青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）可行性研究报告

青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）可行性研究报告青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）可行性研究报告二零零七年目录总论1第一节项目概况1第二节可行性研究报告编制依据4第三节项目建设的背景和必要性4第二章市场需求分析7青岛市概况7青岛市房地产综合分析7青岛市住宅市场分15青岛市写字楼市场分析21青岛市酒店式公寓市场分析27青岛市酒店供需市场分析30青岛市商业零售市场分析32国内外代表城市房地产市场分析34项目的优劣势分析39第三章项目建设规模44第四章建设场址及条件46建设场址46建设条件47第五章总体规划建设方案52设计依据52设计指导思想与原则52规划建设方案53公用工程58第六章环境保护、节能与节水64环境保护64节能65节水措施66第七章劳动安全、卫生和消防68劳动安全与卫生69消防设施65第八章组织机构与人力资源配置69第九章项目进度计划安排70第十章投资估算和资金筹措71投资估算71资金筹措及使用计划73第十一章经济效益评价74评价说明及财务基础数据74项目财务分析与评价76第十二章结论81附图1、总平面布置图2、沿山东路透视图3、沿东海路透视图4、沿海岸鸟瞰图附件一1、青岛国际贸易中心A区投资与经济分析报告2、青岛国际贸易中心B区投资与经济分析报告3、青岛国际贸易中心8C区投资与经济分析报告附件二1、青岛中金渝能置业有限公司营业执照2、青岛中金渝能置业有限公司房地产开发资质证书3、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）4、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字200622号）5、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062672号、第20062671号）6、中华人民共和国建设工程规划许可证（青规建管字200727号）第一章总论第一节项目概况一、项目名称青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）二、建设地址青岛市市南区香港中路8号三、开发商青岛中金渝能置业有限公司四、开发单位基本情况青岛中金渝能置业有限公司注册成立于2005年9月22日，是由青岛中金实业股份有限公司和重庆渝能产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市香港中路52号时代广场10层，法定代表人为司荣彬，注册资本1亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验五、项目建设规模及主要内容青岛国际贸易中心（济南军区青岛第一疗养院第二疗养区改造一期工程）总占地面积182292平方米，规划总建筑面积327449平方米，其中地上建筑面积264995平方米，地下建筑面积62454平方米。青岛国际贸易中心由A区、B区、C区三组建筑构成，其中1、A区位于山东路6号，占地面积50677平方米，规划建筑面积113141平方米，其中商业裙房19178平方米（16层），五星级酒店式公寓76615平方米（750层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等17348平方米。2、B区位于香港中路8号，占地面积64948平方米，规划建筑面积119094平方米，其中商业裙房20921平方米（16层），甲级写字楼28298平方米（722层），五星级产权式酒店47669平方米（2348层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22206平方米。3、C区位于东海西路31号，占地面积66667方米，规划建筑面积95214平方米，其中商业裙房20921平方米（16层），高级公寓51393平方米（743层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22900平方米。六、项目总投资及资金来源1、项目总投资初步测算，项目建设总投资为28828136万元，其中土地成本95568万元，建筑安装工程费用15311572万元，其他费用2157686万元，预备费用524078万元，建设期利息12780万元。分区计算投资，A区建设投资为922506万元，B区建设投资为11326055万元，C区建设投资为8277021万元。2、资金来源项目建设所需资金28828136万元，拟通过以下渠道筹集（1）建设单位青岛中金渝能置业有限公司自筹资金110000万元；（2）申请银行贷款或信托贷款100000万元；（3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金7828136万元。