项目战略定位重庆婚庆首选胜地36高尔夫361重庆高尔夫现状分析362重庆高尔夫消费分析363项目SWOT分析364项目战略定位2001年之后，重庆的高尔夫产业得到快速发展，目前有六个国际标准锦标赛球场361重庆高尔夫球场现状分析红鼎高尔夫球会红鼎高尔夫球会位于重庆市北碚区童家溪三溪口嘉陵江畔，占地面积近2000亩，距主城中心区约20公里，距离机场30公里。由云南红塔集团斥巨资按国际高尔夫锦标赛级标准修建的18洞高尔夫球场，特别之处还在于它拥有一个目前亚洲单体面积最大的商务会所。它是一个具备接待高尔夫大型赛事及商务会议、旅游高尔夫等活动功能的大型综合性体育、休闲场所。会所餐厅室内泳池大堂重庆保利高尔夫球会位于重庆北部新区经开园，距重庆江北国际机场仅10分钟车程，距重庆市核心商务区渝中半岛主城区约8公里。由美国著名设计师布莱恩（BRAINCURLEY）设计，球场充分利用自然地形，依势而建。分为南、北两个国际标准18洞球场，占地约2500亩。会所建筑面积达12万平方米，设有专卖店、中西餐厅、巴渝茶室、VIP贵宾室、豪华包房、多功能厅、露天宴会厅和室外观景台等设施，功能齐全餐厅会所大堂酒店会所餐厅重庆上邦高尔夫俱乐部位于重庆九龙坡区金凤镇国家级风景区缙云山脚下，距市区仅20KM，车程25分钟。球场占地3600亩，拥有2个18洞国际标准高尔夫球场。球场的会所依山而建，占地3，800余平方。欧式风格的装饰。另外还有“养身型”的温泉，休闲舒适的度假村住宿，自然新鲜的美食。重庆佰富江景高尔夫球场位于重庆江北区嘉陵江畔，是重庆地区唯一的滨江山地型球场。占地2500亩，由加拿大著名高尔夫球场设计师MRTODDDUGUID设计。球场由俱乐部由27洞江景高尔夫球场（分为一个18洞保准锦标球场和一个9洞球场）、江景高尔夫会所以及江景高尔夫练习场三部分组成，是经国家有关部门正式批准的高尔夫俱乐部。练习场会所咖啡厅重庆国际高尔夫俱乐部球场项目占地2600亩，是一座典型的山地球场，它由加拿大著名WOODBAY高尔夫设计与建造公司的DLYALLADAMS依山就势设计。其总体规划包括18洞的标准高尔夫球场一个、9洞灯光球场一个、高尔夫练习场一个、标准网球场三个、俱乐部会所一幢、国际会议中心一个、温泉度假村一个、会员别墅区一个。练习场练习跑道重庆庆隆高尔夫国际社区庆隆南山高尔夫国际社区是重庆首个集高尔夫运动、酒店商务、休闲度假、高尚住宅为一体的复合型GOLF别墅国际生活圈。占地3300亩，由金熊杰克尼克劳斯设计，主要规划有一个18洞72杆锦标赛级山地高尔夫球场、练习场以及球会俱乐部、希尔顿度假酒店和国际会议中心、3万平米风情商业小镇、山顶温泉SPA度假中心，2000亩原生态森林公园、6大主题休闲公园，以及高尔夫独立别墅、联排别墅、酒店式公寓和半月温泉休闲俱乐部。占地都在2500亩以上，有设施比较齐全的会所配套；分布在主城区，交通便利；都结合地形并且聘请知名设计师设计；高尔夫运动与休闲度假结合；重庆市高尔夫现状总结按客源市场分析单位（万人次）综合计算2005年重庆市的日均高尔夫运动人口为613人，2007年达到1120人。一个标准的18洞高尔夫球场最多容纳120人，则标准的球场至少得10个方能满足需求。362重庆高尔夫消费需求分析按消费者调查分析目标消费者的工作和居住区域主要集中在渝中区、江北区、九龙坡区、南岸区、沙坪坝区；高尔夫的主力消费群体仍是男性，但女性也有较高的兴趣，占调查样本的22；高尔夫的消费群体主要集中在“2640岁”的中青年消费者，“3035岁”为主力消费群体；该群体多为“有车一族”，文化程度普遍较高，个人年总收入普遍在10万元以上。目标客户集中在在渝发展的外企主管、私营企业老板及银行、保险、IT、房地产等相关行业的经理人、家庭收入20万以上的白领阶层。