某某县城区危房改造项目可行性研究报告

第一章总论11项目概况一、项目名称某县城区危旧房改造项目二、承办单位某县建设局法人代表三、建设地点四、建设性质改造五、建设期限31个月（2009年1月2011年7月）六、建设内容和规模1、本项目拆迁危旧房9793636，其中11县中心城区老城区低洼危旧房拆迁面积49800万，11县国有企业拆迁危旧住房153228，11县国有林场迁危旧住房3281356。2、为解决11县国有企业职工的住房问题，而新建安置房124024，其中11县中心城区老城区新建安置房61500，11县国有企业新建安置房14964。11县国有林场新建安置房47560。完善水、电、路、绿化等配套工程。七、建设目标根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发200724号的精神，参照建设部关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见，利用1半年左右时间对11县国有企业危旧房进行改造；同时新建124024安置房，解决11县县国有企业258困难住房问题及改善困难户居住条件。美化、整洁11县城市环境，提高城市品位。八、总投资及资金筹措本项目总投资1427397万元，其中11县中心城区老城区新建安置房投资704248万元，11县国有企业新建安置房投资177711万元。11县国有林场新建安置房投资545437万元。12项目编制依据与研究范围一、可行性编制依据1、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；2、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）；3、关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见；4、投资项目可行性研究报告编制指南（国家计委2002年）；5、抚州市统计年鉴2007年；6、民用建筑设计通则（GB503532005）7、国家有关建设标准及规范；8、其他相关资料。二、可行性研究范围本项目结合11县困难户实际情况，合理确定工程项目的建设标准，做到规模适宜、功能适用、经济合理、安全卫生的要求，充分利用现有土地资源，使安置住房的建设满足广大低收入家庭的需求。本次可行性研究的范围为项目建设的必要性和可行性、市场定位、项目规划及建设规模、场址选择与建设条件、建筑设计方案、能源耗用和节能分析以及环境影响分析、项目组织实施与管理、投资估算、社会评价等内容。13主要技术经济指标序号项目名称单位指标一危旧房改造区占地面积亩111县中心城区老城区亩10185211县国有企业亩4675311县国有林场亩二危旧房拆迁面积9793636111县中心城区老城区49800211县国有企业153228311县国有林场3281356三新建安置面积124024111县中心城区老城区61500211县国有企业14964311县国有林场475604安置户户数17065安置人数人59006户均面积727四安置房总用地面积111县中心城区老城区30000211县国有企业7200311县国有林场22650五建筑指标1容积率2建筑密度353绿化率30六项目总投资与财务指标1项目总投资万中心城区老城区万元7042481211县国有企业万元1777111311县国有林场万元5454372资金来源万元3改造范围收入万元78046514结论与建议一、结论本项目参照棚户区改造工作的指导意见，对11县国有企业危旧房进行改造。项目建设是以关注民生、构建和谐社会，改善企业职工居住条件为目标的一项“德政工程”，是以政府主导、部门组织、市场运作的模式为基本原理，是以解决困难家庭住房问题的一种手段。总之项目实施符合国家及省市有关规定和要求，有助于逐步缓解企业职工居民住房因难、不断改善住房条件，提高11县城的居住水平，体现了政府对住房困难户的关怀，体现了社会主义的优越性。本项目改造在改变原有城区旧貌，美化、整洁城市环境，提高城市品位的同时，也使县城区域内的经济发展得到提高，人们生活水平得到上升，因此项目社会效益和环境效益十分显著。本项目属一般建筑项目，是11县住房事业基础设施建设，本次可行性研究报告通过对11县企业职工困难户资料进行搜集，确定了项目建设规模和内容以及建设方案，提出了组织管理与实施计划，开展了投资估算分析，项目符合有关政策，并对选址、工程方案、招标方案进行了分析和评价，得出结论项目是可行的。二、建议为确保项目建设的顺利实施，可研提出如下建议1、为使项目能顺利实施，建设单位应合理组织与安排项目建设的各个阶段，在保证必要的建设周期的同时，加紧设计审查、审批、工程招标和资金落实到位等各方面的工作，缩短中间环节。2、改造区内周边交通条件优越，生活配套设施齐全，具备舒适宜人的居住环境。项目建设过程应注重与环境的协调，达到合理统一。