七、经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号项目单位总指标A区指标B区指标C区指标1占地面积平方米1822925067764948666672建筑面积平方米327449113141119094952143建设总投资万元288218369225061132605582770214销售收入万元8518452834484319455824894085销售税金及附加万元46851481558966175700713691786土地增值税万元185938186425837663821555297677销售利润（税前）万元27C区三组建筑构成，设三个相对独立的分区，沿山东路一侧布置为A区，沿香港中路一侧布置为B区，沿东海路一侧布置为C区，A、B、C三个区通过地上五层商业裙房有机联接在一起，形成青岛CBD商圈核心的城市复合体和城市标志性建筑。设备设施按各分区的业态分布单独设置，既可以单独运行也可以综合使用。青岛国际贸易中心总占地面积182292平方米，规划总建筑面积327449平方米，其中地上建筑面积264995平方米，地下建筑面积62454平方米。1、A区占地面积50677平方米，规划建筑面积113141平方米，其中商业裙房19178平方米（16层），五星级酒店式公寓76615平方米（750层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等17348平方米。2、B区占地面积64948平方米，规划建筑面积119094平方米，其中商业裙房20921平方米（16层），甲级写字楼28298平方米（722层），五星级产权式酒店47669平方米（2348层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22206平方米。3、C区占地面积66667方米，规划建筑面积95214平方米，其中商业裙房20921平方米（16层），高级公寓51393平方米（743层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22900平方米。青岛国际贸易中心地下部分为地下四层，每层建筑面积156135平方米，其中（1）地下一层为下沉式商场、商业步行街。（2）地下二至三层为大型智能化停车场，设1761个地下机械停车位。（3）地下四层为机电设备用房和平战结合的地下人防。各类功能分区面积划分表表51单位平方米序号项目名称A区B区C区合计1商业裙房191782092120921610202甲级写字楼28298282983五星级产权式酒店47669476694五星级酒店式公寓76615766155高级公寓51393513936地下商场43375551557251561357地下停车场86741110311450312278地下设备用房及人防4337555155725156135合计11314111909495214327449三、装饰方案1、外墙3栋主楼为全玻璃幕墙体系，主要材料选用全钢化中空LOWE玻璃及氟碳喷涂饰面的铝合金型材；商业裙楼主体部分采用国外优质花岗岩石材干挂饰面，后衬面为玻璃幕墙（透明部分），非透明部分采用绝热隔声材料及轻质围护墙体。2、甲级写字楼地面、墙面采用国外进口高档石材，局部配以特制的艺术玻璃，给人以现代简洁的视觉效果。五星级酒店大堂，除采用上述材料外，局部配以镀金镶饰的艺术饰面，给人以高贵奢侈的视觉感受。3、甲级写字楼办公区内无结构柱，视线通畅，标准层高4米，净高27米，大量的光线由通层高的玻璃幕墙进入室内，由于玻璃的品质和多层次的构造，极大的隔绝了室内外冷、热量的相互传导，并保障了室内得到充足的自然光线。开启窗融入玻璃幕墙的设计，保证了室内自然通风的灵活性和可控性。办公区采用轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆饰面，地面采用配线槽架空网络地板。电梯厅、以及卫生间的墙面、地面均采用高档石材。4、高级公寓和酒店式公寓（1）高级公寓在临海的一面和景观视觉宽阔的方向，设计单层567平方米、复式1179平方米和复式3C区14部。客梯25M/S、载重1350KG，消防电梯35M/S、载重1600KG并按消防规范设置，货运电梯单独设置，满足酒店和商业货物运输的要求。电梯均采用智能选层和满足使用功能的要求，采用国际标准的群控管理系统设计，大大提高电梯运行速度和效率。本项目设计由德国GMP设计院为主设的国内外著名设计院及知名建筑大师主持。第四节公用工程一、给排水1、供水项目建成后其消防、生活用水均由市政自来水管网供给，在地下设置泵房、生活蓄水池和消防水池，顶层水箱间设水箱。整个给水系统分为低区、中区和高区3个区。写字楼、酒店、住宅、公寓和商业裙房24小时供应热水。2、消防给水系统用量为40升秒，整个系统分为两个区。七层及以下为低区，由低区消防供水设备（变频调速）供水。七层以上为高区，由高区消防供水设备（变频调速）供水，两区分设水泵接合器。