符合当地经济发展战略“工业强区、农业稳区、三产活区、科教兴区”战略背景以丘陵的独特地形，便利的交通、秀丽的风光与休闲度假充分结合土地成本较低知名度不高，当地经济不发达距主城区心里距离相对远高尔夫的普及程度不足地块分为两块，难做标准高尔夫球场项目优势STRENGTH项目劣势WEAKNESS项目机遇OPPORTUNITY项目威胁THREATS高尔夫在重庆刚刚起步，需求旺盛，发展空间大重庆经济快速发展会有更多的消费者主城区域内有多个竞争球场郊区有多个练习场竞争者外来企业看好重庆发展潜力，会继续投入到球场的建设中363项目SWOT分析开发18洞的标准高尔夫球场，项目土地不具备规模上的优势，建议开发9洞的练习场。1本项目水口寺发展高尔夫具备一定的自身景观优势和地形优势，配套开发相应的别墅及高档公寓。2建议聘请国际知名球手或专业设计公司进行球场规划设计，从而保证球场的品质。4本项目的目标客户主要是高尔夫的学习者，建议营造一个国际水准的高尔夫球学校。3364项目战略定位371主题公园的概念及类型372发展史及发展趋势373现状及未来供应374典型案例分析375进入性分析37主题公园定义类型主题公园是一种人造旅游资源，它着重于特别的构想，围绕着一个或几个主题创造一系列有特别的环境和气氛的项目吸引旅游者。个性鲜明、投入高、占地规模大、游客重游率低特征主题游乐园类，上海锦江乐园微缩景观类，如深圳锦绣中华；民俗景观类，如深圳中华民俗文化村；仿古建筑类，如杭州宋城；影视城类，如无锡三国城，水浒城；动物景观类，如上海野生动物园371主题公园的概念及类型世界主题公园的发展历程切入期20世纪50年代1955年开业的加州迪斯尼乐园开辟了主题公园时代，发展期20世纪50年代末至70年代美国主题公园飞速发展在这一阶段迪斯尼吸引环球影城、海洋世界在奥兰多兴建迪斯尼世界，形成集聚效应。成熟期20世纪80年代，主题公园发展重心由美国转向欧亚两洲中国主题公园的发展历程成熟期20世纪80年代，主题公园发展重心由美国转向欧亚两洲发展阶段80年代末90年代初主要标志是深圳锦绣中华的建成开业充实阶段90年代初至今中国主题公园发展日趋理性化。372发展史及发展趋势373现状及未来供应名称区位规模主题经营状况重庆金源方特科幻主题公园江北区滨江路60亩现代高科技较好洋人街南坪区弹子石3000多亩异国情调、标语等一般南山植物园南坪区南山8000多亩植物一般客源以重庆及来重庆旅游的外地游客为主。经营方式多以门票收入为主。总体经营状况一般,区位与特色是关键。重庆主题公园现状名称区位规模主题中央公园茶园新城区A区700亩政务文化熙街重庆大学城大约560亩生态休闲购物二郎科技公园九龙坡东部城区两河口与高新区接界处7726公顷科技青龙公园九龙坡原电厂灰渣场2038公顷工业文化巴国城公园九龙坡原红狮水库1555公顷巴国历史文化中华美德主题公园大渡口150亩中华美德加勒比海水世界主题公园南坪区南山700亩动感加勒比海风情未来供应量比较多，且大部分区位都很好，均分布在主城区内，未来主题公园的竞争将会大大加大重庆主题公园未来供应区位位于杭州六和塔以西，之江度假区内，距杭州市中心20分钟车程规模占地57万平方米总投资15亿元建成时间1996年5月18日客源50随团旅客，50散客。杭州宋城374典型案例分析宋城经营状况四年共接待游客700万人，开业三年内收回全部投资。特色宋城是反映两宋文化内涵的第一个主题公园。主要景区“清明上河图”再现区、九龙广场区、宋城广场区、南宋风情区。主体建筑再现北宋清明上河图。文化是宋城的灵魂。可借鉴之处营造一种生活氛围，再现一种生活方式。华侨城华侨城是国内最大、最成功的主题公园旅游产业群之一区位位于深圳市福田区的西面，属深圳中心城区物业类型主题公园，酒店、美术馆、生态广场、高尔夫俱乐部、郊野公园等规模共占地48平方公里，其中四大主题公园占地135平方公里经营状况13年来，华侨城主题公园累计投资18亿元，累计营业收入已达501亿元，累计利润总额已达152亿元。