3、项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重、耐心做原居民思想工作，以免拖延建设进度。4、本项目属于住房基础设施建设，相关的供水、供电、通讯等设施须配套完善。建议一次性做好地下管线的综合设计、预留及预埋工作，避免重复开挖、重复建设，节约建设投资。第二章项目建设必要性与可行性21项目现状概况一、危旧房区状况1、房屋年久难修。多数为上世纪60、70、80年代甚至是50年代初建造的平房。如老城区居民区大多为上世纪5060年代建造的平房；国有林场多为上世纪60年代末、70年代初建造的简易砖木、砖木低层楼房。这些房屋无法按常规整修。2、建筑标准低。大部分房屋为砖木结构，有的甚至为泥土垒墙。披厦、简易房相连，建设布局杂乱，阴暗狭小，房屋无基础配套设施，居民生活用水明沟排放，环境脏、乱、差现象严重。3、面积偏小。居民家庭住房面积多数约3540左右。4、存在安全隐患。房屋年久失修，天棚变形，墙体开裂，屋面多处漏雨，有的雨水倒灌，有的地基下沉，电线老化，电线电话线乱拉乱挂，存在较多安全隐患。5、部分处在地势低洼区，每年雨季都要遭受内涝的侵袭。二、居民类别大多数居民是老城区、水泥厂、农机厂、磷肥厂、篾器厂、石灰厂、林场等老企业或关闭破产企业职工，多数60、70年代参加工作，工资收入不高，经济条件差，家庭人口多，有的三代同堂，大多买不起住房。22项目建设的背景居住是群众的基本生活需要，住房问题是重要的民生问题。党的十七大报告中明确提出了加快推进以改善民生为重点的社会建设及努力使全体人民“住有所居”。为认真贯彻落实党的十七大和国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）精神，落实全国城市住房工作会议精神和参照关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见。11县政府关于开展旧住宅小区整治改造要求，为加快推进全县城市旧住宅区（危旧房、棚户区）改造这一民生工程，结合该县实际，编制“11县危旧房改造项目”可行性研究报告。通过危旧房改造安置困难户、企业职工住房问题是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象，具有保障性质的政策“建筑住房”。以满足县城中低收入家庭的住房需求为主要目的，它与最低生活保障金、下岗职工再就业工程共同构成了社会保障体系，充分体现了“三个代表”重要思想，是保持社会稳定、促进社会全面和谐发展的重要举措。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议明确提出，构建和谐社会取得新进步，是未来五年我国经济社会发展主要目标之一。实现这个目标，要特别突出地解决好人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。关注弱势群体的利益，让弱势群体生活得更好，是国家和社会的责任，是现代文明社会进步的标志，也是社会前进与和谐发展的必然选择。对困难户、企业职工家庭实行不同的住房供应政策，是市场经济国家住房政策中的一个基点。因此，通过危旧房改造安置困难户、企业职工住房工程的实施是一项民生工程，是事关民生大计的一种方向。11县中心城区低洼危旧房区（司前村、火车站、泸水路、老步行街、解放北路）危旧房498万平方米；11县国有林场（马头山林林场、高阜林场、株溪林场、陈坊林场、石峡林场）危旧房328万平方米；11县国有企业（水泥厂、农机厂、磷肥厂、篾器厂、石灰厂）危旧房153228平方米。上述危旧房区现在大多数是上世纪五十年代末和六十年代初建设的居住房，房屋大部分年久失修，目前属于危房。大部分房屋为砖木结构，有的甚至为泥土垒墙。披厦、简易房相连，建设布局杂乱，阴暗狭小，房屋无基础配套设施，居民生活用水明沟排放，环境脏、乱、差现象严重建筑密度大、人均居住面积狭小，治安、消防等隐患大，环境卫生十分恶劣，基础设施、配套公共服务设施不全，交通不便。部分处在地势低洼区，每年雨季都要遭受内涝的侵袭。这一恶劣的住房状况已严重影响到全县和谐社会的构建和社会的可持续发展，事关民生的问题。因此如何解决和改善困难户、企业职工住房的问题已成社会迫在眉睫的事项。基于上述情况11县政府同意对中心城区低洼区、国有林场、国有企业危旧房进行改造。23项目建设的必要性一、实施危旧房改造是解决困难群众住房问题，改善县城居住条件的重大举措住房是重要的民生问题和社会问题，也是广大群众最关心、最直接、最现实的利益问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题。解决好“11县老城区、国有林场及国有企业危旧房”困难住房群体最关心、最直接、最现实利益的住房问题，是一个重大的民生问题。是完善群众居住条件，提高生活水平。构建和谐、生态、文明城市的重要手段。