3、自动喷淋给水系统用水量为30升/秒，整个系统分为两个区，共用一套供水设备（变频调速），两个区分设水泵接合器，供水由屋顶水箱和消防水池供给。七层及以下为低区，由供水设备经减压后供水，初期火灾由屋顶水箱供给。七层以上为高区，初期火灾由屋顶水箱供给。4、中水配套建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。在建筑物内设中水管道，除粪便污水外，其它污水进入中水处理系统，经中水设施处理后，用于洗车、冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路等。5、排水排水主要为经营生活污水和雨水，排水系统采用雨污分流制。（1）生活污水主要有餐饮废水、盥洗水和粪便污水等。粪便污水经生化处理达标后排至市政污水管网，杂排水排至中水处理站处理后作中水使用。（2）项目雨水管沿道路铺设。建筑物屋面雨水采用内落水。场区雨水经汇集后排至中水处理站处理后作中水使用。（3）室内排水管为PVC排水管，室外地下排水管为混凝土管。二、强电工程1、供电电源采用双回路供电，拟由两路10KV线引入变配电室，一路检修或故障时自动切换并保证供电。为应付突发事故，自备1000KW柴油发电机组1台，作为备用电源。2、用电负荷计算商业裙房、写字楼、五星级产权式酒店和地下商场按每平方米100VA计算用电负荷，五星级酒店式公寓、高级公寓按每平方米60VA计算用电负荷，地下其他部分按每平方米30VA计算用电负荷。则项目总用电负荷为24520KVA。3、配电控制室与供配电系统（1）各主要建筑物内分别设置配电控制室。控制室内设置该楼内主电源与分配引至各楼层的供电回路电源开关控制柜，便于集中控制与管理。（2）楼内电源由变配电所引来380/220伏低压供电电源。（3）由配电控制室配电柜引出供电线路；配电型式采用树干、放射式混合形式的配电方案。引出线路供电给各楼层配电中心（楼层配电间）总配电箱。经楼层总配电箱分配至各分配电箱。一级用电设备由两路电源线路供电，在最末一级配电控制箱作双电源切换。低压主干线路采用铜芯电缆为主。分支（末端）线路采用铜芯导线为主。消防设备供电线路采用矿物质防火电缆为主。4、应急照明电源系统采用集中与分散式的蓄电池组或设备自带蓄电池，做应急疏散照明与事故照明装置的供电电源。在各楼层走廊、出入口、疏散楼梯间、消防电梯前厅、消防泵房、消防控制室、变配电室等重要场所和环境，设置应急照明疏散指示标志灯及事故应急照明装置，保证人员安全疏散及事故中的急需照明。5、接地与防雷保护系统（1）接地保护系统采用TNS系统。在配电控制室集中设置接地专用端子箱（为一点接地系统），经接地专用端子箱引出，再分别与所需接地保护的设备等连接。重要的房间内设备及进出建筑物的金属管道等均作等电位接地保护。（2）防雷系统根据规范要求，在建筑物屋面凸出部位设置防直击雷避雷网或避雷针。利用建筑物构造柱内主筋做避雷引下线。利用建筑物基础内主筋做避雷接地极（与接地保护等接地系统共用接地极）。三、弱电工程1、消防系统采用国际标准。火灾自动报警系统保护等级为特级。分为消防栓给水系统、水喷淋系统、水幕系统、气体消防灭火系统、火灾探测器、手动报警按钮组成；完善的防烟加压和排烟系统及可靠的应急照明系统，确保人员安全疏散。控制机房设于地下四层。2、宽带网接入与计算机局域网络系统大楼内接入宽带网，以加快信息传递速度，及时播送和反馈各类信息；各计算机相互联网，形成局域网，达到资源共享。3、卫星电视系统大楼内拟设置卫星电视系统，以保证电视各个频道的接收效果。4、电视监控系统配备闭路电视监视设备和报警设备及一卡通系统，以加强项目的安全保卫工作。5、建筑物综合布线（PDS）系统通讯、计算机管理系统传输线采用PDS系统。配线子系统中数据网络及语音通讯均采用六类非屏蔽线缆布线；干线子系统中，数据采用五类大对数电缆传输，语音采用三类大对数电缆传输。6、楼宇自动化控制管理（BAS）系统楼内电梯、空调机房、水泵房、主要照明采用BAS系统控制，达到高效节能的效果。7、停车库管理计费系统和中央吸尘系统。四、空调通风1、中央空调写字楼、五星级酒店和公寓，全部采用VAV变风量全空气空调系统，新风量40立方米/小时/人。空调系统设置自动控制装置，同时满足舒适、节能及监控的要求；空调箱设置初效、中效两级过滤；空调水系统设置加药水处理装置；采用变流量、变风量系统，通过水泵、风机变频运行节省能耗。为了营造人性化办公环境，还将采用洁净蒸汽发生器系统，在满足新风的基础上对大楼的空气进行加湿，缓解办公和居住空间的干燥气氛，带来享受的氛围。同时，写字楼满足有特殊要求的用户，预留了用户冷却水系统，供大型设备空调降温使用（如银行、通讯、网络公司所使用的大型计算机、服务器、电子仪器控制柜等设备）2、通风拟采用自然与机械强制通风相结合，以自然通风为主，必要的地方采用机械强制通风。如地下室、会议室、各类展厅和生产车间等设排风系统，各办公室为自然通风。通风设备采用低噪声通风设备。