皖西北城市商业广场可行性分析报告（下）

房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM1空调设施国产或进口制冷机组及中央空调系统，另有新风增氧系统。给水设施给水水源由市政水管网供水。市政水管网有预留接口在皖西北城市商业广场附近，设计二根DN200进水管与室外市政给水管网相连，城市给水压力按不小于03MPA考虑，水质满足国家生活饮用水的卫生标准。给水经水表计量后到个用水点。排水设施排水系统分为生活污水排水系统和生活废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水汇合一同排入市政污水管网，厨房排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网。小广场内的道路设雨水口收集雨水，屋面雨水与道路雨水排入市政雨水管道。消防设施消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报警阀，多层次消防安全保护，应设有防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设1部直升全程消防专用电梯供电设施供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小时供电，另设人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动。弱电设计1小区通信线路由市话网直接引入。2酒店式商务公寓设数据、语音用模块化插座。3数据语音均采用LOOMBID高速传输方式，用五类传输线。4小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM25小区CATV电视系统由光纤电视网引入，每用户设23个电视用户盒。6设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。停车场地下两层共80多个泊车位，保安、监控和收费系统由电脑控制，全天候服务。建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。节能本项目主要节能为水、电。为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，应采取多项节能措施，主要措施有1所有设备选型尽量采用节能型。2为提高电网的功率因素，在低压侧不重静电容量。3设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。外观风格建议稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化、人文化的主题。目前阜阳市各类物业中高档写字楼还是市场空白，建议采用新技术、新材料，打造在阜阳市适度超前的智能化、生态化、环保型写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。功能元素建议呼吸幕墙非典之前，少数项目已先知先觉采用了双层的玻璃幕墙，房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM3室内外的空气可在中间过滤流通。隔热玻璃普通钢化玻璃作为伪高科技派的表现材质将被淘汰，取而代之的是具有防晒隔热防紫外线等功能强大的新型玻璃幕墙。遮阳板节能要求迫在眉睫，能够随日照角度调整的优质遮阳板成效鲜明，并且令楼体外观增添许多生态感。板式写字楼牺牲一些容积率和电梯距离，换来更多自然采光和通风也许并不失算。立体空间绿化随着公共空间受到重视，简单摆放的鲜切绿植将被复杂的立体绿化系统取代。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM4第六章营销策略及方案一、营销策略本项目总建筑面积65万平方米（含5000平方人防地下室），其中商业面积4000万平方米（含餐饮娱乐地产），占总建筑面积的67，而从物业价值上讲约占总物业价值的85。所以本项目的销售重点是商业地产（含餐饮娱乐用房）。1、价格策略低价入市、快速销售、滚动发展、逐期提升。由于地产是一个典型的区域性产品，而区域性客源不但是有限的，而且是喜新厌旧的。低开的目的是吸引市场视线聚集人气，形成“羊群效应”，其路线是提升价格快速成交，形成热销场面。低开高走的策略可以实现对前期购房者的升值承诺，让消费者看到市场机会和升值空间，快速形成口碑。这种方法的关键是调价的技巧，是对调价间隔和调价幅度进行合理动用，总体原则是调价幅度要小，调价频率要高，调价后要加大对已经购买业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，充分发挥口碑宣传的效用。这里的“低价”是相对于消费者的心理预期而言的，而非针对竞争对手的。所所在前期市场宣传时，需以心理暗示的形式抬高市场对本项目价格的心理预期。而在正式面市发售时以低于“市场心理预期价格”推向房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM5市场，从而吸引更多的购买者，汇集人气，树立品牌，为二期、三期的销售打下坚实的基础。2、形象策略形象是指楼盘在消费者心中的感性地位，楼盘形象与目标客户群和销售价格有着最直接的关系。我们要针对项目进行形象统一设计，向市场表达项目自身独特的硬件和品位，通过各种形式的低成本营销，树立楼盘高端形象。3、宣传推广策略卖场营销在中前期着力于卖场招商及营销，当然卖场招商及营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场招商及营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。