是11县政府和社会的责任，是现代文明社会进步的标志，也是社会前进与和谐发展的必然选择。二、实施危旧房改造是构建和谐社会的客观要求中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议明确提出，构建和谐社会取得新进步，是未来五年我国经济社会发展主要目标之一，社会平安稳定是社会和谐的前提。作为11县的老城区、国有林场及国有企业危旧房区基础设施相对落后，困难企业多，困难群体多，流动人口多，安全隐患多，不稳定问题多，治安刑事案件多。一般说来，危旧房集中的地区，由于生活设施不配套，物业管理缺失，如不及时整治、改造，就容易成为社会治安问题比较突出的区域。仅去年，该区就排查出矛盾纠纷和不稳定问题150多起，约占全县的近三分之一。发展是硬道理，稳定是硬任务。实践证明，经济发展必须有赖于一个安定有序的环境，必须依存于一个和谐稳定的社会。为此必须通过安置、配套、完善基础设施建设，来确保危旧房集中区域的社会治安和维护社会稳定，从而积极构建和谐社会。三、实施危旧房改造是提升城市形象、改善城市品质的需要随着棚户（旧城区、危房）的拆除、改造，并建成了一批类似“经济适用房和廉租房”用于安置拆迁户，本项目将有1706户居民从低矮、潮湿、破旧的木质、砖木结构房屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。改造区的按照“减量、增绿、留白、整容”的目标，达到改善该县中低收入和困难群体的居住环境。同时有效改善城市形象、完善城市功能、提升城市品质。四、实施危旧房改造是提高土地利用效率的需要11县老城区、国有林场及国有企业危旧房区零星插建、布置纷乱，占用土地较大，利用率底下。本项目安置房建设严格按照“统一规划、合理布局、节约土地”的原则，使安置区土地资源得到充分的利用，以致提高土地利用效率。24项目建设的可行性一、符合有关政策符合关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发200724号的精神，参照建设部关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见，改善群众居住条件、解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益。二、社会支持力度大本项目属于民生工程、安居工程。危旧房改造，使11县困难户、低收入家庭居民条件得到改善，生活水平得到提高，是社会主义、人道主义的体现，是国家文明进步的标志。因此，本项目得到当地社会大力支持。三、技术成熟本项目属一般建筑项目（房地产类），设计、施工技术成熟，可操作性强。四、材料、施工队伍有保障本项目建设所需的水泥、钢筋、砂石等主要材料，当地均可生产和采购，且11县紧邻临川区为“建筑之乡”，施工建设技术力量雄厚。五、场地条件较好本项目场址地理位置和地质条件较好，场地施工条件较好，交通便利，施工用水、用电均可由市政管网接入。第三章市场定位与价格定位31项目区社会经济概况11县一直以来，县委、县政府带领全县人民自强不息、团结奋斗、努力拼搏，使全县经济社会发展呈现出速度加快，结构优化，质量提升，经济总量逐步增强。详见下表11县2007年主要经济指标单位2007年2006年增长、生产总值（GDP）万元98411815501400第一产业万元1963018168390第二产业万元43472353911540工业万元30262231812290第三产业万元35309279912050三大产业比199544173588223434343财政总收入万元1200878065383地方一般性预算收入万元862854975696全社会固定资产投资万元78555601053070规模以上工业增加值万元17753100105940农业总产值万元3635232750500粮食总产量吨3809838090002农民人均纯收入元4177493731411195社会消费品零售总额万元34016289501750居民储蓄存款余额万元1130861024251041年末总人口人108641107739084在岗职工人数人98729866006年人均工资元1368010690279711县2007生产总值（GDP）98411万元，按可比价计算同比（2006年）增长140；年人均工资13680元，按可比价计算同比（2006年）增长2797。从上述数据得出，11县经济有了较快的发展，人均收入得到较好的提高，这为本项目实施提供良好的经济环境。32项目市场定位棚户区（危旧房）改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。居民安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，解决困难群众住房问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件。