第六章环境保护、节能与节水第一节环境保护一、环保依据及采用的环保标准1、环保依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国环境噪声污染防治条例2、采用的环保标准大气环境质量标准城市区域环境噪声标准生活杂用水水质标准粪便无害化卫生标准二、主要污染物分析该项目投入使用后，主要污染物为废污水、垃圾、废气、噪声等。项目所产生的废污水主要为生活污水及一般生活废水，废气主要为汽车尾气，噪声主要是设备产生的机械噪声和空调系统产生的噪声。三、主要环保治理措施1、污水项目生活污水经无害化处理，达到排放标准后再排入城市污水管网，对于一般生活废水及汽车冲洗水经沉淀后，排入城市污水管网。2、垃圾垃圾等废物由专职保洁人员进行清理，当日清运。3、废气废气主要为地下停车场汽车尾气，利用地下室强制通风将尾气排至室外，保证停车场的空气符合环保要求。4、噪声对产生噪声的设备，在设备选型时应采购低噪音设备，并配减震装置，必要时应采用隔音建筑材料。风道噪声除机房采用隔震吸声处理外，在管道上同时加装各类消声器，以降低传到各房间的风机噪声。制冷系统采用节能超低噪音冷却塔，经过空气吸收、距离衰减后可达到夜间噪声规定标准。四、项目施工过程的环境保护项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此，施工中对产生噪声较大的机械设备需加隔声装置，对粉尘拟采用喷水除尘，施工现场可采用半封闭式隔离装置。项目竣工后，应及时修整和恢复在建设过程中受到破坏的环境。场址内的绿化工作拟与工程同步进行。第二节节能项目施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此，施工中对产生噪声较大的机械设备需加隔声装置，对粉尘拟采用喷水除尘，施工现场可采用半封闭式隔离装置。项目竣工后，应及时修整和恢复在建设过程中受到破坏的环境。场址内的绿化工作拟与工程同步进行。本项目消耗的能源主要是电和水，为节约能源，拟采取以下节能措施一、为节约用水，空调冷却水采用冷却塔循环使用。二、公共出入口的外门均设置空气幕以减少冷热量损失。三、中央空调设电动两通阀，以根据室内温度及时调节水量，节约能源。四、空调管道采用合理的输送工艺，管道加装保温材料，尽可能降低途中损耗。五、变压器、空调、风机、灯具等耗能设备均选用符合国家规定的节能型设备。六、设计中应使用节水型卫生洁具，以节约用水。七、尽可能地做到利用计算机对设备运营进行优化管理，提高设备运营效率，同时加强综合管理措施，达到综合节能的目的。八、项目在设计和建设中，根据建筑节能法规规定，采用节能型新技术、新材料，在保证质量和使用功能的前提下，节约材料，避免浪费。第三节节水措施为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施一、采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升的坐便器。二、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快蒸发。三、配套建设中水处理设施，设中水管道系统，处理后的中水可用于冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路、清洗车辆或者基建施工。四、采用密封性能好、开关灵活的阀门，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。五、加强管理，经常对设施、设备检查、检修。第七章劳动安全、卫生和消防第一节劳动安全与卫生依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触电、火灾、机械伤害等事故应加强防范措施。所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的公共场所，应按照中华人民共和国传染病防治法及其他相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对各类服务区等客流量较大的场所采取合理有效的消毒卫生措施，以确保良好的商务、办公环境。第二节消防设施一、场地内设环形消防车道，利用建筑物周边道路系统，为消防救护提供有利的交通应急条件。二、建筑物周边设环状消防管网与给水系统合用，场区内沿道路设置室外地上式消火栓。三、建筑物内设火灾报警、自动消防喷淋系统和室内消火栓系统。四、对不易采用水消防的变配电室、控制机房等部位，设手提式干粉灭火器或其它便携式消防器材。第八章组织机构与人力资源配置一、组织机构项目实施由青岛中金渝能置业有限公司负责，对项目的策划、资金筹措、工程建设和工程质量进行全面管理，确保项目按时、高质量完成。项目建成后由国际顶级物业管理机构，实行专业化物业管理。按照青岛市物业管理办法的要求，对区内卫生、绿化、房屋维修和治安等进行综合管理，对供水、供电、通信、有线电视等公用设施提供相应服务，营造一个高端、整洁、文明、安全、方便的商务、居信环境。二、人力资源配置项目投入运营后，根据经营管理需要和职能部门设置，物业管理机构约需配备劳动定员200人，其中管理人员30人，服务人员170人。