而据我们对多个案场的客户统计分析，在卖场积累的客户诚意度远高于其他方式登记积累的客户。活动事件招商及营销本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动招商及营销与卖场招商及营销紧密结合。1举办“皖西北城市商业商业广场关爱弱势群体”慈善捐款活动，邀请市、县领导、新闻媒体、知名企业参加，由民政部门牵头举办。宣传“购房产、献爱心、共和谐”，公司按已收房款的03做为购房者慈善捐款，并征得购房者同意后，定期在在电视台发布慈善大使名单或在设置慈善大使墙一块，铭刻慈善者名录，作为小区独特的景点展示。达到一房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM6次活动，持续营销的宣传效果。2购房者最直接的信心来自楼盘的工程进度，发展商巧妙利用施工过程中的几个重要阶段，将能营造出一系列气氛热烈的庆典时刻，中国人总是信任这种一本正经的形式。宣传时机奠基、公开发售、封顶、竣工、入伙、答谢。组合口碑招商及营销所谓组合口碑营销，是一种经市场实战检验，在服务的针对性和力度上优于其他广告宣传方式的营销传播模式。组合口碑传播不只是简单地搞一些社区营销，或者只是做单一的造势活动，而是利用口碑传播为主线，整合营销资源，来开展一系列纳入企业战略规划的营销活动。与大规模投入广告和其他促销活动相比，由于组合口碑营销主要集中在教育小部分有传播能力和口碑趋势的顾客（意见领袖）上，因此成本要低得多，而效果往往是事半功倍。二、营销方式商业地产（含餐饮娱乐地产）商业地产项目要实现可持续经营，得从销售型转向经营型。经营型商业地产优势凸显不同于其他的房地产开发模式，商业房地产的经营管理能力是商业项目成功的关键所在，然而这也是目前阜阳商业项目的开发主体最为忽视的问题之一。经营型商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者，是房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM7创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入，简而言之，就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键。值得注意的是，目前阜阳大多开发商都将自己定位在销售型商业房地产的角色之上，许多原本开发项目的房产商看到商业地产有利可图，便大举买地，至于之后的经营管理都是一方全包，而对于其中的门道又知之甚少。与以销售为目的的商业地产相比，经营型商业房地产拥有它自身的特点首先，销售型房地产的客户是投资者或用于自身商业经营的买家，而经营型房地产则是直接面对用于商业经营的实际使用者；第二，从获取利润的方式来看，销售型房地产是从市场租金中获取回报，而经营型房地产则是从使用该空间中获取经营利润；第三，从投资形态而言，投资销售型房地产属于中长期考虑，而投资经营型房地产则是注重经营期间的短期投资。以此看出，商业房地产实际是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，开发商包揽全过程的开发经营模式已经不适合未来发展的要求。所以，预计在2007年的阜阳重经营的模式从客观上扼止了过去商铺市场开发者的“集资”行为与投资者的浮躁心态，使商铺的经营性与可售性得到了较好协调，将促使阜阳商业地产市场走向规范化。商铺经营能力决定商铺的价值比重将越来越重，商铺营销向主导经营型转变将成大势。本项目商业地产，要灵活实行销售型与经营型的有机结合，做到“统一规划、统一管理、产权独立、以商促商”，既要实现资金的快速回笼，房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM8又要保证项目效益的最大化。要充分发挥发展商中国常熟服装城经营管理有限公司在国内商圈的经营优势、良好信誉以及与几千家企业的稳定关系，大力招商，把海外内的名牌企业、名牌产品引进来；把知名营销商聚集到皖西北城市商业广场，交通过他们以商促商，迅速提升商业氛围和物业价值。目前，开发商巨龙公司已与中国服装巨头中国常熟服装城达成共识，引进其进驻皖西北城市商业广场。加之发展商自身的商业、餐饮娱乐业的直接进入，将会充分发挥“领头羊”作用，快速促成市场对本物业的认同和追捧。6写字楼地产写字楼的需求市场实际上分为两种购买力，即购房客户和租房客户。于是，前者构成了写字楼的出售市场，后者构成了写字楼的租务市场。但在目前的状况下，大众的地产投资意识还不强，即使有也往往投资于住宅市场，这就特别要对其进行主动的引导，引导的方式就是采取以租带售的灵活销售方式在现房或期房期间就组织一个租务部，将尚未售出的面积针对小公司进行灵活的出租，待一个楼面的租务工作接进完成后，将本楼面的面积连同租约向写字楼投资者进行推销。这样一种投资市场，无论是对小业主还是对于机构投资者，毫无疑问都是有着巨大吸引力的，所以对于多数写字楼开发商而言，特别是对于许多中型城市的开发商而言（这类城市往往租售客户分离的情况更为明显），以租带售的灵活销售模式的确是一种上佳的选择。项目建设单位可以借用“外脑”，聘请专业房地产策划顾问机构统揽整个项目销售策划，负责项房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM9目全程营销策划方案的拟定，运用他们先进的理念，成熟的项目运作经验，实现项目的成功运作。执行的方式可以采取外来为主，也可以双方合作方式进行。三、销售节奏与策略1、整体策略营销节奏共分五个阶段筹备期，预售期，公开销售期，强销期和续销期。（1）售楼处选址售楼处面向向主干道附近，在人民路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。