本项目主要针对对象（市场定位）为“安置11县老城区、国有林场及国有企业危旧房居民”将安置1706户。33价格定位本安置房超面积部分按售价为1200元/平方米。第四章建设内容与建设规模41改造范围11县的危旧房（包括零星的）、棚户区属于改造范围11县中心城区低洼危旧房区（司前村、火车站、泸水路、老步行街、解放北路）危旧房498万平方米；11县国有林场（马头山林林场、高阜林场、株溪林场、陈坊林场、石峡林场）危旧房328万平方米；11县国有企业（水泥厂、农机厂、磷肥厂、篾器厂、石灰厂）危旧房153228平方米。42建设规模与建设内容按照“统一规划、科学布局、综合开发、配套建设、面向未来”的原则，把危旧房改造后的安置房建设成为经济、适用、美观、功能齐全的现代小区，已满足县城困难户住房需求。本项目拆迁危旧房977万平方米。其中11县中心城区低洼危旧房498万平方米；11县国有林场危旧房328万平方米；11县国有企业危旧房153万平方米。本项目以安置1706户为建设目标，来确定建设规模，新建安置124万平方米，其中房11县中心城区安置房615万平方米，11县国有林场安置房4756万平方米，11县国有企业安置房1496万平方米。配套基础设施如水、电、路及绿化等工程。根据2006年关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）中指出各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房、廉租房及安置房）面积所占比重，必须达到70以上。根据11县生活状况，结合安置区的实际情况，本次安置住房具体建设内容如下项目总建筑面积124万平方米，安置住房1706套，A户型（85）182套，B户型（80）226套，C户型（75）395套，D户型（70）430套，E户型（65）473套。根据项目性质，建筑布置以“经济、适用、舒适”为主，于是建议以后规划设计安置房每栋层数六层。建筑密度28，总容积率为20，绿化率30。第五章项目选址与建设条件51选址原则项目选址应符合以下规定1、应选择在阳光充足、空气流通、场地干燥、排水通畅、地势较高的地段。避免自然灾害的影响。2、应选择有便于安全通行及紧急疏散的外部道路，并应与城市道路相接，交通较为便利；公用设施较为完备的地区。3、应选择在卫生、安全、无污染的地区,与各类污染源的距离，应符合国家有关防护距离的规定。4、优先选择适于新建住房“安置房”的较为规整的地形与较为平坦的地貌。52项目选址53实施条件1、地形、地貌条件11县地处武夷山脉西麓，属山区，地形复杂，大体呈东南高、西北低的趋势，全县最高峰鹤东峰海拔1364米。全县山地面积占总面积的831，丘陵面积占总面积的65。本项目规划用地范围为老旧城，范围内属冲击地貌单元边缘与剥蚀岗地交接部位，整个场地后原经人工填土推平，地形比较平坦，起伏不大。2、气候条件11县位于江西省东部、武夷山脉西麓，与福建省光泽县、本省南城县、黎川县、金溪县、贵溪市相邻，介于北纬27282755、东经1164611717之间。11县属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，雨量充沛，四季分明，冬夏较长，春秋较短。年平均气温为169C，极端最高气温395C，极端最低气温111C，年平均降雨量19688MM，年最大降雨量28982MM（1998年），年最小降雨量12449MM（1963年），降雨量年内分配不均匀，46月降雨量约占全年降雨量的557。多年平均蒸发量为13575MM，多年平均风速为12M/S，多年平均日照时数16472H，多年平均湿度828，无霜期长279天。3、工程地质工程区主要出露第四系（Q）及燕山早期（J52）花岗岩地层，第四系地层可分为人工填土，壤土及砂土，为上伏地层，燕山早期（J52）花岗岩体为下伏基岩，各类岩土层结构特征如下（1）第四系土层（Q4）A人工填土可分为杂填土与素填土。杂填土由砂、卵石、建筑垃圾等组成，松散稍密，在居民集中区有分布；素填土以砂质壤土为主，稍密。B壤土黄色，可硬塑，层厚1020M，透水较弱，为残积土。C粉细砂黄色、松散，层厚0326M不等，工程区分布广泛。D粗砂黄色、夹少量砾石，中密，层厚0520M，工程区广泛分布。E卵砾石黄色，中密密实，夹有漂石，层厚大于10M。沿两河河床都有出露。（2）燕山早期（J52）花岗岩地层岩性为青灰色花岗正长岩、花岗闪长岩为主，在县城以东分布较广泛，为工程区下伏基岩，表层呈强弱风化。4、水文地质场地主要接受大气降水的补给。场地环境类型为类。场地地下水类型为松散岩类孔隙水、微尘压，受季节性影响较大。砾砂中，接受大气降水补给，水量较丰富，年变幅约200M。