主要管理人员采用公司委派方式，其他人员面向社会公开招聘、择优选用。对应聘人员进行考试，加强岗前培训。培训着重培养其职业道德，服务意识以及相应的工作职责，做到分工明确、责任到人、客户满意。尤其对于关键岗位，如设备维修人员，应在设备安装前完成培训工作，熟悉设备性能，掌握处理事故技能，保证设备的正常运行。第九章项目进度计划安排项目计划于2007年10月底前完成立项、规划、勘察、设计等前期准备工作，2007年8月开工建设，计划建设工期24个月，期间完成土建、安装、装饰、道路、绿化等项工程，所有工程于2009年12月份全部竣工。项目实施进度计划见下表项目进度计划表序号项目名称2006200720082009246810122468101224681012246810121立项、规划等2勘察、设计3土建工程4安装工程5装饰工程6室外工程7全部竣工投入使用第十章投资估算和资金筹措第一节投资估算一、投资估算的编制依据1、山东省建筑安装工程综合定额青岛地区价目表（2001年）2、全国统一市政工程预算定额山东省单位估价表（2001年）3、投资项目可行性研究指南（试用版）4、房地产开发项目经济评价方法5、类似工程建设经济指标6、建设单位提供的其它资料二、投资估算编制说明1、根据建设单位青岛中金渝能置业有限公司与济南军区联勤部签定的“军用土地使用权转让合同”，土地使用权转让面积约2公顷。但扣除城市道路用地，项目实际用地为182292平方米。土地总成本为95568万元，A区、B区和C区按各自实际占地面积分摊土地成本。2、城市基础设施配套费、人防易地建设费等费用，依据青岛市现行收费标准计算。3、勘察设计费、工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省、青岛市有关规定执行，并参照市场价进行计算。4、预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的3计算。三、投资估算初步测算，项目建设总投资为2879C区详细投资估算见附表。总投资估算表表101单位万元序号项目名称总计A区B区C区一土地成本955682656834049349511土地转让费910072土地契税27303土地出让金业务费18204初始登记费及其他费用11二建筑安装工程费用152140125299279542381244909211土建工程67157922204839236901221419412安装工程4442071616421729210C区投资与经济分析报告二零零七年目录1第一章投资估算和资金筹措1第一节投资估算2第二节资金筹措及使用计划4第二章经济效益评价4第一节评价说明及财务基础数据6第二节C区财务分析与评价第一章投资估算和资金筹措第一节投资估算一、建设规模与内容青岛国际贸易中心C区位于东海西路31号，占地面积66667方米，规划建筑面积95214平方米，其中商业裙房20921平方米（16层），高级公寓51393平方米（743层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等22900平方米。二、投资估算编制说明1、根据建设单位青岛中金渝能置业有限公司与济南军区联勤部签定的“军用土地使用权转让合同”，土地使用权转让面积约2公顷。但扣除城市道路用地，项目实际用地为182292平方米。土地总成本为95568万元，C区按实际占地面积分摊的土地成本为34951万元。2、城市基础设施配套费、人防易地建设费等费用，依据青岛市现行收费标准计算。3、勘察设计费、工程监理费等按照建设部颁发的收费标准及山东省、青岛市有关规定执行，并参照市场价进行计算。4、预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和的3计算。三、投资估算初步测算，C区建设总投资为9320268万元，其中1、土地成本34951万元；包括土地转让费、契税、业务费等；2、建筑安装工程费用4490921万元，包括土建、安装、装饰、给排水、消防、变配电、空调、道路、绿化等工程的建设费用；3、其他费用761329万元，包括城市基础设施配套费、勘察设计费、工程监理费、劳保基金等；4、预备费用157568万元；5、建设期利息41535万元。C区投资估算汇总见表11。C区投资估算汇总表表11单位万元序号项目名称投资一土地成本34951二建筑安装工程费用44909211土建工程21419412安装工程10C区建设所需资金9320268万元，拟通过以下渠道筹集解决1、建设单位自筹资金35750万元；2、申请银行贷款或信托贷款32500万元，年利率按639计算；3、采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金2495268万元。二、资金使用计划根据实施进度计划、融资方案和资金到位的可能性，确定分年度资金使用计划。C区资金筹措及使用计划见表12。