该地段为核心商业圈，人员层次较高，有较大的客源潜力。人员流动量大，易扩大知名度。交通动线发达，方便客户咨询。（2）本案操作分为三个阶段第一阶段建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而形成的良性循环。因此，本案销售状况的好坏，关键在于前期能否建立市场人气，引起市场轰动。在此阶段应注意前期的价格制定,要求与房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM10整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败。第二阶段建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相对较高的利润。第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。第三阶段获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。2、付款方式策略（1）付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。（2）针对具体客户实施如下针对租户，实行“租转售”策略，所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼，可优先购买，且有额外优惠（免二年物业管理费）。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，则对外界具有强大的号召力和吸引力，在市场不明朗的情况下，对租户实行“租转售”策略，这是对承租客户和开发方实现双赢局面极其重要的一步。针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略。针对自用型买家（尚未租楼）任其选择以上二种房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM113、配合策略（1）对售楼部、租赁部进行风格化包装设计。原则体现皖西北城市商业广场的档次与风格，体现一种大气、豪气。（2）皖西北城市商业广场写字楼样板间包装设计。（3）皖西北城市商业广场大门前升旗设计。4、媒体策略以“人文”二字为推广策略的总纲领。随着人们住房观念的日益成熟，在住房环境方面，人们已越来越注重选择一个具有良好“人文气息”的住房环境。打“文化”牌，使皖西北城市商业广场在硬件设施和软性内涵方面都赋予了人性化、文明化的色彩，避免了消费者在房地产广告上的戒心，迎合人们的心愿，使“城建”品牌的形象远远超越竞争对手，增强竞争力。（1）主诉求点突出楼盘无以伦比的内部优势，以“领袖风范、商贵首选”为主诉求点。本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销售，如单纯宣传楼盘品质，存在可信度的问题，而城内商务区标志性智能大厦优势及人文关怀和智能化服务显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。（2）各销售期诉求引导期可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍楼盘的地理优势及内部配套设施开发观念等。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM12开盘期主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。正常销售期进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。理由可令整体优势全面展现。可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。（3）广告媒体选择电视以形象广告为主，结合综艺性广告。报纸软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击。车体主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。电台选择覆盖面广、收听率高的电台，如阜阳音乐台、交通音乐台。三维动画提前展现大厦内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。广告传播要独特讲究。目前，许多房地产商在广告设计方面还停留在较为初级的水平上，大部分广告只是单方面诉求自己的楼怎么怎么好、什么时间“隆重开盘”、“剩下的已经不多了，快来看一看啊”等等。建议在推房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM13广中针对不同阶段连续投放三拨广告以吸引眼球，这些广告均以“人文”为主题，其中每一拨广告又都是针对不同的阶段中的消费心理进行精心设计第一拨广告是针对人们初步了解成建大厦、产生“皖西北城市商业广场是什么”的疑问心理而设计；第二拨广告是为了激起还处于观望行列的消费者的购买欲而设计；第三拨广告是为了营造尾盘销售的热烈气氛而设计。目标是把皖西北城市商业广场在销售中推出的所有广告联系起来看一看，就象是在读一本引人入胜的文化书籍。5、促销策略（1）直销直销方式电话拜访，登门拜访，单张派发。直销对象已租客户、其它写字楼客户、金融单位、证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。直销人员销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。