场地地下水对钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性，对钢结构具有弱腐蚀性；场地土对混凝土结构无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中钢筋无腐蚀性。5、地震根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB183062001），该项目建设区域地震动峰值加速度的实施意见建科【2006】231号7、能源效率标识管理办法（国家发改委、国家质检总局2004年17号令）二、建筑类相关标准及规范1、绿色建筑评价标准GB/T5037820062、民用建筑热工设计标准GB50176933、建筑照明设计标准GB50003420044、绿色建筑技术导则（建科【2005】199号）5、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ13420016、民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26957、采暖通风与空调设计规范8、外墙外保温工程技术规程JGJ144200410、采暖居住建筑节能检验标准JGJ132200111、民用建筑电气设计规范JGJ/T169212、绿色照明工程技术规程DBJ01607200113、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇82能耗状况和能耗指标一、项目能源品种选用原则本项目根据国家和江西省的相关节能与环保政策，本着节能、环保、因地制宜的原则，结合本项目区域定位、住宅外部条件等具体情况选择能源形式。二、项目所在地能源供应状况本项目具备完善的市政设施的接口，市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与院内市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件基本具备。三、能源消耗种类及数量本项目主要是水、电力和燃料等能耗。1、供水本项目为住宅，设计规模1706户（5900人），用水量标准150L/人D，（1505900）/1000885立方米/日。2、供电住宅144万平方米，60W/，8640KW；3、天然气居民用气标准为3100兆焦/人年，则居民年用气总量为18290000兆焦。测算得，年用天然气量为18290000兆焦，合计标准天然气量为513908立方米（天然气热值为3559兆焦/M3）。四、单位建筑面积综合能耗和总能耗分析本项目用能总量为86983吨标准煤/年，其中年需电能200万千瓦（折标煤量为2458吨标准煤/年），年需燃气量为513908立方米/年（折标煤量为62403吨标准煤/年）。项目总建筑面积124万平方米,则单位建筑面积年综合能耗0007吨标准煤/平方米。83节能措施一、改善建筑物单体热环境1、朝向与体型建筑物的朝向应尽量争取南北朝向，避免东晒和西晒。2、围护结构节能设计屋面选用150MM厚水泥聚苯保温板做保温层，材料密度280300KG/M3屋面传热系数060W/K外墙采用保温设计，墙体采用20厚水泥砂浆240厚多孔砖20厚水泥砂浆，在墙体与外墙砂浆之间增加20厚的003W/MK挤塑板，这样的构造使得外墙整体的传热系数K086W/K09。8、采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值,充分利用天然光。三、给水排水专业的节能措施1、选用质量高、密闭性能好的阀门；2、选用节水型设备器具，提高水资源利用率，降低水资源无效损耗。3、供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。四、其它节能措施绿化对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。尽量保留原有树木，保持生态环境。小区周围特别是道路沿线种植树木，起挡风降噪作用。小区内各建筑均能满足规范日照要求。除上述措施外，安置小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备、管道、器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。第九章环境和生态影响91环境保护采用的标准1、环境质量标准A环境空气质量标准GB30951996中的二级标准；B地表水环境质量标准GHZB11999中的三类水质标准；C城市区域环境噪声标准GB306993中的三类标准。2、污染物排放标准A污水综合排放标准GB89781996中的一级标准；B大气污染物排放标准GB162971996中的二级标准。92环境和生态现状本土地利用规划为住宅建设用地，位于。该区域环境状况良好。