锦绣中华微缩国内著名的82个景点，“一步迈进历史，一日畅游中国”深圳华侨城四大主题公园，特色鲜明中国民俗文化村民族特色，原貌再现特色的山寨、庭院和街市，并配有民族歌舞表演世界之窗以弘扬世界文化为主题，集118个世界著名景观、自然风光、民俗风情和民间歌舞于一园欢乐谷运用现代休闲理念和高科技成果兴建，突出参与性，娱乐性。成功原因区位适宜深圳近郊项目内容新颖、个性强深圳城市感知印象单一，投资大型主题公园易成功“旅游地产”的开发模式，以旅游带动地产的开发借鉴之处“旅游房地产”的开发模式，以开发旅游业带动区域土地升值可借鉴之处依托城市中心的距离成为影响主题公园经营状况的重要因素距离阻抗主题公园选址在城市近郊本项目距离重庆市中心68公里距离城市太远一级客源市场方圆50公里内常驻人口不足200万区位上不适宜建造主题公园一级客源市场不足主题公园市场不景气，且竞争激烈市场不景气项目不适合建造主题公园概念借鉴泛主题公园通过在项目中对物业建筑风貌和形态的整体塑造，营造不同主题的风情社区，营造每天都生活在主题公园中的感念375进入性分析38高尚别墅381别墅市场分析382案例分析383项目SWOT分析384战略定位及物业建议381别墅市场分析与2007年相比，2008年重庆别墅市场将呈现更加细分，从卖形态转向卖需求。在国家政策的强力限制下，重庆别墅市场在投资和刚性需求的双重刺激下，又将呈现出激烈的市场冲突。2008年大量新品牌投入市场，包括协信阿卡迪亚、龙湖悠山郡、睿城、东原香山、海昌集团、中海北滨1号、协信彩云湖1号、常青藤、汇景湾、28阙再加上一些本来就在重庆闹得风生水起的各项目，一场从开发理念到产品品质本身的精细打磨正让市场渐欲迷人眼。按照非官方的统计数据显示，2008年即将面市或者已达销售条件的独立别墅1000套，联排1800套，两个数据相加将达到创重庆纪录的2800套。2008年重庆别墅市场投放量表面上2008年重庆别墅市场竞争激烈，然而源自2005年、2006年就开始的别墅用地的“地根紧缩”使得别墅产品不仅没有因为竞争激烈而下跌，反而是价格的一路走高。从2008年上半年亮相的别墅价格来看，联排别墅普遍上涨到8000元10000元/平方米，而独立别墅的价格更是跨越性上升到18000元20000元/平方米，部分有特殊景观和花园资源的独立别墅价格更是可以接近3万元/平方米。2008年重庆别墅市场价格别墅类型独立别墅联排别墅度假别墅顶级别墅别墅市场特点竞争大分流严重区位集中交通影响大公认的优质楼盘畅销重庆市场联排别墅差别化大，有的价格与独立别墅不相上下，有的联排别墅价格已和高品质花园洋房落到一起。近期供应量大，有供过于求趋势。当前重庆市场上度假别墅供应量很小，几乎是空白。重庆市场对度假别墅的需求也很小，远未被激发出来。顶级别墅多数有一定的稀缺资源沿海、沿湖或依山而建，交通便利配套设施齐全，且往往有享受级的设施，生活便利但又不失静谧单套面积一般较大，总价较高。别墅市场特点382案例分析PARADISEVILLA位于西印度群岛的安圭拉岛，坐落在海港内，俯瞰圣马丁海。有小沙滩、码头和海岸线。单套占地425英亩，630平米建面，含5个卧室和一个豪华主人套房。售价425万美元，租赁价每晚1572美元起。COVESPRINGHOUSE位于北美洲巴巴多斯岛，沿加勒比海，在北海岸线包围的小峡谷内，环境静谧、优雅。单套占地5万平方英尺，建面1683平方米，含8个卧室和2间佣人房。售价1750万美元。国外顶级别墅案例水景别墅和谐的利用稀缺性的滨水景观资源可借鉴之处青城白鹭洲位于青城山旁的白鹭州度假公园依托园内名山青城山，依山而建。青城山古木奇树参天，自古以来靠幽静而闻名天下，历来是成都及周边人士度假的黄金宝地。