（2）DM邮寄对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。DM对象其它写字楼客户，外省外市有意在阜阳租写字楼的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。DM邮寄内容皖西北城市商业广场单张简介、皖西北城市商业房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM14广场投资秘笈、各种印刷品。DM邮寄时间于正式公开推广前一星期左右。（3）其他促销手段包括广告宣传；内部认购；举办展销会；集团认购；有针对性销售对象的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销。四、入市思路1、准备充分后入市避免为一个特定的时间入市，为某种偏好入市或为入市而入市。在推广策略不明确、市场动向没有把握、推广工具不齐备、内外包装不到位的状况下入市，难免漏洞百出，推广前景黯淡。因此，在项目的正式推出前，我们将为项目在知名度和形象上做一个量的积累，蓄势待发，达到销售一举成功。2、无造市不入市在该区域房地产市场销售平淡的态势下，我们认为“无造市即无市场”，所以入市准备时间再短也不能忽略造势，而且还要费劲心机的造好势。3、实景展示赢市开盘能否热销是项目后期是否可以实现顺畅销售的重要条件，要实现开盘热销，必然需要积累大量的客户，而客户的积累缘自客户对项目某个方面的认同。本项目应通过一定期限的实景展示来积累客户，引起市场关注，将会对开盘热销起到极大的帮助作用。4、销售旺季入市通过销售旺季火热的销售气氛来实现一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。5、入市前印刷品的设计、制作房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM15购房须知详细价格表销售控制表楼书宣传海报、折页认购书正式合同交房标准物业管理内容物业管理公约五、租售计划本项目商业中心为自主及销售产权进行招商，大开间写字楼计划在3年内完成销售。从项目开工第1年开始预售，按揭贷款首付款按40，贷款期限最长不得超过20年。发展商经营用房、投资置业按市场价格进行交易。第七章环境保护及劳动安全房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM16一、环境保护1、环保意义环境是人类赖以生存和发展的基础。随着人类文明的发展，人类对环境质量的要求越来越高。作为项目建设单位，企业应将建设对环境的影响列为施工所考虑的重要内容。项目在建设期间会对周围环境产生一定的不利影响，主要表现在施工时的噪音、生活垃圾、建筑垃圾、废渣以及施工造成沿街区的进一步拥挤等，但无有害物质产生。项目建成后，过往车辆的增多以及市场繁荣等会带来一定的噪音污染和垃圾的增多等。2、设计依据地面水环境质量标准GB38382020环境空气质量标准GB30951996污水综合排放标准GB89781996城市区域或环境噪音标准GB3096933、措施认真贯彻执行国家有关环境保护法律法规，做到污染防治工程与主体工程同时设计，同时施工，同时投入使用。3施工期间原料不肆意堆放，应保持整洁有序。4工程竣工之后及时拆除各种临时的相同设施，并将现场清理干净。5铺设下水道，保证雨水污水排水畅通。6建设公厕，设置废物箱，保持现场清洁。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM177施工阶段主要环境污染因素及其环保方案见下表环境因素环境保护管理方案噪声1结构施工阶段，尽量选用低噪音环保混凝土振动棒和有消声防降噪的施工机械；各类管道安装临时固定要牢靠。强噪声施工机具必须采用有效措施，如添加抑制器；2现场搬运材料、模板、木料等，针对材质采取措施，轻拿轻放；3钢构件卸车、安装时，尽量避免钢结构构件间的碰撞；4购置噪音监测仪，专人定期监测，发现超标立即整改。粉尘1现场运输道路进行硬化，场区内尽量绿化，覆盖易扬尘地面；2成立文明施工保洁队，配备洒水设备，做好压尘、降尘工作；3建筑垃圾分类存放，及时清运，清运时适量洒水，降低扬尘；4现场供暖采用清洁燃料。运输遗洒1道路出入口设清洗槽，车辆离开现场前应清洗轮胎、底盘的泥尘；2车辆不超载，并覆盖严密，严防遗洒，一旦发现遗洒，及时组织人力清扫；3、混凝土罐车出场前清洗下料斗。二、劳动卫生与安全1、安全管理安全管理工作遵循“预防为主”的方针来开展工作。安全管理工作分以下三个方面来进行。安全巡视项目安全组织机构内各责任人，在项目安全主管的领导下开展日常房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM18安全巡视工作。各责任人对各自区域内可能产生安全隐患的工作点要严加检查，对施工人员作好安全提示，对出现的安全违犯行为随时查处、上报。安全报告安全管理机构内各责任人，按规定填写每天的安全报告报项目质安组长。对当天的安全隐患巡视结果提出统计报表，对当天的生产活动进行分析，提出防范措施。在现场无重大安全事故的前提下，项目安全主管编写每月安全报告，经项目经理审批后报总承包和上级安全科。如果现场发生重大安全事故，同时按国家规定的申报程序向上级主管部门申报。安全分析会施工单位同业主方或其指定的代表召开每月的安全分析会，或在双方约定的时间内以约定的形式召开安全分析会，对当月的安全工作进行分析，对安全隐患提出整改完工时间，对以后的安全工作提出预防措施，对安全事故进行分析，对事故责任单位和个人提出处罚意见，对其他承包商的安全工作提出配合要求，对下月的安全工作提出新的指导意见。2、安全制度安全教育制度所有进场施工人员必须经过安全培训，经公司、项目、岗位三级教育，考核合格后方可上岗。