环境空气质量达环境空气质量标准二级标准，水环境质量达地表水环境质量标准级，拓展空间大，具备可持续发展的条件，非常适宜居民生活和居住。1、生态环境本项目场址地貌简单，无森林草原植被、动物栖息处，且目前无探明矿藏。2、环境保护区项目附近无名胜古迹，风景游览区等环境保护区。3、社会环境该区域为全市经济、服务、休闲场地中心，项目附近无化学污染源，无易燃易爆物品仓库，无工矿企业、军事设施。93生态环境影响分析一、施工期生态环境影响分析1、施工期废水污染源施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水，施工废水主要包括结构阶段混凝土泥浆水、土方阶段降水井的排水以及各种车辆冲洗水。废水中基本无有毒有害物质，主要为泥沙。2、施工期噪声污染施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最大的是电钻，可达115DBA。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见下表。各施工阶段主要噪声源状况施工阶段声源声级施工阶段声源声级挖土机7896电钻100115冲击机95电锤100105土石方阶段空压机7585装修、安装阶段手工钻100105打桩机95105无齿锯105混凝土输送泵90100多功能木工刨90100振捣器100105混凝土搅拌机100110电据100110云石机100110电焊机9095多角磨光机100115底板与结构阶段空压机7585交通运输车辆声级根据噪声污染源分析可知，由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般均在80DB以上，且各施工阶段均有大量设备交互作业，这些设备在场地内的位置，同时使用率有较大变化，因此很难计算其确切的施工场界噪声，根据本项目施工量，按经验计算阶段其各施工阶段的昼夜声级见表。各施工阶段昼、夜声级估算值施工阶段运输内容车辆类型声级/DBA土方阶段土方外运大型载重机90底板与结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车8085装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车75单位DB（A）施工阶段昼间场界噪声标准值夜间场界噪声标准值土方阶段758575758555结构阶段708570658055装修阶段809585禁止施工553、施工期扬尘施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。由于土石方过程破坏了地表结构，会造成地面扬尘污染环境，其扬尘量的大小与诸多因素有关，是一个复杂、较难定量的问题。4、施工期固体废弃物施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废弃的各种建筑装修材料。二、项目建成后生态环境影响分析作为房地产开发（含经济适用房）项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是地下车库尾气和厨房废气产生的空气污染源，生活污水和生活垃圾。1、大气污染源分析本项目建成后的主要空气污染源为汽车地下车库和厨房废气，它们产生的污染物主要是汽车尾气及油烟气。本项目油烟气主要是由住宅产生，量较少。厨房废气中的油烟废气，各居民生活产生油烟量为1836T/A，该项目各住家厨房油烟气经吸排油烟机处理，据类比调查，一般普通吸排油烟机去除油烟率为60，则各居民年油烟排放量为0734T/A。本项目住宅为1706户，则年油烟排放量为12522T。2、水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。污水量以生活用水量的85计，污水类型包括洗浴排水、冲厕排水、厨房污水和商业油污。94生态环境保护措施一、施工期生态环境保护措施通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为废水、噪声、扬尘以及固体废弃物，为了减少施工期对环境污染，应做到如下措施1、施工现场应尽量考虑建造集水池、沉砂池、排水沟等水处理构筑物，对施工期废污水按其不同的性质，分类收集处理。2、合理安排施工作业时间，禁止夜间进行高噪声施工作业。施工机械应尽可能放置于对界外造成影响最小的地点，压缩工区汽车数量与行车密度，控制汽车鸣笛。施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。3、现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染。4、建筑垃圾及时清理，文明施工。5、水土保持基本无水土流失问题。设计中应选择合理的地平标高，优化竖向设计，做到区内土方平衡，减少土方外运和运入。以免造成周边地区生态破坏和水土流失。