白鹭洲度假公园全部修建为50400平方米的独立别墅和连排别墅，总价最低仅10万元左右，是白领阶层都能轻松拥有的周末度假物业。项目号称“户户临水，移目换景”，因为它引进了青城山泉，营造了85亩大型活水湖，别墅临湖而建，户户推窗即可见水。国内典型案例华侨城是充分发挥主观能动性，利用后天的努力来打造的旅游地产项目。有专家指出，华侨城的独到之处在于成功处理了旅游与居住、开放性与私密性的关系，将日常生活赋予了旅游休闲的内涵，这一特色使它在众多地产项目中显得高出一筹，并为中国地产的发展贡献了全新的理论模式。华侨城置信生态花园芙蓉古城地处温江永宁镇与青羊区（文家场）交界处，占地约810亩，初步规划建筑总面积13万多平方米。特点及优势集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。芙蓉古城当初被定位“置信生态花园”，是成都置信作为一家有历史责任感、有卓越创新意识的企业所思考的民族建筑文化的传承和国人心灵回归的结果。生态花园芙蓉古城383项目SWOT分析较大的规模别墅市场价格大幅上涨与城市距离适当知名度不高巴南景点特色不够巴南在游客心目中地位不高项目优势STRENGTH项目劣势WEAKNESS项目机遇OPPORTUNITY本地其他别墅数量众多且同质化强短期内很难提升巴南的知名度项目定位顶级，有市场认可程度和时间风险项目威胁THREATS宏观经济走势稳定人们开始热衷于第二寓所（度假别墅）国家给予重庆和成都新定位为“城乡统筹试验区”384战略定位及建议本地块发展条件市场发展趋势宏观环境发展趋势未来10年别墅市场处于需求增长期，市场发展潜力大；中档物业市场潜在供应巨大，未来竞争激烈；高品质经济型别墅未来需求增长迅速，有较大的市场机会点，但近期存在一定的市场竞争；顶级别墅未来竞争较小，需求稳定，短期内市场进入性高生态条件优良；地块规模大；交通条件将会逐步改善；高尔夫俱乐部、生态农业园及商务酒店等将逐步启动；地块所在地巴南可补充的客源较少，相对劣势，但周边主城区客源资源丰盛。重庆“新城乡统筹”政策将会使得重庆区域市场前景看好；汽车消费逐步启动，预示郊区化住宅消费的逐步成型；住宅产业化、智能化以及生态环境的注重，将引起住宅的新发展趋势顶级别墅切入市场在本项目中景观较好、土地状况较好的地块中开发单套面积500平米左右，占地1015亩/套控制在500亩开发总量差异化区域市场定位、一体化生态环境营造、配套设施完善、利用旅游休闲资源的有效竞争优势的开发市场切入点顶级别墅多位于具有极好自然景观的区域相对而言，顶级别墅对距离的敏感度不高顶级别墅市场受资源限制，供应基本保持稳定的增长由于区域经济快速增长和外向度的增加，市场需求稳步增长顶级别墅对高品味配套设施的依赖型较高本项目配有山地、长江水景、高尔夫等，综合景观资源丰富本项目配套设施齐全，品味起点高，并且富有特色物业建议顶级别墅四总体定位市场分析总体定位开发时序各个模块定位总体功能定位市场现状农业观光市场潜力市场进入性评价市场定位高尔夫别墅SPA养生休闲运动婚庆目前市场缺少同类产品市场竞争激烈不同档次的竞争者众多物业品质普遍较差，缺乏特色娱乐设施，竞争相对激烈球场品质基本均一，有特色的球场较少新兴产品，市场上希缺未来市场发展潜力巨大一段时间内市场潜力增长相对缓慢未来市场会有一定增长市场潜力很大对别墅的需求保持稳步增长未来市场潜力巨大可以作为领先者进入市场，进入性良好依托项目景观资源，具备一定的进入性能否具有特色是进入市场的关键区位和市场状况决定本项目的进入性较好近期有较大阻碍，远期进入性较好社会发展方向，市场进入性好特色的高科技农业示范园区滨水、丘陵高品质高尔夫球场综合性休闲运动园区高品质的人性化服务和严格的私密性区别于同类项目顶级别墅切入市场，经济性独立别墅持续经营以婚庆