安全学习制度项目经理部针对现场安全管理特点，分阶段组织管理人员进行安全学习。各分包队伍在专职安全员的组织下坚持每周一次安全学习，施工班组针对当天工作内容进行班前教育，通过安全学习房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM19提高全员的安全意识，树立“安全第一，预防为主”的思想。安全技术交底制根据安全措施要求和现场实际情况，项目经理部必须分阶段对管理人员进行安全书面交底，各施工工长及专职安全员必须定期对各分包队伍进行安全书面交底。安全检查制项目经理部每半月由项目经理组织一次安全大检查；各专业工长和专职安全员每天对所管辖区域的安全防护进行检查，督促各分包队伍对安全防护进行完善，消除安全隐患。对检查出的安全隐患落实责任人，定期进行整改，并组织复查。安全隐患停工制专职安全员发现违章作业、违章指挥，有权进行制止；发现安全隐患，有权下令立即停工整改，同时上报公司，并及时采取措施消除安全隐患。3、其它冬季施工时，对施工作业面、垂直运输设备、外脚手架及施工现场主要道路采取防滑措施。电源开关、控制箱等设施要加锁，并设专人定期检查漏电保护器是否灵敏有效。做好电器设备的防雨工作，各种露天电器设备必备有防雨罩，并由电工专门管理，防止漏电触电。做到整个施工现场的排水畅通，雨后及时清除积水，保持整个施工现场的整洁。认真贯彻国家劳动部、卫生部、公安部有关安全生产卫生、消防规定，加强安全管理，定期检查防护措施和劳动安全措施，确保职工健康、房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM20人身安全及生产安全。三、项目内部安全保护广场内设安保中心控制室、周界防范报警系统。广场大门出入口处、主要通道、底楼门厅、停车场和车辆入口等部位安装电视监控系统。1、广场保安中心设在物业管理用房内，保安中心与各处值班室实现对讲通话，以便各处值班人员与保安中心及时联系。2、对讲及报警系统每一单元住宅一套防盗对讲系统，实现每一户与访客之间的双向通话。3、广场商、住各层单元、住户分别安装门、窗磁等安防设备，信号传至广场安防中心。4、根据建筑组团考虑设置若干个门禁子系统，系统采用星形拓扑开放式结构，在各管理用房设置主控电脑及模块，出入口设置读写控制器，门禁机以及锁扣、按钮等。住户通过IC卡进出每幢住宅。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM21第八章物业管理与劳动定员物业管理是广场的重要组成部分。一个环境良好的商住广场，必须具有完善的物业管理体系，为顾客和居民提供优质的服务和安全保障。如果说质量、设计、建筑等是商、住广场硬件的话，那么，物业管理体系则是商、住广场不可缺少的软件部分。1、管理组织广场的物业管理机构共设4个部门，分别是经理室、办公室、工程业务部、保安部，其职能包括绿化、卫生、安全、服务等。经理室是物业管理的中枢机构，具有日常事务的决策权力。办公室是在经理直接领导下处理公司各方面事务，协调企业职能机构间业务关系的部门。工程业务部在经理指挥下，为广场提供全方位服务，负责物业管理所需材料的保管与分发领取。2、工作制度房地产开发单位应当在广场业主委员会成立前自行或者委托物业管理企业对广场实施物业管理，并且该物业管理企业须具备规定的资质条件，持有物业管理资质等级证书和营业执照，其管理范围包括房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM22制定广场物业管理年度计划和重大工程项目维修计划。发现违反法律、法规和规章的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告。制止违反广场物业管理规定的行为。开展多种经营活动和有偿服务。3、劳动定员劳动定员编制原则招聘物业管理人员要求具有高中以上文化程度。招聘物业管理人员要经过测试，择优选拔产生。劳动定员物业管理机构定员共5560人，经理室1人，办公室4人，工程业务部4人，保洁员20人，保安30人。4、人员培训所招聘的人员定期集中进行培训，聘请有经验的管理人员担任主讲，讲授先进的服务方法和科学的管理方法。5、物业管理物业管理服务应保持广场和公共设施完好，环境整洁优美，公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM23第九章项目实施进度与管理一、项目管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一。项目要积极推行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。项目管理机构由项目领导层、项目管理层和劳务作业层组成。该项目承办单位为阜阳巨龙房地产开发有限公司。本着结构合理、精干高效的原则，阜阳巨龙房地产开发有限公司应委托有资质的相关施工单位选择综合素质高的项目班子组成项目经理部，以项目经理为核心，实行项目经理负责制。项目班子在公司的直接监督与指导下，履行施工总承包的权利和义务，代表法人全面履约，实行项目法人管理，负责该工程的计划、组织、指挥、协调和控制。同时，组建由高级工程师、工程造价师、注册会计师等组成的专家顾问小组，为工程施工提供技术、经济方面的咨询、指导和把关。该项目班子主要完成项目实施准备、配套资金筹集、技术获得、勘察设计、设备订货、施工准备、施工，直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展的，有些是交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期投入使用。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM24二、项目监理本项目监理由有资质的建设监理公司承担。