建设过程中尽量减少扬尘和做好水土保持工作，避免对周边环境的破坏，切实执行中华人民共和国水土保持法。二、项目建成后生态环境保护措施1、废水处理项目所在地有完善的市政下水管网，进贤县城市污水处理厂已在规划建设中，将来生活污水经过化粪池处理达到污水综合排放标准GB89781996中规定的三级排放标准后排入市政污水管网，最终进入该县的污水处理厂集中进行二级生化处理达标后外排。目前由于县城市污水处理厂尚未建设，废水必须经原大院内的污水处理站处理达到污水综合排放标准GB89781996中规定的一级排放标准后排入市政污水管网，日后县城污水处理厂建设并投入使用后。该项目营运期废水主要为生活废水，生活废水的主要污染物为COD、BOD、氨氮、SS、动植物油等。该部分废水经原隔油池等设施处理后达到污水综合排放标准GB89781996中一级排放标准要求。2、饮食油烟排放执行饮食业油烟排放标准（GB184832001）。3、生活垃圾收集于垃圾屋后统一送往市政垃圾场。4、本项目的主要为生活噪声。生活噪声源仅5570分贝，对周围环境影响较小。同时建设单位采取降噪吸声处理，墙体隔声可达15分贝以上，隔声治理可降噪达35分贝，采取以上措施后，可满足城市区域环境噪声标准GB309693中2类标准要求，对周围环境影响较小。95地质灾害影响分析安置房所处地段，地势平坦，自然条件较好，主要风向多为西北偏北风，年最多为北风，地震动峰值加速度编制计算；11、材料价格依据抚州市建筑工程造价信息提供的信息价格；二、投资估算1、建设投资费用组成本项目估算费用包括工程费用包括土建工程（含装修）、给排水、电气、消防、设备购置（含安装）、绿化等室外工程、其他费用等组成。2、估算总投资项目总投资表（老城区安置房）表131序号项目名称单位数量单价（元）总金额（万元）一土地费用征用土地费小计二前期工程及交纳费1建筑设计费615000080049202勘察费设计费的3014763可行性研究61500001509234环境影响评价费61500001207385标底编制61500000804926招投标管理费61500000251547工程审计61500000503088施工通水、电费用1000开发成本9筹建开办费建安工程费105074小计15084三基础设施费1供电工程65万元/公项30000用地面积194992供水工程20万元/公项30000用地面积60003排水工程32万元/公项30000用地面积96004道路工程54000850045905绿化90000500045006环境艺术小品6000小计50188四建筑安装工程费1桩基础6150005500338252土建工程6150000670004120503水、电及消防安装61500001000061500小计507375五不可预见费万元28632小计取上面一五项之和的528632六开发期税费一其他服务性费用133741施工图审查费615000025015382招投标交易费万元4项之和15073招标代理费万元4项之和315224施工图预算编制费万元4项之和2713705竣工图编制费万元建筑设计费52466工程监理费万元34项之和1266917桩基检测费万元1500二行政事业性及政府性基金收费万元行政事业性收费（按标准的50计取）310581人防易地建设费万元61500002500153752地方教育附加费万元61500003000184503新型墙体材料专项基金万元615000080049204散装水泥专项基金万元61500001509235建筑施工超标噪声排污费万元615000060036906市政公用设施配套费万元61500002000123007建筑行业上级管理费万元615000030018458白蚊防治费万元615000020012309工程定额测定费万元615000010061510排水设施有偿使用费万元615000010061511建筑工程质量监督费万元6150000161512建筑工程卫生服务费万元615000020123013新建建筑物防雷装置验收费万元615000005308小计44431开发成本合计645710一建设期间利息融资成本银行贷款万元小计二管理费用上面14项之和的317179小计17179三销售费用小计34359开发费用开发费用合计51538安置、搬家费用7000投资总额704248综合单位造价（元/平方米）114512项目总投资表（国有林场安置房）表132序号项目名称单位数量单价（元）总金额（万元）一土地费用征用土地费小计二前期工程及交纳费1建筑设计费475600080038052勘察费设计费的3011413可行性研究47560001507134环境影响评价费47560001205715标底编制47560000803806招投标管理费47560000251197工程审计47560000502388施工通水、电费用10009筹建开办费建安工程费103924小计11891