C区资金筹措与使用计划表表12单位万元序号项目建设期合计2006年2007年2008年一建设投资483902290476219079293202681土地成本34951349512建筑安装工程费用6653221995965182C区销售收入计算表表21序号项目计算基数销售收入万元1商业裙房20921M2835202高级公寓51393M23002003地下商场5725M216500合计400220根据项目实施进度计划，在开工建设的同时开展销售工作，计划项目建成后一年内全部售出。各年度销售计划见表22。销售计划表表22单位万元年份项目2006年2007年2008年2009年合计销售比例203050100C区销售收入800441200662001104002202、税金及附加（1）营业税、城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税、城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为5，城建税和教育费附加分别为营业税的7和3。（2）土地增值税根据土地增值税暂行条例的规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。（3）所得税企业所得税税率按33计算。3、总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。（1）项目建设总投资为9320268万元。（2）经营费用为项目销售期间发生的销售费用和管理费用等。销售费用为房屋销售过程中发生的各项费用，包括广告费、宣传费、销售服务费等，按销售收入的2计算。管理费用为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用，包括人员工资、办公费、差旅费、业务招待费、各项税费等，按销售收入的2计算。第二节C区财务分析与评价一、盈利能力分析1、利润经过计算得出，C区销售可取得收入400220万元，实现销售利润15352682万元（税前），扣除所得税5066385万元后，税后利润为10286297万元。2、投资利润率和投资利税率根据损益表（表23）和建设投资计算出C区投资利润率和投资利税率分别为16472、31223。销售利润投资利润率10016472总投资销售利润营业税金及附加土地增值税投资利税率100总投资31223C区损益表表23序号项目金额（万元）备注1销售收入4002202销售税金及附加2201210销售收入的553建设投资93202684运营费用1600880销售费用800440销售收入的2管理费用800440销售收入的25增值额2689C区的各项财务评价指标如下序号指标名称所得税后指标所得税前指标1财务内部收益率602286112财务净现值IC1064177万元101273万元3投资回收期287年242年C区全部投资财务现金流量表表24单位万元序号项目2006年2007年2008年2009年1现金流入8004412006620011011销售收入800441200662001102现金流出48390637356383154231020771721开发建设投资483902290476219079222销售费用16008824013240022023管理费用16008824013240022024销售税金及附加440242660363110060525土地增值税23093923464088577348026所得税1013277151991625331923净现金流量483901630837369117798032834累计净现金流量483903208163483014102862975所得税前净现金流量4839026441145211093123364756所得税前累计净现金流量483902194886301620715352682二、财务评价结论通过上述财务分析可以看出C区房屋全部出售后可实现利润10286297万元（税后），投资利润率达16472；全部投资所得税后财务内部收益率为6022，远高于10的财务基准收益率；投资回收期为287年，财务净现值（IC10）为64177万元。表明C区建设投资效益较好，能够及时偿还银行贷款，项目建设财务上可行。C区投资估算明细表附表序号项目名称计算基础数量单价总价（万元）一土地成本占地666675242578元/34951二建筑安装工程费用44909211土建工程2141941土石方工程土石方量1975万M33722元/M373510边坡支护24431商业裙房建筑面积202911200元/251052高级公寓建筑面积513931600元/822288地下室建筑面积229002300元/52672安装工程109645电气工程建筑面积95214140元/1333消防工程建筑面积9521480元/76171空调工程建筑面积95214250元/238035给排水工程建筑面积95214200元/190428弱电系统工程建筑面积9521465元/61889热交换工程建筑面积9521425元/23804电梯工程14部120万元/部1680排烟及通风工程建筑面积9521415元/142823装饰工程12106商业裙房室内装饰工程建筑面积20291600元/125526高级公寓建筑面积5