在项目实施过程中，实行全程监理。具体监理内容包括1、设计阶段的监理内容协助公司提出设计要求、编制招标文件，参与评选设计方案；参与选择勘察、设计单位，协助公司签订勘察设计合同，并监督合同的实施；核查设计方案和设计结果是否符合有关法律、法规和技术规范的规定；按照安全优化的原则，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；向公司提出支付合同价款的意见。2、施工准备及施工阶段的监理内容协助阜阳巨龙房地产开发有限公司组织施工招标、编制招标文件，组织投标、开标、评标；协助阜阳巨龙房地产开发有限公司签订与工程有关的合同，确认承包方选择的分包方；协助阜阳巨龙房产地开发有限公司办理开工许可手续；组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；监督承、发包双方严格执行工程承包合同和有关工程技术规范、房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM25标准；抽查、核验工程使用的建材、构配件和机械设备的数量及质量；负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；协同阜阳巨龙房地产开发有限公司组织工程设计、施工及有关单位进行分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣工验收申请报告参与工程验收和工程结算审查；在保修期内协助阜阳巨龙房地产开发有限公司检查工程状况，参与鉴定质量责任，督促承包方回访，监督承包方保修直至达到规定的质量标准，复核保修结算。三、项目建设工期和实施进度本项目计划在两年25个月左右的时间内建成。建设进度计划如下2009年5月规划方案、消防方案评审。2009年5月7月建筑方案设计、施工图设计。2009年7月报建、领取建设规划许可证。2009年8月工程开工。2009年12月开始预售。2010年10月至2011年10月室内装修。2011年6月工程竣工。2011年12月试营业。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM26第十章节约能源项目工程主要能耗有电、气、水。为了进一步降低能耗，减少管理成本，必须采取节能措施，不论是设备选型，还是今后管理，都要在思想上重视节能。1、设计原则坚持“节约与开发并举，把节约放在首位”的方针，提高能源利用率，减轻环境污染，走可持续发展道路。认真贯彻国家产业政策和行为节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用能源和节约能源，最大限度地进行综合利用。积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术，严禁采用国家或行业主管部门已公布的淘汰落后世艺。2、节能措施遵照法规使每平方米建筑耗能指标不超过206瓦，采用散装水泥和粘土砖替代材料。在建筑设计与施工过程中，注意降低造价，节约主要建筑材料，并从实际出发，因地制宜，就地、就近取材，降低能耗，从而降低投资。围护结构采用高效保温材料复合墙体及复合屋盖，外门窗则采用双玻璃型密闭性能好的塑钢等多种节能窗。在部分建筑上利用主动式太阳能集热器取得生活用水，对家庭房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM27分户利用太阳能的单元式住宅进行分配。项目工程建设过程中不断加强科技投入，积极采用新技术、新工艺、新材料，从而不断提高工程的科技含量和经济效益水平。加强节能教育，做好管理工作。工程设计过程中应重点考虑节能问题，并制定出相关的技术规章制度。就地处理污水，把污水变成中水，中水用来冲厕、浇花、洗车等，做到在节约用水的同时减少污水的排放量。商场内外废弃物的合理处理，能够有效降低垃圾对环境的污染。比如说包装物、遗弃物分捡处理，就能最大限度地化废为宝，循环利用。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM28第十一章项目投资估算及资金筹措一、投资估算的原则在项目策划案的基础上，根据项目的实际情况、租售计划，与开发商的投资策略相结合；尽量符合节约和稳妥的原则合理、充分利用开发建设投资；各项税费根据当地有关法规标准估算；对于无法准确估算的项目在预备费中考虑；依据政府相关职能部门的规定及行业要求。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM29二、财务测算报告皖西北城市商业广场主要技术经济指标表1序号项目单位指标1规划总用地面积平方米1400011建筑用地面积平方米1000012其中公共占地面积平方米40002总建筑面积平方米11000021住宅建筑面积平方米022写字楼建筑面积平方米7000023餐饮娱乐建筑面积平方米024商铺建筑面积平方米40000241负1层商铺建筑面积平方米5000242底层商铺建筑面积平方米10000243其中其中二层及以上商铺建筑面积平方米300003建筑密度704容积率6005绿地率206销售收入万元450007建设投资万元356588投资利润率（税前）19879投资利润率（税后）133210全部投资财务内部收益率（税前）300711全部投资财务内部收益率（税后）206212全部投资财务净现值（税前）万元328513全部投资财务净现值（税后）万元153414全部投资投资回收期（税前）年11515全部投资投资回收期（税后）年114房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM30皖西北城市商业广场总投资估算表表2单位万元序号项目开发项目成本估算指标单位估算说明一开发建设投资3565832