三基础设施费1供电工程65万元/公项22650用地面积147222供水工程20万元/公项22650用地面积45303排水工程32万元/公项22650用地面积72484道路工程40770850034655绿化67950500033986环境艺术小品6000小计39362四建筑安装工程费开发成本1桩基础4756005500261582土建工程4756000670003186523水、电及消防安装47560001000047560小计392370五不可预见费万元22181小计取上面一五项之和的522181六开发期税费一其他服务性费用106891施工图审查费475600025011892招投标交易费万元4项之和13923招标代理费万元4项之和311774施工图预算编制费万元4项之和2710595竣工图编制费万元建筑设计费51906工程监理费万元34项之和1251817桩基检测费万元1500二行政事业性及政府性基金收费万元行政事业性收费（按标准的50计取）240181人防易地建设费万元47560002500118902地方教育附加费万元47560003000142683新型墙体材料专项基金万元475600080038054散装水泥专项基金万元47560001507135建筑施工超标噪声排污费万元475600060028546市政公用设施配套费万元4756000200095127建筑行业上级管理费万元475600030014278白蚊防治费万元47560002009519工程定额测定费万元475600010047610排水设施有偿使用费万元475600010047611建筑工程质量监督费万元4756000147612建筑工程卫生服务费万元47560002095113新建建筑物防雷装置验收费万元475600005238小计34707开发成本合计500511一建设期间利息融资成本银行贷款万元小计二管理费用上面14项之和的313309小计13309三销售费用小计26617开发费用开发费用合计39926安置、搬家费用5000投资总额545437综合单位造价（元/平方米）114684项目总投资表（国有企业安置房）表133序号项目名称单位数量单价（元）总金额（万元）一土地费用征用土地费小计二前期工程及交纳费1建筑设计费149640080011972勘察费设计费的303593可行性研究14964001502244环境影响评价费1496400120180开发成本5标底编制14964000801206招投标管理费14964000250377工程审计14964000500758施工通水、电费用10009筹建开办费建安工程费101235小计4427三基础设施费1供电工程65万元/公项7200用地面积46802供水工程20万元/公项7200用地面积14403排水工程32万元/公项7200用地面积23044道路工程12960850011025绿化21600500010806环境艺术小品6000小计16605四建筑安装工程费1桩基础149640550082302土建工程1496400670001002593水、电及消防安装14964001000014964小计123453五不可预见费万元7224小计取上面一五项之和的57224六开发期税费一其他服务性费用44421施工图审查费14964002503742招投标交易费万元4项之和11233招标代理费万元4项之和33704施工图预算编制费万元4项之和273335竣工图编制费万元建筑设计费50606工程监理费万元34项之和1216817桩基检测费万元1500二行政事业性及政府性基金收费万元行政事业性收费（按标准的50计取）75571人防易地建设费万元1496400250037412地方教育附加费万元1496400300044893新型墙体材料专项基金万元149640080011974散装水泥专项基金万元14964001502245建筑施工超标噪声排污费万元14964006008986市政公用设施配套费万元1496400200029937建筑行业上级管理费万元14964003004498白蚊防治费万元14964002002999工程定额测定费万元149640010015010排水设施有偿使用费万元149640010015011建筑工程质量监督费万元1496400115012建筑工程卫生服务费万元14964002029913新建建筑物防雷装置验收费万元149640005075小计11999开发成本合计163708一建设期间利息融资成本银行贷款万元小计二管理费用上面14项之和的34335小计4335三销售费用小计8669开发费用开发费用合计13004安置、搬家费用1000投资总额177711综合单位造价（元/平方米）118759本项目总投资为表131，132，133之和。1427397万元。132资金筹措本项目总投资为1427397万元。一、总销售收入1、土地收入老城区可上市土地收入6653亩