416元/综合测算1开发成本3208211土地费用250010700元/综合地价12前期工程（设计、规划等）费67828建安费用的2813基础设施配套费513212建安费用的21214建筑安装工程费2420022000元/总建筑面积15公共配套设施建设费22002000元/总建筑面积16地方规费12651150配套费等17不可预见费72630建安费用的22开发费用357621建设单位管理费72630建安费用的322财务费用15001000按投入年贷款额的1023销售费用（含广告宣传费用）135030按销售收入的5计二流动资金42705销售收入的05三项目总投资36085房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM31房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM32项目总投资计划进度表3分期进度计划序号项目开发项目成本第一年第二年第三年第四年备注1开发建设投资3565816453111108095011土地费用2500250012前期工程费67867813基础设施配套费51315415420514建筑安装工程费24200108908470484015公共设施配套费2200770143016政府规费126594912718917建设单位管理费72619219234218财务费用150037575037519销售费用1350473405472110不可预见费7262422422422经营资金42702561713项目总投资36085房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM33销售收入与经营税金及附加估算表表4金额单位万元序号项目合计一二三四备注1销售收入450002700018000111其中商铺24000144009600112餐饮娱乐000113写字楼21000126008400114住宅0002可销售面积（）110000011000021其中商铺销售面积（）400004000022餐饮娱乐面积0023写字楼面积700007000024住宅面积003销售均价（元/）409131商铺销售均价60006000600032餐饮娱乐销售均价00033写字楼销售均价30003000300034住宅销售均价0004销（预）售比例6004005经营税金及附加288017281152646土地增值税40625375250房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM347销售净收入4274525647170984138992872投资使用计划与资金筹措表表3序号项目合计一二三四备注1总投资360851645311366826611土地取得成本2500250012开发成本28856126719521666413开发费用3576104013471189131其中建设期利息150037575037514预备费72624224224215其他流动资金42702561712资金筹措360851645311366826621自有资金114531145322债权或股权融资246325000113668266221长期借款50005000预售净收入113668266房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM35借款偿还计划表表5单位万元计算期序号项目名称合计12341借款11年初本息余额12本年借款5,0005,00013本年应计利息15001,50037575037514本年还本付息6,5003757505,375其中还本5,0005,000付息1,50037575037515年末本息余额5,0005,0002还本资金来源5,0005,00021利润5,0005,00022折旧23可用于还款的其它资金借款偿还期324年含建设期房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM36资金来源与运用表表8单位万元序号项目合计一二三四备注1资金来源5962516453256471752511销（预）售净收入427450256471709812折旧费13摊销费14自有资金114531145315债权或股权融资5000500016回收固定资产余值17回收流动资金4274272资金运用4342416453123791459221开发投资356581645311110809522其他流动资金427025617123所得税233901013132624应付利润房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM3725借款还本500050003盈余资金1620101326829334累计盈余资金01326816201损益表表6单位万元序号项目合计一二三四备注1总销售收入4500045000按企业会计制度2总成本费用356586655973439603经营税金及附加288001728115204土地增值税62503752500预提5利润总额70876651950970206弥补以前年度亏损261526157应纳税所得额70876651950970208所得税25233910131326按收入预征9税后利润474866529638376010提取盈余公积712712房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM3811未分配利润4036665296376640财务现金流量表自有资金表7序号合计一二三四备注1现金流入454270270001800042711预）售房收入4500002700018000012回收固定资产余值13回收流动资金4274272现金流出45252164531347615323022自有资金11453114530023借款本金偿还500000500024借款利息支付150037575037525开发成本费用（不含利息）227054625103607720026销售税金及附加2880017281152027土地增值税6250375250028所得税233901013132603净现金流量17516453135242677427累计净现金流量1645329292521754所得税前净现金流量251416453145374003427累计所得税前净现金流量16453191620872514房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM39计算指标所得税前所得税后内部收益率FIRR1212088财务净现值FNPV191,732投资回收期年300300基准收益率I012012财务现金流量表全部投资表7序号合计一二三四备注1现金流入454270270001842711（预）售房收入450000270001800012回收固定资产余值13回收流动资金4274272现金流出4067916453137321049422开发总成本费用356581645311110809523经营税金及附加288001728115224土地增值税625037525025流动资金427025617126所得税23390101313263净现金流量474816453132687933累计净现金流量16453318547484所得税前净现金流量708716453142819259房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM40累计所得税前净现金流量1645321727087计算指标所得税前所得税后内部收益率FIRR30072062财务净现值FNPV3,2851,534投资回收期年115114基准收益率I012012房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM41三、风险分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素受到政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目的经济目标的实现。1、盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，找出这种临界值，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，为决策提供依据。本项目的建设投资为38300万元，销售收入为110000万元，扣除相关税后，毛收入为6500万元，在考虑相关支出和收入不变的情况下，盈亏平衡点为销售率22，投资风险较小。2、项目风险分析风险是可测定的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，本项目主要风险是市场风险和融资风险。在当前阜阳房地产市场还没有受到国内大环境的影响，在商品房预售制度虽倍受争议，但仍长期存在的情况下，本项目房地产开发的风险主要集中在前期的建设资金筹集上。3、项目风险回避市场定位和产品规划设计水平是关键因素。在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM42适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。形象包装和营销策划项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。项目融资管理对拟投资的房地产项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和经历集中在公司主营业务的经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在一定的比例之内。控制风险，保证对皖西北城市商业广场的企业资源支持，项目开发过程中环环相扣。优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资、融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力第十二章结论及建议一、结论针对项目建设的可行性，综合前面几章所述，提出以下结论1、皖西北城市商业广场项目的建设，符合国家宏观经济政策。作为新的经济增长点和新兴支柱产业的房地产业，在阜阳的城市发展和现代化大城市建设中有着十分重要的地位和作用，市场形势良好，宏观、微观市场均保持稳定的发展态势，发展前景广阔，开发潜力较大，为项目提供了良好的开发背景。2、皖西北城市商业广场项目的建设单位阜阳巨龙房地产开发有限公司是一家按照现代企业制度规范设计和运作的企业实体，具有很强的经济实力和良好的企业信誉，公司有着科学、合理的现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠的保障。3、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。项目整体开发，有利于物业的营销策划，故能够满足本次可行性研究方面的要求。3、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性，从项目开发财务评价的指标上看，基本达到了合理利用资金启动整个项目的目的。4、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。主要是考虑到外部市场环境以及城市功能区域集中划分对项目造成的在盈